房地产估价方法之市场法.ppt

5.1市场法概述,可比实例,一、含义,交易实例中交易类型与估价目的吻合,成交日期与估价时点接近,成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。,了解,根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。,也称比较法、市场比较法、交易实例比较法最常用的基本方法之一目前国内外广泛应用的经典估价方法,以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。通常把市场法求得的价值简称为比准价格,1,直观形象，容易理解相对容易掌握,2,更直接地依靠现实的市场价格资料，更符合当事人的现实经济行为,本质,优点,二、理论依据,房地产价格形成的替代原理,三、市场法适用的估价对象和条件,适用对象,不适用,适用条件,具有交易性的房地产,1,2,3,很少发生交易的房地产,房地产市场发育不够,1.在同一供求范围内存在着较多 的类似房地产的交易,2、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯,1,房地产交易较少发生的地区,四、房地产估价步骤,1,收集交易实例,选取可比实例,对可比实例的成交价格进行适当处理,求取比准价格,2,3,4,5.2 收集交易实例,运用市场法估价，是建立在充足的案例资料基础上的，如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使房地产估价失真，不够客观。,一、收集大量交易实例的必要性,二、收集交易实例的途径,3,向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格和有关交易情况,向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况,2,4,同行之间相互提供,5,与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价等资料,1,查阅政府有关部门的房地产交易资料,收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证之一,三、收集交易实例的要求,四、建立交易实例库,建立交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，还是从事房地产估价的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构和估价人员的核心竞争力之一,5.3选取可比实例,一、选取可比实例的必要性,可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。,数量要求,3n 10,质量要求,1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产,2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合,二、选取可比实例的要求,3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点,4、可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格,其它要求,类似房地的交易实例,房地,土地,类似土地的交易实例,建筑物,估价对象：单独的土地或单独的建筑物,可比实例,估价对象,类似建筑物的交易实例,“分配法”,缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例，则将成交价格予以分解，提取与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格,例1,现有一商业区中的商场需要估价，有以下5个交易实例，试选择可作为可比案例的实例,A,B,C,D,E,面积5000平方米，现在空置,面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于2公里以外的另一居住区,面积1100平方米，近期出租，年租金90万元,面积2500平方米，三年前出租，年租金160万元,面积1500平方米，近期售出，卖价1400万元,例2 有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为7级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料选取合适的可比实例。,5.4 建立比较基准,选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括：统一房地产范围；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位；统一付款方式。,一、统一房地产范围,房地产实物范围不同,统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。,含有非房地产成份,统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式多价格进行换算处理：房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格,带有债权债务的房地产,统一房地产范围一般是统一到“干净”房地产的范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务,估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。例 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付，假设月利率为0.5，计算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。,二、统一付款方式,在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。如：单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格、楼面地价,三、统一采用单价,四、统一币种和货币单位,在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。,在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积/建筑面积 建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积/建筑面积 套内建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积/套内使用面积,五、统一面积内涵,在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：平方米下的价格亩下的价格666.67 平方米下的价格公顷下的价格10000 平方米下的价格平方英尺下的价格10.764 平方米下的价格坪下的价格0.303,六、统一面积单位,例3：收集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积为200m2,，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清，乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万元美元，于成交时一次付清，如果选取此两宗交易实例为可比实例，则应进行哪些相关的修正？假设甲 当时人民币年利率8%乙成交时1美元=8.3元人民币1平方建筑面积=0.75平方使用面积甲单价=3821.1元/平方米（建筑面积）乙单价=4020.4元/平方米（建筑面积）,5.5交易情况修正,可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。,一、交易情况修正的含义,(1)有利害关系人之间的交易(2)急于出售或急于购买的交易(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易(5)特殊交易方式的交易(6)交易税费非正常负担的交易(7)相邻房地产的合并交易(8)受债权债务关系影响的交易(8)强迫出售或强迫购买的交易(9)受迷信影响的交易,二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素,交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正数额正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。,三、交易情况修正方法,对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。主要是把握下列两点：正常成交价格一应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格。正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格。,例4某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。,例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。,5.6市场状况调整,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。,一、市场状况调整的含义,主要采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数=在估价时点时的价格 交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数或价格变动率进行，也可采用时间序列分析。价格指数有定基价格指数和环比价格指数。,二、市场状况调整的方法,（一）市场状况调整的价格指数法（1）采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格（2）采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数在估价时点时的价格,（二）市场状况调整的价格变动率法（1）逐期递增递减价格变动率 可比实例在其成交日期时的价格（1价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格（2）期内平均上升或下降的价格变动率 可比实例在其成交日期时的价格（1价格变动率期数）=可比实例在估价时点的价格,例7某宗房地产2004年6月的价格为2000元m2，现需将其调整到2004年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)，试计算该宗房地产2004年10月的价格。解该宗房地产2004年10月的价格计算如下：2000105.0/100109.2/100112.5/100118.1/1003046.8(元m2),例8 某个可比实例房地产2008年2月1日的价格为1000美元/平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%，假设2008年2月1日1美元=8.26元人民币，2008年10月1日1美元=8.29元人民币.。对该可比实例房地产进行交易日期修正，试求该宗房地产2008年10月的价格,例9 为评估某宗房地产2009年9月1日的价格，选取了下列可比实例成交价格3000元/平方米，成交日期是2008年10月1日，另调查获知2008年6月1日至2009年2月1日该类房地产价格平均每月比上月上涨1.5%，2009年2月1日至2009年10月1日平均每月比上月上涨2%，请对该可比实例的价格进行调整。,在实际的交易日期调整中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：一般物价指数或变动率；建筑造价指数或变动率；建筑材料价格指数或变动率；建筑人工费指数或变动率；房地产价格指数或变动率。从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。,5.7房地产状况调整,如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则还应对可比实例成交价格进行房地产状况调整，因为房地产价格还反映房地产本身的状况。进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。,一、房地产状况调整的含义,由于房地产状况可以分为区位、权益和实物三大方面，从而房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。1、区位状况调整的内容 区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度(属于可比实例、估价对象以外的部分)、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。,二、房地产状况调整的内容,2、权益状况调整的内容 权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。土地使用年期修正系数：K土地使用年期修正系数 n可比实例在成交日期的剩余使用年限M待估对象的剩余使用年期 r还原利率,3、实物状况调整的内容 实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素,1、房地产状况调整的思路 房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。,三、房地产状况调整的思路与方法,2、房地产状况调整的方法（1）采用百分率法进行房地产状况调整 可比实例在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数（2）采用差额法进行房地产状况的调整 可比实例在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整金额,具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种(1)直接比较调整一般是采用评分的办法(参见下表)，以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分)，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为调整价格的比率。采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：可比实例在其房地产状况下的价格100/()=在估价对象房地产状况下的价格 上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。,直接比较表,(2)间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。再将所得的分数转化为调整价格的比率，参见下表。采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：可比实例在其房地产状况下的价格/()（）在估价对象房地产状况下的价格 上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，第二个括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。,间接比较表,房地产状况调整应注意的问题：(1)可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。(2)由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。,5.8求取比准价格,一、求取单个可比实例比准价格的方法 市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。,如果把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下 1、百分率法的修正和调整系数连乘 比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数 2、百分率法下的修正和调整系数累加公式 比准价格=可比实例成交价格（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）3、差额法下的公式 比准价格=可比实例成交价格交易情况修正金额市场状况调整金额房地产状况调整金额,二、求取最终比准价格的方法 1、平均数 2、中位数 3、众数,可比实例A,可比实例B,可比实例C,建立比较基准,交易情况修正,市场状况调整,房地产状况调整,比准价格A,估价对象,例为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了ABC三宗类似住宅交易实例作为可比实例，有关资料如下，,交易情况分析：表示可比实例成交价格高于正常市场价格,该类住宅2007年2月至8月的价格指数见下表，定基价格指数,房地产状况比较结果,