房地产估价讲义.ppt

第五章房地产估价,第一节 房地产估价基本原理第二节 房地产估价的比较法第三节 房地产估价的收益法第四节 房地产估价的成本法,第一节 房地产价格,一、房地产价格（一）房地产价格特征 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。,土地价格的特性主要有：1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响）5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。,（二)房地产价格分类,1、土地价格、建筑物价格、房地产价格 2、总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格建筑总面积 楼面地价土地单价容积率例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？,3、按房地产存在的形态来划分 土地价格（土地）、建筑物价格、房地产价格4、按照地产价格表示单位来划分 总价、单位价格、楼地面价5、按照付款方式 实际价格、名义价格、现房价格、期房价格6、按销售时价格分 起价、标价、成交价、均价,（三）影响房地产价格的因素,一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素 二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。,三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素,（一）房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则（二）房地产评估的程序 一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 二）制定评估作业计划和技术方案 三）现场勘察及收集数据资料 四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告,二、房地产估价概,第二节 房地产评估的比较法,一、比较法概念 就是将估价对象与估价时点近期有过交易对象的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（一）适应对象和条件 比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的 房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用比较法估价。,比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。有发育健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。一般来说，合适的交易实例要选取3个以上、l0个以下才能满足要求。如果交易实例太少，可能引起较大偏差，如果交易实例超过10个，估价工作量又过于庞大。另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证。,（二）比较法评估房地产项目基本步骤(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)建立价格可比基础；(4)交易情况修正；(5)交易日期修正；(6)房地产状况修正；(7)求出比准价格。,二、搜集交易实例(一)搜集交易实例的途径(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。如房地产产权转让时向政府有关部门申报的成交价格资料；政府出让土地使用权的价格资料；政府或其授予权部门确定公布的基准地价、标定地价及房地产市场价格资料等。(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员、金融机构等了解有关房地产交易的情况。(3)与房地产出售音，如从业主、房地产开发商、房地产经纪人处获得其房地产的价格资料。(4)查阅报刊、网络上的有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。(5)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行倩，搜集有关信息，索取相关资料。(6)同行之间相互提供。,（二)交易实例搜集的内容 1交易双方情况及交易目的 交易双方情况包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等，以及双方有无利害关系，以便进一步判断交易是否属于正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵押等交易目的。2交易实例房地产状况 交易实例房地产状况一股应包括：坐落位置、形状与面积；地质条件、土地利用现状与规划用途；购物、交通等环境条件等基本情况。,3成交价格 成交价格包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等。4付款方式 付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等。5成交日期 要准确地搜集交易实例的成交日期，以确定交易实例的可比性。6交易情况 交易情况主要是为了表明交易实例在成交时的情况是否正常，如是否存在急于买卖、交易税费转嫁等情况。,交易实例调查表,三、选取可比实例（一）可比实例是估价对象的类似房地产 1可比实例应与估价对象处在同一区域内 比如，估价对象坐落在中心城区，那么选取的可比实例最好也要在该中心城区，也可选择处于同一供求范围内或同规模、同档次的文易实例。2可比实例与估价对象房地产的用途应相同 大类用途诸如：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等。小类用途是在大类用途基础上进行细分，如商业房地产包括商业店铺场、购物中心、超级市场、批发市场等。这里的用途相同主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。,3可比实例的建筑结构应与估价对象的相同 大类结构诸如：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。小类结构是在大类结构基础上再细分，如砖混结构一等、二等，砖木结构一等、等，等等。可比实例的建筑结构应与估价对象的相同主要指大类结构相同类结构也相同则更好。4可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 例如，估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则可比实例应选取出让土地使用权土地上的房地产，而不应选择划拨土地使用权土地上的房地产。5可比实例的交易类型与估价对象的应相同 如买卖、拍卖、租赁等，应选取相对应的交易类型的交易实例作为可比实例。,(二)可比实例的成交日期与估价时点相近 在选取交易实例时，要考虑到如果交易实例的成交日期相隔太远，可能就难以对其进行交易日期调整，或会产生较大倔差。所以，在选取可比实例时，一般会选取可比实例成交日期与估价时点间隔较短的交易实例，这样在进行交易日期修正时的准确性会比较高。因此，可比实例的成交日期与估价对象房地产的估价时点相隔不宜超过一年。但如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例仍具有一定参考价值。,(三)成交价格为正常价格或可修正为正常价格 正常价格是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。在选取可比实例时，成交价格为正常价格的交易实例应作为首选，但如果不得不选择非止常交易实例作为可比实例时，也应选择可修正的实例作为可比实例。,四、建立价格可比基础 选取了合适的可比实例后，在对比较实例进行修正之前，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。（一）统一付款方式 由于房地产的成交总价高，因而付款方式多样，如，一次性付款、分期付款等。由于付款期限长短不同、付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格也会有所不同。为方便比较，通常以成交日期一次性付清的金额为基础，也就是说，要将分期付款的可比实例成交价格调整为在其成交日期一次性付清的金额。,例 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为0.5，试计算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。,在进行计算时，要注意利率与计息周期相一致。上例中如果已知的不是月利率，而是年利率，则计算中的(1十0.5)6就变为(1十0.5)1/2。如是半年利率，则变为1十0.5。,(二)统一单价 在统一采用单价方面，通常是采用单位面积上的价格。如建筑物通常是单位建筑面积上的价格。由于近些年来，在销售商品房时，不仅仅用建筑面积，还可以用套内建筑面积、使用面积，因此也可以是单位套内建筑面积或单位使用面积上的价格。另外，对于土地来说，除了单位土地面积上的价格外，还可以表示为楼面地价。而像停车场则以每个车位为比较单位，旅馆以每个床位为比较单位，等等。,（三）统一币种 不同币种间价格的换算，应采用该价格所对应日期当时的市场汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先技原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。在统一货币单位方面，人民币、美元、港元等，通常都将其换算成人民币“元”。,例 有A、B两宗可比实例，A实例为一宗60 000 m2的地块，交易价格为1000万美元，成交当时美元与人民币的汇率是1美元850元人民币；止实例为一宗55000 m2地块，成交价为1200万元(“元”指人民币元)，请比较两块土地单价。交易价格(1000850)万元8500万元 土地单价(85000 ooo60000)元m21417元m2 土地单价(12 000 00055000)元m2218元m2,(四)统一面积内涵 由于在现实房地产交易中，有建筑面积计价，有按套内面积计价、也有按使用面积计价的，因而要注意它们之间的换算关系。,例 有甲、乙两个比较实例甲实例使用面积4800 m2，成交价300万元；乙实例建筑面积400 m2，成交价18万元。经实地测算，甲实例的建筑面积与使用面积的比为1.0.8。试计算哪个单价较高。,都换算成建筑面积计算,（五）统一面积单位 在面积单位方面，中国法定计量单位采用平方米、公顷，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本等一般采用坪。它们之间的换算,【综合实例】搜集某省甲、乙两宗交易实例，甲实例的成交总价为80万元，分三期支付，首期支付16万元，第二期于半年后付32万元，余款32万元1年后付清，建筑面积200 m2；乙实例的成交总价为30万美元，一次性付清，使用面积5890平方英尺。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则在进行相关调整之前要进行“建立价格可比基础”的处理。,五、交易情况修正（一）交易情况修正含义 指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。当我们在选用交易实例时，并不是所有的成交价格都是正常的，也可能是不正常的，对于那些不正常的成交价格就需要经过调整，将其调整成为正常的价格，这样才能作为估价对象的价格。,(二)造成成交价格偏差的原因 由于房地产的诸多特性，会使房地产价格受到交易中一些因素的影响，从而导致房地产的成交价格偏离正常的市场价格。造成成交价格偏差的主要原因有以下几点。(1）有利害关系人之间的交易。如父子之间、兄弟之间、亲友之间、母公司与子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，共成交价格通常低于正常市场价格。(2)急于出售或购买情况下的交易。如出国前，可能由于急于将房地产出售，低于市场价格的价格卖方也能接受；相反，在急于购买时的成交价格可能会偏向。,（3)受债权债务关系影响的交易，一般交易价格偏低。(4)交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格可能偏高；相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格可能偏低。(5)交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易。如买方对该房地产有特别的爱好或感情执意购买，而卖方借售时，这种情况下成交的价格往往偏高。(6)相邻房地产的合并交易。一船来说，形状不规则或面积、规模过小的房地产，其价格通常较低，但这种房地产如果与相邻房地产合并后，效用通常会增加。,(7)特殊方式的交易。如拍卖、协议等方式，一般拍卖价格比正常市场价格要高，有时受到现场气氛的影响，甚至高出许多；而协议方式形成的价格往往偏低。(8)交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中需要缴纳一些税费，如营业税、土地增值税、契税、交易手续费等。一般来说应依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。但在现实交易中，往往出现本应由卖方或买方缴纳的税费，经协商由买方或卖方缴纳。如，契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却转嫁给了其中一方，等等。,(三)交易情况修正的方法 交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。1百分率法 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数正常价格,当出现交易税费非正常负担的情况时，要将成交价格调整为依照政府有关规定无规定的依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。关键把握以下两点。,正常成交价格一应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格 正常成交价格十应由买方负担的税费买方实际付出的价格其中：应由买方负担的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率 应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率,例：某宗房地产的正常成交价格为3500元m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。解：卖方实际得到的价格(250025007)元ms3325元m2 买方实际付出的价格(2500十25005)元m22625元m2,2差额法 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为 可比实例成交价格交易情况修正数额正常价格或 可比实例成交价格交易情况修正数额正常价格,六、交易日期修正(一)交易日期修正的含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，而要评估的对象则是在估价时点时的价格，如果可比实例的成交日期与估价对象房地产的估价日期不同，房地产状况可能发生了改变。由于房地产价格受到房地产市场诸多因素的影响，可能会出现价格上涨或下跌的现象，这时就需要对可比实例文其成交日期的价格进行调整。进行交易日期修正，就是要将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。,(二)交易日期修正的方法 随着时间的推移，房地产价格要么平稳、要么上涨或下跌。当房地产价格平稳时，可不进行交易日期修正。而当房地产价格出现上涨或下肤时，就必须对可比实例成交日期时的价格进行修正。采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为：可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数在估价时点时的价格,或：,1采用价格指数修正 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。,价格指数的编制原理,例：某宗房地产2004年6月的价格为1800元m2，现需将其调整为2004年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至l0月的价格指数分别为796、747、767、85.0、892、925、981(以2002年1月为100)。试讨算该宗房地产2004年10月的价格。,(2)采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为 可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数在估价时点时的价格 例：某宗房地产2004年6月的价格为2000元m3，现需将其调整到2004年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为996、947、967、105.0、109.2、1125、1181(均以上个月为100)。试计算该宗房地产2004年10月的价格。,解：,例：现需评估某宗房地产2004年9月末的价格，选取下列可比实例；成交价格为3000元m2，成交日期为2003年l0月末。另调查获2003年6月末至2004年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5，2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上涨2。试对该可比实例的价格进行交易日期调整。解：对该可比实例的价格进行交易日期调整，是将该价格调整到2004年9月。,七、房地产状况修正（一）房地产状况修正的含义 房地产本身的状况是影响房地产价格的一个重要因素，如果可比实例房地产与估价对象房地产本身存在着差异，那么，在对可比实例进行交易情况和交易日期修正后，还要对可比实例成交价格进行房地产状况调整。（二）房地产状况修正内容 1区位状况修正 区位状况比较修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度等影响房地产价格的因素。区位状况修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。,2.权益状况修正 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况，进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格调整为交估价对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用权年限修正。,3实物状况修正 进行实物因素修正，应将可比实例在其实物状况下的价格调整为估价对象实物状况下的价格。实物状况调整内容，如有关土地方面的内容主要应包括：面积大小，形状，临街状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况等；有关建筑物方面的内容主要应包括：新日程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。,(三)房地产状况修正的方法 进行房地产状况修正，首先分析估价对象房地产状况有哪些因素对房地产的价格造成影响，将其逐一列出，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象和可比实例的房地产在这些因素方面的状况，并将估价对象与每一可比实例在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例价格进行修正。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价修正；反之，则做增价修正。,具体进行房地产状况修正的方法，有直按比较修正和间接比较修正两种。,1直接比较修正 直接比较修正一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准(通常定为l00分)，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则打约分数就低于100；相反，打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为修正价格的比率：,房地产状况直接比较表,采用直接法比较进行房地产状况修正的表达式为:可比实例在其房地产状况下的价格100/()在估价对象房地产状况下的价格式 括号内应填写可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分数。,2间接比较修正 间接比较修正是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项比较打分，如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数应低于100；相反，打的分数应高于100。再将所得的分数转化为修正价格的比率。,房地产状况间接比较衷,七、求取比准价格（一）求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 进行比较法估价时，要进行交易情况、交易日期、房地产状况三方面的修正和调整，将可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。如果将这三大方面的修正综合起来，最常见的是下列连乘形式的计算公式。,房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修正，因此有综合修正计算公式有两种。,（二）求取综合结果 若干个可比实例价格进行修正后，会得到若干个比准价格，这些比准价格可能不同，那么还需将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的侧其结果。有如下四种方法:1简单算术平均法 将修正出的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。例如，可比实例A、B、C经修正后得出的价格分别为1000元m2：、2000元m2、1500元m2，运用简单算术平均法可得出综合结果为1500元ms。,2加权算术平均法 在把修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，A赋予每个价格不同的权数，再求出综合价格的方法。通常对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正出的价格，赋予最大的权数；反之，赋予最小的权数。例如，可比实例A、B、C经修正后得出的价格分别为1000元m2、2000元m2、l 500元m2，假设c与估价对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则可分别赋予A、B、C权数为30、20、50，则运用加权算术平均法得,3中位数法 把修正出的各个价格从低到高或从高到低排序，当项数为奇数时，取位于中间位置的那个价格为综合结果；当项数为偶数时，取位于中间位置的那两个价格的简单算数平均数为综合价格。4众数法 即取组数值中出现次数最多的数值为综合结果。,比较法工作流程回,比较法综合实例（305页）,第三节 房地产评估的收益法,一、收益法的基本概念（一）收益法的含义 收益法是通过求取估价对象未来的正常收益，采用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加得到的估价对象的价格，该方法本质是一种现金流量折现方法。,（二）适用对象 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(用于出租的)、写字楼，旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。,（三）运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：(1)搜集与估价对象未来预期收益有关的数据资料产的收入、费用等数据资料；(2)预测估价对象的未来收益(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；(4)选用适宜的收益法公式计算收益价格。,二、收益法计算公式（一）一般计算公式,（二）收益年限无限且其他因素不变,（二）收益年限无限且其他因素不变,净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如，用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或不同收益期限(以下简称不同期限)价格之间的换算，用于比较不同期限价格的高低；用于市场法中因期限不同进行的价格调整。,1、直接用于测算价格。某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益800万元；该宗房地产的报酬率为85。试计算该宗房地产的收益价格。,2、用于不同期限价格之间的换算,一般化公式：,例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为5000元m2，报酬率为10,试求该宗房地产30年收益权利的价格。,3、用于比较不同期限价格的高低。若要比较两宗房地产价格的高低，当两宗房地产的土地位用年限或收益期限不同时，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要将它们转转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不同期限价格之间的换算方法相同。,例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价4000元m2，乙房地产的收益期限为30年，单价3600元m2。假设报酬率均为6，试比较该两宗房地产价格的高低？,(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整。上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的期限不同需要对对比实例价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的期限可能与估价对象房地产的期限不同，从而需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同期限下的价格。,例：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基难地价目前为2400元n12。该基准地价在评价时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10。假设防了使用年限不同之外，该宗土用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。,三、净收益法（一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。,净收益,潜在收入,空置等造成的收入损失,营运费用,有效毛收入,营运费用,净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益期限为有限年；二是收益期限为无限年。,1收益期限为有限年的公式,（三）计算公式,例 某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、20万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。,2收益期限为无限年的公式,例、通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。,第三节 房地产评估的成本法,一、成本法基本概念（一）含义 求取估价对象在估价时点的的重新购置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，或者以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产的价格。,（二）适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。（三）步骤(1)搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料(2)测算重新购建价格；(3)测算折旧；(4)求取积算价格。,（四）成本法的基本公式 计算价格重新购建价格一折旧 公式可以根据下列三类估价对象而具体化：新开发的土地；新建的房地产旧的房地产1、通用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括征收农地并进行“三通”平”等基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地，埃海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为,上述新开发土地的基本公式，在具体情况下还会有具体形式,例如，分宗估价公式为:,2、适用用于新建房地产的基本公式(1)在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格土地取得成本十土地开发成本十建筑物建造成本十管理费用 十投资利息十销售费用十销售税费开发利润(2)在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税势和开发利润，即：新建建筑物价格建造成本十管理费用十投资利息十销售费用十销售税费十开发利润,3、适应于旧房地产的基本公式(1)对于旧房地，成本法的基本公式为 旧房地价格房地的重新购建价格一建筑物的折旧或者 旧房地价格土地重新购建价格十建筑物新购建价格一建筑物折旧 在上述公式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。,(2)对于旧建筑物，成本法的基本公式为 旧建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧,二、重新购建价格（一）重新购建价格概念 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点更新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。在上述重新购建价格的概念中，重新取得可以简单地理解为重新购买，重新开发建设可以简单地理解为重新生产。,（二）重新构建价格的求取方法,1单位比较法 单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法实质上是市场法，是种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。,2分部分项法 分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，来求取建筑物更新购建价格的方法。,3工料测量法 工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，来求取建筑物里新购建价格的力“法。,4指数调整法 指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与比较法中交易日期调整的方法相同。,三建筑物折旧（一）建筑物折旧概念 建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与新购建价格的差额，即：建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值,（二）建筑物折旧的原因 根据造成建筑物折旧的原因不同，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。(1)物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。(2)功能折旧 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。(3)经济折旧 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。,（三）建筑物折的求取方法 1年限法 年限法义称年龄寿命法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折的方法。2市场提取法 市场提取法是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。3分解法 分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定然后加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。,