十堰市东方明珠城项目策划提案.docx

十堰市东方明珠城项目策划提案 十堰市概况十堰市位于湖北省西北部，地处秦巴山区腹地，汉江中上游，跨东经109。29,至北纬31。30,至33。16，在中国“雄鸡”型版图中正处于“鸡心”部位，在历史上曾有“南船北马、川陕咽喉、四省通衢”之称。她东与湖北襄樊接壤，西与陕西安康为邻，南与湖北神农架和重庆万州交界，北与陕西商洛和河南南阳相连，是鄂、豫、陕、渝毗邻地区政治、经济、文化重镇，是华中、西南、西北三大经济板块的结合部。十堰辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即员B县、邮西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口市、张湾区、茅箭区和白浪经济技术开发区。国土总面积2.36万平方公里，总人口346万。 十堰城市状况十堰建市三十多年来，尤其是改革开放二十年来，两个文明建设取得了丰硕的成果，从一个贫穷小镇发展成为具有一定规模和经济实力的区域性中心城市。精神文明建设成果丰硕，进入90年代以来，曾名列全国小康水平第6位、全国城市综合实力评比第22位，先后获得“全国卫生城市“、“全国双拥模范城市“、“全国绿化十佳城市”、”全国城市环境综合整治优秀城市”、中国内陆山区惟一”国家园林城市“、”中国优秀旅游城市”、湖北省文明城市竞赛第一名等殊荣。2001年十堰国内生产总值201.77亿元，年增长13.5%,居全省第一；实现财政收入14.67亿元，年增长7.6%。城镇居民可支配收入5050元（城区为7800余元），农民人均纯收入1586元。经过30多年的发展，目前十堰汽车、水电、旅游、生物医药、色绿色食品等主导产业已具规模，经济结构日趋完善，科教文化不断繁荣，城市功能逐步提升，经济社会协调发展。 十堰交通状况交通通讯便捷，襄渝铁路横贯东西，每天有13对客车通过，可直达北京、上海、武汉、郑州、重庆、成都、西安等地。209和316国道交汇十堰，四通八达。汉江黄金水道运输可通江（长江）达海（上海）。老河口和襄樊两机场毗邻十堰，班机可直飞北京、上海、广州等大中城市。随着火车提速、（武）汉-十堰（堰）一级汽车专用公路及十堰空港的建设，交通条件将进一步改善。 二00四年十堰房地产开发的特点1、品楼盘与高档住宅的建设规模不断扩大，开发产品结构处于不平衡状态：自2001年十堰翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创十堰房地产销售价格的历史新高以来，2004年十堰精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大,其中十堰市兴丽房地产公司开发的“澳门花园”、十堰春华房地产公司开发的“春华苑小区”、“世纪花园”二期工程、十堰市阳光房地产公司开发的“东方广场”等项目兴起了十堰高档住宅的开发建设热潮，高档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发企业开始注重企业品牌和楼盘品牌，提高了十堰的房地产开发水平。普通商品房开发近年来一直处于稳步增长的态势，而为满足广大中低收入家庭住房需求的经济适用住房建设自2001年以来处于停滞状态，廉租房的开发建设还没有启动，这种状况造成十堰房地产开发产品结构处于不平衡状态，不利于房地产业的持续健康发展。2、供求量与销售量大幅度增长：2004年除城区内小范围的零星开发项目以外，涌现出了大量的成规模开发项目，如东岳路上的春华苑、东兴山庄，朝阳路上的金色家园、都市花园，公园路的东方广场，汉江路的六堰中心花园，五堰的武当商城、东山苑小区，三堰的澳门花园，十堰的雅兰居、旭日家园，白浪高新区的祥安花园、天盾花园等。据统计，2004年十堰房地产施工面积达149.06万平方米，销售面积达4512万平方米，销售金额达518亿元，分别比上年增长69.23%、60.06%和86.33%,供应量与销售量再创历史新高。3、成交价格明显上涨：2004年的房屋销售价格在2003年的基础上继续上涨，涨幅平均在10%左右。调查显示,2003年一2004年的房价在1300元平米至2800元平米之间。房价上涨的主要原因为：一是楼盘的档次有较大的提高，配套设施的完善增加了开发成本；二是主要建材产品价格的大幅涨价，造成了建安成本的增加；三是土地取得成本增加，土地基准地价的上调以及土地拍卖市场的激烈竞争，造成土地价格的上涨；四是建筑结构的改变也增加了成本，以前大量的建筑为砖混结构，建安成本较低，而现在许多楼盘为框架结构，并推出了一些小高层及高层建筑；五是别墅楼盘的推出，对整体房价有明显的拉动作用等；六是经济适用住房项目建设的暂停，政府缺乏进行价格调控的有力手段，也造成了商品房价格的无序上涨。4、开发区域过分集中：目前十堰房地产开发的热点区域主要集中在城区中部组团（主要为火车站至张湾地段）和白浪高新区、尤其是五堰、六堰、张湾等中心地段的旧城改造更成为当前房地产开发的热点，在改善城区环境面貌的同时也造成了建筑布局的高密度、商铺面积的无序增加、停车位、绿化面积与露天休闲场所的急剧减少等弊端，而位于城市偏僻地段如红卫、花果、东风、顾家岗以及北京路沿线的房地产开发处于相对萧条的局面，不利于城市的全面协调发展。5、市场行为更加理性：房地产市场的开发经营与消费行为越来越理性，呈现出如下特点：一是房地产开发的规模效应逐步为广大开发企业所接受，楼盘的开发规模越来越大，2004年对2万平方米以上的项目进行一次投资一次开发的行为逐步增多，规模优势凸现；二是短期经营行为日趋减少，绝大多数楼盘都注重了生活配套服务设施的完善；三是小区环境越来越受重视，不只是追求绿化率的提高，更注重追求景观环境的特色化，如东岳路上的春华苑所营造的东方园林就颇具特色，独树一帜；四是对项目的前期策划宣传越来越重视，力求在小区规划、建筑设计、环境景观上领先一筹，为项目营造更多的卖点；五是开发经营理念的不断创新，涌现出健康住宅、阳光楼盘、新都市主义等住宅小区，满足消费者的深层次需求；六是消费者越来越理性，购买行为越来越谨慎，对产品的要求越来越高。二OO五年十堰房地产业的发展趋向2005年十堰房地产业的发展仍然要以市场需求为导向，调整供应结构，应坚持“严格控制别墅与高档住宅的建设规模，积极建设普通商品房，有计划地发展建设经济适用住房和廉租房”的发展原则，促进房地产业的持续健康发展。1、十堰房地产业仍有较大的发展空间，还将以较高的速度发展：一是十堰人均住房面积不仅低于全省平均水平,离3035平方米的人均居住水平还有很大的距离，因而十堰房地产业还有较大的发展空间；二是随着高速公路的建成通车、武当山机场的建设、对外交通条件的进一步改善，南水北调工程全面动工的持续效应，东风与日产合作的推动作用，武当山旅游品牌效应的全面推广，城市布局结构的调整以及城市基础设施的改造和完善，经济投资环境的改善等，必将对十堰国民经济的持续发展产生积极深远的影响，从而进一步推动房地产业的发展；三是随着居民生活水平的提高，人口的增长，城市规模的扩大，首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，也将刺激房地产市场的繁荣兴旺。2、更新经营理念，完善经营机制，应成为十堰房地产业的发展方向：十堰房地产开发业目前还存在“三低一高”的弊端，即企业结构不合理，总体实力偏低；技术力量不足，管理水平偏低；房地产开发产品的科技含量低；房地产销售价格偏高。因此，更新经营理念、完善经营机制、全面推进房地产业向更高层次发展应成为十堰房地产开发业的发展方向。在实际发展过程中应重点抓好以下工作：一是要全面贯彻落实国务院关于促进房地产业持续健康发展的通知精神，确定正确的发展方向与发展思路；二是进行横向联合、建立具有竞争力的房地产开发企业集团，实行房地产开发的规模经营，可以通过股份合作、兼并或企业重组等形式成立房地产开发企业集团，壮大企业的经营实力；三是在进一步改善经济投资环境的基础上，全面进行招商引资，通过外资企业的进入，引进先进的经营理念与管理方式，在完善竞争机制的基础上，推动房地产业向更高层次发展；四是充分发挥中介机构的服务职能，使中介机构能够在开发项目的前期策划、技术咨询、销售代理等方面发挥其专业特长，使开发产品更符合城市建设的要求、符合市场需求，以促进房地产开发水平的进一步提高。3、调整房地产业结构，启动经济适用住房和廉租房项目建设，促进房地产业的持续健康发展：经济适用住房和廉租房是房地产业结构的重要组成部分,尽管前阶段十堰经济适用住房建设出现了将经济适用住房建成商品房甚至高档住宅、销售价格偏高、有关优惠政策落实不到位等问题，但它作为满足中低收入阶层住房需求的政策性商品房，不仅是保持社会稳定的需要，更是促进房地产业持续健康发展的需要。通过制定十堰市经济适用住房建设管理实施细则，完善管理办法，按照“三统一，四控制”的思想，即统一规划、统一开发、统一实施以及控制建设标准、控制销售对象、控制销售价格和控制年度开发量，必定会使十堰的经济适用住房的建设管理逐步规范起来。因此，2004年在调整产业结构上应重点促进经济适用住房建设的全面启动，建立起廉租房的建设管理制度，进行廉租房开发建设试点，在积累经验的基础上有计划地推广廉租房建设，使十堰的房地产业能够以合理的结构与速度得到发展。4、强化精品意识，突出城市特色，进一步提高房地产开发水平，使房地产开发与城市建设协调发展：房地产开发作为实施城市规划的重要手段，不仅要满足城市居民生产生活需要，而且要满足提高经济发展环境与居民生活环境质量的需要，满足提升城市功能的需要。城市特色决定了房地产开发的目标与方向，房地产开发项目的实施只有紧扣城市特色这一主题，才能做到经济效益、社会效益与环境效益的统一。因此，更新房地产开发经营理念,强化精品意识，突出城市特色，使房地产开发与城市建设协调发展：首先要做到规划设计的先进性、超前性与可操作性的结合，从房地产开发项目的总体布局、详细规划、配套设施、景观环境、单体建筑功能与造型等设计方面，应坚持多方案的竞争与优选；其次是确立规划实施的权威性，不仅要使项目布局符合城市规划的要求，而且要杜绝擅自变更规划和见缝插针的开发行为；第三要强化精品意识，坚持房地产项目的规模开发，杜绝分割拆零的开发方式，不仅要在新区开发上坚持规模开发的原则，在城市中心区的改造上更应坚持规模改造的方式，改变目前零星分散的改造模式，使新区开发与旧城改造协调发展，进一步提高十堰房地产开发水平。二OO四年十堰房地产业市场综合分析20()4年，十堰房地产在诸多政策的实施中悄然已过，从年初的停止别墅类用地到央行的121号文件和国务院18号文件，从土地供应的集中管理到开发企业注册资金的提高，诸多政策的出台保障了十堰房地产业健康、有序地发展。1、价格及指数20()4年，房地产价格涨幅增大，特别是城区中心地段较以往有较大幅度增长。本年度房地产综合物业指数为1000点(基点)，综合物业平均价格为3345.03元/平方米。住宅类指数本年度为1000点(基点)，住宅市场平均价格为1465.06元/平方米。综合楼商铺类价格指数本年度为100O点（基点），其平均价格达到5225元/平方米。2、宏观市场概况分析2004年，十堰城区房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求；市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动，销售与租赁并举的市场格局。A一从投资情况看，十堰完成房地产开发投资9.47亿元，比2003年增长51.4%,房屋竣工面积49.29万平方米,商品房销售面积45.12万平方米，与2002年相比，房地产开发的各项指标都保持了较高的增长速度。从销售情况看，2004年，除多个旧盘继续销售外，涌现出了30余个新盘，平均销售率达到80%以上，开盘半年以上的楼盘基本售罄。供应量与销售量与以往相比都有较大幅度地增长，市场供求两旺，成交活跃。B.一二级市场成交量持续放大。随着十堰二级市场的放开，特别是十堰市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法的出台、银行贷款利率的下降、房屋交易手续费下调和运行程序的简化，进一步激活了住房二级市场。十堰存量房市场、房屋租赁市场与往年相比表现得较为活跃。仅10月份，城区二手房成交量就比前两个月分别增长了24倍。据统计，2004年，十堰城区各类房屋成交6140起，同比增长113.71%,其中，存量房成交4587起，占成交总量的74%,城区房地产交易面积617204平方米，成交价值62100.48万元。其中，存量房交易面积340016.62平方米，占总交易面积的55.08%,同比增长117.35%,预计2()05年还将有一定幅度地上升；本年度，居民已购公房和经济适用房上市交易146897.76平方米，占存量房交易面积的43.2%。房屋租赁市场日趋活跃，全年累计登记备案926件，房屋租赁面积54367平方米。从市场形势看，城区精品楼盘与高档住宅的销售量呈上升趋势，普通价位楼盘倍受欢迎。十堰区域房地产市场分析目前十堰房地产开发的热点楼盘主要集中在城区中部组团(主要为火车站至张湾地段)和白浪高新技术开发区，尤其是五堰、六堰、张湾等中心地段的旧城改造更成为当前房地产开发的热点，总建筑规模达到30万平方米。从分布的情况看，十堰城区中心地段的开发空间已趋于饱和，目前正向北京路两岸、红卫至花果和顾家岗至白浪的城郊结合部辐射，这为土地稀缺的十堰房地产开发形成了新的亮点。从而使土地资源得到充分利用，促进了城市的协调发展和城市功能的提升。(1)白浪区2004年度白浪区住宅类指数为100O点(基点)，住宅类平均价格为1211.10元/平方米。由于经济的拉动效应，2004年，白浪高新区的房地产开发热逐渐升温，使该区域成为继城区中心地段后又一个开发热点区域。本年度新推出的楼盘有起价为IIOo元/平方米的祥安花园、起价为988元/平方米的白浪综合楼以及起价为1280元/平方米的天盾花园等，且楼盘的品质也有较大幅度的提升，产销基本平衡。面积为90120平方米左右的两居室户型在本区倍受争宠，超过120平方米的大户型销售遇阻。开盘不到4个月的天盾花园二期，由于户型设计的亲和力，加之采用框架结构，目前销售率已达到70%以上。祥安花园更是把主力面积定位在80120平方米之间，目前销售率达到80%以上。尽管该区平均价格低于其他两区，但与2003年相比，已有较大的增长幅度。(2)张湾区2()04年度张湾区住宅类指数为1000点(基点)，住宅类平均价格为1567.33元/平方米。本区的楼盘主要集中于汉江路、公园路、东岳路及张湾周围，而位于红卫、花果、东风等较为偏僻的地段，仅有规模不大的零星项目，且多数为定向开发。本年度新开发的楼盘有春华苑、东兴山庄、蝶翠豪庭、文汇小区、联诚公寓等。位于镜潭路的蝶翠豪庭，以小面积户型、低价位见长，开盘仅三个月，销售率已达70%o而东风房地产开发公司的文汇、古台和雅仕居三个小区则凸现120平方米以上的大面积户型，由于占据天时、地理、人和之优势,目前已全部售罄。将健康理念融入楼盘之中，以此作为销售的制高点，春花苑便是其中一例。户型从两居室到5居室、面积由70多到270多平方米，户型种类多、面积跨度大，销售形势却款款俱佳。本区域房地产开发的最大特点是：房价落差较大，最低的950元/平方米，最高的超过2000元/平方米。(3)茅箭区2004年度茅箭区住宅类指数为1000点(基点),住宅类平均价格为1616.75元/平方米。2004年度茅箭区的房地产可谓一个字一一“火由于该区域房地产性价比高而引起了楼市在本年度的沸腾；但由于土地供应量的限制，该区域房地产开发高峰期已过，进入持续期，决定了今后该区域的房地产不可能出现太大的变化。该区另一个显著的特点是，楼盘品质普遍较好，别墅、多层、小高层鳞次栉比，错层、复式、两居室、多居室各种户型百花齐放。人民路房地产持续升温。人民路沿线成为高档楼盘的聚居地。新推出的楼盘有雅兰居、泰康花园、澳门花园、荣华公寓、武当广场、东山苑等，均价在1800元/平方米左右。五堰北街的东山苑以其优越的地理位置和准确的户型定位，使销售一路绿灯，早已告罄。于2003年12月25日开盘的澳门花园，占尽天时地利之优势，抢在国家停止申请别墅类用地之前，开发建设了十堰市唯一的一个别墅区，是本年度十堰楼市的一个亮点。该楼盘以其优良的品质、独特的建筑设计成功打造了自己的品牌。开盘至今，销售率已达85%。朝阳路房地产进入持续发展期。新推出的楼盘有永兴花园、果品花园、金色家园、丽景豪庭等，均价在1500元/平方米左右，销售率在70%以上。东岳路的楼盘品质大幅提升。世纪花园在市场上的顺利销售，拉动了周边精品楼盘的开发建设。本区域新推出的楼盘还有东岳山庄、青春家园、龙韬园等，均价在1500元/平方米左右，楼盘销售顺畅，多数已进入尾盘或售罄。值得一提的是，由于精品楼盘和高档住宅聚居该区，特别是澳门花园、东山苑、世纪花园的推出，使该区的房价一路飕升，最高价格已升至4000元/平方米。十堰区域商业市场分析商铺概念商铺，由“市”演变而来，说文将“市“解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。清明上河图曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起,是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。据上海通史记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对“商铺“做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里,通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。商业地产分类商业地产的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺-商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。1、按照开发形式进行分类(1)、商业街商业商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况.复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位E（2）、市场类商业在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如,图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。(3)、社区商业社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺,有些铺面可以直接对外开门营业,但多数属于铺位形式。(4)、住宅底层商业住宅底层商,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1,2层及底上1,2层，或其中部分搂层)的商用商业。住宅底层商是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商业上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠。(5)、百货商场、购物中心商业百货商场、购物中心商业指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。（6）、商务楼、写字楼商业商务楼、写字楼商业指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商业的规模相对较小，但商业价值很值得关注。（7）、交通设施商业交通设施商业指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商业,以及道路两侧各类中小型商业。以上是按照商业的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。十堰区域商业市场分部目前十堰商业市场主要集中在城区中部组团（主要为火车站至张湾地段）和白浪高新技术开发区，尤其是五堰、六堰、张湾等中心地段的商业更成为当前商业市场的集中聚集地，总的规模达到30万平方米。从分布的情况看，十堰城区中心地段的商业空间已趋于饱和，主要分部在以人民路与公园路交汇处向人民南路分部发展。公园路以人民商场为起点向车站路中商百货发展。中途发展的有人民商场皮具商场、文贸乐园、蓝星集团十堰电脑大卖场、名都娱乐城、金威饭店、中商百货等大型商业市场；沿街门面已经形成了以电脑、电脑软件、电脑配件、空调电器为主的电脑科技一条街。东岳路以东岳家居广场为起点向人民路和柳叶路发展。中途以美容美发、咖啡酒巴、养身足疗足浴、金典咖啡、餐饮娱乐为主的娱乐一条街。与人民路交汇口是以星光家电城、王朝家具城、大丰灯饰家居城的大型专业卖场。人民南路一一人民南路向邮电路方向发展是以五金、小家电为主的小五金一条街。沿途皇朝名家具、宏康医药商场、国人医药广场、工艺、礼品等大型专业市场和批发市场；中途梦特娇等品牌服装专卖店。人民北路一一人民北路聚集了盛华隆平价购物广场、金三角精品服装广场、华伦天奴品牌专卖店、新世纪购物广场等的商业物业。邮电路-邮电路是以电信、通讯等手机专业市场一条街。香港街一一香港街是以服装、购物、鞋帽、小商品、休闲等众多商业形态于一体的步行商业一条街如：王子鞋城、运动休闲城、夜明珠服装市场、宝裕小商品市场等众多品牌服装、小家电专业休闲市场于一身的步行街。东方明珠城项目一、项目SWOT分析及总体思路拟定：1、项目SWOT分析：对于任何一个房产开发项目而言，清晰掌握自身所具备的优势与劣势，威胁点和机会点，对于项目的成功推进是置关重要的。因此，结合前期市场调查的情况和对项目自身状况的分析，就项目的状况分析如下：Ax项目的优势和机会点：地理位独特十堰市位于湖北省西北部，地处秦巴山区腹地，汉江中上游，跨东经109。2夕至北纬31。30,至33o16在中国“雄鸡”型版图中正处于“鸡心”部位，在历史上曾有“南船北马、川陕咽喉、四省通衢”之称。她东与湖北襄樊接壤，西与陕西安康为邻，南与湖北神农架和重庆万州交界，北与陕西商洛和河南南阳相连，是鄂、豫、陕、渝毗邻地区政治、经济、文化重镇，是华中、西南、西北三大经济板块的结合部。人口密集、商业浓厚十堰辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即那县、那西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口市、张湾区、茅箭区和白浪经济技术开发区。国土总面积2.36万平方公里，总人口346万。购房需求活跃，商业前景看好一成交价格明显上涨：2004年的房屋销售价格在2003年的基础上继续上涨，涨幅平均在10%左右。调查显示，2003年一2004年的房价在1300元平米至2800元平米之间。规划亮点频增，营销突显优势一随着高速公路的建成通车、武当山机场的建设、对外交通条件的进一步改善，南水北调工程全面动工的持续效应，东风与日产合作的推动作用，武当山旅游品牌效应的全面推广，城市布局结构的调整以及城市基础设施的改造和完善，经济投资环境的改善等，必将对十堰国民经济的持续发展产生积极深远的影响，从而进一步推动房地产业的发展；三是随着居民生活水平的提高，人口的增长，城市规模的扩大，首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，也将刺激房地产市场的繁荣兴旺。B、项目的劣势和威胁点：十堰商业专业市场饱和目前十堰商业市场主要集中在城区中部组团（主要为火车站至张湾地段）和白浪高新技术开发区，尤其是五堰、六堰、张湾等中心地段的商业更成为当前商业市场的集中聚集地，总的规模达到30万平方米。项目地段、地理位置偏僻一-一该项目地处于偏僻十堰城区的北京路与柳叶路之间，地段相对十堰商业中心人民路过于偏远，柳叶路距离最近的商业中心步行约为十五分钟到二十分钟。周边环境、商业条件较差-该项目周边环境条件较差，左邻农贸菜市场，商业环境脏乱，灰尘飞扬，商业氛围相对较小,客源较少。项目前邻北京路与柳叶路立交桥，车流道路过长，使人流、车流无法进入，项目左边是一高架桥，车辆下桥不能直接进行商业地区，只能望而却步。同类竞争项目争夺客户威胁仍然存在一-在该项目不远就是几个差不多的项目，这些竞争对手相对来说位置离市中心较近，价格不一，使有些客户群体持币观望，吸引了不少客户。交通不便-在该项目地处于北京路高架桥,公交车辆只有仅仅的三条线:二路、十路、五十八路等少数小中巴在期间穿梭。总结分析:总体看来，劣势共存是与市区其他项目的对比,同样的市场而我们的优势很明显（如规模、政府支持力度、操作方式、规划设计、理念等方面）；扑克牌有正面，就一定会有反面，其实相关的劣势问题，就是在销售方面对我们提出的警示与提醒。因为劣势是共存的，因此只要能够有效的规避上述问题，并且充分发挥我们的自身优势，把弱势转化成强势，就能在竞争中占居更多主动与先机。其中的大部分劣势问题，恰恰是我们很好的操作切入点。项目定位策略部分:项目核心价值体系定位:1、街区主题定位：一站式休闲购物多业态专业经营社区商业的类型社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。2、项目概念定位：擦亮十堰城市名片塑造休闲、购物多业态专业经营社区商业亮点打造十堰首个专业经营高档社区商业该项目周边拥有着香格里拉城市花园等众多高档房地产项目，所以定位于一个专业经营高档社区商业物业行态社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升。3、项目功能定位:我们将构筑一个以精品服饰，保健功能食品，小型超市（家住综合型小区店）。服务休闲类，健身房、电玩、网吧、书吧、西餐厅、氧吧。秘密休闲类（档）的高档休闲生活社区。整合营销主题品位生活一站式供应商XX地产生活投资购物休闲居家创造你的新商业生活！销售模式创新:会员制销售：成立购房俱乐部，推行会员优惠举措。通过与政府相关部门（如“市工商联”）的互信合作，利用公益口号式的融合手段，建立一个有政府背景下的旨在推动项目整体行业定位的商会性组织（如“十堰社区服务业行业商会”等）或者是一个商源协同组织（如“万商会”等），一方面以此在正式销售前掌握更多的准商源客户，尽可能保证项目较高的销售命中率。另一方面则可以树立项目较高的产品品质形象，引起社会的关注，提升非商源类投资客户的信心，加快项目的整体推进步伐。 互动销售：主动预谋式销售，形成点带面的品牌拉动。项目尚未破土即开始预谋销售，由潜在客户及忠实拥护者纸上变兵，选房型，订地均可，通过主动大客户的组织、注意力营销手段的公关运用，营造旺市印象，传递强劲信心，增加其它中小观望型商户以及投资户价值认可的速度，迅速形成以点带面的品牌效应拉动。一 菜单式销售：整合项目功能，提供个性化项目附加价值。我司结合本案的特点，充分整合项目功能，提供菜单式销售模式，主要包括以下二个方面：一方面是指整合项目商业价值菜单，提供个性化商业经营解决方案。其中包括针对准客户要求的“卖场与住宅”“卖场与仓储”“卖场与加工”等项目单元的硬件联合销售（例如：在十堰印象设店，在长龙诗苑设小型场进行加工，两处房产对一个客户进行整合销售等方式），同时还可为准客户提供“商业计划”“创业基金”“投资方式组合”等软件价值的附加，以满足不同层次客户的个性需要；另一方面是指整合项目商业功能菜单，针对目前全国有推成品房的趋势，现房销售对实力开发商非常管用，在装修风格上做文章，充分考虑客户对项目的商业功能装饰要求，直接将高端客户一网打尽。一 品牌销售：强化公司品牌实力形象，推动企业后续项目销售与土地储备。在房地产市场竞争日趋激烈、市场和消费者日益成熟的今天，房地产企业要想在未来市场“争夺战”中站稳脚跟并求得长远发展，导入“品牌”竞争策略已日显重要，只有在开发进程中创立优质品牌效应，不断充实、完善、提高、壮大自身，才能在未来市场大潮中占据有利的竞争位置。同时，品牌效应作为当今市场竞争的重要手段，在实际销售过程中的推动作用越发明显。本司认为，在项目的实际销售过程当中，要通过广告、活动等方式进一步强化公司品牌实力形象，增强客户信心推动项目销售，扩大企业的土地储备，形成良好的品牌口碑，实现企业的可持续性的健康发展。一、营销推广方案：1、销售方向：本地经营户，主力店商场，本地及外地投资户以社区经营户及街区主力店的招商作为整个营销推广的带动重点，以整合本地经营户入驻为主要方向，以优势利好吸引投资户的最大关注，最终完成认购销售。2、销售组合定位：方式以招商为主，兼顾部分招租形式；本地招商和外地招商(十堰下属县市等投资户)；可以左右连买；3、销售策略：根据本项目针对销售客户的区域不同，本销售策略主要分为本地招商策略和外地招商策略：(1)本地招商策略： 目的对象：整合拉动本地经营户入驻，奠定繁荣经营的业态基础 销售方式：结合本地经营户目标较为明确的特点，为提升沟通效率，及时准确的把握经营户的心态变化和意向信息，并充分利用经营户之间的内部关系，达成以线带面的联动招商轰动式效果。 招商策略：即在全面摸底调查、撒网的基础上，针对本地经营户行业不同的情况，通过整合卖点、集中项目优势，对各个行业的经营户集中突破抓大带小，逐个吸纳，逐步推进的方式，消除顾虑、稳打稳扎； 广告策略：诉求点：一站式休闲购物多业态专业经营社区商业的类型，描绘出前所未有的人气前景表现方式：以分析型软文，硬广告的形式为主，活动事件为辅助发布平台媒体选择：以配合销售人员一对一沟通的销售资料（包括自制项目期报、印刷单页（夹报）、宣传单页、专题光盘等）为主要方面，兼顾选择在十堰各大报刊媒体、十堰电视台、今日十堰等大众媒体宣传为引导，配合部分户外广告（临街灯杆POP展旗等）和售楼部包装的影响促动。（2）外地招商策略： 目的：吸引主力店及大客户加盟，促进投资户进驻，带动市场经营业态的快速形成 销售方式：为提高招商沟通效果，确保信息反馈的及时有效，针对主力店、大客户特采取委派专人负责的一对一专人销售方式，以一对一的主动招商方式为主，兼顾事件活动及广告影响为辅助促动；而针对投资户则以事件活动及广告宣传效应吸引拉动为主，兼顾销售人员口碑传播及逐步掌控跟进为辅的销售方式。 招商策略：针对主力店及大客户主要采取“走出去，请进来”的招商战略，将大客户、主力店的主要目标群锁定在十堰市及其他下辖县市，因势利导，先攻其一，后整体开花；然后一方面通过项目推介会等大量的广告宣传引导，另一方面则通过外地大客户入驻信息的宣传，利用大客户在行业的影响力，来带动本地中小投资户的进驻，达到内外兼赢的效果。 范围：十堰下属县市 投资组合： 主力店与大客户可租可买 为增加对主力店以及大客户的吸引力，可采取大卖场可买可租的投资方式，一方面如购买可给予最低折扣及其它付款方式，另一方面如租赁则可考虑实行10年或15年联租方式。 投资户返租、分红或返购等多种投资模式 另外，对于投资户入驻，可酌情考虑多种投资收益模式，如带3年年递增8%租约销售、10年投资返购模式、购买投资型经营分红等模式。