房地产现时价值估价报告.docx

房地产现时价值估价报告估价项目名称：共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）一青海省公路运输服务总站共和汽车站权属的房地产现时价值估价报告委托方：青海省公路运输服务总站有限责任公司估价方：青海宁恒房地产评估咨询有限责任公司法人代表：单薇估价人员：李忠民李雪飞张发基马麟杜生鑫估价作业日期：2022年4月28日一2022年5月31日估价报告编号：青宁恒房估字（2022）第027号一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、估价结果报告7五、估价技术报告13致委托方函青海省公路运输服务总站有限责任公司：受贵单位委托，截止2022年5月31日，我们对位于共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）青海省公路运输服务总站共和汽车站权属宗地内的16幢房产（其中：有产权登记的3幢；无产权登记的13幢。），评估建筑总面积5466.42I1（其中：有产权登记的建筑面积为3059.14m2；无产权的建筑面积2407.28）,进行了现时价值评估。评估工作人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范，遵循公正的评估原则，按照科学的评估程序、评估经验及贵单位提供的有关资料，经现场查勘，采用相应的评估方法，对上述房地产进行了评估。估价对象在估价时点2022年4月28日符合估价的假设和限制条件下的市场价值意见为为1396.44万元（大写人民币：壹仟叁佰玖拾陆万肆仟肆佰圆整），其中：房产评估价为961.42万元，土地评估价格435.02万元，详见估价结果一览表；（房产评估价值中：汽车站房产价值为735.52万元，承租方房产价值为225.9万元）。顺祝商祺！青海宁恒房地产评估咨询有限责任公司法人代表：2022年5月31日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们有关房地产估价标准(标准包括房地产估价规范(GB/T50291-2015).房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)等)的规定进行估价工作，撰写估价报告。5、参与本次估价的注册房地产估价师李忠民、注册房产估价师李雪飞、注册土地估价师张发基，估价人员马麟、杜生鑫已于2022年4月28日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。注册房地产估价师：李忠民签名:注册房产估价师：李雪飞签名:注册土地估价师：张发基签名:估价的假设和限制条件一、估价的假设前提条件1、本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。2、交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。3、市场供应关系和市场结构稳定,未发生重大变化或实质性改变。4、本次估价是以估价对象在估价时点的状况为依据进行的。5、在本次评估中，我们假设估价对象均没有抵押权、租赁权、担保权等他项权利，估价结论不受他项权利限制的影响。6、本次估价结果的得出是以估价对象按照目前的实际用途能够持续使用为假设前提。二、估价的限制条件1、在本次评估中，我们依据委托方给我所提供的资料进行估价，委托方提供的所有资料，我们不负责核查其资料的真实性和合法性。2、估价人员仅对建筑物外观进行查勘，未对其内在结构性能变化进行鉴定。3、本评估报告的估价对象价格已包含土地使用权价格。4、本评估报告中无产权登记房产的建筑面积数据由我公司评估人员现场测绘得出，如报告的使用人对面积有异议时，可另行委托专业测绘机构进行测绘，测绘的结果不影响所评估出房产的评估单价。5、本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、出现因校印、打印或其它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正,不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。6、若拍卖该房地产，其清偿费用较之其它正常的房地产交易费用高,提请报告使用方注意。7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致可能的损失，本估价机构不承担责任。8、本报告仅供委托方使用。非为法律规定的情况，未经本估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容未经本机构同意，不得发表于任何文件、公告或公开媒体上。9、本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）估价结果报告一、委托方：青海省公路运输服务总站有限责任公司权利人：青海省公路运输服务总站共和汽车站用途：交通运输用地/库房运输法定代表人：胡俊安联系人：宋小姣联系电话：二、估价方：青海宁恒房地产评估咨询有限责任公司地址：西宁市教场街2号法人代表：单薇联系电话：0971三、估价对象：1、实物状况估价对象位于共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）。此次估价范围为青海省公路运输服务总站共和汽车站权属宗地内的16幢房产（其中：有产权登记的3幢；无产权登记的13幢。），评估建筑总面积5466.42in?（其中：有产权登记的建筑面积为3059.14m2；无产权的建筑面积2407.28m2。）。建筑物上下水、电、暖等设施齐全，估价对象在估价时点处于正常使用之中。实物状况详见估价对象明细一览表。估价对象明细一览表幢号建筑面积（m2）层数结构用途权利人实物状况1331.96混合库房汽车站（无产权）建筑物基础为钢筋睑条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。2146.20混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋硅条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。360.48一混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板破、部分石膏板吊顶涂料墙面。层冏3米。4265.15混合库房汽车站（有产权）建筑物基础为钢筋睑条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。5190.83混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋硅条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。6267.65混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板破、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。7332.99混合锅炉房汽车站（有产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金卷闸门、铝合金门，室内碎地面、涂料墙面。平均层高4.5米。82461.00四混合办公楼汽车站（有产权）建筑物为钢筋满堂基础，建筑外墙保温层面刷涂料墙面、单框双玻铝塑窗、玻璃地弹门等，室内地板砖地面面铺化纤地毯、墙纸墙面、成品装饰门等。平均层高3.5米。947.84一混合库房汽车站（无产权）建筑物基础为钢筋粒条形基础，建筑外墙涂料墙面、卷闸门等，室内部分地板砖、白灰细粉墙面。层高3米。10100.87一混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋粒条形基础，建筑外墙涂料墙面、卷闸门等，室内部分地板砖白灰细粉墙面。层高3米。11145.55混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、卷闸门等，室内部分地板成、白灰细粉墙面。层高3米。12623.98混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金卷闸门、铝合金门，室内碎地面、涂料墙面。层高3米。13359.04二混合住宅汽车站（无产权）建筑物基础为钢筋粒条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内地板砖、石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。1483.00混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋砂条形基础，建筑外墙涂料墙面、单框双玻铝塑窗和铝合金门，室内地板砖地面、瓷石专墙面。层高3米。1531.90混合门卫室承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金门窗等，室内部分木地板、石膏板吊顶、涂料墙面。层高3米。1617.98混合门卫室承租方（无产权）建筑物基础为钢筋位条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金门窗等，室内龄地坪、石膏板吊顶、涂料墙面。层高3米。总计5466.42H1.2注：房屋产权登记的共计10幢房产，在估价时点有7幢房产已拆除幢号（产权证证载编号）分别为1号、2号、3号、5号、6号、9号、10号房产；估价对象明细一览表的幢号为估价人员现场编制。2、位置及土地状况估价对象位于共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）,东临黄河南大街，西临巷道，北临巷道，南临巷道。土地使用权面积为10507.70m2,土地出让取得，交通运输用地，容积率按建筑面积计算：5466.42/10507.7=0.520o该宗地基础设施较完善，地势平坦，地质条件较好，土地使用强度适中。该地区各项库房生活设施齐全，交通便利。3、权利状况青海省公路运输服务总站共和汽车站已取恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）不动产权证书青（2017）共和县不动产权第号，经现场查勘，估价对象与四邻无产权纠纷。四、估价目的：为显化估价对象房地产价值提供参考依据，而评估的房地产现时价值。五、估价时点：2022年4月28日六、价值定义：估价对象在估价时点符合估价假设和限制条件下的公开市场价值。七、估价依据：1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国房地产管理法；3、中华人民共和国物权法；4、房地产估价规范GB/T502912015；5、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）；6、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2014）；7、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准土地利用现状分类（GB/T21010-2017）；8、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（2018年）；9、共和县城区土地定级与基准地价更新报告；11、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号，2019年8月26日第三次修正，自2020年1月1日起施行）；12、中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号，2019年4月23日第二次修正，自2008年1月1日施行）；13、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号，2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行）；14、中华人民共和国民法典（中华人民共和国主席令第45号，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行）；15、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号发布，自1999年1月1日起施行，2014年7月29日修订）；16、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号，自1990年5月19日施行）；17、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发198519号,1985年2月8日发布，根据2011年1月8日国务院关于废止和修改部分行政法规的决定修订）；18、中华人民共和国国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号,2001年5月23日发布）；19、中华人民共和国国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号,2004年10月21日发布）；20、中华人民共和国国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号,2006年8月31日发布）；21、中华人民共和国国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号,2006年12月17日发布）；22、中华人民共和国国务院不动产登记暂行条例（国务院令第656号，自2015年3月1日起施行）；23、原中华人民共和国国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号,2007年9月28日发布）；24、原中华人民共和国国土资源部节约集约利用土地规定（国土资源部令第61号，2019年7月16日修正，2019年7月24日发布）；25、原中华人民共和国国土资源部不动产登记暂行条例实施细则（国土资源部令第63号，自2016年1月1日起施行；根据2019年7月16日自然资源部第2次部务会自然资源部关于废止和修改的第一批部门规章的决定>修正）；26、原中华人民共和国国土资源部关于贯彻实施中华人民共和国资产评估法的通知（国土资发2016181号，2016年11月25日发布，自2016年12月1日实施）；27、原中华人民共和国国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发土地储备管理办法的通知（国土资规201717号，2018年1月3日发布，自发布之日起实施）；28、原中华人民共和国国土资源部办公厅关于印发国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知（国土资厅发20184号，2018年3月9日发布，2018年4月9日实施）29、不动产权证书青（2017）共和县不动产权第号;30、委托方出具的委托书和提供的相关资料；31、评估人员现场查勘记录。八、估价原则：本次估价遵循以下原则：1、合法原则：国家的土地制度、房地产法规、城市规划等法律和法规是影响房地产价格的重要因素，房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格。因此，遵循合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则：在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。3、替代原则：根据经济学原理，在同一市场内同类功能和用途的商品具有可替代性,通过对房地产条件的比较，得出估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价值，从而保证估价的客观、合理性。4、估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，房地产价格会随社会、政治、经济等情况发展变化而不断变动，因此在不同估价时点，同一房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。九、估价方法：1、房产估价方法根据估价对象的特点和估价目的,经估价人员实地查勘，并分析本公司所掌握的及委托方提供的资料，结合估价对象现状使用情况，遵循GB/T50291-2015房地产估价规范对房地产价格估价方法的确定原则，由于本次估价对象商业房地产在该区域内近期市场上类似房地产租售实例符合估价要求的较少，故选取成本法作为本次评估的基本方法。成本法为估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。建筑物的重新构建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润，其计算公式为：建筑物重置价格二建筑物建造成本+前期工程费用及工程相关费用+管理费用+财务费用+销售费用及销售税费+开发利润建筑物现值二建筑物重置价格X折旧率房地产价值二建筑物价值+土地使用权价值2、土地估价方法选择估价方法根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。一般而言，土地估价的方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法(假设开发法)、收益还原法和成本逼近法等。本次估价根据估价对象的土地利用特点和估价目的，在上述方法中选择合适的土地估价方法，对待估宗地地价进行评估。(1)未采用方法的理由由于各估价对象不属于投资开发的土地，且其所处区域没有与其相类似的房地产市场交易案例，无法合理确定房地产总价，故不适宜采用剩余法评估。由于待估宗地所在区域难以收集类似用地类似地类及用途案例，故难以采用市场比较法和收益还原法。(2)方法采用的理由选择基准地价系数修正法估价对象设定用途为交通运输用地，在共和县城区土地定级与基准地价覆盖范围内，根据估价对象的用地特点和功能区分，与公共服务用地较为接近，而且共和县新一轮土地定级与基准地价内已制定公共服务用地基准地价和修正体系，故可选用基准地价系数修正法进行评估。选择成本逼近法受作价出资土地流转不普遍的限制，造成短期内成交案例不足、相关参数难以直接从市场调查取得，且当地市场发育不充分，相应的出让案例十分稀少，无法采取市场比较法、收益还原法、剩余法评估类似土地使用权价格；因此可选择成本逼近法进行评估。综上所述，估价人员在实地勘察和市场调查的基础上，以委托方提供的相关资料为依据，结合当前房地产市场的行情和估价对象的实际情况，综合确定选取基准地价系数修正法和成本逼近法作为本次评估方法。(3)估价方法介绍1 .基准地价系数修正法基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件进行比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日时点价格的一种方法。其基本公式为：P=PIb×(1.±Ki)×Kj±D式中：P土地价格；PIb某一用途、某级别（均质区域）的基准地价；EKi一宗地地价修正系数；Kj一估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；D一土地开发程度修正；2.运用成本逼近法测算地价成本逼近法是我国土地估价的方法之一，基本含义是：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。本次评估采用此方法来测算工业用地的价格。其基本计算公式为：P=Ea+Ed+T+R1.+R2+R3=PE+R3式中：P一土地价格；Ea土地取得费；Ed土地开发费；T一税费；R1.利息；R2利润；R3土地增值；PE土地成本价格；十、估价结果：估价人员根据委托方指定的估价目的，遵循公正的估价原则，按照科学的估价程序，运用适当的估价方法，估价对象在估价时点2022年4月28日符合估价的假设和限制条件下的市场价值意见为为1396.42万元（大写人民币：壹仟叁佰玖拾陆万肆仟贰佰圆整），（其中：房产评估价为961.42万元，土地评估价格435万元）详见估价结果一览表；房产评估价值中汽车站房产价值为735.52万元，承租方房产价值为225.9万元。十二、估价作业日期：2022年4月28日一2022年5月31日十三、评估报告应用的有效期：自2022年5月31日起壹年内有效,如果报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。青海宁恒房地产评估咨询有限责任公司2022年5月31日估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析:1、实物状况估价对象位于共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）。此次估价范围为青海省公路运输服务总站共和汽车站权属宗地内的16幢房产（其中：有产权登记的3幢；无产权登记的13幢。），评估建筑总面积5466.42in?（其中：有产权登记的建筑面积为3059.14k；无产权的建筑面积2407.28）°建筑物上下水、电、暖等设施齐全，估价对象在估价时点处于正常使用之中。实物状况详见估价对象明细一览表。估价对象明细一览表幢号建筑面积（m2）层数结构用途权利人实物状况1331.96混合库房汽车站（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板破、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。2146.20混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。360.48混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板成、部分石膏板吊顶涂料墙面。层SJ3米。4265.15混合库房汽车站（有产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板豉、部分石膏板吊顶涂料墙面。层Sj3米。5190.83一混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋粒条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。6267.65混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋粒条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。7332.99混合锅炉房汽车站（有产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金卷闸门、铝合金门，室内碎地面、涂料墙面。平均层高4.5米。82461.00四混合办公楼汽车站（有产权）建筑物为钢筋满堂基础，建筑外墙保温层面刷涂料墙面、单框双玻铝塑窗、玻璃地弹门等，室内地板破地面面铺化纤地毯、墙纸墙面、成品装饰门等。平均层高3.5米。947.84一混合库房汽车站建筑物基础为钢筋粒条形基础，建筑（无产权）外墙涂料墙面、卷闸门等，室内部分地板砖、白灰细粉墙面。层高3米。10100.87一混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋硅条形基础，建筑外墙涂料墙面、卷闸门等，室内部分地板破白灰细粉墙面。层高3米。11145.55一混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋砂条形基础，建筑外墙涂料墙面、卷闸门等，室内部分地板砖、白灰细粉墙面。层高3米。12623.98混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金卷闸门、铝合金门，室内碎地面、涂料墙面。层高3米。13359.04二混合住宅汽车站（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内地板砖、石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。1483.OO混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋硅条形基础，建筑外墙涂料墙面、单框双玻铝塑窗和铝合金门，室内地板砖地面、瓷砖墙面。层高3米。1531.90混合门卫室承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金门窗等，室内部分木地板、石膏板吊顶、涂料墙面。层高3米。1617.98混合门卫室承租方（无产权）建筑物基础为钢筋硅条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金门窗等，室内碎地坪、石膏板吊顶、涂料墙面。层高3米。总计5466.42H1.2注：房屋产权登记的共计10幢房产，在估价时点有7幢房产已拆除幢号（产权证证载编号）分别为1号、2号、3号、5号、6号、9号、10号房产；估价对象明细一览表的幢号为估价人员现场编制。2、位置及土地状况估价对象位于共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）,东临黄河南大街，西临巷道，北临巷道，南临巷道。土地使用权面积为10507.70m2,土地出让取得，交通运输用地，容积率按建筑面积计算：5466.42/10507.7=0.520o该宗地基础设施较完善，地势平坦，地质条件较好，土地使用强度适中。该地区各项库房生活设施齐全，交通便利。二、估价对象权利状况描述与分析：青海省公路运输服务总站共和汽车站已取恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）不动产权证书青（2017）共和县不动产权第号，经现场查勘，估价对象与四邻无产权纠纷。三、估价对象区位状况描述与分析：1、区域概况共和县城恰卜恰镇地处北纬36。16',东经100°37',位于恰卜恰河中段两岸的台地上。地势由北向南倾斜，东高西低，镇区中心海拔2835米。南北长4公里，东西宽2公里，总面积7.3平方公里，呈不规则长方形。年平均气温3.4度，年平均最高、最低气温分别为31.3和-28.9度。无霜冻期在60T18天之间，平均为88天。2、交通条件共和县城恰卜恰镇公路交通通讯便利，有通往青海南部和西藏的交通要道。以109、214国道为主干、县乡道路为脉络的交通网四通八达。城区现状道路骨架（棋盘式的道路系统）己基本形成，过境交通国道214线已改至城区西侧通过，基本形成由东环路和西环路组成的环形过境交通线，近期拓宽绿洲路、团结路，打通西环路及东环路。根据区域交通规划，国道109线将从城区北部通过，近期正在建设的共和至茶卡高速公路将成为城镇远期主要的对外交通大通道。城区现状道路用地面积约为128.35公顷,占城市建设用地的15.3%.已形成南北方向的主干道青海湖大街、黄河大街及东西方向的次干道和支路，使城镇道路更加便捷。城北新区主干道路7条，形成“三横四纵”方格网道路结构，全长14.015公里。工业园区主干道路4条，形成“一纵三横”方格网道路结构，全长13.56公里。环城道路全长15.59公里，其中北环路5.18公里，东环路北段4.91公里，西环路北段5.5公里。3、基础设施条件估价对象基础设施开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通供水、通排水、通讯、供热），宗地红线内场地达到开发建设条件。(1)供水城区居民现状生活用水和工业用水主要取自地下潜水，配套供水管网总长21.73公里，供水管径在DN1.o(H)N管O之间,管网压力较小，在州藏医院、州民族职业中学、恰卜恰镇派出所等处设有加压站；州自来水公司拥有8眼机并，实际运行水源井为4眼，日供水量约8000立方米，给水管网采用环状、枝状结合。(2)排水城区现状排水体制为雨污合流制，排水管网基本完善，排水管道根据地形采用暗管敷设形式由高向低自然排水，在青海湖路和黄河路已形成排水主管，长风路、共和路等城市等干道均敷设有排水管道；污水处理设施处于可研阶段，区域排水经收集后直接排入恰卜恰河，对河流水体造成很大污染，并严重影响了城市地下水源的安全，近期在恰卜恰河下游东侧设污水处理厂，污水排入污水处理厂，近期处理程度为一级处理，远期达到二级生物处理。(3)供电共和地区大电网由110千伏混共线和110千伏源共线双电源供电，以110千伏共和变为中心，通过35千伏线路向8座35千伏变电站供电，中压电网以10千伏向11个乡镇和农牧区供电。I1.Okv共和变和35kv西台变，是城区的主供电源。(4)通讯估价对象所在区域恰卜恰镇是海南州府所在地，通讯基础设施较为发达，现已实现城镇程控通讯系统，通讯能力强，现有电信局(所)两处，分别位于青海路交叉口南侧和顺风巷南侧，市话装机容量为5860门，地下电缆总长度约4842公里，市话网络建设已形成规模。(5)供热城区居民现状以煤炭、电力为主要燃料，瓶装液化石油气为辅，没有燃气气源接入。海南州四方热力有限公司是城区唯一一家集中供热单位，现有两座车间，锅炉房总容量为52吨，敷设地下管网1.2万米，供热面积约20万平方米，供热面积稍有增加。现有供热设备节能技术差，加加之经过几年的运行，设备老化，供暖体系整体效率已非常降低，影响了供暖效果和企业的经济效益。集中供热面积相对较小，黄河路两侧居住区还没实现集中供热，要根本解决环境污染问题，降低能耗，必须加强集中供热的实施力度，扩大供热服务范畴。规划设6处锅炉房用地，分6个区域进行供热，以提高供热条件。(6)道路宗地紧临主干道黄河南大街，道路通达度较高，交通畅通便利。4、库房设施条件城区现有主要医院有共和县中医院和海南洲人民医院；中学4个，包括共和县中学和海南州中学等；小学5个，有共和县第一民族寄宿制小学、共和县第二寄宿制小学、共和县第三完全小学等；公园及广场各一处，分别是共和广场和儿童公园：汽车站2个，海南州汽车站和共和县汽车站；大型银行主要有中国农业银行共和支行、农村信用社、青海银行海南州分行、中国邮政储蓄银行海南洲支行、中国建设银行共和支行和中国银行海南洲中心支行等。城镇化水平为35.84%,排水管网普及率达90%,集中供热率50%.电话普及率60%,广播电视覆盖率100%,垃圾无害化处理率50%。因污水处理厂的运营，综合污水处理率大幅度提升，可达到60机5、环境条件恰卜恰镇是全县的政治、经济、文化、科技中心。现状建设用地主要集中在恰卜恰河两岸，功能分区较明确。人民路以北为行政办公区，团结路中段及绿洲路中部为商业服务区，生活居住用地分布在镇各个区内，镇西南部为工业区。恰卜恰镇依恰卜恰河而建，城区形成了几个自然片区，集中于恰卜恰河的两岸，南北呈带形，道路基本呈方格网形，用地相对集中。估价对象位于共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）,东临黄河南大街，西临巷道，北临巷道，南临巷道。该区域各项库房和基础设施配套完善，人员出行、购物方便，交通便利。四、市场背景描述与分析：青海省2020年经济社会发展总体平稳、稳中有进，全年实现地区生产总值2865亿元、增长7.2%,固定资产投资增长7.3%,规上工业增加值增长8.6%,社会消费品零售总额增长6.7%,地方一般库房财政预算收入增长10.8%,全体居民人均可支配收入增长9.2%,城乡居民收入分别突破3万元和1万元大关，居民消费价格涨幅控制在2.5%o成功举办第十九届青洽会、第十七届环湖赛，藏毯展参展规模为历年之最，招商引资到位资金750亿元。改革开放40年来，青海省地区生产总值增长30.5倍，库房财政预算收入增长154倍，固定资产投资增长619倍,城乡居民收入分别增长158倍和91倍,工业增加值增长56倍,城镇化率提高35.9个百分点、达到54.5%o商品住房库存面积下降25.6%,产投资增长7.4%,三产投资增长31.5%、比重达到58.6%,民间投资增长9.4%o青洽会、环湖赛等重大经贸文体活动，招商引资到位资金755亿元，增长10.8%o金融机构贷款余额突破6000亿元，社会融资规模增长1.6倍，信息产业投资与消费分别突破百亿元和两百亿元,旅游人次和总收入分别增长15.5%和22.8%,服务业占比提高4.4个百分点。财政支出和社会融资均过千亿元，对发展的支撑能力明显增强。截止2020年10月，全省房地产开发完成投资376.70亿元，较上年同期增长10.7乐其中，住宅投资258.69亿元，增长5.1%。全省房地产开发企业房屋施工面积2848.30万平方米，增长1.5%；商品房销售面积363.71万平方米，下降6.4%；商品房销售额307.03亿元，增长5.2%（以上数据来源:省统计局）。共和县是海南藏族自治州政治、经济、文化中心，是以地方特色工业、商贸、旅游服务为主要发展方向的新兴城市。近几年来，共和县的房地产市场也日趋活跃，房地产市场的发展态势良好。在全国楼市降温的影响下,虽然恰卜恰镇房地产市场随受到波及，也出现了“量降”的现象，但波动的幅度不大，楼市供应充足，房价总体仍保持平稳运行的态势。五、最高最佳使用分析：由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，同时还要符合规划设计的要求。估价对象现状用途为商业服务，我们认为保持该用途最为有利，并以此为前提估价。六、估价方法选用：根据估价对象的特点和估价目的,经估价人员实地查勘，并分析本公司所掌握的及委托方提供的资料，结合估价对象现状使用情况，遵循GB/T50291-2015房地产估价规范对房地产价格估价方法的确定原则，由于本次估价对象商业房地产在该区域内近期市场上类似房地产租售实例符合估价要求的较少，故本次房产评估选取成本法作为本次评估的基本方法。估价人员在实地勘察和市场调查的基础上，以委托方提供的相关资料为依据，结合当前房地产市场的行情和估价对象的实际情况，综合确定本次土地评估选取基准地价系数修正法和成本逼近法作为本次评估方法。七、房产估价测算过程：(-)成本法测算过程1、计算公式：估价对象积算价格二建筑物重置单价X(1±修正因素)X成新率X建筑面积2、建筑物重置单价:(1)房屋建造成本A、建安工程造价：主要包括土建工程费、水暖、消防及电气工程费、装修等费用。根据我们对恰卜恰镇建筑市场的调查和青海工程造价管理信息（2022第1期）等相关信息并结合估价对象的原建设标准，确定估价对象8号房产的建安工程造价为1800元/in?。B、室外工程配套建设费：由室外水电暖附属设施及地坪、大门、围墙等配套工程摊入费用组成，一般为建安工程造价的5%oC、其他费用：即开发建设过程中所需要的测量、勘察、设计、规划费、报建费、质监费等建设费用以及有关主管部门收取的各项相关费用。