关于进一步加强物业管理工作的意见.docx

关于进一步加强区物业管理工作的意见为进一步加强我区物业管理工作,提高物业管理服务水平，营造舒适、整洁、文明、安全的生活环境，根据国家、省、市有关法律法规,结合我区实际,制定本实施意见。一、总体目标按照“统一领导、条块结合、属地管理、行业监管的原则，全面理顺政府各部门、业主、物业服务企业在物业管理服务中的关系，明确职责分工,完善机构,有序推进规范化、长效化管理,着力化解群众反映强烈、频繁出现的难点和监管中的“短板”问题，进一步提升城市综合治理能力和老百姓幸福指数。二、职责分工（一）各相关部门工作职责区委宣传部：负责物业行业相关工作宣传报道工作，加I强正面宣传和负面曝光,积极营造人人支持物业管理、家家关注物业发展的良好氛围。区住建局：负责贯彻执行国家、省、市、区物业管理的有关法律法规，研究制定全区行业管理规章制度；负责对全区物业服务行业的指导和监管，指导和监督各属地物业管理工作；负责全区物业管理招投标活动和新建住宅物业承接查验、监督、管理工作；负责会同有关部门对物业服务企业经营活动及参与社区工作进行监督和检查；负责组织对各属地物业管理工作的考核。区发展和改革委员会:负责全区保障性住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理工作；负责建立失信名录,实施将失信物业企业及法人和业主列入失信名单的工作。区自然资源和规划分局：负责对接市自然资源和规划局对物业管理区域内改变使用性质、违法违规建设的界定；审查物业服务区域物业服务用房的规划情况,在规划方案中明确公共配套设施的位置、规模,为物业服务区域内违反规划情况的界定提供技术支持；审定物业服务区域公共配套服务用房的规划情况、权属归属及服务区域,按照国家有关法律法规规定,在不动产登记时明确公共配套设施的土地权属。区城市管理局：负责物业管理区域内违章建筑、违规装修、违反垃圾分类、垃圾乱堆乱放、乱设摊点、违规广告、毁绿种菜、饲养家禽等违法违规行为和经区自然资源部门界定的违法违规建筑的处理；负责周边的噪声、油烟等扰民行为的查处；负责加强对小区园林绿化等设施建设的监督管理,加大对管理区域内（含建筑退让红线内）环境卫生的指导监督。区公安分局：负责指导和督促物业公司对小区的安全防范和管理并完善人防、物防、技防等措施及硬件,规范物业管理区域居民养犬行为,依法查处在物业管理区域内违反禁燃禁放、开设麻将馆、赌博游戏室、存放危险物品等违反治安条例的违法违规行为。指导和督促物业服务企业做好服务区域内公共安全管理、安全防范和流动人口、租赁房屋等治安管理，配合政府和相关部门开展执法进小区活动，加强对物业保安的监管,查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为;协调市交警等相关部门规范物业管理区域内及周边停车秩序,对物业管理区域内阻碍交通、强行停放大型超重及僵尸车辆等违法违规行为予以处理。区消防救援大队：负责指导监督物业服务企业履行消防安全责任;监督物业服务企业定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查；负责查处电动车违规停放充电行为;根据消防法要求,会同相关部门依法快速处理物业管理区域内破坏、影响消防设施、堵塞消防通道的行为。生态环境局：负责物业管理区域内环境保护的监督管理;对其他违反环保法律法规行为进行查处。区市场监督管理局：负责对在物业管理区域内非法广告和无照经营活动等违法违规行为进行处理;监督物业服务企业委托依法取得许可的单位进行电梯维护保养,监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯，依法查处物业服务企业违法违规使用电梯的行为;依法查处物业服务企业违法违规收费行为。区人民法院：负责建立欠缴物业服务费用等物业纠纷快速受理、审判的绿色通道，依法快速审理、判决；探索建立小区物业管理流动法庭机制，通过诉前调解、司法确认、统一裁判尺度等途径推动物业纠纷快调快处。区卫健委：加强对物业管理区域的居民饮用水（特别是二次供水）的卫生监测工作；履行饮用水卫生监督职能，督促物业服务企业建立用水卫生管理制度，维护好二次供水设备,做好定期清洗消毒等工作,保障居民生活饮用水安全。区人社局:指导做好物业管理行业劳动关系工作，督促物业服务企业及时与员工签订劳动合同、办理社会保险和支付工资;落实好最低工资标准、工时及休息休假等劳动标准,切实维护好物业做作业人员合法权益。区应急管理局：督促物业服务公司加强安全防范和管理,强化安全宣传教育和安全常识学习，制定应急预案，开展安全检查,化解安全风险,依法查处违法违规行为。区司法局：配合物业管理地方立法研究，做好物业管理相关规范性文件的合法性审查工作；指导物业纠纷行业主管部门建立人民调解委员会，并健全物业纠纷人民调解制度；指导社区（村）人民调解委员会调解辖区内物业纠纷;指导有条件街道（乡镇）在物业纠纷集中的物业管理区域建调解小组,充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。负责加强对各级物业服务矛盾纠纷人民调解组织的指导,建立物业矛盾纠纷调处律师人才库。区财政局：制定物业服务企业发展激励相关政策，保障区级物业管理工作经费及相关资金。区民政局：负责将物业管理纳入社区治理规划和社区协商范围，指导街道（乡镇）加强对业主委员会选举工作的监督和管理,指导社区居（村）委会积极推进“四位一体”社区党组织、社区居（村）委会、业主委员会、物业服务企业的社区物业管理机制建设。区信访局：负责物业管理问题来访的登记、接待、转送、督办相关工作。（二）属地管理工作职责乡镇、街道、经开区是所辖区域物业管理工作的责任主体,具体负责本辖区的物业管理工作。其主要工作职责：1 .负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作；指导、协助辖区物业服务企业考核及合法更换；2 .组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作,对符合成立业主大会条件的小区及时组织成立业主大会、业主委员会并进行备案；3 .设立物业管理专门机构指导和监督业主大会、业主委员会依法开展工作，并对业主大会、业主委员会违反法律法规行为,责令限期整改或予以撤销,并通告全体业主；4 .负责建立物业矛盾调处机制，协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷和投诉受理；5,负责辖区范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同备案和无物业管理小区的日常管理工作等；社区（居委会）协助街道（乡镇）指导、协调和监督业主大会的召开和规范运行。落实专门物业管理人员，全面落实物业管理各项机制,其主要工作职责：1.负责监督指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；5 .建立物业管理考评制度，负责定期对物业服务企业开展考评,形成长效监督机制；6 .协调业主委员会、业主、物业使用人与物业服务企业关系,调处各类物业管理纠纷；7 .负责开展疫情防控、禁燃禁放等社区管理、社区服务与物业管理有关工作；8 .参与业主大会、业主委员会重要会议或重大问题的讨论决定，对发生挪用、骗取公共收益资金，不配合物业移交等违法违规行为依法上报并协调处理；9 .在各小区没有或者未能成立业主大会、业主委员会以及业主委员会不能正常开展工作期间由社区（居委会）代替行使业主委员会职责，做好物业费资金监管，维修资金使用、续筹，引导业主自治等工作；业主大会、业主委员会应当自觉接受街道（乡镇）、社区（居委会）管理和业主的监督。依据相关法律和规定履行合法权利和相应义务。三、规范物业服务行为（一）物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范标准和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，加强行业自律,提升物业服务水平,主动争创星级服务企业,积极为业主、物业使用人提供优质便民服务。（二）物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示:小区物业服务人员配置、物业服务内容、服务标准、收费标准、有偿收费项目及标准、公共收益收支情况,物业服务企业切实做好物业管理有关的法律法规、小区管理规约、小区禁止行为、业主权利和义务、文明倡导等宣传告知工作。（三）对物业管理区域内违章建筑、违规装修、改变房屋使用性质、违反垃圾分类、垃圾乱堆乱放、乱设摊点、违规广告、违规饲养动物、毁绿种菜,违反禁燃禁放、存放危险物品、阻碍交通、强行停放大型超重及僵尸车辆,破坏消防设施设备、电动车违规充电停放、无照经营、噪声、油烟、排放废气污水等违规行为,物业服务企业应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，按照职责分工及时上报有关主管部门、属地社区、业委会,有关部门接到上报后，应当依法对违法违规行为及时予以制止或者处理,属地社区、业委会全力协助。（四）物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案,对疫情防控等突发性事件应当采取应急措施并及时上报相关部门；协助社区开展各项活动。（五）对不履行职责服务质量差的、造成恶劣影响的物业服务企业予以严肃查处;情节严重的依法追究其法律责任O四、保障措施（一）加强组织领导。区政府成立区住宅小区物业管理工作领导小组，区政府分管副区长任组长，区住房和城乡建设局、区公安分局、区人民法院、区应急管理局、区消防救援大队、区发展和改革委员会、区自然资源和规划分局、区城市管理局、区市场监督管理局、区生态环境分局等部门及竟城镇、各街道、经开区为成员单位，统筹解决物业管理工作中的难点问题,领导小组下设办公室于区住房和城乡建设局，负责日常工作。（二）完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格,可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的，由区发展和改革委员会制定并公布基准价及其浮动幅度,建立动态调整机制。（三）加强督查考核。把物业管理工作纳入街道（乡镇）年度工作考核。考核内容包括辖区内物业覆盖率、业主委员会覆盖率、业主投诉处理率、物业小区考核结果、监督指导业主大会、业主委员会依法履责、社区（居委会）代替业委会履责、符合条件未及时组织成立业主大会、业主委员会等。各部门应认真履责，对出现推诿、拖延等不履责行为予以通报,对由于不履责导致出现群体上访、生产、安全等问题将追究相关责任。区物业管理工作领导小组将定期组织对区相关部门和竟城镇、各街道、经开区进行专项督查,并将督查结果进行通报。区住房和城乡建设局负责全区范围内住宅小区物业管理工作的考核。竟城镇、各街道、经开区成立物业管理工作考核小组，负责对本辖区范围内的住宅小区物业管理工作进行考核。考核分常规考核与年度考核,常规考核由各街道（乡镇）组织每半年考核一次,年度考核由区住房和城乡建设局年底统一组织进行。竟城镇、各街道、经开区每半年将考核结果报区住房和城乡建设局。区住房和城乡建设局综合年度考核,对全年考核排名前十的各小区及物业服务企业和项目经理全区通报表扬,对全区考核排名后十名全区通报批评。对连续两年排名后三名的企业由属地街道依法依规予以更换。（四）加强宣传引导。一是加强媒体宣传。新闻媒体和相关单位要采取多种形式,大力宣传物业管理相关政策法规和规定,让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，自觉遵守法律法规、管理规约、不损害公共利益和他人合法权益、及时缴纳物业服务费用。二是倡导模范带头作用。积极倡导公职人员树立良好的社会形象,对有违法搭建、占用、损害公共部位、公共设施设备、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由属地核实后将名单上报相关部门处理。三是创建示范小区，树立行业标杆。大力支持引导物业服务企业争创示范小区，定期组织物业服务企业在示范小区召开现场会,学习示范小区先进管理模式和服务亮点。让示范小区创建工作不断延伸推广。五、附则本实施意见自印发之日起实施，由区住房和城乡建设局负责解释。