存量非住宅租住化改造技术标准.docx

住房和城乡建设部备案号：JXXXXX-202XDB重庆市工程建设标准DBJ50/T-XXX-202X存量非住宅租住化改造技术标准Technicalstandardfornon-residentialrentalretrofittinginstock（征求意见稿）202X-XX-XX发布202X-XX-XX实施重庆市住房和城乡建设委员会发布重庆市工程建设标准存量非住宅租住化改造技术标准Technicalstandardfornon-residentialrentalretrofittinginstockDBJ50/T-XXX-202X主编单位：重庆市建设技术发展中心批准部门：重庆市住房和城乡建设委员会施行日期：202X年XX月XX日202X重庆前言根据重庆市住房和城乡建设委员会关于下达2020年度重庆市工程建设标准制订（修订）项目计划（第一批）的通知（渝建（2020）XXX号）文件要求，编制组经广泛调查研究，认真总结存量非住宅租住化改造工程实践经验，参考有关国家标准，并在广泛充分征求意见的基础上，经反复讨论、修改、充实，制定了本标准。本标准的主要技术内容是：1、总则；2、术语；3、基本规定；4、评估与策划；5、场地与建筑；6、结构；7、建筑设备；8、消防；9、施工与验收；10、运行维护。本标准由重庆市住房和城乡建设委员会负责管理,重庆市建设技术发展中心负责具体技术内容的解释。在本规程执行过程中，请各单位注意收集资料，总结经验，并将有关意见和建议反馈给重庆市建设技术发展中心。本规程主编单位、参编单位、主要起草人和审查专家：主编单位：重庆市建设技术发展中心参编单位：主要起草人：审查专家：（按姓氏笔画排序）1总则42术语63基本规定74评估与策划91.1 一般规定91.2 改造前评估105 场地与建筑175.1 一般规定175.2 场地175.3 套型与套内功能空间185.4 室内公共空间205.5 室内环境225.6 室内装修235.7 外立面246 结构266.1 一般规定266.2 场地与地基基础266.3 上部结构276.4 结构材料287 建筑设备317.1 一般规定317.2 给水排水317.3 电气327.4 供暖、通风及空调347.5 智能化358消防368.1 一般规定368.2 建筑防火与安全疏散368.3 消火栓与自动灭火系统388.4 火灾自动报警系统418.5 防烟排烟系统439施工与验收469.1 一般规定469.2 工程施工479.3 工程验收5410运行维护5810.1 一般规定58103特定维护维修60附录A套型内各功能空间基本装修要求62本标准用词说明64引用标准名录651总则1.0.1为贯彻国家和本市有关住房租赁政策,规范存量非住宅租住化改造诊断策划、设计、施工验收和运行维护行为，确保存量非住宅租住化改造工程质量、安全，制定本标准。【条文说明】存量非住宅租住化改造是指对已建成的商业（办公）用房及工业厂房等非住宅类型既有房屋,按照相关要求改造成为租赁住房，并内向市场提供住房租赁服务的行为。近年来，伴随流入人口规模攀升，我市租赁住房需求不断提高，供应房源缺口逐渐显现。与住房租赁需求情况形成鲜明对比的是，商业（办公）用房、工业厂房的空置率相对较高。相关研究显示，近年来商业地产因不受房地产调控政策的限制，成为了开发企业的优先选择，扩张迅速。但因受到电商、互联网、新零售模式的挑战，以及供应过轲、商业业态同质化影响，商业（办公）用房的效益下降，库存、空置率上升。同时重庆作为近现代重要的工业城市，第二产业发达，随着环保意识的不断强化和产业结构调整，大量的传统工业企业逐渐退出城市区域，在城中遗留下了存量巨大的废弃和闲道工业厂房。如何处理这些存量非住宅房屋是我市当下面临的重要问题。近年来，党中央、国务院结合城市有机更新的理念，为破解商业（办公）用房及工业厂房空置和城市流入人口租房难的困局，从战略和全局的角度提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的决策部署，高度重视住房租赁市场的培育，并出台了众多扶植政策鼓励对存量非住宅实施租住化改造。在巨大的市场租房需求和国家政策推动下，那些积压的商业（办公）用房及工业厂房，因区位较好、配套完善、租赁化改造成本低，反而成为存量非住宅租住化改造的理想房源，吸引了大量的社会资金涌入，快速发展。但目前已开展的改造实践，因无标准可依，均是技术人员参考民用建筑相关的改造和设计标准，凭经验进行施工，难免会出现改造设计不合理、改造成本高昂、质量安全及环保消防不过关、项目验收缺乏依据、租户居住体验差等一系列问题。因此为了规范改造设计、施工和脸收行为，推动存量非住宅租住化改造行业健康发展，特结合我市实际，制定针对性的技术标准进行指导。1.0.2本标准适用于存量商业（办公）及工业厂房租住化改造的评估策划、设计、施工验收及维护。【条文说明】本标准的内容涵盖评估策划、设计、施工险收及运行维护等环节，适用于商业（办公）及工业厂房租住化改造。其他领域存量房屋的租住化改造，在技术条件相同的条件下，可参照本标准执行。1.0.3存量非住宅租住化改造，应符合当地规划要求，体现当地建筑风貌、形态特色和时代特征。【条文说明】存量非住宅租住化改造，应充分尊重当地的保护规划、建筑整体风貌和时代特征，在技术条件许可下，对既有建筑材料进行再利用，延续传统肌理和文脉特征。1.0.4存量非住宅租住化改造除应符合本标准外，尚应符合国家及重庆市现行有关标准的规定。【条文说明】本标准的重点在于对商业（办公）及工业厂房的租住化改造进行引导，以实现改造项目有机更新和有效利用，未涵盖改造设计、施工、脸收中的全部技术措施，如防雷等内容在本标准中并未涉及。本标准在编写中突出了改造特征，对改造后房屋的运营和管理，仍应符合租赁住房领域国家及重庆市现行有关标准的规定。2术语2.O.1存量非住宅stocknonresidential已建成并取得所有权证书但不用作居住使用的存量房屋。2.0.2租住化改造rentaltransformationinstock通过运用技术手段，对具有一定规模的存量非住宅房屋按照相关要求进行改造，使其具有租赁住房使用功能的行为。2.0.3改造诊断retrofittingdiagnosis通过现场调查、检测、鉴定、统计及测算分析等方法，评估存量非住宅房屋的性能、使用功能及设备现状，分析租住化改造潜力和可行性，并出具报告，为存量非住宅租住化改造提供依据的活动。2.0.4改造策划retrofittingplanning根据存量非住宅房屋的租住化改造诊断结果，提出改造目标、改造功能、技术方案、投资估算及效益分析的活动。2.0.5可靠性鉴定appraisalofreliability对存量非住宅房屋的承载能力和整体稳定性等方面的安全性、适用性和耐久性等性能进行的调查、检测、分析、验算和认定活动。2. 0.6套型dwellingunit由起居室、卧室和厨房、卫生间等功能空间组成的基本居住单位。3. 0.7交通空间trafficspace住房内部使用的水平及垂直交通的空间。4. 0.8建筑设备调适buildingequipmentcommissioning根据建筑实际的使用功能和设备负荷，对设备系统的运行状态进行精准的调整，以保证室内舒适要求并降低能耗，减少运行维护，提高效率。5. 0.9维护buildingmaintenance为维持或提升建筑及其配套设施设备可靠性、安全性，而进行的检查、评定和修缮的活动。3基本规定6. 0.1改造项目不得降低建筑安全性能，不得损害公众利益和侵害他人权益。3.0.2改造项目应遵循均衡布局、供需平衡原则，符合重庆市租赁住房发展规划及住房租赁市场培育发展的相关政策要求。3.0.3改造项目不得降低建筑安全性能，不得损害公众利益和侵害他人权益。3.0.4存量非住宅租赁化改造应结合项目实际，可进行单项改造或综合改造。改造项目为工业建筑时，应取得相关规划许可批复文件。3.0.5改造流程应包括评估与策划、改造设计、施工与验收、运行维护等过程。【条文说明】为适应不同人群的租住需求，控制改造成本，提升改造水平和建设质量，实现项目改造目标，改造项目应综合考虑市场需求、场地环境、周边配套、建筑历史、项目现状、租住功能需求、租住化改造模式、租赁商业价值等因素进行改造前评估和改造策划。3.0.6改造策划和设计阶段应按照宿舍型、公寓型、住宅型等租赁住房类型确定相关配置和设计标准。【条文说明】改造设计应以改造前评估与策划、国家和重庆市相关标准规范为依据。改造策划和设计阶段应按照宿舍型、公寓型、住宅型等租赁住房类型确定相关配置和设计标准。宿舍型租赁住房主要适合单身人士居住，其改造设计宜符合宿舍建筑设计规范JGJ36的相关规定。公寓型租赁住房主要适合12人居住，其改造设计宜符合旅馆建筑设计规范JGJ62的相关规定；住宅型租赁住房主要适合家庭居住，其改造设计应符合住宅设计规范GB50096的相关规定。3.0.7改造设计应经济、合理、高效地利用场地与建筑内部空间，并应充分考虑空间功能的复合性、可变性和可逆性。【条文说明】改造设计时应考虑建筑内部空间具有居住、办公等复合功能，故提出需兼顾空间使用功能可变的灵活性。同时，改造项目租赁期往往不足20年，在建筑寿命周期内，其使用功能存在很大不确定性。因此，改造设计应兼顾技术的可逆性，即项目功能恢复的可能性。3.0.8改造建设宜满足标准化设计、工厂化生产、绿色化施工、一体化装修和智能化管理等工业化集成设计建造的要求，并宜采用工程总承包(EPC)模式。3.0.9改造建设应引入智慧住区建设理念，提高生活服务水平，并配置安全防范与设备管理等智能化系统。【条文说明】租住化改造应引入智慧住区建设理念，以租住者的幸福感为出发点，引入信息化手段，为租住者提供便利、和谐的生活环境，推动区域社会进步。在物业服务方面,要积极响应技术发展，应用新的智能化手段，做好安全防范，提高管理效率。3. 0.10改造建设应合理选用适宜的绿色建造技术。【条文说明】改造建设应采用绿色建造理念，强化存量资产功能提升和空间价值挖掘，减少建筑全寿命周期的资源能源消耗，全面提高项目建设品质。3.0.11新增建筑材料的品种和性能应满足设计要求，并符合国家、地方现行相关标准及管理文件的规定。优先使用经国家及重庆市建设行政主管部门推荐使用的新型建筑材料。4评估与策划4.1 一般规定4.1.1 改造项目的改造范围和规模应符合下列规定：1公共建筑租住化改造应以整栋、整层或整单元为改造单位；2工业建筑租住化改造应以整栋为改造单位；3改造项目可供改造规模不宜少于50套（间）或改造建筑面积不宜小于3000m）4.1.2改造前评估应收集下列基础资料：1建筑及其内部空间权属信息；2建筑所在区（县）相关上位规划；3建筑总平面规划图及其周边公共服务设施布置图；4地形、地貌、水文、自然灾害、生态环境特征等资料；5市政配套的相关图纸；6建筑竣工图纸或测绘图纸；7历史沿革、房屋修缮及设备运行记录；8场地、建筑、结构、消防系统、机电设备现状；9工业建筑环境污染现状；10建设用地范围内的典型历史遗存、建筑建造背景；11其他相关资料。【条文说明】改造前对建设用地范围内的典型历史遗存、建筑建造背景等内容进行调研，主要目的是确认既有建筑的保护、修缮等级并制定相关技术要求。4.1.3 改造前评估所需收集的基础资料不全时，应结合现场查勘、现场检测、软件模拟、三维激光扫描等方法，进行补充完善。【条文说明】当存量非居住房屋建设年代久远，竣工图纸等相关基础资料没有或不全时，宜结合现场查勘、现场检测、软件模拟、三维激光扫描等方法，进行补充完善，为改造评估、策划、设计等工作提供支撑和依据。其中三维激光扫描技术可以对房屋进行精细化全面记录，为项目改造全过程提供支持。扫描形成的点云数据测量精确，采集数据全面，可以绘制定量、直观的完损分析图，分类精确统计每一种损坏情况的面积和占比，进而针对不同种类的损伤制定具体的修缮或改造措施。此外，三维激光扫描成果可直接作为改造设计施工BIM技术的三维模型。4.1.4 改造策划应以改造前评估结论为基本依据。4.2改造前评估1. 2.1改造前评估内容应包括权属合法性、选址及配套设施、内部空间与围护结构、结构安全、消防安全、建筑设备系统等方面。【条文说明】应综合采用现场查勘、现场询问、问卷调研、资料查阅、现场检测和测绘、文献检索、软件分析、经脸估算等方法开展改造前评估工作。改造前评估内容应包括权属合法性、选址及配套设施、内部空间与围护结构、结构安全、消防安全、建筑设备系统等方面。具体要求可参照重庆市既有公共建筑绿色改造技术标准执行。I权属合法性4. 2.2存量非住宅改造前应确保项目及其内部空间权属合法。【条文说明】项目权属合法性是实施存量非住宅租住化改造的前提，严禁对任何违法违规项目实施租住化改造。5. 2.3改造项目的权属合法性评估，应包括下列内容：1拥有不动产权证或有其他合法权属证明文件；2不存在查封登记或违章建筑等限制交易的情况；3产权人或抵押权人同意租住化改造的证明材料等。11选址及配套设施4. 2.4项目选址应符合当地城乡总体规划的要求，并应满足下列基本要求：1应遵循均衡布局、公交支撑、职住平衡、配套完善、环境宜居的原则；2应充分考虑场地周围地形、道路、构件、设施等环境条件；3应利用有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路等场地条件。【条文说明】改造项目的选址在符合当地城乡规划的要求的同时，还应当以区城乡经济为依托，分考当地场地（环境）安全、产业发展、区位因素及租赁市场供需等。选址应重点考虑产业园区附近、商业商务集聚区、医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区，以及交通枢纽地区等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域，以有效缓解供需匹配和职住平衡问题。4. 2.5改造项目场地安全性评估应包括下列内容：1场地及周边存在的危险化学品、易燃易爆危险源情况；2电磁辐射影响、土壤污染状况、污染物排放情况；3场地内道路、绿地的安全设施情况等。4.2.6改造项目场地规划与建筑布局评估应包括下列内容：1场地及周边园林绿地、河道水系、道路、雨水径流、构筑物等生态生活环境现状；2场地内日照、风环境、声环境、空气质量等物理环境现状。4.2.7改造项目场地内设施及其周边设施评估应包括下列内容：1场地主要出入口和人行区域、场地内车行和人行路线、机动车和非机动车停车设施、人行及车行路面设施等交通与停车设施评估；2市政给排水系统评估；3市政供配电系统评估；4集中供能系统评估；5燃气系统评估；6学校、商场、医院等周边公共服务设施的设置情况评估。4.244.2.7【条文说明】评估方法、依据、内容应参照重庆市既有公共建筑绿色改造技术标准相关规定执行。场地周边公共服务设施的布局情况包括幼儿园、商场等周边设施的规模及其与改造项目的距离。m内部空间与围护结构4.2.8内部空间评估应包括下列内容：1原功能及其使用情况；2平面尺寸、层高尺寸、结构柱网尺寸等空间尺寸；3交通系统；4非改造区域空间功能的设置情况；5采光、通风、背景噪声等空间物理性能。4.2.9围护结构评估应包括下列内容：1外墙的构造形式、饰面材料脱落情况、保温材料类型及热工性能等；2屋面的构造形式、防水性能及热工性能等；3透明围护结构类型、型材、气密性、水密性、热工性能及隔声性能等；4雨棚的形式及安全防护能力；5地下室的防水、渗漏等。【条文说明】评估方法、依据、内容应参照重庆市既有公共建筑绿色改造技术标准相关规定执行。4.2.10加装电梯可行性评估应包括下列内容：1原建筑内部交通体系调研；2加装电梯对建筑结构、消防、日照、楼间距、使用空间等的影响；3加装电梯的供电与排水条件。IV结构安全4.2.11存量非住宅租住化改造前，应依据建筑物的种类、设防烈度、抗震设防类别、后续使用年限和结构类型，分别按现行国家标准工业建筑可靠性鉴定标准GB50144或民用建筑可靠性鉴定标准GB50292进行可靠性鉴定，根据鉴定结果确定是否需要进行结构改造或加固；当缺少施工验收资料或与抗震加固结合进行时，应按现行国家标准建筑抗震鉴定标准GB50023的规定进行抗震鉴定。【条文说明】根据现行国家标准民用建筑可靠性鉴定标准GB50292、工业建筑可靠性鉴定标准GB50144的规定，建筑物在改造或增容、改建或扩建前，改变用途或使用环境前，均应进行可靠性鉴定。存量非住宅房屋，如商业（办公）用房、工业厂房等，租住化改造项目正好处于上述标准所划定的范围中，应按现行国家标准的有关规定对原结构进行可靠性鉴定。对于缺少施工险收资料或需进行抗震加固的房屋，应按照现行国家标准建筑抗震鉴定标准GB50023的规定进行抗震鉴定。原则上对原结构不安全的房屋，不实施租住化改造。4.2,12可靠性鉴定应根据实际情况和需要，合理选择房屋后续使用年限，原则上不低于10年。【条文说明】实施租住化改造的存量非住宅房屋，其使用年限多数很难达到现行规范的要求，因此鉴定时应根据实际情况和需要，合理选择房屋后续使用年限，但按照国家对存量非住宅租住化改造的工作要求，改造后租住房屋最低使用年限不得少于10年。4.2.13可靠性鉴定应按现行相关标准的要求，对房屋耐久性进行专项鉴定，特别是对保留结构的耐久性是否能达到规定的后续使用年限，确保工程的合理使用寿命要求。【条文说明】房屋的基本功能分为三个部分：安全性、耐久性、适用性。其中安全性、耐久性为任何房屋能否正常使用的基础，对于存量非住宅租住化改造同样也必须考虑其改造后的安全性及耐久性，结构工程的耐久性能是关系到既有建筑在规定年限内能否正常使用的必要条件之一。对存量非住宅房屋的耐久性鉴定可根据现行国家标准民用建筑可靠性鉴定标准GB50292、工业建筑可靠性鉴定标准GB50144的要求进行。4.2.14现有建筑的抗震鉴定要求,应根据建筑所在场地、地基和基础等的有利和不利因素,作下列调整：1复杂地形、严重不均匀土层上的建筑以及同一建筑单元存在不同类型基础时，应提高抗震鉴定要求。2对密集的建筑和抗震缝两侧的结构单元，应提高相关部位的抗震鉴定要求。4.2.15存量非住宅房屋可靠性鉴定，应对保留结构的围护结构进行专项鉴定，确定围护结构构件材质、强度与承重结构的拉结等，根据鉴定结果提出相应的处理意见。【条文说明】存量非住宅租住化改造前，应根据现行国家标准建筑抗震鉴定标准GB50023、民用建筑可靠性鉴定标准GB50292、工业建筑可靠性鉴定标准GB50144等标准的规定，对围护结构的结构性能进行鉴定，为改造方案中对围护结构的保留与否及保留后是否需要加固提供技术依据。4.2.16当鉴定地基和基础的安全性时，应遵守下列规定：1宜根据地基、基础沉降观测资料或其不均匀沉降引起上部结构反应的检查结果进行评判。2当缺失地质勘查资料或资料不足时，应适当补充勘探点，查明土层分布情况和土的物理力学性质；当场地条件不适宜补充勘查时，可参考相邻工程的地质勘查资料。3必要时，可通过局部开挖进行检查、评定；尚可通过在基础下或基础的近侧进行载荷试验以确定地基的承载力。V消防安全4. 2.17存量非住宅租住化改造前,应根据房屋的现状和租赁住房的使用功能等进行消防安全评估，根据检测结果确定是否需要进行消防改造，制定改造方案。5. 2.18消防安全评估应重点围绕消防安全管理、建筑防火、消防设施及器材开展，并形成整体消防安全评估结论及处理意见。6. 2.19消防安全评估应根据项目规模的不同，按照现行国家标准建筑设计防火规范GB50016和现行地方标准火灾高危单位消防安全评估规程DB50/T632的规定进行。4.2.20消防安全评估应重点围绕消防安全管理、建筑防火、消防设施及器材开展，并形成整体消防安全评估结论及处理意见。Vl建筑设备系统4.2.21机电系统与设备的评估应主要对给水排水系统、电气系统、供暖、通风及空调、智能化系统等进行评估。4.2.22给水排水系统评估应包括下列内容：1供水用途、供水方式、供水系统分区、供水水质、末端用水压力、用水计量装置等供水系统情况；2污水排放水质、雨污水是否分流、排水管是否出现堵塞渗漏等排水系统情况；3热源形式、管道保温、配水点温度、冷热水供水压力等热水系统情况；4设备、管网、阀部件的使用年限、额定参数、运行效率及能耗、振动及噪声等情况；5绿化灌溉方式、灌溉设备及运行情况、灌溉自动控制系统及用水量等绿化灌溉系统情况。4.2.23非传统水源利用评估应包括下列内容：1是否采用非传统水源，非传统水源用途、利用率、水处理工艺、出水水质等非传统水源利用情况；2景观水体补水水源、补水量、处理工艺、水质等情况。4.2.24供暖、通风及空调系统评估应包括下列内容：1冷热源及输配系统形式、冷却系统、冷热源系统供应能力、系统分区、系统及设备能效、系统使用年限及现状、计量装置设置、自控系统配置及运行情况等情况；2供暖空调末端系统形式、设备参数、送回风量、送回风参数、自控系统配置及运行情况、供暖空调效果、振动及噪声等供暖及空调情况；3通风系统形式、风机参数、通风量、自控系统配置及运行情况、通风效果、振动及噪音状况等通风系统情况；4风井、管井、油烟井等井道设置情况；5设备、管线、阀件的保温情况；6分项计量及能源管理系统设置情况；7冷热源设备、输配设备、供暖空调末端设备、通风设备的水、电、气等能源与资源消耗情况。4.2.25可再生能源利用评估宜包括下列内容：1地源热泵系统（地埋管、地下水、地表水地源热泵系统）的系统类型、热泵机组性能参数、地源换热器形式及数量等，地源热泵系统地源侧、机组用户侧进出水温、水流量，系统及机组运行能效等场地浅层地热能资源利用情况；2太阳能光伏系统类型，主要设备、部件的设置和技术参数，电能计量装置的设置情况等场地太阳能资源利用情况；3太阳能热水系统的系统类型、集热器类型、集热器总面积、太阳能保证率、贮水箱容积、辅助热源类型及容量等，太阳能热水系统的集热系统效率、贮水箱热损因数、供热水水温、水压及水质等场地太阳能资源利用情况；4其他可再生能源利用情况。4.2.26电气系统评估宜包括下列内容：1供配电系统的电压等级及配电方式；2变压器所处工作环境、使用年限、台数、运行情况、装机容量、功率及能效值；3低压配电房所处工作环境，电气设备日常检修状况；4配电装置的完整性、电气故障发生时自动切换电源功能、防雷与接地装置；5柴油发电机运行状况，包括发电功率、运行噪声、尾气排放情况；6电能计量方式、计量表设置以及电能数据采集、计量和存储现状；7电能质量，主要包括电压偏差、三相电压不平衡度、功率因数、谐波电压及谐波电流等；8可再生能源利用情况。4.2.27智能化系统评估应包括下列内容：1信息设施系统；2信息化应用系统3安全防范系统；4智能化集成系统。4.3改造策划4.3.1改造策划应包括下列内容：1项目周边市场调研；2项目定位与目标；3项目基本功能配置及其配套设施设置；4技术方案及其实施策略；5可行性分析；6结论与建议。4.3.2项目周边市场调研内容应包括配套政策、竞争环境、租住群体、运营现状等方面。4.3.3项目定位与目标分析应明确项目租赁住房类型和目标租住群体。【条文说明】项目定位与目标分析应按照宿舍型、公寓型、住宅型等租赁住房类型明确项目的改造目标。同时，应明确目标租住群体及其年龄结构。4.3.4项目基本功能配置及其配套设施设置宜满足现行相关类型建筑的设计规定。【条文说明】宿舍型租赁基本功能配置及其配套设施设置宜参照宿舍建筑设计规范JGJ36相关规定。公寓型租赁住房改造策划宜参照旅馆建筑设计规范JGJ62相关规定。住宅型租赁住房改造策划应参照住宅设计规范GB50096相关规定。4. 3.5技术方案及其实施策略分析应符合下列要求：1选用适宜、集成、高效技术；2采用绿色高性能建筑材料、产品和设备；3优先采用装配式建筑部品；4当实际条件不符合项目改造目标时，可采用调整、平衡和补充措施。【条文说明】改造策划宜根据现行国家标准既有建筑绿色改造评价标准GB/T51141,结合项目实际情况、使用需求定位等确定分项目标、技术方案及落实措施,选择的技术路线、技术措施、设施设备及材料应相互匹配。4.3.6可行性分析应包括技术可行性分析、经济效益分析、环境效益分析、社会效益分析和风险评估等。【条文说明】经济技术可行性分析是改造策划的重要组成部分。经济性分析时，项目投资回收期不宜超过10年。5场地与建筑1.1.1 一般规定5.1.1 改造设计应明确设计合理使用年限，且不应低于10年。【条文说明】存量非住宅租住化改造设计的使用年限应由建设单位和设计单位共同确定,考虑到建设项目的经济合理性，设计合理使用年限不应低于10年。一般情况下，不得延长原建筑设计使用年限。5.1.2 改造设计不应擅自增加总建筑面积和建筑总高度。【条文说明】考虑到存量非住宅租住化改造时增加建筑使用面积，会降低人均用地指标，影响人居环境。同时，增加建筑总高度，会影响周边建筑物理环境品质。如果确因实际需要，需要增加总建筑面积或建筑总高度时，应取得规划主管部门的批复。5.1.3 改造应集中设置配套的公共服务设施，且公共服务设施的建筑面积不应低于改造房屋总建筑面积的6%,且不应小于100m2o【条文说明】存量非住宅租住化改造时，需要集中配套物业管理用房、快递收发用房、应急物资备用房、卫生服务用房等公共服务设施。1.1.4 套型与套内功能空间设计应符合下列规定：1套型设计宜标准化、模数化、精细化，宜少规格、多组合；2套型设计应提高室内空间利用率，减少交通等辅助空间面积，避免不必要的高大空间；3套型设计宜考虑室内空间与设施的共享；4套型内各空间不得布置于地下室和半地下室内。【条文说明】重庆地区地下室、半地下室室内潮湿，通风和采光条件差，安全疏散难度大，故卧室不应设在地下室、半地下室。1.1.5 建筑使用人数计算应按照套型装修设计配置床位数和床的规格确定。2 .2场地1 .2.1室外公共空间的功能配置宜符合现行国家标准城市居住区规划设计规范GB50180的规定。5 .2.2场地总体布局应保障使用安全和无障碍需求，并应采用防洪、防震、防滑坡、防疫等防灾措施。5 .2.3场地总平面布置应符合下列规定：1应合理布置使用功能，满足租赁主体使用需求；2应合理设置功能分区、路网结构、人车分流系统；3应设置防止坠物的缓冲区和隔离带；4应合理布置健身、休憩及娱乐等活动场地；5整体改造场地的绿地率不应低于30%,局部改造场地的绿地率不应低于25%；6场地内声环境、光环境、风环境等物理环境质量应满足相关规范要求。5.2.4景观小品的布置应符合下列规定：1景观小品的选择应考虑租赁者年龄结构、身体特征及活动特点，且保证使用安全；2景观小品宜采用环保的废旧材料制作；3宜设置风雨连廊，连接各场地；4景观座椅应采用吸热少、无眩光、不积水的材质，其布置应考虑冬季日照及夏季遮荫需求；5场地内雕塑的题材、形式、材料和体量应与所处环境协调，并宜考虑与巴渝地域文化及传统文化的融合。5.2.5生活垃圾应分类收集，垃圾容器和收集点的设置合理并与周围景观协调，并符合下列规定：1主要道路及公共场所应设置垃圾分类收集箱，其间距不应大于80m；2分类收集垃圾箱应符合现行国家标准城市环境卫生设施设置标准CJT27及重庆市垃圾分类实施方案的通知等相关文件的规定；3垃圾转运通道与储存空间应设置有效清洗设施,垃圾转运场地地面采用耐磨、防滑、防渗、易清洁材料。【条文说明】本条要求根据垃圾产生量和种类合理设置垃圾分类收集首设，其中有害垃圾必须单独收集、单独清运。垃圾设施规格和位置应符合国家有关标准的规定，其数量、外观色彩及标志还应复核垃圾分类收集的要求。5.2.6室外场地内应设置平面示意图、小区名称、楼栋号、道路引导指示牌、安全警示牌、无隙碍标识等标识标牌，标识标牌的型式和颜色应与周边环境和建筑风格相协调，且应考虑无障碍设置要求。5.3套型与套内功能空间5. 3.1改造应按套型改造设计，套型的功能与使用面积应符合下列规定：1每套住房应设卧室和卫生间，并应具有起居功能；2宿舍型租赁住房宜采用兼起居的卧室和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于12m2,不宜小于14mT3公寓型租赁住房应采用起居室、卧室、卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于14m2,不宜小于18m2；4专供老年人租住的公寓型租赁住房使用面积应满足现行行业标准老年人照料设施建筑设计标准JGJ450的规定；5住宅型租赁住房的使用面积应满足现行国家标准住宅设计规范GB50096的规定；6套型使用面积不宜大于12011°【条文说明】公寓型租赁住房应采用起居室、卧室、卫生间等组成的套型。如果条件受限，也可以采用兼起居的卧室和卫生间等组成的套型。卧室的最小面积是根据居住人口、家具尺寸及必要的活动空间确定的。根据重庆市住房和城乡建设委员会发布的财政资金支持租赁住房项目申报公告（第1号）渝建市场20203号文件相关规定，单套房屋面积超过144n?的大户型租赁住房项目和月均租金超过同时期同地段房屋平均租金两倍的高端租赁住房项目不得申报财政资金支持租赁住房项目。基于该政策导向，本标准规定单套房屋使用面积不宜大于12Om2。5.3.2套型内各功能空间净高应满足下列规定：1卧室、起居室的净高不应低于2.4m,局部净高不应低于2.1m,且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3；2利用坡屋顶内空间作起居室（厅）时,至少有1/2使用面积的室内净高不应低于2.1m；3厨房、卫生间的净高不应低于2.2m；4走道的净高不应低于2.1m。5. 3.3卧室、起居室（厅）的设置应符合下列规定：1卧室、起居室（厅）不应设置在无外窗的建筑空间内；2卧室不应与电梯井道、设备机房贴邻布置。【条文说明】考虑到噪声干扰且综合治理难度大，卧室不应与电梯井道、设备机房贴邻布置。5.3.4 厨房功能区排油烟机烟道的改造或增设应符合现行地方标准机制排烟气道系统应用技术规程DBJ50/T212的要求。5.3.5 卫生间设计应符合下列规定：1卫生间应干湿分区；2明卫生间外墙宜预留换气扇排气口，暗卫生间应设不燃材料排风道；3卫生间改造设计宜采用局部降低楼板高度的方式，楼板高度降低宜为300mm。5.3.6厨房和卫生间宜采用装配式厨房和装配式整体卫生间。【条文说明】当厨房采用装配式整体厨房时，应符合现行行业标准装配式整体厨房应用技术标准JGJ/T477等现行相关标准的规定。当卫生间采用装配式整体卫生间时，应符合现行行业标准装配式整体卫生间应用技术标准JGJ/T467等现行相关标准的规定。5.3.7阳台设计应符合下列规定：1套型宜设阳台；2阳台栏杆设计必须采用防止儿童攀登的构造，栏杆的垂宜杆件间净距不应大于0.11m,放置花盆处必须采取防坠落措施；3阳台栏板或栏杆净高，18m以下不应低于1.05m,18m以上不应低于1.1m。4阳台楼面、地面应设置地漏，地面应向地漏方向找坡，坡度不应小于1%;5设有配水点阳台的楼面、地面、墙面均应设置防水层；6阳台与相邻无用水空间应设置挡水；7阳台应考虑预留衣物晾晒空间，宜设置衣物晾晒设施或预埋相应的构件。【条文说明】封闭阳台栏板或栏杆也应满足阳台栏板或栏杆净高要求。若在阳台栏杆附近放置花盆时，必须采取防坠落措施。5.3.8套型内过道设计应符合下列规定：1套内入口过道净宽不应小于1.1m；2通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1m；3通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于09m。5.3.9套内楼梯设计应符合现行国家标准住宅设计规范GB50096的相关规定。5.3.10套型内应按照05m3人设置储藏空间。5.3.11套型设计需增设空调机位时，应符合现行地方标准建筑外立面空调室外机位技术规程DBJ50TT67的相关规定。5.4室内公共空间5.4.1 室内公共空间包括生活服务空间、公共活动空间、交通类空间，其功能配置应根据项目前期策划和周边设施配套情况综合确定，并应符合下列规定：1生活服务空间应设置接待、商务、售卖、公共厨房、公共卫生间、洗衣、物业办公、安保、保洁、理发店、快递收发、垃圾投放等功能；2公共活动空间应设置阅览、休闲、娱乐、健身、餐饮等功能；3交通类空间应包括车库、门厅、走廊、电梯间、楼梯间等；4当建筑周边100om范围内含有公共活动空间相应功能时，室内公共活动空间功能设置可酌情减少。5.4.2 生活服务空间和公共活动空间宜集中设置，且其总使用面积不应小于2OO11不宜小于250m2o5.4.3 4.3公共厨房设计应符合现行行业标准饮食建筑设计标准JGJ64的规定，并应符合下列规定：1公共厨房的面积和平面布置应根据改造前期策划、餐厅类型、使用服务要求设置，并应与公共餐厅的面积匹配;2公共厨房的面积宜为68113公共厨房的位置应于公共餐厅联系方便，并应避免厨房的噪声、油烟、气味及食品储运对餐厅及其他公共部分造成干扰；4厨房的平面布置应符合加工流程，避免往复交错，并应符合卫生防疫要求。5. 4.4公共卫生间设计应符合下列规定：1公共卫生间的布置位置应方便使用、相对陷蔽，服务半径不应超过50m,并应避免所产生的异味、潮气、噪声等影响或干扰其他环境；2公共卫生间的平面设置应进行功能分区，卫生洁具及其使用空间应合理布置，并应充分考虑无障碍通道和无障碍设施的配置；3公共卫生间应设置独立的清洁间；4公共卫生间的门不宜直接开向管理用房、门厅、电梯厅等主要公共空间；5公共卫生间宜有天然采光和自然通风；6公共卫生间面积和卫生洁具数量应符合现行国家标准城市公共厕所设计标准CJJl4规定。5.4.5洗衣房设计应符合下列规定：1洗衣房的面积应按洗作内容、服务范围及设备能力确定；2墙面地面应易于清洁，不渗漏。5.4.6公共活动空间设置应符合下列规定：1应综合考虑改造策划、建设条件、租赁人员年龄结构及经济支配能力等要素，确定公共活动空间的功能及其规模；2内部功能宜按动态和静态活动的不同需求分区设置，并宜考虑空间的可变性和共享空间设置。3专供老年人租住的公寓型租赁住房的公共活动空间设置应满足现行行业标准老年人照料设施建筑设计标准