物业管理物业工程管理服务考核标准（小区）.docx

服务要求服务标准1.所有非值班人员进入都须登记，严禁非工作业务人员进入；2.工作人员进入变配电房应按要求提醒检查，严禁穿拖鞋上班；3.变配 电房内严 禁吸烟；0.50. 50. 50. 50. 5物业工程管理服务考核标准（小区）配电房各项规章制度、记录表格完善且上墙公示；非工作人员，未经许可禁止进入变配电房，抽检合格率达到99%；高低压变配电房内地面无杂物堆放，抽检合格率达到99%；门窗完整，光洁、明亮、照明、通风良好，抽检合格率达到98%；温湿度正常，雨天无漏雨、积水现象，抽检合格率达到98%；0.50.50.50.50.54.定期清洁与通风；5、配备专用灭火器。1.严禁违规违章指挥与操作；日常运2.操作应行填写工作票与操作票，具体内容必须与实际情高低压变配电房内设备及地面无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，抽检合格率达到98%；模拟显示屏应正确显示各开关实际开合状态；须按规定对变配电房巡视；工程主管定期巡视检查配电房工作情况。变配电房内无异常声响，电压电流计量表运行指示正常，抽检合格率达到98%；除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电；突发性停电，应确定原因或可操作方式后方可复电；服务要求服务标准分值况相符合；无违规违章指挥与操作；0.53.设备运行记录符合规范要值班人员每4小时抄表1次，运行记录符合规范要求，0.5求。抽检合格率达到98%；所有操作应填写工作票与操作票，具体内容必须与实际情况相符合，抽检合格率达到98%；0.5操作工具应放在特定的位置，标识明0.5显且便于取用；_及时规范记录设备运行各参数。0.5合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全，抽0.5检合格率达到98%；序号项目服务要求服务标准分值系统图及设备标识17完整清晰明了，抽检合格率达到0.598%；导向及警示标识准18确清晰，抽检合格0.5率达到98%o19设备完好率98%以0.5维修保养设备故障维修及时20时，禁止率100%,抽检合格0.5带电工率达到98%；维修保作，并应按设备保养计划进21养做好技术行保养，并填写相0.5与安全措关记录；22施，设专人监护。设备发生故障及时报告相关领导，并认真记录设备事故0.5报告。23低压配电低压配电控制柜、1.设备标识完整清晰明了；配电控制柜、箱标识完整清晰明了，抽检合格率达到98%；0.5项目服务要求服务标准在值系控制统箱、消 24防应急 配电控 一制柜252.设备电设备电路控制图清路控制图晰完整（含二次电0.5清晰完路控制图）抽检合整；格率达到98%；3，设备配电控制柜、箱无养计划杂物堆放，抽检合0.5完整'计格率达到98%；划执行情况完全。配电控制柜、箱无°明显灰尘、无渍，260.5无蜘蛛网，抽检合格率达到98%；配电控制柜、箱各电器接线端子无松动、虚脱现象，发27现一处扣该项分值0.50.5分，三处及以上扣所属该项整体分值；配电控制柜、箱电器配件无损坏，更280.5换及时，抽检合格率达到99%o2930313233项目服务要求服务标准分值配电控制柜、箱非电器附件无损坏、故障，抽检合格率0.51.配备专达到99%；配电控制柜、箱体业的操作日常运行人员；2.设备配件表面无表面无脱漆、锈蚀现象，抽检合格率达到98%；0.5灰尘；消防应急配电柜系3.设备外统蓄电池置于充电0.5观观感状态，并定期进行好。充放电；按设备年度保养计划对配电控制柜、0.5箱进行保养。维修保养1.维修保养时，应做好技术与安全措维修保养时，应做好技术与安全措施，设专人监护或挂警示牌，抽检合格率达到98%；0.5服务标准设备检修时必须将电源开关切断，抽 检合格率达到 98%；设备保养计划制定 科学、全面，认真 按照计划进行保养 工作，规范记录保 养过程。定期对配电控制柜、箱设备进行巡视，某些重要部位应加强频次；对配电控制柜、箱 设备进行巡视检查 应有相应的检查记 录，记录应规范。0.50. 50. 50. 536巡视检37查口项目服务要求V施，设专人监护；342.设备检修时必须一将电源开关切断。35序号项目服务要求服务标准分值油、水无渗漏；冷却水位正常；燃油量满足8小时用量；蓄电池液位正常；工器具、消防38巡视检设施情况正常；设1.0查备及室内卫生状况良好；室温正常；储油间应保持良好的通风，能及时排发除可燃气体；巡查电记录完整。机日常运行配备专业按规定试运行；设备运行正常；运行39的操作人记录完整；设备配0.5员件表面无灰尘；设备外观观感好。维修保养设备保养计划制定维护保养时，应做科学、全面，认真40好技术与按照计划进行保养0.5安全措工作，规范记录保施。养过程。序号项目服务要求服务标准分值411.所有非保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损抽检合格率达到98%；0.542给值班人员进入都须登记，严禁非工作业务人员生活水泵房各管路、阀门及各连接处部件、螺丝保养完好无锈蚀，抽检合格率达到98%；0.5进入；2.设备运行记录符合规范要求；3.定期清洁与通43排水水泵房消防设备设施应保持完好；0.544保持机房地面干净整洁，无积尘，不得堆放杂物，抽检合格率达到99%；0.545风。水箱观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎；0.5序号项目服务要求服务标准分值4647水泵房各项规章制度、记录表格完善且上墙公示，设备运行记录内容符合规范要求（设备各运行参数真实、全面），抽检合格率达到99%；0.5按规定对水泵房巡视，抽检合格率达到99%o0.548排污泵雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次，并有相关记录0.549每月应手动点动操作一次，抽检合格率达到98%；0.5序号项目服务要求服务标准分值50按年度设备保养计划对排水泵、潜水泵全面保养并真实、规范填写记录。0.551水池（箱）清洗单位应持有二次供水设施清洗消毒许可证生活水箱应每年至少清洗消毒一次，全面记录清洗过程存档备查。0.552运行1.设备运行正常，无泛水、跑水；泵房的设备运行由持种专业人员负责操作，其他人不得擅自操作；0.5532.阀门、管网无跑冒滴漏、锈蚀，阀控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置；0.554门转动灵活；机房、无积水、浸泡。巡视检查中应仔细观察水泵运行系统压力及配电系统电压、频率与水泵控制状态，并及时如实记录，抽检合格率达到98%o0.555生活水泵保养按年度设备保养计划规定进行全面保养，并填写规范记0.55657闭路监控系统摄像机镜头58按保养计划进行一次除尘处理，清扫玻璃上的灰尘，并用镜头纸擦拭干净镜头，清理降温风扇。录。主机操作系统的各项操作功能正常；摄像机的安装立杆稳固，立杆表面无锈迹，并进行防腐处理（如刷防锈油漆等）；摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳及玻璃上无灰尘，且干净清洁。0.50.50.5序号项目服务要求服务标准分值不定期进系统设备的各调节59行调试与旋钮能正常进行调0.5保养，保节；60后端设证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部录像回放清晰，图像资料保存时间合理并满足物业管理要求；0.561备系统各设备的机壳干净；0.562特征和车辆的车牌号，录像功能正常。系统设备巡视及时、维保记录等清楚详细，记录保存完全。0.563周界1.不定期进行调试主机报警准确及时；0.564防与保养；主机内外，控制键0.5范2.中心控盘清洁干净；65报警系统制室能通过显示屏、报警控制器或系统能进行正常布防、撤防、消除声、光报警等功能操作；0.56667电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。68报警探头安装准确且紧固牢靠，密封程度良好，能及时准确报警；探头内外壳及镜面无灰尘，干净清洁；系统设备巡视、维保记录等清楚详细及时，记录保存完全。0.50.50.5697071门禁、楼宇对讲系统1.不定期主机安装牢固，解进行调试码器等内夕卜无灰5与保养，尘'干净清洁；选呼功监控中心管理机及能、对讲住户家分机能正常（可视）振铃、对讲通话、0.5功能正开锁及可视画面清常，语音晰；I（图像）主机操作系统的各清晰，开项操作功能正常；0,5项目72737475锁功能、门禁读卡器能正常闭门器自读卡，控制器开锁0.5动闭门功及时无误；I能正常闭门器或地弹闭门2.控制主灵活准确，力度适o.5机应能准当.确显示报警或故障门禁系统的机械部生，并分灵活轻便，无脱同时发出落松动现象，外观0.5声光报嬖清洁无污迹、锈斑信号；等，清洁干净；系统设备巡视、维保记录等清楚详细0.5与及时，记录保存完全。7677电子巡更系统根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，主机操作系统的各项操作功能正常并稳定；系统主机与数据采集器能正常通讯；现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等；0.50.5项目787980828384车辆出入管理系统85系统设备外观清洁0.5干净；系统设备巡视、维保记录等清楚详0.5细，记录保存完全。系统主机与控制器,0.5能正常通讯；发卡器、读卡器能正常工作，读卡、0.5发卡准确无误；不定期进闸机及控制器内外行调试与无灰尘及油污等，0.5保养干净清洁；电动闸杆启闭正常，机械部分润滑05I_加油并灵活；I主机操作系统的各0.5项操作功能正常；868788车辆视频监视镜头安装牢固，焦距调节准确，视频信号能正常传输给电脑控制主机；监控的镜头、防护罩等干净清洁，视频图像清晰；系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完全。0.50.50.5空调运89_空行_调维护保901养电梯91系统运行无噪音，电流、电压正常，温度正常；空调管路I无跑冒漏滴现象。按设备年度保养计I划执行。委托专业电梯24小时正常维修保养运行，轿厢内按单位进行钮、灯具等配件保定期保持完好，轿厢整洁养，有并有相应记录；1.01.01.09293专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证。94规章制度健全、规范，运行记录真实、完整；按日常保养计划和年度设备保养计划对电梯设备进行保养；一台次未维护保养扣该项分值0.5分，累计三台次及以上扣所属该项整体分值；电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，管理处人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在15分钟内到现场进行救助；并及时填写设备故障记录；0.50.50.5959697消防联消动台防98设备设施99IOO火灾报警器按月统计电梯运行状况，并形成报表存挡备查。各类指示灯（含电源、信号）指示灯指示正常，抽检合格率达到98%；各类开关处于开启或自动状态，抽检合格率达到98%；各电源、信号线导线无破损、烧焦现象，抽检合格率达到98%；控制台表面及内部无灰尘，抽检合格率达到98%o电源指示灯指示正常，抽检合格率达到98%；0.50.50.50.50.50.5项目服务要求服务标准直流电源电压指针指示在正常范围，抽检合格率达到98%；自检功能主机上所有指示灯闪亮，回路工作电流正常，抽检合格率达到98%；信号（电源）线导线无破损、老化，抽检合格率达到98%；表面及内部无尘，抽检合格率达到98%o火灾探安全部巡检，工程部维保感烟探测器运行正常，抽检合格率98%以上；测器感温探测器运行正常，抽检合格率98%以上；分序值号IOl0.51020.51030.51040.51050.51060.5序号项目服务要求服务标准分值107手动报警按钮运行正常。0.5108控制箱内部各电器元件接线端子端子无烧伤或松动；I0.5109防火卷帘门机械部分无锈蚀且表面涂有润滑油；卷帘门门体无锈蚀;0.5110升降按钮动作灵活，到位准确，升降控制器有机玻璃护板和锁具完好，发现一处缺损扣该项分值0.5分，三处及以上扣所属该项整体分值。0.5111防火门防火门完好无损；防火门闭门器完好，弹性适度；0.5112消防通道、防火门消防通道畅通，防火门开闭自如。0.5序号项目服务要求服务标准分值113排烟风机房设备表面无尘及地面卫生干净；0.5114控制柜电源指示灯明亮，控制柜控制启停正常；0.5115排烟风机控制柜一二次电路控制图完整，排烟风机房所有设备按年度保养计划定期进行保养，并有相关记录，未维护保养一处扣该项分值0.5分，三处及以上扣所属该项整体分值。0.5116排烟阀微动开关机内部接线端子端子无松动、微动开关固定良好；_0.5117118119120121加压送风系统复位按钮、导轮、钢丝、转轴复位按0.5钮控制无误、排烟口开启灵活；风机、排烟阀手I动、自动功能试验0.5手动、联动功能正常。I加压送风机房设备表面无尘及地面卫0.5生干净；控制柜电源指示灯明亮，控制柜启停0.5正常；0.5序号项目服务要求服务标准分值122控制柜一二次电路控制图完整，送风机房所有设备按年度保养计划定期进行保养，并有相关记录，未维护保养一处扣该项分值0.5分，三处及以上扣所属该项整体分值。123管道及各消防阀门开启自如，不漏水，消防管道管路无渗漏或锈蚀；0.5124附件各减压阀、排气阀排气正常、不漏水；减压阀工作正常;0.5序号项目服务要求服务标准分值125管道、阀门及附件按保养计划定期进行保养，并有相关记录，未维护保养一处扣该项分值0.5分，三处及以上扣所属该项整体分值。0.5126疏散指示灯亮、且处于等待状态，安装牢固无松动、损伤，表面无灰尘；0.5127应急照明应急灯按测试键后，应急灯亮，且充放电正常，一处不合格扣该项分值0.5分，三处及以上扣所属该项整体分值。0.5序号项目服务要求服务标准分值推车式灭火器完好无损，压力显128示在正常范围，表0.5灭火器面洁净。129手提式灭火安全部巡检，工程部维保压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全，表面洁净。0.5器室每月应手动点动操130内外消火栓水泵每年进行一次全面保养，作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用，转轴转动灵活，抽检合格率达到98%；0.5131系统根据需要添加盘根点动时，漏水在正常范围内，抽检合格率达到98%；0.5序号项目服务要求服务标准分值132每季度加润滑油一次水泵运转灵活，抽检合格率达到98%；0.5133根据需要给水泵、电机除尘无尘，抽检合格率达到98%o0.5134消火栓消火栓各阀门开启自如，不漏水，一处不合格扣该项分值0.5分，三处及以上扣所属该项整体分值;0.5135配件安全部巡检，工程部维保水带、接扣、消火栓按钮及其它配备齐全，水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完好；0.5136功能试验消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上，抽检合格率达到100%O0.5序号项目服务要求服务标准分值137每年进行一次全面保养，每月应手动点动操作一次，转轴转动灵活，抽检合格率达到98%；0.5水泵添加盘根点动138根据需要时，漏水在正常范0.5水添加盘根围内，抽检合格率泵达到98%；自按保养计水泵加润滑油水泵139划加润滑运转灵活，抽检合0.5动喷淋油格率达到98%；根据需要水泵、电机表面无140系给水泵、尘，抽检合格率达0.5统电机除尘到98%o阀自动喷淋各阀门开启自如，不漏水，141门压力指示正常，抽0.5及水流指检合格率达到98%；放水阀压力表指示142示器正常，开启自如，抽检合格率达到0.598%；序号项目服务要求服务标准分值信号阀关闭时有电143信号在中控室显示，抽检合格率达0.5至IJ98%；水流指示器在中控144室有电信号显示，抽检合格率达到0.598%o145喷淋头安全部巡检，工程部维保喷淋头表面油灰不可过多。0.5主机各电源、控制146信号及音量调节器信号指示正常，音量调节位置合适；0.5147消防应急广播安全部巡检，工程部维保各切换器、控制器转换工作正常；0.5148各放大器音质、音量良好；0.5149磁带机、CD机磁头表面无粉尘；0.5序号项目服务要求服务标准分值150各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好各扬声器接线牢固、纸盒无破损。0.5151主机柜内除尘无尘;0.5152对讲电话系统由安全部巡检，工程部维保主机、固定电话、插孔之间通话音质清楚、无杂音；0.5153主机按键无阻滞，通断良好。0.5154设备维护保养按年度保养计划要求进行按设备年度保养计划要求进行，并有相应记录。0.5155上门维修响应速度接到维修要求，按约定时间上楼维修，紧急维修的15分钟内赶到现场；0.5156维修维修服务态度热情、谦虚、使用文明用语；服务对象满意率应达到950.5序号项目服务要求服务标准分值157维修服务时间视工艺复杂情况而定，一般不超过8小时，最多不超过72小时。0.5158维修记录管理规范填写、归档等记录准确、真实、规范、全面，业主确认明确、真实。0.5159上人屋面对损坏的面层及时进行修补，屋面无渗漏。0.5160外墙饰面按要求进行清洗，修补，更换，外墙粉刷。0.5公共部位161内墙饰面按要求进行（瓷砖）更换，粉刷。0.5162楼面、地面按要求进行（瓷砖）更换，修理。；0.5163天棚按要求进行抹灰层空鼓处理，天棚重新粉刷，装修吊顶的调平、破损的处理。_0.5164165166167168169项目服务要求服务标准分值室外道路（地面）按要求进行大理石地面，广场砖地面及其它地面裂缝、缺角系统修补。0.5门窗按要求进行闭门器、门锁调校，变形复位，防腐防蛀处理。0.5防盗网、围栏根据损坏情况刷油漆。0.5沟井池渠及时疏通、清淤，井盖、篦子定期刷漆。0.5挡雨篷及时加固。0.5休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日巡查一次，发现损坏立即修复。保持原有面貌，保证其安全使用。0.5序号项目服务要求服务标准分值170室外健身设施、儿童游乐设施等每日巡查一次，发现损坏立即修复。保证器械、设施的安全使用。0.5171避雷设施按保养计划检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。0.5172水景（动力）每周巡视一次检查，损坏部位及时修复。保证其正常运行。0.5173管井、电井每周巡视一次，发现问题及时整改。无杂物，设备无尘，线路、管路规范整齐。0.5174装修监管装修审批手续齐全；0.5项目服务要求服务标准按规定巡视装修现场，发现违规装修苗头及时制止，并有相应记录及处理措施，杜绝违章装修；临时用电无乱拉乱接现象，安全规范；各项记录齐全，真实有效。按公司规定着装，工衣、鞋干净、整洁、无异味；仪容仪表头发干净整洁、发根不过衣领，不留大鬓角，每天刮胡须，经常修剪指甲；按规定佩戴工牌；站姿、坐姿、行姿端正；分序值号10.50.50.50.51750.50.5序号项目服务要求服务标准分值上班时禁止在公共区域及小区内抽烟；0.5上班前不吃异味食物以保证口腔清洁；0.5办公环境整洁卫生、物品排放整齐；0.5熟悉岗位职责、工作流程、行政人事制度；0.5对小区基本情况、物业相关法律法规；0.5176应知应会熟记常用电话号码（管理处值班电话、直接上级电话、辖区派出所民警值班电话、紧急报警电话、管理处领导电话等。0.5序号项目服务要求服务标准分值培训计划、培训课题科学合理、实用性强；0.5培训按计划分解到月并付诸实施，如计划有变须在当月补齐培训课题及课时；0.5177培训工作受训人员到位率100%（特殊情况除外）;0.5每次培训完后对效果进行评估、考核、培训合格率90%,有效、真实；1培训记录完整，对每次培训教材进行存档（引用体系文件的需注明章节）。0.5序号项目服务要求服务标准分值178日常监管工程主管每日对工程人员及现场进行检查，并填写日查表；1.O认真执行交接班制度，主管每天审阅交接班记录并签字。_1.O1.各项记录应使用体系覆盖的有效版本；2 .记录内容完整有效，按规定要求及时存档；3 .记录确保信息真实准确，字迹清晰可辩，页面整洁，禁止乱涂乱工程质量改；记录要求4.禁止使用私自制作未经公司认可的表格作为存档资料；5 .重要文件应及时传达到相关岗位；6 .档案借阅有记录，作废文件有标识，销毁文件有记录。