【《S控股房地产公司税收筹划问题研究》13000字（论文）】.docx

S控股房地产公司税收筹划问题研究摘要无论是对于税收筹划整体行业的研究，还是对于房地产税收筹划这一具体领域的研究，国内的相关学说理论都不丰富。本文在这样的研究背景下，对国外税收筹划的优秀经验进行借鉴，在遵循国家最新政策的前提下，与目前房地产税收筹划的现状进行结合，通过以华联控股股份有限公司作为主要研究案例，探讨房地产领域的税收筹划，旨在通过合理的纳税筹划减轻华联控股股份有限公司面对所需支付资金的压力，通过三项主要的税种：企业所得税、增值税以及土地增值税在实际业务中寻找能够进行筹划的空间，制定相应的方案规划，以公司2019年的各种涉税业务为出发点，进行税收筹划方案的可行性研究，展示预期的效果。关键词：税收筹划；房地产；合理避税目录一、结论1（一）研究背景1（二）研究意义1（三）研究现状11 .国外研究现状12 .国内研究现状23 .国内外综合述评2（四）研究内容及方法21 .研究内容22 .研究方法3二、税收筹划相关理论3（一）税收筹划概念31 .经济学视角下的税收筹划32 .有效税收筹划论3（二）税收筹划原则43 事前筹划原则44 .保护性原则45 .经济原则46 .适时调整原贝U47 .合法性原则4（三）税收筹划方法41.分解销售收入42.调整税基筹划法5三、房地产行业税收分析5（一）房地产行业的发展现状5（二）房地产行业的税负和税收筹划现状概述51.房地产行业涉税分析52.房地产的税负6四、华联控股股份有限公司税收筹划1（一）华联控股股份有限公司简介71 .企业基本概况72 .企业财务状况73 .华联控股股份有限公司税负情况8（二）前期准备阶段的税收筹划101 .土地取得方式的税收筹划102 .土地成本核算方式的税收筹划10（三）项目建设阶段的税收筹划H（四）销售环节阶段的税收筹划12五、华联控股股份有限公司税收筹划存在的风险及建议6（一）华联控股税收筹划存在的风险141 .组织学习不及时的风险142 .税收筹划不全面的风险143 .组织架构不完善的风险15（二）华联控股税收筹划相关建议151 .及时关注税策152 .注重筹划综合效益163 .加强完善组织架构16六、结语17参考文献18一、绪论(一)研究背景房地产行业是商业经济的中坚力量不仅仅是自我发展也会带动其他产业链，例如金融、建筑及各类相关的行业。关于楼市过热的问题国家也出台了相应政策，但房地产行业在行业的整体发展中仍然有不少短板。作为税务负担比较重的一个行业，房地产面临多种税款，高额税款，各种税务问题扑面而来，此行业重中之重就是能够合理避税，在不超过税法的限制且行之有效的解决税收筹划所带来地风险。(二)研究意义因为我国的税收意识比较晚，所以对于税收筹划的想法没有更深层次的思考，关于房地产行业税收筹划更是知之甚少，本文在对房地产整体当前现状进行分析的基础上，结合这一领域最新的国家政策，借鉴国外的先进经验，以华联控股股份有限公司为例，研究税收筹划，本文是在法律允许范围内进行合理税收筹划以此来减轻华联控股股份有限公司赋税压力，主要从增值税、土地增值税、企业所得税这三大税种作为主要分析对象并制定筹划方案，结合至2019年以来公司多项业务来展示最终筹划结果。将理论运用于实践中，本文将华联控股股份有限公司作为研究对象，来证明观点可行性。(三)研究现状1 .国外研究现状1.ynnHopwel(1989)指出，纳税筹划需要系统的经济学筹划理论作为背景，而不是盲目进行的。这一点所具有的重要性已经被行从业人士和相关的规划者所认知，他们发现只需要一点点的筹划资金，就能够带来实际税负压力的减轻。WlofSOn与Scholes(1998)编写了税收和工业战略，在书中第一次提出有效税收筹划这一理论。税负最小化理论其实没有将交易中的实际成本考虑进去，对于行业来说，隐性税收和非税成本是更加需要被关注的部分，对于筹划效益来说，它们是真正的决定性因素。这两位学者指出实现税后收益的最大化更能有效地对税收筹划质量进行衡量。JosephW.Neff(2012)编写的战略性企业税务筹划指出，企业应该根据长期的发展目标来制定税收筹划，两者应该形成配合。在发展的道路上，企业一定要形成正确的纳税意识，为税收筹划营造良好的环境。面对企业不同阶段的战略规划，要对纳税筹划进行调整和准备。面对税务机关的监管和督查，应该积极配合，规划的制定一定要符合法律要求，推动企业的经济效益与形象同步发展。David(2014)指出，纳税人为了尽量减少税款支出而进行一些财务活动的安排,就是税收筹划。特定税收筹划一般来说就是有效的。2 .国内研究现状2004年，陈爱玲从有效税收筹划理论中深度剖析得出税收筹划如何在我国盛行，主要通过企业提升其综合实力、税收方面的优惠政策以及如何在实务中更好地应用会计判断等不同角度进行了分析，同时通过比较得出国内外在此方面的差异性：所得税的税收筹划、税种也较多样化且我国各类税种税收筹划空间也较大。周宇潇在2016年发表的言论中表明他认为我国关于税法的体系在不断成长变化,不只是法律在成长，而且纳税人的纳税意识在逐步增长，以上两点都为我国税收筹划垫上夯实基础。周宇潇(2016)的观点是，纳税筹划之所以能在我国得到快速的发展，原因是多方面的，主要包括日臻成熟的法律体系、快速发展升级的经济社会环境和制度体系以及纳税人群体形成了更强的对于合法权益的保护意识。另一方面，我国的相关法律中,在范围、保护措施以及权利等方面对合理的纳税规划进行了确认，使这种行为得到了法律保障。魏安丽(2020)关于房地产行业纳税风险也提出自己的观点，公司内部人员不够专业，由此在法律内合理避税造成不必要的麻烦。3 .国内外综合述评我国税收筹划意识基础薄弱，但经过长时间的发展国内的税收问题也不是毫无长进，现在不少学者都在潜心学习并有一定成果，对于现在的税收问题也提出了一定指导方针，尤其在房地产领域各种案例和分析更是层出不穷，但由于“营改僧”的情况出现原来的一些理论遭到弃用，此篇文章将根据最新政策更深层次的分析关于房地产领域的税收筹划问题。国外学者提出的理论更适用于西方市场，但他们的理论体系较健全且经过多年的实践也比较有现实意义，所以具有一定参考价值。在看到国外关于税收筹划方面一些成功案例和具有实践意义的经验，笔者想借鉴优秀的税收筹划理论体系，再结合我国实际情况进行探索，用真实的华联控股股份有限公司的税收筹划问题来做出具体分析,真实的数据才能得出令人信服的理论。(四)研究内容及方法1 .研究内容通过华联控股股份有限公司进行的税收筹划这一主要的案例，本文展开了六个主要部分来进行论述。第一部分是全文的结论，明确选题的意义和背景、使用的研究方法及思路以及国内外对于税收筹划领域的研究成果；第二部分是税收筹划的相关概念和理论基础；第三个部分是房地产行业发展现状和税收筹划现状概述，阐述了近20年该行业的发展速度、行业规模、历史沿革、政策导向和涉税情况；第四个部分是华联控股股份有限公司的纳税状况，主要描写华联控股股份有限公司的基本情况和税负现状；第五个部分是华联控股股份有限公司税收筹划相关问题、政策建议，对于企业所得税、增值税以及土地增值税这三种主要的税收活动，这涉及到的相应业务种类中探索筹划空间，据此制定出不同的筹划方案；第六个部分是全文的结论部分，对于文章所描写的现状给出了相关建设性的意见和结论。2 .研究方法本文的研究方法主要包括文献查阅法、案例分析法和比较分析法。(1)文献查阅法在研究的准备阶段，查阅了国内外大量的相关文献资料，对税收筹划领域目前形成的经验和理论进行充分的学习，根据本文的重点方向，对这些文献资料进行整理。(2)案例分析法文章将以华联控股股份有限公司为作为研究的主要对象，详细研究公司近几年的经营状况，以涉税情况为重点，将其各项税款相关的经济活动中存在的可以进行筹划的空间作为出发点，就2019年所产生的业务来进行剖析所存在的问题并提出建议。(3)比较分析法运用经济学的思想阐述了对企业进行税收筹划前后不同阶段的经济效益和业务效率迸行比较，通过经济学理论思想进行筹划的可行性以及必要性进行论证。二、税收筹划相关理论(一)税收筹划概念税收筹划主要指的是纳税人为了合理减轻税负压力在企业筹划中的行为。遵守国家和税收法律，我们将预先选择税收计划，最大化税收筹划，并根据税收政策处理我们自己的生产，运营，投资和融资活动。1 .经济学视角下的税收筹划在经济学视角下税收筹划的最终目的是达到企业价值最大化换句话说就是股东权益最大化，收益最大化，赋税最小化，但“经济人”是一种理想化状态，不考虑社会因素这是一大弊端，可能在短期达到突飞猛进的效果但不适合作为长期发展的策略。2 .有效税收筹划论以往的学者在研究税收筹划的时候关注点都集中与“纳税最小化”，但通过相关的计算公式得出：企业所得税金额受到适用税率以及当期应纳税所得额的影响；而应纳税所得额取决于收入总、额与准予扣除项目金额之间产生的差额；收入是指公司在日常活动中的经济利益的流入，可能导致所有者资本的增加，并且是所有者投资资本的经济利润的总流入。所以在研究税收筹划不能鼠目寸光只关心税务，然而选择忽略一些根本的目具有决定性作用的数据类似于收入、成本、费用、最新政策、社会问题等等。税收筹划过程实际上是选择最优化税收筹划政策的过程，在税收筹划过程中应该综合考虑，全面评估才会带来圆满的结果。（二）税收筹划原则1.事前筹划原则税收计划必须与当前的税收政策和法律保持一致。国家制定法律条例在先，企业税收筹划在后，经济活动为人们的计划创造了有利条件，首先是公司经济行为，其次是国家纳税。3 .保护性原则公司对于日常业务中形成的相关凭证和账簿不仅是一种记录，对于税款征收来说也是一项关键的依据，可以形成公司是否违反税法这的证明。4 .经济原则税收筹划能够使公司所面对的税负压力有效减轻，从而得以获取更多财务收益。因此，很多公司正在尽一切可能利用它。5 .适时调整原则如果公司想要长期最大化合理避税和其他经济利益，则必须密切关注国家税收法律法规的相关调整，跟随法律法规变动对公司制定的税收筹划计划进行调整变动，更加符合国家在税收方面的规定以及适应相应的税收环境。6 .合法性原则税收筹划要求公司根据法律进行经营，并保留与经济经营有关的数据。（三）税收筹划方法1.分解销售收入华联控股有专门的机构负责销售。根据税法的有关要求，对于土地增值税而言，税率实行超率累进方式，一般是按次进行征收，我们针对这点可以通过增加商品房流转这一环节降低僧值率，使企业应缴纳的土地增值税负担减轻。所以房地产公司可以通过进行销售公司的，仍然使用本公司销售部门的负责和工作人员，通过专门成立的这家销售公司对建设完成的项目接收转让，负责对外销售业务，这样做不会令整体的利润降低此,同时会有效降低土地增值税。2.调整税基筹划法把整体的交易业务进行划分，形成两笔业务，也可以让两个及以上的主体对同一项经济业务进行交易，这样的划分使税基降低从而使应缴纳的税款降低。对于房地产项目,分别订立两份不同的销售合同，分别针对装修的价款以及毛坯房的价款。这样做是在合法合规的范围内使房地产开发企业在税收方面减轻负担，因为缴纳的土地增值税仅仅针对合同中的毛坯房款，装修价款属于劳务收入的范围，是不需要缴纳土地增值税的。三、房地产行业税收分析（一）房地产行业的发展现状时代发展迅速人均工资也是直线增长，因此住启需求也在逐年递增，由于这些前提条件房地产行业飞速发展，对于此行业的投资规模总体上也是逐年增加。房地产投资状态：从目前国内房地产行业主要投资来源来看，大体分为两类民间资本和国际投资，前者占比甚至一度飙升至76%,投资对象主要为住宅房。表3-1房地产开发投资额增长率、企业个数以及总投资额投在2000201l年期间增长率变化表年份投资额（单位：亿元）企业个数（单位：个）投资额增长率201595978.85934260.(X)99251222016102580.61949480.0687834872017109798.53958970.0703633952018120264-0.0953152112019132194-数据来源:国家统计局网站整理（二）房地产行业的税负和税收筹划现状概述1.房地产行业涉税分析我国的房地产公司工具目前阶段税法制度的规定，需要承担11税费，土地增值税、企业所得税、印花税、增值税、教育费附加或者地方教育费附加以及城市维护建设是销售阶段需要缴纳的7种税费。表3-2房地产企业开发经营各环节所涉税种情况主要阶段税费种类计税计算依据税率前期准备耕地占用税耕地占用面积根据城市的不同等级按从量定额征收契税市场价以及差额3%至5%印花税承包建筑安装工程的合同金额0.03%建设施工城镇土地使用税占用的实际土地面积0.6至30元（单位：平方米）印花税购买方与开发商签订合同中的金额0.05%全部价款以及价外其他费用扣除当期增值税房地产项目土地价款的余额10%或者5%销售地方教育费附加增值税实际缴纳的税额2%城市维护建设税增值税实际缴纳的税额1%、5%和7%教育费附加增值税实际缴纳的税额3%租赁：租金收入12%房产税自用：房产余值1.2%保有城镇土地使用税应纳额所得税16-27元土地增值税对于增值额的征税30%-60%企业所得税土地的实际占用面积25%数据来源：公开资料整理所得2.房地产税负情况房地产税制是我国税收体系的关键构成，自从1949年以来，进行了许多次的调整改革。1994年的税制改革是标志性的一次改革，主要目的是为了适应社会主义市场经济的新要求，形成新型的行业税制体系，这是一次非常有意义的探索。下表3-3选取了三大税负行业进行展示。表3-32015年-2019年房地产行业和其他行业的税负对比表单位：亿元第三产业：房地产行业第二产业：零售行业第三产业：批发行业业额附营税及主务以加业入要收额主务总征负率税收业额附营税及主务以加业入要收额主务总征负率税收主营业主要业税负征务税额务收入收率以及附总额加20156202701748.84%575994530.58%21273584810.59%20166652900927.38%5611104280.51%24503845810.64%20175752958976.00%4931070160.46%24534457940.55%20186742969726.95%5071132740.45%25014897200.51%20196987984727.09%4871097650.45%26374938570.53%数据来源：税务局房地产企业税收筹划问卷调查（部分）整理所得四、华联控股股份有限公司税收筹划(一)华联控股股份有限公司简介1 .企业基本概况华联控股股份有限公司(下文中简称华联控股)，该公司成立于1989年09月11日，注册资本148393.402500万人民币，并在1994年成功上市华联控股是以房地产开发为主业、创业投资为辅业、资产逾百亿的股权多元化大型企业集团。2 .企业财务状况表4-1华联控股股份有限公司2015-2019年财务状况简表单位：万元x年201720162015份20192018货币资金544415.95461524.67134070.26284908.04120170.6应收账款2733.182744.682676.75202.74300.07存货327411.56333715.21462593.79441923.7401312.36流动资产976152.95866223.94652779.51758949.04532837.54合计固定资产81640.8883526.2292764.3196258.0128363.68资产总计1214199.791089304.07871866.15972547.63646374.08短期借款16699.0934263.8862501.9368593.7711780.42应付账款116399.2791448.0844380.24241189.0368989.3负债合计649590.17545304.91363599.91570076.62378073.86数据来源：新浪财经根据华联控股股份有限公司年度报告整理货币资金从2015年的120170.6万元增长至2019年的544415.95万元，应收账款从2015年的300.07万元增长至2019年的2733.18万元，存货从401312.36万元缩减至2019年的327411.56万元，流动资产合计从2015年的532837.54万元大幅噌加至976152.95万元。从资产这一方面体现出整体流动性增强，存货积压减少。固定资产2019较2015年同比增长187.84%,资产总体大幅上升，由此可见企业规模噌大，业务量噌多，纳税额度水涨船高。短期借款从2015年的11780.42万元你增长至16699.09万元，应付账款从2015年的68989.3万元增长至116399.27万元，由这两项数据数据发现，负债连年增长。资产负债率从2015年的58.50%到2019年的53.50%,说明企业资金充足,不需要借债经营。3 .华联控股股份有限公司税负情况本论文展示了华联控股股份有限公司2015-2019年期间在纳税方面的情况，将需要缴纳的主要税款进行罗列，并标明应缴纳的金额，将不同税种需承担的缴税额对比同期纳税总额。表4-22015年-2019年华联控股股份有限公司纳税情况表单位：元税种2015年2016年2017年2018年2019年增值税134,035.41927,914.8141,224,368.9735,291,615.8521,509,027.14城市维护2,347,890.0181.482.423,039,217.671.747,739.101.333,613.42建设税教育费附4,682,193.8150,833.672,170,437.961,247.967.31608,341.14加企业所得45,867,232.65489,455,099.27228,765,272.80504,365,528.78325,872,310.74税土地增值22,914.065.51802,193.2911,643.693.948.437.153.11966,540.49税房产税1.961J64.163,507,267.645,617,477.874,533,963.727,426,947.18数据来源：依据华联控股股份有限公司年报整理表4-32015-2019年各项税款占纳税总额比()占2015纳税总额比()占2016纳税总额比()占2017纳税总额比()占2018纳税总额比()占2019纳税总额比()增值税0.12%0.19%13.84%6.34%6.00%城市维护建2.17%0.02%1.02%0.31%0.37%设税教育费附加4.33%0.01%0.73%0.22%0.17%企业所得税42.42%97.93%76.80%90.67%90.98%土地增值税21.19%0.16%3.91%1.52%0.27%房产税1.81%0.70%1.89%0.82%2.07%数据来源：依据华联控股股份有限公司年报整理自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，在国家政策改变之后营业税额占比明显增加，增值税纳税额从2015年的134,035.41万元增长至2019年的21,509,027.14万元,2015年增值税占2015纳税总额的0.12%,2019年增值税占2019纳税总额的6.00%,甚至于在2017年达到了13.84%的极高数据。城市维护建设税从2015年的2,347,890.01万元缩减至2019年的1,333,613.42万元，2015年城市维护建设税占2015纳税总额的2.17%,2019年城市维护建设税占2019纳税总额的0.37%,五年中起伏较大。教育费附加从2015年的4,682,193.81万元缩减至2019年的608,341.14万元，2015年城市维护建设税占2015纳税总额的4.33%,2019年城市维护建设税占2019纳税总额的0.17%,数据显示波动较大。最不能让人忽略的就是企业所得税，由于极高的费用占领着纳税主导地位，增值税纳税额从2015年的45,867,232.65万元飙升至2019年的325,872,310.74万元，从2015的42.42%飙升到2019年的90.98%,增长了48个百分点，土地增值税的变化也较大，企业管理者应当高度重视税费变化，开展科学合理的筹划策略。土地增值税从2015年的22,914,065.51万元缩减至2019年的966,540.49万元，2015年城市维护建设税占2015纳税总额的21.19%,2019年城市维护建设税占2019纳税总额的0.27%,土地增值税占比受到国家政策改革的影响，数据下滑幅度较大。表4«华联控股股份有限公司2015-2019年纳税额占营业收入之比单位：元2015年占营业总收入比2016年占营业总收入比2017年占营业总收入比2018年占营业总收入比2019年占营业总收入比营业总、收入(409027854(2,171,743,816.(3,971,747,(X)4.(3,334,572,281(3,168,624,609.3.5)69)38).03)3)增值税0.0328%0.0427%1.0379%1.0584%0.6788%城市维护建设税0.5740%0.0038%0.0765%0.0524%0.0421%教育费附加1.1447%0.0023%0.0546%0.0374%0.0192%企业所得税11.2137%22.5374%5.7598%15.1253%10.2843%土地增值税5.6021%0.0369%0.2932%0.2530%0.0305%房产税0.4795%0.1615%0.1414%0.1360%0.2344%印花税00.0047%0.0063%0.0()41%().(X)27%数据来源：依据华联控股股份有限公司年报整理上表的有关数据显示，2015年华联控股所有缴纳的税费之中，占比最高的是土地增值税以及企业所得税两项，在次年全国实施“营改增”政策之后，增值税的纳税额在20162007年期间逐年递增，由原先的0.0427%增加为1.0379%。自2017年之后企业呈现下滑趋势，总营业收入大幅度下滑，但所承担的税费与营业收入下滑尺度完全不符。结合各方面因素来看，一种是外部原因，国家政策出台，对房地产行业有一定冲击；另一种内部原因在企业经济趋势不乐观情况下，没有进行合理避税。由此不难看出国家“营改增”政策出台后增值税有了明显的变化，纳税金额有了突飞猛进的增长。中国已采用国际上采用的税款抵扣法,换句话说，根据商品或服务的销售以预定的税率计算消费税，并扣除在购置商品或服务时支付的增值税。这是一种临时消费税，差额是增值部分的应计税额。在此过程中，有很大的空间可以合理避税。从表中可以看出，华联控股有限公司有三大税种：增值税，公司税和土地增值税，税收筹划主要从这三种税收开始。（二）前期准备阶段的税收筹划1 .土地取得方式的税收筹划在房地产行业想要得到一块土地使用权大体上有两种方法，一种是从别的公司收购土地，就是俗称的土地转让。土地转让过程中收购企业可以获取增值税发票，按照一般流程来计算应缴纳的增税：增值税的销项税额减去可抵扣的进项税额，这种方法直接且最大化来进行税额抵扣。还有一种方法，从国家手里购买土地，称之为土地出让，但这种方法没有增值税发票，它的计算方法：应纳增值税=（销售额-土地成本）/（1+税率）*税率。由此可见，一般情况下，房地产公司在同等进项税额时最好使用土地转让的方式来获得土地，这样土地成本可以进行抵扣。2.土地成本核算方式的税收筹划占地面积法新项目的土地成本=未完工土地面积/12*土地成本可以减少的销项税额=新项目土地成本/（1+9%）*9%应缴纳的增值税额=（销售收入-新项目土地成本）/（1÷9%）*9%建筑面积法新项目的土地成本二未完工建筑面积/(已完工建筑面积+未完工建筑面积)*±地成本可以减少的销项税额=新项目土地成本/(1+9%)*9%应缴纳的增值税额=(销售收入新项目土地成本)/(1+9%)*9%按照上述算法，代数计算之后，得出占地面积法应缴纳税额大于建筑面积法，建议在项目土地成本分摊时优先选择建筑面积法。华联控股在房地产项目开发环节过程中，土地成本占比较大，应纳税额也较大，所以在方式方法的选择上一定要慎之又慎，一定要全面了解土地的涉税业务，选择最优且最省钱的方法为公司减少负担。(三)项目建设阶段的税收筹划以华联控股某个项目为例，进行建设环节税收筹划方案，华联控股对于该项目，准备购买建材材料，预计工程款为600万元，其他相关成本未150万元，此时有三家供应商给出价格，以此为例。A供应商：属于一般规模纳税人，提出300万元报价，开具的僧值税发票税率为13%B供应商：属于小规模的纳税人，报价300万元，可开具税率为3%专用发票C供应商：小规模纳税人，报价290万，可开具普通发票计算方法：应纳增值税=工程款/(1+9%)*9%-报价/(1+9%)*税率可进行抵扣材料采购价款=报价+应纳增值税城建税及教育费附加=应纳增值税*12%应纳企业增值税=(工程款报价-其他相关成本-城建税及教育费附加)*25%税后净利润=工程款-报价-其他相关成本-企业应纳所得税由此可得：表45A、B、C公司应纳税额A公司B公司C公司应纳增值税13.7641.2849.54材料采购价款313.76341.28339.54城建税及教育费附加1.654.955.94应纳企业增值税37.0936.2638.52税后净利润111.74108.79115.54观察表3-1可以看出，选用A公司的优点是应纳增值税额和材料采购款最少，选用C公司税后净利润115.54,达到利润最大化。供应商整体分为两大类，一般纳税人和小规模纳税人，小规模纳税人有根据可开具专票和普票分为两大类，细分下来三种类别供应商是依据所开具发票可抵扣金额来区分的，但也不是说一般纳税人是最佳选择，有上述案例比较下来在税后净利润一栏最佳选项是可开具3%专票的一般纳税人B公司，所以每一次对于供应商的选择要货比三家，每一次的决定要慎重，一定要做到合理避税最大化。（四）销售环节阶段的税收筹划华联控股可以考虑通过建立单独的物业公司以及销售公司，划分机构的销售收入总额。总机构将其支付给这两种单独设立公司费用在计算时当做其成本费用，这样一来，计算土地增值税时可以进行税前抵扣。与此同时，对于这两个单独设立的公司在业务销售方面取得的收入的销售收入，在对企业所得税进行汇总计算时可以进行提前的扣除也可以在公司汇总计算企业所得税时进行税前扣除，不计算在其范围内，通过这种方式能够使公司减轻税收负担。在接下来的2018年，华联控股有一批商品房项目完工，准备展开销售工作，在土地使用权方面公司支付的金额为100oo万元，为形成20000万元的开发成本以及300万元到房地产开发相关费用，在销售业务中获得了900万元的收入。华联控股在商品房销售过程中代收包括物业费在内的多项费用总额是100oO万元，获得了2,000万元的手续费收入。华联控股公司如果以本公司名义对代收费用直接进行收取，而没有单独设立物业公司，就需要用一般的方法来进行税务计算，这时需要负担项税款为：应纳增值税销项税=（销售收入+代收物业费+手续费-土地使用权）*10%=9200万元城建税、地方教育费附加以及教育费附加二僧值税销项税*（7%+2%+3%）=1104万元增值税和附加总共=应纳增值税销项税+应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加二10304万元扣除项目总额二土地使用权+开发成本+房地产开发费用+(代收的物业费等各种费用+手续费)X20%+应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加=67104万元增值额=销售收入扣除项目总额=22896万元增值率二增值额+扣除项目总额=34.12%增值额根据是否超过扣除项目金额的50%进行划分，未超过的部分适用30%的税率，需要缴纳的土地增值税税额在这种情况下应该通过增值额X30%的税率，结果为6868.80万元企业所得税的计算方式是：(销售收入-应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加-土地增值税税额-开发成本-居地产开发费用)×25%=8006.80万元企业整体税负二增值税及附加合计+土地增值税税额+企业所得税二25179.60万元华联控股单独设立了物业公司对于物业费的收取全由这一独立的公司来完成，以一般的计算方法来对应缴纳税款进行计算，计算各项税款应采用以下公式，得到的计算结果为9,(Mx)万元：增值税=销售总收入额X10%华联控股公司在城建税、地方教育费附加以及教育费附加的计算：华联控股应缴纳增值税X(7%+2%+3%),计算结果为1080万元。对于其单独设立的物业公司而言：增值税=手续费×6%,计算结果为120万元。城建税、地方教育费附加以及教育费附加：增值税X(7%÷2%+3%),计算结果为14.4万元。华联控股整体增值税与其附加合计值=华联控股应纳增值税+华联控股应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加+物业公司的对应这两个纳税项目的税款=10214.40万元扣除项目总额=土地使用权+开发成本+房地产开发费用+(代收的物业费等各种费用+手续费)X20%+华联控股应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加=67080万元增值额=销售收入扣除项目总额=22920万元增值税和项目相应扣除的金额之比二增值额+扣除总额，结果为34.17%因为没有超过扣除项目全部金额的50%,所以对企业增值税计算中使用30%的税率。土地增值税=企业增值额×30%,计算结果为6876万元。企业应该缴纳的所得税的计算方式是：(销售收入华联控股应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加物业公司应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加应纳土地增值税-开发成本-房地产开发费用)×25%=8007.40万元企业整体税负=企业整体增值税及附加合计+应纳土地增值税+应纳企业所得税=25097.80万元通过比较分析华联控股成立独立的物业公司之前和之后的不同情况，能够明显看出物业公司设立之后比之前缴纳更少的税款，成立之后在税款方面减少的具体数额81.8万元，通过25179.6025097.80计算得出。在减轻企业税收压力方面，华联控股使用的方式是建立物业公司这一独立的机构负责物业费用的收取工作。不过这个做法已经考虑了税负的问题，对于物业公司在其独立核算时存在的成本问题并没有考虑进去，而在实践中，提升公司整体利润水平需要进行综合性的考量，在税收筹划的过程中选择最为科学合理的方案。五、华联控股股份有限公司税收筹划存在的风险及建议(一)华联控股税收筹划存在的风险1 .组织学习不及时的风险政策风险是指每年政策变化时企业组织人员学习不及时，甚至于不到位，导致人员信息更新不及时，理解不明白由此导致操作失误，给公司带来损失。在公司的实际运行过程中，企业中的财务工作人员可能对我国的税法政策没有一个全面的掌握，这就造成了企业内部的纳税方案与国家要求的并不符合，大幅的增加了企业的运营风险，通常情况下，企业内部的某些纳税政策没有太大的维漏，在实际的经营过程中也能正常进行，但是实际上并不符合国家的要求规范，甚至违反了国家的法律法规，对于企业内部的这种纳税筹划，企业的纳税工作人员应该统一驳回，情节严重的情况下还会被认定为企业偷税漏税。2 .税收筹划不全面的风险企业在开展一项纳税筹划政策时，要有目的的对这一项策划进行专向性的运作，但是企业内部的纳税种类之间都有密不可分的联系，这就要求企业在开展纳税筹划的过程中不能单一的对某一税种进行策划，从整体来看，单一的筹划可能会使税种之间的效果相矛盾，无论是怎么样的税收，在企业内部运作时都要保持一定的弹性。只有企业内部的纳税筹划违背法律规定的基础上才能被认定为是违法的，除此之外任何的税务机构都没有权利根据税务管理执法人员的素质不统一来判断这是否是应纳税的行为。税收政策实施中可能出现的偏差是客观的。由于违反了税务管理的执行，税务机关会认定为恶意的避税或逃税行为。或者，公司最初是一项明显违反税法的税收筹划法，如果暂时将其搁置一旁，不予理睬，是企业对于税收筹划有了错误认知，由此便会增加未来税收筹划风险的隐患。3 .组织架构不完善的风险现在华联控股的税收筹划还停留在阶段性筹划，开发阶段、建设阶段、采购阶段、销售阶段，连贯性不够，没有全局性思考问题，没有形成常态化，只是遇到问题就解决问题，企业内部的税收筹划没有形成体系，无法进行常规的、系统的操作，纳税筹划对于相关从事人员的专业化要求程度较高。但华联控股没有独立税务部门，宏观的来看，企业在进行纳税筹划的过程中，高效率的执行方案可能是公司内部的纳税部门进行统一规划的，但是在筹划的过程中还是要依靠企业内部的所有部