【《房地产项目可行性研究》4600字（论文）】.docx

房地产项目可行性研究目录房地产项目可行性研究1摘要1一、引言1二、层地产项目可行性分析概述1三、层地产项目可行性分析1（一）中央公园房地产项目技术可行性分析1（二）中央公园房地产项目效益分析2四、项目开发经营风险分析及对策5（一）项目开发经营风险分析5（二）项目开发经营主要风险及对策分析5结论7摘要可行性研究可以避免因投资决策失误所带来的损失，是房地产项目实施前的重要环节。本文以中央公园项目为研究对象，首先对宏房地产项目可行性分析进行概述;随后对中央公园房地产项目技术可行性进行分析,并由此确定中央公园房地产项目效益分析，从而得到了技术经济评价指标值,得到了可行性分析的结论。最后分析当前项目开发经营风险策，并针对性的提出了改进对策，旨在为相关研究和实践提供参考。关键词：房地产项目；市场分析；可行性一、引言房地产行业具有资金回收周期长、占用资金量大等特点，且现如今市场竞争激烈，房屋库存量大，导致资金不能正常回收。不科学的投资会影响企业的正常发展，可行性分析可以避免盲目投资所带来的损失，因此可行性分析就成了投资决策前的重要环节。本文将对中央公园项目进行项目可行性分析。二、房地产项目可行性分析概述房地产项目可行性分析指的是在投资决策之前，对市场、技术、社会及经济等方面进行分析评价，论证该房地产投资项目在市场中的发展和收益前景，研究技术的先进性、可行性及经济的合理性，确定投资项目是否可行，以此来为投资决策的制定提供科学的依据。三、房地产项目可行性分析（一）中央公园房地产项目技术可行性分析1 .建筑设计方案第一，平面设计。在平面结构上，根据当地居民的生活习惯和气候特点,从生态建筑的原则出发，充分利用自然采光、通风，降低能耗。第二，造型设计。建筑风格采用典雅精致的现代主义风格。完整的整体格局和建筑细部也体现了建筑的合理性，注重对人性的整体关怀。第三，交通设计。道路是线形的，以尽量减少车辆行驶,降低速度，改善环境质量.改善沿途的景观。2 .安装设计方案第一，供配电设计。该工程的主要能耗是建筑用电和生活用电。在电网中，采用双环网络开环。第二，通讯、电视及监控系统设计。本工程的电话系统将本着先进技术、合理经济、灵活、流畅、质量保证的。重庆市电话网可确保工程电话用户直接进入本地网。闭路监控系统为小区的安全和管理提供有力保障,对罪犯起到威慑作用,采取预防措施,及时发现罪犯，并在第一时间采取行动。3 .配套设施方案内部：由于中央公园房地产项目为北方地区，因此对小区提供地暖集体供暖；从自来水公司引入居民日常生活用水；引入电信、联通、移动等运营商,满足通话及网络需要。外部：教育：幼儿园、小学、初中都距离项目数百米；医疗：XX医院距离项目3公里，为一级甲等医院；购物：距离中央公园房地产商业中心约10分钟车程；超市：华润万家与项目近在咫尺。（二）中央公园房地产项目效益分析1.项目实施计划与招投标第一，项目实施计划。首先是筹集资金,房地产投资资金中有一定的自有资金，但相当数额的资金要进行筹集。筹集资金的渠道有银行贷款、发行股票、债券、预收款和保证金、社会个人集资等。就是依据工程的进度，合理设计资金投入的数量和时间，在保证工程顺利进行的基础上，尽量减慢资金投入速度、减少资金占用期，因为过长的资金占用实际上是提高了资金的投资成本。最后是回收资金，即通过房地产的营销实现房地产投资的回收。其次是工程方面。它是根据房地产开发的过程，对整个工程的全面安排，有前期工程、工程的建设施工、工程竣工验收、房地产的租售等一系列工作。4 .招标范围及招标组织方式流程图图1招标范围及招标组织方式流程图5 .投资估算及资金筹措第一，投资估算。中央公园房地产项目总占地面积达到301.64亩，建筑面积57.8万平米，具体投资如下：Sl地块项目占地面积104800平米，总建筑面积230200平米，容积率1.727,绿化率36.8%o结构类型：住宅项目采用全现浇匏力墙结构，商业及酒店建筑采用框架结构，地下车库采用框架结构。基础类型：高层住宅采用筏板基础，商业采用独立基础，地下车库选用柱下独立基础加防水板，附属建筑无地下室项目为柱下独立基础。第二，资金筹措。本项目建设投资由建设单位先期投入49978万元（主要为缴纳S1、S2地块土地费用，其中SI、S2地块土地费用分别为18228万元、16750万元、Sl地块一期项目建安投资15000万元），其他建设资金通过银行贷款或楼盘滚动销售资金提供。开发商自有资金：人民币47865万元（占总投资49.49%）项目销售回笼资金：人民币38842万元（占总投资40.17%）银行贷款：人民币100OO万元（占总投资10.34%）第三，财务评价及经济分析。经计算分析，税后利润59205万元，酒店20944万元，地下停车场26147万元。具有较好的社会效益和经济效益。其中:Sl地块税后利润累计为18318万元，净利率为14.3%,投资收益率为20.36%o表ISI地块投资利润分析表（单位：万元）序号项目合计备注1主要业务成本89928建造成本和建设期利息支出2税费12932营业税及附加、土地增值税、企业所得税3销售费用25594建设单位管理费用42205净利润183186营业总收入1279577销售净利润14.3%该区域地块销售收入汇总表如下表所示:表2SI地块销售收入汇总表序号产品业态可售面积销售均价合计（万元）1商业销售收入1010014144.55142862车位收入1110128873.8714305合计28591第三，社会效益分析。在中央公园房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益，设计方案，市场定位，还要考虑社会效益和环境效益等。中央公园房地产项目是由部分厂房、居民旧宅、菜地开发建设而成，本项目的开发能够改善居民的居住环境和条件,因项目开发而进行的市政配套设施建设、道路改善、绿化率提高，大大改善了周围居民的生活环境。同时,住宅的成功开发减轻了目前城市居民,尤其是当地青年人的购房紧张的压力，提高了居民的居住质量和生活水平。6 .项目经济效益综合评价F通过前文对中央公园房地产项目的财务分析可知，该项目总投资合计66464.99万元，其中自有资金为15000万元，银行贷款为15000万元，预期销售收入为96742.69万元，税前利润为23766.91万元，税后利润为17825.18万元，上缴所得税为5941.73万元。通过前文对损益表的分析与计算可知，投资利润率（税后）高于期望投资利润率10%的水平，高达26.82%。通过前又对现金流量表的分析与计算可知,项目财务内部收益率税前为25.24%,税后为20.04%,均高于预期内部收益率10%的水平。项目财务净现值也大于零。1111从前文对该项目财务分析的各项指标可以看出,不管是从静态盈利能力分析还是从动态盈利能力分析的视角，各项指标都高于同行业内的评价参数，该项目在财务分析上都表现出较高的可行性，财务执行的条件较为充分，因而，从财务分析的角度来看，中央公园房地产项目完全可行，可以启动该项目的投资。m7 .投资建议建设单位应尽快落实建设资金来源，为项目顺利实施做好准备。制定合理的发展规划，充分利用地理位置优势，做好营销策划，高品位策划引导市场需求，制定合理的融资计划，规避财务风险。综合分析,该项目具有良好的经济效益和社会效益、可操作性、盈利能力和抗风险能力，有助于提升公司的品牌价值。四、项目开发经营风险分析及对策（一）项目开发经营风险分析中国的经济水平的不断提高，房地产行业的发展非常迅速,房地产投资项目的可行性研究，可行性研究报告的实施尤为重要，合理的投资者、政府相关部门和银行对房地产投资项目解决存在的问题风险控制，房地产业才能继续健康发展。1.项目盈亏与平衡分析第一，住宅销售部分盈亏平衡。假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基隹方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为75.70%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率不大于60%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为75.70%,可见其风险程度较高。第二，结论。本项目之所以住宅销售部分的风险较大，而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小，一方面原因是商铺与车位租赁的经营期限较长，资金回收较慢；另一方面，在项目建设成本分摊上，由于商铺与车位的成本价格较低，但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低。8 .项目敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%,10%和建安工程费上下波动10%,20%时对经济评价指标影响。（二）项目开发经营主要风险及对策分析本文将根据前文对本项目的分析从政策、经营、施工、财务等方面来分析，并对相应的风险控制措施进行探讨。1.政策风险及控制措施政策的出台加剧了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险,帮助了那些经营困难、效益不佳的房地产企业，其实这对于完善房地产市场竞争机制来说是非常不利的。国家出台的各种不利政策对房地产企业来说风险将更大,如房地产企业的倒闭会使大量从业人员失业，加剧社会的不稳定性；政府出台的重新调整政策也会加剧社会的不稳定性，带来社会风险。总的来说，房地产市场的供求受国家出台的宏观调控政策的影响较大，市场对国家宏观调控政策的敏感度极高。9 .经营管理风险及控制措施房地产项目的运营涉及到的面较广,其中对该项目的经营管理成为影响项目成败的关键因素。因此，在项目运营过程中一定要加强对内部员工的培训与管理，制定安全生产相关规定与细则,并严格执行与实施,确保相关规章制度能对安全生产起到警示作用,防患于未然。特别是对于施工现场的工作人员更是要加强管理,在每一个环节认真把关与严控,使施工现场的人员能够在安全的环境下安屯、工作，避免安全事故的发生。10 项目开发与施工进度风险及控制措施F房地产项目在进行开发的时候应综合考虑土地价值、回迁节奏、拆迁安置成本等方面的影响因素，按照地价由低到高、回迁安置面积从小到大的顺序来进行开发，这样可以有效降低先期项目开发的成本，将土地开发的价值发挥最大化。因此，要求该项目开发商应在前期就要拿出科学而合理的开发方案与进度,除此以外，除了在本项目前期阶段提出合理的开发节奏之外，还要在项目进入施工建设环节以后，通过施工技术人员的调配及施工环节的流水节拍的调整来对施工建设进度进行灵活地调整,从而使整个项目的交工期不回由于项目运营过程中遇到的风险因素而延迟。11 项目财务风险及控制措施资金是企业与项目运营的血脉,如果企业资金链发生断裂，其后果不堪设想，决定着企业的存亡。如果项目的运作没有按计划执行，出现意外情况，使项目的现金流发生堵塞，那么整个企业的资金链会出现异常，更为严重的会使企业陷入财务危机,甚至会出现破产，因此,要对项目的财务风险引起足够的重视。一是关注施工安全问题,在项目工程实施过程中，严格按照国家、地方的相关规定、标准与规范执行，包括环境保护、劳动安全卫生、消防等。二是严把质量关，提高房地产建筑物质量，提高项目可行性，并尽可能规避行业风险。三是严格按照施工进度开展,在保证产品质量的前提下,最大限度缩短工期,密切配合土建施工，采用科学的施工方法，如流水作业法，各项活动交叉进行，以确保项目如期完成。结论综上所述，在房地产项目投资的可行性分析与决策工程的过程中，其可行性分析是项目投资前期不可缺少的一个重要内容，也是整个项目投资决策过程的重要工作程序，它有效为项目的投资决策提供了最直接、最科学的参考依据。本文首先分析项目技术可行性，紧接着对项目效益进行分析。通过投资与收入等的估算，计算出了各项经济评价指标，各项指标均表现良好。最后对项目进行不确定分析,项目安全性高。由此得出结论，该项目可行。