【《房地产企业融资现状及融资方式研究—以S置业公司为例》12000字（论文）】.docx

房地产企业融资现状及融资方式研究一以S置业公司为例绪论1一、房地产企业融资现状及融资方式2（一）我国房地产企业融资现状2（二）我国房地产企业基本融资方式2二、广西汇东投资置业有限公司概况3（一）公司基本介绍3三、汇东房地产企业融资方式分析3（一）汇东置业发展期融资成果3（二）银行贷款5（三）债券融资5（四）销售回款7（五）商业信用融资8四、广西汇东置业融资问题分析9（一）汇东置业融资问题分析9五、汇东房地产企业融资问题的改进措施12（一）尝试拓展多元化融资方式12（二）优化企业融资结构13（三）制定有效的融资风险管理机制13结论15参考文献16绪论近年来，房地产行业一直面临着许多不利因素，如融资成本的增加，融资渠道的减少，还有流动性的收紧等问题。如何融资、拿到低成本的资金，成为决定上市开发商利润表现的关键因素。在资本结构稳定的前提下，发展新的融资渠道，对于房地产企业来说，具有非常重大的现实意义。国内学者早已结合国内房地产的现实情况，提出新的创新性融资方式。蒋海棠(2015)认为融资偏好是影响房地产上市公司融资的一个重要因素，且债券融资的偏好优于股权融资。张天风(2016)认为企业的短期偿债能力越好，企业发生财务风险的概率越小,资产的流动性直接影响公司资金的水平和紧迫性口。赵明娜，徐海波(2016)提出我国房地产企业在融资过程存在融资信用不是很好、融资的规模小、资金利用不恰当等问题，限制了房地产企业的发展。刘振杰(2017)提出房地产信托是房地产融资的重要组成部分，大量的资金是通过信托流入房地产行业。王旭，王泳雪，张璇(2018)提出我国房地产金融市场较之于其他发达国家地区，没有体现出明显的市场化，有很多的主体进行了参与，主要有房地产开发商、政府及银行等。万亮，吴琼(2017)从银行的风险方面出发，把房地产信贷政策作为研究的重点，其中万亮认为信贷政策紧缩可以对房价进行调控，但是从长期发展来说，还是需要通过市场化对房价进行全面调控。韩路茜(2017)认为在房地产企业发展过程中最常见的是项目融资衍生风险，重点表现在融资效率低下、融资管控的不理想以及资金调控不合理等方面。与国内房地产金融市场相比，海外市场早在二十世纪30年代就相对来说十分成熟了。AShraf(2016)认为房地产市场竞争越来越大，供需不平衡使房地产企业之间竞争愈演愈烈，主要体现为流动资金不足，融资效果不明显等。Demirci(2018)提出房地产应该根据自身的情况，选择比较契合企业自身的融资方式。1.aWleSS(2015)指出房地产企业需要对企业信用评价体系进行完善，要将信用构建作为企业发展重点，加强企业的信用意识，才能让企业更好的发展0°oEmanueleBrancat(2016)通过分析得出融资租赁售后回租方式比信贷融资方式更适合房地产企业。Wiilialn和Bradford(2016)指出如果能够得到政府的担保，企业在融资时将会更加容易.。通过上面的研究发现，说明房地产融资方式还有很多的局限性，市场瞬息万变，如何突破传统融资方式的限制，实现融资方式的转型迫在眉睫。因此本文在己有的学术成果的基础，以广西汇东投资公司作为研究对象，从企业的经营状况、融资动因、融资方式等方面入手，对企业融资方式的运用，做一个相对完整的描述同时总结出一些好的经验。一、房地产企业融资现状及融资方式(一)我国房地产企业融资现状商业银行贷款，债券融资，海外房地产投资基金和上市融资是我国房地产企业比较常用的四种方式。近几年来，政府已开始对房地产实行新一轮的宏观调控，并出台了银行的房地产开发政策和措施以应对信贷紧缩。房地产开发商的传统融资渠道正在经历前所未有的变革。(二)我国房地产企业基本融资方式1 .内部融资方式有：(1)企业自己的资金:是企业投资者在企业开始经营前投入的资金，一是企业设立时各出资方投入的资金，二是从税后利润中提取的盈余公积金、资本公积金等资本，是由企业自有支配、长期持有的口31.由于自有资金是企业经营的基础和保障，我国对房地产企业的自有资本比例要求比较严格。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金3。其中，预购房款主要是购房者的预付的款项，这是我国的房地产企业开发资金必不可少的来源。2 .外部融资的方式有：(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用空壳公司资源间接上市由。(2)房地产开发债券：企业通过发行债券，可以筹集许多自由的社会资金，可以提供大量的长期房地产开发资金，拿来用于土地开发和房地产项目投资皿。当房地产公司有长期的资金需要的时候，债券是非常重要的融资渠道。(3)银行信贷：银行贷款也是比较常用的融资方式之一，是很多企业的首选。短期贷款只能用作企业的流动资金。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。比较常见的开发贷款有：短期透支贷款，房地产抵押贷款和存款抵押贷款。是我国比较常见的开发贷款。(4)销售回款：1.认购金，指客户在预订房屋时支付的费用。这个期限很短，除非客户下小订单；2.购房款，购房款大概上是分为一次性缴纳和按揭支付。一次性缴纳的付款一般在认购后7天内将合同签订并将房款一次性付清；按揭支付的贷款是指签订合同后按一定比例交纳定金。同时，银行将在批准后发放贷款。贷款期限一般为15-30天，并且不同银行有不同的时间。3.其他的，如分期付款，是根据与客户签订的贷款协议确定的。二、广西汇东投资置业有限公司概况（一）公司基本介绍广西汇东置业有限公司是2006年11月10日在南宁成立的房地产企业。黎卫是公司的法定代表人，汇东置业的注册资本为1亿元人民币。详细地址位于广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路16号汇东国际F座4楼。到周边城市不仅交通便利，地理上的优势也非常明显。该公司主要从事房地产开发及其他相关产品和服务，属于租赁和企业服务行业，并且主要从事房地产开发。自成立以来，公司实力不断增强，已开发项目的数量从一个增加到六个：汇东国际，汇东逸蟹，汇东郦城，汇东星城，汇东星世界和汇东大公馆。公司在东葛路扩建等方面仍有大量土地待开发，发展前景十分广阔。汇东房地产的大部分重点项目都位于南宁，在广西的不同地区缓慢地移动和发展。公司秉承“求真务实，努力拼搏，担当责任”的企业精神，一起营造诚信，双赢，创新的经营理念。它采用的是全新的管理模式，相对发展比较好的技术，周到的服务和卓越的品质作为生存的基础。而且始终坚持客户就是上帝，一心一意的为客户提供良好的服务。汇东投资置业房地产有限公司已在金浦路16号（民歌广场西侧）成功开发建设了一块土地。项目名称为“汇东国际”，正在建造1栋31层（6个塔楼）的建筑物。总面积达140,000平方米，是一个集商务公寓，普通住宅楼，业务支持服务和房地产管理于一体的大型建筑群。三、汇东房地产企业融资方式分析汇东房地产企业初始投资的资本是一亿元人民币。财务特征主要体现在现金流量的高操作风险和高负值上。根据汇东置业财务报表显示，随着企业经营业务的展开，现金流量不断地增长，大型酒店、居民住宅和一些园区项目建设支出在大幅增加。现金流呈现负数状态，现金流的不稳定性也表明企业需要持续的现金流来维持后续的经营。与此同时，风险存在于汇东置业业务的实施过程中，项目的开发一般都会存在一定的风险，可能会导致初始投入无法收回，经营风险也有可能提高；非财务特征主要包括企业的资质、信用等级以及土地储备能力弱等。由于汇东房地产企业在初创期处于信用等级偏低、资金风险较大等境况，他们可以选择权益类融资工具来风险相抵。2008年，汇东房地产企业通过增加实收资本、内部的盈余公积转增资本等方式，使汇东置业的注册资本得到增加和扩大，注册资本达5亿元，让公司在以后的发展中获得资金保障。（一）汇东置业发展期融资成果在初创阶段之后，房地产企业在初创阶段已经拥有了一定的经验，业务得到扩大、经营的能力不断加强，企业的认知度逐渐被赋予了与公众接触的机会，并获得了良好的信誉度。为选择多种多样的外部融资方式提供了条件，提供了包括贷款，公司债券等方式。有机会和条件进行上市的成长型房地产公司，应及时、适当和充分的利用有利的资本市场平台为企业筹集资金。此外，当成长中的公司遇到资金短缺时，他们可以通过短期借款来借入临时资金，包括但不限于银行贷款或商业信用融资等融资方式。2015至2019年房地产公司资产债务表见表3-1和表3-2。能够看出，汇东房地产公司的资产负债率在成长阶段一直处于较高水平，虽然资产总额在高速增长，但是其流动比率相对来说还是比较平稳的。所以说明了汇东房地产企业的融资并没有受到限制。表3-1汇东房地产企业各年的资产规模表单位：元2015年2016年2017年2018年2019年资产总额4123279706552001417120312939407105021081904567资产增长率58.90%8.67%32.12%15.01%【数据来源】依据汇东房地产企业历年资产负债表整理。从表3-2中可以看出，汇东房地产企业在成长期资金的增长速度逐渐放缓，但是随着资金总额不断地增加，资金增加的绝对值明显的呈上升趋势。汇东房地产在现阶段正是发展和扩张比较快速的时候，可以看出总资本的增长和现在发展阶段特征相符合的。表3-2汇东房地产企业负债比率对比表指标名称2015年2016年2017年2018年2019年流动比率2.011.992.053.012.32速动比率0.560.690.720.810.49资产负债率69.27%48.76%54.24%67.97%74.91%【数据来源】依据汇东房地产企业各年财报整理。表3-2的数据显示，汇东置业表现出来的的资产负债率平均水平是比较高的，并且可以看出来有比较明显的波动，但是汇东置业的流动比率平均值基本上大于2,这就表明公司的流动负债是拥有足够的流动资产来作为保障。国内的指数研究院和其他的相关机构研究可以表明，一般情况下在上海和深圳上市的房地产企业，他们的的平均资产负债比率为63.43%0房地产开发行业的初始投资很大，正常范围是60%至70%,通常80%是一条警戒线。如果超过80%的警戒线，说明企业债务比例相对来说过高了，同时也体现出企业的业务可能面临经营的风险。2016年以来汇东置业的资产负债率的由48.76%慢慢增长到2019年的74.91机资产负债率的上升可能会导致短期资金风险。并且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题，很有可能会导致公司的资金断裂，最终倒闭。汇东置业的速动比率还是比较低的，其数值均不足1,说明企业资本中可以立即变现用于偿还负债的资金较低，存在一定的财务风险。（二）银行贷款房地产业最常见的融资方式是银行贷款，通过其获取大量的资金，因为银行贷款提供的资金比较多，比较规范和没有那么复杂的审批手续。银行所提供的贷款可以分为：土地储备贷款、个人住房贷款、商业房地产项目贷款以及房地产开发贷款。房地产企业需要大量资金，银行信贷在房地产项目上太过于集中，会让房地产企业背负较高的资产负债率。在企业前期的开发项目中，汇东置业项目的主要资金来源就是是银行贷款，所以对银行是存在依赖性的。近几年拓展了多元化的融资方式，相对减少了对银行贷款的依赖，但是，随着公司经营业务的增加，对资金的需求也增多，所以银行融资占企业融资比例仍旧较大。表3-3汇东房地产银行贷款情况单位：亿元2015年2016年2017年2018年2019年银行贷款的增加额2.587.36.45.910.8短期借款与一年内1.53.343.74.66.14到期的长期借款长期借款3.89.2615.321.330.56短期款项占长期款项的比重39.47%36.15%24.18%21.60%20.18%【数据来源】依据汇东房地产企业历年财报整理。如表3-3所示，汇东房地产公司对银行贷款的需求已从2015年的2.58亿元增加到2019年的10.8亿元，银行贷款有所增加。长短期借款的上升趋势也较为明显。此外，长期和短期贷款的比例从二比一变成五比一左右，还可以看出来长期贷款的所占比例很明显在增加，降低了企业短期偿还本金所带来的较大的财务压力。（三）债券融资债券融资包含公司发行债券、中期票据、短期融资债券、企业债券等很多形式的境内资本融资方式。根据房地产企业的资质和需要，选择发行适合本公司的债券类型进行融资。在汇东置业的发展过程中债券融资是主要的融资渠道。由表3-4可知，汇东置业在2019年发行5期的公司债，发行的年限大多数是4年或者5年，最长的话有7年,从表里可以得出，加权平均资本成本为7.55%,融资金额45亿元。表3-4汇东置业2019年公司债的情况债券简称发行日发行年限（年）债券余额利率还本付息方式汇东债2019-07-2933.256.80%按年付息，到期一次还本付息汇东债2019-08-3145.757.15%汇东债2019-09-09497.40%汇东债2019-09-283117.00%汇东债2019-10-227168.30%合计457.55%【数据来源】根据笔者自行整理而得。汇东置业是以长期贷款为主要融资方式，然后和股权融资、债券融资以及较少的信托融资进行相互搭配，使得融资方式种类逐渐增多。长期债务权益比率低表明，企业的债权风险越小，债权收益保障程度越高，公司就越能充分利用负债的财务杠杆作用。从这个角度来看，较低的利率对公司来说是比较好的兆头。负债权益比率通常为1.1,对于长期贷款，银行评估债务权益比率，长期债务如果超过了企业净资产的一半，企业偿还贷款的能力就将会被银行质疑。从成长期的资本结构看，汇东置业的长期债务与股权融资之比平均为1,总体资本的结构是较为合理的。汇东房地产企业2015-2019年负债权益结构如表3-5o表3-52015-2019年汇东房地产企业负债权益结构时间长期负债权益比长期负债（亿元）所有者权益（亿元）2015年12月31日0.903.84.252016年12月31日0.7011.316.332017年12月31日0.8815.317.462018年12月31日0.7118.926.842019年12月31日1.4128.5620.21【数据来源】依据汇东房地产企业历年财报。表3-6汇东房地产企业负债及所有者权益变动情况表单位：万元项目2015年2016年2017年2018年2019年预收账款.金额4075084860150161202238379854增长率一108.25%76.95%34.68%87.82%其他流动负金额47007125485192121264301375897债.增长率-166.95%53.10%37.57%42.22%长期负债金额38500113489153163189394285649增长率194.78%34.96%23.66%50.82%股东权益金额4257995030174685268425412586增长率一123.19%83.82%53.66%53.71%【数据来源】依据汇东房地产企业历年财务报表整理。一方面，从上表3-6可以看出来，汇东置业的负债和权益逐年增加，这表示汇东置业公司对资金的需求很大。另一方面，汇东房地产利用外部环境融资获得了许多资金，占比较高。新型的融资方式筹集的资金并没有那么多，相对来说比较少，企业的融资风险较为集中。（四）销售回款销售回款分为认购金、房款和分期付款等三种方式，是资金流动的主要方法。由于房地产价格相对较高，因此在项目开始时筹集一定的款项可以缓解房地产公司的财务压力。也能够保证房产项目最后的销售情况，使资金的流动性增加了，提高了企业的资金使用效率，这也是使房产企业融资成本下降的重要手段。已经出售的房屋资金收回后，企业就得到了大量现金流入，就可以继续给新的项目提供资金。住宅开发业务的销售回款为产业项目注入了动力，也是汇东置业能发展到如今的规模的重要支撑力量。二销售额BI开发业务结算回款45403530252015105图3-2汇东置业20152019年住宅销售额及回款额单位：亿元【数据来源】根据汇东置业2015-2019年年报数据整。由图3-2可以知道，汇东置业2015年的销售金额为13.88亿元，2019年的销售金额达到了41.73亿元，在这4年里增长了三倍，可以看出来开发业务结算占比明显的上升趋势。依据整理出来的销售数据显示出，汇东置业在利用了销售回款的融资方式之后，使企业的资金需求问题有效的得到解决，并且获得了一定的企业发展资金。（五）商业信用融资商业信用是企业在日常经营过程中产生的。应付账款、应付票据和预收账款是与商业信用融资有关的科目。在供应链的上游，企业可以通过应付账款或应付票据的方法从供应商那里购入需要建筑材料。在供应链的下游，企业可以通过预收账款向购买者提前收回一部分资金。于供应商而言，可以使其业务量增加，收益增多；于企业而言，可以缓解资金压力，维持正常经营.。总的来说，商业信用融资是双赢。使用商业信用贷款，筹款过程不需要组织和管理成本，也不需要某些筹款程序即可方便地进行操作。通常，由于没有现金折扣和计息票据，商业贷款的融资不需要资本支出，融资成本非常低。三=20152016201720182019应付原款收张款应付票据单位：亿元图3-3汇东置业商业信用融资的情况统计【数据来源】根据汇东置业2015-2019年年报数据整理而得。从上图3-3可以知道，汇东置业的商业信用贷款融资在2015年的余额还有16.22亿元，在2016年为22.99亿元，在2017年为27.35亿元，2018为40.73亿元，到了2019年，企业的商业信用融资余额为51.77亿元。通过上面可以看出来应付账款融资占比不是很高，应付票据的融资占也比较低，但是预收账款融资比较明显的占了比较高的比例，这和房子买卖的交易方式有很大的关系。购房人是通过支付定金的方式获得未来建成房屋的购买资格，房产企业就可以利用这笔无偿的资金用来发展自己企业。汇东房地产开立的预收款账户数量在增加。首先，它反映了公司出色的业务技能和良好的声誉。其次，这也是公司业务不断扩展的结果。四、广西汇东置业融资问题分析(一)汇东置业融资问题分析尽管汇东房地产公司正在积极寻求和尝试新的融资方式，但其中既有成功也有失败。在我国巨大的房地产环境下，汇东房地产公司在选择融资方式方面做得相对较好。但是以下问题仍然存在：(1)融资的结构不合理通过债券融资和银行贷款融资筹集的资金，是构成房地产公司资本结构的很大一部分，然而汇东房地产公司还没有打破这一局限性。尽管尝试了新的融资方法，但所占比例相对较小。因此，汇东置业公司的融资方式是比较简单的，缺少多元化的融资结构。表4-1汇东置业近5年融资额数据统计单位：亿元年份/方式银行贷款债券融资销售回款其他融资20153.631.120.590.4520164.321.290.650.6220175.022.130.730.8420186.902.931.261.0820198.053.411.311.59总计27.9210.884.544.58占比59%23%10%10%【数据来源】依据新浪财经统计数据整理。七家业不闷祟道费第梅图4-1汇东置业融资方式比重【数据来源】依据新浪财经统计数据整理。根据上表，2015-2019年，汇东置业通过银行贷款，债券融资，其他融资、销售回款等方式筹集资金47.92亿元,其中银行贷款27.92万元，占59%。债券融资总额为10.88亿元，占比23%。销售回款为4.54亿元，占比10%o其他融资4.58亿元，占10%o因此,银行贷款在汇东房地产公司整个融资过程中所占比例最大，为59%,占总融资额的五分之三以上。就汇东公司的融资现状来说，造成汇东房产公司融资过度依赖银行贷款，是因为该渠道融资效率高，规模相对较大，使用期限也较长。对于银行贷款高度依赖，使10融资渠道单一。首先，过于单一的融资方式很容易导致过度依赖，不利于规避汇东房地产公司的风险。其次，这个依赖的融资渠道一旦受到了政策影响，房地产项目需要大量的资金才能维持项目的开发，公司就有可能去采用一些利率比较高的融资方式，这样可能会增加融资成本，降低项目的利润率，随之带来更高的融资风险。（2）融资成本过高汇东置业在融资上的风险还是比较高的，企业过于依赖银行机构贷款、商业信用融资和债券融资这三种主要的融资方式，汇东置业公司的融资方案并不合理，导致汇东置业企业在面临政府限购政策、“三道红线”政策及银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度等政策变动时，可能会出现较高的筹资风险。同时，由于融资计划不合理，很可能会导致汇东房地产不考虑成本盲目投资，使得公司的经营风险上升。表4-2汇东置业2018年融资成本分析融资方式融资额（亿元）融资对象融资期限年化利率银行贷款6.90国家开发银行3年7.04%建设银行3年6.71%商业信用融资2.6民生银行6个月7.56%债券融资3海外发行5年11%合计12.57.83%【数据来源】依据汇东房地产企业历年财报整理。由上表可以看出，银行贷款普遍利率较低，虽然银行融资的占比较高不利于公司融资结构多元化和优化调整,相对较低的融资成本是企业选择使用银行贷款的原因。随着贷款利率市场化，不同银行的贷款利率在中央银行基本利率的10%-50%之间波动。一年（包括一年）的短期贷款为4.34%,一致五年（包括五年）中期贷款为4.75%,五年以上长期贷款为4.90%的基准利率，作为主要标准进行浮动调整：在某些情况下，大型银行机构的贷款利率增长幅度还是比较小的，所以贷款利率就没有那么高。由于小型银行的信用门槛低于大型银行，因此贷款利率上浮得比较大。表4-32019年部分银行贷款利率上浮幅度表银行基准利率上浮幅度中国银行10%-20%建设银行20%国家开发银行10%农业银行5%-20%华夏银行25%【数据来源】2019年银行信息港显示。银行放贷周期不长，相对基准利率在11%-20%左右波动，这在无形当中增加汇东的融资的成本。2018年，该公司发行了3亿元的5年期公司债券，该利率达到了11%,这也是自公司成立以来最高的融资成本之一，加权平均成本为7.83%。大幅度提高了汇东置业的筹资成本，使得融资成本增高。五、汇东房地产企业融资问题的改进措施汇东置业房地产是一个容易受到外面环境影响的企业，尤其是在其经营发展的过程中，很大程度上是因为融资的方式过于单一。发生非常规的事情会导致相对稳定的公司变得动荡不安。要是问题比较严重，企业可能会面临破产。如何才能让公司得到长久的发展，汇东置业房地产首先要把公司目前的融资结构稳定好，然后就是要去寻找更多的可以利用的融资渠道，后面再去思考公司的融资形式并且做出调整。（一）尝试拓展多元化融资方式俗话说得好：“所有的鸡蛋不要放在同一个篮子里”，对于融资方式的选择也证明了分散风险的重要性。多元化融资方式还可以帮助企业确定资金来源，并帮助公司有效规避国家政策法规的限制。除了汇东房地产目前使用的四种方式外，还能够利用以下方式制定多种融资方法，以便让融资的效率得到提高。1.融资租赁：又称金融租赁或财务租赁，是指出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物,然后再回租给承租人。融资租赁是1950年在美国进行的一种新型交易，我国在1980年初期开始从事这项业务，在过去的20多年中也迅速发展。但是，融资租赁的好处还没有完全的实现，现在来看市场潜力是非常大的。汇东房地产公司引入融资租赁的话，该方法有了新的融资渠道，加快了公司资金的周转。3 .资产回租拒洋、目ES三三三三SF泪，1,资产出管MBaMM2.对价支付HBM/4 .支付图4-2融资租赁售后回租结构图【数据来源】360doc个人图书馆。根据目前公司的情况，汇东置业可以将自己所拥有的地下管网作为标的物，中国外贸融资租赁有限公司以售后回租的形式提供的资金3亿元，为期两年，年收益为7.0725%。汇东房地产将地下管网出租给公司，而公司将地下管网再回租给汇东房地产。汇东房地产每六个月向公司支付租金（3亿元人民币*7.0725%）o慢慢的把本金偿还，直到两年后，这相当于以3亿元人民币的价格往回购买了这些地下管网。汇东置业的地下管线没有现金流量值，所以其成本远低于其他形式的融资，使用融资租赁完成自有资金的融资。像地下管网这一类固定资产一般来说都是占着比较多的资金。汇东置业将这些设备全部买入，由于内源融资不能满足资金需求，也许会引发负债率上升的问题，导致偿债风险加大。销售后再回租在本质上不属于负债融资，也不占用贷款额度，采用这种方式后，企业资产负债率由2019年74.91%降低为68.57%,降低了6.34%0汇东置业公司仅仅对外披露了2015年后的平均融资成本，公告数据显示，2015-2019年间，汇东置业公司的整体融资成本是降低的，这些基本上得益于融资渠道的开拓。2015年至2018年的4年间，平均融资成本依次为：9.53%、7.85%、6.77%、5.92%。采用了多种融资方式使数据降低，也慢慢的减少了对银行贷款的依赖程度。银行贷款成本为：2015年是7.35%、2016年是5.25%、2017年是6.31%、2018年是5.28%。由此可以看出2016年和2018年银行的贷款成本较低，2017年有过小幅度的提升，但是，在2018年又开始下降了。公司放弃融资成本高达11%的债券融资，以低成本的融资租赁方式取代。使得2019年汇东置业平均融资成本为5.21%,较2018年有所下降，由5.98%降为5.21%,降低了0.77%。公司还可以使用多元化的融资方式相结合，总体的融资成本能有效的降低，把企业的盈利能力提高，可以让公司实力稳步上升并且有良好的发展。（二）优化企业融资结构1 .明确融资结构目标汇东置业想要构建出合理化的融资结构，首先就是要明确企业融资结构的目标。目标就是要不断进行多途径融资创新，优化资产负债结构和资本金结构，在未来公司的发展过程里，快速的使公司资金流动并提高资本效率。市场上供需关系的变化、国家控制策略的发展，尽可能更好地适应系统性风险造成的不可避免的损害。其次，对于一些非系统性的风险，公司的内部管理一定要加强，根据公司自身的融资需求，要对不一样的融资方式进行分类管理，比如说：降低企业杠杆率是比较好的措施，优化银行贷款融资结构，化解过剩产能。（三）制定有效的融资风险管理机制融资风险管理机制广泛，包括选择公司资金来源，制定适当的融资结构，评估和分散资金风险等，并确保公司能够及时有效地“止损”。应建立适当的预警管理机制，有效的风险管理机制对于公司的发展非常重要。汇东房地产已经制定了适当的风险管理融资机制，但尚未建立完整的体系，风险管理融资仍存在不足。汇东房地产公司应改进以下方面：一是加强风险预警机制。预警机制的重点是在问题发生之前就进行预防，并防止和分散风险，以保护公司免受其影响。公司在做出融资决定之前，必须首先检查市场环境和相关风险，密切监视风险，同时获得更多信息反馈。那么目标就是项目实施过程中的风险来源指数，例如，是否有足够的资金、是否具有盈利能力、经营管理水平等。信息反馈出来的内容是相关指标，通过对信息进行了综合的分析，得出风险相关的警报报告。与此同时，我们可以做一个风险的预警模型，把企业相关数据及可能产生的经济变量代入该模型，以便评估风险状况并向公司决策者提供尽可能详细的书面报告。二是创建一个集中于风险识别，风险评估和风险控制的融资风险管理系统。增强识别，评估，控制风险和其他方面的能力，为公司所面临的风险做好充分准备，将其应用到公司的融资流程中，把内部控制的管理系统进一步的建立好。一方面，可以科学地完善企业内部控制系统。在另一方面，汇东房地产大致上可以从企业的内部环境、控制活动、监督、还有风险评估和信息沟通这五个角度出发，建立一个相对来说比较全面的内部控制体系。除此之外，还可以成立一个由董事部门直接领导的专门负责风险管理和控制的内部融资部门，使管理上面的流程能够更合理，组织的结构更完整。健全公司的内部审计机制，使审计部门更具独立性，可以承担立即监测、核查融资进度的任务，对可能存在的融资风险及时指正并分析成因，然后就把风险信息迅速传递给负责融资的部门，使其在遇到问题时能马上采取一些控制措施。房产企业的融资风险在不断的改变，但通过创立有效的内部控制制度，不仅可以进行风险把控，而且可以在做出融资规划的同时让企业面临的风险得到下降。结论通过阅读大量的国内国外关于融资方面的理论文献，这篇文章大概就是将广西汇东置业房地产公司的情况进行了探讨。通过分析研究可知，汇东置业在经营的过程中利用了很多的融资方式，这样做的目的就是想让企业可以得到生存和发展。其实也不难发现在融资的过程里，企业相比于其他方式，对银行贷款依托性还是比较大的，这样的方式会让企业的融资风险变高。汇东置业现在正是发展得比较迅速的时候，要利用怎么样的融资渠道才会与企业的发展需求相符，是否有利于企业可持续发展，仍处于讨论阶段。略显紧张的现金流、融资的时间比较长、企业目前的发展实力有限，这些问题产生的原因要从两个方面来说，从企业自己本身的原因上来看是企业在内部融资时没有足够的能力、自身发展过程中实力不足及存在的融资结构并不是很合理。而外部原因是房地产行业在项目建设上本来周期就长、再加上缺乏对自己有利的金融机构，以及政府对企业的支持力度大大不足。基于以上，观点如下：(1)企业选择融资方式的时候，首先结合自身情况，其次要分析企业会受到哪方面环境的影响，充分快速了解国家出台发布的关于融资方面的政策，利用政策的优势。汇东置业公司以此来选择融资方式，积极地拓宽融资渠道。(2)房地产行业想要持续经营和发展，需要采用丰富融资方式。通过很多企业的财务数据证明，如果长期偏向一种融资方式的使用，公司需要承受较高的融资成本。对此,汇东置业房地产公司的长远发展取决于将来搭建更多元化的融资方式。(3)房地产开发需要足够的资金，房地产行业兴旺发展得益于稳定的融资结构。如果房地产企业能将资产证券化，我国房地产业和金融业会得到很好的发展。展望我在研究过程中因为自己的水平和时间受到限制，参考的文献有限，导致文章存在一些不足之处，以汇东房地产公司为例，这个研究结果只能作为相同类型房地产公司的参考。随着我国产业的迅猛发展，房产行业也是在不断发展，在新的政策形势之下，除了传统的融资渠道外，还开辟了一些新兴的方式，例如：1.房地产投资信托基金：通过发行受益凭证在资本市场筹集资金，然后将筹集的资金投资于房地产的项目里。2.房地产抵押贷款证券化：将房地产贷款转化为资产和证券，并将其出售给投资者，从而组织这些新的融资渠道，建立类似的融资模式。在不久的将来，房地产行业可以多去尝试新兴的融资方式，可以更好的与自身企业相结合，创造出更好的经济效益。如果房地产行业能够以多元化的方式发展其他融资渠道，这会使企业融资结构变得十分的灵活，而且还可以减轻企业融资风险的压力，同时给企业提供了更稳定的融资来源。参考文献1蒋海棠，房地产上市公司融资偏好影响因素研究j.财会通讯,2015(32)：35-37.2张天凤，朱家明，张昆鹏.我国房地产上市公司债务融资影响因素的实证研究J.宜春学院学报，2016,38(04)：44-48.3刘振杰,浅谈房地产企业的融资方式D.现代经济信息,2017(18)：282+284.4赵明娜，徐海波.企业资本结构与融资环境优化互动分析J.时代金融.2016：125-128.5王旭，王泳雪，张璇.影子银行、房地产企业融资结构互动关系研究J.经济问题探索.2017(3)：84-91.6万亮，吴琼.企业多元化、融资约束与资本成本的关系研究一基于对中国A股市场的数据分析J.价格理论与实践,2017(8).7韩路茜.房地产企业实施多元化融资策略的经济后果研究D.河南财经政法大学，2017.8AshrafD,RamadyMtAlbinaliK.Financialfragilityofbanks,ownershipstructureandincomediversification：EmpiricalevidencefromtheGCCregionJ.ResearchinInternationalBusiness&Finance.2016(38)：56-68.9Demirci!,EichholtzP,YonderE.CorporateDiversificationandtheCostofDebtJ.JournalofRealEstateFinance&Economics.2018(4)：5153.101.awless,M,05Connel1B,05TooleC.FinancialstructureanddiversificationofEuropeanfirmsJ.ConorOtoole.2015,47(23)：2379-2398.IllEmanueleBrancat.Recognizingfinancialdistresspatternsusinganeuralnetworktool.FinancialManagement,2016.87-93.12Wiilialn&BradfordThegovernanceofexchangesmemberscooperativesversusoutsideownershipOxfodReviewofEconomicPolicy,2016,12(4)：5369.13潘媛.新企业财务通则下的资金筹集问题研究J.中国市场,2008(27):55-56.14杨晓梁.房地产项目成本管理的研究D.南昌大学,2007.15尹姿.广发证券