深圳某大厦项目可行性研究报告.docx

“XXXXXX大厦裙楼13层”项目可行性研究报告（初稿）深XXX咨字XllOOl号项目名称：“XXXXXX大厦裙楼1一3层”发展商：深圳XXX股份有限公司评估单位：深圳市XXX土地房地产估价有限公司主评估人：XXXXXXXXXXXX审定：XXX时间：二OO六年十一月五日至十一月十日深圳市XXXXXX大厦电话XXXXXXXX传真XXXXXXXX深圳市XXX土地房地产估价有限公司邮政编码518031致委托方函1总体假设和限制条件3第一章项目总论4一、项目背景4二、可行性研究结论7第一章项目投资环境和市场研究8一、市场宏观背景8二、区域市场分析17第二章项目分析及评价31一、项目分析31二、项目SWe）T分析32三、项目评价33第三章市场定位及项目评估34一、项目定位34二、方案评估意见35三、租金增长率测算35第四章投资估算与资金筹措39一、项目总投资估算（收购模式）39二、资金筹措39第五章经营收入测定40一、方案一经营收入测定40二、方案二经营收入测定42第六章项目财务评价48一、项目盈利能力分析48二、项目不确定性分析49三、社会效益和影响分析50第七章方案比较评价及风险分析51一、二种方案比较51二、方案二两种模式比较分析52第八章可行性研究结论及建议54一、拟采用方案的结论性意见54二、项目主要问题的解决方法和建议54第九章附表57致委托方函敬启者：承蒙深圳XXX股份有限公司的委托，我们已完成项目可行性研究工作。我们此次工作的目的主要是对“XXXXXX大厦裙楼13层”项目进行投资分析，以评估该项目的可行性，为贵公司物业营运决策提供参考。在整个工作中，我们有针对性地对XXX市及XXX市九龙坡区专业电子市场及类似房地产项目进行市场调查，其中包括商业房地产市场、专业电子市场、人口消费等方面的资料，通过较为全面的市场调查及对项目的投资测算与分析，我司对“XXXXXX大厦裙楼13层”项目的可行性分析如下：1、XXX市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济发展势头强劲，电子市场具备较好的发展前景；2、本项目位于XXX市电子市场的集散地，消费群体来源广泛，具备较大的市场发展潜力；3、根据深XXX评字（2006）B11016号XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产估价报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元，高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元（含7300万元的购置价格及相关税费）的45.37%,如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小；4、本项目方案二（收购模式）模式一（前五年出租，五年后2、3层出售）静态经营净收益为185,652,587元，投资利润率7.21%,盈利前景良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为10.37%,财务净现值（1=8.5%）为13,762,900元，回收期为18.44年，说明该项目在经济上具有一定的盈利前景。综合来看，该项目在经济上可行。5、从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过程中准确把握市场变化；6、本项目的建设，有助于进一步提升XXX市石桥铺电子市场的档次，增强其市场竞争力和辐射力，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好的社会效益。7、项目运营方案建议及其风险提示综上所述，本项目方案一投入较少，以目前状况测算其经营利润率较高，项目的营利状况完全是依赖租金差价取得，其租金的差价必须控制在一定范围内，项目才能羸利，但是五年限定租金的租赁期满后，随着市场培育期的结束，项目面临的市场、租金等因素影响的不确定性加大，当租赁租金的差价为15%时，项目的净现金流量为负值，项目面临较大的市场风险；而本项目方案二的（收购模式）模式一（即前五年出租，五年后2、3层出售，1层出租的运营模式）各项财务指标反映良好，具有一定的经济获利能力和较好的社会效益，故我们推荐选择方案二模式一作为最终方案。顺颂商祺！深圳市XXX土地房地产估价有限公司二。六年十一月十日总体假设和限制条件本可行性研究报告采用了如下限制及假设条件：1.项目主要技术经济指标的假设。“XXXXXX大厦裙楼13层”项目共29层，已于1994年竣工,共三十九层，其中一至七层裙楼属商业用途，十层以上为写字楼，楼高155.33米，总建筑面积7.3万平方米。目前13层经营电子市场，尚处于市场培育期。本次项目评估采用的主要技术经济指标，由我方依据委托方提供的房地产证和房屋面积分户汇总表等资料加以确定，如因有关技术经济指标发生变化，本报告结果必须作出相应调整。2.评估时点的假定。我公司根据委托方提供资料确定本报告投资评估时点设定在2006年11月05日。3 .未来市场预测的假定。本报告对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件作出的，未考虑国家宏观经济政策发生重大变化对其的影响。4 .委托方提供资料真实性假定。委托方提供的书面资料及我们向委托方了解到的资料是本次评估的重要依据，本报告是在我们的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，但我们并未审计这些资料，也不能保证它们的完整性和准确性。5 .出售后管理费测算的假定。本报告仅对出租期内的租赁收入和出售收入进行了测定，鉴于谨慎性原则，未考虑二、三层出售后存在由深圳XXX股份有限公司收取一定管理费的可能性，也未考虑未来的广告位出租收益。第一章项目总论一、项目背景XXXXXX大厦XXX电子市场位于XXX市九龙坡区渝州路与科园一路交汇处,东临科园一路，南临渝高未来大厦，西临泰兴通讯电脑市场，北临渝州路。物业位置高新区市政i有新路职中重庆市质量技术,卤斯技术开发E,铺揶政支局成庆跃华（集团）有限公司.6863983lV/石桥铺石所铺/、立交,辽廿bjI塾税务学校城建校,2 .开发公司深圳XXX股份有限公司成立于1996年，是经深圳市人民政府批准，由深圳市XXX集团有限公司将其在所属八家直属、控股及联营公司中的权益进行重组,作为发起人出资，并公开发行境内上市外资股（B股）而募集设立的股份有限公司。1996年7月22日深圳XXX股份有限公司的8000万股B股在深圳证券交易所上市。经过九年的发展和资本市场的四次融资，深圳XXX股份有限公司已经发展成为总资产38亿，净资产14亿（截止2004年12月30日），集科技、工业、贸易、专业电子市场经营及仓储运输为一体的综合性的大型企业，目前拥有3000多名员工及十余家控股子公司及联营公司。企业概况一览表公司名称（中）深圳XXX股份有限公司注册地址XXXXXXXXXXXXXXX行业分类电子元器件制造业公司经营范围国内商业，物资供销业（不含专营.专控和专卖商品）；兴办实业（具体项目另行申报），经济信息咨询。法人代表XXXXXXXXX注册资本（万元）78479.901公司成立时间1996-07-163 .承担可行性研究工作的单位深圳市XXX土地房地产估价有限公司法人代表：XXXX资质等级：国家一级房地产价格评估机构（证书编号：建房估证字2006XXX号）全国范围内从事土地评估业务（注册号：A2006XXXXX号）地址：深圳市XXXXXX大厦电话：（0755）XXXXXXXX4 .研究工作依据（1）房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）（2）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资20061325号）（3）房地产估价规范（1999）（4） XXX市统计年鉴（5）房地产证（6）房屋面积分户汇总表（7） XXX市九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究（8） XXX九龙坡区城市发展战略构想（9）南坪商务圈五年发展规划（10）委托方提供的其他资料（11）市场调研资料5 .项目规模和内容据委托方提供的资料，XXXXXX大厦XXX电子市场1-3层商业裙楼总建筑面积为10749.17平方米，其中1层3311.54平方米,2层3045.27平方米,3层4392.36平方米。据委托方提供的2005年7月一2006年6月的租赁合同，项目1层主要经营品牌电脑、笔记本电脑、数码产品、外设和办公设备，共42个商铺，根据所处位置不同，租金分布在50200元/平方米.月之间；2层71间商铺，主要经营品牌电脑、笔记本电脑、数码产品、组装电脑、电脑配件、耗材等，租金多分布在20100元/平方米.月之间；3层75间商铺，主要经营电脑配件、耗材、网络产品、正版软件、二手维修、办公设备、办公桌椅等，租金水平相对较低，多为1020元/平方米.月（具体租金分布情况详见附表）。项目主要经济技术指标一览表序号内容主要经济技术指标1项目名称XXXXXX大厦裙楼13层2项目位置XXX大西洋实业有限公司3房屋用途商业4总建筑面积10749.17平方米5评估楼层13层注：项目技术经济指标主要来源于委托方提供的房地产证、房屋面积分户汇总表等资料。二、可行性研究结论÷XXX市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济增展势头强劲，电子市场具备较好的发展前景；本项目具备位于XXX市电子市场的集散地，消费群体广泛，具备较大的市场发展潜力；根据深XXX评字(2006)B11016号XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产评估报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元，高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元(含7300万元的购置价格及相关税费)的45.37%,如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小；÷本项目静态经营净收益为185,652,587万元，投资利润率7.21%,盈利前景良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为10.37%,财务净现值(1=8.5%)为13,762,900万元,回收期为18.44年,说明该项目在经济上具有很好的盈利前景。综合来看，该项目在经济上具备可行性。令从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过程中准确把握市场变化。令本项目的建设，有助于进一步提升XXX市石桥铺电子市场形象，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好的社会效益。综上所述，本项目方案一各项财务指标反映良好，具有一定的经济获利能力和较好的社会效益，故我们推荐方案一作为最终方案。第一章项目投资环境和市场研究一、市场宏观背景1 .全国经济及房地产市场状况经初步核算，2005年全国国内生产总值（GDP）182,321亿元，按可比价格计算，比上年增长9.9%,略低于上年10.1%的增长速度。其中，第一产业增加值22,718亿元，增长5.2%；第二产业增加值86,208亿元，增长11.4%；第三产业增加值73,395亿元，增长9.6%o分季度看，四个季度的国内生产总值分别增长9.9%、10.1%、9.8%和9.9%,比较平稳。2005年、2006年是房地产宏观调控的关键年度，在部分地区房价增长过快的情况下，为保障国家基本金融机制的健康运行，以防范金融危机发生的可能，加大宏观调控的力度；以及为建设和谐社会，保障大多数居民的基本需求，从政策层面上优先于普通住宅商品房的供给，优先于居民自住房的真正需求。中央政府以2005年3月份的老八条和4月份的新八条、2006年6月的国六条等为标志，代表此次房地产宏观调控高潮的到来。中央政府以提高利率、提升首付比率等政策手段抑制投机性需求,征收营业税、个人所得税压制房地产投机炒作，加强土地和信贷管理，控制房地产投资增长过快的趋势，并提出改善房地产供应结构，加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应,而且提出完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。房地产调控的力度之大前所未有，效果初具成效。中国国房景气指数反映全国房地产开发市场即期的景气状况，据统计资料，2006年7月份中国国房景气指数为103.51,同比上升1.54点，环比上升0.58点。÷房地产开发投资分类指数为101.52,比6月份上升0.84点，比去年同月回落0.06点。17月，全国完成房地产开发投资9411亿元，同比增长24%。商品住宅投资6575亿元，增长29.2%。其中，经济适用房投资275亿元,增长5.7%。令资金来源分类指数为103.34,比6月份上升1.53点，比去年同月上升2.18点。17月，全国房地产开发企业到位资金14417亿元，同比增长29.4%。其中，国内贷款3255亿元，增长56.6%；企业自筹资金4788亿元，增长25.3%；利用外资191亿元，增长34.2%。令土地开发面积分类指数为100.99,比6月份下降1.11点，比去年同月上升5.13点。1-7月，全国房地产开发企业完成开发土地面积12731万平方米，同比增长31.8%。房屋施工面积分类指数为104.11,比6月份下降0.36点，比去年同月上升0.46点。17月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积14.85亿平方米，同比增长19.2%。其中，住宅施工面积11.53亿平方米，增长19.5%；办公楼施工面积5965万平方米，增长13.8%；商业营业用房施工面积1.82亿平方米，增长14.9%<>令商品房空置面积分类指数为100.25,比6月份上升0.69,比去年同月回落2.96点。截止到7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%o其中，空置商品住宅6610万平方米，增长10.8%。政策的实施使价格上涨过快的势头得到有效遏制，供给、需求回归理性发展轨道，市场健康有序发展。2 .XXX市经济发展及房地产市场状况近年，XXX市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。2006年上半年，在国家陆续出台针对房地产开发的宏观调控措施背景下，XXX市房地产开发投资保持平稳增长势头,增幅高于上年同期水平和全国平均水平。÷房地产开发投资持续快速增长2006年上半年XXX市在建项目2581个，累计完成房地产开发投资239.18亿元，同比增长26.4%,增幅高于去年同期2.8个百分点，高于同期全国平均增幅2.2个百分点，占全社会投资比重为28.1%。其中,住宅完成投资137.91亿元,同比增长25.7%；办公楼完成投资5.44亿元，同比减少20.6%；商业用房投资25.93亿元，增长7.0%。从三大经济圈（都市发达经济圈、渝西经济走廊、三峡库区生态经济圈）开发情况来看,都市发达经济圈房地产投资195.11亿元，占XXX市房地产投资比重的81.6%,与去年基本持平。渝西经济走廊完成24.90亿元，比重由去年同期的9.2%上升为10.4%；库区经济区完成19.16亿元，比重由去年同期的9.4%下降为8.0%o令施工、新开工面积增速平稳、经济适用房建设规模进一步扩张2006年上半年，XXX市房地产施工面积6630.88万平方米，同比增长18.3%；新开工面积1214.54万平方米，增长19.5%,新开工项目247个，比去年同期增加34个，增长16.0%<>其中，住宅施工面积和新开工面积分别为4984.80万平方米和990.71万平方米，分别增长21.5%和18.6%；同时XXX市经济适用住房施工及新开工面积分别为339.17万平方米和73.16万平方米，比去年同期分别增长70.4%和267.8%,增速较5月分别提升18个百分点和131个百分点，均呈现较大幅度增长。口面积（万平方米）同比增长率（）XXX市2006年上半年施工面积及增长率÷商品房销售价格小幅上涨2006年上半年,XXX市商品房销售面积累计807.23万平方米,实现销售额188.69亿元。其中住宅销售733.87万平方米，实现销售额156.68亿元，占XXX市商品房销售比重的90.9%；办公楼销售10.84万平方米，比重为1.3%；商业用房54.97万平方米，比重为6.8%。2006年上半年XXX市商品房现房均价1816元/平方米，同比上涨2.5%；商品房期房预售均价2550元/平方米，同比上涨9.3%。1.30%680%90.90%住宅办公口商业XXX市2006年上半年各物业销售比例÷商品房空置面积小幅增长2006年上半年，XXX市累积商品房空置面积558.69万平方米，同比增长4.7%o其中，住宅空置182.31万平方米，占XXX市商品房空置面积比重的32.6%；办公楼空置42.68万平方米，比重为7.6%；商业用房空置239.17万平方米，占XXX市空置商品房面积的42.8%；其他类商品房空置94.53万平方米，比重为16.9%。口住宅办公商业其他单位：万平方米，%XXX市2006年上半年商品房空置比例令商品房供应结构有待优化2006年上半年，XXX市商品房建设施工面积累积6630.88万平方米，其中住宅所占比重为75.17%、办公楼占2.85%、商业用房占14.61%、其他类占7.37%,经济适用房施工面积339.17万平方米，虽然其增长幅度达70.4%,但比重仅为5.12%。而商业用房空置面积已达239.17万平方米，占XXX市空置商品房比重的42.8%,其施工面积仍然高达968.84万平方米，为现有空置房的4.1倍。7.38%口住宅办公口商业口其他XXX市2006年上半年商品房施工面积比例3 .XXX市商业物业房地产市场状况商业物业是商业服务活动的重要物质基础，也是商业流通基础设施的主要组成部分，担负着提供商品展示与交易、商业服务，促进产业流通和人民生活的重要职能。随着我国西部大开发加快进程，XXX作为未来长江上游经济中心城市，近年来在国民经济、商业贸易、人民生活水平、房地产开发均取得长足发展。从1998年至2005年XXX市商业物业销售均价的增长情况来看，年均增长速度为9%,其中1999年价格增长速度较快，一度达到增长高峰，其后增长速度趋于平缓,部分年度出现波动。2005年XXX市商业物业价格4953元/平方米，同比增长10.1%,高于XXX市房价的增幅(7.2%)和住宅价格的增幅(7%)o商业物业销售单价(元/平方米)一一增长率()资料来源：XXX市网上房地产XXX市历年商业销售均价XXX市商圈分布图五大主要商圈比较表商圈日人流量（万人）节假日日人流量（万人）年购买力（亿元）商业供应量（万平方米）商业供应量（万平方米）（预计2010年）解放碑451101806075沙坪坝3570763040南坪30601063245杨家坪4080693440观音桥3570763045五大商圈大型百货分布图XXX市核心商圈比较表核心商圈商圈范围主要商业形态商业规模商业类型结构代表性商业物业商业租售价格解放碑以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西达民生路、东到小什字，即由临江路、沧白路、新华路、民生路所围合而成的多边形区域，总面积约1.2平方公里。、织鞋百及化零料纺装用电电品饮、服日家交商品草、金等虬食烟品帽货五工售有商业网点4400多个、服务机构5300多家，总商业营业面积超过60万平方米。现在解放碑地区的年营业额已达到180亿元人民币左右。以大型百货商场、超市和沿街铺面（含便利店、专业店、专卖店）为主导的商用物业格局。大都会广场（太平洋百货）、美美时代广场、迪康百货、垂百大楼、新世纪百货、银太百货、世界贸易中心、国际贸易中心等商业物业。商场内的租金集中在200500元/平方米.月左右；临街铺面主要集中在400800元/平方米.月，其中：邹容路、民权路、民族路、民生路和八一路是解放碑的黄金商铺，这几条道路平时人流量大，是解放碑购物消费群体常出入的地方，此类商铺面积都较小，面积较大的商铺主要是品牌经营商和从事餐饮的经营者。商铺以租为主，租金则高达8002000元/平方米.月。江北以观音桥转盘为中心，建新东、西、南、北路为辐射方向，半径100O米范围内。建材、电器主要的商用物业都集中在观音桥转盘至渝北车站沿线及附近，大型商用物业供应量相对较小，且被交通干道分割，分布零散。预计未来商圈面积将达到42.42公顷，建成西南最大的生态商圈。重百江北商场、新世纪世纪新都、茂业百货、北城天街购物中心、远东百货、CEPA香港城。南坪以南坪转盘为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，面积约2平方公里。会展、医药、汽车、家居、休闲运动、灯饰建材。大型专业店（灯饰广场、机动车交易市场、二手汽车交易市场、重庆家具市场、渝能汽配城等）、百货商场、超市、仓储、地下商场。浪高凯悦、金台百货、北京华联、麦德龙超市等O南坪商圈铺面的租金差价大，从40300元/m'.月不等：商业物业的售价主要集中在1.5一3万元11f0租售率南坪商圈的整体租售率在85%左右。据测算，南坪商圈商业营业面积年均营业额在25000元11V左右。4 .XXX市专业电子市场状况（1）泰兴通信电脑市场泰兴通信电脑大市场是经XXX市计委（1998）1278号文批准立项，由XXX信息通信技术有限责任公司主办的通信电脑专业市场。泰兴通信电脑大市场隶属于泰兴科技物业发展有限公司。目前，以石桥铺总店为中心，构建了解放碑、万州、涪陵三个分店，泰兴江北店4月份已开业。辐射范围为XXX市区及周边各区县。目前已拥有通信、办公、电脑、网络、外设、软件图书等门类齐全的IT商家500余户，其中有70%以上为业主，在国内首创”商家是业主”的营销模式。（2）赛博电子市场XXX赛博数码广场A馆是赛博集团在XXX开的首家旗舰店。赛博集团成立于1999年，目前己经在上海、天津、北京、郑州、深圳、乌鲁木齐、沈阳、等18个重点城市开设了33家分店，经营产品涵盖计算机、数码、通讯、办公设备、等电子产品。赛博目前在XXX有4家连锁店，分布于石桥铺、解放碑、沙坪坝，经营总面积超过4.2万平方米。（3） XXX电子市场位于XXX市高新区石桥铺科园一路的XXXXXX大厦13层，营业面积超过100oo平方米。经营范围涵盖品牌电脑、DIY电脑、电脑相关产品、数码产品、办公设备、通迅产品、音像软件、科技图书、电脑维修等。XXXXXX电子市场一流的购物环境与一流的软硬件设施成为XXX市人流量最大的电子市场。总的来看，自1999年泰兴电脑市场、2000年赛博电子市场开业以来，XXX市电子市场走向专业化市场,特别是九龙坡区石桥铺片区集聚了三大商家（赛博、泰兴、XXX）的四家大卖场，成为XXX市电子产品的集散地，辐射范围广，年销售量高达XXX市电子产品的70%左右。同时XXX市经济的不断发展和居民生活水平的提高,扩大了居民对电子产品的需求和产品的更新换代。作为电子行业，XXX市的电子行业发展前景仍然十分乐观，这是因为：> 2005年XXX市城市居民人均可支配收入达到10244元，增长11.1%,扣除价格因素实际增长10.2%；城市人均消费支出8623元，增长8.2%,居民生活水平的提高对电子产品的需求增加；> 2005年XXX市居民对家用电器和音像器材类的需求同比增长5.7%,通讯器材类同比增长3.6%；> 目前电子产品更新速度较快，居民对新产品的需求也不断增加。5 .本项目发展借鉴本项目位于XXX市九龙坡区石桥铺，周边有泰兴、赛博电子市场以及即将开业的西部电脑商城，商业氛围好，但同类型商家较多，且市场较为完善，存在一定的市场竞争压力，可利用节假日进行精心策划，扩大知名度，抢占市场份额，该项目有一定的市场机会。二、区域市场分析6 .区域市场界定(1)片区范围界定九龙坡区位于XXX市主城区西南部，是长江和嘉陵江环抱的XXX渝中半岛的重要组成部分，地跨东经106。15,至106。35，北纬29。15，至29。35;幅员面积432平方公里，与渝中区、沙坪坝区、璧山县和江津市接壤，与南岸区、巴南区隔江相望。南北最长36.12公里，东西最宽30.4公里。九龙坡区现辖杨家坪街道、谢家湾街道、石坪桥街道、黄桶坪街道、中梁山街道、石桥铺街道和渝州路街道7个街道，以及九龙镇、华岩镇、白市驿镇、西彭镇、铜罐驿镇、陶家镇、走马镇、含谷镇、巴福镇、金凤镇和石板镇H个镇，总计113个行政村、86个居委会。其中石桥铺街道办事处和渝州路街道办事处由XXX市高新区管委会代管；华岩镇、中梁山街道于2001年7月实行两块牌子一套班子，合署办公。(2)区域经济发展2005年九龙坡地区生产总值突破250亿元，达到270.41亿元，增长15.8%；固定资产投资突破120亿元，达到126.19亿元，增长13.3%；社会消费品零售总额突破100亿元，达到107.29亿元，增长16.5%；外贸进出口突破5亿美元，达到5.45亿美元，其中出口4.73亿美元，分别增长45.5%和68.1%；区级财政入库收入突破9亿元，达到90092万元，增长49.5%；城市居民人均可支配收入突破万元，达到10310元，农村居民人均纯收入突破4000元，达到4283元，分别增长11%和13.9%。80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%口增长率()XXX市九龙坡区2005年各经济因素增长率(3)区域基础设施状况2005年九龙坡区投资近9亿元，贯穿中梁山东西部地区的战略要道华福公路全线竣工通车。外环高速公路全面动工，西彭立交连接道工程进展顺利。九滨路、李家沱长江大桥北引道改造工程、马家沟和童家石河两座水库大桥以及冬帽公路改造工程全面完成，同时220KV水碾变电站投入使用。公路：公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内；从解放碑到大渡口的高架轻轨横穿区内。新建了大件路、杨家坪环道、华龙大道等城市道路，改建了白彭高等级公路和金马路、白走路、含金路等一批乡镇主干公路，初步形成以高速公路和华福路为骨架的“一井、一环、八通”的公路路网结构。铁路：渝黔、襄渝、成渝三条干线铁路越过境内，有XXX东站、南站、西站、三大货运车站。港口：区内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头一九龙坡港。航空：XXX江北国际机场距离九龙坡区30公里，车程20多分钟。供水：九龙坡区东部地区有日供水能力30万吨的XXX市水务集团和尚山水厂供水。西部镇已建有含谷、黄千、铜罐驿等水厂，水源主要来自长江和水库。即将建设的长江取水工程，将兴建日供水分别达10万吨的白市驿和西彭水厂。供电：九龙坡辖区内有变电站15座，其中220千伏变电站3座，110千伏变电站11座，变电总容量172万千伏安，电力充裕。通讯：九龙坡辖区内已建光纤4390芯对公里，电缆主干32万对，通信管道84管程公里，装机容量41万门，可满足各种通讯需要。排污：九龙坡辖区内有较完备的城市排污系统和污水处理系统。正在整治的桃花溪流域、梁滩河流域以及黄沙溪渣场等工程，将改善投资和生活环境，满足生产和生活需要。7 .片区性质及特点÷片区工业基础好，配套基础设施完备，且区位优势极为显著；÷片区农业资源丰富，相对于主城区，有广阔的发展空间，具有典型的都市现代化生态农业的特征，是XXX市最具规模的、最具形象的现代农业示范区； 片区旅游资源丰富，具有著名的XXX动物园、华岩市、龙潭湖以及XXX市最大的白鹭自然保护区； 片区科教文化发展较好，高等院校和科研机构较多；÷片区经济增长速度较快，居民生活水平和消费水平不断提高； 片区商业和房地产业发展较为滞后，处于低档次、低水平的状态；÷片区娱乐、餐饮、购物等第三产业发展缓慢，水平偏低； 片区工业生产对环境有一定的影响。因此，九龙坡区的发展规划主要以现有的工业为基础，以高科技手段改造老工业企业。同时，大力引进国际知名企业和国内有实力的企业来此投资，并以此来带动九龙坡区的房地产、餐饮、娱乐、购物、休闲、旅游等产业的全面发展。8 .九龙坡区房地产状况2005年前三季度市场交易比较九龙坡区2005年前三季度市场交易比较图入市面积成交面积WM32.5入市面积成交面积10.0521.21b.4.115.6634.29i42.32004年2005年入市面积成交面积单位：万m'51015202530354045÷2005年前三季度，九龙坡区楼盘进入市场总量为18万疔，总成父66.21万行，前期释放于市场中显得滞销的物业在本年的第二季度得到明显消化,与2004年同期相比，2005年市场入市面积下降了54.6%,成交面积下降了19.6%,成为两项指标均下降的区域之一。令2005年第二季度，九龙坡区市场较为活跃，成交量分别高于第一、第三季度32.25万肝、28.44万nf,原因在于该区域内物业类型逐步多元化，品质也在逐步提升，中高档公寓、花园洋房项目经较长时间蓄势，再加上春交会的促进作用，故成交量较大。2005年前三季度成交价格走势比较)(153九龙坡区2005年前三季度成交价格走势比较图第一季度第二季度第三季度-2004年2005年OooooooOooooo050505322115-S2005年前三季度，九龙坡区房地产成交价格保持在2550元/平方米以上,总体水平低于江北区、南岸区、渝中区、沙坪坝等区域，和2004年相比，平均成交价格有所涨幅，约30%。 由于受到远郊低价新盘入市影响，故2005年第二季度成交均价表现出下滑趋势。 2005年第三季度，九龙坡区杨家坪片区相继推出两个高价公寓盘一一百康年世纪门和艾佳沁泰，销售呈现较好局面，故其整体成交价格被拉高，达到了2951元/肝。 2005年第二季度，成交均价在中高价盘上江城、盛仁汇大厦、艾佳沁园的主导下，涨幅巨大。4 .片区房地产发展趋势 发展优势÷经济基础良好，地区生产总值居XXX市首位令城镇居民人均可支配收入较高房地产开发规模较大 发展劣势÷房地产业开发品牌较少、知名度不高÷房价始终徘徊在中等偏下水平÷房地产市场处于成长阶段 未来展望九龙坡区房地产市场的发育成熟还需要一段时间。今后一段时间正是九龙坡区房地产市场的大发展时期，其原因有四个：一是目前国民经济持续快速发展，人民生活水平相应提高，人们对改善居住条件的需求非常迫切；二是农村人口转为城市人口速度的加快；三是九龙坡区旧城改造、“退二进三”中对老城的维护及新区的建设；四是旧城改造中对老城区居民的安置需要。从这个角度看，九龙坡区房地产市场潜力巨大。5 .片区电子专业市场发展趋势XXX高新区计划在2005年至2007年间分三期对石桥铺数码街进行扩建。一期拓展周边公路；第二期改建石桥铺广场；第三期为最后扫尾阶段，最终使石杨路、渝州路、科园一路、科园二街合围成一条完整的数码步行街。工程全部完工后，数码街经营面积将达到15万平方米。今后五年，在石桥铺高新区将集中建设光电子、医疗器械产业、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业;办好留学人员创业园、软件园、生物生化制药技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个专业孵化园。6 .竞争分析本项目位于九龙坡石桥铺数码电子港，周边有赛博A、B馆和泰兴电子市场，同时周边的西部电子商城将于2006年底开始招商，该商城面积6万余平方米，可容纳赛博、泰兴和本项目商城中所有的商家，且地理位置相对本项目较好，因此，本项目存在一定的竞争压力。都市或城泰兴电子有限公司,石桥铺凯怡克脩重庆JZ新馔胆中68639831（而脚联切队1未来大厦重庆市质量技术空督局京导新技术开发区分局7 .典型物业调查根据近期周边房地产市场的调查分析，本次主要采取XXX市专业电子市场和近期开盘的大型商业物业作为可比对象。(1)专业电子市场篁庆市专业电子市场租金情况一览表序号市场名称所在区域区域描述经营商品消费群体楼层租金(11m2)1泰兴电脑市场九龙坡区石桥铺重庆市IT市场发源地市场培育时间较长，场内经营的商家有较为稳定的客源，人流量大，13层无空置1楼:MP4、品牌笔记本电脑、数码相机2楼：笔记本电脑、兼容机、台式电脑、电脑配伸3楼：电脑耗材等零售商、个人、公司、成都及贵洲的部分客户1200260-150340-802赛博数码广场石桥铺店A馆九龙坡区石桥铺重庆市IT市场发源地市场培育时间长达6年，场内经苜的商家有较为稳定的客源，人流量大，1-3层无空S1楼：手机、品牌笔记本电脑、数码相机2楼：笔记本电脑、兼容机、台式电脑3楼：电脑配件、电脑耗材等零售商、个人、公司、成都及贵洲的都分客户I2502130360-1003赛博数码广场银座店解放碑步行街入口处重庆市商业中心区开业不久，人流较少，1层部分空置、2层空置率为5%,3层空置1楼：服装、MP4、数码相机、笔记本电脑"'''i2楼：笔记本电脑、兼容机、台式电脑、显示器笊3楼：空置来解放碑消费的个人消费者11502903无4电通至数码广场解放碑步行街入口处重庆市商业中心区开业四个月，人流量较少，平街1层已全部出租，平街2层有1/3铺位空置，3楼空置平街1层：数码相机、品牌笔记本平街2层：电脑、耗材等3层：空置来解放碑消费的个人消费者1120-1802100-1503无5泰兴电脑。世界江北观音桥重庆市江北观音桥商业中心区开业约半年，人流身:较少，1层全部出租：2层全部出租：3层1楼：手机大卖场2楼：笔记本、电脑等3楼：电脑耗材、碟片等江北居住的三峡移民、区域内的工薪阶层等160-160225-115320-556褰博数码广场沙坪坝店沙坪坝步行街沙坪坝商业中心区开业约2年，人流量大，1、2、3层全部出租1楼：手机大卖场2楼：笔记本电脑、各种品牌电脑、兼容机、MP3,m4等3楼：电脑耗材等工薪阶层、大学生等消费群体1100-180280-160340-100石桥铺赛博数码广场A、B馆赛博数码广场石桥铺店位于X