中山房地产项目项目系列工作方案.docx

中山房地产项目项目系列工作方案总体定位思路总体推广思路第一部分中山市社会与经济发展总体态势分析第一章、中山市社会发展总体态势中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区，位于珠江三角洲中南部，北接广州，南连珠海，毗邻深圳与港澳，全市总面积1800平方公里，年平均温度22"C,户籍人口135万。中山市是伟大的民主革命先驱孙中山先生的故乡，全国唯以伟人名字命名的城市又是著名的侨乡，有旅居世界五大洲87个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞80多万人。这里社会稳定、经济发达、民风淳朴、治安良好、生活殷实，整个城市洋溢着文明、祥和、健康向上的氛围。政治环境进入21世纪，中山市以“增创新优势，更上一层楼”，率先基本实现社会主义现代化为总任务、总目标统揽全局，实施“外向带动”、“科教兴市”和“可持续发展”三大战略，全面贯彻落实市委、市政府确立的“工业立市”等重大决策，突出抓好体制创新、技术创新、产业升级和扩大开放，积极推进经济体制和经济增长方式的根本性转变以及经济结构的战略性调整，切实提高经济增长的质量和效益，保持全市国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步。力争2010年全市基本实现现代化，实现体制创新、经济繁荣、社会进步、环境优美，成为文明富庶的现代化名人城市。未来15年内要建立起综合竞争力较强、具有明显地区优势的产业体系；生态环境优良、人民生活富足、社会保障健全的生活体系；统一开放、竞争有序的市场体系；高效廉洁、勤政务实、协调规范的行政管理体系。文化环境中山作为民主革命先驱孙中山先生的故乡，在中国近现代史上曾写下了光辉的一页，也留下了不少颇具科学价值的历史名人文物。中山民性爱国爱乡、勤劳敦厚、富于进取、勇于创新、灵活求实、思想开放。民风平和有礼，与人为善，团结互助，崇尚正义。中山市人民政府在80年代拟定“团结、爱国、求实、创新”为中山人精神。中山民间艺术丰富，其中有中山民歌、舞龙狮鹤凤、崖口飘色等。中山是民歌之乡，其中以咸水歌和高棠歌最有特色，这两种民歌已有300多年的历史。中山的旅游资源丰富，她集名人胜地、新颖的城市人文景观和水乡田园风光为一体，透发出诱人的岭南新风情。经济环境中山市是我国沿海开放城市之一，近年来大力推进“工业强市”战略，先后建成了全国包装印刷基地、国家健康科技产业基地、电子信息产业基地、民营科技园等技术含量较高的工业园区，基本形成了以高新技术产业为龙头，以优质产品为拳头的多元化产品结构，有乐百氏饮料、耶鲁固力门锁、凯达精细化工、华帝燃气具、嘉华电子等一批国内外知名的工业品牌。小榄五金、古镇灯饰、沙溪休闲服、大涌红木家具、南头空调、黄圃食品等区域特色经济蓬勃发展，产品在全国占有较大的市场分额。基础设施及城乡建设【交通运输】中山市的投资环境具有较强的吸引力。全市现有公路总里程1153公里，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网：90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。目前，随着神湾港的开通，中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的“品”字形码头布局,其中，中山港的集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。从中山港往香港航程仅需75分钟。中山供水供电充足，并初步建成以城区为枢纽，贯通各镇区、大中型企业的宽带高速大容量的信息网络，形成了“中山信息高速公路”。客货运输保持平稳，港口吞吐能力迅猛增长。2000年末全市拥有各种民用汽车11.15万辆，机动船0.29万艘，分别增长15.6%和5.1知公路通车总里程1153公里，公路密度为每百平方公里64.05公里。全年水陆两路实现货运周转量26.86亿吨公里，比上年增长7.7%：旅客周转量40.33亿人公里，增长13.0%；港口吞吐量849.5万吨，增长25.5机【邮电通讯】中山市全年完成邮电业务收入30.18亿元，比上年增长9.4%。全市年末程控电话交换机总容量71.87万门，实际用户55.90万户，增长13.6%电话主线普及率达到41.46对/百人。移动电话交换机总容量123.8万门，实际用户突破127.54万户，增长42.9%o国际互联网络用户51.74万户，增长1.42倍；宽带用户2.25万户，增长2.18倍。【能源条件】中山市全年发电量22.14亿千瓦时，实现村通电率100机供水供电有效地保证了经济发展和人民生活需要。环境保护2000年，全市狠抓工业污染治理，共完成环境污染治理项目68个，总投资0.61亿元，增长56.7%。工业三废治理成果得到进一步巩固。在全市31.8平方公里的城市建成区面积中，环境噪声达标区覆盖率为59.43%；烟尘控制达标区覆盖率为100乳生活污水处理量为3359万吨，生活污水处理率达60.3,目前，市区的绿地面积920公顷，绿化覆盖率为36.7%,人均公共绿地11平方米。绿化建设大大地提高了城市的环境质量和文化品味。自改革开放以来，中山市在经济建设与生态环境可持续协调发展方面取得了长足的进步，环境综合整治定量考核连年获居全省前列，先后被授予“国家卫生城市”、“全国城市规划管理先进单位”、“全国园林城市”、“全国环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国畅通工程模范城市”、“全国创建文明城市工作先进城市”、“广东省文明城市”、联合国人居中心颁发的“人居荣誉奖”和“国家环境保护模范城市”、以及“全国生态示范区建设试点地区'等殊荣，充分展示了中山市重视环境建设，以环境保护推动经济、社会和城市发展所取得的成绩。第二章、中山市经济发展总体态势分析一、中国“三大经济圈”发展态势比较随着二十年的经济发展，中国三个“大三角经济圈”的格局业已落定，它们是：以北京为龙头的“环渤海经济圈”、“长三角经济圈”、“珠三角经济圈”。2000年中国“三大经济圈”经济发展分析指标“环渤海经济圈”“长三角经济圈”“珠三角经济圈”人口及所占全国比重4000万（占全国的6%）7000万（占全国的10.6%）4000万（占全国的6%）面积及所占全国比重7万平方公里（占全国的0。7%）10万平方公里（占全国的现）4万平方公里（占全国的O04%）涵扩范围京津冀、辽东半岛、山东半岛上海、苏南及浙东北共15个城市粤港澳在内共M个城市代表性城市北京、天津、唐山、保定、廊坊等上海、南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、南通、泰州、杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山广州、深圳、佛山、珠海、东莞、惠州、中山等GDP及所占全国比重6000亿（占全国的6黯17000多亿（占全国的20舟）26000亿（占全国的30%）综上可知，珠三角地区即广东省和香港，是中国经济总量最大的地区。广东省和港澳的经济发展实迄今为止国内最大；但面对长江三角洲以上海为龙头的新一轮经济发展趋势，珠三角应已体现出诸多劣势，要勇于应对挑战，在新时期的新轮经济发展里找到自己定位,找到自己更佳的发展渠道，这一点，对珠三角各个发展城市来讲都是一样一一亦即是：在新一轮经济条件下，珠三角地区如何找到自己定位和发展的模式？二、广东省经济发展总体态势分析：珠江东西岸的发展比较广东省经济发展分为东岸和西岸。东岸为主、西岸为次。广东珠江西岸和东岸的经济经二十年高速发展，目前已呈现较大差异，其中深圳东莞以比邻香港的优势，已远远超越改革开放初期同水平的珠海中山，20年后的今天，西岸已远远落后于东岸，如下表分析：珠江东西岸的发展比较经济发展指标珠江东岸（深圳、东莞）珠江西岸（珠海、中山、江门）GDP总量（1988年）120.8亿元133.6亿元GDP总量（2001年）2533.6亿元1345.5亿元比1988年GDP总量增长261倍47倍西岸比东岸+11%-50%目前，珠江三角洲东、西两岸在引进外资发展出口加工企业和外向型经济方面差距也很明显。2000年，深圳实际利用外资25.9亿美元，东莞为11.5亿美元，而同年珠海、中山与江门实际利用外资分别为8.65亿美元、6.43亿美元及8.27亿美元。截止2001年,港澳台在深圳、东莞两地共投资规模以上工业企业2368家，而在珠海、中山、江门三地仅有1502家，只为东岸的六成。东、西两岸外资利用规模不同造成两岸出口额的差距拉大，2001年,西岸三市的出口仅是东岸两市的l5o三、中山市经济发展总体态势分析中山市200年经济发展迅速，工业生产、外贸出口、民营经济、农村收入保持高速增长,主要经济指标全面攀升。项目经济指标同比增长备注国内生产总值415.53亿元16.50%工业总产值1344.02亿元28.41%2000年，中山工业总产值超过了江门、珠海，是广东省继深圳、广州、佛山、东莞后，第五个工业总产值突破千亿元的城市。2000年14月份中山工业总产值更是超过了顺德、南海、惠州工业产销率97%工业销售额919亿元出口销售额305亿元32.2%居民储蓄存款额462.86亿元17.55%中山是“广东四小虎”之一,和东莞一样，中山是广东两个唯一以镇组成的地级市之一,是珠三角重点发展的城市。在对全省21个地市可持续发展的进程中的经济水平与经济结构、科技进步与人口素质、社会发展与居民生活水平以、生态环境与自然资源等四个方面、16项指标进行了综合评估，中山的综合得分、经济水平与经济结构得分分别排全省第五和第四（2000年广东经济蓝皮书），充分表现了中山经济和社会发展在珠江西岸的具有较高地位。但是，中山的发展依然与珠江东岸地区以及相邻的地区相比还有很大的差距，还需要进一步提升城市实力。第二部分中山市城市发展总体趋势分析第一章、中山城市历史定位分析一、中山市区位分析（一）、区位距广州、深圳、珠海、香港、澳门五大城市在一小时车程内（二）、交通二条中枢公路五大国际机场三个港口市内公路1153公里；京珠高速、107国道过境。五大国际机场在100公里内。中山港到香港仅75分钟；东有中山港、南有神湾港、北有小榄港，“品”字形码头布局；中山港集装箱年吞吐量全国十强、世界百强。中山市处在珠江西岸，比邻佛山和广州，南连珠海，因珠海地域狭小而显然成为两个最容易一体化的城市。中山东面环海，有漫长的海岸线，中山港更是全国著名的大港。但是在广东，经济的发展永远取决于和香港的区位关系，中山更是因为偏居珠江西岸一隅，与香港距离较远，所以，在历史上的发展动力远不具有深圳东莞的优势。所以，一旦“珠港澳大桥”建成通车后，中山市的区位环境，将在珠三角地区首屈一指地优越。二、中山市城市历史定位分析（一）、中山城市历史定位中山市依仗广大的海外华侨文化及自身努力，经济发展在区位并不优越的珠江西岸，能取得如今成就和较大优势，难能可贵、相当不易。所以，中山城市影响力在国内中小城市中可谓相当一流。中山以环境追求可持续发展的产业政策和发展思路应该是强于东莞，在国内的经营城市的策略中，中山的历届领导都相当出色。中山的历史发展和现今城市定位于是可以总结为：1、“国家园林城市”2、全国经济发展百强城市3、“伟人故里”及“国家生态旅游城市”（二）、中山历史定位的解释解释为社会发展和城市经济建设的意义就是：以环境、以产业、以品牌三位一体，追求和达到城市的可持续发展。历史的定位和经营策略，可谓相当正确、相当聪明和得体。依仗以上三个轮子，所以，中山以1800平方公里的弹丸之地，才在国内取得了相当大的发展；才在国内中小城市中，具备了佼佼者的知名度、城市竞争力和城市美誉度。尤其是现代经济发展中，一个城市的美誉度是高于一切的资本。国内能象中山一样,具备环境、产业（经济）、品牌美誉度的城市少之又少，这是中山高于一切的资本和对中国城市发展策略道路的启迪。第二章、中山市城市发展趋势分析一、珠江东西岸发展优劣势比较长期以来，东岸因与香港的地理优势关系，决定了经济的长足发展，而东岸因偏居珠江西部一隅，得不到大力发展的机遇。珠江东西岸发展优劣势比较珠江东岸珠江西岸优势1、业已具备雄厚的经济和社会基础2、在雄厚基础上的经济发展加速度1、距中国经济发展中心港广深最近2、较低廉的成本3、具备更广阔的幅员和可持续发展空间劣势1、社会和经济承载力已过于透支2、已显现劣势的经济成本3、地区发展已日趋饱和，产生反作用力1、经济发展实力不够2、相比东岸与香港的区位距离更远珠江东岸作为广东经济重地其地位不言而喻。但其劣势也已尽显，尤其是经营成本劣势、环境污染劣势、可持续发展空间劣势一一总而言之，珠三角东岸地区的劣势和瓶颈依然尽显。珠三角发达地区的资产和资本正面临向外逃逸，经营成本的增加，可持续发展空间的制约，使珠三角东岸地区无可避免地面临着再发展、再进步的难题。而反观珠三角西岸，巨大的土地资源，良好的劳动力素质，巨大的可持续发展空间和巨大的低成本的吸引力一一都无一例外地吸引着资本和昭示着良好的强劲动力。作为距离港澳最近的待发展城市，珠江西岸的珠海、中山、佛山、江门再向西，必将是下一个十年更具发展速度的区域。珠三角西岸作为港澳地区、广东与大西南广阔腹地之间的重要通道，将成为广东对外经济合作的重点、广东未来经济增长的重要区域，广东的重心必将由珠江东岸向西岸转移。二、中山城市发展趋势判断一一“港珠澳大桥”对珠江西岸和中山的根本性、巨大提升作用“港珠澳大桥”己获国家计委批准、拟在2007年建成的通车，“港珠澳大桥”建成后,对珠三角西岸甚至中国西部的意义都极为重大。根据“港珠澳大桥”丫型方案，跨海大桥连接香港、澳门两个特别行政区和珠海经济特区。大桥建成后，香港到珠海只需15分钟，将使整个珠三角西岸成为今日的深圳和东莞,:今日的珠海成为深圳罗湖、福田类似的区域；将使中山变成南山、宝安一样的城市地位。并且，可纵深地对广西、云南、贵州、四川和重庆等内地省市的经济辐射，它不仅会成为大珠三角的一条交通干线，也会成为整个华南地区未来经济发展的一条重要纽带。跨海大桥使得广东西部各市县都可以在当天直达香港，广西、四川等地也可以更加便捷地与香港交流沟通。大珠三角地区的经济腹地也因此得到延伸和拓展，有利于该地区国际竞争力的提高和升级。香港、澳门、珠三角将实现更为理想的整合与分工，并共同提升竞争实力。“港珠澳大桥”的立项和兴建，将从根本上使经济发展原本已良好的中山，成为下一个深圳，将使底气原本已足的中山超越佛山而具备得天独厚的最优良发展态势。所以，“港珠澳大桥”的兴建，将在十年到十五年之内，使中山成为一个翻天覆地变化的珠三角地区最具发展潜力的城市。这是中山发展历史上最大、最优越的一次契机。第三章、中山市城市发展未来趋势定位中山城市发展在“港珠澳大桥”兴建情况下，将受的根本性、巨大影响：将使整个珠三角西岸成为今日的深圳和东莞，将使今日的珠海成:圳罗湖、福田类似的区域；将使中山变成南山、宝安一样的城市地位。“港珠澳大桥”将使珠海中山成为第二个深圳，这对中山城市规划的影响将是翻天覆地。现政府掘W门应纪合和研尤现今的“阳fe澳大桥”兴建态势，对中山城市定位修正的同时，对城市发展规划做出相应的呼合和调整部署。随着“珠港澳大桥”打通整个西岸大通道，中山将成为深圳或者至少成为东莞，成为珠三角和中国最具发展潜力和发展条件的城市。中山市应该审视大势，给自己更精确、更具发展推动力的城市定位。所以，未来中山必须调整自己城市定位，中山未来城市定位我们策划应该是：1、与珠海一起成为“新深圳”；2、中山成为珠江西岸的“龙颈”，上接香港珠海的“龙头”，下舞西岸广大区域的“龙身”，作用和地位至关重要。3、未来十年与港深、珠澳（中山）、广州并列为华南城市的“三极”。第三部分中山市城市规划态势分析第一章、中山城市规划历史、现状、趋势分析一、中山市城市规划历史分析中山市位于珠三角经济区重心位置，生态环境优美，空气清新、气候宜人，城市基础设施建筑比较完善，配套设施齐全，人文气息浓厚，城市整体环境非常优良。所以，中山从产业和环境并重的战略出发，城市定位重心不在于重工业，而在于第三产业和轻工业。其现有环境优势决定了城市功能更适合于一个集居住、休闲、娱乐、旅游、科教文卫等于一体的人居城市。中山城市建成区是由原石歧镇发展而成，城市已建成区域168平方公里，户籍人口28万。东南二面环山，西北二面是水乡平原。中山城市发展是典型的中国小城镇的城市化进程，从村庄到小镇，再在近二十年的发展中扩张为一个小城市。中山城市规划状态良好，是中国少有的规划良好的小城市之一，尤其以绿地和城市景观见长，在国内享有盛名，是一座具备规划发展明星气质的城市。二、中山市城市规划现状分析中山同中国大多急剧发展的城市一样，分为老新两个城区。从城市实际发展现状，老城区又分为很明显的西南北三个区域。分析如下：（一）、老城区1、北区北区是中山历史的最老区域，汇聚了大量城区人口，城市发展动力和状况已饱和，且有大量危房、城中村。所以，在北区作为中山老区的发展空间已饱和之后，中山城市的发展扩张成为必然。2、南区因为地理的原因，中山城市南区作为城市的工业区地带,构成了一个已既成的脏乱区域,所以，城市不往这里发展是必然的。南区作为工业的老区只能想大多数中国工业小镇一样，在很长一段时间内维持当年深圳八卦岭似的现状,不能在城市主要功能中的商贸居住领域里扮演重要角色。所以，南区是一个规划和定位的城乡结合部式的工业区域。3、西区西区更比邻老城区的北区，但西区因为地理位置的缘故，不在城市规划发展的主方向。所以，西区的发展定位和方向只能是城市的非主轴领域，西区的发展只能借助中山主要发展方向一一东区的带动。三、中山市城市规划趋势方向分析从“一纵（兴中路）二横（孙文路、中山路）老城区模式”，向“一纵（长江路）一横（博爱路）”新城区模式优化的规划趋势思想。（一）、一纵（兴中路）二横（孙文路、中山路）“老城区模式”中山发展前二十年，基本完成了现有城区的一纵（兴中路）、二横（孙文路、中山路）的老城区建设。在老城区中，兴中道和二条横路孙文、中山路形成了城市的主干街道和城市轴线。（二）、一纵（长江路）一横（博爱路）的“新城区模式”规划趋势但老城区的饱和，使中山城市选择了往东走的方向。往东走的原因是城市自然发展的必然选择，加上中山要充分发展成为一个港口城市，呼应和连接己开发富有成效的火炬区。所以，东区成为了中山发展的必然选择和规划方向。中山城市中心沿博爱路向东迁移，城市中轴线也由长江路代替兴中道，中山的新市区必将以东区为中心、发展方向和辐射源，沿博爱路向东延伸。这一趋势不可改变；并充分表明政府发展东区，让城市中心东移，与港口对接的决心和信心。中山必将建成类似珠海却比珠海更具经济实力的海洋港口城市。中山中心城区以“一纵（兴中路）二横（孙文路、中山路）老城区模式”向“一纵（长江路）一横（博爱路）”模式发展的状态于是成为必然。第二章、中山市新区一东区发展和规划态势分析一、中山东区发展态势分析中山东区发展定位1、东区现状政府机关部门（市法院、交警支队、军分区）、单位（电视台、移动公司、博爱医院）、学校（一中、中专）2、东区发展定位和规划趋势（D、高尚文化区中山城市发展的文教科研区，现有学校包括中山市第一中学高中部、市技校等（2）、会展商贸区一政府规划紫马岭南片区：即会展中心及相关市政配套形成的新兴中心区域，类似大城市的CBD。（3）、旅游休闲居住区1、己现有部分高档楼盘：雍逸廷、雍和庭、华凯花园、优雅山房等，形成高尚居住区的基础；2、区域环境空气素质极好，适宜成为旅游休闲居住区域。（4）、东区的发展趋势小结未来中山的城市CBD和文化中心，类似于广州天河北，是中山发展的核心。二、中山东区中心区域一一“紫马岭南片区”规划态势分析“紫马岭南片区”规划建设的目的是牵引中山城市中心东移，将东区打造成中山城市CBDo这是中山城市中心向港口靠近，发展成海洋港口城市的动力，是东区发展腾飞的动力。“紫马岭南片区”规划态势分析规划组织结构,四点三轴线两大区四点紫马岭公园、金字山公园、三角塘公园、东部自然山体四个城市重要绿化节点三轴线1、博爱路景观带形成的东大门城市入口景观轴线2、外环路快速过境干线形成的城市交通轴线3、长江路作为城市南北发展新轴线的发展动力轴两大区1、东部的居住区2、西部的会展综合区会展中心建筑群作为城市新兴标志性地标分布在紫马岭一一金字山景观轴线上，其配套商务、行政办公以及城市其他综合办公设施沿博爱六路南侧呈带状布置，并向长江中路两侧延伸。其余配套居住用地结合金字山、三角塘等自然山体，因山就势，建设成中低密度的、高低错落的、景观层次丰富的新兴居住社区。道矍统：三横四纵三横博爱路未来中山市东西向的主要绿化景观轴线和东西向交通主干道，更多的承担生活性的交通兴文路外环路快速路主要承担中山市的过境交通四纵十八号路、二十八号路、长江中路、十九号路长江中路为中山市环城快速交通网的部分，是中山市南北交通大动脉和南北主要绿化景观轴线，是中山市东部地区的发展动力；十八号路、二十八号路、兴文路等次干道是连接南片区内部各功能区域的主要骨架。中山市房地产发展研究报告第一部分中山房地产市场现状分析第一章、中山房地产市场近年来交易情况分析2000年，中山市房地产市场总体交易（包括土地转让、一手商品房销售和二手房买卖）的成交宗数为27266宗，与去年同期相比下降了0.2%；成交面积641.65万平方米，与去年同期相比上升了3.2%；成交金额为73.53亿元，与上年同期相比上升了1.6%o以下各表数据显示，中山房地产市场的发展依然平稳、正常。一、中山房地产市场总体交易情况分析自房改政策出台后，中山房地产飞速发展，市场十分活跃，超过国内其它同等城市发展水平。下表是中山19982000年间房地产市场的交易情况：中山房地产市场总体交易情况指标一手房交易情况二手房交易情况宗数成交面积（万Itf）成交金额（亿元）宗数成交面积（万而）成交金额（亿元）98-0085002000同比增长-6.7%-3.5%-1.1%25.7%21.4%18.8%合计4756412143（注：以上数据均摘自中山市国土资源管理局统计数据）小结：1、中山房地产年交易量190万平米，相对于150万常住人Fl和1800平方公里面积来讲，每年的房地产交易量已很大。2、每年交易50个亿，意味着，一个10亿元产值的盘，占其五分之一，销售难度情形可以预见。3、由表可以看出，中山房地产自98年房改政策普及以来，中山房地产市场一手房销售和二手房交易，呈逐年大幅上涨趋势。但至2002年，本地房地产整体消费疲软，加上香港经济滑坡使外销市场下降，中山一手房市场呈下降趋势。4、中山因经济富裕，在相当段时间内，一手市场依然是主流，但随着二次置业高峰的到来、房价的上涨、房地产政策和市场的规范，二手交易将逐渐放大，二次置业的高峰，二手房交易将保持上涨势头。二、中山消费者置业次数情况分析置业次数1999年2000年（19月）购买目的1999年2000年（19月）一手房交易情况二次以上37.73%38.44%改善条件37.44%31.22%首次置业62.27%61.56%解决居住32.19%37.49%其它30.37%31.29%二手房交易情况二次以上32.85%31.54%改善条件35.37%35.48%首次置业67.15%68.46%解决居住41.83%42.3%其它22.80%22.22%小结:分析结果显示，无论是一手市场还是二手市场，首次置业皆占三分之二以上，表明首次置业依然是中山房地产市场交易的主流。但二次置业占三分之一则更表明，中山人的富裕程度，及对换房的需求一一表明二次置业人士强大的购买能力和巨大市场承接力。第二章、中山房地产主要竞争楼盘比较分析一、各主要竞争楼盘基本资料楼盘水云轩奕翠园雍逸廷优雅山房阳光花地蓝波湾地址东区起湾道东侧东区柏苑路东区博爱路博爱四路38号北区东明路西区发展商中山市华鸿房地产新鸿基地产雅居乐集团盈丰创建地产中山东盛房地产华策置地规划设计中山市设计院珠江外资设计院雅居乐集团加拿大设计公司广州美院园林设计广东棕桐园林公司贝尔高林雅居乐集团NAK（加拿大）广州美院物业管理戴德梁行康业雅居乐物业港基物业天英物业华策物业占地面积58666.66m,23211.479m,96423.19m,100050m,81788m,433550肝总建面积130000m4535047m,198977m*126000mj175860mj700000m115.50%21.80%17.20%23%容积率1.781.51.51.072.151.6绿化率68%55%46.80%60%33.6%55%规划形态点式围合：中心景观小局层湖景园林花园洋房欧陆小镇加拿大风格，低密度设计碟式楼体，显现阳光和绿色两大主题全环境江景社区总户数6803794（总）93891010582413车位数770户数比1：1931约60010581960二、各主要竞争楼盘定位分析楼盘总体定位定位差异顾客差异形象体现规划体现之差异奕翠园高档定位综合高档盘本地、香港高档顾客综合优良综合高水平，欧陆风雍逸廷高档定位综合高档盘本地、香港高档顾客综合优良综合高水平，欧陆风凯茵新城森林度假社区周末居所、第二居所本地、珠三角、香港高档顾客森林风光借山水之利势优雅山房高档定位休闲、北美风格本地、香港高档顾客北美休闲雅致北美休闲之自然、朗阔水云轩高档定位“空中别里”本地高档顾客户型特色欲以水营造而实际未达阳光花地中高档定位综合中高档盘本地大众化中高档顾客综合较好规划实在、能打动顾客蓝波湾中高档定位江景、郊外中高档盘本地普通化顾客综合平常规划不佳，综合水准低三、各主要竞争楼盘区位分析楼盘区位社会人文现状分析区域发展趋势评估奕翠园周边环境不佳，杂乱；配套较少东区发展潜力大，该盘发展用地较大雍逸廷处r文化、景观的较佳区位；但商业配套不力属于已建成区，已无发展空间。凯茵新城森林风景胜地，距城市不远，对有车族有吸引力几年之内只能做风景区度假盘优雅山房小环境处于火葬场，点致命属于已建成区，已无发展空间。水云轩东区起湾道，交通干道影响，周边条件较成熟东区发展潜力大，但该盘已无发展空地阳光花地位于北区，人口杂乱，环境不佳非主要发展区，但地产的发展空间还有蓝波湾远郊结合部，环境梵杂，远不成熟西部郊外，要发展尚待时日四、各主要竞争楼盘户型分析（一）、各主要竞争楼盘户型及面积列表楼盘总户数二房三月§四房其它面积户数面积户数面积户数面积户数水云轩68080-9256118127146151（复式）306342.16（空中别墅）64奕翠园3794约84108约10860约145108220-270（复式）36雍逸廷93886-7327597-114240116-133177137756（五房）177优雅山房91077-86801OO1338013313474212-226（复式五房三厅）12阳光花地105855-9010291110142120750324050（一房）151175（复式）16、14蓝波湾241378-88约8697-125约95116133约63145155（五房）约73注：面积均为建筑面积。（二）、中山房地产市场各户型统计分析户型面积类别占市场比例80平米以下户型13.89%80100平米户型32.22%100150平米户型48.89%复式等超大户型5%（三）、各主要竞争楼盘户型比例分析楼盘二房三房四房五房复式奕翠园34%19%35%12%雍逸廷29%26%19%19%7%优雅山房32%33%30%5%水云杯阳光花地33%47%10%蓝波湾小结：中山人购房户型设计两极分化比较明显，中山房地产市场对户型的接受以二三房为主。表现在部分楼盘户型过分偏大，有的楼盘户型又过分偏小，而中山房地产市场对户型面积的要求以中小户型为主。四、楼盘价格分析楼盘最高价最低价均价水云轩500031803600.5奕翠园4082.5雍逸廷3754优雅山房500028004232.4阳光花地420035003800蓝波湾340021002727.5五、楼盘顾客分析楼盘主要顾客二房顾客三房顾客四房顾客复式顾客水云轩白领、私营企业主、老总退休人士、新婚夫妇三口之家、私营商家、中级白领私营业主、高级白领私营企业主、企业老总奕翠园私营业主；医生律师设计师：乡镇企业主，港澳客新婚夫妇、医生律师会计师、设计师等三口之家，乡镇企业主，机关单位负责人私营企业主，港澳投资商人雍逸廷港澳客、中山二次置业者本地、海外退休人士，新婚夫妇归侨、本地经商华侨事业有成者，内地、本地各一半事业有成者，内地、本地各一半优雅山房10%老人、50%港澳客博爱医院、律师设计师等老人、新婚夫妇，外来夫妇港澳人士、高级白领港澳人士、私营企业主、商人港澳人士、私营企业主、商人阳光花地三口之家、中高级白领、私营企业主单身白领、孤寡老人新婚夫妇,准备结婚的单身族私营企业主、大户人家私营业主、成功人士蓝波湾工薪阶层和成功人士年轻夫妇或三口之家3()40岁成功人士,工薪阶层、外商、港澳台3040岁人士为主，本外地人都有4050岁的成功人士小结：1、中山房地产顾客市多为成功人士、高级白领或境外人士；2、各阶层人士对购房有相对的选择和标准；3、占大多数人口的乡镇人士进城购房不多，表明市区的吸附力远远不够。六、楼盘购买动因分析楼盘购买动机购买抗性户型评价水云轩近城区，空中别墅产品差异价格高：起湾道交通干道噪声多空中别墅即豪华又有洋房风味奕翠园孩子上学需要；新鸿基品牌；未有现楼，外环境不佳雍逸廷品牌、产品、区位价格过高，物业管理费高主流户型设计精巧，实用率高优雅山房度假；退休享受生活老人背靠火葬场；名与“优雅山坟”谐音户型坐向好阳光花地名校临立，会所设备齐全，文化活动多价格高入住率高，社区文化丰富，绿化设施独特蓝波湾空气清新，独有江景产品不理想一般小结:随着观念的变化，中山市民在选择楼盘时优先考虑的前五位因素主要是：1、物业所处的地段、交通及周边环境，占被调查人数的40%：2、其次是规划完善的优美小区环境，发展商实力、信誉、及物业品牌，区内或附近有幼儿同和中小学校，良好的治安及先进的保安系统等：3、同时，风水对楼盘开发的成败有着关键性的决定作用。七、楼盘销售分析楼盘滞销户型滞销原因促销手段畅销户型畅销原因水云轩一楼户型；观云居1、一楼私密性较差；2、面向金恒大酒店无景观92ITr以上二房仅售27万：滞销户型一口价空中别墅中空大厅、大阳台、大落地玻璃窗，视野开阔奕翠园面向小区路的三房二厅一梯四户，无景观暂无首层、向中央湖景的三、四房1、首层送花园；2、向湖景、楼间距宽施逸廷部分首层单位没花园送，潮湿送装修、打折扣，降价或送车位二三四房实用率高，空间大优雅山房二房二厅部分单位面向交通干道1、价格83折；2、“精英户型”送装修，三房二厅、复式面向小区中心景观阳光花地三房二厅二期开发，而向街道和小区右上角售一次性付款9.2折，供楼9.3折一房、三房二厅(旭日阁)前者专针时单身白领阶层；后者面对阳光会所下的游冰池蓝波湾复式面积大，总价高买房送车二、四房总体售价低，月供低过交租小结：1、综上所述，各楼盘户型滞销的原因主要包括：(1)、频临交通要道，景观、朝向和居住环境较差；(2)、面积大，总价高；(3)、户型的其它质素如私密性差、楼层低等。2、各楼盘畅销户型则各有千秋，原因主要在于：(1)、户型的设计、定位符合部分客户群体的消费水平、消费心理和消费需要;(2)、景观好，产品整体质素高是部分户型畅销的最主要原因；(3)、朝向好、间隔合理、楼间距较宽；(4)、价格控制比较合理;(5)、产品的某个细部(如产品的设计、定位等)成为打动消费者的亮点；八、楼盘园林景观分析楼盘园林特色园林风格水云轩以水为主，配以名贵植物品和J热带风情风格，配合岭南风情花草雍逸廷小区绿化率达52%,精致高雅欧式风格优雅山房人造山和水错落有致加拿大北美风格，规划十个主题花园组成，由一条不规则湖景贯穿阳光花地中心景观创造良好古典韵味的日式园林蓝波湾倚江而打造的江景园林现代中国的园林设计格局小结:中山楼盘的园林景观在中小城市中属于较好虽同大城市相比有差距,但园林的打造已代表了中小城市的一种先进。九、楼盘配套分析楼盘小区配套水云轩兴建中的室内外泳池、网球场、乒乓球场、篮球场、缓跑径、健身馆、老年活动中心、儿童活动场所、棋牌室、桑拿浴室、卡拉