2024中国商业地产百强企业研究报告.docx

目录一、研究背景与目的1二、研究方法体系1三、主要研究成果4（一）2024中国商业地产百强企业4（二）商业地产百强企业发展特点41 .规模表现4D2023年百强代表企业经营性物业持有及运营面积同比增速降至8.4%,规模增长继续放缓42）线下场景恢复，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入增速回升，部分头部企业业绩有所修复53）商业地产企业布局策略更趋谨慎，更聚焦优势区域核心一二线城市52 .成长性6D300城商办用地供需规模连续三年下降，企业拿地保持谨慎态度62）存量市场大宗交易规模延续缩量态势，险资加码优质不动产投资63）百强代表企业继续发力轻资产拓展，扩大管理规模，提升盈利能力73 .经营质量81）商品消费市场及写字楼租赁需求温和复苏.百强企业重点项目平均出租率与上年基本持平，仍低于疫情前水平.82）商业经营：凭借多业态布局增强竞争力；紧抓客户消费趋势及节假日消费契机，提升经营效益93）写字楼经营：租赁需求恢复释放，但租金仍承压；代表企业强化办公生态打造，与租户建立长期稳定合作关系114.稳健性12D百强代表企业资产负债率均值为69.5%,与上年基本持平122）以商办物业为底层资产的CMBS/CMBN和类RElTS产品发行量有所下降，企业融资环境仍待进一步改善123）政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求,优秀商业地产企业受益明显13四、商业地产发展趋势与展望15（一）居民消费更趋理性，主打“大品牌、小价格"的奥特莱斯业态迎来发展机遇15（二）市场竞争日趋激烈，消费需求愈发多元，聚焦个性消费和细分场景的非标商业开始涌现18（三）高能级城市商业地产市场起步发展早，目前老旧低效商业规模大，存量改造需求旺盛20（四）不动产金融的发展进一步丰富商业项目退出渠道.推动企业强化资产管理能力22五、结语25研究主持：中指研究院中国房地产指数系统数据支持：中指数据CREIS主要研究成员：中指研究院：莫天全黄瑜曹晶晶徐跃进姚卓程威魏云静王建梓汪勇丁晓牛晓娟吴建钦赵丽一李汶法薛建行胡佳娜张凯张化学程宇张文静黄雪一、研究背景与目的2023年是我国疫情防控转段后经济恢复发展的一年,受益于线下场景修复，商品消费需求及写字楼租赁需求有所复苏，但宏观经济进一步回升向好仍面临挑战，在此影响下，居民消费日趋理性，企业投资信心仍待提振.2024年，两会政府工作报告明确提出要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力"，-着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”。预计今年宏观政策将继续发力，促进消费潜力释放，激发经营主体活力，在相关政策带动下，商业地产市场也有望逐步恢复.此外，近两年在政策推动下，私募基金+公募REITs"的不动产金融链条已逐渐形成，将进一步拓宽商业地产企业融资渠道.助力商业地产存量项目盘活。存量时代，商业地产企业机遇与挑战并存，企业应顺应新的消费和服务趋势，持续强化项目运营水平与资产管理能力,轻重并举实现稳健发展。中指研究院、中国房地产指数系统持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究：已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，并分别于2018年和2019年开始发布中国商铺租金指数和中国写字楼租金指数。2024年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动u2024中国商业地产百强企业“研究，发掘行业中综合实力强、经营稳健、社会责任感强的优秀商业地产企业群体,推动企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上，不断提高企业运营管理水平，促进行业平稳健康发展。在分析总结历年研究经验及商业地产企业发展现状的基础上，中指研究院继续从规模性、成长性、稳健性、运营能力和融资能力五个方面全面、客观地评价企业综合实力，引导企业不断优化发展模式，适应新的市场变化.推动行业良性运行。研究目的(1)通过对企业的经营规模和商业地产业务的运营表现等指标进行量化研究.发掘商业地产业务实力强、成长性好以及经营稳健的优秀企业群体；(2)通过系统研究，打造“中国商业地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力,发挥企业的行业示范效应，推动企业不断优化业务结构，实现健康发展。二、研究方法体系(一)标准和门槛值中国商业地产百强企业研究坚持以数据为依据.坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。依照相关惯例，我们对中国商业地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：(1)依法设立并登记注册的以商业地产(含商业零售物业经营、写字楼经营等)为重要经营业务的企业作为研究对象，(2)按照惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，中指研究院根据近3年商业地产企业实际经营状况.将门槛值确定为企业近3年商业地产相关业务收入均值超1亿元，或持有、运营经营性物业面积超10万平方米。(3)为了鼓励中国内地商业地产企业做强做优，同时鉴于境外背景商业地产企业的数据拆分问题，本次研究主要聚焦于内地背景的商业地产企业。(4)符合上述13条，但有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。(二)评价指标体系评价指标体系设立原则2024中国商业地产百强企业研究以2021-2023年度为研究时间段，涵盖规模性、成长性、稳健性、运营能力、融资能力等指标，全面考量企业的综合实力与业务发展能力。评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：(1)企业规模和运营能力相结合。企业规模和运营能力是企业向前发展的驱动力，尤其在房地产行业进入调整期后，商业地产企业的运营能力已成为决定其能否稳健发展的核心要素。(2)成长潜力与经营稳健并重。商业地产行业受宏观经济运行影响较大，也面临周期性波动及外部环境冲击，此次研究强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，鼓励企业更好地平衡稳健经营与成长之间的关系,以维护整个行业的平稳健康发展。(3)融资能力与综合实力相结合。融资能力体现了商业地产企业获取长期优质资金的能力。当前，发行CMBSCMBNs类RErrS等资产证券化产品仍是商业地产企业融资的主要方式之一，同时-私募+公募”的不动产金融链条打通，也有助于企业盘活存量资产、拓宽融资渠道。评价指标体系在2024中国商业地产百强企业研究中，根据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。2024中国商业地产百强企业评价指标体系融资能力指标综合资金成本率新增银行授信额度筹资活动现金流入运营能力指标稳健性指标成长性指标规模性指标净资产收益率经营性物业平均出租率经营性物业平均租金及增长率经营现金流量净额流动比率资产负债率总资产年增长率籥备中经营性物业合约面积商办土地储备面积或新增筹备中经营性物业合约面积新增商办土地面积或净资产总资产经营性物业租金及商业运营服务收入运营中经营性物业持有及运营面积(三)数据来源和复核数据来源(1)企业填报数据；(2)中指数据CR日S、中国房地产指数系统中国商铺租金指数及写字楼租金指数，(3)企业对外公布的信息(包括企业年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料)；(4)有关政府部门(包括建委、房管局和统计局等)的公开数据；(5)2021、2022、2023中国商业地产企业研究收集的数据资料。数据复核企业填报的数据须如实客观，同时中指研究院对填报数据进行复核。(1)企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；(2)通过税单复核企业经营收入及利润；(3)对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；结合中国房地产指数系统中国商铺/写字楼租金指数样本复核相关租金数据。对有疑问的数据，研究组可要求进行现场复核。(四)计量评价方法在研究方法上，为增加研究的严谨性,采用因子分析(FactorAnalysis)的方法。因子分析是一种从变量方差一协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国商业地产百强企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则,确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2024中国商业地产百强企业综合实力指数。u2024中国商业地产百强企业”（代表企业）珠海万达商业管理集团股份有限公司华涧万象生活有限公司印力商用置业有限公司新城控股集团股份有限公司龙湖集团控股有限公司大悦城控股集团股份有限公司中海商业发展（深圳）有限公司宝龙商业管理控股有限公司王府井集团股份有限公司星盛商业管理股份有限公司深圳招商商置投资有限公司世纪金源商业管理有限责任公司合生商业集团保利商旅产业发展有限公司中国金茂控股集团有限公司弘阳商业集团上海百联集团股份有限公司天虹教科商业股份有限公司金融街控股股份有限公司银泰置地（集团）有限公司北京北辰实业股份有限公司鸿荣源壹方商用置业有限公司首创镇大有限公司上海亿丰企业集团投资有限公司上海中建东孚资产管理有限公司上海陆家嘴金融赞易区开发股份有限公司广州越秀商业地产经营管理有限公司中骏商管智慧服务控股有限公司北京华联（SKP）百货有限公司中国国贸北京金隅集团股份有限公司上海旭美商业投资管理有限公司成都高搏瑞商业运营管理有限公司金地商置集团有限公司广东粤海天河城（集团）股份有限公司环球港商业集团广州华发商业经营管理有限公司南国置业股份有限公司福建东百集团股份有限公司厦门建发商业管理有限公司北京兆泰集团股份有限公司润达丰控股集团有限公司武商集团股份有限公司茂业国际控股有限公司深圳市京基百纳商业管理有限公司北京昆泰控股集团有限公司苏州圆融发展集团有限公司深圳市地铁商业管理有限公司德基集团有限公司深圳市海岸商业管理有限公司三、主要研究成果（一）2024中国商业地产百强企业在2024中国商业地产百强企业研究中，中指研究院根据近3年企业实际经营状况，依据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型.对全国重点商业地产相关企业（集团）的规模性、成长性、稳健性、运营能力、融资能力等方面的指标和数据信息进行深入分析研究，科学全面地计算出商业地产企业的综合实力指数。要特别说明的是：当前，商业地产企业分化显著，有少部分专注于商业开发运营的企业运营规模突出、经营水平高；但仍有不少商业地产企业依托住宅开发背景的母公司，服务于其开发的大型商业项目或住宅社区的商业配套，经营数据未完全拆分。因此，考虑到行业示范效应和数据研究的严谨性原则，本次“2024中国商业地产百强企业”研究仅列示50家重点代表性企业，整体分析也以这50家代表企业为重点样本，供行业参考。（二）商业地产百强企业发展特点2023年，受益于线下场景恢复和稳增长政策落地显效，我国经济活动呈恢复态势，叠加上年低基数，部分主要经济指标增速加快。2023年，我国GDP达126.1万亿元，同比增长5.2%0消费市场有所复苏，全年社会消费品零售总额同比增长7.2%,8-11月单月增速连续四个月加快。服务业经济亦有所恢复，2023年我国服务业增加值同比增长5.8%,较GDP增速快0.6个百分点；12月，服务业业务活动预期指数为59.4%,持续位于较高景气区间，表明多数服务业企业对市场发展看好。从市场表现来看，2023年，房地产市场仍处于调整期，企业投资、开工意愿仍显不足，但宏观经济恢复带动商铺及写字楼租赁需求温和复苏。供应端，2023年，全国300城商办用地供需均缩量，推出及成交规划建筑面积同比分别下降14.1%.14.9%；商办物业投资开工规模下滑，全年全国商业营业用房及办公楼开发投资额同比分别下降16.9%、9.4%,新开工面积同比分别下降20.4%,18.5%；购物中心开业节奏亦有所放缓。需求端，2023年.全国商业营业用房及办公楼销售面积同比分别下降12.0%、9.0%；商铺及写字楼租赁需求有所恢复，百强代表企业重点项目平均出租率保持平稳，商铺租金止跌转涨，但写字楼租金仍下行。过去一年，商业地产百强代表企业紧抓消费市场及服务业经济恢复契机，稳扎稳打，部分企业业绩有所修复。一方面.百强代表企业审慎拓储，通过轻资产运营保持规模增长、优化利润结构；另一方面，代表企业不断完善多业态布局,寻找业务新增长点；同时通过举办多样化活动等方式吸引消费者，提升项目客流量和销售额。展望2024.商务部将今年定位为“消费促进年"，着力扩大国内需求仍是经济工作重点任务之一.预计宏观政策将继续发力稳经济、扩内需，着力推动居民就业收入改善。在此背景下，消费市场和服务业经济有望继续恢复.商铺及写字楼租赁需求预计将进一步释放，商业地产市场或逐步趋稳。商业地产百强代表企业应乘势而上，顺应市场变化趋势，提升项目运营水平，轻重并举稳健发展。1 .规模表现1） 2023年百强代表企业经营性物业持有及运营面积同比增速降至8.4%,规模增长继续放缓2023年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模同比仍呈增长态势，但增速进一步放缓。一方面，疫情期间部分项目延迟交付，2023年商办物业新增供应仍保持一定规模；另一方面.头部企业通过轻资产输出方式持续拓展管理规模。多重因素带动下，2023年商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值升至502.5万平方米，同比增长8.4%,但增幅延续收窄态势。头部企业规模优势明显。截至2023年6月末，万达商管所管理的万达广场数量超480个，总建筑面积超6500万平方米；截至2023年末，新城控股持有及管理输出的已开业吾悦广场共161座，总建筑面积约1500万平方米；截至2023年6月末，华润万象生活为88个在营购物中心及26栋写字楼提供运营管理服务，管理面积超IloO万平方米。头部企业购物中心新开业节奏略有差异。2023年新城控股新开业购物中心数量超20个，较2022年有所增加；华润万象生活新开业13个购物中心，开业节奏基本保持平稳；万达商管新开业购物中心数量约30个，开业节奏显著放缓。其他企业新开业购物中心多在5个以内，以运营现有物业为主。2）线下场景恢复，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入增速回升，部分头部企业业绩有所修复图商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值及同比增速2023年，百强代表企业经营业绩有所修复。一方面，2023年线下场景恢复叠加疫情期间的租金减免措施逐步退出，带动部分企业租金收入增速回升；另一方面，历经“大浪淘沙"，百强企业群体具备更强的运营管理能力，收入表现好于行业整体水平。综合影响下，2023年百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值提升至30.0亿元，同比增长9.9%。由于企业体量及经营模式不同，收入规模存在差异。其中，新城控股商业运营总收入、龙湖集团运营业务收入在100亿元以上，其他多数代表企业租金及运营服务收入小于30亿元。从增长情况来看，商业地产市场需求端温和复苏，部分头部企业收入得以增长。2023年上半年，华润万象生活商业管理版块I收入为23.09亿元，同比增长20.1%；2023年全年，新城控股商业运营总收入为113.24亿元，同比增幅约13.2%,其中上半年收入为52.01亿元，下半年收入为61.23亿元。3）商业地产企业布局策略更趋谨慎，更聚焦优势区域核心一二线城市从存量购物中心分布来看，根据中指数据，截至2023年末，全国主要城市3万方以上已开业购物中心总数超6100个，总建筑面积近5.4亿平方米；其中五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业购物中心数量超3700个，总建筑面积超3.2亿平方米，占全国存量购物中心比重约60%,其中长三角、珠三角等发达城市群的一二线及部分三线城市均拥有较多购物中心.其他城市群仅核心城市商业市场相对发达C从新开业购物中心分布来看，根据中指数据，2023年全国主要城市新开业3万方以上购物中心近300个.总建筑面积超2500万平方米，其中一二线城市占比约六成。1包含购物中心（含分租）及写字楼的运营及物管服务。从商业地产百强代表企业的布局策略来看，鉴于当前商业地产市场仍有待恢复.企业布局策略更趋谨慎.更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。表2023年部分商业地产百强代表企业布局策略企业名称布局策略华润万象生活商业运营服务坚持在核心城市做深浓度,截至2023年上半年已在17个城市实现一城多汇和多城多汇布局。未来会增强存量项目布局。新城控股公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群.在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局.形成以长三角、环渤海、界港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。龙湖集团不断深化在全国核心一二线城市的网格化布局。中粮大悦城本轮市场调整中，一线及热点二线城市表现出了较强的市场潜力和市场韧性。目前房地产市场的区域分化加剧，公司未来更看好人口流入多、供需相对平衡、抗风险能力强、盈利空间大的一线及强二线城市，同时聚焦优质板块。星盛商业优化布局战略，更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的大湾区及长三角核心城市。龙湖集团：2023年共开业12个商业项目，超八成位于上海、北京、杭州、宁波等一二线城市。中海商业：据中国海外发展2023年度中期业绩投资者简报，2023年计划入市的自持购物中心及写字楼项目共15个，均位于上海、北京、深圳、合肥、沈阳等一二线城市；2024年及以后计划入市的自持购物中心及写字楼项目共20个，其中15个位于一二线城市。2 .成长性2023年，商业地产企业延续“轻重并举”的拓展策略重资产拓展方面，随着新增商办物业供应过峰，商业地产百强代表企业获取纯商办用地节奏放缓，收并购行为亦相对谨慎，同时逐渐加大轻资产拓展力度，实现规模增长的同时优化利润结构。D300城商办用地供需规模连续三年下降，企业拿地保持谨慎态度300城商办用地推出及成交规模连续三年同比下降。2023年，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为1.80亿平方米、1.52亿平方米,同比分别下降14.1%、14.9%o图20192023年300城商办用地推出、成交规划建筑面积及同比变化各线城市商办用地成交规划建筑面积同比均下降。具体来看,2023年，一线城市商办用地成交规划建筑面积为501万平方米，同比下降28.4%;二线城市为5099万平方米，同比下降14.2%；三四线城市为9621万平方米，同比下降14.4%o2023年，商业地产市场尚未完全恢复，叠加商业项目开发周期长，沉淀资金多等特征，企业拿地开发更趋谨慎。全年百强代表企业获取的纯商办用地依旧较少，拿地企业主要为央国企，所获地块多位于轨道交通枢纽、文旅度假区等客流量大的区域。2）存量市场大宗交易规模延续缩量态势，险资加码优质不动产投资2023年，房地产市场仍处调整期，资产价格波动下行，买家投资行为整体保持谨慎，国内大宗交易市场延续2022年缩量态势。根据中指数据，2023年共监测到大宗交易2151宗，同比降幅近一成；以披露金额的交易计算，交易金额约1038亿元。分城市来看3.一线城市共监测到大宗交易91宗，占比55.8%,上海、北京依旧是交易最为活跃的城市；二线城市共监测到大宗交易56宗，占比34.4%,其中杭州、南京等城市交易相对活跃；三四线城市共监测到大宗交易16宗，占比9.8%。写字楼标的依旧最受投资者青睐。分物业类型来看，以写字楼为标的的交易宗数占28.5%,其次为商业、工业厂房，占比均在15%-20%之间，酒店、综合体占比在10%-15%之间，其他物业类型合计占比12.6%。表2023年大宗交易案例（部分）标的名称物业类型交易总价（亿元）买家卖家华夏幸福4间公司股权综合体124.0华润置地华夏幸福弘毅投资资产包产业园区73.3平安人寿弘毅投资北京中粮置地广场写字楼42.6中邮人寿中粮大悦城珠海世茂新领域50.99%股权综合体39.1中国人寿世茂集团融创华发冰雷文旅城综合体35.8华发股份融创集团上海金创大厦写字楼32.0友邦人寿东久新宜部分房企仍面临现金流压力，继续选择出售资产回笼资金。根据中指数据，2023年，以披露卖家的大宗交易计算，卖家为房企的交易宗数占比约五成；随着行业持续调整，去年以来卖家对交易价格的预期也有所下降；此外，法拍市场挂拍量也有所增加.其中不乏优质商办资产。从买家类型来看，部分险资企业持续关注优质商办物业资产2023年共监测到10宗买家为险资企业的交易.其中8宗监测到交易金额.共计234亿元。与此同时.部分商业地产企业通过收购合作项目剩余股权,增持优质商办资产；此外，部分企业基于对消费基础设施公募RElTS前景的看好，积极收购优质零售商业项目扩充资产池。新城控股2023年上半年.新城控股收购天津欧乐广场，落地天津第四座吾悦广场一一天津和平吾悦广场。百联股份2023年10月，百联股份发布公告称,为进一步提升百联股份在商业零售领域的影响力和市场管理规模.公司拟参与设立百联国泰君安商业Pre-RElTS基金。基金拟在适用法律允许的情况下，通过直接或间接收购持有符合消费基础设施公募R日TS要求的消费基础设施项目（社区商业、购物中心、奥特莱斯等）的公司股权。3）百强代表企业继续发力轻资产拓展，扩大管理规模,提升盈利能力表2023年部分商业地产百强代表企业轻资产拓展战略企业名称轻资产拓展战略公司秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从号手有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容孵化与新城控股投资"出发,灵活匹配商业模块沉淀共创工作能力，为打造个性化、有特色、有价值的商业空间，精准引导产品创新方向。本集团坚定不移地发展商业物业，依托多样化的商业资产组合构建城市综合运营体系，致力于通过积极的中海商业资产管理提升资产价值、加速发展轻资产管理业务，实现可持续性收入的稳步增长。2本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等,不含地块、住宅。此外，不含交易金额在1亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易3部分资产包类交易.其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在至复计算。实施"走出去”战略.通过品牌输出、委托管理、轻资北辰商管产运营等模式.实现业务拓展。在外部环境承压的情况下，商业地产百强代表企业普遍发力轻资产拓展，实现管理规模的增长，管理能力价值持续释放。华润万象生活：上市三年间已累计获取优质外拓商业项目39个，2023年新签约轻资产外拓项目14个，均为一二线城市大型ToD项目。中海商业：截至2023年上半年，中海商业已运营商业业务管理规模共847万方（138个项目），其中115万方（16个项目）为轻资产项目,占管理规模的比重为13.6%。2023年上半年，中海商业外拓轻资产合作签约22万平方米、合作意向52万平方米。拓展轻资产项目也有助于企业提升盈利能力。与重资产拓展相比，轻资产运营毛利较高.提高轻资产业务的占比有助于企业优化利润结构。2023年上半年，龙湖集团服务业务（含物业管理、商业运营、智慧营造）及其他毛利率为31.9%,显著高于开发业务结算毛利率。同时，龙湖集团提出将加快构建高质量发展模式:聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥1+2+2航道协同效应，令集团利润结构逐步优化.过渡到非开发业务利润占比增至过半。值得注意的是，轻资产项目的成功一方面有赖于管理输出方优秀的项目运营水平，另一方面也离不开业主方持续稳定的资金投入。在当前房企资金承压的情况下，轻资产业务拓展也需注意选择经营情况良好，资金充裕的合作方，以避免项目11后继乏力”；同时，在项目选择上，可侧重于高能级城市和城市核心区位、具备发展潜力的项目，以顺利推进项目招商及运营。3 .经营质量1）商品消费市场及写字楼租赁需求温和复苏，百强企业重点项目平均出租率与上年基本持平，仍低于疫情前水平百强代表企业重点项目保持稳健经营，平均出租率与上年基本持平。2023年.商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为89.6%,与上年基本持平，整体仍低于疫情前水平。具体来看，吾悦广场等部分头部企业产品线平均出租率保持在95%以上的较高水平。u2024中国商业地产典型项目”项目名称I城市企业名称上海苏河湾万象天地上海华润万象生活有限公司成都招商大魔方成都深圳招商商置投资有限公司龙湖北京亦庄天街北京龙湖集团控股有限公司深圳湾睿印RAI1.IN深圳深圳市地铁商业管理有限公司北京王府井喜悦北京王府井集团股份有限公司2023年，一方面，商品消费市场恢复节奏加快带动零售物业经营压力有所缓解，另一方面,产业经济复苏也带动写字楼租赁需求底部回升。在此背景下，商业地产百强代表企业通过精细化运营提高在管项目运营水平，降低项目空置率，实现业绩增长。2）商业经营：凭借多业态布局增强竞争力；紧抓客户消费趋势及节假日消费契机，提升经营效益图2019-2023年全国重点城市主要商圈和商业街平均租金及环比变化一百MA1.1.商铺平均租金（左）一百街商铺平均租金（左）百MA1.l商铺租金环比（右）百街商铺租金环比（右）2023年，消费市场复苏带动实体商业经营情况有所好转，重点城市商铺租赁需求保持稳步释放态势，租金恢复上涨.但与疫情前仍有差距。根据中指研究院发布的中国商铺租金指数，2023年，全国主要商业街商铺租金累计上涨0.12%,重点商圈（购物中心）商铺租金累计上涨0.61%,商业街及购物中心下半年租金涨幅均高于上半年。借助消费复苏契机，商业地产百强代表企业以优秀的运营能力实现业绩修复C企业经营层面持续推进数字化建设，提升经营绩效；同时拓展多业态布局，提升核心竞争力。项目运营层面及时洞察消费需求变化，匹配与消费者契合度高的品牌和消费内容；积极尝试新业务，实现商业模式突破；同时通过各类主题营销活动吸引客流，提升项目竞争力。u2024中国商业地产运营十强企业”企业名称珠海万达商业管理集团股份有限公司大悦城控股集团股份有限公司新城控股集团股份有限公司华涧万象生活有限公司柏利城资产管理星盛商业管理股份有限公司深圳招商商置投资有限公司恒太商业管理集团股份有限公司合生商业集团广州越秀商业地产经营管理有限公司 企业经营：数字化建设提升经营绩效；多业态布局提升竞争力数字经济时代，商业地产百强代表企业以科技赋能企业经营，持续进行数字化建设，优化运营效率、实现数据驱动决策；同时改善客户体验、创新商业模式，进而提升企业竞争力，实现高质量发展C华润万象生活提出坚定不移向生产科技化、经营数字化、数据资产化、空间智能化方向稳步前行的战略。2023年上半年，华润万象生活数字化转型聚焦生产科技化，商管业务重点打造一站式商管系统及完善商业经营决策系统，加强会员精细化运营及在线购物能力。新城控股不断提高企业数字化水平，通过建立商业销售数据采集、校验、稽核、风控分析应用等数据管理系统，实现数据精准提升，为经营赋能。此外，商业地产百强代表企业通过多业态布局为消费者提供与其他企业具有差异化的零售商业空间服务和体验，同时与现有业态进行互补，不断寻找新的业务增长点，增强市场影响力和竞争优势“王府井集团完善多业态布局，正式迈入主营业务有税+免税双轮驱动模式。据王府井集团2023年中报，报告期内集团免税业态首店万宁王府井国际免税港一期对外营业，“王府井海南免税线上商城-、-王府井免税海南会员购“微信小程序正式上线,门店日均客流约1.14万人次，线上线下曝光累计超2亿次。旗下跨境电商线下体验店落地赛特奥莱、蒸莎奥莱，跨境电商微信小程序-WFJ王府井全球购“同时上线运营，实现跨境电商与跨境商品体验展示的全数字应用实践，建立了有税与免税零售纽带，打通了线上与线下零售场景。百联股份收购百联时尚（thebalancing买手店）81%的股权，强化自营体系能力建设、赋能升级现有百货及零售业态，进一步打造公司核心差异化竞争力，加强业务协同。 项目运营：通过开展新业务、举办主题活动等方式实现客流、营业额提升项目运营层面，商业地产百强代表企业把握“以消费者为中心”这一核心要素，通过用户洞察、业务创新、营销活动等手段满足消费者需求，进而实现提升项目客流量和营业额的目的。表2023年部分商业地产百强代表企业项目运营策略企业名称项目运营策略洞察消费者变化，深挖客户需求新城控股以用户洞察为切入点践行商业深度运营。主张“以客户为中心”，强调从消费者角度出发，深入印力集团挖掘消费者的需求和痛点，以持续探索和创新的精神，努力为消费者提供更优质的服务与体验。进行业务创新，实现商业模式突破华润万象开启化妆品自营创新业务尝试助力在营项目定位突生活破。恒太商业打造“探宁海”文旅市集，赋予城市网红感和传播力。联动营销活动，提升客流及营业额发布“生活自在印力“年度品牌主张，融入全年营销活动，举办“自游自在RwingFreely,“第七届印力花印力集团花节新花YoUng“、”自在团圆时，省届印力发发季|欢喜就好”等系列营销活动。通过我抢节与畸星嘉年华两大年度营销事件联动星盛商业品牌方、触达消费者。用户洞察：新城控股以经营稳定为先，强化基础运营，全面分析供给端和消费端的变化，以用户洞察为切入点践行商业深度运营.匹配客户与品牌，实现有效客户触达。2023年上半年,吾悦广场商户销售收入388亿元，活跃用户1358万人。业务创新：华润万象生活运营的第100座购物中心昆明万象城正式开业，落地华润万象生活首家自营“化妆品零售店"，并持续招引区域首店，聚焦昆明特色的高品质体验。恒太商业打造的文旅市集产品“探宁海”市集将城市非遗、旅游路线等城市旅游特征进行整合，进一步打造一文旅融合.新理念，通过文化升华旅游体验。营销活动：印力集团在“五一黄金周”发起“自游自在RovingFreely"自在出游季主题活动，联动全国50+座城市100多个项目，契合当下热门的消费关键词，以开放的形式和姿态，让消费者参与和表达“自我”，为消费者提供情绪价值。龙湖集团旗下龙湖北京亦庄天街，以宋朝建筑、风雅艺术为灵感，融合新潮元素，打造“妙会宋潮-主题活动，并开展-听瓷大典音乐会“、以服打卡走秀”、-国风书肆书法”系列活动，展现东方美学风尚，唤起国潮文化记忆。图2023年一线城市甲级写字楼空置率40%当前，居民消费需求已发生改变，更注重休闲、社交体验.对情绪价值的需求提高。未来，商业地产企业应及时洞察消费需求变化，通过消费空间与内容的重构更好触达消费者，实现品牌主张与消费者情绪的共鸣，激发实体商业新活力。3）写字楼经营：租赁需求恢复释放，但租金仍承压；代表企业强化办公生态打造，与租户建立长期稳定合作关系2023年，服务业经济呈恢复态势，带动重点城市写字楼租赁市场温和复苏，租赁需求恢复释放，但整体来看，市场供大于求态势未改。租户企业经营情况也有待进一步恢复，出于控制成本的考虑，对写字楼租金仍较为敏感，业主积极采取各类优惠措施吸引租户，写字楼租金仍承压。30%20%10%11.8%13.4%ZOesoZSsowQOeZONSSo&0Z±sZOWOZ1.gdozKjeZOZ京Coaoz也ZoeZoZ1.gzoz寸OeZoZCOaOZ圳XNoeZOZ3图2023年二线代表城市甲级写字楼空置率40%HeE*30%27.3%27.0%三235%242J4"21.4%2l.2%-fc-20%185%一、一、15£%一I123%Al图2021-2023年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化_15个更点城市主要商88写字楼平均租金（左）环比涨跌幅（右）一在平方米、天-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%2023年，写字楼租赁需求总体呈恢复态势，超半数代表城市空置率有所下降。其中北京、上海、深圳因新增供应较多、成都因需求相对疲软，甲级写字楼空置率较2022年底仍有所上升；天津、武汉等二线城市新增供应入市节奏相对平稳，需求温和复苏，甲级写字楼空置率较2022年底有所下降。Q102Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4202120222023图2023年代表城市写字楼租赁案例租户行业占比根据中指研究院发布的中国写字楼租金指数，2022-2023年，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金连续八个季度下跌，2023年累计下跌0.85%,累计跌幅较2022年扩大0.37个百分点。金融业.TMT租赁和商务服务业建筑和房地产业批发和零售业制造业其他2023年，金融业、TMT,租赁和商务服务业企业写字楼租赁需求相对旺盛。根据中指数据.2023年,北京、上海、成都、重庆等21个代表城市共监测到366宗写字楼租赁案例，其中金融业、TMT、租赁和商务服务业分别监测到77宗、69宗、60宗租赁案例，占样本比重合计约56%,是写字楼租赁市场需求主力；在5000平方米以上较大面积的租赁案例中，金融企业占比显著高于其他行业。整体来看，2023年写字楼租赁市场仍处于疫情后恢复阶段，维持老租户稳定成为写字楼运营商发力重点。部分商业地产百强代表企业通过为租户提供全生命周期服务，对接上下游资源，助力企业发展；同时为租户员工提供生活、出行、购物等多重配套服务，增强用户粘性；并通过打造办公生态、完善服务体系，与租户建立长期稳定合作关系。华润万象生活写字楼业务继续深化“稳存量、拓增量”策略，2023年上半年公司提供运营管理服务的26个写字楼项目平均出租率较2022年提升3.1个百分点至83.8%,平均租金同比增长16%°中海商务COOC旗下在管写字楼客户结构持续优化，2023年上半年，2年以上租约面积占比70%.较2022年末提升10%。招商商管发布写字楼服务品牌Moffice.从空间、服务、生态三大维度，为不同阶段类型企业客户匹配具有创新力、差异化、高品质的商务办公产品。越秀商管旗下办公生态YUEOFFICE致力于搭建商企之间合作的桥梁和纽带,通过深度挖掘商办资产价