2024中国物流地产市场近期趋势及展望：阳和启蛰 向光笃行-仲量联行.docx

阳和启蛰向光笃行中国物流地产市场近期趋势及展望领J1.1.SEEABRIGHTERWAY由火洲为目录01中国物流地产市场回顾与展望302华东物流地产市场1403华北物流地产市场1804华南物流地产市场2205华西物流地产市场26中国物流地产市场回顾与展望012023任，中利5流与产市场在承佳中波动复苏，市场容求4现结闷性变化。展¥未来，中国知沆的产市埔将渐涉停复,但局部市场间表现或更抬分化。鳏济新业态、新动能将为物浓知产市场帝来结均性一会，一产业发展与向对物流也产需求的计也将有所加浓。1.1近期趋势回顾旃流仓储市场承压宣东从中古辛及用畲不平枭。，多小M力因索导致的一半的准测城市空置率同比有所上升。各市场用金匕现不庇彩度的歪卒.林争2023年末，二分安雄遇仓储供应高加23灯，仙芋联行船?4:曝U124个主赞城由拗流仓气力场新噌供应共计IlN万平方米，同比上升22其中，长三角地区新增供四周比上升之一鑫市的坦金较去红匕断上床或持A39内，新增供应占Ja存的M；京津It地区新哀供应市场需求体现结构性变化CU体来。，来自第三方额正、电商及刚造留用货需求我各地市场基本保持平箱或刃为一理增明破折扣含品商店这T专线雪伐受租户口西部城市/我迅猛，成为成渝市城总标仓需求黑马。邵分新兴行业，如康电、生物;药、新能去相关企J1.对局部市埔的彩IA力叁步加大，有效提魔市通信心，为同比i长6%,新增伊应占总存的泗6；华南五市地M新增供应同比上»(721%,新增供应占总存第20%；成渝地区新增供应同比下9,新增供应占总存的3%。总体而总，长三角、京津以及华南五市局部均受到一定的供应冲击。降本培效策略啜引升级需求.而西疥5a入击福流地产市场提供了有力的支撵。H中，跨境电的大及业：即时的租金丞整第陷，发动加分二、三规城市房规限相雷在2023年共计jMr华五市市埔H250万平方除管"*目*本优劣上升，楣金门MHHHft引7重，二向干顺鼻目IB货Jt交；多家中费头药企37.定、am,乃至IMS轻生产等非传统高标仓锦父求的津9市境迅速犷张仓储需求；*能*供fl1.t下游企业在成海、长三角市场冷修表现品用“型加健康的H求结构推动去化。目管大对釉小口为底，行多元化起劳加强的市场湾求结施推动多个市场净吸年短提升初奔，件联行鱼潮的全国24个主城升修迁入。上Jh成本书的SMB户，城市流动的现象也较为明5,区域范F囚呈现辨压式增长杰势。到9,国坊耦浣市场大承侵北京外溢露尿，全年净吸第录烟816万平方米，达历史峰值。小妁碘流傥”市场净吸纳星总和达M732万平方米，国比上季*；具中，华南五市净吸纳同比上升1松.京津一城区洋吸纳同比上六151七图1全国24个主要该市202声空率及租金同比变化空日率同比变化租金同比变化林市空0率同比要化租金同比变化上海5,个百分点廊坊£8个百分点©SibM.9个白分点©沈阳«5个百分点©芬州，】9.8个百分点青岛，1.7个百分点嘉兴03个百分点深圳04个百分点®太仓22个百分点®广州60个百分点常熟10.0个百分点东莞和上个百分点®无银23个百分点（八）供山09个百分点00杭州M.7个百分点©惠州455个百分点南京31个百分点成都.23个百分点宁波-37个百分点05个百分点®北京y.6个百方西安SI个百分点E天漆“6个百分点武汉19个百分点©汁：向丁铝头改示上升或持平，百二箭头&示下展.数由夹/：伸量联行密究即1.2未来展望席济此嚏存幡债代、包立照曝H最得曾出号电.坟筮姐叁3星理，中国M湖发辰的研力为长RHI“的MAn势珞幄仪/”济远，!的峙*H8以及内生只永丽巧丁!ma爸虾匚¾m后艮*iTA/g才强Al6悬力山IIaIM僵HIMd1.4国X济锦业蠡<1新此改的修鬟晨，稗透一步但遇流地产力缉匈升向舒、实MR¾t邛9M3年四:,W*Rlfifli诵由丽函f函!而而"g1WA.41».TrJ用的史塔外不IMe一,均贵的，力埸承配男JEa分化，e产业发电另勿对研地户雷家的彭哨窗田计一ipff三1.江>虫区*1.3t气理陋幽”些*型饮？毁）唾*?修筌3BtMAiI:中所携取的*今会121H本面积极因素正在积聚经济总体愎*向好，消物帝进式强用JB望20”年，尽管消费恢复仍面呸一定压力，但中国的庇大消费渺般以及日益开雄的消费程来为姓济特彼危好提伏了皂实支Ak为了巩密并增强这一向好的经济势头,小计政府将在保持宏观政策取向一致性的前提下，迸一步出台一枭6改若居民收入顿朋、身高消鲁能力、增强消费息惠的枳极政策，播动消费从盛后馍煲转向持线F尢提概也强需求、出发为潜能的消费，迁熏叁适应消我名个性化、多样化消费的总为。为适应这一抬丹，传统然合类申.苻及社群类平台也正在济行全方仲的变革，蚣羽通过.内容分学，自耶带货”方式提高电商同化率，发照同&$售配送业务，为消典台提尔更快建、高效的的褓体的。因化，期们残计传统电K初沈南埸总体需求在妞期内依然会仅掩平也随发蛀济遵青恢凝，实体学JS业有型保持回囊抬势，消费场景逐渐阻到修却.实体等客经营召于松适应市场变化，将采用的灵活的经河策略，包括提供个性化期务、优化用存管/U及明蛀：线下眄合，以消足消更苦售以实体福翅虫正发膜具即小:配送率先,使消费者可以更加”地较所IR商品，加JlfiI下传蜕零售业务的数字牝升级。此外，零食折招店与W价都市砧店步作品看加快，克一步幅射广大下沉市场，声推动线卜零住市场不断开防新的增长室间.线上健下消费潜力的存放，不仅有望为消费小汤渐进或侬黛提供助力，也将灌足消历者多元化区购哪段求，为相关南流仓催需求复苏斛俱更广泛的支持。图3全国快逞业务程步ill长数抠来源：工武邮政局，2025隹预泅伯来臼-IEJlir邮政行业发展观划消矗行为模式转变，催生经济新业态防整消费行为梭式的崛起与静济新业鑫的世展相传汽：，以蛇G状与互播中JS为代表的网上零的斫业态也正方兴条文。传轨偿合电点拥有较多自营业务，通常作为投立主体超苜仓器而短观强与播这笑新兴电自ma互"网与移MWMas台的式出中国育品的新一代外贸业态将会量曲发J.特别是在华南地区，件联行关注到不少於填电商企业持续租桃布点及丁派发期清仓?网络，正在洽谈未来1?任的1相与新相员计划J1.步精向，传统电商与新兴电若仓他解求他格T蜕此消我门预计中匡跨境电尊全球市场份包心登保质增长，在4续深波、M大全的同时，依托f¼tt数把天源：星雷数据，仲联行的完部收实空建业务也对42少，在在通过委任第三方榭沈公司和伊应侦管理公仔提伊仓储鬣送服关，伐Si链被讲一步密合图4停I网上”格晨的构.电¾MK市埸仓储施柒三工各类电商,双十一°期间市埼饰.变化图5番回螃：伸联行耐充部传统电育与新兴电商含储H求特征新旧动能接修转校，孕口新粉生产力匕1.:机厂的a¾t行加工mm,将轻生产.面对新TH技革命和产业变革域创新值虬二亶槊M2号安丁弋咒1.l坪Tc全球姓济辂狗，优化iB三3H构、掳电防旧脸晴2!2*!2E!iJ!iSSi2ICJ!J换，丈现中国经济的高质量发Ig成为应有之义e,以制i三片的整求，杓的川是M愿于当电高标上较值的相尸谛h£业为主体的褰体姓济是姓济发展的“压艇石”推迸新水°型工业化墨后颁发Ig的出发点却落脚虬IKM4年，在中善环节，由于新Ie潭汽车产业更多采用”式的生推进新型工业化将呈现百花齐放的原好态势，各类生产产般式，如先隔¾MBI求再向多部件厂篇下金堡产及装段It不浙向实修Hiu在促遗产IHMt增在产业篌供配导致产品全3W生产时81>大立卷m警坳住的乡雄政扶持下，头企业有充分置湾车产业供WaMKMi的情况下，斯日车企Wrt长“t主协同作用，与企&*发.共同依，外第三方OU¾g务窗<m>M二件企:W的壮大1利加强相关检流仓储的理,樽别墨在非头部车企中胶生产力以料掖西新为心，是诰应高质发展要求这一,求更为显著。的要生产力IalB性断兴产业代表新一舱h*¾i在下蓍环节，不同于a津企务依wswa员.百方向,一；阴经冷以牛产力以霸木啜zf式，粘柜加气4W靖柱柱火用亍百菖次式，V7斯优劣的关Ig领W1.SHi”双。T战8的持嫉推进，断交付和缗修中心，R接负费交付、后脩修等业劣环节T汽车、械电池Sa慢新兴产业快¾U1.IMMMH格车的交付、IHS他修的需求否一旦中的代为市丁业，i诵声生产加深,的变了琮为工T庙之上升二同其东量，花居£列陷箸凝无用薪厂即_隼产业上下aw废式，«送一纱馅g>Mw<l*育更多军交付中心区卮导前件创工"修中IlW的合知狗龙JIJ<Mairtt上善<汴卷；心的"求迸驻位于城市近0的闻*仓,当前；n-在t»ie»产业较为Im的城市，如邑安、庆、以隼东及华西郃分城市表现尤为明显。汉，新版辣汽力产业的F寺巴布先密商忸向于相会图6*÷*ft:电成b配性存”岸干生产：知工匕疆甲F存橘：中间工业晶，使物流仓储项目深度参与新能源汽车产业链各环节A0WWT7±WTHMi三中史：*小件”情年干堆*J资料来源：仲量联行研究部不仅新艳豢汽睾产业发展对产业发展空间由厮家.中长IB来在新增at仓值用埴供座同罐滤少、工向H物流仓储需求结构，更多的砌性新兴产业在龙业用也t入门幡不断提扇的IR况下,需求18步麓K将有成新质生产力的过程中也有类似的需扎81对这一起身，多施政府在场场修出工立布制造聋布口号的同时.也在有m用罐供况下增加了»1话茂性新兴产业生产制造需求的T业用地伏琳鸟在樨高故略性新兴产业增加值在GOP中的比重，迸一步推进密型工业化的高质量发展。这也行轨拗洸仓储用地俣蛤无形中受到了一定程度的压ffic根格图了显不，ifi+任全隹主委胃布的葡流含信用地年新增供应比一直H抵ZFmI9左右，整体保降丝奥，在2023年这一比亚更是苜度吊至Ig以下。各地政府在修迸新型工业化、实现高质发展的过程中,为了标富H业用/使用效拿，加强了工业用能的出让门,并和执彳-怅理力度“部分工业用地上著的汾族的出相用途将受骞F以轻工业为主的制造企叱或满足±地投费产出指标的物流仓住和户，这搭导线满足合理要去无市场化的桁流仓储设施供g量会比目前统计的所有工业用也米沏流仓错用地上看的的星里迪N过吏氢助住废物造仓专用地的伊应右序去仇未来,小清仓储市场伊求关系而渐里回应密瓦在推出新型工业化过再中,郎分他方蚊方除r逐步槌高工业用地出It准入门螳和省理要求,时于待出让及已出让工业用档使用的合规性要求进生卷升.答至M少了物流企储用地件皮基干当地产业导向.工立明地上建设的构流仓岫球口.JW几乎不可能以完整单拄的构次仓博谋自名义办理项自立质手续,Mq能以特定的工业废目名义办冤立项刊机部分戏脚备出让工业士施时汪可陡耍求项目任用费给传统企储租户之晶，必殛ff工业制造业租户先迸场承租C由于雨地政图及条件的H益收*,各雄对工立用泡上黑的新电将渍仓储球目通借会附加一定的投资产出相陆要求,的解收、环保、就业等.件配以包恬扣徐帆约保证金、支付违约金、针对来完成的纳模我道行健冢补足,先至无供收回土雉等茂约责任条款。E7全国24个主要城市年新增供应中物流仓能用地占工业用地的比重数据来一II-.一-；收集整理小结展望2024年，中国经济持续向好，消费市场潜力将进一步释放。政府预计将继续推出更多积极政策，提高居民收入，激发消费潜能。传统电商正在努力转型变革适应消费模式变化，实体零售业通过灵活经营策略推动线下零售市场复苏回暖，服务型消费的潜力也将被挖掘，成为零售消费的重要引擎。线上线下消费潜力释放，为物流市场需求恢复提供有力支持。新兴消费行为模式催生短视频和直播电商、跨境电商等新业态。这些新业态改变电商物流市场，促使传统电商和新兴电商仓储需求呈现差异。短视频和直播平台通过云仓和供应链管理服务支持中小商家，提高销售规模。而全球消费者也在越来越趋向追求性价比，中国跨境电商将依靠中国商品的竞争力继续保持增长。各类经济新业态的持续发展有望支撑更多仓储需求。新旧动能转换中，推进新型工业化、形成新质生产力的过程将呈现百花齐放的趋势。战略性新兴产业如新能源汽车产业正在促进物流仓储需求整合重构。为鼓励战略性新兴产业加速形成新质生产力，多地政府提出“工业立市”口号，加大对战略性新兴产业工业用地供给，带动物流仓储用地供应比重持续下降。中长期来看，物流仓储市场供求关系有望逐渐重回均衡。1.2.2中国物流地产租赁及投资市场力震苏供需平懦将逐步我善帆任蠡瞅竹纨计，式2。年，全国”个主要瘴布合计特堵供应预计将达到刈万，较2023年全年新增网比珏少20%分区库来石，尽管长三角城区在全田新堪供应中贡以超叱，但同比而衣，市场已进入供应下行区，京的地区及华南五市分别的占20"年粒供应量的那8H中，笨南五市自2024任起供应国逐步下总，而京江展地区需警待至R25年后。成濯地区2024安赵基本料为量出场，供需短期内即匕于平临”中长刖兴石，全国24个主要湿节合计既虫伊应将达族收龄，2025年迭一步卜欧至t62万平方米。传统租出需求平卷，礼举需求基本面丁和宏观约济基本I的持续二好，涓费用然复苏，第一方持流、电施及制金业等传蜕年名而求预计将保持邛粒增长态势。尤只是在新咯供应较为集中的市场，由于成本优势的显著提升，包恬生活消掰品工零包类等求在内的传统需求将岐送一步日放，城市产业功能调整的淮进也将为这些市场带来成本开灼中客户的祥求增国，非传统相贽需求借横犷大，增强市场信心另一力而,消费行为俊工匏新一轮&代tj鳏济新共感的羞勃发原将在全球范豆内精煤椎避并形成协同效应CIn代为的新型生产源出模式也厚促使供应储流通及仓储3因大，以新兴卑松平台（月诵式埃电商口台）瓦百制溶业为代义的郭传Wfl费11求将作为市场中不可怎视的新兴力9,市证篇双充的姑树匡广跳期统旦嘿。更多城市空R率有望得到改彩和，项计2024年全国24个主管城市物漪地产市场合计净赢营话还到近90Qj7n方X,同比增长约23%J尽但力般供应期，屈计在Hl求的聋步向好比业主持修棠进应福豉丽B彩岫M烂.及京津函02痔百率转级线下两、出心于善:兑町商的药房”和B与讥，华南五h平均空"*馍：、较低水甲C市成涉地区山埸新城供应处于低也，KliB空率波劭也明显而国从墟市启东超过七成的城市故4年空置辜舄会it彳而XIU1.而5金龙IiE后，络国亲I诉新增而应修博进一步傕伍传更多中长IBliMt的转化毫地，主姿期浓仓储舟场再强力山出画厦面,空置率自圣雄林嵬下府8人依*的区BkIflIA市场综合表现将程步拚升C咱±直，仲*明代计，加星年全国24个主暮城市中篇哥超过三分之一的城布的相金保持正战长e只中.空压力较小的梗心0启仍将引翎租金的企电回升尽短期内供故集中的市:：中“，言'm,":而又而:K,但遍而*,空置好将Ma制”收节.中长的，高标仓储产品的存量俣格在葭定区间消费及生产的基础性仓铺需求退国，而新嵬动力的K断行化和承租甑力的福升，将有就于仓任市埼租金水平保林健康发展V供需两端期上招将，巩囚投费市场信心O中长期n%例者不方政府龙力“T业O市”从而更领向提大更多目向生产型制造叱的T小用地，合蜕化和卡场化的仓储占埼供国将保川匕定。且由于仓体作为消费及工业必不可少的恺应任环节，需求将会驰社会经济发展铸久增长，入住不、去化尚助及租金手势等奥产表4¥小勺必将危好.投资人预期改善，市场常度有早回培，从而谓一步推动物流地产法产的流动住tt!强，形成良1！熔“。物流市场投资迎来深»1机J1./版，受与流相发为二交底及根费流动性胃弱影响，以往特馍受初检费者热点关切能核心区（5的说僧成的资产估值也承后。落看仓储相赁市场表观短阴至中期在H,这类先产必将率先叵H合理也俗。对于部分检费者在育，垃朗受到风冷湛出彩浦的修心资产或将成为切入物洸投资市场的去想用后.冏时，i2b场的开发型喷目矶会也将获海内外资税费名亚4关注Q更加长期主义及均情的为更名结构，也将拉讪物流投贡市场植步迈入新一轮V容，归逃市场港点书及资产洸件明显改再“E三8全国24个主要城市202碑空置率及租金同比变化Jl需城市空着率同比变化相金同比变化城市空M率同比变化租金同比变化上海61个百分点麻坊39个百分点E昆山也4个百分点玷：个百分点©苏州45个百分点日岛61个百分点SI嘉兴48个百分点©深圳2.4个百分点太仓8.8个百分点广州。4个百分点常M5Q个百分点东鼻，1.6个百分点无窗01个百分点佛山，26个百分点航州29个百分点皂州-32.9个百分点南京13个百分点fry成都32个百分点而宁波7,7个百分点®庆40个百分点北京.14个百分点西安23个百分点天津1.6个百分点武汉43个白分点注：向上篇头未示上升或持平，向下箭头*示下0,散提兵/：仲M联行胡究部Wt»02华东物流地产市场多元化需求支撑市场，细分板块持续分化，新增供应将进入回落阶段。中国朝漉地产市场由期抬勇及展2?2.1 华东市场亮点2C23任华东地区物流地产It家呈现篇复苏冬势，加之供年衍增供应均超过70万平方米值得注的是，昆山EMt中BBb大部分市场空事有不同程厦的*7有一在好历了多年的供应短缺后，全年新增供应也达/S3万*,XKH求来总M注多能发虚.央/牵孑砌严Xf.*旧分发*包恬尢锂.后/用强/力行业、制造业尤其墨新髭源6关企业及电IittWUIMaM3年并未有W目H入市2Z£,第三方*流行业仍为畸流培产主款需求来源。2C23三,无怆是头部笫三万秘就服劳下台还是本的快遇快送服务商，在全年各手度仍右程定的整防活动。近期,第三方物流公一左上局、苏州、常娣、太仓、京兴W低心均有较内职地的姐货去现,随着国家对双碳”桢郎匏持馈模进，新爱/相关制法业白长角跑区段和第活砧也较为活跃。例如，在太仓市学，国内X知名新能源汽车制造苕近期租甚广招过5万平方米的面枳O在嘉兴市场，头部光伏仝业行?023任相货了1久；40万平方米的ONfU就电高唱户的需求而Ib虽常部分城市受到其摄入自星库的彩陶，色印么需求保持相对超定，龙口是彩企业望本增效的需求维劭下，其在不同市场之间的流动正在增加。比外，食品、家电等勺统名管消受行业因为展业务、增阅现模霁粽因仍在核心消费笈市犷张，地切相美流e储辗求。2023年，长角的又+段轴市的背保优献1地产市场的新增供应色下历史新高，总计迟£1II，手方来，冏比!三K19新增In应呈现出分化为势，1.海和大苏州地区的新增供应占长三角独区全年疔塔的，H中上海f；1I.'尺缁约100万平方米；太仓和懵热大量新增供应心2023包蛤1.场带来桃忌受上影哨，上局、昆山、常M和太仓的空置聿均出现不同程度的上涨。伯懈注霰的是，由于新增供应集中在城市的部分*市场,因此城市内的小Kf市耳空置率也出比讲一步分化,伊妇上龙的百浦、松汀，林刘的吴江，以及昆山的花桥等。受新增供应较为集E就影单，这些子小场的空Jt率直包短期上升的压力；而在第分新增供应相对有果的子市场,空置率01保持1F埠.受供应哇力不均影附I,相金在不同舌垛或子市场之间的表坟也里现分化态势.在新博供应味力9大的市雄魂子市场，新增及现存项目业主均在相合定价：检为灵活，譬如提供灵活的租助及免租期等优惠。这也为租户寻求塔本增效援伊了为矛条件，例短，只头尔电通在昆山Ifi他恬，除使用自8%外，近期还在京第、太仓一”用T了超过13万方米酸今他向孔诬类以成本后翔为主篓业动力的需求恒使与：海尚边近期供的量较大筑市场在灵活面整租金后，亚来了呱纳拾反抽而在新增供府压力较小的市场或子布场，如无卷、上海陡行、苏加工业区H,租金就依然录得一定程度上的增长图9长三角地区非保税物潦地产市场历史新增供应及JWIIn.（不单方甜注：笈示依值。此图包括仲联行持较跟标的长三角物流地产市场：上与、苏州、昆山、太仓、M叁兴、机州、南京、无钱、宁波e数据来/：佃基联行际究即2.2 华东市场展望HaR方面，长三角格片然深化物湾体系学设，趣H有根捉消费$£域的数患，长丁角地区的七会消费品每售总波效聿。民家发改委它2023年十圆货升长向产业绩秋杷过全国总圣万叫我们勾第三方韧沆和电初等传供应盘初性和我全水平中更温：将持线提升M-角星统不或来小维技友握主导作用伯海提2的是，在一匕设施互联互通水早，住漫长三角智蹲物流体系。5:1,些新增俣应较为集中的子市场，由于业主正采取以价换在恢流圮产的新兴3?求方面，双磁"目，二的1家及Z券相赞策婆，传统酒求格进一打H故，包挹祟自于港方言吸政策有望汨一步赠加新乐心及相矢行业对仓储重活消盘品如震电等e除Ii”外，长二角fM多个城市空向的H夷例如，2023年中，BI身院印震关于选一为于岛端制三Ht有力的政策支持将会推动钝履对于步梅建住质充电旦础设施体系的指导意见,旨在完糊流姐产新兴需求的进一步理加，包括新能源汽车及具否对充电基微田的建迫.毒一少女樽新能源汽主产业发上下游企业等。速些新兴产业的发展为长三角韦加十展.我们城M新能琼汽车及乂上下湖产业用带住受益.市珞提伊/新的凯港.工三角主篓城市朔渔食信市场的需求将讲一步TU:出多，丫化发展就四势.传统兴泊的需求依然具有护讨的潜力.图10长三龟地区非保税物流离标仓项目分布图数据来源：仲量联行研究部，M叩IT在线过2023择的历史W,区三角电X主僵城市4-11下商Iaq1.以中，toX点占据才导增注的大方州地区丽理在丽讦话星看回落。4÷不用内，云州:昆山、tl和太仓将新共计¾B万平方米，lt2023年316万谩米福下也这也掂方业主曜供网同去化现有空宣面织，M而有助宁用堵空置手的洛衽,用比之下，上海和嘉义的花增供应将。持离位，颈计施分家口来】8万平方米和J5万平方米的新炉目竣工入市从土电供应13朝ft,iT要砌流域市的新瑁供应在中长期也将退入回落的阶段。a期内，上海、薛州段：g)gt小长太仓、杭州、宁现1MM租金表现有在供应压力行一况下有所或机而场和金蜜现顼计仍将呈现分化而勇。在中长朋，受益与海员长二角主爱有流域"柄新不如沅人面落阶段，里金在不信城市将2理企慎或不同程度的总长03华北物流地产市场降本增效市场趋势持续扩大，北京外溢需求带动津冀地区物流市场发展。3.1 华北市场亮点在以价帙第略的推动下，电彝、供应钙、生物久药行坊硼沙市场全年相金同比卜降13.5%,珞玲处历年来业主导节第再相需求，2023年华北市甘保锄流市场尾乡水平“以石海本事效市场因关不g,其以价换共乘警的149万平方米净3,达到历史离点分SM成效Jl,大承接北京外海IIr求，全年净喙晌城市案看，北京、天津、麻坊楼流市瓒表现存在较大泉将a】£万平方米，达历史H1.在活朕It求带动下,舁,作为京，黄。市群中的麻正萩旃英花福录'丽建版记M标,丽被关再法W蔽而适的t物速地产市场在2023年承库放蝴，租金同比增长年下降68个百分点至49.6%相土廊坊，同样采取以价率降至为近五年来低水平然IS,>K中责实挨策的天津特用体过大而收败相对有W1.用展企令云而A逅T区，舒丽谷需求医访应为柬以Q能相处h场相金并强大底下露冷吸钠后已去殍亦上，10之分贝部畲品供座企和第三方W企业在育所回升，于年末达到22万平方米左右，同比场长3S京内多点持接布局;在电定的需求支再下，北京物流市场才吸纳仍保持在45万毕方米左右的较高水平，安置率办络持存1。4%的健窜水平图11华北主要非保税物流仓储市场总存及新增供应注：发示JS测值.数里来洋：仲联行亦究郡3.2 华北市场展望M*火（W弁贵来右，由电技、供应S1.利近'1?主导的K北京朔流市场中以成本为导向的廉迁找町外灌需求日未经构枝汁在2024年保持桧定，生粉矢西、电子H技署渐凸显2023隹，由北京向津发地区外溢的掰求达20万新兴京求为堂经歧上加e业外，北京山政府大税校拆违平方以上。它濡求外溢的Q段影峋E郊外匕京业主也行椅。为莘二I折仓，。场犷乘大通机航旧需上据仲为保持咬目依定的入驻水平，啦计将在2024任?g出熨为字联行研究加纨才，20日区南仓窿场地圻违千句以次桁极伊思的租袋搔珀，包制常价续相，琨但均价J房及仓才移的用防震来总计超20万平方米,篌中分布在供成台MR相朋第e情、电府等行4,“力此奏需求转化超期K、转化率S低，但由于星教我大，仍有可硒新租需求格在未来,后期跳煤落地。整体柒看，华d匕物流小场的净豆然量樱it焉在2024任达到135万T方以不过，学石部分相户迁址至料价比更高、存三剪大的津,区域，京津黄婕市群中的茶求流就住珞进一步加强，尹枸力带动眼坊、天法店的确消布场必近发恁，促进以出坊为代袅的，妹口区位及式价比优势的物流节点获得但是，在好济IeK卒奏司第的甘最不，租户对租令的敬济一套增长潜力。SSH,在仓储相赁乃面分拨的KW持伏下降，图12华北三市非保税物流标仓货目分布图2C7方高场仓存Ii20/4j-25*rifWQ数Ig来源：Ua联行明究部,上苧从虐索，加筌塞加一了礼03方式二Iiil漉大量新回应方笑声五位讦特至万子一方米，即当前竽北市场总小扩容约v众多新吸目的入市将迸一步高华应就森版拓毒，为通南市i帝来更多可选你标的，吸引信金入市，进一步促进华北物流市场勃发JR但大JRaHfi大方项目及未来项目的协峭活动也疼冷欲向凸烯椎匕，与存项目形成显善竞争，工与爷北糊流市场整登相金班丛里金咽角由生右，我仆陵12024隹华北糊洗市璃空怖租金就筑没有"百商秀；一分城市来若，浊Hl匕京榻潴市i新靖伏应将有效匹配*MR求;粗金力、向下,并我中长M丽t康发舐曲出血坊、天津则将维候大Ia下mB金，通还以价出i面降退一步激发市场活力,主动写KiE京外溢1求04华南物流地产市场高供应下空置率不升反降，跨境电商去化主导作用明显。4.1华南市场亮点2023全任，危音、Tn八速实源(AliExPfgS)、FkTok发准出便快递去化.假孕任焉除了愿汴，各市空三f率ShB尊Hl内外lt电荷平台给物加速先善全温奥交舄闭较去年阿MB有所下Mb墓本保持储以下低位同时，跨环,并枳林布局全托裳空鲁町康电音单台供应链生境电廊也开始大划廉进军州.2024年1月，该行业几乎击体系中,华南占送至关奏的中心哂璃境电商腐包榄了市场上大面积存空加上段租2。24年新项目,求样旗放和头部企业他同优曲QR资源，昱君稚动了总租费面积近50万平方米，再快谭槿醐息你空，事于至安非痣税自杯佥便可向的快造去化“二:竟中方隆及4一2024任年东市引个传出厂一导、，2023年华南玄市(广州、东莞、佛山胤史临)非保税喇烹市场云狮的2石万平方米冷用蝌I1.£1下历史新趋总管211n年隼南五杳昨保税仓储市场注入昌供应区间，成本控,，班是3E华南仓儡相贸市场的主流里利，有，初业业主采取伊旭灵活的和出策是以保证出粗率。的2023年下半年以来湾境电磋想快抢逋优质大体项目的步伐，显在金发业主的市场信，4全3兴石，华南五市新增供应体量较282任MiO倍至妁300万IP方米，但在人部分收市仓过H?均租金保持平盘迅石，仅个别城市出苦境电亦的活源相货需求的谷劲带动卜，新项目台芯一墟卜行。图13华南五市非保税物流仓储市场总存及空置率走势2R空注：表示陨浦值.华Ul五市三信中有潸含球布才包辂广州、茶t、乐羌、集山SuB州数抠安源：仲S联行即完即中凶物M地产市熠近期趋势及IKM4.2华南市场展望ft双色k发JIGflB的架下，跨康电商成为3HB"苔合反电运工，瓮注定.中国聘境电商不断增加市场份I的受益行业之一近。柒，EjR相绣出台多项政策，就，并用持蟆加大全球布局，依托传统互联网丐移动髭支持鹃境物流和外贸新沙龙的发展.酒虻2072任的十始后财相经合的模式输出中国商品的新一代外贸业态正四五五代期流发展规划、关于巩豆回产匚好匕羽在逢新发展。不少美玻电商企业神馍职极于华南奉春及加力而作工业经济的通知以及2021任的国为院办公护费H与流仓佃国结，洽及明后年犷用t7新用软NC.,厅关于求快发展外於新业玄许模式的“皿管改策.W为"劭主若亨奇仓储市场需求保片乐队”长野供梗W充合各姒政府的产力政策，为博境电商企业提供了良好主障，有效提振设施运茂海和机构整阴者就信，k同时,国商环境O仓储式超小、白描电商等新兴平台也有更成为引舔大众2C24姓，“苦刀斤大三K为求.将仆愎作为蛀济工作的消费总界的增长点，粒动第三方物流仓储和殳需求回青。小点.各以政策更加注更势调有力、联共进、豆化K华西五面202也新皑伊应Kit仍然i£过百万平方米，主即，旃有效推动供霭除舒Q域成铝，舁有*厅拓成涓铝簪复0在产福、东莞和再木.由手透墙电夜生版步伐迅和投资唱互信声的反，号需环.华南消襄市场、直新制造X,于202游四今堂已虻相执洽谈及藩文不少存中者吐等含僦物流上游小行为宿堂空道并巩引发展新就酢、以及2024年肆将落成的新项目，松计华南五市的空置（新优势.从而仅出物沆韦埼有效需求合理增（力将大博改否，未来两年空置率将仅为个。散.图142023年华南四市非保税高标仓指标与跨境电商租赁面积一览注:基于2024任1月联将的市场估息.:”:一，5早取”污支部我戏，2024仔学商会福布怖修体相令将粗步修6。由于华斯第保自场中知期的入甘率及尊合市势或诧度电«»ewi市埼ftU诉求仍H*,IB在社会各>MB>H有力承托.华禹仓催市场l求及黄产现0定性体疝"力TlMtaaw长大jw况下，例触刖>*求有较强0%授责人蹙用长期闻品市场更保持4¾1.t供求捌6期背海走劣ai成立丽一独心区位的或热责产持然受剌投责者热点关切，而点,引翎了祖揖/IMT1fr播发S1.一方耳MW的开震史项目二会获W>WMMt三X是跨境电离支庵#来旺,奴疑痂土主议价能力；另一加均衡及显像的投责窖结构，也将拉纺华阚仓*旭直一而,再服务所藐户的女况百金蟹笈强豆血效贲石埼乐二?容飞禹疏豆府区而痛而即W券势。展早云美，入驻善未观优讦S憾再将持球候后相金塔之瑁工的的血，审压力遵步算放低A型再仔便八履击扬特用金府莞，次36另&苏.图15华南五市非保税物流高标仓项目分布图B有来源：仲联行班克部，MaplT05华西物流地产市场新兴电商及新能源车企仓储需求增长，带动空置率持续下行。5.1 华西市场亮点2C23任西部城市中，西安或邵新由伐应回/,途步讲入存市场，与此同时四大主力期户（传统等包、电商、青迎忆挈f而加）T1.K火并少"需求格H,韦可金市空车步下行，其中成空率至8«»的历史新低。示氏云氏砥堂的租会策收下,仓储去化函工一年录将显着,长，但与我何时明金薮犷尢需求1：新薛汽车、材料制造有仓厂一体化需求增强依同比韭典、长安.塞力斯、吉不笑主科，以及大星动力比池生产技，西即城南新能源制造业上下游企业数至持嫉增长，2023年我，石到一批新能怎相关制造淘的仓厂一体化需求落户高保仓其中CeM致较多，并大力打量新崎汽车产业集了W»H.TRi二十，T庆，离徐仓市埸椅会录得上常汽E都件材翱创造国、长，京东商晶收入增长停滞0而另一方面短视UW平台、低价折扣IF8成为线上葡品等1»B增长的主蕨动五厂布后”十日RH总支,丽函领藕舌，可后1号仓肥西力的勺蛉女合用筋，后者的供而绪及仓圮,则更多由离家自行的，.以形amm化的投立仓储需典因而2023年，石都城市大性气价比.电商新增仓创IlIR求W于版其中“胸R以及宜海商家的云仓企业和第二方构彼企业的相货活动中。出然不及以球芽乐菜鸟瞩目，但其仓库需求仍保持较强增K势头。需求3：实体零儡"消费平曾"，硬折KJC品商店大面积犷仓1CA：；，斤大；1.7"*,'A"7Kr=I1.4商品一方面，去品牌叱、“平r、"¾"和年里将F诙抬乂个业以股中游II在nfM沟阅T装配场“性价土”成为2023年商品消费主旋U1.小石“性价二J堆依求和中间工业品存HMt求；而下游含新能源车企交!»电篇5岁市iTMl升井位次超越阿里巴巴,付中心、It傕中心和售后件存催分提需求则主襄分布于集低优白肄、刚需、下沉市场元家于一身的8麻扣食西南和西北两大Itaf