4张斌-全球化背景下的中国房地产业：发展前景与本土对策.docx

郑州高校升达经贸管理学院学士学位论文球化背景下的中国房地产业：发展前景与本土对策院系名称：国贸系专业班级：国贸07级国本二班学生姓名：张斌学号：2007016243指导老师：岁磊2011年4月论文题目：球化背景下的中国房地产业：发展前景与本土对策学科（专业）：国际经济与贸易申请人：张斌指导老师：岁磊摘要次贷引发的全球金融危机已经不行避开地波及到了中国房地产市场，受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信念、企业融资困难等诸多逆境中。然而伴随着我国经济的快速增长，房地产行业在国民经济中的重要性日益凸显，已经成为了我国的支柱产业，但与此同时，我国房地产价格也上涨迅猛。虽然08年在金融危机的背景下房价有所下降，但09年又有所复苏。房价的波动，已经成为各方关注的焦点，而09年“迪拜危机”的发生，更吸引了人们对我国房地产行业的关注。为尽快消退金融危机带来的不利影响，房地产企业必需刚好调整经营理念，主动实行一切可能的应对措施。房地产市场化的干脆后果就是房地产价格的市场化，人们在支配经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律起先发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。中国房地产业将怎样发展引发了社会各阶层的普遍关注，本文在探讨了住房金融和房地产市场的相关概念后，通过把我国房地产市场发展的历程与美国房地产市场发展的历程进行对比，针对我国住房金融发展时存在的问题，总结出了我国住房金融发展的一些问题，和预防危机发生的一些改革建议，针对性的探讨我国房地产的发展前景和相关对策。关键词：金融危机、中国房地产业、宏观分析、前景、对策Title:UnderthebackgroundofSpheroidizationofrealestateinChinazthedevelopmentforegroundandlocalcountermeasuresSpecialty:InternationaleconomyandtradeApplicantzZhangBinSupervisor:Sui1.eiABSTRACTSubprimetriggerglobalfinancialcrisishasinevitablyaffectedChina,srealestatemarketbymacroeconomicslowdown,influence,realestateenterpriseintoassetdepreciation,commodityhouseturnoversignificantlyatrophy,consumptionexpectationinsufficiency,themarketlacksconfidence,enterprisesfinancingdifficulties,andmanyothertroubles.Howeverwiththerapidgrowthofoureconomy,therealestateindustryinthenationaleconomyincreasinglyprominent,theimportanceofhasalreadybecomeapillarindustryofourcountry,butatthesametime,China'srealestatepricesalsoroserapidly.Althoughinthefinancialcrisisin2008underthebackgroundofhousepriceshavefallen,buttheyhavethe2009recovery.Housepricefluctuations,hasbecomethefocusofallparties,andthe200911dubaicrisis11occurs,themoreattractedpeopleofChineserealestateindustryshut?KEYWORDS:Financialcrisis,realestateinChina,andthemacroanalysis,prospects,countermeasures书目第一章、导论41.1 探讨目的与意义4探讨目的4探讨意义41.2 探讨方法4其次章、全球金融危机背景52.1 2007年金融危机与次贷危机52.2 金融危机和次贷危机成因分析6宏观经济层面缘由6金融体系层面的缘由62.3 次贷危机对我国的启示6第三章、中国房地产业现状及分析73.1 房地产业对中国经济的作用73.2 中国房地产供需冲突分析83.3 中国房地产开发及销售现状分析83.4 中国房地产金融发呈现状8第四章、中国如何应对金融危机94.1 加强金融监管，促进金融市场建设94.2 改进国际贸易不平衡，抑制外资进入房地产业94.3 以需求为导向调整房地产供应结构104.4 实现中国房地产业的可持续发展10第五章、房地产业的创新探讨115.1 从城市发展的角度看问题11结论11鸣谢12参考文献14第一章、导论1.1探讨目的与意义1. 1.1探讨目的步入21世纪后，随着经济全球化和金融一体化的深化，各国经济日益紧密地联系在一起。而金融创新的不断涌现，更使金融风险得以通过衍生产品传递给世界各地、不同市场的机构投资者，并通过杠杆效应不断升级放大，从而引发国际规模的金融危机和经济萧条。2007年3月，美国次贷危机的爆发再一次引起了世人的关注，并于2007年8月升级成为全球金融风暴，对世界各国经济金融的稳定造成严峻冲击。本文旨在深化分析次贷危机形成的缘由，促使我国在经济金融协调发展的进程中关注个人住房抵押贷款、住房抵押贷款证券化和金融监管的发展。1.1.2探讨意义随着我国改革开放的深化、金融自由化和经济全球化的不断发展。作为新兴的市场经济国家，如何相识现代金融风险。特殊是2008年以来，我国部分地区房地产市场价格下跌，个人住房不良贷款率上升，并出现一些“断供”现象，因此，借鉴次贷危机的阅历教训I,稳步推动我国个人住房贷款稳健发展成为重中之重。因此，深化探讨我国住房抵押贷款证券化发展成为至关重要的课题。总之，本文以次贷危机的形成缘由为切入点，对我国个人住房抵押贷款的风险防范、住房抵押贷款证券化的稳健发展和金融监管改革提出政策建议，具有重要的理论和现实意义。1.2探讨方法（一）本文采纳定性分析和定量分析相结合的方法，从宏观经济层面、金融体系层面和社会信用体系层面深化分析了次贷危机的形成缘由。（二）本文运用个案探讨法，即结合建设银行2007年住房抵押贷款证券化发行中存在的问题，提出了相应的对策，以促进我国住房抵押贷款证券化稳步发展。（三）在理顺美国次贷危机的产生与扩散的进程的基础上，概括出此次危机具有重创美国银行业、危机范围遍布全球和危机影响不断恶化的显明特点。（四）结合数据分析了我国个人住房抵押贷款的利率风险和市场风险，并提出要加强对房地产市场及利率走势的预料等措施，以促进个人住房贷款稳健发展。其次章、全球金融危机背景2. 12007年金融危机与次贷危机在了解次贷危机之前，首先要明确次级按揭贷款的概念：美国住房抵押贷款分为三类，即优级（Prime）、次优级（AltA）、次级（Subprime）o目前出问题的就是第三类市场。第一类贷款市场面对信用等级较高、收入稳定牢靠的优质客户，而第三类贷款市场是面对收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高。就住房来说，美国人往往都是以长期按揭的形势来付款。可是失业现象也是特别普遍，从而形成了很多信用等级达不到标准的群体，所以就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。所谓次级按揭贷款，即相对于良好资信条件的按揭贷款而言，贷款人没有或缺乏足够的收入和还款实力。美国政府为了刺激经济，长期保持了宽松的信贷政策，金融系统创新活跃，从而刺激了房地产市场价格上升，资本市场也受之带动，交易活跃、价格大涨。如此一来，次级按揭的还款风险就被很多金融机构忽视。从2006年春季起先，受全球经济影响，美国信贷政策起先从紧，加之房价突然走低，使贷款者还款实力下降，直至无力偿还。同时，银行也增加了很多坏账，即使把抵押的房屋出售，也不能弥补当时的贷款和利息，甚至都不能抵偿本金，这导致了很多银行在次级贷款项目上出现亏损。当这种现象大规模地、集中地发生时，危机起先爆发了。2. 2金融危机和次贷危机成因分析2. 2.1宏观经济层面缘由次贷危机的形成与宏观经济是紧密联系的，在全球流淌性过剩导致美国房地产市场过度膨胀的背景下，美联储的宏观调控利率政策的变动使得次级抵押贷款市场及次级债市场的风险渐渐累积，最终以次贷危机形式显现出来。全球流淌性并不是各个国家流淌性的简洁加总，而是指用于国际贸易、投资和清偿债务的国际货币。从统计上，可以表现为各个国家的外汇储备。美元作为外汇储备、国际交易和投资的重要货币，是全球流淌性的主要代表。衡量全球流淌性过剩的指标主要有：货币供应量与GDP之比；全球外汇储备；全球金融资产。2. 2.2金融体系层面的缘由首先，对次级抵押贷款监管不力。由于美国政府没有制定统一的次级抵押贷款相关法律，使得对次级抵押贷款的监管处于真空状态，从而为次级抵押贷款中的违规操作埋下了隐患。其次，对冲基金监管不全面。随着各国金融自由化的渐渐推动以及金融工具日趋成熟和多样化，对冲基金获得快速发展，日益成为市场中的重要参加者。对冲基金给投资者供应多样化的投资机会的同时，也给金融市场也带来了潜在风险。2. 3次贷危机对我国的启示美国次贷危机形成的缘由之一就是金融机构在不断降低发放次级抵押贷款标准和持续购买次级债的同时忽视了自身风险管理实力的提高，使得金融机构的风险不断累积，最终演化成为一场可怕的灾难。可见，对风险产生的源头加以严格限制才是最有效的抵挡危机发生的方法。尽管目前我国个人住房抵押贷款发展状况较好，但照旧要吸取美国次贷危机的阅历教训，做好风险管理的相关工作。第三章、中国房地产业现状及分析房地产业的开发水平已经普遍从单体项目提高到社区项目，现已起先介入到城市区域开发与新城建设的领域。房地产业目前越来越呈现出产业化的特征，在地区发展中担当着更为重要的角色。目前，房地产业仍主要以价格为竞争手段，但竞争模式也在不断地发生改变，现已渐渐趋向产品竞争，环境竞争及文化与生活方式的竞争阶段，更多地采纳策略性联盟方式进行开发，奉行合作性竞争的规则，更加重视对外部资源的利用，房地产业越来越成为精细化管理行业，房地产运营也更加系统而高效。3.1 房地产业对中国经济的作用国际上的阅历证明，住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高、无技术障碍的产业，并对就业人口和经济增长具有明显的拉动作用。原全国人大常委会副委员长、闻名经济学家成思危2009年一月份在公开发言中表示，房地产对经济的拉动作用最大，它不仅能拉动生产资料和消费资料的需求，还可以拉动服务业的发展。成思危指出，每100元房地产投资，也许可拉动170元其他部门的投资需求；每100元房地产业的消费，也许可拉动120元相关的消费需求；每增加100个房地产业的就业，也许可拉动200个其他部门的就业。对应宏观经济的相对过热，中国的房地产行业所占GDP比例较大，其发展的状态对宏观经济的影响也大。加上相关产业的带动，房地产越来越成了整个经济可能走向过热的动力。因此，若要实现中国宏观经济的软着陆，就必需对中国目前过热的房地产市场进行调控，使房地产市场软着陆。3.2 中国房地产供需冲突分析随着人均可支配收入的不断上升，人民渐渐提高了对居住水平的要求，形成强势的有效需求，为房地产发展供应了良好环境。依据国外的阅历，居民在满意“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求就会明显上升。依据国外资料显示，恩格尔系数与住宅指出存在着肯定的关系：即恩格尔系数为50%55%,其生活水平为温饱型，而此时住宅支出比重一般为I1.2%；恩格尔系数为40%50%,其生活水平为小康型，住宅支出占消费支出比重在12%以上。3.3 中国房地产开发及销售现状分析经验了2006年、2007年持续高速的增长，2008年的房地产市场调整态势明显：房价涨幅渐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者的购房预期发生改变，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，市场交易陷入低迷，开发商资金回笼压力加大，市场在调整中找寻方向。来自国家统计局数据的显示，2008年111月全国房地产市场运行状况整体呈现低迷状态，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%,增幅比110月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%,回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%；全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%。其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5%。全国土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%o3.4 中国房地产金融发呈现状住房改革以来，中心政府不断出台各类政策调整房地产市场，推动了房地产行业的发展，在实质上、整体上还是相对稳定的，但是仍旧存在很多的问题，究其缘由，主要是由于房地产发展的不平衡状况所导致，一方面是区域的不平衡，一方面是结构的不平衡，最终将这种不平衡通过价格体现出来。中国经济发展已经快速走向国际化，房子的价格己经不单单由本地的收入来确定，还要受到国际投资者和国际金融环境的影响。现在涨得最凶的就是上海、北京、深圳以及少数沿海城市，比如青岛、宁波等国际化色调显明的城市。这是由于当地产业大量升级换代，人员大量改变，住房的客户群改变导致房价的上涨，这并不是行业的问题。假如对经济的高速发展和国际化趋势把握不准，价格将会离价值越来越远。第四章、中国如何应对金融危机4.1 加强金融监管，促进金融市场建设为适应我国金融产品和金融创新的发展，应当尽快歼灭新业务中金融监管空白。首先，加快相关立法建设的步伐。其次，依据国际惯例和WTO的规则，对一些不适应经济和金融发展的法律法规的条文进行修订或干脆废止，提高可操作性，切实解决当前金融监管过程中无法可依、有法难依和执法不严的一系列问题。最终，加强信息披露的法规建设，用法规的形式规范金融信息披露的内容、程序、质量标准、责任等，增加金融信息披露的规范性和强制性。为避开金融监管中的重复监管和监管漏洞，监管机构之间应当建立实质性的组织支配，强化金融监管机构之间的协调性，以发挥其监管职能的最大效用。4.2 改进国际贸易不平衡，抑制外资进入房地产业虽然我国的房地产市场起步比较晚，但是随着改革开放，在很大程度上促进了房地产行业的发展。据国家统计局最新发布的报告显示，2006年1月至11月，我国完成房地产开发投资18212.99亿元，同比增长28.1%。因此可以看出我国房地产投资照旧不减，同时由于国家的宏观调控政策，信贷政策等的限制，使得一些房地产企业在运转的过程中出现资金断链，这就在另一方面给外资以各种形式进入我国房地产业供应了机会。而从长远来看，随着居民生活水平的提高、城镇化的发展，我国的房地产行业的需求照旧很大，再加上房价的上升以及房地产行业的发展空间，使得外资更想进入。政府应通过对外资的行业准入、税收调整、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善，在限制其对房地产业的过度投资和投机行为，而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。这既能爱护国境外投资者的投资热忱和利益，又能在肯定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应，从而弱化我国房地产业的外来助力。4.3 以需求为导向调整房地产供应结构从土地的供需状态来看，我国很多地区的土地供需结构不合理状况明显。随着城市化进程加快，城市中心公建用地需求增加，而有限的供应使得环境得不到改善，一时间，城镇住房建设与公建用地冲突加剧，城市中心居住用地供应不足，住房开发建设向郊区发展，在肯定的区域内产生了房地产的开发过于集中。另外，国民经济运行中的“热点”给土地供应带来新的挑战。土地供应作为宏观调控手段对产业调整能够发挥很大作用，但土地调控往往是一种事后调控，土地供应的过紧收缩简洁使经济出现“硬着陆”，破坏性较大。因此，政府应当合理利用土地供应来调整经济，在局部过热地区不是要收紧地根，而是相反的增加供应，并协作以其他的政策手段，通过市场机制平衡供求关系，使房价趋于理性发展。4.4 实现中国房地产业的可持续发展随着经济的不断发展，中国居民对房地产的需求越来越大，随之而来的就是土地资源惊慌，能源短缺，生态环境恶化。在这种状况下，实现房地产业的可持续发展已经成为中国当前的一大任务，以下几点建议应当有助于问题的解决：（1）制定合理的城市规划，实现土地集约利用；（2）实行立体绿化，保证城市生态环境；（3）大力推广节能房地产。对居民运用可再生能源制定经济激励机制，从而使可持续发展的观念深化人心，产生良好的社会效应。第五章、房地产业的创新探讨5.1从城市发展的角度看问题城市发展与房地产业是否协调发展是确定我国城市发展质量、城市化进程速度的关键。我们先从城市发展的角度来看现阶段存在的一些问题。城市发展的动力在于产业结构演进和优化，主导产业与支柱产业的更替是产业演进和优化的重要动因。房地产业虽然带动了第三产业中相关服务产业，但是房地产业与其次产业的关联度低。加之我国房地产业没有实行集约化内涵化的发展模式，没有与新兴产业、有科技创新力的产业对接，把房地产业作为城市的基础产业和支柱产业，不利于城市发展的产业结构演进和优化。城市发展与房地产业的种种问题只是冲突的外在表现形式，将房地产业作为城市的基础产业和支柱产业，这种不适当的产业定位才是问题所在。如何解决这些问题，取决于现阶段条件下对房地产业正确的产业定位，更取决于城市政府部门正确的城市功能定位和合理的城市产业战略选择。要“有所为，有所不为"，政府部门要明确什么时期该发展什么样的支柱产业，要因地制宜发展自己的主导产业、支柱产业。结论在介绍美国次级贷款及其衍生品市场的基础上，理顺美国次贷危机的产生与演化进程，深化分析了次贷危机的形成缘由，并提出对我国的个人住房抵押贷款及其证券化和金融监管的启示。本探讨得出以下结论：房地产业作为国民经济的一个重要行业，其发展呈现周期性波动。自2001年以来，中国房地产业又进入了快速发展期，很多冲突在这一阶段也起先凸显，产生了诸多问题，对国民经济产生了肯定的消极影响。首先，房地产业过快增长使中国经济发展不平衡。其次，房地产业飞速发展也引起其相关行业过快增长，加剧了能源短缺与环境污染。最终，局部房地产泡沫简洁诱发金融危机。作为全球化进程的后来者，中国在融入全球化的过程中，必需确定符合本国实际的战略和对策，加速形成产业竞争力和国家竞争优势的制高点。目前，中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中，出现了工业化、城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面。这种格局对于中国的房地产业发展来说是特别有利的，必将获得巨大的市场机会和发展空间。感谢我的导师岁磊，他在学习、生活和工作上给了我无微不至的关怀与帮助。岁老师严谨的治学看法、崇高的敬业精神和高尚的个人品行使我由衷的敬佩，将激励我在一生的学习和上作中不断奋勉向上。最终，诚心感谢毕业论文评审委员会的各位专家和老师们。参考文献1菲利普科特勒.营销管理(新千年版第十版)M.北京：中国人民高校出版社.2001.2中华人民共和国国家统计局.2008中国统计年鉴M.北京：中国统计出版社.2009.31张洪波，次贷危机对中国房地产市场的影响分析J商场现代化.2008(10)：353354.【4】回建强.世界金融危机从四个方面影响中国房地产，焦点上海房地产网.2009.【5】国家统计局综合司，2008年国民经济总体保持平稳较快发展.中华人民共和国国家统计局网.2009.【6】国家统计局综合司，2007年国民经济总体保持平稳较快发展.中华人民共和国国家统计局网.2008.7国家统计局.中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公报，中华人民共和国国家统计局网.2009.8国家统计局.中华人民共和国2007年国民经济和社会发展统计公报.中华人民共和国国家统计局网.2008.9林毅夫.我国房地产现状房价、泡沫新解N.中国青年报，200412301020042005年房地产业形势分析与预料EB/O1.中国网，20050418