住宅物业服务等级规范编制说明.docx

附件2：住宅物业服务等级规范（征求意见稿）编制说明标准编制小组2024年5月住宅物业服务等级规范（征求意见稿）编制说明一、项目简况（一）标准名称：住宅物业服务等级规范（二）任务来源：2023-H002（三）起草单位：海口市住房和城乡建设局（四）单位地址：海口市秀英区长滨一路8号市第二办公区15栋4楼（五）参与起草单位：海口市物业协会（六）标准起草人表1标准起草人序号姓名单位职务职称任务分工联系方式1刘亮武海口市住房和城乡建设局科长负责提供相关政策文件资料、协调相关单位、提出修改意见等189762685852洪振涛海口市住房和城乡建设局级任员一主科负责提供相关政策文件资料、协调相关单位、提出修改意见等138760428953潘显让海口市住房和城乡建设局副科长负责提供相关政策文件资料、协调相关单位、提出修改意见等135198932334孙雨寒海南法立信律师事务所律师负责项目编制、根据征求意见情况进行修改完善、开展专家技术评审等130050002605甘芳海南法立信律师事务所律师负责项目编制、根据征求意见情况进行修改完善、开展专家技术评审等199433304256曾文君海南法立信律师事务所律师负责项目编制、根据征求意见情况进行修改完善、开展专家技术评审等188895367887梁金华海口市物业协会会长全程参与项目的起草和修改工作，出具专家意见等186089392228戴丹海口市物业协会会作员松口I,全程参与项目的起草和修改工作，出具专家意见等138075867869范灯辉海口市物业协会会作员机匚I,全程参与项目的起草和修改工作，出具专家意见等18976050815二、编制情况(一)编制标准的必要性和意义及背景为深入贯彻落实中华人民共和国民法典中华人民共和国标准化法海南经济特区物业管理条例等相关法律法规，按照中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见、住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知关于全域推进海南自由贸易港城市基层党建工作的实施意见等系列文件关于建立健全物业服务标准、规范物业服务合同行为、促进物业服务质价相符、推进物业服务高质量高发展等相关要求，海口市住房和城乡建设局提出住宅物业服务等级规范地方标准修订工作。制定和实施住宅物业服务等级规范地方标准是新时期加强社区物业服务管理、完善基层社会治理的具体举措。住宅物业服务等级规范实施后，对建立规范的物业服务收费机制，指导物业企业开展标准化服务，倡导物业企业形成“竞价格，比服务”的市场竞争理念，引导企业和业主树立“等价有偿”、“优质优价”、“质价相符”的物业服务消费观念，减少物业服务纠纷，推动物业服务市场健康有序发展有着重要意义。(二)编制过程简介2023年8月2日，收到海口市市场监督管理局关于下达海口市2023年第一批地方标准制订项目计划的通知后，起草单位海口市住房和城乡建设局成立标准编制小组，成员有海口市住房和城乡建设局机关工作人员刘亮武、洪振涛、潘显让，海口市住房和城乡建设局法律顾问孙雨寒、甘芳金名、曾文君律师，海口市物业协会梁金华、戴丹、范灯辉专家。2023年9月至12月，标准编制小组在广泛收集相关文献资料、对海口市不同收费标准的住宅物业服务行业现状进行实地调研、并在充分查阅和借鉴国内各省市住宅物业服务的先进经验和做法的基础上，完成了住宅物业服务等级规范初稿的编制工作。2023年12月22日，标准编制小组组织召集海口宏丹物业管理有限公司、海南物管集团股份有限公司、海南永旺物业管理有限公司、海南嘉逸物业有限公司、海南华星凤翔物业管理有限公司、珠江物业管理有限公司、星悦巢物业管理有限公司、沃尔美物业管理有限公司进行座谈交流，一是深入了解我市不同物业收费标准的小区提供的物业服务的具体内容和管理现状，二是对住宅物业服务等级规范初稿的框架及内容进行逐条研讨、论证。2024年2月2日，标准编制小组组织召开现场征求意见会，邀请标准化行政主管部门人员、海口市物业协会约15家会员单位、各区政府、市发改委、市资规局、市旅文局、市司法局、市生态环境局、市科工信局、市卫健委、市公安局、市民政局、市市场监督管理局、市市政局（市综合行政执法局）、市园林环卫局、市水务局、市应急管理局、市消防救援支队、海口桂林洋经济开发区、海口供电局参会，会议现场各单位对住宅物业服务等级规范初稿进行了充分讨论,并提出修改意见。2024年2月4日，起草单位向各区政府、市发改委、市资规局、市旅文局、市司法局、市生态环境局、市科工信局、市卫健委、市公安局、市民政局、市市场监督管理局、市市政局（市综合行政执法局）、市园林环卫局、市水务局、市应急管理局、市消防救援支队、海口桂林洋经济开发区、海口供电局、海口市物业协会发函书面征求意见。七个行政单位、海口市物业协会和海口市物业协会专家书面提出修改意见，标准编制小组修改完善后形成住宅物业服务等级规范征求意见稿、编制说明。（三）制定标准的原则和依据，与现行法律法规、标准的关系。本标准涉及的内容较多、专业性较强，制定中主要参考的国家标准、地方标准、行业标准及相关法律、法规、规章等为：1.国家标准GB5749-2006生活饮用水卫生标准2 .国家标准GB/T27770-2011病媒生物密度控制水平鼠类3 .国家标准GB/T27771-2011病媒生物密度控制水平蚊虫4.国家标准GB/T27772-2011病媒生物密度控制水平蝇类5.国家标准GB/T27773-2011病媒生物密度控制水平蜚镰6 .行业标准GA1283-2015住宅物业消防安全管理7 .行业标准TSGT5001-2009电梯使用管理与维护保养规则8 .行业标准CJJ27-2005城市环境卫生设施设置标准9 .地方标准DBJ46-038-2016海南省城镇园林绿地养护管理规范10 .地方标准DB510100/T054-2010房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类I1.地方标准SZDB/Z203-2016住宅物业服务内容与质量规范12.地方标准DB5101/T3-2018生活垃圾分类设备设施设置规范13.中华人民共和国民法典14 .最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）15 .物业管理条例16 .特种设备安全监察条例17 .住宅专项维修资金管理办法18 .住宅室内装饰装修管理办法19 .建设部关于印发电梯应急指南的通知（建住房20063号）20 .海南经济特区物业管理条例21 .海南省城镇园林绿化条例22 .海口市城镇园林绿化条例23 .海口市病媒生物预防控制管理办法24 .海口市环卫作业质量考核办法25 .海口市住房和城乡建设局关于印发海口市住宅小区物业服务清单的通知（海住建规字（2023）1号）本标准与上述现行法律法规和相关标准保持一致。（四）主要条款的说明1、关于标准性质本标准是海口市地方标准，根据中华人民共和国标准化法和地方标准管理办法的相关规定属于推荐性标准。26 关于标准术语和定义由于本标准具有较强专业性，为了便于标准内容的准确理解和使用方便，在术语与定义一章中对住宅物业、物业服务人、物业服务、业主、物业使用人、物业服务区域、专项委托服务、共用部位、共用设施设备9个术语和定义进行了解释。上述术语主要参考了相关法律法规结合行业共识进行定义。27 关于标准结构的确定为了便于标准使用者对标准内容的宏观把握，特设置了总则一章,对住宅物业服务等级划分的目的和要求、各等级包含的基本服务内容以及标准使用要求进行了说明。通过对海口市不同档次住宅楼盘物业服务内容调研，经分析归纳,对住宅物业服务中共性的物业服务项目和内容进行了提炼，总结得出综合服务、共用部位和共用设施设备运行和维护养护、装饰装修管理、公共秩序维护、环境卫生维护、绿化养护六项基本内容，其下又可分为若干小项，具体见表1。尽管物业服务等级有差异，但是不管是老旧小区还是高端住宅楼盘，都会涉及到这些基本内容，区别仅在于不同服务等级所涉及服务细项、服务的频次和要求是不同的。表1住宅物业服务内容总体内容分项内容小项内容进一步细分内容住宅物业服务综合服务物业服务场所从业人员规章制度档案管理标识标志业主服务专项委托服务管理共用部位及共用设施设备运行和维修养护综合部分共用部位房屋结构及建筑部件附属构筑物外立面共用设施设备供水设施排水系统供配电系统及照明停车场相关设施消防系统电梯水景游乐设施游泳池装饰装修管理公共秩序维护环境卫生维护生活垃圾的收集、清运物业共用部分清洁和病媒生物预防控制绿化养护4、关于标准等级的确定由于不同消费层次的业主对物业服务具有不同需求，且现实中海口市各住宅楼盘物业服务档次分化突出，因此，借鉴全国各地住宅物业服务标准将各物业服务事项均划分为五级。其中一级为最低等级,五级为最高等级，高一等级高于且包含相应低一等级的要求。一级服务对应上世纪90年代中期以前的老旧小区、基础条件比较差的楼盘,这类楼盘的智能化程度非常低，配套条件非常简单。二级服务相对一级服务，对应的是配置有电梯，有一定智能化设施设备的楼盘或者是原先基础条件不是很好，但是经过改造后，具备一定的基础条件的楼盘。三级服务对应海口市目前大多数住宅楼盘提供的物业服务，代表海口市物业服务中等水平。四级服务对应品牌物业服务企业对硬件条件相对比较好的楼盘提供的更高水平的物业服务。由于海口市目前仅有少数几个高品质楼盘提供的物业服务达到五级，因此五级服务是对海口市物业服务水平提升的引导。（五）标准中如果涉及专利，应有明确的知识产权说明本标准不涉及专利。（六）采用国际标准或国外先进标准的，说明采标程度，以及国内外同类标准水平的对比情况本标准不采用国家标准或国外先进标准。（七）重大分歧意见的处理依据和结果本标准在编写过程中无重大分歧意见产生（八）贯彻标准的要求和措施建议本标准一经发布实施，应加强宣传力度，让社会各界及时了解并知悉标准的使用方式和具体内容，同时应及时对物业服务企业和物业服务人员进行宣贯培训，使本标准能有效贯彻实施。（九）预期效果本标准实施后，对建立规范的物业服务收费机制，指导物业企业开展标准化服务，倡导物业企业形成“竞价格，比服务”的市场竞争理念，引导企业和业主树立“等价有偿”、“优质优价”、“质价相符”的物业服务消费观念，减少物'业服务纠纷，推动物业服务市场健康有序发展有着重要意义。（十）其他应予说明的事项无