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第九章房地产评估方法及其应用【本章特点及考情分析】上版教材新增内容，原属于资产评估科目本章考客观题和综合题，分值一般在1020分左右。【本章框架】第一节房地产评估的原则和程序第二节收益法在房地产评估中的应用第三节市场法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用第五节假设开发法在房地产评估中的应用第六节基准地价修正法在房地产评估中的应用第七节在建工程评估第一节房地产评估的原则和程序一、房地产评估原则原则：（一）（二）（三）在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、评估时点原则、贡献原则等，还应该遵循以下合法原则最有效使用原则替代原则二、房地产评估程序(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)明确评估业务基本事项；（目的、基准日的确定）签订业务约定书；编制评估计划；现场调查与收集评估资料；评定估算；编制和提交评估报告工作底稿归档。第二节收益法在房地产评估中的应用主要内容：1.基本思路和适用范围2.净收益与资本化率3.计算和应用举例一、基本思路及适用范围（一）基本思路1.收益为无限年期房财t价值-要落，货r三个假设前提：(I)净收益每年不变a(净收益=总收益一总费用)(2)资本化率固定r(3)收益为无限年期【资本化率】资本投入到不动产所带来的收益率2.收益为有限年期的房地产价值(1÷Q-12+yP=-x1-1d÷r)(1)净收益每年不变(2)资本化率固定且大于零(3)收益年期有限为n(二)适用范围适用：有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等,不适用：政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。二、净收益与资本化率(一)净收益(以年为单位)1 .含义净收益=总收益一总费用1)实际净收益现状下被估房地产实际取得的净收益。不能直接用于评估。【举例】 收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值； 土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。2)客观净收益正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，应包含对未来收益和风险的合理预期。 必须对存在偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。 客观净收益作为评估的依据。2 .客观总收益以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。(I)以客观收益为基础(2)所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态(3)收益值以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。(4)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。租灼无租约。人山150万元/年5年300万元/年3.客观总费用取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。【例题单选】运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（）。A.管理费用+折旧费+保险费+税金B.管理费用+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.管理费用+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.管理费+维修费+保险费+税金正确答案D答案解析本题考查的是净收益与资本化率。房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。参见教材P457。（二）资本化率1 .资本化率的实质 资本投入到不动产所带来的收益率 是决定评估价值的最关键因素 在一定程度上反映了投资收益率 大小与投资风险的大小成正相关。风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。房地产价值=要叁资本化率r净收益=房地产价值X资本化率2 .求取资本化率的方法（三种方法）（I）净收益与售价比率法投资报酬率舞售价【总结】计算步骤：收集各个交易实例的房地产的净收益和价格资料。计算资本化率=净收益/售价，即投资报酬率。对所有资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。【例题9一1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表91（假设交易价格为无限年期）。表9-1净收益与售价交易实例可比实例净收益（元/年平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（）净收益与售价比率法1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.Xr=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5=7.32%（2）安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率（银行中长期利率）+风险调整值简单易行，对市场要求不高，应用广泛，调整值的确定主观性强。不容易掌握。（3）各种投资收益率排序插入法收集收益率的资料，排序选择。3 .资本化率的种类房地产价值=建筑物价值B+土地价值1.房地产价值净收益J资本化率Ni房地产净收益=土地净收益+建筑物净收益1.×x>BXx81.×+B×r2(1.+B)×r-¾×BE-1.+B-“1.【例题单选题】假定土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,土地价值为1OOO万元,建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（）。A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%正确答案C答案解析本题考查的是净收益与资本化率。（建筑物价值+土地价值）Xr=土地价值X6%+建筑物价值X8%综合资本化率=（1000×6%+5000×8%）/6000=7.67%参见教材P460。三、计算公式及应用举例（一）计算公式1.评估房地合在一起的房地产价值:虏地产价值=房地产净收益综合资本化率房地产净收益=房地产总收益一房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金4 .单独评估土地的价值（1）由土地收益评估土地价值一一适用于空地出租土地价值土地净收益土地净收益=±地总收益一土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金【注意】此处总费用不包括保险费(2)由房地产收益评估土地价值第一种情形：土地价值=房地产价值一建筑物现值式中：建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额又已使用年数年贬值额=(建筑物重置价一残值)/耐用年限=建筑物重置价(1一残值率)/耐用年限第二种情形：土地价值=(房地产净收益一建筑物净收益)/±地资本化率建筑物净收益=建筑物现值X建筑物资本化率5 .单独评估建筑物的价值(I)建筑物价值=房地产价值一土地价值(2)建筑物价值=(房地产纯收益一土地纯收益)/建筑物资本化率(一)应用举例【例9一2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%,预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右。151618152p252525J50【要求】评估该宗土地的收益价值。1234567-3XZ-"""不固定收益囿定-15,161815P=+r+r+(1+10%)+10%)3(l+10%)3(l÷10%)420+T+o%)5+25×1-(1÷10)50510%×(l+10%)-3=216.1万元制攵否按等差级数逑唔，收益年限无限的价值计宜,AA÷B÷2B6个个DAAB."23P=+-+l÷r(l÷r)a(l+r)3(l+r)aAB=一十1rr在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下AP尸-S典TB,收益等比5超帮AA(l÷s)A(l+sfA(l+s)a*1PsI111.123nAA(Us)J(l+s)il÷r1+r(1÷)bA尸-S【例9一3】有一宗房地产，2015年的净收益为50万元，资本化率为5%,若：(1)未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；(2)未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两情况下2015年年初的房地产价值。(1) P=505%+l(5%)2=1400(万元)(2) P=50(5%-l%)=1250(万元)【例9一4】某房地产开发公司于2007年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2009年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2013年该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米,建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价格的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2013年3月的土地使用权价值。土地年净收益=房地产年净收益一建筑物年净收益2007年3月200碎3月50为,土地剩余年限：502=4婢I，匚*4时用年限：5奔2年1.残值率：2%成本：20007Cj土地面积：500»24面枳1.重置价：2500n21.建筑面积：90(2J实际：3万/月X12年租金t同类：50×12×900×<l-10>建筑重量价格=250OX90021 .选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2 .计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50X12X9OOX（1-10%）=486000（元）3 .计算总费用。（I）年管理费=486000X3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500X900X1.5%=33750（元）（3）年税金=20X900=18000（元）（4）年保险费=2500X900X0.2%=4500（元）年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）4 .计算房地产净收益。年房地产净收益=年总收益一年总费用=48600073260=412740（元）5 .计算房屋净收益。计算思路：净收益一房屋的现值一重置价一总贬值额（1）计算年贬值额2。I洋3月）房屋的重置价必须在可使用期即耐用年限48年。（元）评传基湛日土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样,限内全部收回。因此，房地产可使用的年限为502=48年，并且不计算残值。年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（2）计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价一年贬值额X已使用年数=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（房屋收益年期为44年）房屋净收益=房屋现值X（AP,8%,44）=2062500X（AP,8%,44）=170778（元）6.计算土地净收益。土地年净收益=房地产年净收益一房屋年净收益=412740-170778=241962（元）7 .计算土地使用权价值。土地使用权在2013年3月的剩余使用年期为506=44（年）。=241962×(P/A,7%,44)=3280499（元）单价=3280499/500=6561（元/平方米）8 .评估结果本宗土地使用权在2013年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。【小结】关键掌握收益法的计算。梳理题干，确定所求，寻找相应的已知条件。第三节市场法在房地产评估中的应用一、基本思路和适用范围(一)基本思路(一)适用范围只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。而在下列情况下，市场法往往难以适用：1 .没有或在房地产交易发生较少的地区；2 .很少见的或交易实例很少的房地产，如古建筑等;3 .很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4 .风景名胜区土地；5 .图书馆、体育馆、学校用地等。二、操作步骤(一)收集交易资料(二)确定可比交易案例（三）因素修正交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正、容积率修正1.交易情况修正高于市价/低于市价T制除偏差f按正常价C其卖双方不了解行恬,急于脱售、交易主体有特殊关系交JJ情况修王可比实正雷情况指敕r100后的正常钞格一例价格可比实况指数，(工可比实例价格低于正常，小于100可比实例价格高于正常，大于1006 .交易日期修正房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示0利用价格指数进行日期修正的公式如下：评估基准日价格=可比实例价格×价格调整系数评估基推日价格坪估基准日价格指数可比实例价格.可比实例交易时价桐3数评估叁Ia价格-登鬻3鬻蹙地×可比实例价格可比笑傲易时价楮指数【例9-5现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2011年7月。假设2011年1月至2012年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%,2012年7月至2013年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%,则对该可比实例进行交易日期修正后2013年1月的房地产价格为：P=6000×(1+1%)12×(1-0.2%)6=6000×1.127×0.988二6681（元/平方米）7 .房地产状况修正找出由于房地产状况的差别而引起的交易实例房地产与待评估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。8 .容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系，需具体分析。经容积秘正后价格可比实ff三溢【例题9-6】某城市某用途土地容积率修正系数见表9-2。表9-2容积率修正系数表容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数050.6卜.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1,被估宗地规划容积率为1.7,则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格=80OX1.6/1.9=673.7（元/平方米）9 .土地使用年期修正土地：有偿使用，年限的长短影响收益的多少土地使用年期修正系数按下式计算：r(1+，)P-r_n-"T三I(l÷r)(1+r)"DI"?王地使用年期凝系数7-(l÷rt1?11+rKl(if（l÷r）式中：k一将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；I-资本化率；m一被估对象的使用年期；n可比实例的使用年期。【例题9-7若选择的比较案例成交地价为每平方米100O元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8%,则年期修正如下：【解】土地使用年期修正后的地价=100OX(1+：%)=872(元怦方米)1(l+8%)30(四)房地产价值的确定五种修正，五个价格但被评估的价格只能有一个最终可采用统计学方法确定：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法等。三、计算公式及应用举例(一)计算公式是市场法的基本计算公式：P=P'XAXBXC式中：P-被估房地产评估价值；p-可比交易实例价值；A-交易情况修正系数；B-交易日期修正系数；C-房地产状况修正系数。实际评估中的计算公式P-P*×AXBxC=PrX-5-()100()式中字符含义同前，具体内容为：4100正常交易情况指劭()可比实例交易情况指数d()评估基准日价格指数100可比实例交易时价格指数C100待估对象房地产状况指数NC.可比实例房地产状况指数哪个值为100,就以哪个值为基准市场法的计算公式也可以是：P-P*×A×BC=P*i-×-X-_-()100100在上式中，P,A、B含义同前，C为以可比实例的房地产状况为基准即100而确定被估对象房地产状况的修正系数。如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=PXAXBXCX容积率修正系数X土地使用年期修正系数在这里需要说明的是，组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。(二)应用举例【例题9-8】有一待估宗地F需评估，现收集到与待估宗地条件类似(2013年交易)的5宗地,具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A6804月+1%1.3+1%B6104月01.1-1%C7003月+5%1.4-2%D7506月-1%1.6÷2%E7007月01.3+1%F7月01.10上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市2013年的地价指数表为:时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指数100103107110108107112109Ill108109113另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在I1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2013年7月的价值。解：1.建立容积率地价指数表。容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105IlO115120125=100+100×5%(1.5-1)/0.1128=125+100×3%(1.6-1.5)/0.12 .案例修正计算。评估价值=参照物价格X交易日期修正系数X交易情况修正系数X容积率修正系数X土地状况修正系数A.6S0xxxx-620（7t三FH*）361。X把x"×贮X空以75/平方米）11010010599C7。喘X翳吟舞623阮/平方米）D”。嘲噜瑞喘"元/平方米）E.700xl11l101100633（元/平方米）112100IlSWl3 .评估结果（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平方米）第四节成本法在房地产评估中的应用1 .基本思路和适用范围2 .操作步骤 土地评估的成本法操作步骤 新建房地产评估的成本法操作步骤 旧建筑物评估的成本法操作步骤3.应用举例一、基本思路及适用范围（一）基本思路理论基础：重置成本重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。（二）适用范围（掌握）1 .一般适用于无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。2 .成本法在土地评估中应用范围受到一定限制由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。二、操作步骤（一）土地评估的成本法操作步骤成本法的基本公式：土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益1 .计算待开发土地取得费用（I）征收集体土地土地补偿费（农村集体）为耕地被征用前三年平均年产值的610倍，无收益的不用补偿安置补助费一个需要安置的农业人口按该耕地征用前三年平均年产值的46倍计算。但每公顷的安置补偿费最高不超过被征用前三年平均年产值的15倍青苗补偿和地上附着物标准由省、自治区、直辖市制定，给予所有者补偿新菜地开发建设基金征用城郊商品菜地时支付的费用。菜地是指连续3年以上种菜或养鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘土地补偿费和安置补助费不能使安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安装补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。（2）拆迁补偿费标准各地定【例题多选】根据中华人民共和国土地管理法的规定，征地补偿费由（）、新菜地开发建设基金、耕占用税和土地管理费等构成。A.土地补偿费B.房屋拆迁费C.交通补助费D.青苗补偿费E.地面附着物补偿费正确答案ADE答案解析本题考查的是操作步骤。征地补偿费由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿和地上附着物、新菜地开发建设基金、耕占用税和土地管理费等构成。参见教材P475。【例题单选】每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的()倍。A.3B.8C.15D.25正确答案C答案解析本题考查的是操作步骤。土地补偿费为被征土地前3年平均产值的610倍；安置补助费不得超过被征土地前3年平均产值的15倍。特殊情况可以提高，但土地补偿加上安置补助费不得超过土地征用前3年平均产值的30倍。参见教材P475。2 .计算土地开发费 基础设施配套费：三通一平、七通一平 公共事业建设配套费：邮电、学校、公园等 小区开发配套费：同上，根据用地情况合理确定3 .计算投资利息基数：土她取得费利息取得费=时间：开发期+销售期基数：土地开发费总顼均匀投入q非均匀投入，时间？(I)不置自有资全还是借1.rl间：丑发Sa二主+销售期入货全，都要计菖利息(2)利息的计算案用艮利，而不是单利4 .计算投资利润和税费投资利润是投资开发商投资的回报。利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可是开发后土地的地价。税费，取得土地和开发过程中所必须支付的税赋和费用。5 .土地增值收益确定土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。土地增值收益归土地所有者。土地增值收益率通常为10%25%(二)新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+销售税费+正常利润1 .土地取得费用土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取得费用，包含土地取得的手续费及税金2 .开发成本(1)勘察设计和前期工程费；(2)基础设施建设费(煤气、热力、环境卫生等)；(3)房屋建筑安装工程费；(4)公共配套设施建设费(锅炉房、公厕等)；(5)开发过程中的税费及其他间接费用。3 .开发利润4 .管理费用(开办费、管理人员工资)5 .投资利息基数：土地取得费用和开发成本计算利息6.销售税费【例题多选】采用成本法评估新建房地产时，属于开发成本的费用包括。A.勘察设计费B.青苗补偿费C.基础设施建设费D.房屋建筑安装工程费E.前期工程费正确答案ACDE答案解析本题考查的是操作步骤。B属于土地取得费用。参见教材P477。（三）既有建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值=重置成本一年贬值额X已使用年限1 .重置成本应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费。2 .贬值额(1)引起贬值产生的因素物理化学因素社会经济因素(2)贬值额的计算方法直线折旧法(定额法)式中：D一年贬值额；C一建筑物的重新建造成本；S一建筑物的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余价值扣除旧建筑物拆除、清理等处理费用后所剩余的价值；N一建筑物的耐用年限；R-建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：钢筋混凝土结构：60年，0%砖混结构一等：50年，2%砖混结构二等：50年，2%砖木结构一等：40年，6%成木结构二等：40年，4%砖木结构三等：40年，3%简易结构：10年，0%耐用年限=建筑物已使用年限+建筑物尚可使用年限2007年公布的资产评估准则-不动产中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。（否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限孰短来确定）成新折扣法建筑物价值=重置成本X成新率【例题单选】某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，残值率为2%。该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2000年I月的评估值接近（）。A.400万元B.392万元C.402万元D.390万元I1正确答案C答案解析本题考查的是操作步骤。建筑物价值=重置成本一年贬值额X已使用年限500-10×1500×（1一2%）50=402万元。参见教材P479。【例题单选】开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为IO（X）O平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%,银行贷款年利率为6%,则该宗土地开发费利息为（）。A.12.41万元B.13.57万元C.15.73万元D.16.84万元I1正确答案B答案解析本题考查的是操作步骤。100ooX250X40%X（1+6%）,5-l+60%×（1+6%）061=135681.32元。参见教材P479。三、应用举例【例题9-9】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2,该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%,开发商要求的投资回报率为10%,当地土地出让增值收益率为15%,银行贷款年利率为6%,试评估该土地的价值。【开发利润=直接成本利润率×（土地取得费+开发成本）】1500012-667b2.用得费:10万开发费：2亿/Y=20。元/V开发期：2年I-利润：10先第一年：35%第二年：65%通值收益率：15%刑，:6%1 .计算土地取得费。土地取得费=10万元/亩=150（元/平方米）提示：1亩=667平方米2 .计算土地开发费。土地开发费=2（亿元/平方公里）=200（元/平方米）提示：1平方公里=IO6平方米(3)计算投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则土地取得费利息利50X(1+6%)2-l=18.54(元Zltf)土地开发费利息=200X35%X(1+6%),5-l+200×65%×(1+6%)05-l=6.39+3.84=10.23(元itf)(4)计算开发利润。开发利润=(1)+(2)×10%=35(元m')(5)计算土地价值。土地单价=(1)+(2)+(3)+(4)×(1+15%)=(150÷200+18.54+10.23+35)X(1+15%)=475.84(元m')土地总价=475.84X15000=7137600(元)该宗地单价为475.84元11f,总价为7137600元。第五节假设开发法在房地产评估中的应用一、基本思路及适用范围(一)基本思路含义：剩余法、倒算法或预期开发法适用：评估待开发土地价值时该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格(二)适用范围1 .待开发土地的估价。开发完成后的房地产价值一建造费一专业费等2 .将生地开发成熟地的土地估价。熟地价一土地开发费3 .待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。二、操作步骤(一)调查房地产的基本情况(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式（三）预测房地产售价1 .出售的，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。2 .出租的，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。估计以下要点：单位建筑面积月租金或年租金、房地产出租费用水平、房地产还原利率、可出租的净面积。例9-10根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%,总建筑面积500011f,出租率为80%,则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：（300×12×5000×80%）/8%=18000（万元）（四）估算各项成本费用建筑成本费用比较法通过当地同类建筑物当前平均的或般建造费用预算，或建筑工程概预算方法估算专业费用建造费的一定比率建筑设计费、工程概预算费用等确定开发建设工期，估算预付资本信息取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期。利息包括建造费用的利息、土地资本的利息。预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等，即使是自有资金，也要计算年利息税金建成后房地产总价的一定比例营业桎、印花桎、契桎等开发完成后的房地产租售费用房地产总价或租金的一定比例计算建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费、i般以房地产总价或租金的定比例计算【利息的计算】预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算，开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。若有分年度投入数据，则可进一步细化。如建造期两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。开发费、专业费在建设竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。（五）确定开发商的合理利润开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算。计算基数：投资回报利润率：一般为地价、开发费和专业费三项销售利润率：一般为房地产售价（六）估算待估对象价值在运用公式求取待估对象价值时需注意待估对象所对应的时点。【例题单选】某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为（）。A.79.23万元B.80万元C.60万元D.100万元I1正确答案AI1答案解析本题考查的是假设开发法的操作步骤。土地投资利息=500X（1+8%）,-l+1000×l（1+8%）05-i=79.23万元。参见教材P484。计算投资利息利息J基数：土地取得费I时间：开发期+销售期,基数：土地开发费总软开发费今<o不管自背资金还是借入资金，都要计布利虺<2)利息的计算家用复利，而不是单利均匀投入°忖间：开发期一丰+销害期非均匀投入，按时间三、计算公式及应用举例P=A-(B+C+D+E)式中：P待估对象价值；A一开发完成后的房地产价值；B一项目后续开发的开发成本；C一后续开发的投资利息；D一开发商合理利润；E正常税费。地价=预期楼价一建筑安装费用一专业费用一销售费用一利息-税费一利润(一)应用举例【例9-11】有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为200011建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3000元nf,专业费为建安费的10%,建安费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/行，销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。【要求】估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑安装费用-专业费-利息-销售税费-利润(2)计算楼价：容积率=总建筑面积/居住小区用地总面积(P413)楼价=2000×2.5×9000=45000000(元)(3)计算建筑安装费用和专业费：建筑安装费用=3000X2000X2.5=15000000(元)专业费=建筑安装费用X10%=15000000×10%=1500000(元)(4)计算销售费用和税费：销售费用=45000000X2.5%=l125000(元)销售税费=45000000X6.5%=2925000(元)(5)计算利润：利润二(地价+建筑安装费用+专业费)X10%=(地价+16500000)×10%(6)计算利息：利息=地价X(1+6%)2-+(15000000+1500000)×(1+6%)U=0.1236X地价+990000（7）求取地价：地价=楼价-建筑安装费用-专业费-利息-销售税费-利润地价=4500000016500000-1125000-2925000-0.1X地价-1650000-0.1236X地价-990000地价=21810000/1.2236=17824452（元）（8）评估结果：单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=土地单价/容积率=8912÷2.5=3565（元/平方米）第六节基准地价修正法在