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CS地产内参2005/09/27开利财经【开利视点】到年底中央经济工作会议召开后，再讨论房价问题吧【开利地产特稿】北京房市是否走出观望，成为北京媒体和地产界近日热炒的一个话题，不光是开发商忽悠，就连著名学者也去与开发商PKo尽管场面有些滑稽，但对“观望的讨论倒也说明人们焦虑心态。北京房市是否已经走出观望，单凭嘴皮子和网民投票恐怕无法下结论，最有说服力的还是数字。北京市四委局最新的统计数据实际否认了北京楼市已经走出观望的说法。据22日的北京日报报道，北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合发布的北京市1到8月房地产市场运行情况表明，尽管1-8月北京商品房价格上涨了22.7%,但8月份期房价格却下跌了3.4%。统计学常识告诉我们，预测价格走势不仅看同比指标，更要看环比指标。也就是说，预测房价走势不仅要看1-8月的数据，更要看8月与7月相比，7月与6月相比的数字。价格究竟是向高走，还是向低走，环比指标才说明问题。而北京房价的环比指标恰恰显示，北京房价已经出现走跌的迹象。尽管一个月的数据不足以说明房价会一路走跌下去，但该数据已经足以说明，北京房市并没有走出观望。而另外两组数据也说明北京房市依然保持着观望态势。一组数据是，1-8月商品期房预售成交12万套、1473.4万平方米，同比分别下降23.8%和20.2%。另一组数据是，截至8月底，空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7%,增幅比上年同期高30.8个百分点。一方面是期房价格下跌，期房交易量下降，另一方面是空置率同比增长30%。这说明什么，说明消费者不看好后市，依然处于观望状态。那么如何看待1-8月北京房价上涨22.7%?在我看来，1-8月房价上涨具有结构性因素。所谓的结构性因素包括三个方面。其一，高价房的开盘率高于低价房。在这种情况下，表现为低价房销售量不变或增加少，但高价房增加多，在总体价格上就表现为上涨。而高价房的购买者往往又都是投资者，这也符合有部分游资从上海转向北京的说法。因而，北京房价走高带有结构性的投机行为。其二，1-3月价格增长速度高于4-8月增长速度，进入4月北京房价出现走稳趋跌态势。尽管房价1-8月增长了22.7%,但4-8月的房价增速实际已经下降了。以住宅为例，据北京市建委介绍，“4到8月，全市商品住宅期房每平方米平均售价在6805元至7136元之间波动，波幅在340元以内。而1-8月，商品住宅期房买卖价格为6625元/平方米，同比上涨了1027元/平方米，涨幅为18.4%o两个数据对比可以发现，住宅期房前8个月上涨了1027元/平方米，而4-8月实际上涨了340元，1-3月则上涨了687元。这说明一个问题，即北京住宅期房前8个月的涨价主要是在1-3月完成的,而进入4月，即央行提高房贷利率以后，北京房价增长速度开始下降，进入8月，已经出现负增长。这说明，宏观调控影响在4月后开始对市场产生影响，而进入8月才明显生效。其三，开发商“捂盘行为，导致价格结构性上涨。统计数据表明，截至8月底，空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7%,而且增幅比去年同期高了三成。这说明两方面的问题，一方面可能是开发商“捂盘，硬撑着房价。另一方面也可能是消费者不买，导致空房率高升。但无论哪个方面都可以说明，北京房价具有下跌的空间。这个下跌空间可以通过时间来换到。即再过几个月，开发商就无法硬撑下去，而到了银行完成改制，讨债的“黄世仁就会不停地敲开发商的门啦。北京城内关于“走出观望的讨论，其实是开发商挑起的一个噱头，其也从侧面反映出开发商的猴急心态。他急，你就别急。可以说，北京房市并没有走出观望。从4月到8月，买卖双方其实都处于摸不着头脑的“张望阶段，而现在，真正理性的“观望期才刚刚开始。到年底中央经济工作会议召开后，再讨论房价问题吧。高官调研上海楼市【开利地产报道】内地楼市进入关键时期，外界均在关注内地9、10月份的楼市走向。多位高官在近期抵达上海就上海楼市情况进行调研。9月16日建设部副部长刘志峰一行到上海市房地资源局调研。之前，9月15日上海市委巡回检查组到上海市房地资源局听取汇报。而在2005年9月12日，国土资源部副部长鹿心社一行到上海市房地资源局调研。尽管调研频频，但调研过程格外低调，有关调研结果均没有对外披露。在9月90-15日，上海住宅成交均价继续下跌近一成。上海房产之窗网统计数据显示，上海住宅成交均价下跌10.4%,而普通商品住宅（去除动拆迁房及别墅）下跌8.4%,跌破8000元/平方米。全市19个区县中有13个区住宅价格下跌，跌幅最大的是南汇，达42%左右。而房产之窗网统计数据也显示，上周全市住宅类各个环线成交均价全线下跌，其中跌幅最大的为郊环，受配套商品房成交的影响，价格下跌达22.1%。进入楼市营销决战期的9月，上海几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始动用各种不同的营销手段，竞争也愈发激烈。这种竞争明显体现在销售价格上，普通商品住宅（去除动拆迁房及别墅）除普陀、闸北、卢湾、黄浦四区均价上扬外，其余各区的均价均出现回落，其中长宁、静安、浦东、奉贤四区的成交均价下跌均超出10%,楼市大战有愈演愈烈的趋势。而另一方面，消费者信心仍未完全恢复。9月13日，中国人民银行公布的调查结果显示，在“未来3个月内准备买房”的上海居民仅有7.3%,创历史最低。上海金秋楼市重新走高的情况将很难出现【开利地产报道】上海曾经公布要在9月中下旬开盘的所有16个上海新楼盘，目前仅1家已经开始售楼，6个楼盘的工作人员表示将在9月底之前开盘,而其余的9个均表示开盘时间将延迟到10月份，甚至可能继续往后推迟，楼价也尚未确定下来。对此，中房指数研究院（华东）院长陈晟分析，这表示开发商已经从单纯的关心价格调整转变到对市场的理性观察之路。陈晟表示，最近几个月，在房产新政背景下，上海楼市成交量锐减，开发商在第一时间纷纷打出包括承诺补差价、有息退房、变相降低首付等各种本质均为降价的招数，但并没有取得预期效果。在这样的形势下，开发商已经走出了之前的观望阶段，转而对市场进行更深入的观察和研究，动用各种手段来寻求恢复市场的繁荣。“降低价格和提高楼盘品质，是目前开发商最常用的两种方式，后者对于大的品牌企业而言，更加实在也更具有长期价值，而前者则是很大一部分中小开发商在回笼资金的压力下采取的见效最快的方式。降价对于仅开发一期楼盘的开发商而言或许有一定作用，但是如果是长线投资，若只是降价而不在品质上下工夫，必然会引起后遗症。”陈晟认为。经过前段时间连续的政策打压，上海楼市经历了好几个月的低迷，业内人士期盼每年房地产业的“金九银十”终于到来。上月，在上海全市新房销售量有所回升的同时，沪上二手房的成交也出现了复苏的迹象，中原地产提供的数据显示,8月上海市商品住宅成交量达到85.85万平方米，环比上升9%o汉宇地产市场研究数据表明，该公司8月的租赁业务量相对7月上升了15%,买卖成交量比7月上升了25%,部分市中心区域成交量回升十分明显。有分析家乐观预言，今年的九十月份市场将回暖，走出前段时间政策打压的阴霾期。然而，9月已至尾声，上海楼市并没有出现预期的破冰之势。近日有媒体报道称，沪上已有68个楼盘明确降价让利，而2/3依然无法卖动。汉宇地产总经理施宏睿认为，近期市场上的确出现了一定的“回暖”，但这是建立在价格明显下调的基础上的；而市场需求也主要是自住、低价房源；银行在这个期间适时出台了一些新的政策：如一定程度上放松按揭比例和审批难度、固定利率按揭贷款的尝试、老公房按揭贷款条件的放宽等。事实上，这只是一种局部现象，是市场波动中的波峰，而不是整体形势的变化。上海楼市必须回归到一个合理、健康的道路上来，而不仅仅是价格的降低。综合各方面的情况来看，市场部分期望金秋楼市重新走高的情况将很难出现，而与之相对的是，楼市将继续调整。在这样的调整中，开发商、投资者最大的压力仍是资金。【观察】警惕房地产商与购房者关系的恶化【开利地产观察】2005年9月20日第一财经日报刊登一篇题为“啥时买房我做主，开发商别指挥”文章，文中传递了存在于市场中一种房地产开发商与购房者之间的对立与矛盾情绪的信息。稽阅此间媒体的相关报道，人们惊人的发现，在房地产市场，买卖双方怒目相对的现象十分普遍。联系到时下，社会公众普遍地正在谴责中国房地产商们，富豪榜上集中现身而在强税榜上全部退身，房地产业连续3年暴利席上独占鳌头而房价却长期高企不下，开发商的贪婪与购房者的愤懑，两者间的紧张关系有增无减，无论怎样估计似乎也不过份。市场关系本质上就是生产者与购买者之间的买卖交易关系。这种关系的恶化，必然导致供求关系危机，导致交易信任危机，从而最终导致房地产市场的乱局。对此，务必予以警惕。房地产商与购房者关系恶化风生水起中国转轨市场经济以来，房地产的市场化启步是比较早的。一个从相关计划经济过来的国家，建筑产品特别是住宅的商品化是一个崭新的课题。仅就最近10年来看，以住宅为代表的中国建筑业实现了持续的高速发展。全国住宅年平均竣工面积达4.59亿M2,到达2000年底全国人均居住面积已超过去时IOM2,北京市面上10年来竣工住宅面积9687.1万M2,人均居住面积已达到期16.2M2o广州市场信息2000年底全市竣工住宅面积1095万M2,超过欧洲住宅建筑总量。上世纪80年代住房紧缺曾严重困扰着我国大中城市，多少无房户、困难户、危房户呼唤住房。三代同堂、两代同床，几对夫妻同室，屋中又搭屋的尴尬至今让人难忘。住房问题曾是中国城市的一块心病，解决10多亿人口的住房问题，是一个艰巨而又复杂的任务。中国住房问题的现状是，比之改革开放以前，有了重大的本质之变。对此应当予以肯定。眼下存在的问题，我以为是发展中的问题。众所周知，当前在业界，开发商与购房者之间的关系十分不融洽，在一些市场领域，在一些地区，或者某些房地产公司与购房者之间，甚至达到相不信任，尖锐对立的局面。大有仇人相见，分外眼红的局面。造成目前这种局面的原因也十分复杂。但依我的考察，从开发商方面主因有四：第一，是房地产公司本身追求暴利的经营理念使然。暴利在这个行业从目前披露出来的资料看，¼100-700%不等。暴利之下，焉有理性？第二，于是，建筑质量问题，销售策划中的夸大其词问题，贷款与按揭中的虚假问题，以及货不对板问题，等等都一一出现。第三，特别是当房市一路飘红以来，房地产商大多志高气扬，面对购买者的合理诉求往往不予关注与解决。第四，房地产商与地方政府、银行联手形成强势“三剑客”，左右房市，给老百姓造成巨大负面影响。从购买者角度看，其一，不能理性地对待房价的上涨，对房价的低价走势期望过高。其二，对开发商某些可能合理的做法产生误解，甚至在传言中加大了误解的成份。但总的来说，开发商对目前这种买卖双方紧张关系负主要责任。从经济学观点来看，房地产开发商与购房者，作为生产者与消费者，是供给方与需求方的关系。两者是纯粹的买卖关系。双方的买卖，是在价值规律作用下双方认同的价格基础上的平等交易。无论价格高与低，都是自愿的，所谓“一个愿打一个愿挨二无论从逻辑的还是历史的角度看，交易始初，商业关系比较单纯。后来，可能由于购买者发现开发商有欺诈行为，物不及所值，遂抱怨升起，如果此时的物业服务不能跳跟进，对于开发商的情绪会逐渐恶化。这种一个个的案例，通过口耳相传，加之媒体炒作，骤然间人们发现，一个与广大消费群体对立的“奸诈”、“凶恶”、“贪婪”的开发商站在世人面前。对立与仇视何以愈演愈烈房地产商与购房者之间关系，近来人们忧虑地觉察到，它恶化程度在在市场上日益表现为对立与仇视的态势。尽管我们不能整体上这样判断,但在局部市场，在某些地区，在部分开发商与购买者之间人们是强烈感受得到的。如果我们在媒体上进行一番求索，更会印证上述判断。这种买卖双方的对立仇视情绪，往往会因为社会经济环境因素的介入而火上加油，愈演愈烈。这里首先我们要说的是观望者。不错，旁观者清。他们看到了买卖双方的不平等，看到了房价离谱地上涨，特别是看到了房地产商的所作所为，因而逆反地对待房地产商的言与行。旁观者们或者准买房者这些看法，在现实生活中是购房者最容易接受的。因为他们与房地产商没有利益关系，他们与购房者的利益是一致的。其次，政府主管部门或者政府官员的某些表态，比如对打压房价的看法，对预售制的观点，对买卖双方争议的表态，往往被购房者认为是“位偏架”，是明里暗里支持房地产商。有关建设部门已经成为房地产商的“后台”的说法在民间是共识。再次，由于媒体的披露，特别是互联网的全天候地、全方位地传播，使得人们对房地产商的经营行为中的各种法则有了整体而连贯的看法，从而坚定了人们对房地商及其产品的怀疑。最后，其它一些经济现象都在加剧了人们对房地产商的负面看法：一是诸多房地产商都是从“空手套白狼”开始自己的财富聚集历程的；二是中国财富榜上，比例最大，上升最快的富豪，就是房地产商；三是与此形成反差的是，纳税大户却往往不是房地产商们；四是地产资本与权力资本的勾结，致使一批批染指地产的领导干部腐败倒台。市场经济，是一个诚信经济，失去诚信从而充满仇视是不健康的。在这种心态下的交易也令人担忧的。买卖双方应该是一种平等的交易行为。古典经济学有句名言：买卖是天生的平等派。如果买卖双方产生了不信任，进而演化为一种仇视心理，将是市场经济的不幸。以目前可以预见的前景而言，首先，这种仇视心态会使房地产发展方向走偏，也就是说会影响房地产产业发展的正确方向。其次，会加剧贫富之间的对立,会加剧生产者与消费者之间的对立。再次,会使商品交易中的投机行为盛行。那末人们要问，究竟这种仇视与对立的深层或者背后的原因何在？撇开其它因素不说，单就经济因素而言，买卖双方之间对立仇视的种子，是由诚信危机之手亲自埋下的。换句话说，目前房地产商的信用危机是问题的本质所在。不说房地产商面对政府，面对银行，面对合作者的信用危机，单就房地产商对购买者，从已经暴露出的大量事实来看，其诚信就大受质疑。理性，诚信与房地产市场的希望愿景不错，经济学讲理性人，但在现实生活中，每个人都是活生生的，有血有肉的，都富于感性、充满感情。这样，每一宗买卖行为，都可能是富于感性的理性选择行为。也就是说，尽管每个人的每次交易行为，都可能是尽量地理性决策，但又不可避免地受感情因素影响。特别是，在当前购买者有着对房地产商如此大的成见，反过来房地产商有着对购买者那样深的偏见，在这种背景下，房市一定是被干扰的，价格一定是扭曲的。不过，我们也不必太过夸张地看待交易中的感性因素，因为在一定的时间流程中，在一定的市场跨度中，理性的校正作用是根本的。就我接触地的消费人群,确实你时时能够感受人们对建筑产品的不信任。“从南京到北京，买家没有卖家精”。在楼房产品的信息掌握方面，购买者永远是弱势。无论如何，他知道的永远只是全部信息的一部分。几乎每个购房者都有这样的经历，交易结束后最终你总会发现自己又某些方面上当受骗了。在这方面，主要责任在于开发商与管理管控者。企业要取信于消费者，真正将人民币当做企业信誉的选票，就必须尽量多的提供房地产产品信息。这种信息不应当是局部的，是对自己有利的，而必须是全部的，全息的。尽管这很难做到，但却是一个努力的方向。我想，有了企业的这种诚恳善意，消费者终究会买账的、会相信的。更为重要的，政府的经济管理管控职能要起作用，并且要建立健全整套的法律法规,要制订必要的经济政策，迫使企业诚信经商，否则将受到严重惩罚。毫无疑义,弥漫于房地产市场中的对立与仇视心态是有害的。对消费者而言,在这种心态的驱使下的交易，必然会远离理性，必然会做蠢事；对开发商而言,轻视乃至蔑视消费者利益，必然会为此付出更为昂贵的代价;对管理管控者而言,会加大市场管理管控成本，从而加重每个纳税人的负担。不过，面对中国房地产市场，我觉得仍然有些值得我们期待与想象的东西，它大约是我们的希望愿景。比如，广大消费者在一次次的买卖中变得更成熟，变得更理性，应对买卖过程中的突发事件的承受力与应变力也在提高；同样开发商在成长中也学会了遵循市场规则，也逐步与国际规范的原则接轨，也正在接受买卖双赢的新市场规则；政府管理管控层也在学着通过国家经济政策校正企业的走偏行为，保护消费者的合法权益；如此等等。反思房地产业纳税多少之争：好地产商的标准【开利地产观察】一张2004年度中国纳税五百强的榜单再一次将房地产业置于舆论的风口浪尖上。9月12日，国家税务总局相关计划统计司与中国税务杂志社共同发布了2004年度中国纳税百强排行榜，嗅觉敏锐的媒体发现，在这张榜单中，房地产企业没有能够进入前300强。质疑随之而来财富巨人，纳税侏儒”之类的标题频频见于那几日的报端、地产新闻的网页之上。也有地产商坐不住了。任志强撰文洋洋洒洒三千言，条分缕析地列举了六大条房地产企业没有进入300强的原因；潘石屹在9月16日的SOHO小报网网聊中声明，按实际的纳税额，SOHo中国下属的北京红石建外房地产开发公司可以进入“纳税500”强，但是国家税务总局相关计划统计司在统计的时候漏掉了红石建外的企业所得税。真相还是误解公众对于房地产企业没有位列纳税300强的直观反应大多是：这个行业利润这么高，为什么没有对国家税收作出与之相对应的贡献？可见其中的“猫腻”太多。这是事实的本来面目还是舆论的误解？在任志强归结的六条原因中，有一条是“随产品不可移动性而分别纳税”，并以万科为例，指出集团型房地产企业虽然在全国各地投资生产，但在税收上是以该企业在各地注册的相关项目公司分别纳税，最终税收统计分散于产品生产地而无法集中。国家税务总局相关计划与统计司业务处陈处长证实，在统计的时候是遵照各地国税、地税上报的数据，以单个公司为单位汇总的，没有将整个集团下面所有公司纳税的总额进行统计。但这并不是只对于房地产业，榜单上所有的行业都是这样操作的。万科集团提供的2004年度纳税明细中，万科在全国各地的34个主要相关项目公司总纳税额为8.02亿，据万科的了解，全国房地产企业中无出其右者。万科企业XX总经理郁亮表示，上市公司纳税百强和中国纳税500强排名的计算方法，不能完全体现房地产企业实际的纳税情况；另外，产品地域特色浓重、企业规模较小也是制约房地产企业纳税额的两个因素。本次榜单的发布方中国税务杂志社张木生社长则认为，舆论对于房地产业是否纳税“清白”的质疑自然有其现象依据。良性的开发企业肯定存在，但是在纳税上存在问题的同样不少，国家税务总局曾把房地产行业列为去年的专项纳税检查工作重点。中央财经大学税务系副教授黄桦指出，纳税榜单排名这样分布也属于正常，大多数人对我们国家的税制不是非常了解，由此提出质疑是很正常的。排名靠前的石油天然气行业，产业集中，规模巨大。除了主要的增值税、企业所得税之外，另外每开采一个单位的石油或天然气，都要缴纳资源税。对烟草业另特别征收税率较高的消费税。房地产业的税制有其特点。现在多数的房地产相关项目都是分期开发的，时间跨度比较大，很容易造成账面上亏损的假象。比如开发商常常在第一个楼盘接近销售尾声时，不等到结算，就用卖房款去开发第二个楼盘，这样导致成本难以理清，应纳的企业所得税额无法清晰地确定。人们通常以为“税”就是一钉一钾的事，可以一目了然，可以泾渭分明。业内人士透露，这里面的“漏洞很大”，在动态中寻找到让人感觉这个企业一直亏着干的突破点太多了，这就像走过天桥时看到一位弹着吉它的人，你满兜儿是钱,但不掏、掏一毛、一块、还是十块，完全在你自己。张木生社长说，“从网上众多的企业纳税筹划研修班招生火热的状况不难看出，为了实现利润最大化，不少企业把不应花费的力气用在了研究纳税筹划空间、规避纳税上张社长认为，行业的分散、排行榜的计算方法固然是房地产企业在纳税百强榜上鲜有作为的外部因素，但从深层次来看，现行的房地产税收体制是过去在以相关计划经济为主导的时期设置的，其存在的种种弊端为房产商偷逃税款提供了空间。地产商的“情商”置疑的一方捏着“国家税务总局近期对7省市的调查发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%”这样的证据；而房地产界“诸公”则觉得自己“太委屈”。北京大学管理管控案例研究中心主任何志毅教授分析说，中国目前的房地产企业良莠不齐，还没有形成正常的规模，很多开发商的产品“画的比盖的漂亮”，所做的承诺不能完全兑现，使得公众对房地产业积累了很多不满，此次的排行榜恰巧“引爆”了这种情绪。张木生社长讲了这么个小插曲：中国税务杂志社正要将排名公布的时候，光北京就有3家房地产企业拿着国税、地税的证明找上门来。其中一家到今年8月2日止，连补带缴2004年的税款已经达到4.1亿元，另外两家连补带缴也都超过3.5亿。这些企业强烈希望能够改变排行情况，或者由杂志社再发布一篇文章，证明这些企业的实际缴税状况。但是国家税务总局鉴于这些企业的缴税并非是在正常时限内，觉得没有表彰他们的义务。不过从另外一个角度可以看出，地产商们已经感觉到自己的行业所面临的尴尬处境，并且也在努力改善自己的外部环境。问心无愧的企业纷纷拿出数据，以证实自己的“清白”。何志毅教授指出，企业首先应负担起三个层面的社会责任：满足社会对于产品和服务的需求，满足社会就业，依法纳税。在履行了这些责任之后，要考虑为社会弱势群体提供关怀，遵循环保、节约资源的要求，考虑员工的身心健康。对于房地产企业来讲，第一层面的社会责任是，必须生产出符合社会需求的住房。现在地产企业的诚信问题很突出，而舆论的逻辑是，企业对消费者不诚信，那么对于政府的诚信也是有待商榷的。万科企业XX总经理郁亮表示，房地产行业受尊敬程度确实不高。在这个年轻的行业中，目前只有一部分企业采用的是基于品牌的长期经营模式，自律性较强；而有一部分开发商则采用短期的、投机性的经营，甚至相关项目销售完毕公司就不复存在。社会对这类企业失去信任，进而对整个行业产生了不信任。借用选拔员工的一个概念，我们也可以用智商和情商去衡量一个企业。一个成功的、良性的企业，一定既有高智商，也有高情商。企业的高情商，就是不犯一个人所容易犯的各种情绪失控导致的错误。而恰恰在房地产业的快速发展时期,很多地产商对于“情商”的欠缺，越来越把自己引向不受尊敬的方向。何志毅教授说，在房地产业广受谴责的背后，实际上包含着公众对于有诚信度、有社会责任感的地产企业的呼唤。这对于想开“百年老店”的地产商正是一个契机。【要闻报道】建设部官员：房地产调控政策不能松动【开利地产报道】建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾日前透露,今后对房地产业的宏观调控不能松动，要注意稳定政策。她介绍，从前八个月的数据来看,我国房地产业发展总体稳定,政策效应正在显现,朝着预期目标发展，运行呈现五大特点。谢家瑾是在“中国人民大学土地管理管控专业创立20周年暨2005年人大不动产高峰论坛”上做上述表示的。她表示，对房地产业的宏观调控不能松动，今后的重点是落实地方政府的责任，狠抓国务院政策各项措施的落实；切实加大住房结构的调整，增加中低价位、中小户型住房的供应；完善低收入人群的住房保障制度，综合研究经济适用房和廉租房的供应问题；整顿和规范房地产业秩序；加大信息透明度,及时披露土地供应和住房供给信息，以利于市场形成正确预期。她分析，从前八月的数据看，我国房地产业投资增幅继续回落，18月房地产业投资增长22.3%,同比下降6.5个百分点，低于同期城镇固定资产投资5.1个百分点；房地产需求偏大状况有所缓解，40个大中城市中，有19个城市商品住宅预售和成交量同比下降，有些城市的下降速度在20%以上；居民的住房消费结构发生积极变化，大户型高价位住宅比例在下降；商品住宅价格涨幅继续回落；房地产信贷增幅放缓，截至8月底，商业银行房地产开发贷款和个人房贷余额分别增长16.8%和22%,分别比年初下降4.1个和12个百分点。银监会建议抑制境外资金炒作房地产【开利地产报道】中国银监会日前公布的一份报告指出,我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷,而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致,其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。这份名为中国房地产资金来源状况分析报告的报告指出,虽然我国房地产投资资金仍主要是银行贷款,但其所占比重逐年下降,而且已经低于国际一般水平；而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年所占比重逐年增加,成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源,哪里投资和投机性强,哪里的房地产价格波动就大。报告披露,从今年一季度房地产投资资金的构成情况来看,银行贷款占房地产投资资金的比重大约为53%,社会资金占比为35.3%,进入中国房地产市场的境外资金占比约为5%,即国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%。因此,报告建议加快外汇管理管控体制改革,抑制境外资金炒作我国房地产。国家税务总局：房地产税制将有重大调整【开利综合报道】国家税务总局一位不愿意透露姓名的负责人表示，现行房地产税制的确存在不合理的地方，房地产企业所纳税项是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及11个税种，难以逐笔清查。现在国家税务总局已经着手进行这方面的改革，并且会充分考虑开发商提出的意见。这个负责人透露，此次修改房地产税收制度，将针对房地产流通环节税种过多、企业负担过重等问题，重点调节税收税种结构。比如现行房地产税制，既有对内资企业和个人征收的城市税，又有对涉外企业和外籍个人征收的城市房地产税，这两个税种的征税对象均为房产，可以考虑合并。此外，对于一些重复的税费也会进行调整。至于这些新的房地产税收政策何时能够出台，主要合适的内容是什么，该名负责人则表示暂时不便透露。“我们推行的房地产税收改革是全国范围的改革，但针对不同的城市执行力度将有所不同。如北京、上海这类城市，房地产行业发展非常快，很容易出现些问题，加大对这类城市的执行监管力度，是当务之急”,该负责人表示。房地产等行业面临重点检查【开利综合报道】国税总局表示，当前税收领域存在着秩序比较混乱、管理管控相对薄弱的问题，偷、逃、骗税及虚开、倒卖、非法印制发票等违法犯罪活动还较为突出，有的还比较猖獗。规划透露，未来将有的放矢地在税收秩序较为混乱的行业和税收征管相对薄弱的区域开展税收专项检查和专项整治工作；集中力量查处涉税违法犯罪案件特别是影响恶劣、危害严重的大案要案，遏制重大涉税违法犯罪活动的蔓延。每年选择若干个行业在全国范围内开展税收专项检查，着重对大、中型企业和重点税源户进行检查。同时开展对重点地区的税收专项整治。国家税务总局今年决定在全国范围内对钢铁生产企业、水泥生产企业、煤炭生产及销售企业、废旧物资回收企业、农副产品加工企业、摩托车生产及销售企业、房地产企业、实行出口货物“免、抵、退”税生产企业等进行税收专项检查。2005年打击涉税违法犯罪活动的工作重点是：继续严厉打击虚开增值税专用发票和骗取出口退税违法活动，加大查处利用做假账、两套账、账外经营等手法偷逃税案件的工作力度。着重对利用海关完税凭证、废旧物资发票、农副产品收购发票和货物运输发票进行涉税违法犯罪活动的打击和治理。打击非法印制、倒卖假发票，端掉作假窝点，铲除不法团伙，摧毁假发票销售网络。北京地税局“预征”防范预售偷税【开利综合报道】开发商在取得定金和预售款后不及时申报税款仍是税收征管的“老大难二由于房地产大多数是采取“期房滚动开发模式”，当预售形成大规模回款之后，开发商可以将预售款的一部分打入各类代理公司的账户，其科目为“服务费:按照上述手法，房企的经营收入就会减少，所需缴纳的税款自然也就随之降低。有开发商透露，为了遏止房地产企业的这种漏税行为，北京市地税局已经开始了企业所得税预先“计提”的试验，借此来控制开发商的漏税行为。“计提”模式是指在每一年度开始时，按照相应比例,对房地产企业的企业所得税进行“预征”，待楼盘销售形成回款之后，再最终确定应征收的总额。北京市地税局表示，从今年7月开始，地税局开始从立案环节、核查环节、审理环节、执行环节，来查开发商的偷税行为。为了加大对开发商偷税问题的查处，北京市地税部门还将在今年年底实现税务稽查更高层次的局级执法。与此同时，对信誉不好甚至恶劣的企业，不仅加大处罚力度，及时移送公安机关处理，还要对其进行曝光。此外，北京地税局有关人员还透露，目前正在探索建立房地产行业纳税评估模型，开展有针对性的税收征管工作。只要输入房地产开发面积、销售价格、销售率等基本信息，评估模型就能科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。“今年是房地产税收关键一年J【开利综合报道】北京市地方税务局近日发布2005年第2期欠税公告显示，共有40余家欠税单位“榜上有名”，其中4家为房地产企业。从公布名单来看，这些房地产企业多数欠税金额巨大，最多的是北京某大型房地产公司，欠缴税款高达907万元，另3家房地产公司欠税金额也均为几百万元，4家企业欠税总金额达2800多万元，欠缴税种多为营业税。“今年是房地产税收关键一年J国税务总局征收管理管控司司长表示，在房地产信贷收紧，销售疲软带来的资金压力下，房产企业欠税和混水摸鱼的偷、漏税必将大量发生。“国家税务总局已连续三年将房地产行业作为税收专项检查对象，检查中也出现了不少问题。”北京地方税务局局长王纪平说。据其透露，从2003年开始到今年上半年，北京地方税务局已对1103户房地产企业进行纳税检查，发现有问题的房地产企业达到725户，有问题率达到66%,其中千万元以上的案件达到24个。来自北京地方税务局2003年一2005年全市开展房地产业税收检查工作情况通报显示，2003年一2005年上半年共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件，查补税款75845万元，占查补税款总额75%。“房地产业是惟一一个连续三年进行专项检查的行业。而从目前来看，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护也越来越多今年4月中旬在北京召开的首届房地产税收稽查研讨会上，国家税务总局稽查局官员孙海亭发出如此感叹。国务院发展研究中心针对我国目前房地产税收政策进行了专题研究，据国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示,其研究成果中国房地产税收政策研究报告中已明确提出了我国2005年将进行税制改革，并于年中在一些城市进行模拟运行。“这表明中央政府已意识到目前我国房地产税制设置存在需要完善的地方J中原地产华北区域总经理李文杰认为。营业税和企业所得税是偷漏税重灾区【开利综合报道】“在房地产所涉及的12个税种里，营业税和企业所得税是房地产流转税中的主体。这两税涉及环节多，征管难度大，因而成为偷逃税的重灾区。有些时候是偷税漏税，有些则是合理避税，特别是中小企业更容易操作J著名房地产经济学家、北京国际投资发展公司总裁杜猛指出，如营业税按营业额来计算，但目前多数房地产相关项目是在期房阶段下销售，收取定金，最初开具的是收据，并非发票，定金将不会被计入营业收入，而是计入往来账款科目。当预售形成大规模回款之后，如果有代理公司，开发企业可将预售款的一部分打入各类代理公司账户，其科目为“服务费二这样房企经营收入自然就会减少，所需缴纳的税款自然也随之降低。同样在企业所得税方面，主要是通过加大成本行为和转移企业经营收入方式避税。降低企业经营收入，通过人为扩大企业经营成本，由此来拉低企业收入；而转移企业经营利润则是通过其下属的关联公司进行业务来往，将企业经营所得利润转移到关联公司，通过该公司将其经营所得降低，因此目前房地产公司一般都下设多个子公司。房地产征税税种：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。房企经营所缴纳税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、教育费附加等。【地产投资】北京市统计局：民间资本已八成投向房地产【开利地产报道】据市统计局投资处最新统计，1-8月，全市累计完成固定资产投资1435.1亿元，同比增长14%.其中房地产开发投资完成785亿元，增长7%；民间投资中近八成投向房地产开发业。数据显示，上半年全市投资增速始终保持在10%左右，进入下半年，增速有所回升，基本保持在15%左右。其中国有投资、民间投资均有不同程度增长。民间投资的投向仍以房地产开发业为主。数据显示，1-8月，民间投资中房地产开发投资完成604.6亿元，占全市民间投资的比重为79.6%.l-8月，从区域投资的完成情况看，投资增长最快的是功能拓展区（朝阳区、丰台区、石景山区和海淀区），完成投资745亿元，增长20.7%；发展新区（房山区、通州区、顺义区、昌平区和大兴区）完成投资352.3亿元，增长9.3%；核心区（东城区、西城区、崇文区和宣武区）完成投资259.1亿元，增长6.4%；生态涵养区（门头沟区、平谷区、怀柔区、密云县和延庆县）共完成投资78.7亿元，增长4.1%。北京市统计局分析，总体看，全市城乡结构调整并没有发生较大变化，生态涵养区的投资增速慢、比重低，今后将有较大的投资空间。上海摸底闲置土地处置政策即将出台【开利地产报道】上海市房屋土地资源管理管控局的一份调查材料显示，截至2005年6月30日，上海市共有未动工建设二年以上经营性土地1262公顷。上海市房地局指出，上海将出台相关的闲置土地处置办法，使闲置土地处置纳入动态、长效、依法轨道。据悉，上海市房地局刚刚完成了对上海闲置土地清理现状的“摸底”复核。“这次复核，上海市房地局出动了好几个相关部门，组成几个小组到对各区县的闲置土地情况进行了调研。”昨日，上海市房地局有关负责人指出。调查数据显示，截止到今年6月30日，上海市共有未动工建设二年以上经营性土地面积1262公顷，其中中心城区190公顷，郊区1072公顷。上海市房地局有关负责人强调：“近年来加大存量盘活的力度，已经开工或收回调整的地块达298幅,共计2100公顷J处置政策即将出台“目前（处置闲置土地）具体政策的制定已经进入准备阶段J日前，上海市房地局有关负责人强调。据介绍，上海市房地局将进一步对闲置土地的原因进行梳理，将有针对性地采取调整置换、限期动工、收取闲置费、限期复垦和政府收回等措施，抓紧盘活土地。上海市房地局进一步表示，将制订分类指导措施，区县要提出消化闲置土地的办法、因地制宜采取各种方法。如：确属动拆迁、规划调整和土地纠纷等原因造成的，各区县抓紧协调处置，能调整为普通商品房用地的，由区县统筹调整落实;确属资金不到位和开发商主观原因造成的闲置，一年以上要收取土地闲置费,两年以上的将采取政府收回的办法；而确属开发商无力经营的土地，则由政府收回纳入土地储备。海南烂尾楼处置成为难题三年泡沫十年难消除【开利地产报道】城市中的烂尾楼无疑是城市脸上的伤疤，如何处理这些烂尾楼是摆在城市管理管控者面前的一道难题。海南在处理烂尾楼的过程中，采取“购、改、拆”相结合的处置方式分类处置，并大力开发岛外市场，取得了明显效果。这说明，消除“泡沫”用行政手段与市场手段相结合的方法，比单纯用行政手段效率要高得多。到过海南的人往往会对那里林立在繁华街道两旁的烂尾楼印象深刻，同时也会心生疑惑：既然全国的房地产行业那么热，风景如画的海南却为什么会有这么多烂尾楼没人要？规划滞后为积压房地产处置工作留下“后遗症”海口市规划局局长许西茂称，海南的大多数积压房地产都是上世纪90年代初的产物，距今已有10多年的历史，这些工程原有的设计及功能结构与现行市场要求和人居环境要求存在较大的差距，规划滞后的问题成为今天积压房地产处置工作的“后遗症二海口市规划局负责积压房地产处置工作的吴超科长介绍说，一些积压房地产厨房和卫生间狭小，功能结构不符合现行市场需求，小区配套设施也不够完善，对这些积压房地产的处置难度很大。建好的商品房销售不出去，那些类似的烂尾楼就更没有开发商接手了。国家统