zcpg_jy0501.docx

第五章房地产评估【考情分析】本章考客观题和综合题，分值一般在12-28分左右。在考试中应重点关注收益法、市场法和假设开发法。【主要考点】1.收益法（重点）2 .市场法（重点）3 .假设开发法（难点及重点）4 .成本法本章内容第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第三节收益法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用第五节成本法在房地产评估中的应用第六节假设开发法在房地产评估中的应用第七节基准地价修正法在房地产评估中的应用第八节路线价法在房地产评估中的应用第九节在建工程评估第一节房地产评估概述一、土地的特性二、土地使用权（掌握）三、房地产的特性四、房地产评估的原则（掌握）一、土地的特性（一）土地的供给1 .自然供给（1）含义：供给人类可利用的土地数量。（2）自然供给土地的5个条件。2 .经济供给（1）含义在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。（2）特点土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给会受人类社会活动的影响。（一）土地的特性（掌握）1.土地的自然特性（05年多选）(1) 土地位置的固定性土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。(2) 土地资源的不可再生性(3) 土地效用的永续性只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。(4) 土地质量的差异性土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。2. 土地的经济特性(1) 土地经济供给的稀缺性土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。(2) 土地产权的可垄断性土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。(3) 土地效益的级差性土地质量的差异性一不同区位土地的生产力不同f经济效益上具有级差性。(4) 土地利用的多方向性一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。二、土地使用权(一)土地所有权的归属1 .城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。2 .国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。(二)土地使用权出让(土地使用权首次交易)1. 土地使用权出让含义指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2. 土地使用权出让金相关规定国有土地使用权可以采用协议、招标、拍卖、挂牌方式。土地使用权出让合同约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予拆迁补偿，并退还相应的出让金。3. 国务院确定的土地使用权出让最高年限(掌握)(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。4. 土地使用权出让到期续期的相关规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。非建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。（三）土地使用权二次交易1. 土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。2. 土地使用权出租指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时,土地使用权不得出租。3. 土地使用权抵押其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。三、房地产的特性房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2 .供求区域性。3 .使用长期性。4 .大量投资性。5 .保值与增值性6 .投资风险性7 .难以变现性8 .政策限制性四、房地产评估的原则（掌握）在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则（一）合法原则（二）最有效使用原则第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类二、房地产价格的特征三、房地产价格的影响因素一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。（二）价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格1 .市场交易价格房地产在市场交易中实际成交的价格。2 .评估价格房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布.（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格1 .土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等（第七节讲解）2 .建筑物价格指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。3 .房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格。（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等（掌握）房地产总价格：指一宗房地产的整体价格房地产单位价格有三种情况：单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格。楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。土地单价2单位土地面积土地价格=>100万亦X2万元=>土地总价IJlI单位价格单位建筑面积建筑物价格400万亦建筑物单位建筑面积房地产价格单位建筑面积土地价格楼面地价JQ400万布楼面容积率容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率建筑总面积土地总面积土地利用程度容积率=楼面地价二8楼面地价=土地总价格建筑总面积土地单价容积率【例1.单选题】（2009年度考题）某宗土地，单价为8OOo元/平方米，规划容积率为5,±地资本化率为10%,则其楼面地价为（）元/平方米。A.1600B.8000C.40000D.80000。答疑编号6150050101正确答案A（五）其他价格类型公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。二、房地产价格的特征1 .房地产价格是权益价格；2 .房地产价格与用途相关；3 .房地产价格具有个别性；4 .房地产价格具有可比性。三、房地产价格的影响因素（掌握）影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。（一）一般因素主要包括经济因素（3）社会因素（5）行政因素（5）和心理因素等。（一）区域因素（06年单选）1 .商服繁华因素这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2 .道路通达因素这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。3 .交通便捷因素这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高,房地产价格水平也较高。4 .城市设施状况因素（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施*（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5 .环境状况因素（三）个别因素1.土地的个别因素(1)区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置O区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。(2)面积因素、宽度因素、深度因索。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。(3)形状因素。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。(5)容积率因素。容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。(6)用途因素。一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。【例2.单选题】(2009年度考题)一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而居住用地商业用地工业用地居住用地言，地价递减的顺序为()A.商业用地、工业用地、B.居住用地、工业用地、C.商业用地、居住用地、D.工业用地、商业用地、B答疑编号6150050201正确答案C2.建筑物的个别因素。(1)(2)(3)(4)(5)面积、结构、材料等。设计、设备等是否良好。施工质量。法律限制。建筑物是否与周围环境相协调。第三节收益法在房地产评估中的应用一、适用范围二、基本思路三、净收益(重难点)四、资本化率(重难点)五、计算公式(重难点)一、适用范围适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等,不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。二、基本思路(一)收益为无限年期的房地产价值计算公式为：房地产价格=纯净益/资本化率(5-1)这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)净收益每年不变；(2)资本化率固定；(3)收益为无限年期。【提示】参见教材48页的公式2-14,二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。(二)收益为有限年期的房地产价值计算公式为：P=Ar×1-1/(l+r)n这是经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：(1)净收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。【提示】参见教材48页的公式2T5,二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式（三）以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。三、净收益(一)净收益的含义1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。2 .在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。(1)实际净收益指在现状下被估房地产实际取得的净收益。例如：i .当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；ii .当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；iii .收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；iv .土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。(2)客观净收益含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。只有客观净收益才能作为评估的依据。3 .净收益的计算公式净收益=客观总收益-客观总费用(二)客观总收益(接近于会计中收入的概念)1 .含义总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。2 .确定客观总收益时候要注意以下问题(1)求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。(2)在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。(3)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。租约无租约A(V20租约150万元/年客观300万元/年O基准日5年150万/年亏U违约年补偿80万Q可考虑违约220万U300-803 .在确定收益值时，可以按照以下思路进行(1)需以类似房地产的收益作比较；(2)需对市场走势作准确的预测；(3)必须考虑收益的风险性和可实现性。【例3.计算分析题】(08年度考试题)被评估房地产A是一幢100o平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%o【要求】评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。商业用房100omZ土地权取得：04.5.31+40年丁06.5完工06.504.5.31125年2011.5基准日08.55年租金：市价：150<150×1.01-Vrl年150×l.Ol2150Xl1.01：|-一11071.jh2120130140U违约金5万5年15033年r=10%答疑编号6150050202I1正确答案有租约=31.收益年限：40-2-2=36年（无租约=33年2.是否违约：若违约，各年收益2009:150X(1+1%)-130×1000=215002010:150X1.012140X1000=130152011:150X1.013-150X1000=4545.1521500×l.,+13015×l.2÷4545.15×1.3=34100小于违约金5万，所以不能够违约。130140KO150×1.0P01234Y,36ki=v=i'150×1.0153+150×l.OlSX（P/A,10%,33）×1.1-3.U.1457708.01递延年金（二次折现）|（三）客观总费用（接近于财务管理中付现费用的概念）1.定义总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。2 .总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。3 .房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。【例4.单选题】（2011年考题）运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（）.A.管理费用+折旧费+保险费+税金B.管理费用+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.管理费用+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.管理费+维修费+保险费+税金。答疑编号6150050203正确答案D答案解析J不能够包含折旧费四、资本化率（一）资本化率（又称为还原利率）的实质1 .资本化率在一定程度上反应了投资收益率。2 .资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系3 .投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。【提示】这里实质上和教材第二章46页的内容一致，请大家对比学习。（二）求取资本化率的方法1 .净收益与售价比率法（这个方法本质上和136的例题方法接近）本质<=）折现率收益（利润）I理詈I>投资报酬率/1I11投资成本UrA投资回收系数（1）收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。（2）计算各个交易实例的净收益与售价比率法（这实质上就是投资收益率），视作资本化率。（3）对所有实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。【教材例题57】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期）。答疑编号6150050204正确答案表5-1净收益与售价交易实例可比实例净收益（元/年平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（%）净收益与售价比率法1418.959007.1匚450.060007.53393.357006.9-1459.963007.35507.065007.S对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为:r=(7.l%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%与【例题4-16】的比较eg5-lP136净收益r交易价格°收益无限年eg4-l6r=售价(P)=年收入（八）a。年金现值倒数AP=A'(PA,r,n)=A,卫鱼一收益年.2 .安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+风险调整值3 .各种投资收益率排序插入法（三）资本化率的种类资本化率_,投资报酬率-建筑物r建筑物资本化率房地产I1±地一r1土地资本化率综合资本化率(1.+B)周的但营罩州闫1.K¾统循卧B房地产净收益=±地净收益+建筑物净收益(1.+B)×r1.×r1B×21j>(1.+B)×r-1.×r1+B×r2(1.+B)r=1.×r1+B×r21.+B=1.+BIk1.×r+B×r1、>r=1.(53)1.+B(1.+B)×-2×B(5-4)=>r2=?五、计算公式（一）评估房地合在一起的房地产价值（5-5）（=>P（2-14）房地产价值=净房地产纯收益（二）单独评估土地的价值1 .由土地收益评估土地价值一一适用于空地出租（5-6）>P骁（2-14）土地净收益土地仇值土地资本化率2 .由房地产收益评估土地价值房地产价值（1.+B）=土地价值1.+建筑物价值B>1.=房地产价值-IEJ>U成本法建筑物现值（5-7）方法一（建筑物价值扣除法）重置价一年贬值X已用年限（1）耐用年限<土地使用权尚余年限在重置成本-残值年贬值=ffi4fflRB耐用年限（从房地产投入使用开始）对住宅用地，可自动续期，使用耐用年限不用判断就艮谁长对非住宅用地，可续期得，也使用耐用年限（2）耐用年限土地使用权尚余年限年贬值二看情况建筑物重置成本田葡土地使用权尚余年限申请续期或未批准非建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。若得批准=上一个公式方法二（建筑物收益扣除法）土地纯收益I/、lM房地产纯收益-建筑物纯收益土地价值=-J土地的资本化率丁丁建筑物现值XJ（三）单独评估建筑物的价值1 .建筑物价值=房地产价值-土地价值（5-9）2 .建筑物价值=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率（5-10）【公式的重要说明】5-55-65-85-10n为无限改为有限八一一3公式5-2求解U-P42-15房地产的总费用不包括折旧费。六、应用举例【教材例题5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%,预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右。【要求】评估该宗土地的收益价值。J答疑编号6150050301正确答案161618152C)252525IllllI_1_I0123456750不固定收益固定5+16+18+15+20Q+1通0Q+1畸(l+i>(1+1W'(l÷100o)5+,xx+w=216.1万元【教材例题5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%,若：(1)未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；(2)未来各年的净收益将在上一年的基础上增长l%0【要求】分别评估两情况下2006年初的房地产价值。答疑编号6150050302正确答案(1) P=505%+l(5%)2=1400(万元)(2) P=50/(5%-l%)=1250(万元)【教材例题5-4某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。【要求】根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。2002年3月2004年3月50年,土地剩余年限：50-2=薛Au耐用年限：55年成本：2000元/m2重置价：2500r土地面积：500jii面积,建筑面积：90OmZ实际：3万/月租金1.同类：50×900×(1-10%)73260客观总费用1.管理费维修费税金土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回1答疑编号6150050303正确答案Il1 .选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2 .计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50X12X9OoX(1-10%)=486000(元)3 .计算总费用。(1)年管理费=486000X3.5%=17010(元)(2)年维修费=2500×900×l.5%=33750(元)(3)年税金=20X900=18000(元)(4)年保险费=2500X900X0.2%=4500(元)年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=17010+33750+18000÷4500=73260(元)剩余年限2002年3月2004年3月(48年)50年|7年|57年2年1残值率：2%投入使用II房地产无偿收回I4 .计算房地产净收益。年房地产净收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）5 .计算房屋净收益。（1）计算年贬值额年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回.因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500X900）/48=46875（元）（2）计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年贬值额X己使用年数=2500X900-46875X4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（房屋收益年期为44年）房屋净收益=房屋现值2062500/P/A,8%,44=170778（元）fflPl675-8一建筑物净收益-5建筑物现值XrZJ=7%2=8%如果收益无限年限房屋现值二房屋重置价-年贬值额X已使用年数48年后，房地产国家无偿收回一不考点残值土地剩余年限48耐用年限55年年贬值额=重置价值-残值土地剩余年限=46875元置价值一年贬值X已用年限房屋现值二2062500亓44=50-2-4（2008年3月）评估基准日房屋收益期土地剩余年限（从08年算）5024=44年设房屋年纯收益:房屋现值：20625006 .计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-170778=241962（元）7 .计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。=241962×（P/A,7%,44）=3280499（元）单价=3280499/500=6561（元/平方米）8 .评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。1-(1÷8%)-448%A×(P/A,8%,44)=2062500%有限44年Pll(5-2)(5-1)不同无限年限A=20625。X8%1-(1+8%)-44口170778土地价值=土地年收益X(PA,r1,44)匚有限收益一U0房地产纯收益-建筑纯收益77与58关系口无限收益第四节市场法在房地产评估中的应用一、适用范围二、基本思路三、计算公式四、操作步骤(重难点)一、适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：1 .没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2 .某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3 .很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4 .风景名胜区土地；5 .图书馆、体育馆、学校用地等。二、基本思路市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。三、计算公式P=p,X交易情况修正系数AX交易日期修正系数BX房地产状况因素修正系数CX容积率修正系数X土地年期修正系数(5-14)【注意】组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。四、操作步骤(一)收集交易资料(二)可比交易案例确定（三）因素修正1.交易情况修正（1）需要修正的情形有特殊利害关系的经济主体间的交易；交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。特殊的交易方式。如拍卖、招标等。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。正常交易价指数被估价值_100参照物成交价一可比实例情况指数100×(l±x%)(5-15)价格偏低-x%价格偏高+x%注意：这和教材40页的交易情况修正是一样的。2 .交易日期修正房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行日期修正的公式如下:评估基港日价格评估基准日价格指数可比实例价格"可比实例交易时价格指数（A.提示：书上例题【55】，说每月上涨1%,实质上指的是每月环比价格变动指数交易日期修正还是看前面讲过的物价指数法的有关内容（教材36页）关注教材40页交易日期修正的说法，物价变化”平均每月上涨1%”3 .容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。被估价值=待估宗地容积率修正系数可比实例价格一可比实例容积率修正系数=容积率修正?容积率修正系数（5-17）容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比【教材例题5-6某城市某用途土地容积率修正系数见表5-20表5-2容积率修正系数表如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1,被估宗地规划容积率为1.7,则待估宗地容积率修正计算如下:。答疑编号6150050401正确答案被估价值待估宗地容积率修正系数可比实例价格可比实例容积率修正系数=容积率修正4.土地使用年期修正。被估土地价值一被估纯收益X(Pr,m)可比实例成交价一可比实例纯收益义(PAjr,n)相等(bl+r)-=(PAr,m)=IT".-*(5_18)(PJAmn)NeiP71-(1+r)f【教材例题57若选择的比较案例成交地价为每平方米100O元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8%,则年期修正如下：J答疑编号6150050402正确答案土地使用年期修正后的地价1I(X)OX"：%)=872阮/平方米)1j7-÷8%)305.房地产状况因素修正被估房地产价值可比实例价值U相对待估宗地调整法2：Ps表2-2100100(l±x%)/可比实例状态好100(1+x%)可比实例状态差100(1-X%)法3：F”表4-18五、应用举例【教材例题58】有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地，具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A6804月I1%1.3+1%B6104月01.1-1%C7003月+5%1.4-2%I)6803月01.0-1%E7506月-1%1.6+2%F70()7月O1.3+1%G7月01.10上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市2007年的地价指数表为:时间1月2月3月4月5月6月7月X月9月10月11月12月指数100103107110108107112109Ill108109113另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2007年7月的价值。答疑编号6150050402正确答案1容积率11.11.21.31.41.51.