村土地产权流转及产权市场状况调研.docx

村土地产权流转及产权市场状况调研村土地产权流转及产权市场状况调研为了更好地了解和掌握农村土地流转情况，及时发现和解决存在的问题，促进农村土地流转健康有序规范进行，达到增加农民收入的目的.近期，我们组织人员对全乡各村土地流转情况进行了调查.一、基本情况我乡共有耕地122870亩，其中，农民家庭承包的耕地93506亩.截止2014年5月，我乡共有2349户农民流转出耕地面积41600亩.二、土地流转的主要特点目前，我乡农村土地流转的主要特点是.1、流转形式单一，只有有转包流转形式.2、经营范围单一.土地流转经营范围以种植粮食为主.3、经营主体单一，只有农户.4、流转效益明显提升.通过土地使用权的流转，涌现了大量的农业种植大户，增强了我乡农业经营主体的市场竞争力，而且使全乡的土地的规模化发展水平有了显著的提高,农业产业结构日趋优化.同时，土地的流转使大量的农村劳动力从农业生产中转移出来，及时地补充了全县工业及三产对劳动力的需求，农村现代化的进程明显加快.2014年我乡成立了农村土地流转服务中心，无偿为当地农村的土地流转提供政策指导、业务咨询、协调服务和监督管理,以进一步完善全乡农村土地流转市场，努力实现农村土地流转市场化.三、制定了土地流转帮扶办法.1、成立土地流转服务中心，对流转双方提供统一合同范本，组织供需双方谈判，指导签订流转合同等工作，为供需双方搭建流转桥梁；2、承担土地流转业务指导，为流转双方提供服务和法1律、法规及政策咨询，对发生的土地流转纠纷进行调解处理或向上级部门申请仲裁等协调服务；3、对发生土地流转以后进行设施农业建设的，优先享受各项设施农业扶持政策；4、对流转转出土地的农民，优先享受镇、村两级再就业培训，并优先安排就业，对创办二、三产经济实体的，协调信贷资金扶持；四、土地流转存在的主要问题（一）土地流转行为不规范.农户之间的土地流转，多通过私下口头协议，将土地流转给邻居或亲属，没有签订合同，导致承包费兑现难而引发纠纷,难以解决.目前我乡存在着这种农户间口头约定流转土地的现象.（二）对土地流转各项法律制度的宣传还不到位.有一部分老百姓旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难，在外出务工、经商的农民中，有的对土地眷恋还很深，宁愿造成土地荒芜也舍不得将土地流转出去.（三）耕地规模经营面积小，农业资源配置效率不高.由于责任制初期，大多数地方承包土地是按照高、中、低产田分类平均发包给农户的，导致面积不大块地多，难以成片，不利整治耕作，制约了种植业结构调整，也影响了规模经营农户的收入.（四）部分村干部对农村土地流转工作的重要性认识不足,重视不够，认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，对之采取听之任之的态度，疏于管理.五、几点建议.（一）提高认识，加大宣传.土地流转是农村产业结构调整的重要内容，是实现规模农业、效益农业、推动农业产业化经营的前提和基础.建立正常的农村土地次序不仅有利于农村社会的稳定，而且影响到农业产业化进程，要大力宣传、以及中央精神以及相关的政策、法规，教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法.（二）培训土地流转工作人员.由于开展土地流转工作的工作人员，对土地流转认识还不够，对各方面政策了解还不够透彻，也会导致土地流转工作难进行，所以建议对涉及土地流转的工作人员进行培训，使土地流转工作能够顺利进行.（三）要认真解决土地纠纷.土地纠纷是农民土地流转后的遗留问题，如果解决不到位，势必影响农民的积极性，从而影响整个土地流转工作.（四）规范土地流转行为.土地流转工作人员需指导农户之间签定的合同，签定之后，需严格审核，以减少和避免土地流转纠纷.（五）建立建全失地农民的培训机制，提高失地农民的技术水平和生存本领.从调研可以看出，许多失地农民外出务工仍然是停留在原始的出卖劳动力的水平上，因此提高他们的劳动技能迫在眉睫，政府要加强对这部分人员劳动技能培训工作，让他们真正从农民中分离出来，从事第二或第三产业，让他们失地后能走出去、站得稳、能增收，能致富.这对促进二、三产业的快速发展都具有较大的现实意义.村土地产权流转及产权市场状况调研XX位于xxxxxxx,总户数有1417户,5661人,每年村财收入约25万元.该村共有耕地20xx亩，家庭承包地2612亩，村集体土地830亩，浅海滩涂近3000亩，有2150座农村住宅.20xx年，全村年产值达到3845.6万元，农民人均6893元.近年来，该村从事农业生产的劳动力由于种种原因急剧下降，导致大量农田处于抛荒状态.当地政府和村两委针对实际，整合土地资源，大力推动土地流转，建设现代农业示范园区，有力促进了农民增收.XXXXX的土地流转是XXXXXX市农村产权流转的突出代表，具有典型的代表性，主要体现在以下几方面：一、产权登记与确认(1)在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋办理了房产证,都没办理宅基地使用权证.其不办理登记的原因有上级每年只有审批2户的指标，村里有个300座居住房的小区，也只分配了20户的办证指标，这远远不能满足群众的建房需要.办证手续烦琐.要经过的程序有：村委一一土地局-镇政府规划局环保局建设局要上交的费用有：土地保偿费、基础设施配套费、房产税.(2)在酒店村有2612亩家庭承包地，1417多户农民全部都有办理承包地使用权证，其中转包2450亩，其余162亩土地由30户农户自己使用.转包的.土地已全部签定了合同，确立了债权关系.二、农村房产与宅基地流转当前的农村房产、宅基地都是以转让为主，其市场需求量巨大，就酒店村而言，其市场需求约为200亩土地.虽然法律法规、政府文件规定，宅基地、房产不可私下买卖,在买卖时要交纳20%的契税.但实际上，农民全在私下买卖，这种情况已经持续了很长一段时间.在买卖时，一般就是由双方协议后，签定契约，没有到政府备案.针对这种情况，我办对盘活、变现农村房产和宅基地，支持新农村建设提出三点建议：政府要对土地统一规划.政府要出台政策，允许买卖房产、宅基地，并适当收费，在审批时，不受指标限制.简化办证手续.三、土地承包经营全流转(1)酒店村的家庭承包地流转形式主要以由镇政府主导，转包为主，2612亩的家庭承包地中，2450亩土地由村里统一整理并以每亩每年300元的价格(以当年500斤谷子的市场价格折算)，27年的期限(以农户签定转包协议时的时间延算到第二轮土地承包30年期限到期为止)转包给以大拇指集团公司、融景花木有限公司为代表的一批企业，用以建设江镜农业园区.在此过程中，发现了一些问题，主要有：大拇指集团公司在以每亩300元的价格承包下土地后,又以每亩700元的价格反包了一部分土地出去，群众对此意见极大.融景花木有限公司主要经营的是苗木产业，当树木成长到一定时期后，要把整树卖出，在把树木从地里挖出时,土地的耕作层受到严重的破坏.签定合同时，是由镇政府与企业签定，期限为27年.然而只有30%的农户同意转包期限为27年，大部分农户对此长时间的转包并不同意.(2)各地推动土地使用权流转和耕地适度规模经营的主要政策就是农业产业化的有关政策.主要措施有：政府统一整理土地后，进行统一流转.国家投入1600多万元，村财投入100多万元用于建设农业园区.在土地流转过程中，要尊重农户的意见，农户自愿，才能进行统一整理.四、农村集体非农用地入市的实践探索酒店村的农村集体非农用地中的43.8亩，由镇政府以每亩1.64万元共72万元的价格统一征用，建成拥有52栋房屋的小区，再以每栋14万元的价格卖出.还有一部分830亩的土地，村委以每年每亩300元的价格，把其中陆地部分502亩的村集体土地承包出去，以每年5万元的价格把其中的320亩的水面面积承包出去，还有8亩土地无偿提供用于建设革命纪念馆.由于酒店村靠海，因此村里还有一块3000余亩的浅海滩涂.村委把这部分土地以每年8万元的价格，全部承包给农户.五、农村产权市场建设目前，酒店村还没有产权的评估机构和担保机构，只有一少部分的兼职中介人.其产权市场还不完善，缺少一批配套机构，银行也不允许农民进行抵押贷款.酒店村是福清市国家级的固定观察点，具有典型的代表性，对我们制定农村政策法规，指导农村工作具有重要的模版作用.下面就这次酒店村调研，我办提出一些建议.1、农村集体非农用地应由市政府有关部门统一拍卖，价格应由镇、村、村民协商制定，要适当的提高村集体、农户的分成比例.2、农村集体非农用地的入市方式要以公开投标的形式，拍卖程序要有几个规范的基本程序，如农民自愿等.3、在土地审批环节，手续烦琐、收费过高.应适当的简化手续，减少收费.4、农民建房应严格按照镇、村的统一规划的要求进行.5、每个镇应设立一个专职或兼职的评估机构、中介机构、交易机构，对农民买卖房屋、土地进行操作、指导和监督.村土地产权流转及产权市场状况调研经过改革开放二十余年的洗礼，目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段.分析这个阶段的新实践,农村经济已逐步出现这样一个明显特点：土地活则经济活，土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的兴奋点.如何紧紧把握农村经济发展的新趋势,积极探索农村土地流转的实现方式和途径,促进农村土地规范、高效流转，全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素，对加快发展经济具有重大的现实意义.带着这一课题，我对黄庄村土地流转的情况进行了一次认真的调查.黄庄村位于县城北部二公里，人口1350人，耕地1200亩，人均耕地0.88亩，除村边少量的经济地，大部分土地在王店坡，距离村庄有3公里，给农民的生产带来不便.一、黄庄村土地流转工作现状1、流转的面积逐步扩大.从1995年实行第二轮土地承包责任制以来，土地流转的面积逐年增加.1995年全村土地流转面积不到30亩，今年已达270亩，增长了9倍.特别是近两年来,初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化.全村一次性流转嵋面积达20亩以上的就有3宗.2、流转的形式不断丰富.土地流转主要有五种形式：一是委托代管：即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种，税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定.二是反租倒包：即将承包户的土地租过来，然后又转租给其他农户.三是转让：有些农户因全家外迁或者有稳定的非农收入来源等原因，使得没有富余的劳动力耕作土地，经农户间相互协商同意，承包方将土地承包经营权转让给同一集体经济组织内从事农业生产经营的其他农户.四是互换：由于实行土地划分的关系，农户地块分散，不便统一经营和管理，为方便耕作或者各自需要，采取相互兑换承包经营权的方式流转土地，是我县较普遍的流转形式.二、存在的主要问题一是群众思想认识不到位.一部分群众对土地承包经营权流转在思想上存在一定顾虑，担心土地一旦流转出去，自己想收回时能不能收回；国家的惠农补贴资金，还能不能发到自己手中；另外，由于外出务工经商，收入不稳定，失去了生存的最基本保障，导致土地流转期限较短，影响了土地的健康流转和规模经营的发展速度.二是土地承包遗留问题多.在极少数村有土地摞荒现象存在，也有个别农户分户后土地面积小、人地矛盾突出，近年来，由于城市建设，农户建房和村社集体基础设施建设用地面积没有调减，承包地面积与实际面积不实等问题,为土地流转埋下隐患.三是土地流转行为不规范.表现在农村土地流转的随意性和不稳定性强，许多流转都没有建立稳定的流转关系，存在流转期限短、口头协议多、书面合同少的问题，即使有合同，也存在权利义务表述不清，利益分配不规范等不完善之处，导致农户间常常因土地流转不规范而产生矛盾纠纷.三、几点建议为了进一步加强农村土地承包管理和服务，正确指导农村土地承包经营权流转平稳健康发展.要充分认识进一步做好农村土地承包经营权流转工作的重要性，增强紧迫感和责任感，把土地流转管理和服务作为新形势下维护农民土地承包权益、加强农村土地承包管理、促进农业增产增效和农民增收的重要任务，积极稳妥推进农村土地承包经营权流转工作.一要提高基层干部群众思想认识.要广泛开展以土地承包法、土地流转管理、土地规模经营为主要内容的宣传培训工作，引进先进的经营模式，培养基层干部和党员群众的合作经营理念，鼓励开展土地经营权流转和规模经营.二要稳定完善农村土地承包关系.一是保证农民依法享有土地承包经营权，土地承包经营流转权，维护当事人合法权益.二是保证农民承包土地经营权的长期稳定，坚决执行土地承包30年不变的政策，对部分村存在人地矛盾突出的问题，要引导农户通过合理的土地流转方式予以解决.三要依法规范土地流转相关程序.坚持依法、自愿、有偿的原则，引导农户开展土地经营权流转，开发土地合作经营项目，提高土地资源的整体效益.