北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告.docx

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制北京首都旅游集团有限责任公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告（北京）华源龙泰（2023）（评）字第0090号（共1册,第1册）北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司二。二三年十月十八日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1111120004202300119合同编号：华源23165报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：（北京）华源龙泰（2023）（评）字第0090号报告名称：北京首都旅游集团有限责任公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告评估结论：107,893,377.09元评估报告日：2023年10月18日评估机构名称：北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司签名人员：张翠英（资产评估师）会员编号：13090087芦泽昆（资产评估师）会员编号：14210029（可扫描二维码查询备案业务信息说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2023年10月18日声明1摘要3资产评估报告正文5一、 绪言5二、 委托人、被评估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用人概况.5三、评估目的9四、评估对象和评估范围9五、价值类型及其定义15六、 评估基准日15七、 评估依据15、评估方法19九、评估程序实施过程和情况25十、评估假设27十一、评估结论28十二、特别事项说明31十三、评估报告使用限制说明33十四、资产评估报告日34附件36声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、资产评估机构及资产评估师、资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。三、资产评估的工作范围是根据委托人和其他相关当事人确定的评估目的、评估对象及评估范围，对评估对象的价值发表专业意见。对评估对象的法律权属确认或发表意见或提供保证不属于资产评估的工作范围。四、资产评估师已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的情况进行了如实披露。五、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。六、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。七、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师、资产评估专业人员不承担责任。八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。九、本资产评估机构及资产评估师、资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明和使用限制及其对评估结论的影响。摘要北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司接受北京首都旅游集团有限责任公司的委托，就贵公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值进行了评估。评估目的：为北京首都旅游集团有限责任公司协议转让北京环汇置业有限公司股权提供价值参考依据。评估对象：北京环汇置业有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。评估范围：北京环汇置业有限公司于评估基准日的全部资产和负债。价值类型：市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。评估基准日：二O二三年六月三十日。评估方法：资产基础法和收益法。选择资产基础法的评估结果作为最终评估结论。评估结论：北京环汇置业有限公司于评估基准日股东全部权益价值净资产账面值8,582.76万元，评估值10,789.34万元，评估增值2,206.58万元，增值率25.71虬评估结论的使用有效期：自评估基准日至二O二四年六月二十九日。对评估结论产生影响的特别事项：1、根据北京环汇置业有限公司与中国银行股份有限公司北京通州分行签订的编号为2022013YTDOOl抵押合同，北京环汇置业有限公司已将其持有的不动产权证编号为京(2022)通不动产权第OOlOI83号、京(2022)通不动产权第OOlOI84号及京(2022)通不动产权第OOlOI85号土地使用权抵押给中国银行股份有限公司北京通州分行，为编号为2022013YTOOI的主债权合同进行担保。2、截至评估报告日，02地块和04地块尚未取得建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证，本次依据北京市规划和自然资源委员会通州分局多规合一协同平台会商意见(2023规自(通)综审字0026号)进行评估，若未来相关建筑参数发生变化，评估结论将相应发生变化。3、截至评估报告日，委估土地已取得2022规自(通)建字0034号建设工程规划许可证、北京市规划和自然资源委员会通州分局多规合一协同平台会商意见（2023规自（通）综审字0026号），确定全部地上建筑面积均为商业用途，尚未签署出让合同变更协议，未缴纳用途变更相应的土地价款。本次依据于被评估单位提供的需补缴金额，在评估结论中予以扣除，若未来国土资源部门最终收取的补缴金额与本次计算金额存在差异，应以实缴金额为准，评估结论将相应发生变化4、截至评估基准日，被评估单位尚未缴纳地下部分的土地出让金，本次评估结论不包含土地使用权地下部分的市场价值。5、北京首都旅游集团有限责任公司所持北京环汇置业有限公司24%股权价值为2,589.44万元，本次未考虑控股权溢价及少数股东权益带来的影响。本次经济行为涉及的债权转让金额账面值为138,037.68万元，评估值138,037.68万元，无评估增减值。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。资产评估报告正文一、绪言北京首都旅游集团有限责任公司：北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，就贵公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值于二O二三年六月三十日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。二、委托人、被评估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用人概况本次资产评估的委托人为北京首都旅游集团有限责任公司，被评估单位为北京环汇置业有限公司。（一）委托人概况公司名称：北京首都旅游集团有限责任公司统一社会信用代码：91110000633690259W公司类型：有限责任公司（国有独资）企业地址：北京市通州区颐瑞东里2号楼10层1002法定代表人：宋宇注册资本:442523.23万元人民币成立日期：1998年1月24日营业期限：1998年1月24日至2048年1月23日经营范围：受市政府委托对国有资产进行经营管理；项目投资；饭店管理：信息咨询；旅游资源开发；旅游服务；房地产项目开发；商品房销售。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经营北京首都旅游集团有限责任公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）2023年9月13日，委托人法定代表人由宋宇更换为白凡。（二）被评估单位概况名称：北京环汇置业有限公司统一社会信用代码：91110112M7FH951C公司类型：其他有限责任公司企业地址：北京市通州区张家湾镇广源西街9号4层462室法定代表人：李波注册资本：10000万元人民币成立日期：2021年12月16日营业期限:2021-12-16至2071T2T5经营范围：房地产开发经营；餐饮服务；营业性演出；演出经纪；歌舞娱乐活动；游艺娱乐活动；食品经营（销售散装食品）；酒类经营；保健食品经营；食品互联网销售；道路货物运输（不含危险货物）；免税商店商品销售；销售自行开发的商品房；物业管理；出租办公用房；出租商业用房（不得作为有形市场经营用房）；停车场服务；房地产经纪业务；企业管理；营销策划；酒店管理；旅游业务；会议及展览服务；专业保洁、清洗、消毒服务；仓储服务（仅限通用仓储、低温仓储、谷物仓储、棉花仓储、其他农产品仓储、中药材仓储）；机械设备租赁；筹备、策划、组织大型庆典活动；技术开发、技术咨询、技术服务；设计、制作、代理、发布广告；零售日用百货。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；房地产开发经营；餐饮服务；营业性演出；演出经纪；歌舞娱乐活动；游艺娱乐活动；食品经营（销售散装食品）；酒类经营；保健食品经营；食品互联网销售；道路货物运输（不含危险货物）；免税商店商品销售以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）1、被评估单位简介北京环汇置业有限公司成立于2021年12月16日，负责北京市通州区张家湾车辆段综合利用供地项目FZXT202-0079-02（02地块）、FZX-1202-0079-03（03地块）、FZX-1202-0079-04（04地块）地块F3其他类多功能用地的开发建设和运营。北京苜都旅游集团有限责任公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告张家湾车辆段是北京轨道交通7号线东延工程的一部分，位于北京城市副中心12组团（文化旅游区），西侧与环球主题公园一路之隔，东距张家湾老镇约2公里，北距城市绿心约3公里。项目四至：东至六环西侧路，西至规划绿地和颐瑞东路，南至颐瑞南路，北至高楼金东路、规划绿地和规划公交首末站。TOD综合开发，项目地块三轨换乘7号线东延、八通线南延、城际铁路联络线（规划）在地铁花庄站换乘。2、历史沿革及股权结构北京环汇置业有限公司成立于2021年12月16日，由北京市基础设施投资有限公司、北京首都旅游集团有限责任公司及北京城建集团有限责任公司共同出资,注册及实缴资本为100OO万元人民币。股权结构如下表所示:序号股东名称认缴及实缴金额（万元）认缴及实缴比例（%）1北京市基础设施投资有限公司4,700.0047.0(J2北京首都旅游集团有限责任公司3,000.0030.od3北京城建集团有限责任公司2,300.0023.od合计10,000.00100.00截至评估基准日，上述股权结构未发生变化。3、近年的资产、负债及经营状况截至评估基准日2023年6月30日，公司资产总额为638,092.10万元，负债总额629,509.35万元，净资产为8,582.76万元，实现营业收入0.00万元，净利润-499.50万元。公司近1年及基准日资产、财务状况如下表：公司资产、负债及财务状况金额单位：人民币万元项目2021年12月31日2022年12月31日2023年6月30日总资产520,078.35590,609.13638,092.10负债510,078.35581,526.88629,509.35净资产10,000.009,082.258,582.762021年度2022年度2023年1-6月主营业务收入0.00利润总额0.00-917.75-499.50净利润0.00-917.75-499.50审计机构大信会计师事务所（特殊普通合伙）北京首都旅游集团有限责任公司拟蚀议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权价值费产评估报告上列资产负债表及利润表中2021年度、2022年度、2023年1-6月数据已经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具大信专审字2023第1-04598号标准无保留意见专项审计报告。4、主要业务情况北京环汇置业有限公司以房地产开发经营业务为主，截至评估基准日，FZX-1202-0079-03（03地块）已拿到施工许可，地下基础已基本完工，FZX-1202-0079-02（02地块）及FZX-1202-0079-04（04地块）地块已取得规划批复文件，未进行开发建设。5、会计政策及相关税费北京环汇置业有限公司执行企业会计准则；所采用的会计年度自公历1月1日起至12月31日止；会计核算所采用的记账本位币为人民币元；会计核算以权责发生制为记账原则，以历史成本为计价基础，资产于取得时按实际成本入账。固定资产采用年限平均法计提折旧，各类固定资产的年折旧率如下:固定资产类别折旧年限（年）净残值率（%）年折旧率（%）机器设备5,519.00运输设备4523.75电子设备3531.67办公设备5519.00主要税种及税率如下:税种税率说明增值税6%、9%、13%以应税收入为计税基数。城市维护建设税7%以实际缴纳的流转税为计税基数。教育费附加3%以实际缴纳的流转税为计积基数。地方教育费附加2%以实际缴纳的流转税为计税基数。企业所得税25%以应纳税所得额为计税基数。土地使用税1.5元/平方米本公司按生产经营所实际占用的土地面积和当地人民政府规定的土地使用税纳税等级对应的每平方米年税额缴纳C环境保护税12元/平方米以污染当量作为计税基数（三）委托人和被评估单位之间的关系北京首都旅游集团有限责任公司是北京环汇置业有限公司的参股股东，也是本次经济行为的股权转让方。（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况除委托人、委托人上级主管单位、被评估单位、经济行为涉及的相关当事方、国有资产监督管理部门、市场监督管理部门、产权交易及登记部门和国家法律法规规定的评估报告使用者外，资产评估委托合同中未约定其他评估报告使用者。三、评估目的根据2023年7月5日审议关于转让首旅集团持有环汇置业24%股权及对应比例债权的议案（首旅集团总经理办公会议纪要2023年第15期）、关于同意首旅集团转让所持北京环汇置业有限公司24%股权及对应比例债权的决议（2023年8月15日）及北京环汇置业有限公司股东会议决议（环汇股决字20232号），北京首都旅游集团有限责任公司拟以非公开协议转让方式将其持有环汇置业15%股权及对应比例债权转让至王府井集团股份有限公司、将其持有环汇置业9%的股权及对应比例债权转让至北京首旅酒店（集团）股份有限公司。本次评估的目的是反映北京环汇置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。四、评估对象和评估范围（一）评估对象：北京环汇置业有限公司的股东全部权益价值。（二）评估范围：北京环汇置业有限公司在评估基准日的全部资产及负债，账面资产总额638,092.10万元、负债629,509.35万元、净资产8,582.76万元。具体包括流动资产17,038.79万元，非流动资产621,053.32万元；流动负债575,413.85万元；非流动负债54,095.50万元。列入评估范围的资产及负债其账面价值见下表：金额单位：人民币万元项目账面价值流动资产17,038.79非流动资产621,053.32其中：固定资产52.45在建工程620,970.92无形资产27.11其他非流动资产2.82资产总计638,092.10流动负债575,413.85非流动负债54.095.50负债总计629,509.35净资产（所有者权益）8,582.76纳入评估范围的资产及负债已经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具大信专审字2023第1-04598号标准无保留意见专项审计报告。（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（四）主要资产及负债情况评估范围依据被评估单位提供的评估申报表，资产账面价值为638,092.10万元,北京首都蕨游集团有限责任公司拟协议转让股权涉及的北京环茫皆业一眼一目附文公部捉若侨侑声评仕相缶负债账面价值为629,509.35万元，净资产账面价值为8,582.76万元。具体包括：1、流动资产17,038.79万元，具体包括货币资金、预付账款、其他应收款、其他流动资产。2、固定资产52.45万元，内容包括车辆及电子设备。（1）车辆账面原值8.67万元，账面净值8.67万元，共2辆，全部为电动观光车，存放于办公区车库中，车辆整体状况良好，可以正常使用。（2）电子设备账面原值55.78万元，账面净值43.78万元，共121台（套），主要是华为笔记本、联想台式机、联想笔记本等办公设备，分别存放于被评估单位各办公室以及各使用人手中。设备购置于2022年至2023年。3、在建工程账面价值620,970.92万元，均为北京市通州区张家湾车辆段综合利用供地项目FZX-1202-0079-02（02地块）、FZX-1202-0079-03（03地块）、FZX-1202-0079-04（04地块）地块F3其他类多功能用地开发建设发生的成本，包括土地成本、前期费用、开发间接费等。截至评估基准日，上述资产尚处于建设中。（1）产权情况北京环汇置业有限公司以出让方式取得在建房地产开发项目所需的FZX-1202-0079-02（02地块）、FZX-1202-0079-03（03地块）、FZX-1202-0079-04（04地块）三个地块。具体情况见下表：序号土地名称证载权利人土地权证情况权利性质土地用途土地面积（in?）102地块北京环汇置业有限公司京（2022）通不动产权第OOlOI83号出让F3其他类多功能用地125,958.05203地块北京环汇置业有限公司京（2022）通不动产权第OOIOI85号出让F3其他类多功能用地71,477.58304地块北京环汇置业有限公司京（2022）通不动产权第O（HOI84号出让F3其他类多功能用地6,982.47项目基本情况张家湾车辆段是北京轨道交通7号线东延工程的一部分，位于北京城市副中心12组团（文化旅游区），西侧与环球主题公园一路之隔，东距张家湾老镇约2公里，北距城市绿心约3公里。项目东至六环西侧路，西至规划绿地和颐瑞东路，南至颐瑞南路，北至高楼金东路、规划绿地和规划公交首末站。项目用地面积为204,418.10平方米，项目主要以商业、酒店为主要开发产品形态。宗地用途均为F3其他类多功能用地，主体建筑物性质为商业、酒店，附属建筑物性质为配套服务设施。根据北京市规划和自然资源委员会通州分局出具的北京市规划和自然资源委员会通州分局关于张家湾车辆段综合利用供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函，各地块规划指标如下：地块用地性质土地使用权面积GnD建筑规模（in?）建筑密度绿地覆盖面积（11）2）建筑限高%m02地块F3其他类多功能用地125,958.05302000W45>550003603地块F3其他类多功能用地71,477.583604地块F3其他类多功能用地6,982.4710合计204,418.10截至报告出具日，03地块已取得不动产权证书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证；02地块和04地块已取得不动产权证书和北京市规划和自然资源委员会通州分局多规合一协同平台会商意见（2023规自（通）综审字0026号）及建设工程规划许可证，尚未取得建筑工程施工许可证。本次报告所采用的各项经济技术指标及规划均以上述已取得的批复文件为依据。（3）项目开发进度情况截至评估基准日2023年6月30日，02地块和04地块处于尚未开发阶段，预计2023年11月开工；03地块仍处于建设阶段，地下基础及地下车库已基本完工，项目整体预计于2024年12月完工，于2025年5月1日正式开业。（4）项目经济技术指标根据被评估单位提供的2022规自（通）建字0034号建设工程规划许可证及其附图等相关批复资料，03地块经批复的详细规划技术指标如下：03地块，宗合经济技术指标名称数值单位备注建设用地面积71,477.58m2用地性质F3其他类多功能用地总建筑面积295,700.00Iir其中计容建筑面积202,000.00m2项目整体建筑规模30.2万M其中商场166,550.00m2酒店34,820.00m2含15m2人防警报控制室人防出入口630.00m2含人防风井面积及151112人防管理用房地-卜建筑面积93,700.00m2其中地下车库48,912.00m2设备用房10,800.00m2位于地下车库地下一层、二层，含锅炉房1160m2人防工程（平时汽车库）33,988.OOm2位于地下车库地F二层，平时为汽车车库、办公、人员活动机动车停车位1603辆“1、机动车停车位整体测算并折减后总停车数2500辆，其中03地块停车数1603辆，剩余897辆停车位在02及04地块设置2、03地块地上停车位3辆，地下停车位1600辆，其中594辆为人防车位，1006辆为普通车位。3、酒店客房数331间，按0.4辆/客房配建，停车位共计133辆，其中地上3辆大巴车停车位，地下停车位130辆4、商业不同业态按北京市公共建筑机动车停车配建指标测算并折减后，停车位数量为1470辆，全部为地下停车；5、地卜.停车位全部预留充电设施建设安装条件，按20舟要求配建电动车位，共计321辆电动车位；按1%配建无障碍车位17辆:6、地卜.车库设货车卸货区9处，湿垃圾间1处。”其中地面停车位3.00辆地下停车位1,600.00辆E筑基底总面积39,581.05m2建筑高度36m建筑密度55%整体综合利用建筑密度为45%,本地块建筑密度为55%,02及04地块后续设计中满足整体45%的建筑密度绿化覆盖面积10,157.93m2整体绿化覆盖面积55000m二剩余在02和04地块设置02地块及04地块根据北京市规划和自然资源委员会通州分局多规合一协同平台会商意见（2023规自（通）综审字0026号），经批复的详细经济技术指标如下：02地块综合经济技术指标名称数值单位备注建设用地面积125,958.05m2用地性质F3其他类多功能用地总建筑面积161,573.93m2其中地上建筑面积93,050.00m2其中商业93,004.68m2综合服务设备结构转换夹层出入口45.32m2其中含40#楼综合服务设备结构转换夹层电梯出入口面积25.52平方米综合月构转E灵务设备结店夹层建筑面积68,523.93m2不计容其中地下车库及设备用房36,076.38m2其中车库33049.97平方米，设备用房3026.41平方米商业28,542.23m2办公3,905.32m2机动车停车位793.00辆其中地面停车位4.00辆1、机动车停车位整体测算并折减后总停车数2500辆，其中02地块停车数793辆，剩余停车位在03及04地块设置2、02地块商业不同业态按北京市公共建筑机动车停车配建指标测算并折减后，停车位数量为793辆；其中地上停车位4辆，地下停车位789辆均为普通车位。3、02地块地下停车位配建电动车位共计146辆，其余在03、04地块配建，项目总电动车位按20%配建：02地块按现配建无障碍车位8辆。4、地下车库设货车卸货区6处，湿垃圾间5处地下停车位789.00辆非机动车停车位400.00辆其中地面停车位400.00辆地下停车位辆建筑基底总面积46,500.73m2建筑限高19.88Ill建筑高度平屋面建筑为室外地坪至屋顶女儿墙高度，坡屋面建筑屋面坡度均不大于30度，建筑高度为室外地坪至坡屋面檐口高度，项目不超过规划规定的60.0Onl绝对高程建筑密度37%整体综合利用建筑密度为45%,本地块建筑密度为37%绿化覆盖面积42,704.96m2整体绿化覆盖面积55000平方米，本地块满足42704.96平方米，剩余绿化覆盖面积在03及04地块设置04地块综合经济技术指标名称数值单位备注建设用地面积6,982.47m2用地性质F3其他类多功能用地总建筑面积18,850.00IH2其中地上建筑面积6,950.00m2均为商业地下:里筑面伙11,900.00m2乂中地下车库8,000.00m2位于地下二层、地下三层商业3,900.OOm2位于地下一层机动ZR停车位104.00辆其中地面停车位20.00辆1、机动车停车位整体测算并折减后总停车数2500辆，其中03地块停车数1603辆，剩余897辆停车位在02及04地块设置2、03地块地上停车位3辆，地下停车位1600辆，其中594辆为人防车位，1006辆为普通车位。3、酒店客房数331间，按0.4辆/客房配建,停车位共计133辆，其中地上3辆大巴车停车位，地下停车位130辆4、商业不同业态按北京市公共建筑机动车停车配建指标测算并折减后，停车位数量为1470辆，全部为地下停车；5、地下停车位全部预留充电设施建设安装条件，按20%要求配建电动车位，共计321辆电动车位：按1%配建无障碍车位17辆；6、地下车库设货车卸货区9处，湿垃圾间1处。地卜.停车位84.00辆非机动车停车位辆其中地面停车位辆地下停车位辆建筑基底总面积3,777.43m2建筑限高10.00m建筑密度54%整体综合利用建筑密度为45%,本地块建筑密度为54乐绿化覆盖面积2,137.11m2整体绿化覆盖面积55000平方米，本地块满足2137.11平方米，剩余化覆盖面积在02及03地块设置3、无形资产账面价值27.11万元，系财务软件摊销后余额。4、其他非流动资产账面价值2.82万元，系为未到货货架设备款重分类。5、评估范围的负债为流动负债和非流动负债，具体包括应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年到期的非流动负债和长期借款。（五）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况被评估单位申报的无形资产账面价值27.11万元，系财务软件摊销后余额。除此之外，企业未申报其他账面未记录的无形资产。（六）列入评估范围的账面无记录资产状况在被评估单位提供的资产负债清查评估明细表中未发现无账面记录的资产。（七）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值系大信会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。五、价值类型及其定义本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。六、评估基准日本项目评估基准日是二O二三年六月三十日。评估基准日由委托人根据评估目的和满足经济行为实现的时间要求确定。七、评估依据（一）经济行为依据1、审议关于转让首旅集团持有环汇置业24%股权及对应比例债权的议案（首旅集团总经理办公会议纪要2023年第15期）；2、关于同意首旅集团转让所持北京环汇置业有限公司24%股权及对应比例债权的决议（2023年8月15日）；3、北京环汇置业有限公司股东会议决议（环汇股决字20232号）。（二）法律法规依据1、中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；3、中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；4、资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号）；5、中华人民共和国企业所得税法（2017年版）（中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2017年2月24日通过修订）；6、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国税局公告201618号）；7、房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（2009）31号，国家税务总局公告2018年第31号）对本文进行了修改）；8、中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布根据2011年1月8日国务院关于废止和修改部分行政法规的决定修订）；9、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第50号）;10、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财政部、国家税务总局财税（2016）36号）;11、关于调整增值税税率的通知（财政部、国家税务总局财税（2018）32号）；12、中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；13、企业国有资产监督管理暂行条例（2003年5月27日中华人民共和国国务院令第378号公布，根据2011年1月8日国务院关于废止和修改部分行政法规的决定第一次修订，根据2019年3月2日国务院关于修改部分行政法规的决定第二次修订）；14、国有资产评估管理办法（国务院令第91号，根据2020年11月29日北京首都旅游桌团有限贵任公司拟协议转让段权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告国务院关于修改和废止部分行政法规的决定修订）；15、企业国有资产交易监督管理办法（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号）；16、企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）;17、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权（2006）274号）；18、关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权（2009）941号）;19、关于印发企业国有资产评估项目备案工作指引的通知（国资发产权（2013）64号）;20、中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；21、中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；22、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006年12月30日国务院第163次常务会议通过）；23、北京市企业国有资产评估管理暂行办法（京国资发（2008）5号）；24、关于深化企业国有资产评估管理改革工作有关事项的通知（京国资发（2019）2号）；25、市国资委关于进一步深化企业国有资产评估管理改革工作有关事项的通知（京国资发（2020）9号）；26、关于印发北京市企业国有资产评估核准项目评审管理暂行规定的通知（京国资发（2012）32号）；27、关于贯彻落实企业国有资产交易监督管理办法的意见（京国资发（2017）10号）；28、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号，2020年11月29日国务院关于修改和废止部分行政法规的决定修订）；29、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2013年12月7日国务院令第645号第三次修订）；30、国土资源部办公厅国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（国土资厅发（2018）4号）；31、中华人民共和国契税法（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二H一次会议通过）；32、中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年4月21日国务院第132次常务会议修订，自2021年9月1日起实施）；33、其他与本项评估有关的法律法规。（三）评估准则依据1、资产评估基本准则财政部财资201743号；2、资产评估职业道德准则中评协201730号；3、资产评估执业准则一一资产评估程序中评协201836号；4、资产评估执业准则资产评估报告中评协201835号；5、资产评估执业准则资产评估委托合同中评协201733号；6、资产评估执业准则资产评估档案中评协201837号；7、资产评估执业准则一一利用专家工作及相关报告中评协201735号；8、资产评估执业准则一一企业价值中评协201838号；