房地产开发项目可研报告（用于立项、批地、融资、技改等）全套.docx

房地产开发项目可研报告（用于立项、批地、融资、技改等）第一章可行性研究报告专家答疑11.什么是可行性研究报告？12、房产开发项目可行性研究报告的用途是什么？13、可行性研究报告为什么要加盖工程咨询资质章？14、可行性研究报告适用于何种投资管理制度？25、政府现行的投资审批决策模式及特点是什么？36、项目立项涉及的各主体及其各自职责是什么？47、发改委关于房产开发项目备案的一般要求是什么？58、房产开发项目可行性研究报告编制常见问题有哪些？59、项目立项请示与立项备案表示例710、房产开发项目可行性研究报告编制调研资料清单9第二章可行性研究报告编制大纲9第三章房产开发项目可行性研究报告节选13项目总论13二、项目建设背景、必要性、可行性16三、房产开发项目投资方基本情况24四、房产开发项目产品市场分析26五、房产开发项目技术工艺方案27六、房产开发项目原材料及燃料动力供应、利用28七、房产开发项目地址选择与辅助工程28八、房产开发项目节能措施28九、房产开发项目节水措施33十、房产开发项目环境保护33十一、房产开发项目职业安全卫生与消防35十二、房产开发项目劳动定员及人员招聘培训38十三、房产开发项目实施进度安排38十四、房产开发项目投资估算及融资方案38十五、房产开发项目财务评价40十六、房产开发项目经济及社会效益分析41十七、房产开发项目风险分析41十八、房产开发项目可行性研究综合结论41第四章立项办事指导42第五章报告编制流程43第六章收费标准与付款方式431、收费标准432、付款方式44第一章可行性研究报告专家答疑1 .什么是可行性研究报告？可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究报告主要用途是，到发改委申请项目立项、到国土局审批土地、申请银行项目贷款、申请进口设备免税、申请政府资金和补贴、用于向投资者融资、用于指导项目建设实施。2 .房产开发项目可行性研究报告的用途是什么？房产开发项目可行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）房产开发项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能有效。根据国家发改委颁布的企业投资项目备案管理暂行办法，企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交房产开发项目可行性研究报告申请立项。不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目按照备案制立项。需要企业提交房产开发项目可行性研究报告、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布貉图，配合发改委填写项目立项备案表。项目备案同时，还需要同步办理环境影响评价和节能评估。需要编制环境影响评价报告（或者报告表、登记表）、节能评估报告（或者报告表、登记表），这两份报告需要具有相应资质的单位编制，是项目立项备案过程中的重要文本之一。环境影响评价和节能评估报告文本的编制均需要参考房产开发项目可行性研究报告。3、可行性研究报告为什么要加盖工程咨询资质章？按照国家发改委规定，报各级发改委立项的可行性研究报告必须由具有所属行业相应级别工程咨询资质的单位编制。房产开发行业工程咨询资质分为甲、乙、丙三个等级，地市级重点项目、中央预算项目及报省级以上立项的项目一般要求加盖甲级资质章。其他项目根据项目总投资可加盖乙、丙级资质章。地市级或以上重点项目一般加盖甲级资质。4.可行性研究报告适用于何种投资管理制度？现行投资管理制度可以分为三类，即审批制、备案制、核准制，其中，可行性研究报告一般适用于备案制项目，而核准类项目一般需要向审核部门提交项目申请报告。现对三类投资管理制度分述如下：(1)审批制适用对象：政府投资建设的项目-使用财政性资金项目目的作用：合理界定政府投资范围、健全政府投资项目决策机制、规范政府投资资金管理、简化和规范政府投资项目审批程序，合理划分审批权限、加强政府投资项目管理，改进建设实施方式管理依据：国务院关于投资体制改革的决定(国发,2004年”20号),2004年7月16日审批管理权限：原则上按照资金来源进行管理，即财权与事权对应。但重大项目和限制类项目例外，地方政府投资核准目录内的项目需报国家发改委会同有关部门审批或核报国务院审批(2)核准制适用对象：重大项目和限制类项目目的作用：维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断,外资项目还包括严格市场准入、管理资本项目、维护国家经济安全-政府对项目提出的外部管理要求管理依据：国务院关于投资体制改革的决定(国发,2004年”20号),2004年7月16日；政府核准的投资项目目录核准管理权限：由目录确定，地方政府可自行划分各级管理(3)备案制适用对象：审批和核准目录范围外的企业投资项目目的作用：发挥市场配辂资源的基础性作用，落实企业投资自主权，确立企业在投资中的主体地位。管理依据：国务院关于投资体制改革的决定(国发,2004年”20号),2004年7月16日备案管理权限：属地管理备案制管理办法国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知（发改投资20042656号）5、政府现行的投资审批决策模式及特点是什么？目前，政府在审核项目时，更趋向综合化、多元化。（1）明确规划对投资项目的指导和约束作用相关法规办法国务院关于加强国民经济和社会发展规划编制工作的若干意见（国发200533号）国家级专项规划管理暂行办法（发改规划2007794号）国务院关于编制全国主体功能区规划的意见（国发,200721号）全国主体功能区规划2010年6月（2）明确产业政策对投资项目的指导和约束作用相关法规办法关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定（国发200540号），2005年12月2日产业结构调整指导目录（2005年本）（国家发展和改革委员会第40号令）国家发展改革委办公厅关于部署推进产业结构调整工作有关问题的通知（发改办产业2006596号）外商投资产业指导目录（2007年修订）（国家发改委和商务部令第57号），2007年7月31日对外投资国别产业导向目录（一）、（二）、（三）商务部、外交部、发展改革委中西部地区外商投资优势产业目录（2008年修订）（3）决策依据多样化土地合理利用依据占用土地面积标准确定的分级管理权限相关法规办法限制用地项目目录（2006年本）禁止用地项目目录（2006年本）（国土资发2006296号）建设项目用地预审管理办法（中华人民共和国国土资源部令第27号）2004年11月1日环境保护环保部审批的建设项目目录.依据项目环境影响程度划分的各级环保部门的审批权限相关法规办法关于加强建设项目环境影响评价分级审批的通知（环发,2004U64号）中华人民共和国环境保护法2004年12月2日资源利用和能源节约相关法规办法中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日实施）国务院关于十一五期间各地区单位生产总值能源消耗降低指标计划的批复（国函200694号）国家鼓励的资源综合利用认定管理办法（发改环资20061864号）资源勘探和开采许可证制度等6,项目立项涉及的各主体及其各自职责是什么？（1）发展改革部门对项目的审批(核准)以及向国务院提出审批(核准)的审查意见承担责任,着重对项目是否符合国家宏观调控政策、发展建设规划和产业政策，是否维护了经济安全和公众利益，资源开发利用和重大布局是否合理，是否有效防止出现垄断等负责。(2)环境保护主管部门对项目是否符合环境影响评价的法律法规要求，是否符合环境功能区划，拟采取的环保措施能否有效治理环境污羯口防止生态破坏等负责。(3)国土资源主管部门对项目是否符合土地利用总体规划和国家供地政策，项目拟用地规模是否符合有关规定和控制要求，补充耕地方案是否可行等负责，对土地、矿产资源开发利用是否合理负责。(4)城市规划主管部门对项目是否符合城市规划要求、选址是否合理等负责。(5)有关行业主管部门对项目是否符合国家法律法规、行业发展建设规划以及行业管理的有关规定负责。(6)其他有关主管部门对项目是否符合国家法律法规和国务院的有关规定负责。(7)金融机构按照国家有关规定对申请贷款的项目独立审贷，对贷款风险负责。(8)咨询机构对咨询评估结论负责。(9)项目(法人)单位对项目的申报程序是否符合有关规定、申报材料是否真实、是否按照经审批或核准的建设内容进行建设负责，并承担投资项目的资金来源、技术方案、市场前景、经济效益等方面的风险7.发改委关于房产开发项目备案的一般要求是什么？企业投资建设实行登记备案的项目，应当符合下列条件：(一)符合国家的法律法规；(二)符合国家产业政策；(三)符合行业准入标准；(四)符合国家关于实行企业投资项目备案制的有关要求。8、房产开发项目可行性研究报告编制常见问题有哪些？1.如果您是外资企业、外商再投资企业或者要在境外投资，应到发改委核准，您需要的是项目申请报告，不是可行性研究报告。2、如果您是内资企业，如果您的房产开发项目被纳入政府核准的投资项目，那么您需要的也是项目申请报告，不是可行性研究报告。3、项目申请报告和可行性研究报告编制大纲不同，对节能、环评等的办事流程要求也不同。4、房产开发项目可行性研究报告是房产开发项目在发改委备案、申请专项资金或者申请国内银行贷款时需要的。5、如果您要先申请土地或者需要给领导看，同意立项后才正式申报项目，那么您需要的其实是立项建议书，不需要可行性研究报告这个复杂,价格也不高。6、房产开发项目可行性研究报告按照规定必须加盖发改委认可的工程咨询资质章,资质分为甲乙丙级,根据项目所属行业性质、投资额确定，省级以上一般要求甲级资质。7、如果您和政府关系比较好而且项目不大，可以请示不盖章或者用立项建议书、预可行性研究报告（简版可研）或者填备案表就可以代替可行性研究报告。8、如果您的房产开发项目可彳亍性研究报告需要编制节能报告或环评报告，那么您需要的是专业的房产开发项目可行性研究报告，一般1万以下的房产开发项目可行性研究报告不能满足您的要求。9、如果您的房产开发项目可行性研究报告需要评审，还需要做PPT版，用以评审汇报。10、配合节能、环评甚至评审的可行性研究报告不是一个人能编制的，至少需要一周时间，报告价格不会低于2万元，设计院编制则要数万甚至几十万。I1.如果您的房产开发项目可行性研究报告要申请设备免税、申请资金、贷款或者被列为地方重大项目，您的可行性研究报告必须盖章，最好是甲级资质。12、房产开发项目可行性研究报告目录是评审级可行性研究报告的标准目录，不同项目可以根据实际情况和影响调整相应章节，也可以简化作为简版、走流程用的可行性研究报告或建议书。13、房产开发项目可行性研究报告编制的机构不受地域限制，资质章可借用，您也可以自己找盖章单位。14、节能报告、环评报告一般找本地能源局、节能中心、环保局指定的机构编制，和可行性研究报告一般不是一个机构。9.项目立项请示与立项备案表示例项目备案请示某某房产开发有限公司项目备案请示2013«O(H关于“新建房产开发项目的备案申请唐山市发展和改革委员会：我公司决定于2012年8月至2013年7月在唐山市投资新设年产值2亿元的房产开发项目。项目拟投资3亿元新设一个年产值2亿元的房产开发项目，项目拟用地面的为200亩，约合133400平方米项目规划有生产区100亩总建筑面积80000平方米；规划综合办公区30亩，总建筑面积24000平方米;规划配套辅助区20亩，总建筑面积13000平方米，辅助区主要包括用于职工居住公寓、娱乐设施等;项目场区道路硬化面积6670平方米，绿化面积26680平方米，绿化率达20%o拟建项目符合国家、省、市各级政府关于耐火材料的产业政策，项目市场前景良好，目前已具备诸多的有利立项条件。项目竣工运营后，年营收可达2亿元，年上缴税金2271.39万元，年实现利润总额3562.57万元，经济效益可观，社会效益明显，可以增加当地财政收入，增加就业岗位，解决当地劳动力225人。为了更好的促进项目的开展实施，现在积极准备项目的前期筹备工作,望予以备案，特此申请！某某房产开发有限公司2013年8月18日立项备案表示例投资主况体基本情全称某某房产开发有限公司法定代表人：黄大发注册地址性质1、国有企业2、集体企业3、城乡个体4、其它类型企业5、事业单位和社会团体项目基本情况项目名称新设年产值2亿元房产开发项目建设性质1.新建2、扩建3、改建4、迁建5、其它建设地点河北（区市）唐山市南湖（区）X（镇）建设规模（主要产品年生产规模）1、主产品（单位：吨）2、副产品（单位：吨）3、主要建设内容项目拟投资3亿元新设一个年产值2亿元的房产开发项目，项目拟用地面的为200亩，约合133400平方米，项目规划有生产区100亩，总建筑面积80000平方米；规划综合办公区30亩，总建筑面积24000平方米；规划配套辅助区20亩，总建筑面积13000平方米，辅助区主要包括用于职工居住公寓、娱乐设施等；项目场区道路硬化面积6670平方米，绿化面积26680平方米，绿化率达20%o资源消耗用水量3000立方米/天用电量1万度/天用煤量吨/天用油量吨/天劳动就业总就业人员225人其中管理人员23人拟新征用地200亩，总建筑面积117000平方米计划开工时2012年10月建设期限6个月项目况投资情项目总投资3亿元其中：固定资产投资2.4亿元铺底流动资金6000万元资金来源A.自筹项目资本金1亿元B.银行贷款2亿元所附文件材料名称及份数：1.企业决定投资建设的有效文件（必须）2、营业执照副本3、4、项目负责人：联系电话：法定代表人（签字）：项目单位（盖章）：年月曰10、”房产开发项目可行性研究报告编制调研资料清单立项用房产开发项目可行性研究报告编制调研资料清单如下：1 .项目承办公司简介2 .项目名称及建设方式3、项目总投资及资金来源构成4、项目建设地址（或测绘图）与用地面积5、项目主要产品.计划产量、价格6、项目主要原辅材料及年用量及价格7、项目主要技术及工艺流程8 .项目建设周期与达产计划9 .项目水电气等供应单位和线路规格10 .项目班次工作日安排11、项目贷款与还款计划12、项目组织结构与用工安排13 .项目厂区布辂草图第二章可行性研究报告编制大纲一、项目总论1.1 房产开发项目基本情况1.2 项目承办单位1.3 项目可彳亍性研究报告编制单位1.4 可行性研究报告编制依据1.5 项目建设内容与规模（重点）1.6 项目总投资及资金来源二、项目建设背景及必要性（具体标题根据项目确定）2.1 房产开发项目建设背景（重点）2.1.1 政策、经济、技术发展环境2.1.2 市场发展阶段、趋势、特点2.2 房产开发项目建设的必要性（重点）2.2.1 产业发展的要求2.2.2 市场发展的要求2.2.3 企业发展的要求2.2.4 项目建设的意义与影响三、项目承办单位概况3.1 公司介绍3.2 公司项目承办的技术基础和优势（重点）四、项目产品市场分析4.2 房产开发市场容量（重点）4.3 房产开发市场竞争格局4.4 房产开发价格现状及预测4.5 房产开发市场主要原材料供应4.6 营销策略（重点）五、项目技术工艺方案5.1 房产开发项目产品、规格及生产规模5.2 房产开发项目技术工艺及来源（重点）5.2.1 项目主要技术及其来源1.1 .2项目工艺流程图5.3 项目设备选型（重点）5.4 项目无形资产投入六、房产开发项目原材料及燃料动力供应6.1主要原料材料供应6.3 主要原材料、燃料及动力价格6.4 项目物料平衡及年消耗定额七、项目地址选择与土建工程7.1 项目地址现状及建设条件7.2 项目总平面布辂与场内外运7.2.1 总平面布貉7.2.2 场内外运输7.3 辅助工程7.3.1 给排水工程7.3.2 供电工程7.3.3 采暖与供热工程7.3.4 其他工程（通信、防雷、空压站、仓储等）八、节能措施8.1 节能措施8.2 能耗分析九、节水措施9.1 节水措施9.1.1 设计依据9.1.2 节水措施9.2 水耗分析十、环境保护10.1 场址环境条件10.2 主要污染物及产生量10.3 环境保护措施10.3.1 设计依据10.3.2 环保措施及排放标准10.4 环境保护投资十一、劳动安全卫生与消防11.1 劳动安全卫生11.1.1 设计依据11.1.2 防护措施11.2 消防措施11.2.1 设计依据11.3.2消防措施十二、组织机构与人力资源配辂12.1 项目组织机构12.2 劳动定员12.3 人员培训十三、房产开发项目实施进度安排13.1 项目组织实施和各阶段主要工作目标（重点）13.2 项目实施进度表十四、项目投资估算及融资方案1.1.1 1建设投资估算1.1.2 2流动资金估算1.1.3 3铺底流动资金估算1.1.4 4项目总投资及其构成（重点）14.2 资金筹措14.3 投资使用计划14.4 借款偿还计划十五、项目财务评价15.1 计算依据及相关说明15.11 参考依据15.12 2基本设定15.2 总成本费用估算15.2.1 直接成本估算15.2.2 工资及福利费用15.2.3 折旧及摊销15.2.4 修理费15.2.5 财务费用15.2.6 其它费用1527总成本费用15.3 销售收入、销售税金及附加和增值税估算15.3.1 销售收入估算（重点）15.3.2 增值税估算15.3.3 销售税金及附加费用15.4 损益及利润及分配15.5 盈利能力分析15.5.1 投资利润率，投资利税率15.5.2 财务内部收益率、财务净现值、投资回收期（重点）15.5.3 项目财务现金流量表15.6.1 盈亏平衡15.6.2 敏感性分析十六、经济及社会效益分析16.1 经济效益16.2 社会效益十七、房产开发项目风险分析17.1 房产开发项目风险提示17.2 房产开发项目风险防控措施十八、项目综合结论十九、附件1.公司执照及工商材料2、专利技术证书3、场址测绘图4、公司投资决议7、项目备案、立项请示8、项目经办人证件及法人委托书10、土地房产证明及合同I1.公司近期财务报表或审计报告12、其他相关的声明、承诺及协议13、财务评价附表第三章房产开发项目可行性研究报告节选一.项目总论1.2 项目承办单位13项目可行性研究报告编写单位1.4 项目可行性研究报告编制依据1.5 房产开发项目建设内容与规模1.6 房产开发项目总投资及来源1.7 房产开发项目经济及社会效益二、项目建设背景.必要性可行性2.1 房产开发项目建设背景2.2 房产开发项目建设必要性三、房产开发项目投资方基本情况四.房产开发项目产品市场分析五.房产开发项目技术工艺方案5.3项目无形奥产投入六、房产开发项目原材料及燃料动力供应.利用6.1 主要原料材料供应6.2 项目物料消耗6.3 燃料及动力供应七、房产开发项目地址选择与辅助工程八、房产开发项目节能措施9.2节水措施十、房产开发项目环境保护10.1 主要污染物及产生量10.1.1 废水10.1.2 废气10.1.3 噪声10.1.4 固体废物10.2 环境保护措施十一、房产开发项目职业安全卫生与消防十二、房产开发项目劳动定员及人员招聘培训十三、房产开发项目实施进度安排十四、房产开发项目投资估算及融资方案十五、房产开发项目财务评价10.3 .2项目测算基本设定15.2 总成本费用估算15.2.1 直接成本15.2.2 工资及福利费用15.2.3 折旧及摊销15.2.4 修理费15.2.5 财务费用15.2.6 其他费用1527总成本费用15.3 销售收入、销售税金及附加和增值税估算15.3.1 销售收入15.3.2 销售税金及附加费用15.4 损益及利润及分配15.5 盈利能力分析投资利润率，又称投资报酬率，指项目达到正常生产能力后的年税后利润总额与项目总投资的比率。投资利税率，其中利是指税后利润总额，税是指全部销售数量的税金及附加。计算公式为：投资利税率二年利税总额/总投资*100%。15.5.1 财务内部收益率、财务净现值和投资回收期15.5.2 项目现金流量表15.6 盈亏平衡分析15.7 敏感性分析十六、房产开发项目经济及社会效益分析16.1 经济效益16.2 社会效益十七、房产开发项目风险分析17.1 项目风险提示17.2 项目风险防控措施17.3 项目建议第四章立项办事指导1.房产开发项目可行性研究报告是项目立项、备案过程中需要的文本。2、一般小项目备案只需要填备案表即可，不一定要编制可行性研究报告。3、是否需要编制可行性研究报告要看地方发改委要求。4、需要做节能报告、环评报告的项目一般要编制可行性研究报告。5、房产开发项目可行性研究报告立项备案办事程序和准备材料可以到项目建设地直属的最低一级发改委索取。6、节能报告、环评报告可以与可行性研究报告同时报批，备案项目不需要前貉审批。7、是否需要做房产开发项目节能报告，要查阅固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法。一般3000吨标煤、500万度电、100o吨石油、100万立方米天然气以下的项目做节能报告表，以上的做节能报告。8、是否需要做环评报告,要查阅建设项目环境影响评价分类管理名录。9、不涉及固定资产建设的商业项目，一般只需要编制节能专篇，也不需要做环评，大型商场、商超等使用建筑面积较大的公共服务类项目则需要。