物业管理投标报价的编制方法全套.docx

物业管理投标报价的编制方法物业管理的投标报价是一项较为复杂，物业管理项目情况影响因素很多的费用与服务水平相结合的综合性工作，涉及到计算人工费，物业共用部位、公用设施设备日常运行、维护费用的计算，物业管理区域清洁卫生费用的计算、物业管理区域绿化养护费用的计算、物业管理区域秩序维护费用的计算、办公费用的计算、物业管理企业固定资产折旧费、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险的计算、经业主同意的其他费用、法定税费等费用测算方面的知识。报价人员不仅要有概预算方面的知识，而且还要掌握大量的物业管理相关市场信息，除了运用理论方法计算外，还要善于运用技巧和策略，以提高投标的中标率和中标后的盈利能力。1.研究物业服务费的构成，对经营管理费用和利润进行预算一般而言，物业管理成本和利润的预算是接近于标底价格的，对投标单位，它是投标报价最重要的依据。物业管理项目成本及利润的预算是对管理项目进行估算的一种方法。因此，必须熟悉和掌握该项目的基本情况，确定物业管理服务项目及服务标准，结合当地物业管理收费标准进行预算，这是做好报价工作的基础。(一)物业管理费的构成要素1.人工费：包括全体员工的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房补贴等项目。2、物业共用部位、公用设施设备日常运行、维护费：包括所有配套设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换等项目。3、物业管理区域清洁卫生费：包括清洁机械材料费、日常易耗品及工具，垃圾清倒费、化粪池清理费等费用。4、物业管理区域绿化养护费：包括绿化工具、材料（如化肥、除草剂等）费、绿化用水费、园林景观的再造费用。5、物业管理区域秩序维护费：包括保卫系统设备，包括电费和维修费、日常保卫器材费，如警棍、电池等。6、办公费：包括；文具、办公用品费；车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费；节日装点费；公共交际费；宣传广告费；一切杂项费用。7、物业管理企业固定资产折旧费：包括固定资产按价值和使用年限折算出每月的折旧费用8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险：包括房屋保险、设备和第三者责任险等项目。9、经业主同意的其他费用。包括社区文化支出、不可预见费等费用。10、法定税费：按以上项目之和的一定比例计算合法利润。（二）利润利润一般控制在5%-15%之间，该部分是物业管理企业完成招标文件中规定的任务应收回的酬金,合理确定利润对物业管理项目的投标报价是十分重要的。在投标报价时,企业可以根据自身的实力、投标策略，以发展的眼光来确定一个合适的利润水平，使本企业的投标报价既具有竞争力，又能保证其他各方面利益的实现。2、善于积累和运用各项技术经济指标，对物业管理项目进行成本核算这项工作主要是把自己的每一项报价投标资料，按不同的类型分别加以分析解剖，统计出各项技术经济指标。如人工费、物业共用部位、公用设施设备日常运行、维护费，物业管理区域清洁卫生费、物业管理区域绿化养护费、物业管理区域秩序维护费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费等等。这项工作通过各种指标的计算分析，从宏观上发现其是否合理，可以得到一些比较准确的指标。3、研究报价技巧与策略，提高中标机会一项工程报价的高低，或一项工程中哪些单价宜高些，哪些单价宜低些，这都要求报价有一定的策略和一定的技巧。以下提供一些经验供参考。3.1对一物业管理项目而言，投标报价的策略和一般规律是：Q)本单位现阶段任务不足或对某一项目有兴趣时，报价应适当低；反之，报价可适当高些，即采取所谓的陪标标价。(2)对于经济适用房、普通住宅小区，由于其对物业管理企业资质情况要求不高，其报价可适当低些；而对于高档物业管理项目、别墅区，一般要求具有一级资质的物业管理企业管理，其报价可适当高些。(3)对管理面积大但项目定位不高的物业管理住宅区，报价宜低些；对于管理面积较大、配套设施完善、绿化覆盖率较高的物业管理区域报价可高些,因为，随着小区配套设施的增多,管理和养护成本自然加大。(4)竞争对手多的物业管理项目报价一般较低但不能为了竞标采取低于成本的恶性竞争，究竟以什么样的标价作为投标的正式报价，则应由决策人根据竞争情况和自身条件作出决策。