2024西安市国有土地上房屋征收评估办法.docx

西安市国有土地上房JS征收评估方法市政发202429号第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估客观公允，依据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、建设部国有土地上房屋.征收评估方法、房地产估价规范及西安市国有土地上房屋征收与补偿方法等相关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本方法。其次条在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、濯桥区行政区域内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本方法。第三条本方法所称国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指依据被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地运用权等影响其价值的各项因素，时其房地产市场价格进行的评估。第四条房地产价格评估机构（以卜简称评估机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）成分应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定看法负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利吉关系的，应当回避。其次章.管理第五条市征收主管部门负费本市征收评估的监督管理：其所属的市房屋征收机构负责本方法的组织实施。第六条市征收主管部门应建立征收评估机构的信用档案，并将有关状况向社会公示。第七条从事本市征收评估的评估机构必需具备房地产评估相应资质，并在市征收主管部门备案。第八条担当征收评估业务的评估机构由被征收人协商选定：在5日内协商不成的，由市房屋征收管理办公室组织相关部门依法采纳投票、摇号、抽签、招标等方式确定。评估机构不得实行迎合征收当事人不当要求、恶意低收费、虚假宣扬、虚假申报评估人员等不正值手段承揽房屋征收评估业务。第九条房屋征收确定公告确定的同征收范围内的被征收房屋，原则上由一家评估机构评估：须要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就评估对象、评估时点、价值内湎、评估依据、评估原则、评估技术路途、程序、参数选取等进行协调并执行共同的标准。第十条评估机构选定后，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门与评估机构签订房屋征收评估托付合同多，评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。第十一条在征收评估活动中，评估机构和房地产估价师有违法违规行为的，依据国务院长国有土地上房屋征收与补偿条例、建设部房地产估价机构管理方法、£注册房地产估价师管理方法及西安市国有土地上房屋征收与补偿方法等规定惩罚.第十二条对于承接的征收评估项目，评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展业务。从事征收评估的人员应当具有房地产评估资格证书，并在法定机构登记注册。第十三条征收评估前，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向评估机构明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构.征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向受托的评估机构供应征收范用内房屋状况，包括已经登记的房屋状况和未经登记建筑的认定、处理状况。对尸已经登记的房屋，其性历、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记我为准：房屋权属证书与房屋登记簿的记我不一样的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准.对手未经登记的建筑，应当依据前款的认定、处理结果进行评估。第十四条房屋征收当事人应当照实向评估机构供应评估所必需的资料，帮助评估机构进行现场查勘，搜集被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋状况的资料，房屋征收当事人未履行义务造成评估结果失实的，房屋征收当事人应当担当相应责任。第十五条评估人员从事征收评估活动时，应当对被征收房屋进行实地杳助，核对评估对象状况，做好实地件勘记录，制作和保留被征收房屋的影像数据，并妥当保管。实地查勘记录由查勘的评估人员、征收当事人签字认可。房屋征收当事人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由无利在关系的第三人见证，并在评估报告中做出相应说明。征收评估中所涉及的房屋建筑面积测量标准依据建设部房屋测量规能执行。第十六条评估机构应当依照房地产估价规范的规定出具征收评估报告。评估报告应由负责征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。评估结果应当以人民而为计价的货而单位，精确到元。第十七条评估机构应当依据房屋征收评估托付合同的约定，向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门供应分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本状况和评估价值。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当将分户的初步评估结果刚好转交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。公示期间，评估机构应当支配注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明说明。初步评估结果存在错误的，评估机构应当修正。公示期满后，评估机构应当向征收范国所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门供应托付评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当刚好向被征收人转交分户报告。第十八条评估机构应当将下列资料整理存档：（-）评估报告（含技术报告）:（二）评估托付合同：（三）房屋征收公告及相关档案资料（笑印件）：（四）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本状况的证明材料：（五）评估对象的实地查勘记录、照片等数据：（六）其它涉及评估项目的必要数据.第卜九条房屋征收当事人对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出说明和说明。房屋征收当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内,向评估机构提交书面复核评估申请。评估机构应当自收到书面更核评估申请之日起IO日内而评估结果进行红核。评估结果变更的，应当全新出具评估报告：评估结果没有变更的，出具书面答更告知申请人。其次十条房屋征收当事人对评估机构的纪核结果有异议的，臼收到爱核结果之日起10日内，可以向评估专家委员会提交书面技术鉴定申请。其次十一条受理征收评估鉴定申请后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为注册房地产估价师）单数成历组成鉴定组，处理征收评估鉴定事宜。原评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。其次十二条评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路途、评估方法选用、参数选取、评估值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定看法.评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的,出具该评估报告的评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。其次十三条征收评估费用由托付人担当，鉴定费用由申请人担当：但鉴定变更原评估结果的，鉴定费用由原评估机构担当。征收评估费用依据政府价格主管部门规定的收费标准执行，鉴定费用参照评估费用收费标准执行。其次十四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范国内的土地运用权在正常交易状况下，由熟识状况的交易双方以公允交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及西安市人民政府规定的其他补贴和补助费用等，依据G西安市国有土地上房屋征收与补偿方法相关规定执行。其次十五条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相像的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。幽定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当别除偶然的和不正常的因素。其次十六条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿供应依据，评估被征收房屋的价值”。其次十七条被征收房屋价值评估时点为房屋征收确定公告之日。其次十八条本市国有土地上的各类被征收房屋宜采纳“典型房屋市场修正法”评估。“典型房屋市场修正法”是指在同一征收范圉内，对同一用途且建筑类型、建立年头、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并依据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整,修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格.（一）“典型房屋市场修正法”的操作程序1、依据房屋的用途、建筑类型、建立年头、建筑结构、功能完整性等进行房屋分类：2,在同一类别房屋内确定典型房屋：3、求取典型房屋的市场价格：4、依据被征收房屋与典型房屋微观区域因素、实物状况、权益状况等方面的差异进行修正：5、确定被征收房地产的评估价格。（二）般状况下，在同征收范用内，可对各类别房屋分别确定其典型房屋的市场价格，犹如一类别房屋的价格差异较大，可对同一类别房屋确定多个典型房屋市场价格。<=）典型房屋市场价格宜采纳市场比较法评估确定。（叫）不具备市场比较法条件的，可采纳其它相宜的评估方法确定典型房屋的市场价格。求取典型房屋的市场价格所采纳的各种评估方法均依据房地产估价规范中所规定的技术路途和要求执行.（五）房屋重置成新价格，依据西安市各类房屋重置价格标准R执行.对于标准中未列举的房屋类型和结构可依据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。（六）房屋的装修及附属物价格，依据实际运用状况结合评估时点的市场价格计算。其次十九条对于不适用“典型房屋市场比较法”的房屋，可以选用其它相宜的房地产估价方法进行估价，第三十条产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地运用权和其它不动产的价值。除政府对用于产权调换房屋价格有特殊规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。第三十条产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格供应依据，评估产权调换房屋的价值”。第三十二条产权调换房屋价值评估时点为房屋征收确定公告之日。第三十三条征收范围所在地区人民政府、开发区管委会及相关部门应当向房地产评估机构供应产权调换房屋价值评估所必需的产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等状况和数据。第三十四条产权调换房屋为期房的，其价值评估以征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门向评估机构出具书面看法所说明的产权调换房屋状况为依据.征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门以及被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的产权调换房屋状况有变更的，应当依据补偿协议约定的产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整.第三章.附则第三十五条临潼区、阎良区、长安区和市辖县国有土地上房屋征收评估工作，由所在区、县人民政府参照本方法规定执行。笫三十六条本方法自公布之日起施行(2024-05-04)。2024年5月10日西安市人民政府颁布的西安市城市房屋拆迁估价暂行规定同时废止。6西安市国有土地上房屋征收与补偿方法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，接着沿用原有规定执行。