某集团管理制度汇编(DOC 56页).docx

第5章物业管理5.2.3相关项目施工阶段重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向相关项目公司提出施工阶段物业管理管控前期介入报告。5.2.4营销配合宣传物业管理管控规划，配合营销活动的实施、维持销存现场秩序，以及对销售中心、样板房的清洁和维护等。针对营销过程中涉及的物业管理管控合适的内容向相美项目公司提出营销配合物业管理管控前期介入报告。5.3前期介入工作的控制5 .3.1相关项目公司须在相关项目开发的每阶段,将开发相关计划以书面的形式提前通知物业公司，以便物业公司做出相应的前期介入工作安排，并形成详细的工作相关计划报相关项目管理管控中心物管部备案。6 .3.2相关项目公司在收到物业公司的前期介入工作相关计划后，于周内向物业公司做出书面反馈，明确如何处理物业前期介入意见。6接管验收6.1接管验收般安排在入伙前两个月，前提是保证相关项目符合原设计意图和质量规范，包括但不限于：D水、电、煤气（天然气）、有线电视、电话、互联网等是否已开通，具备运行条件：2）各种机电设备是否已安装调试完毕，具备运行条件：3）楼宇及公共配套设施是否已清理完毕，具备交楼条件：4）屋面、外墙面、卫生间是否已做渗水试验：5）房屋儿何尺寸是否符合设计规范：室内墙面是否存在空鼓、起沙现象：6）所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料是否已准备完毕：7）单体建筑是否已通过侦检备案。6.2移交通知在具备物业移交条件下，相关项目公司应提前15日书面通知物业公司准备接管验收。物业公司接到通知后,应于5日内向相关项目公司反馈交接验收相关计划。6.3成立接管验收小组6.3.1物业公司负货成立物业接管验收小组，总经理担任组长。成员包括：资料接收人员、各类工程技术人员（相关项目前期介入的工程技术人员必须参加接管验收）、相关配合人员等。6.3.2相关项目公司组成物业移交小组，总经理担任组长。成员包括：分管工程副总经理、规划设计人员、工程技术人员、监理人员、档案管理管控人员等。6.4物业公司应根据相大项目设计意图、销售合同合约约定合适的内容、质任标准编制接管验收合适的方案,报相关项目管理管控中心物管部审核、相关项目管理管控中心总经理批准后实施.6.5不合格问题的处理6. 5.1对于在交接验收中存在的不合格项，物业公司应周内将4物业接管验收报告6物业接管验收问题清单交相关项目公司，相关项目公司应将所存在的问题在入伙前个月整改完,并向物业公司发出夏验通知单。物业公司笈验合格后编制6物业接管验收报告3交相关项目管理管控中心物管部备案，7. 5.2物业公司在接管验收过程中发现的任何可能影响相关项目入伙、后续物业服务的重大问题时，必须在二个工作日内书面报相美项目公司、相关项目管理管控中心物管部。8. 5.3对物业公司和相关项目公司在接管验收过程中有异议的事项，由相关项目管理管控中心工程痂量监管部、物管部会同审核处理.7工程质量保修7.1 完成相关项目交接验收后，相关项目公司应将整个相关项目有关旗星:保修的合同合约副本移交物业公司，由物业公司对原施工单位的质量保修工作进行监督。7.2 保修期内出现的工程质量问题，尤其是影响到大多数业主生活的侦量问题，相关项目公司应在第时间书面通知施工单位到现场解决。施工单位怠于维修的，由相关项目公司或委托物业公司进行维修，费用从施匚单位质保金中减扣。因施工单位怠于维修所引起的业主索赔责任，相关项目公司和物业公司应做好取证工作，以便于向施工单位追讨违约货任。7.3 相关项目公司向施工单位支付质保金时，应由物业公司签字确认施工单位已经履行完维修费任。7.4 相关项目公司经营期结束相关项目保修期未届满时,由相关项目公司授权委托物业公司行使相关项目公司权利监管质量保证金。8维修基金8.1 相关项目公司在开发建设前，应充分了解国家、相关项目所在地关于物业维修基金的相关规定，并在销隹合同合约中作明确的约定。8.2 相关项目过了班量保修期需启动维修基金的，物业公司应根据相关项目所在地维修基金政府主管部门的规定，合理使用维修基金。9物业管理管控用房1 .1相关项目公司在相关项目规划设计时,应按照相关项目所在地政府的规定，设置、兴建相应的物业管理管控用房。物业管理管控用房的功能、布局由物业公司确定。9 .2城市综合体的物业管理管控用房面积配置按照相关计划销售面积指标的相应比例设计,集团自仃资产的物业管理管控用房面积配置根据适用的原则处理。10入伙管理管控10.1 相关项目公司负成入伙事宜、物业公司具体承办。相关项目公司负成成立入伙工作小组，成员由相关项目公司总经理和其他副总经理、物业公司总经理、副总经理等组成，相关项目公司总经理担任组长，物业公司总经理担任副组长。10.2 相关项目公司应提前30天和物业公司共同拟订入伙合适的方案,报相关项目管理管控中心物管部核准，10.3 入伙合适的方案的合适的内容应包括但不限于：D入伙通知（时间、地点、需业主携带的资料）：2）入伙工作流程；3）现场布置：4）人员安排及相关职贡：5）使用的文件和表格：2）墙而抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝,无污渍，无空鼓开裂现象。3）墙面块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角：面层无裂纹、损伤、色泽致：对继砂浆饱满，线条顺直。4）堵而油漆、刷浆色泽致、无脱皮、漏刷现象。5）地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平，阴角平直。6）地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。7）木装修工程表面光洁、线条眼直、对缝严密、牢固。8）饰面l表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。3门、窗D门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。2）门锁、窗销连接牢固、开启灵活。3）玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整.5）电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。6）不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。7）高档装饰门装饰完整。4电气系统D照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。2）开关安装牢固、开关灵活、接触良好。3）电罂插座安装牢固，符合“左妥右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。4）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管了配线时，连接点必须紧密、可鸵，使管路在结构上和电气上均连成整体并石可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IMQ/KV。5智能化系统D窗磁门磁报警灵敏。2）索急按钮灵活。3）可视对讲图像声音清晰。6配套系统D有线电视已开通，收视良好。2）门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。3）防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。4）其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。4.5. 2.6公共设施设备1给排水系统1）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。2）明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟萩板安装牢固、平稳。3）护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。4）下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水.5）水池、水箱卫生清洁、无渗漏。6）地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。7）沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。8）管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。2供配电系统D变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。2）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、域备安装牢固、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好。3）供配电系统无超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触而积，无过热现象。4）电气联动正确。5）配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范。6）强、弱电转井应独立,强电、弱电要走各自的竖井,过线孔应封闭,竖井的走线齐整并绑扎牢固。7）电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。8）电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。3暖通系统D各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可器，控制阀门开关灵活。2）排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。3）管道的管架、支架、吊架应牢固。4）设备、管道不应有胞、冒、滴、漏现象。1中央空峋系统D中央空调设备型号、数员与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清梵，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。2）冷却塔的水平衡，冷却水排放正常。5电梯系统D电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范：有电梯运行准运证。2）电梯能准确地启动运行，选层、平层、停层准确。3）机房内有承重吊环和限重标识，钢丝绳上有明显的平层线，盘乍板手，手轮齐全，机房标识清楚、表面光洁平整、明亮。4）钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。5）电梯电源专用并与机房照明电源分开，每台电梯均设置能切断该电梯政大负荷电流的主开关。6）梯门开启顺畅,无刮阻现象。7）电梯的各种安全保护开关动作灵敏可掌。6消防系统D消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏徒,标识清烛,表面完好无损,设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。2）消防箱标识清楚、玻璃完好。3）消防设施配件齐全。4）消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。5）消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。6）火灾报警控制器和消防联动控制设备陕动功能正确。7）对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验,功能均正常。8）室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范,在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮，其控制功能、信号均正常。9）自动喷淋系统，应符合自动喷水灭火系统设计规范，在消防控制室内操作启、停泵,信号阀、压力开大、电动阀'电殿阀的控制功能、信号均正常。10）气体、泡沫、干粉等灭火系统，对其进行手动启动和嫌急切断联动，试验控制功能、信号均正常。11）对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等）进行联动抽验。其控制功能、信号均正常。12）防烟排烟风系统，通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试，报警战动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机：报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风：报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门；上述控制功能、信号均正常。13）消防电梯的手动控制和联动控制功能检验，非消防电梯的联动返回首层功能检验，其控制功能、信号均正常。M）火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播：共用的扬声器强行切换试验：备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常,语音清晰.15）消防专用电话的检验：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验：消防控制室的外线电话与"119”的通话试验.上述功能正常，语音清晰。16）应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检验：功能、信号均正常。7道路系统1）路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常11满足节能：灯柱安装牢固、油漆完好。2）路而平整，无水泥块、无起砂、断裂。3）路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。4）块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺核掉角。5）交通标识线、路牌清燧完好。6）踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。8停车场系统D停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。2）单军、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。3）车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。9保安、清洁、绿化设施D保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。2）保安监控设备：同消防监控设备“3）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草：绿化水管布局合理、同门开关灵活、安装稳固。4）垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好，使用方便。10其它配套设施D楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。2）信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、衣面平整光洁。3）雕塑、小品牢固、完好、安全。4）招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光沽。4.5.3物业公司应根据不同的验收相关项目设计验收相关项目清单，对合格相关项目由物业公司和相关项目公司签字确认并归档。4.5.4对于在交接验收中存在的不合格项，物业公司应周内将岑物业接管验收报告6物业接管验收问题清单交相关项目公司，相关项目公司应将所存在的问题在入伙前周整改完，并向物业公司发出虹验通知单。物业公司如验台格后编制£物业接管验收报告交相关项目管理管控中心物业部备案。4.5.5物业公司在接管验收过程中发现的任何可能影响相关项目入伙、后续物业服务的重大问题时,必须在二个工作日内书面报相美项目公司、相关项目管理管控中心物业部。4.5.6对物业公司和相关项目公司在接管验收过程中有异议的事项，由相关项目管理管控中心工程痂量监管部、物业部会同审核处理。物业入伙合适的方案编制指引1适用范围1. 1本指引主要适用于万达地产开发相关项目的铲物业入伙合适的方案的编制。2物业入伙合适的方案的编制合适的内容要点2. 1入伙通知2.2入伙时间安持2. 3入伙办公地点2.4工作目标及程序1 .4.1确保业主均能鲂顺利收房，集中入伙期内不发生业主集体投诉或被任何新闻媒体曝光的事件：2 .4.2入伙现场整洁有序、各组配合默契：3 .4.3资料填写、文件签署、费用收取均准确无误,不遗漏、不发生差错：4 .4.4任何存在疑虑或不淌意见的业主均能及时得到处理，避免因处理不及时造成矛盾激化或不满情绪的扩散.2.4成立入伙工作小组2.4.1入伙工作小组成员2.4.2小组成员工作分工和职贡2.5入伙前准备工作进度表序号相关计划完成时间工作合适的内容负责人支持部门备注12345672.6入伙前培训相关计划序号合适的内容培训部门参加培训人员完成时间1234562.7入伙具体工作任务安排2.7.1入伙现场的布置2.7.2入伙现场服务安排2.7.3现场组织(1)现场总管(2)准备交房资料(3)核对业主身份(4)验房(5)业主资料登记(6)钥匙接管、分类、交付(7)办理入伙手续(8)返修跟踪复验2.8入伙应急预案集中入伙期内不发生业主集体投诉、上访或被任何新闻媒体曝光的事件。为了确保这一I标的实现，针对在交楼过程中可能与业主发生的各种纠纷，特制定本预案。物业费用标准和日常成本测算指引序号相关项目9单价金说明（计算公式、标准）I员工工资2工资附加费3劳动保护费4午餐补贴5员工工袋6垃圾挂运费7垃圾排污费8清洁用车辆费用（油料、保养、雒修）9清洁物料消耗IO消杀费11保洁工具/5K材费用12工具/器材雒修费用13保沽用水14保洁用电15节日布置费16固定资产折旧17低值后耗晶摊Ifi18其它二安全保卫成本1员工工资2工资附加费3劳动保护费4员工餐费5员工工笠序号相关项目9单价金说明（计算公式、标准）6保安物料消耗7警用工、器具费8工、器具维修费用9对讲机占频费10警用车辆费用（油料、保养、维修11保安宿舍用水12保安宿舍用电13固定资产折旧14低值易耗品摊销15其它三最化养护成本1员工工资2工资附加费3劳动保护戏4午督补贴5员工工装6绿化养护物料消耗7应季花卉8绿化用车辆费用（油科、保养、维修）9绿化用工、器具费用10工、需具雒修费用Il绿化用水12绿化用电13Ia定资产折旧14低值后耗品摊的15其它序号相关项目9单价金说明（计算公式、标准）四电梯运行、修护成本1员工工资2工资附加费3劳动保护费4电悌工人身意外保险费5员工餐费6员工工笠7电悌工工、器具费用8工、器具维修费用9电梯用测量工、器具检测费10电悌物料消耗Il电悌维修保养配件12电梯运行电费13电悌年检费14保险费15警示标牌16电悌地税17固定资产折旧18低值易耗品摊销19其它五中央空运行、It护I员工工资2工资附加费3劳动保护费4员工卷费序号相关项目9单价金说明（计算公式、标准）5员工工装6中央空调用工、器具费用7中央空调用工、器具维修费用8中央空调用工、器具检测费9中央空调物料消耗IO中央空调维修保养配件及制冷剂11中央空调运行电费12中央空倜水处理费13仪器、仪表检刈费14固定资产折旧15低做易耗品抻精16其它费用六供暖系统运行、罐修a*1员工工资2工资附加费3劳动保护费4餐费补贴5员工工装6供暧用工、器具费用7供暧用工、器具难惜费用8供暖用工、器具检测费用9供暧物料消耗10供暖维蟋保养配件11锅炉检测费序号相关项目9单价金说明（计算公式、标准）12仪器、仪表检测费13水处理费用14环保部门征收的持污费15燃料费16供暧系统运行水费17供暧系统运行电费18供暖用车辆费用油料、保养、维修）19固定资产折旧20低值易耗品押销21其它。七消防系铳运行、雉修屿1员工工资2工资附加费3劳动保护费4笆费补贴5员工工装6消防用工、器具费用7消防用工、器具维修费用8消防用工、潜具检测费用9消防物料消耗10消防堆螃保养旭件Il消防系统运行电费12仪器、仪表检测费13消防系统年检费序号相关项目9单价金说明（计算公式、标准）14灭火器充液费15固定资产折旧16低（ft易耗品摊镣17其它智能化系虢运行、修成本包括,但不限于：I员工工资2工资附加费3劳动保护费4餐费补贴5员工工装6智能化用工、器具费用7智能化用工、器具维修费用8智能化用工、器具检测费用9智能化物料消耗10智能化维修保养配件Il智能化系统运行电费12仪器、仪表检测费13固定资产折旧14低位身耗品摊Ifi15其它九二次供水系线运行、卷修成本I员工工资2工资附加费序号相关项目9单价金说明（计算公式、标准）3劳动保护费4管费补贴5员工工装6二次供水用工、器具班用7二次供水用工、器具维修费用8二次供水用，、器具检测费用9二次供水物料消耗IO二次供水维蜷保养配件Il二次供水系统运行电费12二次供水水箱（池）清洗费13二次供水水箱（池）投药费14二次供水水箱（池）水质检测费15二次供水总表、分表&16仪器、仪表检测费17固定资产折旧18D低佰易耗品将销19S）其它,十公共设IiaS行、健修、保养成本1员工工资2工资附加费3劳动保护费4餐费补贴5员工工装序号相关项目9单价金说明（计算公式、标准）6公共设施用工、器具费用7公共设施用工、器具维修费用8公共设施用工、器具检测费用9公共设施物料消耗10公共设施维蟋保养配件11搂道、庭院、道路公共照明电费12景观设施运行电费13景观设施运行水费14固定资产折IH15低值易耗品摊Ifi16其它+-管理管控费用1员工工资2工资附加费3劳动保护费4办公费用5空旅费6业务招恃费7车辆费用8管理管控用房水费9管理管控用房电费IO固定资产折旧Il低值易耗品摊销12其它支出序号相关项目9单价金说明（计算公式、标准）十二格调费十三社区文化费用十四财务费用1利息收支净额2汇兑净额3谓剂外汇手续费4金融机构手续费5其它十五*业税及附加1营业税2教育费3其它十六谓备费I基本预备决2涨价预备费+物业管理管控金十八O-物业服务费测算总表序号项11金额元/一月说明一清洁卫生成本二治安防范成本三绿化养护成本四电梯维护成本五中央空调运行维护成本A供暖系统运行维护成本七消防系统维护成本A智能化系统维护成本九二次供水系统维护成本十公共设施维护费十-管理管控费用十二培训费用十三社区文化费用十四财务费用十五营业税及附加十六预备费用十七物业管理管控酬金十八合计地下停车场管理管控成本测算序号项目金额备注支出1排风系统2排水系统3车场照明4消防系统5停车场微机管理管控系统费用6停车场设施维护费用*I车场项油8管理管控费用(1)工资(2)附加费(3)劳保费(4)餐费(5)水、电及其他费9税金10其他利润每个车位的收费标准