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2024物业管理师考试制度与政策复习要点第一章物业管理概述物业管理，是指业主通过选稗物业管理企业，由业主和物业管理企业依据物业服务合同为'定,对房屋及配套设热设备和相关场地进行傅理、养护、甘理,锥护相关区域内的环境卫生和秩序的活动. 物业管理是由业主通过选聃物业管理企业的方式在实现的活动, 实现物业管理的三种方式：1、业主臼已进行管理2、业主将不同的眠务内容托付培不同的专吸3、业主选弼物业管理企业进行管理. ,；：条例K片不通也业上必需选择物业企业来实旅管理：但是假如业主通过选聘物业企业，就应当按条例的规定来执行。 物业管理活动的依据是物业屐务公同，物业企业依据合同供应服务.业上依据合同缴纳物业的用，双方是一种同等的民事法律关系. 物业管理的内容：I、对房屋及配套设施设备和相关场地进行18护保养、管理2、对相关区域内的环境下生和公共帙序进行维护。 在前期物业管理阶段，条例规定，住宅物业的建设单位必需通过招投标方来选择物业企业,而对等住宅物业就没有这一要求.同时才条例3还现定住宅物业陶当建立专项怪理基金制度,对非住宅则没有知制要求. ：条例的运用范国：包括城市，业涵釜农村. 物业管理市场化特性：1、房地产物质形态的演化导致物业财产状况的演化2、多兀化的物业权JS状况要求物业管理形式与之相适应3、物业管理活动应当遵循巾场原则，1、普巾场性的房屋管理不属于物业管理， 物业管理的三个基本特征：社会化'专业化、市场化. 物业管理社会化的必要前提：是物业的全部校'运用权与物业的般管权相互分别. 物业管理！；业化的现代化生产的夕业分工的必定结果，要求物业企业必需反备肯迪的镒质等级，物业从业人员必需兵名肯定的职业资格 双向选择和等许有偿是物业管理市场化的集中体现. 物业管理起源于19世纪60年头的英国，奥克钳妓.希尔女士. 20世氾初，美国也成立了第一个行业协会-一美国芝加哥建筑管理协会. 改革开放前我国城镇住尻制度的三个特征I】、住房投资由国家和国企投资2、住房采纳实物安排方式3.住房消费实行低租金国.家保修保养的制度. 1978年起先扶持住房商品化. 1981年3月10,深圳第一家涉外商品房管理专业公司成立一深城市物业管理公司， 1984年，广州东华实业开发五羊村.1990年10月,深圳住房局开发莲花二村,实施物业管理并获得胜利.1992年被评为全国示范文明住宅小区. 】约3年，深切颁发全国第部物业管理地方性管理法挑一深收特区住宅小区物业管理条例.是我国规范物业管理制度的煨范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的原孑九 1991年3月建设帏颁发城巾新建住宅小区管理方法建设陆33号令. 2000年,中国物业管理协会成立. 物业管理的低位和作用：1、有利于促进羟济增长2、有利于提离人民群众居住质量3、有利于增加就业4、有利于维护社区自定5、有利于推动房地产的良性发展， 住房修理基金管理方法规定I专户储存、与款,川.严禁城为他用. 2024年6月8日.物业管理条例由国务院正式8«发.这一阶段物业管埋政策法规体现了如下特征：1、配套性2、阅历性3.操作性. 条例的立法理念：在坚持民法基本原则的指导思想和立法法规定的原则下，突动身展为爪、平衡为由、爱护弱者的立法原理。 条例的立法思S1.1、强ifl爱护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系2,强蠲业主和物业管理企业是同等的民事法律关系，是服务与被服务的关系3、强谓业主与物业企业通过公、公开和协商方式处理物业管理事项， E条例卜的，工法除则I1.物业管理权和财产权利相对应原则2、雉护全体业主合法权并原则3、现实性与前瞧性有机结合的原则4、从实际动身、实事求是的原则. 物业管理基本制度包括：1、业主大会2、业主婉约3、前期物业代理招投标I、物业承接查晚5、物业管理企业资质管理6、物业管理从业人员职业资格7、住宅专项修理博攵等七大制度， 物业管理的荔础是业行的财产权. 共同财产和共同利益是构成业主联系的基础.业主如加入共同契内就意味着要遵守少数听从多数的原明. 业主大会制度和业主规约IM度.目的就是建；，业上民上协商、自我管理、平衡利益的机制，其议事准则就是民主协商，条例的第三条明确规定提fH业主蜘过市场机制选聘物业管理企业.第五条明确各级用地产主管部门对物业管理活动实施监俗管理权. 条例第三十四条规定了个物业区域由个物业管理企业管理的原则. 条例第四匕条煌定了物业管理企业在平安防范方面的帮助义务，在发生平安事故时，物业公，上在丈仃紧之.措的同时，应刚好向有关政府部门报告,帮助做好救助工作. 法律贵任的三要素：1、适用条件2、行为模式3、违反行为模式的法律后果.法律出任的规定是体现法律削范国家强制力的核心部分. 法律曲任的特征；I、他是和违法行为相联系的2、他的内容是法律明确而乂具体规定的3、它具有IS家强制性4、他是由国家校权的机关依法实施的. 物业管理条例的法律贡任的特点：1、行政责任、民事责任并存2、凡是能峙通过担当民事责任解决何遛的.不在设定行政惩罚的原则，充分体现爱护业主全体利拄的原则3、体现了业主自我首理、自我监督的原则. 条例确立的荔木法律关系：1、业主相互之间的关系2、物业企业和业主之间的关系3、升发企业与业主以及物业企业之间的关系4、供水佻电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系5、社区居委会与业主、业主大会以及物业企业之间的关系6、物业管理各方主体弓政府之间的关泰. 物业管理的本旗是业主对物业管理区域内共向利益的粕护和论理. 民事行为用期木的原则是在F其主体的同等性和行为自想性. 业上在前期物业管理阶段接受物业取务事实I:Mil!M在两个合同基础之匕一个足建没中位与物业企业签订的前期物业服务令问.一个是建设单位5购房人签订的包含前期物业服务内容的商处房销售合同. ：条例:<现定了供水供电供气通信有点电视等单位应当向最终用户收取有关应用”“应当依法担当物业管理区域内相关管我和设施设备的维护保养二 居委会和业主大会之间并不是一对应,双方不存在隶属关系.也不是上下级关系， 政府物业管理各方主体之间是种行政法律关系.其次款物业管理服务 物业管理服务的特点：I、公共性和媒合性2、受益主体的广泛性和差异性3、服务的即时性和无形性4、服务的持续性和许久性. 物业朦务合同仃别于-段托付含l11J的髭著特点：是管理Ji务的公共性确定了具受益主体的广泛性和差异性.物业服务合l11J时雳俄物业企业是否履行义务的检验标准. 物业服务的主妾内容包括：1、房屋共用部位的修理养护与管理2、房屋扶用设住的修理养护与管理3、物业管理X域内共用设符的修理养护与管理4、物业管理区域内环境卫生.和绿化管理Sl务5物业区域内公共秩序，消防、交通等些关事项的极务6、物业装饰我修管理7、午夜档案资料的管理8、专项倦理基金的代管服务. 物业服务合I司的标的是物业企业供应的公共性物业服务：物业服务的对象是物业仅:域内的鱼体业主. 物业服务合同以外的服务是种有偿服务，该类例议也物业服务合同样是双务合同，以有偿为原则， 一级服务标准：1、务中心,公示24小时服务电话，急惟半小时以内2、至少I次征询业上对服务的看法.足一80%以上3、每日巡杳I次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公用的门简弁彳相应逸宜记录并刚好修理保养4.我人也梯24小时果务5、公共照明完好率不低于95%6、小区主出入口24小时站脚执勤：重点区域标I小时巡查次,并实施24小时监控7、保沽H清两次。 二SSal务标准：1、公示16小时服务电话.：&性1小时内完成2.年年I次征询物业服务的看法，满足率75%以上.3.每3日送住I次小区单元门，楼梯及公共部位.有记录和修理4、路灯完好率不低于90%5、小区主出入口24小时执勤：王点部位每2小时逐直I次6、生活及坡口清I次. 三级服务标准：公示8小时电话，年1次征询业主满足度达70%；路灯完好率80%：近点部位每3小时巡杳一次：生活垃圾日满I次。 以上三个等级服务标准适合于彩济适用房住宅、房改房、集资房、廉租房和一般住宅小区：高档住宅小区不适合本标准. 选用标址的时蟆应充分考虑建设林求、能食设施设生、服务功位及业主的消费实力等因素. 物业服务收费股则：I、合理原则2、公开原则3、收费与做务水平相适应原则。 物业服务收费定价形式：1、政府定价2、政府指导价3.市场调整价（是由"Yl门制定,通过市场党争形成的价格） 2024年“月，发改委和建设部颁发业眼务收贷管理方法。 物业服务的收费形式：I、包干制2、制金制（一般用于非住宅物业管那项目） 物业服务费的构成：物业服务成本、法定税费'企业利润但大部分. 物业服务成本构成：I、服务人员工费、保险和按规定计提的福利费2、公共部位、公用设备的口常运行、触护黄川3、物业区域内的清洁卫生费4、物业区域的绿化养护费5、物业区域的佚序维护贷6、办公贷7、企业固定资产折Iu8.共用部位.设符的财产保险及公众野任险9.经业主同意的其他费用. 物业大中修、史新、改造费用应从修理基金中列支.不得计入物业服务支出或物业成本.物业收务作同是确立业主和物业企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据.属于诺成合I可、也属于无名台I可类别、同时也IS于双务在俄合同. 单务合同一如房屋的噂与合同 诺成合同一刈方达成一样看法 实践合I司一双方不仅达成样行法、还要发生标的物的转移 双务有偿合同就是合同双方都要1行权利义务， 要式合同一合同须整肯定的书曲形式和规定 不要式合同一没有书面规定、如口头规定或约定. 物业服务合同属于民事合同范鲂，是业主、物业企业设立物业服务关系的协议. 物业服务合同的主体：业主委员和物业企业 物业般务合同的E耍内容II、物业管理事项2、物业服务质量3、双方的权利义务叭物业管理用房5、专项修理修金的保管'；运用6、介向期限7、物业服务费用8、违约责任.除此八项.还威商定共他条款,如台I可生效条件、解除合I可的损失路偿、免费条款、合同履行争议的解决方式等. 前期物业服务合同的特征：1、具有过渡性2、是建设单位与物业企业笠订3、是要式合同。 前期物业服务合同的工瞿内容：I、合同当事人与物业基本状况2、眼务内容与燃量3.仁."'Jl攵费方式4、物业经营活动的内容5.物业承接15验6.专项修理基金7、物业的运用维护8、违约责任9、其他事项. 般状况下，物业经营活动由物业企业统一经营'统一管理、统协调，这样还可以隘低服务成本、扩大利润空间. 物业经昔的留意事项：物业经首项H的名称、物业姓昔部位的权属界定、物业姓首项H的收传标准、业主与物业企业关于经营项目或利润的分成比例. 承接查验的主要内容：1、查验的部位与设符的内容2、刈方确认存在的何Ji3、建设单位应担巧的责任和解决方法4、建设单位应向物业移交的费科5、建设跑位的保修我任. 业主违反物业管理IX域的行为主要表现（见书60面， 维护物业区域秩序的主要方式：1、程行告知义务（业行草有物业做务知情权）2、履行制止义务I对:已经发生的违规行为,物业院通过劝说、指责教化等方式制止业主的违规行为,但物业没有执法权）3、履行报告义务（条例规定物业企业向相关主首部门报告后，主管部门不予理睬，是属于行政不作为,应当担当相应的法律而任）. 发生平安事故时，物业企业应当双行三项义务：1、发生平安事故时要马上实行应急措郎、避开扩大损失，2、刚好向有关行政管理部门报告事故。 帑助撇好救助I：作. 条例第三十六条规定，物业企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主子身、财产平安殳到损古的，物业企业应当担当相应的合同费任，而非法定贵任， 条例对物业维护和运用的规定II、公共建筑和共用设施规划用途不得Ie自变史2,物业区域内的道路场地不行搞门占用和挖掘3、公用小弗单位应依法履行相关管线和设施设备的修理保养责任4、业主的房屋装修应依法依Wi5.利m公共部位、共有设备羟营应当遵守相关规定. 假如的确须要变更公用建筑和设符用途的，当本人必露依照法律程序，通过向规划部门提出中清，经规划部门批准后方可实施。也可以是物业企业提请业主大会探讨同意后,由业主委员会依法办理月关行政审批手续. 如需对公共道路进行后州和占用的.也必需征得业主委员会的同之.“在约定的期限内食原晾状. 物业利用共用部位和设备进行姓营应当遵守如下规定：1、办理相关手续2、征得业主及业委会同43、明确所得收益的运用方向（一映用于优先补充住宅廿项脩理基攵,也可以遵照业主大会的确定运用）。第三章物业管理的域本制度 条例确立了7大物业管理基本制度：1、业主大会制度2、业主管理规约制度3、前期物业管理招投标制度4、物业承接杳蛤制度5、物业管理企业资质管理制度6、物业管理专业人员职业资格M度7、住宅专项修理基金制度. :长例确立了业主人公川业K委G会并存，业主大会决,业主委员会执行的制度。 房屋的全除权人就是业主. 业主的权力包括：1、依抠物业服务合同的的定.接受物业企业供应的服务2,提议召开业主大会会仪.并就物业管理的有关事项提出建议3、提出制定和修改业主规约、业主大会是规定的建议4、参与业主大会，行使投票权5、选举业主委员会委员、井享有被选举权6、监督业主委员会的工作7、监督物业企业对合同招行8、对物业经首管理享有风情权9,监杆修理基金的运用10,法律烦定的其他权利。 业主大会：是业主参与物业管理活动的组织形式.由物业管理区域内全体业主组成. 个物业管理K域只能戊。个业主大会. :条例K规支；同一个物业区域的业主，应在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门以及街道办评处的指导下成立业主大会，并选举业主委员会. 是否成立业主大会由物业区域内的全体业主确定. 业主大会由业主代表、建设单位祖成业主大会筹备小组，成员名单腌方后.应当以书面形式在物业区域内外1 业主大至的筹备工作内容应当在15H内以书面形式在物业区域内公告. 业IUJ:为维自成立之日起30日内在物业所在地的区，县人民政府房地产行政主管部门的指导下.组组召开昔次业主大会. 业主大会的职员：I、制定、修改业主视的和业主大会议事规则2、选举、更换业主委员会成员，监督业IsI作3、选料、解附物业管理企业4、确定与项倏理荔金的运用5、制定、修改物业区域内公共部位和设施的运用、公共秩序和环境管理的规格制度6、其他有关物业管理事项. 在下列状况下.卜；1.i刚好组织召开业主大会：1、20%以上业主提议3开业主临时会诙2、发生堇大事故或鬟急事情须要处理的3、业主大会议驿规程或业主规约规定的其他状况. 业主委员公应在业上大会召开前15U内将会议通知及有关材料以书面影式在物业区域内公小, 业主大会确定事项的出收力：1.般确定，必需经由与会蛀,通国闻H2、业主大会做出修改业主规的鬻主大会议事规程、选聘或解职物业企业、运用专项修理基金的附定.实地特殊多数表决喉则,必需23以上投票权通过，不符合以上规则的表决事项,碣于无效. E条例？明确短定业主委员会为业主大会的执行机构， 业JE委员会的5I.要职责r1、召集业JE大会会议,报管物业管琬的实施状况.2、代表业E和业行人仝与物业企业签订物业服务合同.3.刚好了解业主、物业运用人的看法和建议,监督和帮助物业企业粒行服务合同.4、监督业主规的的实施5、业主大会的其他职龙. 业上委员公的备案；业卜:委,!去成也后影响物业所在地的区县人民政府的房地产行政主管部门各案，卷案的主要内容包括业主委员会的成员状况、业主规约、业主大会议事熄程等内容。i案的时间为自选举产生之日起30日内. 业主委员会的资格条件：I、具有完全民事实力2、遵守国家有关法律法规3.遵守业主大会议事规则、业主公的、履行业主义务4、热心公益事业、责任心强，具有社会公信力5、具有肯定组织实力6、具有肯定的工作时间. 业主如，公自迭举成立之H起3H内召开首次业主委员会会议，推举主任I人，副主任1-2人。 业主委员会会议的召开必需有"3以上委员出席.做出确定经由1/2以上委员同瓯。 W.：的I：作经费由全体业主担当.绘费筹措管理由业主大会确定.业主规的对全体业主JI有妁束力，建设单位在历屋销色之前，IM定业主临时管理规约.业主规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同拟定并遵守的行为准则。 业主规约是物业管理法律法规和政策的一种补充，是调整业上之间权利和义务的私刑性Z件， 共同财产和共同利益时业主之间炮立联系的基础,业主规的债是物业区域内全体业主的共同契约. 业主规约的主要内容：1、有关物业的运用、雄护和管理.2、业主的共同利益.3、业主应履行的义务,4、违反业主规约应担当的黄任， 业上违反业行烛约应出“的，；HfE襄为民事责缶担当费仟的方式有支付违约金和昭怪损失，商品房的销科分为i：商品房观售和商品房预仍.物业的名称应力以当施政府主笆都门审定的名称为选. 明确物业的类型，应当以城市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小区、工业小区、商住楂、弓字横、综合楼等，以城市规划部门审定的总平面图为准，确定物业东南西北接馔位置与坐标. 公共部位包括：承S1.结构、主体结构.公共门厅.公共走廊.户外墙面.屋面. 物业区域内的共用部位、共用设省包括出墙、绿地、池井'熙明设备、物业川岳等M物业区域内全体业主全部 业主运用物业应当遵守的规则：1、相物权规定2、房屋装饰装修管理规定3、共用部位及设符的运用规定4、运用物业的禁止性规定. 遵守相邻H.规定的案例分析：一、民法通则3规定不动产的相锦各方.虎依州有利生产'便利生活、团结互助、公允合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系.给相邻方造成吼叫、根失的，应停止侵害、解除阻碍、路偿损失，业主临时规约熄定：I、业主对物业专用部位享有占有、运用、收益和处分的权利.但不使阳碍其他二、业主正常运用物业2、业主的道进守法律律法规.依抠有利于物业运用、平安、整齐以及公允合理、不损由公共利i和他人利益的原则，自供电、供水、采光、装怪、环境1.生等方面妥当处理与相邻业主的关系3、业主应按涉及用途运用物业，在特殊状况下挣得相邻业主的同意后，报有关行政主管部门批玳，并告知物业管理企业， 房屋装修之案例分析I业主管理双约X规定1,房屋芸修裔事先告知物业企业,并签订房屋装修服务协议.2、装修房屋时.业主应在物业企业指定的地方堆放建筑材料和建筑K.圾.不得报自占用物业共用部位和公共场所.3,要求业主在设计预留的位置安装空调，并做好空调味音及冷凝水的处理. 物业招投标应当遵循的原则；公允、公开、公正和诚息信用原则， 条例规定I住宅物业的建设单位，应以招投标的方式选聊物业公司，而柞住宅物业目前不做强制要求。 对规模较小或投标人少于3个.投票意义不大的住宅物业,建设电位可以采纳协议的方式选聘物业企业.但必需羟过物业所在地区县院地产行政主管部门批准，才可以进行. 前期物业管理招标方式可分为公开招标和遨请招标， 公开招标：费求招标人在公共媒体（如报纸、广播、电视、网站等）上发布招标公告,建请不特定的物业企业参与投标.同时公开招标还必需在中国住宅房地产信思网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告. 遨请招标：也叫定向招标，招标人行选择的向物业企业发出投标遨请书,遨请特定的物业企业参与投标.例如，谈项H有困维专业的设施设备的物业项目，有保密要求的物业项目，逆清招标必需有3个以上的物业企业冬与. 招标代理机构应当兵爵的条件II、相应的资金和营业场所2、相应的专业力气3、评标专家名国。 招标项目备案:招标人疑在公告城发出邀请书之前的IO日内到物业所在培县以上人民政府房地产行政主管部门备臬. 招标文件发出之1.l和提交投标书截止口，最短时间不少于2011. 对于投标文件很要修改的.投标人可在提交投标书截止H前内，以打面形式通知招标文件接收人， 物业招投标工作0需在现售房屋前30天完成.预料房屋项目必儒在取得商枯房预"许可证之前。 投标文件包括：1、投标函2、投标报价3.物业管理方案4、M林文件要求供陶的施他资料. 开标应当在招标人、IS标人、投标人和评标人到齐后方可开标. 国标委员会是由招标人代表和讦，,/.上共同组成，成员人数在5人以上的单数，其中招标单位以外的物业管理1.T不得少于成员总数的23. 住宅专项修理基金的运用原加J：便利快摊、公开透亮、受益人和负担人相一样的原则,任何单位和个人不得揶作他用. 代收代官单位在保证住宅+项修理基金正常运用的前提下，可以依据国家有关规定和业主大会的确定，将住宅专项脩理新基金用于购买一破巾场国债，但不褥从小国债回购,托付理财或将用于购买的国债用于质押、抵押等也保行为. 修理基金的紧急启用：紧急状况下可由物业管理企业垫忖吗，事后在依抠规定程序审核训定后从住宅专项修理基金中支取。 代收代管中位4房屋灭失后，应当按规定返还住宅修理基金给业主。代泞中位应当接受业主的询问、查询，并定期向业主公布修理金的交存、运用和增fft收益状况.脩理基金交存主体的法律费任：购房个人不缴纳怪理基金的,将不予发放房屋全部权证：代收代管单位不按规定移交账务的,或未按现定向业主公示的,可处以3万元以卜.罚款.第四章房地产相关制度与政策 干脆关联房地产的法律有：城巾房地产管理法土地管理法城巾规划法1. 房地产管理制便可分为：1、房地产开发线营.2、房地产管理.3、房地产修理养护管理. 房地产开发企业的伊格：I、具备企业法人代入2、注册资金100万元3、有4名以上持有优格证行的历地产专业的技术人员，2名以上持有资格证的会计人员。 一IS房地产企业资质：1、注册资金5000万元.2、地产经营开发5年以上。3,累计竣工30万平方米以上。4、连续5年I：程质艮合格率100%.5.专业技术人40人.中级职称20人,专业会计人员4人- 双资质地产企业：I、注册资金2000万元2、地产开发3坪以上3、累计竣工面枳15万平方米4、专业技术人员20人，中级职称的10人，物业会计人员3人， 三级资质地产企业II、注册资金800万2、地产开发2年以上。3,累计竣工面积5万平方米,4、专业管理人员10人'中级职称5人.专业会计2人以.上. 四级资质地产企业：注册资金100万,地产开发1年，专业管理人员5人，专业会计2人. 房地产开发一般可以划分4个阶段：I、投资机会选押与决策分析阶段。2.房地产开发前期工作阶段.3、房地产开发建设阶段.4、房地产租匿经营阶段， 房地产开发前期阶段工作内容：1、取得建设用地.2、取得建设项目的立项批复.3、完成房屋拆迁.4、设定项目规划设计等方面. 城市规划都门对房地产开发项目的管理包括：1、审定项H规划设计。2、实诬监瞥检查 城巾规划部门限制性规划的E耍内容II,规划范围内不同性肪用地的界限和建筑类型.2,规定各地块建筑高度、建筑潜度、容枳率、绿地率等限制指标.3、规定JiR目于市政借口、悴车位、建筑后退红线距离'建筑物间距等.4.确定各级支路的红税位置、控点坐标与标高.5、确定工程管线的走向、管径和工程设施用地界网. 修建性具体规划的主要内容：1、建设条件分析及煤合技术论证，2、总平面图布置、建筑、遒路、绿地空间布局和景观设计.3、道路绿化、工程管线的规划设计.4、竖向熄划设计。5,工程批估我和投资效赫分析. 房地产开发项目的设划设计审定包括：I、审批、核发“一书两证”一项目选址看法书、建设用地规划许可证.求设工程规划许可证. 城市规划区域内的其他建设工程，建设单位应当在竣工4收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工货料. 房地产开发项目管理应当遵轴以下制度rI、 房地产开发项目管理应当遵循的原则：1.必需依抠土地运用权出让合同的条件和国家划拨土地的要求开发土地.2、投资比例不低于总投资的20%.3、年为开发的,政府有权征收土地出让金20%以卜的土地闲置费：Si过2年的，Ia府可以无偿收回土地,4、土地转让必需到房地产主管部门缶案，房地产开发项目经竣工验收合格后方可运用, 开发建设单位在施工阶段的行关制馁：1,临工前应进行报建,并申请领取施工许UJUI；未取得施工许可证的一律不将开工. 项11取得IS工许可证后，建设资金必IB到位，建设工期不足I年，资金到位不少于工程台I可价的50%,超过年的.资金到位不少于工程合同价的30%。 办理竣工险收普案应提2的Z件：1、1方'这工验收需案表.2、工程幔工脸收报告。3、法律法规规定的应由规划、消防、环保部门出具的认可文件.4.地I：单位签署的1.程质员保修书.5.商品住宅还应提交住宅质St保证书住宅运用说明书. 房地产技让：是指房地产权利人通过买卖或其他合法凡是见其房地产转移给他人的行为. 房地产转让.抵押时,房屋的全部权和该房屋占用范用内的土地运用权同时粘Ih抵押. 房地产转让方式：仃偿转让（如买卖、交换等方式）和无偿转让（如Sf承或赠与行为等）两种方式. 房屋转让和上地运用权转让必需保持样- 房地产转让程序：1、双方必需筌订转让合同.2、合同筌订后必露30H向房地产管理部门推阳灯让"I访，并申报成交价格。3.房地产管理部门进行相关审查,并在7日内作出书面答发.4、房地产管理部门核实成交价格,并对然让房屋进行现场百看和评估.5、双方按规定缴纳税费.6.办理房屋产权登记.合法房屋产权证书. 房地产禁止转让规定：I、达不到法定转让条件的.2、政府机关查封或其他形式限制的.3、依法收回土地运用权的.$、共有房地产，未经他人书面同意的，5、权属有争议的，6、未领取房屋权属证书的， 商品房预售条件I1、全部缴纳土地运用权出让金.取得土地运用权书的.2、持有建设工程规划许可i三的。3,工程也设投入资金达总投资25%以匕弁确定竣I：验收和交村日期的4.已办理预伊登记.取得商品房预售许可证的. 商品房预售管理程序：1、到相关房地产主管筋门办理预代仔记，取得商品房预售许可证明.2、中请预佐许可，提交证明资料。3、房地产笛理部门审查，受理后10内作出确定,作出确定后10内向房地产企业颁发新品房预肌许可证3.4、房地产企业与网房人签订明房合同后30日内到房地产管理郃门办理房屋预的合同备案F续.5、网房人在房屋交付后90口内未能取得房屋权M证拈的,房地产企业应担当违约员任. 理房精件条件：1、有企业法人昔业执照、房地产企业费质证书.2、取得土地运用权证书，3、持有工程建设规划评可证和项目施工许可证.4,已通过竣工验收，5、拆迁安次已落实“6、水电气彻信笠配磨设施巴达交付条件,7,物业管理方案已经落实. 商曷院例辔程序和方式：I、应当明示相关文件.2、应正确处理预仃忸用.3、商品房精售价格和计价方式.4,消14代理规则。5,商品房交付。6、梢助购房人办理产权证书. 济屋及设得的保修期的内容：1、地尊基碗部分和主体结构部分的年限,2、屋面防水3年。3.管道渗漏I年.4,端面、顶而脱灰1年.5、地面墙面空鼓开裂.大而枳起砂I年.6.门窗'五金件I年.7.卫生洁具1年：8.灯具开关半年. 住宅保修期从开发企业将竣工验收的房屋交付用户运用之日起计算。 房屋租赁管理：是房屋产权人将曲定期限的房屋运用权让给运用人,并由运用人定期支村租金的行为。 房屋租赁主要原则：1、依法遵从自愿、Pl等、互利的爆明. 讲屋租Vi登记备案出度：1、房屋行政主管部门登记备案（书面租赁合同、院屋产权证、当事人合法证件）.2、公安部门登记缶案。 房地产中介服务包括：1、房地产询问服务，2、房地产价格评估,3、房地产”汨. 房地产询问包括：为当事人供应法律法规、政策信息技术等方面服务的经营活dj 房地产评估.：指对房地产进行测算，评定其羟济价值和市场价值的羟昔活动. 房地产经纪：是指为托付人供应房地产信息和代理业务的经莒活动。 谛地产中介眼务合同的内容：I、当事人姓名.罟处“2、中介服务项目的名称、内容.要求和标准.3、合同期限，4、收箱标准.支付方式和时间.5、违约表任和解决方式. 厉地产抵押是种有效的担保方式,是抵押人以其合法的房地产以不转移占行方式向抵押权人供应债务腹行担保的行为，债务人不收行俄务时，依权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得款优先受偿. 抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人地行愤务担保的公民、法人或其他机织.房地产抵押的特定概念：房地产抵押有两种特定的抵押和方式-足在世I.程抵押.二是独购商品房贷款抵押. 底地产抵押原则：1、应遵从民事法律原则，2、房地产抵押中的房产、地产抵押权设定样.3、抵押人所担保的债权不得总出抵押物的价优， 不得设定房地产抵押权的状况：1.权属有'介议的房产“2.用于教化，医疗、巾政等公共耦利亚业的地产。3.列入文物爱护的建筑和重要纪念意义的建城.4、列入柝迁范用的地产.5.被住封、扣押、监管的地产. 抵押人在房地产抵押合同签订后30口内，到相关管理部门办理房地产抵押登记，抵押号问自抵押登记之日起生效. 优地产权属登记：是指有政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请人进行申表、登记并颁发相关证件的行为. 我国房地产权属登记制度：I、必需按期进行房地产权隔登记.2.只有岳地产权属清弛、证据齐全的才予以登记核准.3、实行房地产权发证制度,颁发的证件受法律爱护，是权利人进行房地产活动的凭据. 谛HI产权属登记的种类：1、总登记，/定期限起先之H起30Fl前发布公告2、初始登记（新建宛屋/”后的3个月内向登记机关申请房屋全部权初始登记）.3、转移登记.4*变更登记（自变更不实发生之日so日内提出申请）.5,他项权利登记.6.注俏登记（房屋灭失、他项权利终止土地运用权到期之日起30日内提出申请）. 房屋权限证书的种类：房屋产权证、房屋共有权证.房屋他项权证. 一下状况不予登记：I、违章建筑。2、临时建效. 异产毗连房屋I结构相连或共外，共用设各和协助建筑.而为不同人全部的房屋.除了约定之外.任何一方不得多占、独占,损害他人利益. 危房的概念：是指疥屋结构己姓严峻损坏或承王皓构件画于危急构件,可能附时丢失希构也定和承我实力,不能保证居住和运用平安的房屋， 危房的鉴定程序I1、受理申请2.初始调杳，摸清房屋的历史和现状。3.现场有验和记录.4,全面分析、论证,作出推断,提出处理建议.5.签发鉴定证书. 危肘的处理形式：I、视察运用.2、停止运用，3、处理运用.4、整体拆除.物业管理条佻3 2024年9月I日实施。 家提IH业主通过公开、公允.公正的市场竟争机制选择物业管理企业. 便设单位JftCl处分权广业主的物业共有部位，共有设施设备企佛权或运用权的,由相关行政主管部门处以5万以上，20万以下的罚款。 预期不移交资料的,可予以1万元以上10万以下的罚款， 物业企业未取得资质从事物业管理的,可予以5万以卜.20万以下的罚款.造成横失，依法赔偿. 物业企业将一个区域的物业全部托付蛤其他物业企业管理的可予以合同价格的30%以上5（次以卜的罚款，抖峻者可以吊销其资质证书。 挪用专项借现斯金的,处以挪用数和2倍以下的罚款， 建设尔位未按规定配置我业用房的.可处以10万以上,5。万以下的圻款. 未经过业主大公同电的，披门变更物业用房用途的,可处以I万以上10万以卜的罚款，所得收捡全都用于公共部位的维护倏理。C物业管理企业费质管理方法 2024年5月1日实施 物业管理企业资质分为I、2、3级. 招标人应限时完成物业管理招投标工作：1、新建宙品房应在现售曲30H内完成。2、预售商品房应当在我僧许可证之前完成“3、非出傅的新建物业项目应当在交付前90日内充成.物业管理加制度柯行规定 2024年12月I日实施 申请参与物业管理肺资格考试资格；1、中号学历：10年工作，8年物业从业阅历。大号学历,6年工作，4年物业从业阅历.3、本科学历.工作4年,3年的物业从业阅历。4.双学士，工作3年,2年的物业从业阕历.5.顿士.2年的物业从业闷历.6M土.1年的物业从业阅历. -全国物业管理示范项目”的申请条件：I、住宅、工业物业面枳8万平方米以上，别至2万以上，大胆3万以上，旦入住率达85%以上.2、取得古级物业管理示范项H一年以上.3、物业企业己如建立各项规章制度.4.物业企业无重大责任事故.5.未发生违章收费和服务质f重大投诉. 国忧示数项目申报日期:每年的7月30日前参与考评验收. :扪业荏理服务标准3分3个等级，由基本要求、潴屋管理、公用设施修理养护、帮助健护公共秩序、保沽服务、绿化养护管理6人主项内容狙成，£物业管理服务收的管理方法 2024年I月1日实施. 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则. 实行市场调整价的物业收费，由业主与物业企业在合同中约定 胡金制包括：物业管理眼务支出和物业管理企业的明金.住宅室内装饰装修管理方法学 2024年5月I口实施. 装饰装修的禁止行为：1、未经设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承血结构的。2、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间耐用的.3、扩大承重堵上怕户的尺寸，拆除连接阳介的博.混;tt土堵体的，4、损坏原忏房屋节能设施的.5.影响建城结构和运用平安的行为. 术外批掂许可.不褥从事的装修行为：1、搭建建筑物、构筑物的.变更住宅外立面、在警承盥墙上开门、开窗的。3、拆改供暖、燃气管道设施的。 £住宅袋修辞理服务协议的主要内容：1、装修工程的实施内容2,施工期限。3、允许施工的时间。4、废弃物的清运与处理.5、外立面设施及防盗腐的安装要求.6、禁止行为和留总事项.7、管理服务费用.8.述的责任.9、其他约定的事项. 装停申请战提交的资料：1、产权证或其他有效证明资料。2、申请人身份证明.3、装修方案。4、变动建筑主体或承重结构需提交设计部门的批文，设计方案,5,装修企业的施质证书. 建设I.程及1：睑收应当具备的下列条件，1、完成建设I：程设计和合同约定的各项内容.2、有完餐的技术档案和施工管理资料.3、有工程运用的主要建筑材料、隹筑打件和设备的进场试货报告、4,有相关单位签署的短址合格文件。5、有工程/*保证书. 明工单位不服行保修义务的可处以10万以上20万以下的罚款。