《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读.docx

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问Ji的说明全文解读为正确、刚好审理商品房买卖合同纠汾案件，依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、6中华人民共和国担保法3等相关法律,结合民事审判实践,制定本说明。【锋义】本条说明白此司法说明的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此说明的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此说明的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。另外，本人在此做一点常识性说明，依据£立法法3的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规.地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种.象建设部的商品房销售管理方法就是部门规章。当然般高人民法院今日发布的这个司法说明不在此列，它是依据G人民法浣组织法第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何详细应用法律、法令的问题，进行说明“，由于目前的纠野多是由人民法院审理,所以可能这个司法说明要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊.第一条本说明所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者巳竣工的房屋向社会销售井转移房屋全部权于买受人，买受人支付价款的合同。【择义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，"商品房''也许只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说：不仅如此，我们还给它给予了新的内容,就是那些还没有完工不具备运用功能的房屋。中国的土地制度也许是历史上般困难的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为国度的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为困艰的制度，这项制度困难到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、技售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题探讨一个问髭，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预料：有了商品房.有了茯售，中国的房地产诉讼就恒久没有消亡：可以说“预售不废，国难不已”。北条说明让人看起来还有点思索：什么“尚未建成”？什么叫“巳竣工”？为了避开歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：假如开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开2小时，此时房屋究竟是处于什么状态呢？其次条出卖人未取纤商品房预售许可证明.与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。【择义】中国的预售制度由来已久，目前由94年城市房地产管理法和95年赛设部6城市商品房预售管理方法两个规范性文件进行调整，但是两个文件对这项人类历史上最困难的行为的描这加起来总共只有17条，假如除去更复和无用的内容，则仅13条UOo字,可谓大遒至简。高法的这项说明是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系，但是高婚前巳经到达结婚年龄的除外”；前三句认定援售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。对于消费者来说，假如想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨好蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了：因为预售许可证相对于土地运用权证、房屋全部权证来说，其顼得的成本比较低,而且是低多了。第三条商品房的销售广告和宣扬资料为要约遨请，但是出卖人就商品房开发规划范困内的房屋及相关设施所作的说明和承诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要始。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容，当事人违反的,应当担当违约责任。【择义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而中国的消费者也许景信任的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业：这种对广告特殊是大篇幅广告的崇拜心理,使消费者行为方式非理智的重要表现,是消费者一切苦难行为的源泉。原来4合同法第十五条已经规定了广告内容可以作为要的或者要的邀请，假如作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将担当迨约责任。但是崖设部商品房销售管理方法第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣扬资料所明示的事项.当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是爱护了消费者，但事实上它的潜台词是说：“假如广告不写入合同，那么广告就不做为合同的1.郎分，开发商就不须要就广告内容担当责任”，所以我想全体开发荏都应当感谢商品房销售管理方法第十五条的制定者.这是一种大才智，一种将非法行为写成合法行为的大才留，我们一般人连这种胆识都没有，而建设都的大师们不仅敢于将非法写成合法，而且写到让一般人看不出来的水平，莫非这不是一种大才智吗？幸运的是.起草合同法的学者们没有象然设部的官员这么写，否则全世界都会讪笑中国法律人的弱智；更幸运的是,法官们的良知在他们制定司法说明的时候驱使他们力求复原法理的真相，虽然只是焚原了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺详细确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。希望这一条最终干脆改成“广告和宣扬资料应当做为房皑产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解,而且还会给欺诈者以更多开脱的机会；例如我现在就可以绐有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以蛾终完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定“，那么此法律说明的前提条件就丢失了，消费者也就无法再用''内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。对于消费者来说，政保险的方法就是将一切写入合同,详细方法可以参照商品房买卖合同补充协议范本204条。第四条出卖人通过认购、订购、子页订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当依据法律关于定金的规定处理；因不行归责于当事人双方的事由.导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的颈项上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套案了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头,许多消费者不是为了房屋而购房,而是为了不使定金奢侈而购房.这一条原来是想说，即便签订了定金合同，假如没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太后不起开发商的良苦专心，所以又写了“果因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同,应当依据法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方缘由呢"？怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢？消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一样性建议，是不是就是未能订立合同呢？此时是卿一方的缘由呢？我想司法说明是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行解除,将条件与结果进行确定，而一条司法说明明显没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议，也就是说无法使消费者摆脱那个颈项上的小套。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经依据约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合词.【释义】这一条是比较危急的，相当于确认了定金合同向买卖合同的装化条件；法律或者司法说明应当削减纠纷的,但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。我们一般将定金合同称为子贡合同，而将买卖合同称为本合同，预合同事实上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的状况下刚好解除或者中止原来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很缺憾。第六条当事人以商品房预售合同未依据法律、行政法规规定办理登记备案手段为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房懂售合同生效条件的,从其约定，但当事人一方巴经履行主要义务，对方接受的除外。【择义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定,许多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文件中规定了“合同必察登记”这样几个字；殊不知，这种规定给多少企业创定了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元,利用这部分资金将楼建设成后，房价哲进可以涨到五千元.为了依据五千元的价格出售房屋,就要解除原来的预售合同,也就是要主动违约；怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”.此条说明可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有延立以前，是一种进步；当然，假如登记制度藻立了再这样写，可就是倒退了。这也许就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。第七条拆迁人与被拆迂人依据全部权调换形式订立拆迁补借安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先取得补偿安置房屋的，应予支持.被拆迁人恳求解除拆迁补偿安置协议的，依据本说明第八条的规定处理。【释义】本为这一个司法说明全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不行”的地步了：我想也许是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，当然腐败之源就是6城市房屋拆迁管理务例，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。可怜法官们的一番苦心,他们不能干脆出关于拆迁的说明,只能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊.但是此条假如能够写得更好一些，应当加-句"被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业每不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”°第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过巳付购房款1.倍的赔偿责任：【择义】这两天就报纸说“葭品房买卖欺诈巳经可以做到双偌返还”大家兴致勃勃地认为商品房已经可以适用消费者权益爱护法的调整了，尽然还有一位老教授在电视上也这样说：我想说法律欺诈是最大的欺诈，大家肯定要看清晰，消法3第四十九条是说：“经营者供应商品或者服务有欺诈行为的，应当依据消费者的要求增加赔偿其受到的损失，港加赔借的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。“消法强调的是般低赔偿要“漕加一倍”.而本司法说明则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是加高一倍低不限量，那当然包括窣赔偿，所以根本不是一回事！（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押蛤第三人；【程义】比软就是秦兵常常说的“隐私抵押”，按说这种状况不应当发生：全部权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中国、在北京这种事情就每天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押绐了银行，有时还不止是一家银行，便消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，假如开发商破产了，那么消费者还要将房屋绐很行，做到“钱房两空”；这是我们的制度设计问题，北京市762名人大代表只有一名律师（同达律师所刘红宇女律师），懂抵押担保的人也许不超过三人，这样的人大代表能锣写出高质量的法律吗？不行能，不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“隐私抵押估计大宗准是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。<-）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。【择义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不多写了：其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容；只是中国这样的事情大多，不仅你没有入住的房屋,有时就连你自己住着的房屋也竟然会被其他人出卖,不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤捎、解除的.买受人可以恳求返还巳付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人已付购3一若的赔偿责任：t稗义】第八条强调的是合司造约责任，以合同有效为前提；而此条强调的事实上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要担当责任；比条甚好！但是假如将两倍赔偿由“可以”改成“应当”则更好！目前许多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这里就明确通知开发商了：“合同就是无效，你也要担当责任”；而且这样对消费者就产生了1.个有利之处，假如当合同虽然有效但贲任无法确定时，可以追求合司无效,变不利为有利，变被动为主动。(一)有意除我没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明：(一)有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实：(£)有意隐瞒所售房屋巳经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。t稗义】以上三款都是对消费者知情权的爱护.保是写得不是很详细，就是如何确认“有意隐瞒''这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以璀了，这个法律环境是很难证明的，可以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明白。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付运用,导致其无法取得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。【择义】象此条所述行为原来可以确认为诈期，但是因为中国房地产市场中这种行为大多了，大家怕监狱里富豪大多,就要为他们找一个出路，假如建富豪专戏又担忧“各地区发展不平衡再加房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。第十一条对房屋的蕤移占有，视为房屋的交付运用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付运用前由出卖人担当，交付运用后由买受人担当；【释义】此条前半旬没有什么可说的，说得都是应当说的内容.买受人接到出卖人的书面交房通知，无正值理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付运用之日起由买受人担当.但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。【择义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正值理由“？为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不同等“条约”，总是强调消费者的单方责任,而不强调开发商的交付义务.明显占在广阔荏产阶级一边喊.明显将少数劳动人民看成是刁民1,希望下次写司法说明时可以改正！第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付运用，或者房屋交付运用后，房屋主体结构版量经核酸确属不合格,买受人恳求解除合同和格借损失的，应予支持。【释义】这里而就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付运用”，什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否一样？法律上的“想量”是技术上的“质量”是否一样？此条是强调质量问题的，假如出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能运用怎么办？我花一百万购买的房屋假如仅仅是主体结构质量“合格”行不行？也就是说以高价购买了一福符合夏利质量标准的宝马车.这样的合同能否解除？我想，也许许多法官都是文科出身,也许想说清的质量问题，但是又无法说清晰，就去找建设部有关殖土管理部门了，质量管理部门也不想说得太清晰，干脆还是用这种不清晰的语句来表示吧，可叹到头来吃苦头的还是消费者。第十三条因房屋质量问题严峻影响正常居住运用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。【择义】此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严峻影响正常居住运用“，例如：某宅一用解所，则楼下舸所起先下雨；另一处客厅中问有一大煤气立柱;还有一处在餐厅内可以听到隔壁卧房动舒。这些现象是否“严峻影响正甘居住运用”？法律不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修.复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。第十四条出卖人交付运用的房屋套内建筑面积或者赛筑面积与商品房买卖合同药定面积不符，合同有约定的，依据约定於理：合同没有约定或者约定不明确的，依据以下原则处理:（一）面枳误差比肯定值在3%以内（含3%）,依据合同约定的价格据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比肯定值超出3%,买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意按而履行合同，房屋实际面积大于合同约定面枳的,面枳误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人依据约定的价格补足，而枳误差比超出3%部分的房价款由出卖人担当，全部权归买受人：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%劄分的房价款由出卖人双倍返还买受人。【程义】中国的商品房买卖合同中会出多少个面枳方面的述语，据我所知也许有以下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内好用面积、公掩面积，其实面枳就是长宽之积，为什么要做存这么困难呢？其中一个重要的基本原理是：将简洁的事情函难化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道自己房屋的建筑面积是多少,但是能够知道自己的建筑面枳中分摊的公用面枳是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么好用面积这么简洁的内容推广不开，而速筑面积这么困常的概念却大行其事，就是因为好用面积大简洁核实了，开发企业很难做假：而建筑面积不仅简洁做假，而且即使被交出来也可以以“由第三方测量''为理由开脱责任；所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂，再尊厚的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积起先.这个司法说明早就起先打算了，我原来以为会在面积问题上有所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同担当、面积测量报告是否应当附图等详细问题上进行规定，但是很明显，司法说明依旧没有说清晰这一点，例如：假如套内好用面积削减10虬但总建筑面积仅削减2虬能不能解除合同？看来这又给我们留下了许多工作：中国消费者维权的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。第十五条依据合同法第九十四条的规定,出卖人拖延交付房屋或者买受人拖延支付购房款.经催告后在三个月的合理期限内仍未履行.当事人一方恳求解除合同的,应予支持，但当事人另有约定的除外.【释义】这1.条写得不错，可以举个例子来说明：原未合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主就起先行使传告权：“开发商，你2003年2月1日前肯定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我存“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持：不过曲意，最终可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字肯定要当心。法律没有规定或者当事人没有约定，经时方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使：逾期不行使的，解除权歼灭。【释义】这一条也举个例子：原来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月IO日还没有交房，于是业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商,你不交房影响了我得非典了，我打算解除合同”，那么到2003年5月IEI前消费者都可以解除合同：而且假如到了2003年，1月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。但是，假如你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到2004年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了！笫十六条当事人以约定的违约金过高为由恳求削减的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当削减；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由恳求增加的,应当以速约迨成的损失确定违的金数额。【释义】北条的依据是©合同法第IM条所说的：“约定的违约金低于造成的演失的,当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的.当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当削减。”但此条简洁与第八条、第九条产生冲突的理解，因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,为什么这里又说“以违约金超过造成的损失30%为标准适当削减”，一个是100%.一个是30%,这倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下几个：1、法官们写错了，他们因为非典太忙了，可能少写了几个字；2、第八条、第九条适用于合同无效、解除、撤销三种状况，而此条则适于一般状况下仅要求支付违约金的状况；不过当合同解除时也有违约金啊，所以有点难以理解。3、秦兵还处于弱智状态，无法理解政商人民法官的精深博大之思想；我对消费者有一个建议：当你的合同可能被判无效或者被撤销时，你就干脆要求两倍赔偿：当你的合同要求解除时，你也要两倍赂偿，但是最好别提违约金：不过，你假如不提违约金,又会出现另外一种风险,就是法官并不支持两倍暗偿，怎么办呢？只能看你的运气了。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数获或者损失赔偿期计算方法，违约金数撷或者损失赔偿褪可以参照以下标精确定：逾期付款的，依据未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金敬机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付运用房屋的,依据逾期交付运用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标将确定。【释义】此条简洁是从商品房买卖合同补充你议范本204条中抄下来的，只是我当时说是租金是实际发生的租金,而此处写得是拟制的租金,我假如在合同里这么写可能被认为无效条款，所以说司法说明的要求比我得要求还要高，没有方法，谗让人家是最高法院呢。第十八条由于出卖人的缘由，买受人在下列期限届满未能取径房屋权晟证书的,除当事人有特殊约定外，出卖人应当担当违约责任：<-）商品房买卖合同约定的办理房屋全部权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未延成房屋的，自房屋交付运用之日起9O日；（Z）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9O日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以依据巳付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。【释义】此条款是整个说明中最宏大最清晰的条款了，从1949年赛国以来，没有任何1.个法律、法规、规章、文件或者领导讲话，说过办理产权证不准时要担当违约责任，这次说得是特别详细了，是“三个代表”最干脆的体现。第十九条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋全部权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋全部权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。【择义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任：只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢？这又是绐双方律师供应了箝论的机会.另外，城市房地产开发经营管理茶例第三十三条规定全文如下：“颈售商品房的购买人应当自商品房交付运用之日起9O日内，办理土地运用权变更和房屋全部权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日是9O日内，办理土地运用权变更和房屋全梯权登记手续.房地产开发企业应当帮助商品房购买人办理土地运用权变更和房屋全部权登记手续，并供应必要的证明文件。”各位看官留意，此条强调是由购买人办理担当全部办证义务,也别以为是开发商的义务。其次十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人依据合同的定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新假念：“包箱人”，其实就是销售代理，所以假如消费者在购买房屋时是与代理商签订合同，可转会有肯定的风险。其次十一条出卖人自行销名已经约定由包销人包销的房屋，包销人恳求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。【释义】对消费者没有什么太多的影响,但是饭如开发商将原来承诺由代理商销售的房屋自己销售了，就会有点麻烦了。其次十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠黔，人民法院应当通如包销人参与诉讼：出卖人.包销人和买受人对各自的权利义务有明确的定的，依据约定的内容确定各方的诉讼地位。【暮义】前面所说都是实体问领.此条说的是审判程序问题，此处将代理商做为第三人为待,三角合同最难处理，请消费者在券订合同时务必与开发商签订买卖合同，假如有代理商的话最好签一个居间合同罢了。其次十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方绿由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能接着履行的,对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不行归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能接着履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。【择义】此条是指假如消费者无法取得银行贷敖的状况，现在这柠事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了；只是少了一个条款：假如因为消费者的缘由不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖合同？就是说银行不给我贷款了,我能不买房了吗？北等状况会在非典后日益漕加，不知道法院会怎么处理。其次十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人恳求解除商品房担保贷款合同的，应予支持.【择义】此条是共同爱护开发商、消费者的,因为只有在处理银行合同中,两者才有可能站在同一条壕沟里，这种机会并不是许多，希里各位要珍惜。其次十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同无效或者抵销、解除合同的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与商品房担保贷款合同红野合并审理；未提出诉讼恳求的,仅处理商品房买卖合同纠酚。担保权人就商品房担保贷款合同纠蜉另行是诉的，可以与商品房买卖合同纠酚合并审理1,【释义】此款也是审判程序方面的规定，就是要将£商品房买卖合同纠纷与商品房抵押贷款合同纠纷或商品房担保贷款合同纠盼一并审理。商品房买卖合同祓确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的.出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。【择义】写到这里找到想起一种状况，假如消费者与开发商之网的争议是由法院管辖的，那么银行特别简洁加入进来,但是假如是由仲裁委员会来管辖,由于仲裁程序没有笫三人的制度，所以银行很难加入进来，这时的状况就比较难办了。另外，在商品房担保贷款合同里，各方的身份如下是不一样的；在贷款合同里,银行是贷款人，消费者是借款人：在担保合同里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人；在抵押保司里,消费者是抵押人，银行是抵押权人。其次十六条买受人未依据商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，恳求於分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参与诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，假如出卖人为商品房担保贷款合同供应保证的,应当列为共同被告。【择义】此条内容比较难懂，这就是担保法的高深之处,中国的土地法律很诲,售法律更难，预售房的担保法律极虚，但最电的是中国预售商品房的抵押法律，全民界难度第一，不要说1.般人搞不懂，就是抵押法专家也很难说自己全懂了得；原来律师不想加入到这个市场里，但是没有方法，党和国家非让律师挣钱不行，除了专业律师谁还族得懂这些东西啊。此条可以说明为：假如消费者不能按时向银行还贷,在消费者还还没有办理抵押登记手续（这时银行拿不到房屋）的状况下，假如银行起诉消费者，那么应当逋知开发商参与，潜台询是：假如银行羸了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行；这一条的实质是通过诉讼办理抵押登记，主要目的是为了爱护大中华帝国的银行。其次十七条买受人未依据商品房担保贷款合同的为定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人恳求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人，但出卖人供应保证的除外。【择义】比条也是为了爱护银行的，只是让银行对开发商网开一面，平常都是挚友，现在已经有消费者顶帐了，就不要再拉上开发商了，当然开发商供应了保证的除外。其次十八条本说明自2OO3年6月1日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本说明公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本说明。中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件.在本说明公布施行前巳经终审，当事人申请再审或者依据审判监杼程序确定再审的,不适用本说明。中华人民共和国城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和6最高人民法院（关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答）3。【移义】此条可谓是全文的画龙点眼之作,过去的司法说明都是约束生效之后建立的法律行为，而此条则是明确只要没有结案的案件都可以适用，所以我的几个案件要坚决拖到2003年儿童节以后再开庭.