《物业工程日常案例分析》.docx

物业工程目帘景的分析崇例1:也样坠落伤人要求赔镣怎么办？一天深夜，某业主回到某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，栽着某业主始终坠落到电梯井井底，某业主当场昏迷。几小时后，某业主被人发觉并送入医I究救治，由于出现了头痛发晕、。区吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，某业主随即向该小区物业管理公司索赔，要求其支付医疗费、养分费、精神损失费等。【案例分析】：电梯作为高层建筑的重要交通工具已经日益普及，由电梯而引发的纠纷在物业管理实践中所占比例也较突出。因此，加强电梯管理，对保证业主用户的正常生活和工作，保证乘电梯者人身平安意义重大。电梯管理包括运行管理、设备管理、和平安管理等内容。电杼系统技术困难，修理保养要求成本高，一般由劳动局认可的专业修理公司负贲。物业管理公司的工程修理人员与以协作，做好日常运行监管，刚好发觉故障，通知专业修理公司解除电梯故障。物业管理公司还应制订电梯故障应急方案，严格执行。本案例中的电梯坠落事故明显是由电梯的产品质量或疏于管理的某一因素造成的，应区分分析对待。如系产品质量问题，应由生产厂家负主要责任，开发商和物业管理公司也应担当产品脸收环节的方任。假如在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，天经地义由电梯公司赔。假如在保修期外，电梯超过了保修期，因疏于管理造成，就要接着分析，因为目前的电梯修理保养，物业管理公司大多对外托付给专业修理公司负责。假如是因物业管理公司未刚好发觉运行故障并未通知修理公司，那么物业管理公司就要担当肯定的责任；假如是因为修理公司修理不刚好或疏于保养造成的，那就由修理公司把当责任。但电梯纠纷在管理实践中更多的是收费问题和困人问题，须要我们在实践中赐予更多的关注。【斛决方法】：物业管理公司应视电梯管理的具体状况，结合上述分析酌情妥当解决。但本案例应引起物业管理公司重视的是电梯管理过程中日常档案资料的管理，因为一旦出现类似事故，最具有劝服力的证据就是这些档案资料。【相关法规制度】：1.紧急事务北理程序(节选)2 .也都困人的处理程序G)消防中心接到电梯应急电话或巡查发觉困梯，马上报告当值班长和部门经理，组织保安员到现场协调限制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知修理部和电梯公司。(2)监控中心通过电视监控屏视察电标内人员状况，运用电梯应急电话与被困者联系，做好说明劝慰工作。(3)如遇特殊状况无法消退故障或被困人员中有身体严峻不适时，应马上报消防部门或求助有关部门解决O(4)部门经理填写重大事故报告表，具体记录故障状况及处理经过。3 .电梯日常避捡标灌电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检状况记录于电梯日常巡检项目表中，巡检工作主要包括以下内容：(1.检查电梯楼层指示灯与轿闹实标位置是否符合。(2.检查厅门按钮及按钮灯是否正常；斤门关闭是否密封坚固：电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准(水平距离偏差不越过3m,距离间隙不超过35mm),是否影响到客人进出。(3.检查轿厢内各附件设施(层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等)是否正常。(4.检查机房内有无异样运行声响，异样气味；机房温度是否相宜(机房温度假如超过35度，则开启空调)，有无漏水，进水：门窗是否关闭等。(5.对电梯升降状况进行以下三方面检查：5.1电标起动是否平稳，是否有明显上浮感。5.2运行速度是否恒速，运行中有无振动感。5.3减速停层有无明显压迫感。6.每周一次对电梯机房做清洁工作清扫地面和用干抹布擦拭限制柜、主机表面，做到地面无积灰，限制柜、主机表面无污渍。4.电梯事故处理标准(1.当发觉电梯失去限制时应马上通知消监控中心和工程部，由消监控中心进行远程限制操作，进行制动，同时工程部技术人员应马上赶往电梯机房。1.1 当电梯速度失控、失去偎制，或坠落时，由消监控中心进行紧急制动；1.2 如电梯仍无法停止，消监控中心应马上切断电源：1.3 以上操作失效，由工程部技术人员至机房切断电源；1.4 通知管理处主任、工程部主管和当时的最高负责人，说明轿厢所处楼层。(2.组织处理2.1 管理处主任、工程部主管和当时的最高负贲人接到通知后，马上到达现场，组织工程部、保安部进行救援和人员疏散工作：2.2 重大事故通知公司领导；2.3 通知电梯维保公司、电梯厂家，组织技术人员对电梯紧急修理。(3.解除故障3.1 修理现场树立醒目标记；3.2 查找故障缘由，并进行解除：3.3刚好向业主通报相关状况。(4.试车4.1 故障解除后，按操作规定启动电梯；4.2 电梯进行试运行，确认电梯故障已解除：4.3清洁现场，电梯及原运用。(5.事故记录5.1具体记录事故时间，故障缘由和修理状况于设备事故记录书中；5.2进行事故分析，查明事故缘由，制定预防措施；5.3事故记录整理存档。(6.事故汇报事故处理完，向公司领导汇报事故状况、事故缘由和处理结果。5.也蜂被国人总放救打灌(1.当发觉电梯关人时，发觉人员应马上通知客户服务中心，由客户服务中心值班人员通知工程部、保安部进行救援，并通过通话装儿劝慰被困人员，刚好就救援状况与被困人员保持联系。(2.电梯困人救援由工程部技术人员负责操作，保安协作。具体操作程序如下：2.1确认故障电梯轿服位置在进行救援被困乘客时，首先应确保自身平安，由机房F艮制轿雁I位置指示灯确认轿艇位近。(在停电状态时，因轿厢位置指示灯无效，要确认轿厢位置，必需用电梯专用厅门钥匙当心开启厅门，再用随身照明探知电梯轿厢位置。)2.2确保切断电源为防止在进行救援的过程中轿厢突然移动而造成危急和人身损害，应先将该电梯的机房总电源切断，并保证不会有其他人员误操作。2.3当轿雁I地坎与厅门地坎距离相差小于50Ofnm时，救援步骤如下：用专用厅门钥匙当心开启厅门：用力将轿厢门开启：帮助被困人员离开轿厢：确认轿厢内无人后，将厅门完全关闭；完成救援工作后，通知专业人员前来检修。2.4当轿厢地坎与厅门地坎距离相差大于50Omm时，必需依下述步骤移动轿服并直至符合轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于50011m的条件时，方可依照2.3条款的步班进行救援。移动轿厢步骤：通知轿厢内乘客保持镇静，不能将身体的任何部位探出轿贿之外，以免发生危急，并说明将马上实行救援措施。同时，如轿闹门处于半开闭状态时，则应将其完全关闭：进入机房，切断该故障电梯的总电源；在限制柜上，将开门区感应开关(DooRZoNEBZ-ON)上板，限制柜内蜂鸣器将发出声音；机房内至少应有4人进行手动操作，至少两人盘车，一人松开抱闸，一人监护并留意曳引钢丝绳上的平层标记。一人将制动松间杆放入制动器上下，将制动臂板开，两人用手动盘车将电梯轿厢移至最近层平层处，然后将刹车且原到制动状态。确认制动牢兼后，放开盘车手轮。(3.留意事项3.1如遇有其他状况，如平安钳动作或钢丝绳移位等重大故障，应等待电梯人员处理。3.2在救援过程中，客户服务中心、消监控中心、工程部、保安部应保持亲密联系。6.电梯组职责(1)电梯组负责范围：负责小区全部电梯运行的管理。负贲小区电梯及附属设备修理保养和故障检修工作。负责各电梯轿厢外、井道及井道底、各梯整流器、限制柜、电抗器的清洁。负责各电梯的照明及内选外呼的巡查和修理。(2)电标工的职责：电梯工是负贵电梯运行保养的专业工种，应由具备电器和机械技能基础的员工经过电柿专业培训后方能担当。其主要职责是：熟识电梯的性能、构造和运用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。协作电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。刚好处理应急停机故障，接到应急故障后应快速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后解除电梯故障。做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。主动参与业务学习和技术培训，提高业务技术水平。搞好各工种的t办作，努力完成领导交给的其他任务。t例2:澹水管道退水怎么办？去年秋天的一个上午，3#楼某室业主给某物业管理公司打来电话，说发觉厨房和洗手间内的地漏返水，污水已沉没大厅的部分木地板，要求即刻处理。几分钟后，修理工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并依据业主的要求快速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管刚好支配有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调贲任方与业主就赔偿问题达成共识。业主对物业公司的处理表示满足。问题解决了，但污水管运水因何而起呢？【案例分析】：物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来很多的不便，无形中也增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此，在修理中对其缘由的分析和彻底根治，就显得尤为重要。一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的缘由主要有这样几种状况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户运用不慎不当造成的：四是设计或用材不合理造成的。避开上述状况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理化建议：在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段细致查脸：加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现：业主用户入住后，加强正确运用方法的宣扬教化。在日常修理养护中，加强巡察，刚好解决陡患；对业主用户的报修，除刚好到达服务外，故障解除后，还应细致分析缘由，争取彻底根除。【斛决方法】：本案例的处理上，物业管理公司首先是三项措施（保洁、更换木地板和橱柜，但这好像是高档园区，其他辖区要视情对待）一挥而就,这样主动主动地解决问邀，削减了业主心中的怨气，便于后续工作的开展。接着物业管理公司刚好组织有关人员进行检查分析，最终认定是该褛刚刚入住，污水管的管道内残留建筑垃圾造成的，平常排水量少时污水管道尚无大恙，用水高峰期时则排水不畅，形成返水。为了防止类似问题的再次发生，他们立刻协调和督促有关方面对全接的排污管道进行了一次全面的疏通，从管道中清除了不少水泥块、编织袋等异物，从而彻底消退了污水管道返水的陡患。【相关法规制度】：1.综合修理主管省位职责同位名称：综合修理主管干脆上级：工程部经理干脆下级：修理领班本职工作：1 .对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务：2 .熟识和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及平安规程;3 .负贲帮助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作：4 .负责帮助项目其他部门处理小区工程修理投诉的说明和处理工作。5 .负方按公司及项目有关规定核定住户修理项目和标准，监督修理人员刚好为住户供应服务，并按修理回访要求对住户进行回访，确保修理质量并实行有效措施改进服务：6 .负贲小区已接管项目公共区域全部设施的管理、修理和维护工作：7 .负责向工程部经理提交管辖危国内设备设施的更新改造建议和大、中修支配，I办同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新阅历总结：8 .负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；9 .负贲每周一次对小区内所管辖的设备设袍进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；10 .负贲完成日常运用的专业技术资料的搜集、管理工作；11 .负责全部涉及本专业的技术服务工作并担当相应责任：12 .负责每月15日前提交全部电气专业的修理工具、设备、材料选购支配和协作填写相关表格：13 .负责制定公共区域设备设施管理的各种规章制度，出具设备设施巡检表:14 .在部门经理的指导下具体负责小区内改建、犷建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场平安管理工作：15 .负贲修理员工的日常管理、考核，平安教化和物业学问的培训，并对培训效果进行考核，以促进修理人员业务素养的不断提高：16 .主动推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；17 .负方向经理提出工程管理方面的合理化建议：18 .主动f办作部门内其他专业、其他部门的工作。2,管钳工肖核职责其主要工作任务是：负责冷热供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和修理保养：负责污水处理系统运行管理和修理保养；负贲消防门、自动门、窗帘及机械五金构件的修理保养，其主要职责是：(1)熟识给排水系统(各种水泵、管道、阀门、限制设施)和各种机械设备、供气供水设备的状况，驾驭操作规程和维护保养学问，按要求正确运用。(2)负责污水处理池的日常清洁，刚好解除常见的故障，保证系统处于良好运转状态。(3)当班期间刚好巡察检查上下系统设备和其他设备的运转状况，并做好巡检记录。(4)刚好进行设备的修理保养，修理保养要刚好，质量要保证，记录要完整并存档保管。(5)做好应急(漏气、漏水、污水外溢等)抢修工作，接到应急报告快速奔赴现场，刚好进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下进行。(6)主动协作其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。(7)主动参与业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。案例3：业主家中地板浜水怎么办？某小区办理入住手续期间的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中全部木地板下有水往外冒。管理处马上派修理工前去查看，在其家全部水龙头关闭状况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板按珍贵，估计损失在2万以上；业主的客厅、主子房、客房全部进水，已给业主生活带来不便利。【案例分析】：本案例从物业管理处接到报修后在现场查看的实际状况看，基本确定冒水壕由为给水管漏水。当时该小区正处于业主入住期间，给水管道应在保修期内(水管安装保修期为二年)，因此施工单位可能不担当赔偿费用。但是由于此类问题在具体处理上不行预料因素按多，物业管理处应慎重处理，不行轻易表态，要按严密程序去操作，避开因一时的疏漏，而造成很多不要的麻烦。此类问题解决的程序应是业主、施工单位和物业管理处三家会审，在确定事故缘由的基础上，以业主和施工单位为主，共同协商解决方案。处理此类问题的关键是物业管理公司切勿轻易表态，轻易表态易使自己处于业主和施工单位之间受夬板气，增加很多不必要的麻烦，更重要的是会阻若事情的顺当解决。【斛决方法】：首先物业管理处快速召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场,由施工单位人员开苗找寻故障点。故障点找到后，物业管理处征得几方同意，拍照留下证据，依据现场推断谁的责任。经查是因为给水管接头处渗水，现场判定由施工单位负贵。贲任确定后，由业主提出赔偿费用及修理方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个修理赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自行安装，施工单位负贲限期处理给水管修理；最终，物业管理处依据三方认可协议，督促各方细致执行，管理处作好跟踪回访。如此，很好地起到了“中间调停人”的作用。【粕关法规制度】：1.报修管理标准作业程序一、目的规范住户报修及公共设施谩备报修处理工作，保证修理工作刚好有效得到处理。二、适用范围适用于物业部各处住户家庭及各类设施设备报修处理工作。三、职责1 .机电处主管负责修理工作的组织、监督以及对公司制定的修理项目收费标准以外的报修内容进行收费评审O2 .服务处员工负责具体记录报修内容，刚好传达至机电修理部，并跟踪、督促修理工作按时完成。3 .机电处修理人员负责报修内容的确认及修理工作。四、程序要点1 .住户报修（1）服务处员工在接到住户到修要求时，应马上填写住户报修记录表。服务处员工在5分钟内将记录的报修内容（包括：住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约修理时间等）填入住户家庭安装/修理单（一式四联）相应栏目，并在2分钟内通知机电修理部前来领取修理单，机电修理部领单人在住户报修记录表上签收，将住户家庭安装/修理单（第一、二、三联）领回机电处。（3）机电处主管依据报修内容，支配修理人员的工作：如住户报修内容属修理项目收费标准的中项目，住户要求尽快前去修理的，应支配修理人员在接单后15分钟内带齐工具、备件到达修理现场；报修内容属修理项目收费标准中的项目，住户另有预约修理时间的，修理人员应按预约的修理时间到来前5分钟带好修理工具、备件到达修理现场：对于不属于修理项目收养标准中的报修项目，由机电处主管在接单后15分钟内对修理的可行性和修理费用作出评审，回复住户是否可以修理，经征得住户对修理费用的认可及同意修理后，再按上述时限和修理要求支配修理人员前往修理。(4)机电处修理人员到达现场后，应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在住户家庭安装/修理单上照实填写实际的修理项目及收费标准。(5)修理人员向住户出示收费标准、住户同意修理后起先修理：如住户不同意修理，应提示住户考虑同意后再行报修，并刚好返回机电处向机电主管说明状况，与机电主管一同在住户家庭安装/修理单上注明缘由并签名确认后交还服务处备案。(6)假如修理材料是住户供应的，由修理人员对材料质量进行脸证，并将脍证结果(“合格”“不合格”“质量不佳”等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，修理人员应主动提示住户运用不当材料的结果，但应留意敬重住户的选择。(7)修理工作完成后，修理人员应按修理项目收费标准在住户家庭安装/修理单上注明应收的各项费用金颔。并请住户试用或检查合格后，在住户家庭安装/修理单上签名确认。修理人员将住户家庭安装/修理单(第三联)交给住户作为填费依据。(8)修理人员将住户家庭安装/修理单(第一、二联)交回机电处主管确认后将住户家庭安装/修理单(第一联)送财务部作为计收服务费用的依据。(9)对业主的家庭修理可实行月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭修理应在修理工作完成后的当日(最迟不超过其次天)，由租户到财务部交款。2 .公共设超设备的报修处理(1)服务处员工接到公共设备设施的报修信息后，应马上按公共设施设备报修记录表要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入公共设施设备安装/修理工程通知单(一式二联)，在5分钟内通知机电处前来领单。(2)服务处员工将公共设施设备安装/修理工程通知单(其次联)交给机电处，机电处修理人员应在公共设施设备报修记录表上签收。(3)机电处主管依据报修内容，支耙修理人员带齐修理工具及备件于10分钟内赶到现场进行修理。(4)完成修理工作后，修理人员应在公共设施设备安装/修理工程通知单上注明修理有关事项。(5)修理人员将公共设施设备安装/修理工程通知单(第一联)交机电处主管签名确认后返还服务处作为月底统计费用的依据。3 .费用结算(1)服务处碇工于每月月底前将当月住户家庭安装/修理单及公共设施设备安装/修理工程通知单费用分别统计在有偿便民服务收费表的相应栏目及公共设施设备安装/修理费用统计表内。(2)服务处员工将住户报修记录表、住户家庭安装/修理单、公共设施设备报修记录表、公共设施设备安装/修理工程通知单附在以上表格后，报服务处主管审核。审核无误后，服务处主管在有偿便民服务收费表及公共设施设备安装/修理费用统计表内签名确认后报物业部经理审批。(3)服务处员工将物业部经理审批后的有偿便民服务收费表及公共设施设备安装/修理工桓通知单报财务部：财务部依据有偿便民服务收费表向业主收取有偿服务费用；财务部将公共设施设备安装/修理费用统计表存档备案。4 .资料保存：住户报修记录表、住户家庭安装/修理表、公共设施设备报修记录表、公共设施设备安装/修理工程通知单由服务处负责保存，保存期两年：有偿便民服务收费表及公共设施设备安装/修理费用统计表由财务部负责保存，保存期3年。五、记录1 .住户报修记录表2 .住户家庭安装/修理单3 .公共设施设备报修记录表4 .公共设施设备安装/修理费用统计表5 .公共设施设备安装/修理工程通知单案例4:设备能拍过火怎么办？上海华联物业有限公司福兴大厦中心空调集化锂机组，用蒸汽作为动力来制冷，由旁边的热水站统一供应蒸汽。中心空调进气管口径为100nln,每天用气起步计量为7.2t,而在5至6月份时，每天实际用气量仅为23吨。为此，每天要多付3-4t的蒸汽费。面对这一状况，物业管理公司应当怎么办？【崇例分析】：由于设计或入住后业主运用等缘由，常常出现设备设施能耗或供应功能（功率）过大或不足的状况。本案例所涉及的就是中心空调媒化锂机组因原设计进气量过大，造成能耗过多，资金奢侈的状况。斜对这一状况，工程部门应主动开动脑筋，同心同隹，开展技术革新改造，在设备设施技术要求许可的条件下，以不影响为业主服务为前提，迸行设备设施改造，努力降低能耗，节约资金。【斛决方法卜为了削减能耗，降低成本，该公司设备部开展技术革新，在5-6月份时，将空调进气管口径由100m改为50mm,蒸汽进气量削减一半，每天用量起步计量由7.2t削减为35t。这样做操作起来比较麻烦，但保守的估计，一年能节约能耗费近6万元。【粕关法规制度】：1.工程部经理.部分主管.领班寄住职责（节选）向位名称：项目工程部经理干脆上级：行政上级项目、专业上级公司工程部经理干脆下级：工程各专业主管、档案管理员、工程部文员干脆贲任：1 .在项目经理的干脆领导下负责小区有关工程各项工作的具体实施；2 .熟识和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理的法规、及平安运用规程；3 .负责协调管理处各部门的工作，主动协作管理处其他部门处理好客户的各种投诉事务。4 .负方执行公司工槎部下达的各项任务，并监督工作进行的全过程。定期汇报工程进展状况，完工后上报项目经理和公司工程部：5 .主动协作国家有关部门对小区特种设备、设施的检查工作：6 .负贲f办调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理：7 .负贲向项目经理提出公司管理方面的合理化建议；8 .负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作支配。1月10日和7月10日前向项目经理提交工程部工作总结：9 .负责组织人员力作公司工程部对小区内物业接管脸收和交接工作的顺当进行，负责住宅区全部工程资料的交接和运用管理工作。10 .负贲向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的说明；11 .负贲签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定：12 .负贲小区内全部施工现场的统一管理和办调；13 .负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负贲监督乙方执行合同的全过程：14 .负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定；15 .负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实状况，对违规操作进行刚好处理：16 .负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问邈及问题的处理方法；17 .负责组织人员参与住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和运用管理工作；18 .负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统牢靠性试运行；19 .负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员支超更加合理，并对即将发生的问题进行预见并实行必要的措施进行处理；同位名称：运行及设备维护主管干脆上级：工程部经理干脆下级：设备维护领班、空调直燃机运行领班和热水锅炉领班本职工作：1 .对工程部经理负方，并完成部门经理交办的各项任务；2 .熟识和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟识驾驭所管辖范围设备、设施运行、修理的有关专业学问及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统：3 .负责帮助总公司工程部对本项目新增项目的接管及脸收工作；4 .负责小区已接管项目包括水泵房、三台深水井、直燃机房、Pl底商空调系统、热水例炉房中设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、修理、保养。负责小区的用水平安，保证达到国家生活饮用水标准；5 .负方向工程部经理提交管梏范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修支配J办同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新阅历总结；6 .负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经:理提交工作总结；7 .负责每周一次对小区内包括水泵房、三台深水井、直燃机房、热水锅炉所属的主要设备、设施进行检查；8 .负责完成日常运用的专业技术资料的授集、管理工作：9 .负责全部涉及本专业的技术服务工作并担当相应贲任；10 .负责每月15日前提交全部本专业的修理工具、设备、材料选购支配和协作填写相关表格；11 .负本编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图：12 .负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；13 .负责小区内施工用水的现场平安管理、计量和收费工作：14 .负贲下属员工的日常管理、考核，平安教化和物业学问的培训及技术管理和指导;15 .主动推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；16 .每月底负责小区设备、办公及非住户用房用水计量的抄录、汇总并上报收费组和给水办公室。负责向给水办公室依据上报水量交纳水费和依据财务科目进行水量和费用分掉；17 .主动协作部门内其他专业、其他部门的工作。2,物业管理处：工程部工作程序-4设备翻新、改造及增加项目的处理流程1 .工程部依据设备运用要求确定是否须要翻新或改造设备，并制定出具体的可行性方案报总经理批准。2 .经批准后，工程部即组织人力、物力在尽可能不影响营业的状况下按方案实施。3、增加设备的项目由须要增加设备的部门先填写申报表，交工程部进行可行性和成本的初步预算后送总径理审批。批准后即由工程部进行申购、安装，然后交付运用。金的5：拄4卷灰豕重植加护投诉怎么办？某大厦承租负一、负二层的大商户，为了扩充空间，在装修时把大厦承重钢柱外层的防火层全部砸掉。物业管理公司多次向其指明，擅自砸掉防火层使原有钢柱变细，一方面影响大厦承重，另一方面还将造成火灾他患。但该租户认为，自己租用了整层楼，柱子是在自己范围内，可以自己说了算。在多次劝阻无效的状况下，物业管理公司只得停电清场，并将此状况向主管消防部门反映。消防部门强制吩咐，迫使该租户复原了承重柱原貌。随后该租户分别向负一、负二层业主儿业主圭员会投诉，说物业管理公司有意为其工作设置障碍，并以退租相威逼，义引起业主委员会对物业管理公司的投诉。【案例分析】：房屋用户有权对自己的房屋进行装修，但其装修不能侵扰其他业主利益，甚至破坏房屋的结构，影响房屋的平安和正常运用。为保证房屋平安和业主的共同利益，业主和用户在装修前应向物业管理公司提出装修申请并取得批准。本案例中租户未按物业管理公司审批方案进行装修，擅自修改大厦主体结构，破坏大厦消防设施，严峻影响了大厦平安。物业管理公司实行上述做法，应当说是合理的。但假如物业管理公司在处理此事前与业主或业主委员会那商，得到业主或业主委员会的支持，那就会减轻物业管理公司与租户和业主的冲突和误会，使事精处理得既合理又合情，效果会更好。【解决方决】：物业管理公司收到租户和业主投诉后，立刻与租户、业主及业主委员会会面，向业主和业主委员会介绍了事情经过，并明确表示：物业管理公司在租户违章时实行必要措施，是为了维护大厦大多数业主的利益，符合业主公约和物业管理服务托付合同要求，希望得到业主和业主圭员会的支持。政府有法规明令禁止装修损毁或变更大厦主体结构及消防设施，禁止装修损害公众利益。租户在装修中，理应遵守，不应当超越装修审批范困擅自施工。物业管理公司为字的工作做法向租户和业主表示歉意，今后在遇到此类状况，将先与业主和业主委员会沟通，经业主和业主委员会同意后报告政府主管部门处理。如此处理得到了租户、业主和业主委员会的理解。【相关法规制度】：1,住户违幸处理打准作业程序一、目的规范住户违章处理工作，维护大多数住户的利益，保持广场良好的环境和秩序。二、适用范围适用于物业部管辖范围内的住户违章事务的处理。三、职方1 .物业部经理负贲住户重大违章事务的处理。2 .服务处主管负责住户一般违章事务的处理。3 .服务处员工帮助主管进行住户违章事务的处理工作。4 .各部门员工负责住户各类违章行为的规劝工作。四、程序要点1 .违章处理的原则(1)以劝导、教化为主的原则。(2)慎用惩罚的原则。(3)取得业主圭员会支持后再进行惩罚的原则。(4)实施惩罚以羸得大多数住户的认可的原则。(5)指贲规劝从重，惩罚从轻的原则。(6)处理尽量不伤和气，事后主动缓和关系的原则。2 .靠见住户的造幸现象(1)违反装修管理规定的形象：擅自变更房屋建筑及其设施设备的结构、外观(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形态和规格)、设计用途、功能和布局：对房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章凿、拆、搭建；擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；擅自由门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外现：擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物；其他违反装修管理规定的行为。(2)违反消防管理规定的现象：堵塞消防通道：损坏消防设备和器材，动用、损坏楼梯、走道和出口的各类消防标识、报警装直、灭火设施：超负荷运用电器、乱拉乱接电线造成火灾庶患；在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物；营业场所不按规定配置灭火器材：其他违反叛消防管理规定的行为。(3)违反环境卫生管理规定的现象：乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰和大小便：破坏卫生设施设备：在公用场地私自堆放、吊挂杂物，乱搭、乱建、乱张贴涂写；高空抛物、倒污水：播放高音喇叭制造超量噪音：践踏草坪、季摘花、树及占用绿化地，损坏、涂画园林建筑小品；其他违反环境卫生及美化的行为。(4)违反治安管理规定的现象：违章停车；违反规定存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；聚众赌博、打架斗殴；其他违反治安管理的行为。(5)无特殊缘由，拒交有关管理服务费用的行为。(6)实行可能损害其他住户利益或影响广场平安的行为。(7)违反以上管理规定，未造成瑞金广场住户利益或物业部经济受损或对广场公共平安造成威逼的视为一般违章，其他起家规均视为重大违章。3 .违章的处理方决(1)即时劝导、教化；适用于一般违章事务。(2)限期整改：适用于违反本程序第2条的有关款项，尚未给广场造成经济损失的违聿事务。(3)赔偿拄济损失：适用于违反本程序第2条有关款项，给广场公共利益造成较大经济损失的违章事务。(4)停水停电：适用于严峻托欠或拒交管理服务费用的违章事务。(5)通报指责：适用于不接受违章处理看法的住户。(6)提取诉讼：适用于给广场造成较大经济损失而拒不赔偿或严峻拖欠或拒交有关管理服务费用，经业主委员会调解无效的违章事务。4 .违幸处理程序(1)物业部各区域工作人员如发觉住户有违幸行为时应马上实行规劝、教化的方式进行处理，劝导住户停止违章行为。当事人如束之高阁，应刚好将状况反馈到服务到处理。(2)服务处员工接到住户违章信息后，在住户违章事务记录表上登记然后按以下规定进行处理：属重大违规事务的报物业部经理处理：属一般违规事务的报服务处主管处理，由服务处主管亲自或指定员工到现场予以劝导、教化。(3)物业部经理接到重大违章事务信息后，依据状况及住户违章给瑞金广场造成的经济损失大小，确定赐予“赔偿经济损失”或“停水停电”的处理看法。(4)对于住户溪祝物业部赐予的处理看法，不协作广场正常管理工作的，应通过为主委员会力调解决；必要时，及征求业主委员会支持后，予以通报指责。(5)对于给广场造成较大经济损失且拒不赔偿或严峻拖欠或拒交有关管理费用，经业主委员会调解无效的，可实行停掉住户水电的惩罚方法(须提前3天书面通知住户)，必要时再依法向当地司法机关提起诉讼。(6)对于“赔偿经济损失”、“停水停电”、"通报指责”及“提起诉讼''的处理措施肯定要特殊慎重，处理完毕后，服务处应主动与当事人沟通及缓和双方关系。(7)违章处理看法经物业部经理签署后生效，由服务处执行。涉及向住户收取有关费用的，由服务处每月月底将住户违幸记录表复印一份保存，原件报财务部统一扣款。(8)对违规住户的惩罚工作，只能由物业部经理或服务处主管依据本程序处理，其他员工只能进行劝导、教化，严禁进行越权惩罚。5 .褥料保存：住户违章记录表由管理处统一归档，一般迤章事务资料保存期为一年：重大违章事务的资料保存期为5年。五.记录住户迤章记录表六、相关攵持文件1.XX房屋运用说明：2.装修管理标准作业程序七.设备巡查和缺陷管理制度»一、工程组设备运行班每天对社区内无人职守设备间进行巡查，并细致填写巡查记录。二、巡查人员首先要检查设备间门窗是否关闭及门馍是否完好,消防器材是否齐备。三、巡杳过程中对平安隐患要刚好解除并记录，当场不能解除的稳患要做好记录并刚好向上级报告，制定解决方案，解除隹患。四、运行中的电器设备发生异样，虽能接着运用，但影响平安运行，均称为设备缺陷。设备缺陷可分为三大类：1 .紧急扶陷：扶陷的严峻程度已使设备不能接着平安运行，随时可能导致发生事故或危及人身平安，必需尽快消退或实行必要的平安技术措施进行临时处理。2 .严峻块陷：对人身和设备有严峻威逼，不刚好处理有可能造成事故者。3 .一般缺陷：对运行虽然有影响但尚能坚持运行者。五、有关人员发觉设备缺陷后，无论解除与否均应由巡查人员做好记录，并向上级领导汇报，紧急缺陷、严峻缺陷应刚好解除或实行措施，防止造成事故，并报上级主管部门：需其他部门处理时应刚好上报，并督促尽快处理；对一般块陷可列入支死进行处理。六、有关领导应定期检查设备缺陷消退状况，对未消退者应督促尽快处理。索例6：模房脱施水泥块碓死住户怎么办：在某住宅小区，某住户在住宅小区楼下行走时，不幸被5层楼顶挑檐上脱落下的水泥块砸伤头部，造成重型颅脑损伤，经医院抢救无效死亡。事故发生后，该住户妻子将小区物业管理公司高到法除，要求赔偿。【嗦例分析】：物业管理包括房屋平安管理。房屋平安管理是指物业管理公司对受托进行管理的辖区内的房屋进行日常的平安检查和防范，使其保挣国家规定和业主要求的平安标准。本案例水泥块的脱落，明显是物业管理公司疏于房屋平安管理造成的，因为屋顶桃檐水泥块脱