青岛市业主大会议事规则（青岛市2021版）.docx

青岛市（物业服务区域名称）业主大会议事规则（示范文本）第一章总则（一）为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例山东省物业管理条例和青岛市物业管理条例等相关法律法规制定本业主大会和业主委员会议事规则（以下简称本规则）。（二）本规则年月日经青岛市区街道.（物业服务区域名称）业主大会会议审议通过。（三）本规则是记载物业服务区域内业主对业主大会和业主委员会运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，适用于本物业服务区域。是本物业服务区域内全体业主意志的集中体现，是本物业服务区域内业主大会和业主委员会运作的基本准则和依据。（四）业主大会名称：（物业服务区域名称）业主大会:项目地址：青岛市区（市）街（乡、镇）路号；业主委员会办公用房坐落：;物业类型：_（住宅、办公楼、商业、厂房仓库、其他类型）；物业服务区域四至：东至：;南至：;西至：;北至：:占地面积：平方米；房屋总建筑面积：_平方米，总套（户）数：_套（户）。其中住宅面积一平方米，计一套，非住宅面积一平方米，计一套。物业服务用房位于：_栋房，共一平方米。物业服务区域主要共有部位、公共场所、公用设施：第二章业主大会（五）业主大会由本物业服务区域内的全体业主组成，自全体业主首次业主大会召开之日起成立。自全体业主首次表决通过本物业服务区域管理规约和本规则之日起运作。业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起成立，并报经街道办事处（镇人民政府）备案。业主大会拥有本物业服务区域公共事务的最高议事权和最高决策权。（六）除法律另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：1 .制定或者修改管理规约、本议事规则；2 .选举业主委员会、延长业主委员会任期或者增补、更换业主委员会委员；3 .选聘、续聘、解聘物业服务人；4 .管理和使用房屋专项维修资金；5 .筹集房屋专项维修资金；6 .申请改建、重建建筑物及其附属设施；7 .改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；8 .确定业主委员会委员津贴或者补助来源、支付标准，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；9 .确定或者变更物业服务事项、服务标准和收费方案；10 .制定共有部分经营收益等共有资金使用与管理办法；IL改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；12 .有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。（七）业主大会共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本办法第六条第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定该款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（八）业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主委员会应于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示，并应当邀请所在地居（村）民委员会派代表列席会议。业主大会会议不得对已公示会议议题以外的事项进行表决。（九）业主大会会议可通过互联网方式召开，也可采用集体讨论、书面形式召开。采用互联网方式召开的，应当通过市物业主管部门建立的电子投票系统进行。（待有关政策实施后推行）（十）业主大会定期会议每年召开一次（每年度至少召开一次），会议由业主委员会筹办。业主大会定期会议审议以下内容：1 .上一年度物业管理报告、业主委员会工作报告、业主共有资金收支报告；2 .下一年度业主大会年度计划和预算方案；3 .业主、物业使用人违规行为整改情况（包括自查自纠、互查互纠、定期查究、备案查究机制建立情况和落实情况）；4 .业主满意度测评情况；5 .物业服务人执行物业服务合同约定服务标准情况（包括日常发现问题整改情况）、物业服务费收缴情况；6 .物业管理的其他事项。（十一）在下列情形下，业主委员会应组织召开业主大会临时会议：1 .经专有部分占建筑物总面积20%以上业主提议的；2 .经业主人数占比20%以上业主提议的；3 .发生重大事故紧急事件需要及时处理；4 .业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主提议召集业主大会临时会议的,应当提供业主签名的书面提议资料，提议资料应有议题、业主本人的签名、联系电话、房号、投票权数。当业主提议召集业主大会临时会议时.，业主委员会应当按照青岛市物业管理条例有关规定核实提议人的业主身份。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。（十二）业主大会按照下列方法确定业主投票权数，认定业主人数和业主总人数：1 .业主投票权数按业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算一票，不足一平方米的按四舍五入计算；2 .一个专有部分按一人计算业主。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算业主；3 .业主总人数，按照第二项业主人数的总和计算。4 .一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。本条第一款第（二）项中所称同一业主拥有两个以上专有部分，包括同一业主单独拥有两个以上专有部分、或者同一业主与其他业主共有其中一个以上专有部分且被推选行使共有的专有部分表决权的情形。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。（+）业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。参与投票表决的业主应当明示同意、反对、弃权表决意见，未明示表决意见或未投票的业主计票规则如下：（1） ;（2） ；未明确约定的，在投票期间已经查阅投票通知或收到投票提醒，但未明示表决意见，以及签收纸质票但未投送的视为参与表决，计入已表决多数票，但青岛市物业管理条例第三十条第一款第五项至第七项规定的事项除外。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。（十四）业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可请求本物业所在地街道办事处责令业主委员会限期召集；逾期仍未召集的，业主委员会应当配合街道办事处组织召集。业主委员会无法正常履行职责的，应由居（村）民委员会代行职责。（十五）业主大会会议召开前，应做好以下准备工作:1 .提出本次业主大会会议需要表决的事项；2 .确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；制定征询意见表或选票，核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；3 .印刷或制作表决票、选票；4 .在业主中推选若干表决票和选票的发票人、计票人和监票人；5 .核实业主身份；6 .在会议召开十五日前向全体业主送达会议通知并在本物业服务区域内公告栏或其他显著位置公告；会议通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、总投票权数、投票人的权利和义务等。7 .采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询本物业服务区域内业主意见，并将书面征求意见的结果在本物业服务区域内公示三十日以上。8 .其他会务准备工作。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。（十六）下列人员不得担任业主大会发票人、计票人和监票人：1 .业主委员会委员本人和配偶及其直系亲属；2 .本人、配偶及其直系亲属在为本物业服务区域提供物业服务的企业任职；3 .本物业服务区域物业服务企'业员工；4 .其他不适宜担任发票人、计票人和监票人的人员。本物业服务区域业主大会发票人、计票人和监票人由业主委员会或换届小组在会议召开前天内在小区召集并通过抽签的方式确定并予以公示。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。业主大会会议依法依规作出决定，筹备组、业主委员会或居（村）民委员会应当在业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。第三章业主委员会（十七）业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，接受业主大会和业主的监督。业主委员会委员候选人通过业主自荐或者联名推荐，以及社区党组织、居（村）民委员会推荐等方式产生。业主委员会委员候选人应当为本物业服务区域具有完全民事行为能力的自然人业主或者组织业主授权的自然人代表。引导业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。符合条件的候选人人选中，有党员身份的业主同等条件下可优先确定为候选人，候选人的具体产生办法由筹备组或换届小组确定。（十八）本物业服务区域业主委员会履行下列职责：1 .召集业主大会会议，向业主大会报告工作；2 .执行业主大会的决定；3 .代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；4 .及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督物业服务人履行物业服务合同；5 .监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；6 .组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用；7 .负责共有部位、共用设施经营收益等共有资金的日常管理和使用；8 .制作和保管会议记录、共有部位的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；9 .协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；10 .拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；IL法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。（十九）业主委员会应建立业主委员会工作档案，由负责存档工作，工作档案应当包括以下内容：1 .业主大会、业主委员会会议记录、纪要；2 .业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；3 .业主委员会选举产生、备案的材料；4 .业主及业主代表名册；5 .本规则、本物业服务区域管理规约、物业服务合同；6 .有关法律、法规和业务往来文件；7 .业主、物业使用人的书面意见、建议书；8 .业主共有资金开户资料、财务原始凭证及相关会计资料；9 .其它书面和实物资料。（二十）业主可以查阅业主大会、业主委员会相关会议资料,并有权就物业管理事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当及时予以答复。业主委员会应定期将工作情况通报全体业主，接受全体业主监督。（二十一）业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成，本届业主委员会共计人，设主任一名、副主任名，每届任期一年（每届任期不超过五年），成员可以连选连任。物业服务区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会、选举产生业主委员会。后期开发物业交付使用后，应当调整业主委员会委员。本物业服务区域鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区两委班子成员、小区党组织成员，具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主担任业主委员会委员。（二十二）业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向街道办事处（镇人民政府）备案。街道办事处（镇人民政府）应当出具备案证明，并将相关信息推送区（市）物业主管部门，由区（市）物业主管部门出具印章刻制证明。本物业服务区域业主委员会印章由保管，并按印章管理制度使用。印章保管人员必须勤勉尽责，不得将印章随意放置或转交他人。如因故需要转交他人保管或使用的，必须办理移交手续，并按附件填写本物业服务区域印章使用（借用）登记表。根据本规则规定使用业主委员会印章的情形，具体如下：1 .经业主大会会议表决通过的事项；2 .业主大会授权范围内的业主共有资金收支证明。根据本规则规定使用业主委员会印章的情形，具体如下：1 .经业主委员会会议讨论决定的；2 .会议通知；3 .办理业主大会统一社会信用代码证书；4 .业主委员会授权范围内的业主共有资金收取证明。业主委员会印章必须经过半数委员签名同意方可使用；违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的法律责任。业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并自推选完成之日起三日内，在物业服务区域内公示业主委员会的办公地点、办公电话、工作制度以及主任、副主任、委员名单等信息。（二十三）业主委员会会议应当有过半数委员出席，一名委员拥有一票表决权，做出决定时应当经全体委员过半数签字同意；业主委员会委员在进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。业主委员会应制作会议记录，由出席会议的业主委员会委员签字，业主委员会应当妥善保管会议记录。业主委员会应当在会议结束后三日内，将会议情况以及确定事项在物业服务区域内公示。业主委员会的决定应以书面形式在物业服务区域显著位置公开张贴公告，并同时在市物业管理信息平台发布，时间不少于十日。（二十四）业主委员会及其成员应当遵守法律、法规和管理规约，诚实守信、勤勉尽责，不得有下列行为：L挪用、侵占房屋专项维修资金和共有部分经营收益等共有资金；2 .利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬；3 .利用职务便利减免物业费、停车费等相关费用；4 .篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品；5 .违规泄露业主信息；6 .其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。（二十五）业主委员会委员有下列情形之一的，其成员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会在物业服务区域内公示_日，并报业主大会备案：1 .不再是本物业服务区域内业主的；2 .以书面形式向业主委员会提出辞职的；3 .因健康等原因无法履行职责的。业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定终止其成员资格：1 .拒不履行业主委员会委员职责的；2 .违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业费或者有其他违反临时管理规约、侵害业主合法权益行为且未改正的；3 .本人、配偶及其直系亲属与提供服务的物业服务人有利害关系的；4 .有法律、法规规定的其他不宜担任业主代表的情形的；5 .挪用、侵占房屋专项维修资金和共有部分经营收益等共有资金；6 .利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬；7 .利用职务便利减免物业费、停车费等相关费用；8 .篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品；9 .违规泄露业主信息；10 .其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为；IL法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。（二十六）业主委员会主任或者副主任的委员资格终止的，业主委员会应当自终止之日起日内召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。资格终止的业主委员会主任或者副主任，应当自终止之日起日内将所保管的档案资料及其他应当移交的财物，移交给继任业主委员会主任或者副主任或者街道办事处（镇人民政府）指定的业主委员会委员。业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。（二十七）业主委员会委员人数不足时，可以按照青岛市物业管理条例和本规则完成增补。业主委员会委员人数不足总数二分之一时，应当召开业主大会会议，重新选举业主委员会。业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举，或者决定延长本届业主委员会任期至_年_月一日。经业主大会决定延长本届业主委员会任期的，延长期限不得超过五年。（二十八）未按照规定进行新一届业主委员会选举或者延长本届业主委员会任期的，业主委员会或者经专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主书面报告物业所在地的街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）组织成立换届小组；业主委员会未按照规定报告的，街道办事处（镇人民政府）应当督促其履行职责并组织成立换届小组。业主委员会任期届满后仍未换届的，街道办事处（镇人民政府）应当组织成立换届小组进行换届。换届小组由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会和业主代表，参照青岛市物业管理条例第二十三条的规定组成，并组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。（二十九）业主委员会应当自新一届业主委员会选举产生后十日内，将其保管的有关财务凭证、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的文件、财物全部移交新一届业主委员会。街道办事处（镇人民政府）组织换届小组进行换届的，业主委员会应当自换届小组成立后十日内，将规定的文件、财物移交换届小组。业主大会依法需要使用上述文件、财物的，换届小组应当及时提供。换届小组应当在新一届业主委员会选举完成后十日内，将其保管的文件、财物移交新一届业主委员会，并自行解散。业主委员会未按照规定移交有关文件、财物的，经专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主书面报告街道办事处（镇人民政府），街道办事处（镇人民政府）应当督促移交；拒不移交的，由街道办事处（镇人民政府）按照青岛市物业管理条例第八十二条规定召集物业管理联席会议协调解决。新一届业主委员会选举产生后，应当在日内按照规定向街道办事处（镇人民政府）备案。（三十）业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。业主委员会应当自业主大会或者业主委员会的决定作出之日起三日内将决定予以公示，并应当定期向全体业主通报工作情况。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处（镇人民政府）将依照青岛市物业管理条例责令限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公示。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（三十一）业主委员会聘请以下人员负责处理日常事务和财务：1 .执行委员：（姓名），其具体职责是O2 .财务人员;一（姓名），其具体职责是O（三十二）业主委员会每季度召开一次会议（每季度至少召开一次），经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任未履行职责时，由副主任召集和主持，副主任未履行职责时，由本物业服务项目所在地居（村）民委员会或街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会召开会议时，应当邀请本物业服务项目所在地街道办事处（镇人民政府）或居（村）民委员会派员列席会议。（+）业主委员会委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或他人造成损失的，由委员本人承担赔偿责任。业主委员会违反法规或超越职权作出的决定，给业主或他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。业主委员会经业主大会授权或同意作出的决定，造成业主或他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。业主委员会应当建立其委员的经济台账，每半年公示业主委员会委员缴纳物业管理费、停车相关费用等情况以及停车位使用情况，接受全体业主监督。（三十四）业主大会及业主委员会工作经费必须按照节约优先、提倡奉献、帐目清晰等原则使用，并仅用于以下事项：1 .业主大会和业主委员会日常会议产生的费用计元/年；2 .必要的日常办公等费用，包括：电话费、书报费、水电费、差旅费等计元/月；3 .业主委员会委员津贴，共计费用一元/月;4 .业主委员会可以聘请一名执行委员，负责处理业主委员会的日常事务。执行委员的任职要求为,薪酬为：_元/月，五险一金标准为一元/月；5 .业主委员会可以聘请一名财务人员，负责处理业主共有资金管理事务。财务人员的任职要求为,薪酬为：_元/月,五险一金标准为元/月；6 .业主委员会委员兼任执行委员或财务人员的，不得同时领取津贴和执行委员或财务人员薪酬；7 .业主大会和业主委员会在必要时会向中介、审计等机构购买服务的费用；8 .法院判决或仲裁裁定由业主大会或业主委员会承担的诉讼费用。第四章附则（三十五）本规则的修订经业主大会会议通过后生效。本规则未尽事项可由业主大会补充，业主大会决议通过的补充内容为本规则的组成部分，对全体业主具有约束力。（三十六）本物业服务区域内有关事项，本规则未做出具体规定的，依据中华人民共和国民法典、青岛市物业管理条例等法律法规规定执行。（三十七）本规则自年月日，第一次业主大会通过起实施。附件：（物业管理区域名称）名主委员会印章使用（借用）登记表业主委员会（公章）：年月日附件：（物业管理区域名称）业主委员会印章使用（借用）登记表序号时间印章类型用印文件名称份数文件用途使用人归还时间负责人备注1234567