投资可行性研究报告.docx

投资可行性研究报告一、项目总说明“文殊院”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总速筑面积为51352.34平方米,公共配套设施建筑面积2000平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：项目用地用地面积容枳率地上面积地下面枳B389700.958521.533000B1.-I74600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑衡分面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857（-投资可行性研究依据中房桀团（成都）尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用千项目做行贷款，其主要研究依据如下：k中华人民共和国房地产管理法3；2、中华人民共和国土地管理法：3、中华人民共和国城市规划法：4、成都市城市总体规划：5.房地产开发项目经济评价方法hG房地产估价规范；6、成都市有关房地产开发、销售的法规政策；（二）投资可行性研究假设前提和限制条件1.本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业服务设施、基础把套设施有整体规划：4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求：5、本项目地质状况较好，工程速设能按计划顺利进行：6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目售合验收能顺利通迂政府规划梯门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用；7,政府的相关政策、房地产市场.经济环境保持良好的发展趋势.没有较大波动；8、委托方提供的资料合法、真实可隼。（三）项目投资可行性研究结论1 .市场分析结论根据对“文殊院”建设项目的嫁合分析得知：该项目的开发关设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展,为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势.结合本项目的具体情泥（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下,利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期越势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。商业用房：19000元m'（平均价格）汽车停车位：2800元11V（按市场价格出售或经营）2 .环务评价结论通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到12.47亿元（包括商业用房均价销售100%,车库市场价格销售30乐土地拍卖）；产生净利润（税后利涧）0.8371亿元；上交销售税金及附加0.5519亿元、土地出让金04M6亿元、所得桎0.3831亿元，共计上交税金1.3196亿元。成本利润率：8.27%,投资利润率9.83%,销售利洞率8.34%。二、项目概况“文殊院”项目位于人民中路旁的成都市文殊院历史保护片区,作为成都现代旅游休闲中心RBD的重要组成部分，与传统城市商务中心CBD相融合。依托省级重点文物保护单位一一文殊院核心保护区5.73公演，形成东至北大街、草市街，市至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路.北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护区，总规划用地面枳为26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。“文殊院”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面枳为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积2000平方米，地下速筑面积3.3万平方米.其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖.一期详细规划用地指标如下表：项目用地用地面积容枳率地上面积地下面枳B389700.958521.533000B1.-I74600.85968B1-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑梯分面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857(一)项目所处区域因素分析1 .青羊区区域位置、经济林征、经济发晨趋势分析青羊区为成都市中心区，全区面积67平方公里，辖14个街道办事处、乡人民政府，常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区一成都华侨经济技术开发区落户我区。2000年，全区实现国内生产总值114.86亿元。青羊区还是成都市重要的商品集散地,专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。以金融机构集中、大商厦、大宾憎云集为特征的璃马市金融、商贸圉为投资者提供巨大的商业机会。全区2000年社会商品零存总额达到77亿元。区内有四川省人民医院、成都中医院大学附晨医院、成都市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、文殊院等名胜古迹。青羊区地处成都中心城区，是规划中的成都中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。2 .青羊区区域交通状况青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿歧、蜀都大道，西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、长顺街、东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。区间道路与干线道珞纵横交错、四通八达、公共汽车线路网络覆盅,站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段。3 .城市基础兔设改善成都市旧城改造巳经进入实施阶段。城东近年来通过对东大街.顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与速设，区域内的基础实施明显改善，成都市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已线成为成都市房地产开发的绝版地块。这些区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值。4 .项目所在区域政策环境旧城古迹和历史速筑最能体现出一个城市的地域文化，成都市政府以“政府主导，市场化经营”方针，拟定相关玫策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造和房地产开发建设。针对文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保漳项目I版利实施，特成立项目专家组指导和笈督历史文化保护片区的商业运作。重视文化保护与可持续发展，“保护”有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现。中房集团成都开发总公司在成功开发了蜀风花园之后乘承政府的意图和战略目标，以二十年的开发经脸和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁、市玫配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务。目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策、发展状况、经济特征、发展趋势、交通状况还是从城市规划、城市速设、人文环境等方面都处于一个生活、消费和服务活动将日益成熟的时期。居住、商业物业面临一个大好的发展机会。该区域是开发高档居住物业较为理想的地段，投资商业物业前景较好。5 .项目所在区域的文化环境、宗教文化佛敦传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化。成都佛教文化经历了东晋甫北朝、府唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个时演变和发展，现在成都地区开放的寺庙有58座。禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。成都唯禅宗独期,成都的文殊院在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明“禅宗四大丛林之说，文殊院通过“五化”改造后,将发展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”O1400年古寺文殊吃文殊院坐北朝南,延筑面积11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年间最为兴盛,康熙帝御笔“空林”二字，软赐''敕明空林”御印一方，康熙帝墨迹至今仍存院内。院内300余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称的堂精品。护法神韦就像，为清道光九年（1829年）第七代方丈本圆用青铜翱砂而成，工艺精细，童虢神态，体现了“童子相貌，将军威仪”的风度。还有一尊列为“空林八观之一”的缅甸玉佛.是院僧性螃和尚于民国I1.年（1922年）历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。珍贵文物、佛经、文献上万册，如：院僧先宗等3人于每日清晨剌舌取血书写的“舌血经书”：明神宗的田妃绣的千佛袋裟；清福遇春长女以自己头发绣制的水月观音。院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因成都是唐僧的受戒地。中国第一都市禅林文殊院片区所在的城北地区是成都古寺遗址最集中的区域，这里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院传统的“中国四大丛林”之一、全国十大佛教禅院之一。文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。曾经出了四位世界著名高僧.有“中国第一比丘尼“隆茨法灯修行处爱道堂.隆医法师蜚声中外，曾有泰国、斯里兰卡、日本、美国以及不丹国王等佛教人士盼纷来访。另外，文殊片区内还有金沙庵、娘娘庙、愣他庵、会庵堂、五岳宫等近十个寺院，形成名前其实的宗教文化大观园，是全国唯一的都市禅(2)、城市文化成都以历史悠久、文化浓郁、风光秀美、景点众多而闻名于世，“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里用”，是落城当年商贾如云、车水马龙的生动写照：“九天开出一成都，千户万户入画图描绘出了名冠中外的“铐绣天府”。多彩之都浓缩了花会、灯会、烧头香、赏花灯等川西民风民俗的成都是一座“多彩之都”.拥有独具魅力的巴蜀文化，“蜀戏冠天下有川剧、扬琴，清音、评书、金钱板等10余种地方戏；精湛的传统工艺至声海外，蜀锦、舞绣风屏天下，金银丝制品、洗胎竹编名传退迩。美食之都成都“美食之都”的独特熟力吸引了多方游客,名扬世界的川菜首当其冲，5000多种川菜菜品、23种品型、30多种烹饪方法，菜品丰富、用料拷就、文化丰富，现在“品味佳肴美食游”成为黄金假日的一大亮点，在风和日丽中体脸若城美食之都吃的浪漫情怀。休闲之都在成都座茶馆、品美食，体味农家小院的恬淡闲适，穿校千川西民俗文化之中，游览山水风光、进行高山滑雪.激流冲浪、享受森林制吧、温泉疗养，感受现代春市的潮流和时尚。(3)、旅游文化省会成都是中国历史文化名城，位于长江上游美丽的富饶的川西平原，作为中国重要的族游城市，名胜古迹中外驰名，人文景观172处，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山坡具特色：有全国重点文物保护单位和省级保护单位19处，有世界唯一的大熊施繁育研究基地和全国旅游胜地九寨沟、峨嵋山、长江三块，也是内地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊鹰故乡”、“天府风光"三大特色。全省旅游外汇收入突破2亿美元，国内旅游接待人数跨越7千万大关，入境旅游漕加良好,有占46.2$的国海外客并以每年13%增长。而文殊院每年接待的全国各地游客突破了300万人次。(二)项目自身因素分析1.项目所处地理位置、It业区位本项目位于成都市青羊区府河内侧，紧临草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市传统商圉春熙路约1.5公里,距骤马市商圈约0.5公里,距火车北站约1.5公里，属于成都市2002年8月7日公布的成都市基准地价住宅三级、商业二级地段。据调查显示，文殊院.周边商业业种共有42种之多，近270家，总经营面积达I1.OOO多平方米。2 .项目所处区域交通便捷度：1 .公共交通状况：项目所在区域内有16、99、64、75,302、1、55、33、73等多路公交车通过，该区城距离成都市火车北站约1.5公里、距北门汽车站约1.2公里，对内对外交通十分方便。2、道路通达度：项目所在区域内有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通过，其他道路有大安西路、珠宝街、西珠市街、五岳宫街、通顺桥街、灶君庙街等多条路、街、巷分布，道路等级和路网密度较高,道路通达状况较好。该项目周边公共汽车线路网络区盖面广，站点交汇地段将聚集大量消费人流，便偿的交通为该区域内居民的生活、工作、出行带来了便利。3 .自身文化底逋成都的文殊院在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明”禅宗四大丛林之说，文殊院通过“五化”改造后，将发展成为''文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”。文殊院位于成都市城北文殊院街，是现存市区保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教协会所在地。文殊院始建于唐代，宋代改名为信相寺，为川西“四大丛林”之一。传说清朝康熙年间，道行高深,智慧超凡的慈笃海月禅师在此修行时，有灵光自其头顶射出,光照城北，僧众视之为文殊菩萨化身。康熙三十六年遂改寺名为文殊院。公元1703年,康熙皇帝亲笔题写了“空林”匾额一块赐绐文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82亩，坐北朝南，殷字五重.布局严设。迸山门往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄宝殿、说法堂、藏经楼。东西两厢是钟鼓楼相对，斋堂与客堂对称排列，各殿堂以长廊密柱相连结。全院共有房舍190余间，建筑面积2万余方米。房舍为木石结构，酸饰精美。文殊院是佛教文物荟萃之地，其中珍藏有唐玄奘的头盖骨残片。(=)文殊院片区客观条件决定了其发晨的井本方向文殊院片区地理位置处于城中心北侧，且拆迁成本高，如果将其作为常规项目进行开发(土地整理后由开发商自行开发)，则将受城北房地产经济董缩的影响，无论是开发何种类型的物业都将面临成本难于收回或回收期过长、利润额低于市场平均利洞率，甚至无法持续经营。中国的城市旧城改造中，还有三个经典的案例，即南京夫子庙及上海新天地、上海域豫庙。关于这三大片区中启动方式及经营模式的探讨巳经很多，总结起来主要表现在三方面：规模化开发、综合性经营、特色化营销。而其启动的基础也是相似的：即改造的片区具备可以深挖历史文化、地嫌文化，在区域内有相当的代表性。如果将文殊院片区的文化特征及地理位置与上海城隍庙及南京夫子庙进行横向比较,可以看出，这三者同样具备浓厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都紧临城市中心区域，正式启动前都有相当的知名度及固定消费群体。而上海城隍庙及甫京夫子庙的成功也证明了文殊院的巨大潜力，改造之后的文殊院片区理所当然也应成为具备同样性质的地方旅游代表区域。同时，值得一提的是，目前成都已经开发有成规模的、类似的历史文化及川西风情的旅游片区还有武侯祠和杜甫草堂。这两个片区的开发充分依靠其核心影响因素：武侯祠和杜甫草堂，从建筑风格、经营业种等方面都力求与片区旅游区特征的特征相符，营造出让旅游者能够"留下来''的气氛，从而结合景点形成了整体的旅游片区，首没出旅游商圈，实现了片区价值的提升。目前，成寿市区范围内可以代表川西民俗风情的旅游景点主要有宽窄巷子及文殊院片区。两者相比较，民居古建筑资源是相似的，宽窄巷子优于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群.是中国十大禅林之一，享有较高的声誉。同叶，文殊院片区规模较宽窄巷子更大,并可以将川西民俗文化与文殊院宗教文化相结合，从而形成卖点更多，规模更大，更具特色的旅游片区。（四）项目最南最佳使用用途定位1 .本项目所是地块规划用途为文化综合用坨、规划容枳率见附表、规划建筑密度规划、规划建筑限高，规划绿地率等规划指标。2、通过时项目所在区域内物业业杰的调查了解得知：该区域主要物业业态为文殊院配套的商业用房，3、项目所处历史文化地位、内涵，景观较好；道路逋达度较好，对内对外交通便捷：生活配套设施较为齐全。由此，我们通过研究分析认为：项目的在达到法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的前梃下的最高最佳用途规划。（五）项目开发价值及销舍JR测据市场调查显示：文殊院他近周边的租金在MO200元/平方米左右，而外层租金在45-110元/平方米左右，相对比例下降了50%左右；而就口岸效应，文殊院临近周边的街道口比街道中段高出50-100元/平方米,而在外围无明显的差异性。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下,利用房地产价格评估中的市场比较法、收拉法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。商业闻房：19000元m'（平均价格）汽车停车位：2800元/平方米(按市场价出售或经营)三、投资环境研究(一)成都市经济、房地产市场发晨的宏观环境1.成都将在中国经济发展中的作用(1)在中国经济版图上，出现了三大城市圈：大北京、大上海、大广州。这三个城市圈，是中国城市化迸程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地区，在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。2三大城市经济国巳经为中国的经济形成了坚固的基础，犹如一支长弓，而长江流域经济带则犹如一支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展的新格局。(3)要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部的塘起。西部的整体发展,关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉动。(4)在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、发展滞后的西部里需中心城市作为发力点!“3+1”的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出现在西资！(5)这是历史给予的一个巨大的天时！以重庆和成都为两极的长江上海(成渝)城市经济圈最有可能成为：启动西部大发展的龙头，取得进入“3+1”格局的入场券。(6)成都市新一届市委市政府的战略目标也确定为：建设国家级区域中心城市,担当成渝经济圈的领导角色，推进“3+1”格局的真正形成！2 .龙梆醛济发展地位和主要城市的比较城市居民购买力总体状态：从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民的购买总体实力位居第四位，其相财发展速度与西安并列排笫六位；城市居民潜在购买力状态：从居民储蓄余度角度判断，成都市居民潜在购买力排名第四位，其相对发展速度排列第六位；城市对外开发程度状态：从实际利用外资角度，成都市的对外开放程度还相当落后，保持倒数第三位，但其相对发展速度位居前列，居第七位；城市居民收入状况：就人均城镇居民可支配收入角度,成都市城市居民人均可支配收入水平处于中下游，城市居民的收入状况还有待于进一步提高；固定资产投资状况：成都市固定资产投资位居第五位，其相对发展速度排第八位；3 .龙都市房地产市场发展的宏观环境成年市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽，四川省政治、经济、文化中心，国家级重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城，由于成都得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济，成都巳成为西南五省市的中心，大型外资企业多把西南区总部设在成都，借以格射西南地区。在国家西部大开发的大背景下，成都市正努力改善各种硬件配套设施，力图创造一个更加良好的投资环境。2002年成都市规划部门制定和推出“中心城向东向南发展规划”、“沙河绥舍整治规划”等有关旧城改造的城市总体规划。上述城市规划的实施以来，使成都的城市面院境然一新，极大地改善成都市的财外交通，增强了吸引外来投资的竞争能力。由国家统计局城市社会经济调查总队、中国经济景气监测中心、中国信息报社共同举办的中国竦合实力百便城市评估结果日前发布，成都位居2003年百强城市综合实力挂名第11位,越过鸟鲁木齐、西安、重庆和昆明，位居西部第一。2003年市辖区地区生产总值超过200亿元的百强城市达到68个，其中，上海、北京、深圳、广州、天津、甫京、大连、杭州、沈阳、哈尔滨位居百强前十位。（一）成都市城市总体规划成郎作为四川省的政治、经济和文化中心，工业齐全，是中国重要的粮油和农副产品基地，金融、商业、交通、通信对中西部地区有较强的辐射能力。成都市坚持以城市规划为“龙头”，进行旧城改造、新区开发和城市道路等基础设施建设,以较快的速度发展，市容，市貌发生了较大的变化。1.城市发展战珞中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局。优化城镇体系结构与布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七卫”（市中心及7个外围片区：新都片区、青白江片区.龙泉片区、华阳片区、东升片区、温江片区、塔县片区）的都市区格局，优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东郎、南部发展城市新区的规划控制范围为205平方公里，座设用地规模约96一6平方公里。城南新中心规划占地面积3.59平方公里，规划建筑面积达460万平方米。南部新区以城南副中心为核心，主要发展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业。东部新区规划面枳76平方公里，定位为以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生杰里城市新区。其总体包括一个用中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区.五纵五横的干道系统.城东副中心是成都向东向南发展规划的延续，它将“生活居住”排在了首要位置。东部新区凭其独有的环境优势，将成为一个绿色的新区。“井”字形道路：东城根街、红星路、新华珞、滨江路（中心区快速交通路网）：环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路；放射状道路：成绵、成渝、成甫、成推、成邛、川陕、成仁、老成渝等。2 .近期成都房地产市场的基本状况成都市房地产发展形势，无论从投资形势、消费现状方面目前正处于理性时期：同时，就最新的房地产发展状况的态势来看,房地产开发继货保持良性走势,开发投资正从依托型（主要依赖银行贷款）转向主要依靠企业自身力量和市场力量的自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。以房地产开发、房屋买卖.租赁、房地产柢押、典当、互换，以及房地产交易代理、中介服务、信息咨询和物业管理等为主要内容的房地产市场体系已形成，各级市场交易日惹活跃，特别是自2002年银行接受二手房按揭以来.有力地推动了房地产业及其他相关产业的发展。目前成都市房地产市场整体的特点为：外地实力开发商纷纷进驻成都,与本土开发企业形成对垒的竞争格局.竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。大盘开发逐渐成为趋势，由于市区土地资源的相对匮乏，使大盘开发的热点区域主要集中在苑区，尤以华阳、龙泉、温江为大盘较密集的区域。个性化项目战来越多.新的房地产营销概念不断出现。投资需求促使城市区域性商业、产权酒店、小户型等项目日芨增多。大规模旧城改造使小户型项目持续走俏，同时促进了二手房市场、租赁市场日益升温。旧城改造成果显著。苑外交通、配套的逐渐完善以及人们居住意识的不断提升，使近郊的房产开发热度随之提南，符合环境需求、满足二次置业的产品的市场前景逐渐祓看好。3 .成都房地产发展形势的越势预测政府的三大工程改造及相关规划方案，将进一步促进近期房地产产品的消费力度；同时,就远期相关地产经济懂测及远期政府规划显示，未来20年内如区化舒适型住宅将成为主流消费意识，成都将形成大成都三圈六轴的发展格局；打造规模化梆市地产，房地产开发投资任重道远。4、结论此可以推论，未来本案将在成都市房地产市场的持续，移定、快速增长的整体拉动下得以攀升，尤其当作为四川、成都的支柱产业之一的旅游业的进一步发展，将带动该项目的整体价值的提升。四、市场研究（一）成都旧城改造工程各大板块概述1 .与文殊院片区旧城改造工程同期班行的其他旧城改造板块概况集述与文殊院片区旧城改造工程同时进行的，较大规模的旧城改造工程主要有青石桥片区改造工程、大慈寺片区改迨工程、东大街片区改造工程。相比较而言，声石桥片区的改造更注重于环境的改善.新片区主题是改造前片区主题的强化与扩展.该片区地理位置优越，其本身所形成的青石桥商偿无论从长期以来所形成的片区主题、商业业态还是固定消费,群体量等方面都有明显的优势。改造前大慈寺片区中的“大慈寺''原为中等规模的成都历史文物博物馆，具备一定的历史文化保护价值.原长年经营名家书画，茶铺，人气旺盛。同时由于与传院春熙商圈接康，而春熙商圈的人气、商气依然是成都各大商圈的王者，其犷张是必然的趋势。由于春熙路商圈本身的影响力及犷张性，加之大慈寺本身的历史文化价值，改造后的大慈寺片区在自然纳入春熙商图扩张范围后，会打造为集历史文化、餐饮、旅游、休闲、购物、高尚住宅为一体的多功能中心商业文化区，有可能成为春熙商留东区。改道后的大慈寺片区将出现历史文化保护与商业结合、并重的局面。东大街片区原为灯具一条街,皆有过“金融一条街”的定位。由于改造后的东大街片区的主题已经完全脱离原该片区的单1.性商业寓性，而同属城中区的顺城街片区客观上又巳经形成了成都的金融中心,因此,东大街的改造目标的实现不仅仅是拆除与重建，更要面对市场的培育与选择。2 .文殊吃片区自身种点文殊院片区旧城改迨是成都市2002年旧城改造工程中规模最大、体量较大的板块。该片区具备鲜明的历史文化特征，改造地块的总量鼓大，（旦个体地块的体量又较小。（1）属目前旧城改造中市场脉气量弱的板块文殊院处于城北区域，而城北板块是目前成都房地产开发中市场脉气最弱的板块。在成都城区范围内，城南，城西板块是目前成都住宅开发的主战场，无论从开发量还是销售量等指数来看，都呈现出持续攀升的趋势。其中，城南板块（主要是桐梓林区域及棵树区域）主要以高质高价为特征，延续城南高尚住宅区开发。而城西则集聚了一大批中档价位、品庾的表1。表1建筑安装工程费序号项目投资额规划建筑面积单位价格备注（万元）(m,)（元）一地上建筑51352.3371商业用房1790.459683000全木结构2商业用房7261.4945384.341600框架结构*地下速就4950.0330001500合计14001.8984352.337公共配套设施速设费：本项目的公共配套设施建设包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所等等配套设施,建筑面积按2000平方米计，公共配套设施的建筑安装成本按700元/平方米计，即2000X700=140.00万元基础设施速设费：基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管歧和道路工程，其费用包括供电工程、供水工程、供气工程、排污工程、小区道路工程、路灯工程、小区疑化工程.环卫设施等项目考虑，即自来水、雨水、污水设施费：50*51352.34=256.76万元天然气、供电、电信设施费：65*51352.34=333.79万元道路，绿化、室外照明费用：250*32000（实际面积估计）=800.OO万元干线、干道、干管接口费用：30*51352.34=154.05万元房屋开发费总计为：15686.5万元4 .管理费管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，本项目估算按总投资的2$计取。管理费用为：XX2%=0.02X=1622.7万元5 .财务费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为利息和利息外的各种费用（本项目按利息的1%记手工业主拟于项目开发初期向银行贷款7亿元，计划于2年后归还借款，年息估算为银行一年期贷款利率上浮20乐每年年末还息，则应支付利息为:700000000×（1+5.58%×1.2）,-700000000=9660.00万元融资费用为：966OXIO=96万元财务费用为:9660*96-9756.6万元6.1T销费用（及拍卖费用）捎售费用包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设捎售机构的各项费用，可按房地产销售收入的3%计取。拍卖费用本项目按拍卖成交价的盛计取。辆售收入及拍卖收入的确定见后梏件U营销推广费用：销售收入X3%=3010.24万元铺售代理费用：销售收入X3%=301024万元C3C5C7拍卖费用：34.84X700×1%=243.87万元总费用为：3010.24+3010.24+243.87-6264.36亿元7.开发期税费按成都市相关部门的收费标准，从事房地产开发应墩纳的前期税费主要包括报建税费.本次测算按成都市建设项目行政事业收费标准（一站式收耕项目）考虑：详见表2前期报建费用表2序号收费项目收费标准建设项目报建费1,特大城市市政基础设施配套费120元/平方米2.中小学改善办学条件附加费3、文物勘探发报费4,工程定额测定费5、建筑工程质量监瞥费异地绿化建设I微3元/平方米三城区人防工程异地建设费10元/平方米四新建房屋白蚁防治费1元/平方米五新型建筑材料专项基金5元/平方米六散装水泥专项资金1元/平方米小计（元/平方米）140总建筑面积（平方米）51352.34合计（万元）718.93按以上计费标准可计算出开发前期税费总额718.93万元8、其他费用其他费用主要包括临叶用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费.合同公证费、施工执照费、工程质量监将费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等，本项目估算按总投资的0.1%计取.其他费用为：X×0,V0.001X=405.67万元9、不可颈见费不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材”价格变动，设计变更.一般自然灾害的影响及质量修复等不可加见因素,一般以上逑各项费用之和的2%7%估算，我们以3%为计算基数。不可预见费用=1053.72万元则总投赍为：X=81135.07万元（三）、项目总投麦估算一览表（表3）*3：投资估算表文殊尻项目一期投资估算表总投夷为X）面积元/平方米合计计费一、土地取得费用449572902.3二、前期工程费用6692869.6451.规划设计费建安费*2%2800378.7682.可行性研究费X*0.1%811350.6873.水文、地质勘探51352.3410513523.3654.“三通一平”费51352.34502567616.825三、房屋开发费156865027.71.建安工程费140018938.11.1地下车尾330001500495000001.1地上全水商业59683000179040001.1.地上框架商业45384.34160072614938.42.公共设施配套费200070014000003.基础设,施建设费15446089.33.1自来水、雨水、污水设施费51352.315025676173.2天然气、供电、电信设施费51352.34653337902.13.3道路、媒化、室外照明费实际面积3200025080000003.4干线.干道、干管接口费51352.34301540570.2四、管理费X*2%16227013.74五、财务费975660001.借款利息7000000000.138966000002.融资费用利息*1%966000六、管销费用626435761.营销推广费用销告收入*3*30102431.811.1.销将代理费用销售收入*3与30102431.812.土地拍卖费用拍卖佣金*战2438712.387七、开发期税费51352.311407189327.11八、其它费用X*0.5%4056753.435九、不可5（见费用上述各项*3$10537217.03十、总投登（不含C3、C5、C7）811350687十一、总投簧（一期全部）1011777785（四）、贵金笫措的方式：葡分自有资金、银行融资、预收售房款三种方式。目前中房集团成都房地产开发总公司对该宗地的一期项目用地拆迁费用投入巳经超过5.5亿元人民币，预计一期土地总拆迁成本将达到6.5亿元，一期总投资101177.78亿元，拟于一期项目开发过程中向银行融资7亿元人民币，其余的开发爱设投资从项目的茯售收入、销售回款中解决。（五）还款计划根据初步预测表明，本项目有较好的经济效益,计划贷款周期为2年，第一年年末还息,第二年末还本付息。通过中房集团成梆房地产开发总公司在成梯实施的几个项目的销售款中对银行贷款送行偿还。（详细见下表：）八、项目评估基础数据的预测和选定本项目中销售收入的确定：采用市场收益法、成本法、长期趋势法等评估方法时本项目的价值做了分析测算，同叶考虑到本项目未来价值的提升（道路拓宽、环境改造、交通路线的调整等政策因素），对本项目的价格测算作出了客观的结论，详见附件一。本项目的拍卖收入的确定：果用成本退近法和市场比较法对项目做了分析测算，再考虑到本区域未来商业价值的提升回影响土地价值，故对本项目的土地拍实价格作出了客观的上浮调垣本项目中各种计算基数的选定是根据成都市房地产项目可行性研究的相关规定指标而选定。九、项目经济效益评价（一）经济评价指标本章从投资资本金方面对反映项目经济效栽的财务内部收注率、财务冷匏值进行分析测算，以研究项目的可行性。本项目的投资资本金的目标收益率假设为20%计算，开发周期为3年，其中第1年销名部分为B4-I、B4-2,C3.C5.C7.用于拍卖（拍卖收入见附件I）;第2年销售部分为B3.B6、B9.C6。1 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