新华锦2023年投资性房地产评估报告.docx

房地产估价报告书估价项目：山东新华锦纺织有限公司位于市北区南京路244-1.244-2.244-3.244-4；240号己、丙、丁、戊商业房地产市场价值评估估价委托人：山东新华锦纺织有限公司房地产估价机构：青岛青房房地产土地评估事务所有限公司注册房地产估价师：姜晓侠3720160166：张传振3720210024估价报告出具日期：2024年02月29日估价报告编号：青房估字2024-QFO2020号本报i仅限为委托方明房地产巾场价值提供价值咨i参考使用誉j阴肝地产土H1.jj络所仃限公司致估价委托人函山东新华锦纺织有限公司：受贵公司委托，本公司遵循“独立、客观、公正、合法”的原则，对贵公司所属下列8处商业房地产进行了评估（详见下表）。况地落权结构建筑而积（M所在层数.圾必用途市Jt区南京路2HT并为地杈巾？弟201120263号混合2A5.781-2商业市北区南京峰2,1卜2方唐地枕命字笫201120261号混合301.06204市北区南京稀2，川3什房地布字笫201120260号混合387.681-2商业由北区南京路2447方唐地枕内字笫201120261号423.002角业巾北K南京路240号丙方花地权内字笫201】202654iftH1.48I04市北区南京路以（19丁“瘠烛权力字第2OUR266G混合124.76僭业市北区曲京蹄24。号位行房地权用字比201120262号程台119.26靛业市北区网京W号已唐坳权力字第201120267设合22J>>M他业介计2008.86估价目的：为委托方明晰房地产市场价值提供价值咨询参考依据。价值时点：2023年12月31日，为估价人员现场查勘之日。估价人员依据中华人民共和国房地产估价规范、中华人民共和国资产评估法等有关法律法规,结合估价经脸和价值彩响因素的分析，采用比较法'收益法测算，确认估价对象在满足本次估价的全部假设和限制条件卜的价值为：估价对象坐落市北区南京路上述8处网点健筑面积（平方米）合计2008.86规划用途商业市场价值合计（万元）1752.16大写人民币：阵仟柒佰硝R万蜜仟陆佰元鳖许估均价（元/平方米）23656提示：了解估价对象的权益状况、实物状况及估价结果形成过程等全面情况，应认真阅读“估价结果报告”.估价技术报告”等估价报告书全文如您对本报告有异议，请在收到报告之日起十日内向我公司所出。青岛育房房地产土地评估事务所有限公司法人代表：张志涛2024年02月29日*投告仅限为委托方明懵房地产市场价提供价ti咨询参考使用肯最肯房房地产土地守体事务所有限公H目录一、致估价委托人函二、估价师声明(1)三、估价的假设和限制条件(2)四、房地产估价结果报告(4)1估价委托方(4)2房地产估价机梅(4)3估价目的(4)4估价对象(4)5价值时点(6)6价值类型(6)7估价依据(6)8估价原则(6)9估价方法(7)10估价结果(7)1】估价人员(8)12估价作业日期(8)13估价报告应用的有效期(8)五、技术报告(9)六、附件(24)本报告仅限为委托方明用房地产市场价值栽供价堂存洗参力使用育鸟青房易地产土地评估事务所有限公司估价师声明我们郑重声明：1 .我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 .本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中巳说明的假设和限制条件的限制。3 .我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4 .我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、中华人民共和国资产评估法进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 .本估价报告所依据的有关资料由估价委托人提供，估价委托人对资料的真实性负责。因资将失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。6 .本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。7 .估价人员姜晓侠、张传振对估价对象进行了实地查勘，现场查勘仪限于其外观和使用状况，未对被遮盖、未暴露及难以接触到的部位进行深度查勘，除非另有协议，我们不承担估价对象建筑结构质量进行调查的责任。8.没有人对本估价报告提供了重要专业部助，本估价报告由青岛青房房地产土地评估事务所有限公司负责解释。估价师姓名房地产估价师注册号姜晓侠37201601663720210024张传振本报告仅限为犯E方明晰房地产巾场价位提供仰力咨询替考但M宵岛百房房地产土地评估事务所fiBI公司估价的假设和限制条件一、本估价报告基于以下的假设条件得出结论：1、一般假设(D假设估价对象具有完全产权，并且产权明麻无争议，可在公开市场上自由转让。(2)注册房地产估价师对估价对象安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定检测的情况下，假设估价对象不存在基础、结构等难以直观发现的内在安全质量问题和环境污染情况。(3)估价对象于价值时点所处的房地产市场相对稳定，交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。不存在特殊买家的附加出价。(4)估价对象应以保持价值时点合法权证我明的法定用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳利用用途为估价前提。(5)估价结果未考虑未来处置风险。2、未定事项假设估价对象无未定事项，无未定事项假设。3、背离事实假设估价设定的估价对象状况与估价对象实际状况一致，无背离事实假设。4、不相一致假设估价对象用途、名称、权利人状况等均与权属证明一致，无不相-致假设。5、依据不足假设估价委托人提供的相应估价资料，注册房地产估价师进行了尽职调查.估价对象状况的相关依据充分，无依据不足假设。本报告仅B1.为委托方明,房地产市场价值提供价值杏询参考tU有禽为房厉地产土地评估事务所行眼公司二、说明和限制条件（一）本报告估价结果仅适用于本次估价目的，不作他用。（二）本次评估结果是评估对象占用的土地及地上建筑物作为一个整体使用的基础上得出，本次估价结果未考虑估价时象改变用途或整体处置等对其价格的影响。（三）本报告中所使用货币为人民币。（四）估价结果自估价报告完成之日起一年内有效，若在此期间内由于国家政策、经济环境、城市规划、相关税费、银行利率及物业本身的物理状况等因素和本报告假设条件发生变化，估价结果应相应调整或重新估价。（五）在本报告有效期内，按“估价的假设和限制条件”正确合理地运用本报告估价结果，否则本报告无效。（六）评估技术报告只作评估机构存档及有关房产管理部门审查之用。未经本评估机构书面同意，不得将评估报告公布于媒体或与委托目的不相关之人。凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任，并保留追究相关人员法律责任的权利。（七）评估报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算数据保留小数位数的原因，可能出现个别算式左右不完全相等的情况，但此种情况不影响每一计算结果及最终评估结果的准确性。（八）报告经估价人员、本所签章，并作为一个整体使用时有效，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担任何责任。本Itt告仅限为以匕力明淅况地产市场价值提供价位咨询电与使1.庆庙地产土地评估事务所彳J1.R公司估价结果报告一、估价委托人：委托单位：山东新华锦纺织有限公司二、房地产估价机构：估价机构：青岛青房房地产土地评估事务所有限公司资质等级：国家壹级资质证书编号：建房估证字2012123号法人代表：张志涛机构地址：青岛市市南区隹塘峡路19号4楼三、估价目的：为委托方明晰房地产市场价值提供价值咨询参考依据。四、估价对象：估价对象为山东新华锦纺织有限公司位于市北区南京路8处网点房地产。（一）房地产登记状况：1、房地坐落:青岛市市北区南京路244-1、244-2、244-3、244-4；240号己、丙、丁、戊2、房地产权利人：山东新华锦纺织有限公司3、房地产证我用途：商业，实际用途为商业4、土地用途；住宅，商业5、土地取得方式：出让6、地号：03015000810110007、土地使用年限：2048年10月29日止8、建筑面积合计：2008.86m2本投i,仅限为委任方明晰厉地产巾场价位提供价值衣前参电使用房历地产土地评估M分所仃限公司9.明细如下:房地坐落权证字号结构建筑而物W）所在规划川途巾北区甫京路244-1布房地权市字第201.1.2026配合28S.781-2商业市北区南京路244-2得房地权市字笫201120261号混合301.062商业山北区南京路244-3房地权币字第20U202601.；混合387.681-2商业市北IX南京路244T青房地权市字第2QU2O264号混合122.002商业巾北区加京路勿0号丙占房地软中字第201120265号混合144.4«I商业市北区南京路240号丁忏国地权市字第201】20266号混合124.76商业巾北区南京踞240号改"孱地权申字第201120262»混合119.26I商业市北区南京路240号己件历地权市字第201120267号混合223.84I商业介计200«,86（二）待估房地产产权清楚、无纠纷，无他项权利状况。（三）实物状况估价对象位置示怠图现场照片（外部）经估价人员现场查勘，估价时象维护状况较好，具体如下：估价对象设计用途为商业，户型布局合理，证载建筑面积合计为2008.86平方米，昆合结构，所在层数为1、1-2、2层；经勘查，待估建筑物现状用途为商业，东邻青岛地铁三号线敦化路站。估价对象四至为：东至南京路；南至延吉路：西至连云港路：北至敦化路。估价对象所在土地形状规则，地势平坦，基础设施较为完备，估价对象开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、供电、供水、排水、供气、理&)Jf房房地EJt坳理估事史所芍限公司机珀仅架为委托力引晰房地产Ib均价f1.提供价fi咨价参考使用供暖、通讯)。五、价值时点X二O二三年十二月三十一日六、价值类型：本报告中所称的房地产价值为根据公开市场原则对估价对象以其实际使用状况确定的价值时点上的公开市场价格，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素时其价格的影响。七、估价依据：1 .中华人民共和国民法典2 .中华人民共和国城市房地产管理法3 .中华人民共和国土地管理法4 .中华人民共和国城乡规划法5 .中华人民共和国资产评估法6 .房地产估价规范(GB/T50291-2015).城镇土地估价规程(GB/T18508-2014)7 .估价委托人提供的有关资料8 .评估人员现场勘估记录和市场调查获取的资料9 .青岛市近期房地产交易行情八、估价原则，本次估价遵守独立、客观、公正、合法及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。1.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最高原则。要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。本报告仅限为封t方引晰房地产市场价位提供价做咨询参考俄川音岛行房房地产土地讨他货务所的双公司2 .合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。3 .替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供需图中某宗房地产的价格,必然会受到同类型具有替代关系的其他房地产价格的影响，并相互竞争，是价格在某种程度上趋于一致。4 .价值时点原则估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。5 .最高最佳利用原则应以估价对象的最高最佳利用为前提估价。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳利用状态下才能发挥最大效用。最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。九、估价方法：根据房地产估价规范，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等；有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。本项目的估价技术思路与方法：由于估价对象用途为商业，在市场上成交案例较多，根据我们对估价对象同一区域类似房地产交易案例及租赁市场的调查，本次采用比较法、收益法对估价对象进行评估。十、估价结果：估价人员依据中华人民共和国房地产估价规范、中华人民共和国守岛育房将地产土露霭耳紫春阴髅学巾场他提幽值楸的使用资产评估法等有关法律法规，依照估价目的，遵循估价原则，结合估价经验和价值影晌因素的分析，采用比较法、收益法测算，最终确认估价对象在满足本次估价的全部假设和限制条件下的市场价值合计为4752.16万元，大写人民币肆仟柒佰伍拾K万史仟陆佰元要，评估均价为23656元/平方米。十一、注册房地产估价师：估价师姓名房地产估价师注册号签名盖章姜晓侠3720160166张传振3720210024十二、估价作业日期：2023年12月31日至2024年02月29日十三、估价报告应用的限制及有效期：本估价报告自出具之日起老年内有效，即自2024年02月29日至2025年02月28日青岛青房房地产土地评估事务所有限公司法人代表：张志涛二0二四年二月二十九日本报告仅限为委托方I1.J捌4产市场价值聊价值咨询春考使用M音,用房地产土堆词估小务所fJ阳公司估价技术报告一、个别因素分析:基本情况如下:房地坐落权证字”结构建筑面枳n所在层政规划用途市北区南京路244-1号网点许房地权市字外201120263号混合285.781-2Ift业市北区南京路2M-2号网点件房地权巾字第201120261号混合301.062栽业市北区南京路244-3号网点行阱地权市字第201120260号混合387.681-2商业市北区甫京路2447号网点行用地权市字第201120281号122.002商业市北区南京路2,K1.号丙网点许阱地权市字制201120265号混合44.4战业市北区南京路240号丁网点行房地权市字第201120266号混介124.76商业市北区用京路240号戊网点净房地权巾字第20U20262号混合119.261商业力北区南京路240弓已网点行房地权市字第201120267号混合223.84商业合计2008.86二、区域因素分析:估价对象位于青岛市市北区南京路244、240号，这里城市基础配套设施完备，有完善的公用设施和全方位的物业管理，周边商业聚集，建筑档次高，故从区域因素分析，目前该区域经济发展潜力较优，委估房地产发展前景较好。围绕打造“产城融合型国家级CBD”目标，估价对象所在的青岛中央商务区以“产城融合”为发展思路，定位云计算大数据、生物科技、地理信息三大产业方向，拓展新金融、智库经济、高端孵化器、未来商业生活港四大新型业态，计划于2022年“晋级”为产域融合型国家级CBD。青岛中央商务区是市北区于2005年获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，位于青岛市区中部，西起山东路，东至福州路，南起廷吉路，北至辽源路，用地面积为2.46平方公里，规划人口5.4万人，建筑面积约500万平方米，是目前市内可供开发建设面积最大的一块商务用地。<MK告仪限为委托方明断历地产市场价值提供价值书前参号使用行岛古房房地产土地评估J务所有限公诃三、市场背景分析：1、国家宏观经济政策因素分析2023年全年国内生产总值1260582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。分产业看，第一产业增加值89755亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值482589亿元,增长4.7%第三产业增加值688238亿元，增长5.8%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.战,二季度增长6.3K三季度增长4.9%,四季度增长5.2机从环比看，四季度国内生产总值增长1.0%。全年全国规模以上工业增加值比上年增长4.6%。分三大门类看，采矿业增加值增长2.38制造业增长5.0%,电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.3机装备制造业增加值增长6.8粒增速比规模以上工业快2.2个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值增长5.0%；股份制企业增长5.3%,外商及港澳台商投资企业增长1.4%私营企业增长3.1%。分产品看，太阳能电池、新能源汽车、发电机组（发电设备）产品产量分别增长54.OK30.3%,28.5%。12月份，规模以上工业增加值同比增长6.8%,环比增长0.52,IT1.月份，全国规模以上工业企业实现利润总额69823亿元，同比下降4.4%；其中月份增长29.5%,连续4个月增长。全年全国固定资产投资（不含农户）503036亿元，比上年增长3.0%；扣除价格因素影响，增长6.4%。分领域看，基础设施投资增长5.9轧制造业投资增长6.5%,房地产开发投资下降9.6%。全国商品房销售面积111735万平方米，下降8.5%：商品房销售额116622亿元，下降6.5%。分产业看，第一产业投资下降0.1乳第二产业投资增长9.0%,第三产业投资增长0.4%。民间投资下降0.4%；扣除房地产开发投资，民间投资增长9.2%。高技术产业投资增长】0.3%,快于全部投资7.3个百分点。其中，高技术制造业、高技术服务业投资分别增长9.9%、11.4乐高技术制造业本报告仅限后鼾1力坳晰厉地产市场价做提供价侦询8部使用青历青房房地产土地评估事务所有累公司中，航空、航天器及设备制造业，计算机及办公设备制造业，电子及通信设备制造业投资分别增长18.4%、14.5%、11.1%；高技术服务业中,科技成果转化服务业、电子商务服务业投资分别增长31.跳、29.2乳12月份，固定资产投资（不含农户）环比增长O.09%o总的来看，2023年我国顶住外部压力、克服内部困难,国民经济回升向好，高质量发展扎实推进，主要预期目标圆满实现，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。同时也要看到，当前外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，经济发展仍面临一些困难和挑战。2、青岛市宏观经济形势分析根据市级生产总值统一核算结果，2023年全年青岛市生产总值15760.34亿元，按不变价格计算，比上年增长5.9%。分产业看，第一产业增加值492.75亿元,比上年增长4.1%；第二产业增加值5268.39亿元，增长5.6乐第三产业增加值9999.20亿元，增长6.1%。全年规模以上工业增加值比上年增长5.胱。分行业看，35个大类行业中，21个行业实现增长，增长面为60.0圾装备制造业增势良好，规模以上装备制造业增加值增长10.岷,对规模以上工业增加值增长的贡献率达到80.6%。其中，计算机、通信和其他电子设备制造业，通用设备制造业，仪器仪表制造业分别增长31.6%、13.2%和10.5%。充电桩、虚拟现实设备产品产量分别增长34.1倍和98.居。IT1.月份，全市规模以上工业企业实现利润总额541.8亿元,增长8.8%。全年服务业增加值比上年增长6.1%。其中，批发和零售业增长9.7%.金融业增长6.5%。现代服务业增势良好1-11月份，规模以上信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业营业收入分别增长16.3K10.货和7.95。聚集性服务业恢复较快，住宿和餐饮业增加值增长17.5%,航空、铁路、水路和公路客运量分别增长120.端、本报告仅限为您托方明晰房地产if场价值提供价tf1.咨询卷考使用仃岛疗房厉地产I：地评估小务所行限公司161.7%、307.0%和28.3K1-11月份，规模以上文化、体育和娱乐业营业收入增长26.0%,其中电影放映增长65.3%,艺术表演场馆增长191.2机全年固定资产投资比上年增长5.0%。分产业看，第一产业投资下降2.5%,第二产业投资增长I1.1%,第三产业投资增长2.8%。重点领域投资增势良好，基础设施、高技术产业、战略性新兴产业、制造业投资分别增长38.0%、27.6%、24.5%和10.8%。民间投资增长4.5%。全市在建项目7209个，比上年增加151个。其中，产业类项目5895个，增加217个。总的来看，2023年全市经济总体回升向好，质量效益加快提升，发展后劲不断增强，风险防范枳极有效，民生福祉持续增进，现代化国际大都市建设迈出坚实步伐。3、本地房地产市场状况分析(1)土地市场分析20162023印招拍找居住商业英用地4度供求价傀势图2023年全市供应土地366万11同比下降74%；成交土地344万11同比减少73%；成交土地平均楼面地价8370元/H?,同比上瓶96缸20231t*rt1.PMW*X!MJieitEKDntx厚微)山0s?xnrtms星怜««*2023年全市土地市场活跃区域主要为主城区、西海岸和城阳区：原四方区以75万m2的供应量位居青岛市首位，城阳区供应63万in?位居第二，本报告仅Ia为委托方明新屏地产中场价杭投供价价咨询等净使用科岛需另房地小土地铸估事务所田阳公一司坊山区供应57万Di?位居第三；成交方面，原四方区成交70万而居首，城阳区成交70万m2位居第二，崂山区成交57万m2位居第三；板块方面，崂山区株洲路板块成交56万W位居全市首位。从各区域平均楼面地价来看，各区域楼面地价水平均有提升，坊山区株洲路多地块成交及沙子口新地王诞生，带动楼面地价位居全市首位，整体成交楼面价达17320元/m:李沧区位居第二位；西城区、北城区因核心地段地块占比增加，带动整体地价小幅增长，近远郊区低位运行。(2)房地产市场分析 .住宅市场受疫情、房企暴雷影响，近两年客户观望情绪加剧，2023年供销大幅回落。2024年维稳+保证合理住房需求相关政策，预计销量有所回升。IK)<2O11201Mr3)I6<F:»1；S3)!91T纳9年:>沏不IT2012ir3)23年&赠傅戈化-2HM-16¼5绝-i5af-IM-f均力殳化-AiIIA-供应方面，2023年青岛市商品住宅供应量同比下降16%,新增面积670万m2>成交方面，较之去年成交面积同比下降15%,新增销售面积1045万n*。价格方面，住宅市场成交均价14960元/nJz,同比下降5乐，"岛青房房地产t：地评估'并务所仃米公司木投涔仪R1.为委托方明晰房地产中场价值提供价位咨加妙考使用从新增分布看，2023年原胶南市新增供应最多，134.20万m2,较去年基本持平：城阳区新增供应105.88万招紧随其后排名第二，同比下降TV从成交分布看，原胶南市、城阳区成交量领先其他区市位居一二位，分别成交193.61万r112和167.49万11销售分别同比下降12%和上涨7，I价格方面，市南区签约均价50365元m2,高居榜首；崂山区整体均价44694元/in,紧随其后；主城区其他区域价格在24000-32000元m2之间；北城区和西城区价格在12000-17000元11>2之间，近郊区价格在6000-12000元m2之间。 .商业市场2023年商业供应荽缩，成交多为政府平台公司的集中收购网签，整体成交均价同比上涨1弱。2010年以来占B市商业供销价年僮走势供应方面，2023年青岛市共新增约0.54万套，约75.2万m2,面积同比较少30%。商业开发降速，供应量萎缩。本报告仅限为和£方明所达地产市场价值根低价依行曲卷考住M肖岛病房地产土地寿佑事务所有限公H成交方面，2023年商业共成交约0.84万套，约114.7万m2,成交面积同比减少32%,供应不足且旺销的背后推手多为平台公司的集中收购网签。价格方面，2023年商业市场成交均价16544元/I*同比上涨15%。从月度走势看，6月份供应较大集中网签，成交均价受成交结构影响波动较大，年底在海信君顺商墅的集中网签带动下达到峰值。KZJWJ1.rUKt*H:各区域中即墨区及原黄务区供应量集中：即墨区销售面积占比最大，约占全市销量17%,原胶南市、崂山区及即墨区销售额均达12%以上。 .办公市场2023年办公产品供销虽同比下降但依旧高企，多为政府平台公司的集中网签，以6月为最，当月供应面积、销售面枳分别占全年供应量、销售量的13乐26%o201晔以塞。岛市ziu2ntRJ2年813年NnU4201.：IZOI八2O18<T2019年亚0年加1耶Q年供应方面，2023年青岛市办公供应量同比下降。共新增6473套，约184.2万11面积同比增长130%,其中9月份供应占全年17舟的份额。本报告仅i«为委任方明豪环地产市场价n提伏价n古设&为使用iM>地产土地评估事务所彳f公E成交方面，2023年办公共成交5139套，约121.1万11R成交面积同比下降24%,其中6月份成交占全年26%的份额。价格方面，2023年办公市场成交均价12720元/nN,同比上涨5%。从月度走势看,每季度末月份多为供销两旺，且价格高企，以6月份为最。即墨区、城阳区供应领跑全市，原胶南市销量全市最高：崂山区销售额为全市首位，占据29%的市场份额。 .公寓市场2023年整体市场下行，投资兼居住属性公寓产品遇冷，供应有所下降；受政府平台公司的集中备案影响成交攀升，年度销量同比增加6.8%,价格微降。2010年以来H阳市公寓供销价年度正努20104*201142012T2OI342014T20S<20I6T2OI?«201.8t2OI9420204,202142022*202342023年青岛市公寓供应量下降，共新增0.92万套，约47.28万11面积同比下降11乐成交2.03万套，约100.76万11成交面积同比增加6.8$;成交均价10445元11)2,同比微降1%。2023年全市公寓受平台公司的集中备案网签影响，成交量同比略增，接近2017年的巅峰成交量，成交均价同比微降。本报告仅来为委托方明麻方地产市场价值提供Urffmif膝号使用青岛"历况地产土地讣的1,务所仃限公“J2jf1.Mrt>ai(XMWWit2023年原胶南市位居成交首位，原黄岛区、高新区及即条区成交量亦较高。4.总结展望当前，中国经济仍然面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力，经济运行有望总体回升，将逐步推动经济彻底走出疫情的阴窟，带来总需求的改善与生产能力的修复。当前房地产行业仍欠在风险出清期，复苏动能不足，尽管政策面持续发力，各地方购房政策优化，监管层支持房地产企业合理融资需求，但落地成效还有待观望，购房者的信心和预期修复尚需时间，预计销售低迷态势短期雉以扭转。青岛楼市政策去限制化，进入促进扶持阶段，预计2024年继续以宽松为主，根据目前市场情况，跟随国家节奏，出台扶持性措施，促进需求回暖、市场平梯发展。四、最高最佳利用分析：在合法前提下的最高使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳利用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象规划用途为商业，现状用途亦为商业，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对周边环境和房地产市场的调查和预期分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为估价前提。五、估价方法选用根据房地产估价规范，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等；有条件选用比较法进行估价的，应本报告仪然为委托方用吁房地产巾场价"1.提供价ff1.SiU等考使用青备青身苑产士培讦估学务所勺果公司以比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情兄下，可采用成本法作为主要的估价方法。本项目的估价技术思路与方法：由于此次估价对象为商业，市场上成交案例较多，容易选取类似实例，且租赁情况也较多，收益法中一些相关数据容易掌握，故采用比较法和收益法对估价对象进行评估。六、估价渊算过程（一）比较法比较法是通过比较被评估房地产与最近出售类似房地产的异同，并耨类似房地产的市场价格进行调整，从而确定被评估房地产价值的一种评估方法。公式：待估房地产价格=可比交易价格XAXBXCXDXE式中：A一交易情况修正系数B-市场状况修正系数C一区位因素修正系数D实物因素修正系数E一权益状况修正系数编制比较因素条件说明表：我们选取了与评估对象相近的三个交易案例作为比较实例来测算待估宗地上房地产的价格；案例调查表可比案例位JK用途世坡面积（n'）楼层单价伍m*交易日期1山东路商业16201-2275222023.102敦化路肉业15.991258392023.H3辽阳西路商业4861-2244532023.12IK本报告仅架为委任方明晰房加户上场价位提供价值皆加参号使用府每升班历生产士饱讦甘事多所育米公司根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素,主要包括：交易情况、市场状况、区位因素、实物因素、权益状况等。比较因素条件说明表比较因素估价对象案例一案例二案例三位置本案山东路敦化路辽阳西路交易单价（元m'）待估275222583924453交易情况正常正后正常正常市场状况2023.IO2023.U2023.12权益状况正常正常正常正常繁华程度较好较好较好较好公共设雁好好好好交通便捷吱好好较好好景观较好较好较好较好环境侦垃好好好好实物状况建筑结构好好好好设施设分好好好好面积2008.86162045.99186装修的装.毛坯前装就装搂层1-21-211-2物业管理一般较好较好殷成静度较好好好较好临街状况好好好好根据因素比较表进行价格修正及评估测算:价格修正及测评表比较因素估价对象案例-案例二案例三位置待估山东路敦化路辽阳西路交易单价（元/）待估275222583924453交易情况100100100100100100100交易日期100100100100区位状况繁华程度20202020公共设施20202020交通便施度20201820景观20202020环境质地20202020彳寸GM乂以为妇E方明晰房地产市场价值提供价使咨询参考也加有晶青房为坳产JftiH*务所有限公司小计10010098100实物状况也筑结构10)0IO10设施设备10)0IO10面枳10101411装修20182022楼层10101210物业管理10121210成新度10121210临街状况20202020小计100102I1.O103评估过程如下表:比较窠例交易价格（元/）275222583924453交易情况修正100/100100/100100/100市场状况修正1.100oooo权拄状况修正100/100100/100100/100区位因素修正100/100100/98100i00实物因素修正100/102100/110100/103比在价格（元m）26982.3523969.3923740.78权里1/31/31/3评估均价（元GD24898(取)（二）收益法收益法是在估算待估房地产在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的房地产资本化率，折算为价值时点收益总和的一种方法。1.经评估人员近期对该区域同类房地产的调查，选取比较案例详细如下表：物业地址面枳（平方米）装修楼层租金（元/小/天）市北区敦化路75I4.9市北区阜外医趺附近网点800较好15市北区阜外医院附近网点10015根据比较因素进行租金价格修正及测算本报告久来与委托方明嘴可也产市场价费供价值咨商参考使用方岛并防国他产士地邯他即务所有以公司比较案例租金价格（元Ai?/天）4.955区域因素修正100/96100/100100/100楼层因素惟正100/102100/102100/