新旧物业公司接管流程.docx

物业小区接管流程（交接清单必备）一、成立接管小组组长：A全面负货组员：B负责设备运营C负责客户服务D负击保安消防E负宽环境化F负费财务二、交接内容物业项目交接协议普遍包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和员任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权倚务的处理、争议解决方式等.原物业应先做费料交接：符物业的产权资料、工程竣工验收费科、工程技术费科、.程羟济费料和其它有关费科移交给新物业.费科移交完毕国，移交和接收双方豕签字认可：若有未移交部份，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并筌字认可资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设法进行逐项监收，注明设备现状及接管时间.开辟商或者业主委员会应对置验接管过程进行记录，并存档备食，交接证明应由交接双方、相关单位前以及现场参加人m签字。开辟商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位,维护物业管理区域的正常佚序。（一）资料的交接资料的交接主要包括以卜一些内容：R物业规划图；2,竣工图（包括总平面、单体竣工图）；3、建造施工图；4、工程验收的各种签证、记录、证明：5、房地产权属关系的有关资料；6、机电设瞽使用说明书;7、消防系统脸收证明；8、公共设施检查般收证明；9,用水、用电、用气指标批文；10.水、电、气表校船报告；11、有关工程项目的其他重要技术决定和文件.12、“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书.（二）物业接管验收物业接管验收不同于竣工险收，它是在竣工收收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。普通来说物业接管验收包括以卜内容：1、主体结构验收.地基沉降不应超过国标规定的变形（ft.不得引起上部结构的开裂或者毗邻房屋的破坏；主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水.2、屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积水、不海海I;楼地面与基层的粘结应坚固，不空鼓I1.将体平整,无裂绫、脱皮和起陟现象;洗手间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设讨要求，不得浮现倒水及涔漏现飘。3.装脩，应保证各装修部位或者构件既美观标慨乂湎足使用要求，不得浮现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一,揶皮脱落等现象，4、电气.电气路线应安装平直、坚固，过堵行导管;照明器具必很安奘坚固.接触良好：电梯等设备向运转正常且噪声能动不得超过规定;此外各类记成及图纸资料应齐全.5、水卫、消防、燃气.上、下水管道应安装坚同,控制部件加闭灵便,无滴,漏、电、留现象:消防设施应符合国家烷定,并有消防部门检脸合格证:果暧的我炉.箱谖等压力容器应安装平整、配件齐全,没在缺陷,并有专门的检验合格证;燃气管道应无泄漏.此外,8种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确.6、附同工程及其他.室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定：相应的市政、公建配套工程1.j服分设施应达到场苗和使用功能的要求.7、工程、保安、环卫、客服、财务各工使用的工具及使用说明.8、工程、保安、环卫、客服设能设备及使用工具、娜护保养记录、M保电话号码，交接双方应当制作物业查脍记录，沏业变脸记录普通包括房屋质埴杳验记录、设施设法查监记业和环境工程查腌记录,双方可以根据物业的具体情况设计查验记水表.查监记求表应当包括查脸项目名称、查险时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在向遨、返修意见、跟踪结果等.原物业公司应将预收的彷业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并移交给新物业公司.除了钱以外.原物业公司应将属于全体业上共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用丛等移交给新物业公司.（三）核实原始资料在现场收收检件的I可时,应核实原始资料，逐项在明，发现有与实际不相符之处,应及时做出记录,并钮双方共同签字存档.（四）用户情况调查用户是物业管理机构的服务时象，物业管理企业在交接物业时,应及时掂确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范用等等一些何胭，以便顺利地开展物业管理,并有针对性地提供一系列绘合服务项目。（五）建立档案物业忏理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管刊!的一项重要工作。管理过程中，应将资料分类、装订成册,或者存入电脑随时溜用。资料档案的内容主要有：1 .物业开辟可行性研究报告；2 .物业开辟建设时的有关图纸、记录等资料；3 .物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料；4 .历年物业管理工作报告和财务报告；5 .房地产权网关系的有关资料；6 .物业用户的有关资料.三、交接时间四、交接注意事项交接前的准备工作r物业费、伸车费等费用.物业向业主所收取的物业费、停车费及水、电费等其他费用.前任物业公司有无已经多收取的费用.如你索要回逾收的各项费用.或者对此解决方案右三方签字认可的书rfn钓定.各类能源费.前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用.如有,敦促其交接前墩消.各类地留问题,车辆刮躇事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调杳，避免接手之后，造成业主费用已交,但承诺的问即还未解决.业主家中有个别特殊问SS的，前任物业绐业主承诺并未兑现的.操消情况，由前任物业进行解决，避免业主日历将其承诺转嫁到新任物业.例如：个别业主减免物业费等情况.工程避剂同时，要进行摸底调食，掌握小区或者业主家中的工程JS留间胭的类别、开辟及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。其他准符工作：物业用房的确定，各工作岗位人员的准备是否到位的情况,办公用品、员工工服等各类物资准备情况,工程、保洁的工具到位情况,正常办公所需的各类表格等文件,垃圾清运、电悌维保等外包眼务的考虑，保障交接当H的物业服务正常的开展，其他掂番工作交接当天工作注意事项：一、物业承接杳也按照卜,列程序进行：K确定物业承接查舱方案；2、移交有关图纸资料；3.查验共用部位、共用设施设备：4、解决查验发现的问必：5、确认现场查验结果：6、叁订物业承接在5今协议：7.办理物业交接手续.:、现场查验前,建设单位应当向物业服务企业移交卜列资料；1 .技工总平而图,单体建造、结构.设备竣工图，限套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料：2、共用设施设得清单及其安装,使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4,沏业质量保修文件和物业使用说明文件：5、承接查脸所必需的其他资料。未能全就移交前款所列资料的，建设垠位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限.三、物业服务企业内当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：K共用部位：普通包括建造物的整础、承里墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外地、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等：2、共用设备：普通包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天规、发机电、变足电设备、给排水管跳、电级、供暖及空调设备等：3、共用设族：普通包括道路、绿地、人造景观、阳墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、集、池、污水井、化费池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设临、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设馅以及物业服务用房等.四、水、电表进行按底记录将公共区：域所有的涉及物业的水表、电表的衣底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴加i.之后由新进驻物业公司缴纳.物业打、停车费.两打用均以交接时点为据.之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取,不能干扰解仟物业的收费工作。六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称.七、外包服务项目合同及其他合同的交接或者重新签订相关合同.八.交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接,即可考虑先进行保安的交接,由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接卜各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接,均可栗取交接方部门对应按替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负击人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方程宇确认的交接资料移交内容1.物业资料(D物业产权费料、综合段，验收资料、施工设计资料、机电设备资料等.(2)业主资料包括：D业主入住费料，包括入住通知书、入住登记表、身份证红印件、相片：2)房屋装惨资料，包括装修申请我、奘惨验收灰、装修图纸、消防审批、盼收报告、逋朝BahI(3)管理资料：各类值现记录、设备维修记录、水须化验报告等各类旅务须1的原始记录，(4)财务资料包括：估定资产清单，收支账目表、债权债务移交清单、水电抄衣记录、其他需格交的各类凭证表格清单，(5)合同协议书，之对内对外签订的合同、协议原件。(6)人次档案费料，之双方统移交留用的在职人员的人本档培训、考试记录.(7)我他组要移交的资料.资料移交应按资料分类列出目求.根据门浆片称、数a逐一消点是否相符完好,移交后双方任目录清单上盖章签名”2 .物业共用部位及公共设施设备管Fr工作的交接(D物业共用部位及共用设施设法，包括消防、电梯、空调、给排水、供出电等机电设备及附M配件,共用部位的门窗，各类设备房、百道井、公共门窗的钥匙等：(2)共用配套设施，包括环境口生设施(垃圾桶、箱、车第人绿化设备、公共帙序与消防安全的管理设施(侪班室、岗亭、监控设航、车辆道闸、消防配件等)，文娱活动设施(会所、谢泳池、各类球场等)：(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设睡八仓库,停车场会所等需妾经营许可证和资质的,移交单位应协助办理变更手续3 .人、财、物的移交或者交接(I)人员.在进行物业管理移交时,有可他会“原物业管理机构在本项目任职人员的移交或者交接,承接物业的管理企业应与移交方进行友好商议，双方达成共识，(2)财务,移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准住工作，移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停乍决、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、欣芬等.(3)物资财产。包括建设单位提供和以物业眼务费购置的物资财产等,主要有办公设备、交通X具、通信器材、维脩设备匚具、祭品备件、卫生及线化养护工具、物业管理软件、财务软件等.新旧物业交接的几个难点问题新旧物业交接时矛麻啦贞，交接过程更杂，时间长，造成小区管理混乱，业主断水、断电或者小区垃坡满地，共至会发生暴力流血”件。£物业饯理条例虽然Mi定小区过半数的业主允许，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来很碓重重：一未能8到二分之一业主允注票已经并非易事.二来新老交接,老物业平和退出小区更旗，而新物业强行进入法律又不允许，共至面临法院不受理此类案件的城尬。新旧物业公司交接烧主要体现在三点；I、相关设施移交碓根据物业管理条例3(以下简琳£条例)，物业管理用房等房产的所有权于业主,但由于在房地产开辟建设和登记产权时大部份登记的是开辟建设单位，而目前又没有法规规定这部份产权如何移交给业主。如物业管理用房,即使IH物业管理公司允许移交.但在接管初期，旧物业公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部份的费用，衙要旧的物业公司、新的物业公司、业委会进行商议，增加了新旧物业交接的限度，2、物业资料移交难根据条例，建设单位应当向物业公司移交以下资料:(D蝮工总千面图,单体建筑、结构、设备竣图配套设施、地下管网工程竣工图等.设工脸收资料：(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料：(3)物业质量保修文件和物业使用等技术资料；(4)物业管理所必须的其他资料.要求物业企业应当在前期服务分同终止时将上述资料移交给业委会.虽然才条例对交接内容有规定,但是比较笼统,不能充分地将日后新物业公司顺利开展公作所需要的资料(如财产记录、设务情况和客户资料等)涵盖在内.此外,由于大部份前期物业公司都是由开辟商选聘或者自己如建的物业公司.开群商不按规定向物业公司移交相关资料，旧物业公司也就无法在交接时提交完整资料.3、相关后用处理难(1)物业管现由账目管理杂乱,旧物业不能详细发布业主交防情况，而一些物业管再中的费用该支付的没有支付,该发布的不发布，造成收入和费用混乱,乂没有监督机构对支出进行监管,比较混乱,住新物业交接时，各管现项目费用刑!不清，不能顺利接管，(2)代收费用的差额;问即.如不少老小区，在初始阶段没有广乩旧物业公司义务为居民代收水电费，浮现的差额费往往由物业公司承担,这样在交接时,对于差额部份如何来妥善解决，原有物业公司的权益乂如何来保护,解决不好这些问题,新旧物业交接时就容易产生到豺.(3)物业费欠徽.现在,物业费收缴率普遍不高，好一点的到90S,而不少雉持在70,一些老小区还不到40%.这样,新旧物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障局IH物业公司在物业费的问起没勺解决前,让其退出是很难的.(4)其他费用.如前期停车费、一些经营性收益的问题也影响新旧物业交接的顺利开展.新旧物业交接雄的法律原因I.法律规定不完善.从条例为规定看有关业主换物业公司的规定在条例令中比较少.即第29条关于移交事项的规定:第39条关于物业合同终止应当移交的规定：第59条不移交有关事项的法律责任的规定。现有法律规定有以下几点尚需改进：(D物业移交的时间不明确.条例第39条第.软规定：-物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”没有交接时间的强制规定，老物业公司可以以各种体口迟延时间,比如说物业费没有撒济。(2)移交的内容、方式不明确.W条例*第39条规定了物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和$条例第29条规定的资料交还给业主委员会，但物业的交接并非如此简单，后续的物业怎样接管老物业已经使用过的设施、设备，维修资金如何交接，哪些属于物业管理所必需的资料，移交的内容该不该明确.不同的移交内容、移交的方式是否相同这一系列问题条例3都没有解决，(3)不移交、不彻底移交的责仟规定可操作性差。对不依法移交的.£条例，第59条只规定了不移交有关资料的要限期改正:迨期仍不移交的，对建设单位、物业管理企业予以划报.处于I万元以上10万元以下罚款.实际上这规定可操作性较差，是“有关资料”操作中唯以把握；.是“限制“、"逾期均阈不确定概念，违背了普通立法的相胸性.三是从立法的本意看，应当对不依法交接有关设施、设备、钥匙、资料等所有与物业服务有关的实物和资料都应当受到惩罚，但本条仅仅规定了不移交有关资料的才受到惩罚，(4)移交后遗留同避的解扶.物业可移交管理.但遗留问麴如何蚱决条例§没有给出任何规定.对拖欠老物业的物业费谁来保障，老物业的先期投入怎么办，老物业管理不当造成的物业设施、设密损坏怎么办,维修费金有“黑河”怎么办等等这些问国,没有相应规定.2、政府对物业公司交接监管不力.目前,政府对物业公司交接工作的监管力度是远远不够的.做好物业公司交接的监管.政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老物业的冲突、右关事项的宣传等工作.而从目前的情况看，政府在物业公司交接中的作用尚不明显.我国法律关于物业交接的规定本身就少,在这种现实条件下,政府的指导和监将就尤其卑要。从深层次原因分析，造成物业交接册是由于我国I1.前物业管理制度构建上的缺陷一一未形成以业主为中心的物业服务制度，从而造成物业公司定位的含格，加之政府执法不严、物业公司法律意识淡薄等.针对物业新老公司交接.北京市建委相关负责人对新老物业承接验牧的程序、交接内容等热点问期作H1.了相应的解择。间：徙能决定送躺物业？答：不同阶段有所不同，在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开辟商组织实施，业主大会成立用由业主大会授权业主委M会决定组织实艇.开辟商或者业主大会授权的业主委员会应当在如织承接酸收活动前10个工作日,将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街道办本处。何：选聘新物业公司国，IH物业合I可还有效吗？答：无论是开辟商还是业主大会换物业都要依法选聘.也就是说应先解除与限物业公司的物业管理服务合同后方可组织新物业公司接管.物业合同普通分为定期和不定期两种.定期合同有1年也有两年、3年的，新物业公司上岗执勖必须要等旧合同结束方可；不定期物业合同普通规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内容，问：新老物业公司承接验收如何操作？答:开辟新、业主大会和原物业公司要做好承接脸收前的准翁工作.并及时书面通知新物业公司进行承接脸收，新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回红并与开辟商或者业主大会妁定承接会收时间,在约定时间内，开辟商、业主大会或者原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料'工程蝮工脸收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司.资利移交完毕后,移交和接收双方须签字认可；若有未移交郃份，由双方列出未移交部份的清单，确定移交时间并签字认可.资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间.开辟商或者业主委员会应对查验接管过程进行记求.并存档备查.交接证明应由交接双方、相关单位筋章及现场参加人员签字，开辟商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范冏位，维护物业管理区域的正常秩序.向：查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况,该如何处理？答：物业项目经查验不合格的,开G*商应进行返修并商定时间复脸.经查睑合格的,新物业公司应当在5个工作日内签署查5金合格凭证并及时签发承接文件.新老物业公司交替时发现不合格的情况待定,交接双方应当制作物业在验记录.物业住验记录普通包括房屋鲂现佳脸记录、设施设备台蛤记录和环境程在验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记或表.查监记求表应当包括查验项目名称'音脸时间、查验内容、查验人签字、我验结论、存在向£、返性意见、跟踪结果等，业主有权要求调回ft验记录.何：原物业公司何时退出？拒不退出的怎么办？答：原物业公司应在查脸接管工作完成后10个工作日内全部推出物业管理区域.开辟商.业主或者原物业公司不移交有关资料的，由M县房地产行政主管部门贵令限期I改正：½期仍不移交有关资料的,对开辟商、原物业公司予以通报.处I万元以上10万元以下的罚款。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新造咫的物业公司应与业主委员会商议或者通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管刊!区域。怎样做好新旧物业服务企业移交工作武汉同济物业管理有限公司杨宁新旧物业服务企业移交是在业主委员会通过招标拟定新物业服务企业，并与之常订物业服务合同备案后至新物业企业正式进驻项目工作的整个过程.在新旧物业移交工作中，除了自动退出情况，普通由业主委员会解聘更换新物业企业的情况下，会产生移交难的问题，往往会浮现旧物业不愿走，新物业进不来的现象。下面就这普遍存在的现象，对如何做好新旧物业服务企业移交工作，做如下分析：一、新旧物业企业移交涉及的主体涉及主体包括政府行政机构、开辟建设单位、新旧物业服务企业、业主委m会、泛博业主。由丁主体类型和人数较多，关系更杂，各种意见难以统一，决定了工作中会遇到各种艰难，协调难度大。政府部门是监督机构和物业服务企业的管理机构，对物业服务行业的总体发展和行政政策以及法规都有很准确的把握。新物业服务企业在移交前充分与政府部门沟通，寻求监督指导，进步了解项目、原物业服务企业和业主委员会的情况对了移交工作方向性的正确把握是很有必要的.开辟建设单位是物业的建造者，也是前期物业服务招投标工作的主导人，原物业服务企业多少与开辟建设单位有一定的历史渊源，目在保修阶段或者由于久修不善使得物业保修时限超过保修期时，会继续存在开辟雌位与业主之间的厉宙关系，开辟建设单位也是新旧物业移交工作的重要主体。业主及其委员会选择为自己服务的物业服务企业，物业服务企业向业主收取物业管理费，形成市场对价关系。他们在移交工作中最具有主观能动性，都是移交工作中的直接厉害关系人。二、旧物业服务企业退出项目的原因原物业服务合同期限届满，业主委员会和物业服务企业再也不续答合同，另行选聘新物业服务企业。原物业服务合同期限未满，物业服务企业的服务质量与合同约定标准相去甚远，业主委员会通过业主大会解聘原物业服务企业，通过招标方式选聘新物业企业。原物业企业因业主欠费处于长期亏损状态，不得已自动退出物业服务项目.原物业管理企业因公司战略目标调整，合同期限届满，与业主委m会商议，主动退出项目管理。三、新旧物业移交的内容公用设施设备：电梯、生活给排水系统、消防系统、绿化设施、康体娱乐设施、地卜.车库、道路、监控系统、供配电系统、其他各种配套设施等：各种图纸和技术资料：竣工总平面图、单体建造、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料：设施设备的安装、使用说明和维护保养等技术资料：物业质量保修文件.文档资料：业主信息资料、入伙资料、装修资料、日常管理资料等。物业管理费等其他物业管理相关费用的明细账目：物业管理费收缴登记表、车位费收取登记表、水电代收登记表（如果有此项）等。日常公共用水用电起止码登记表和移交时起止码的详细登记数。遗留问题：主要是指在质量保证期内浮现的屋面和外立面以阳台渗水，经过长期维修没有彻底修缮好，以至超过质量保修期。还包括因公用设施设备问题影响业主正常生活的情况。物业管理用房：产权移交和实体建造移交以及相关租赁合同的移交。有时还伴有若员工的移交：原物业公司中业主反映比较好，对工作较积极的部份员工通过试用,可以考虑被新物业企业吸收,这些员工对项目的情况比较熟悉，有一定的真对性的工作经验，通过磨合能很好的融入到新物业企业，业主对他们比较热悉，有利于新物业企业及时有效的全面开展项目上的物业服务工作，保障移交后物业服务工作的平稳过渡，最大限度保障业主的利益。四、新旧物业服务企业移交的难点问题新旧物业管理移交难主要体现在公共设施移交难、物业资料移交雄和欠费处理难等方面。需要从政府、企业、业主委员会、业主几个角度来开展工作，化解矛盾和减少纠纷，厥利实现物业服务移交这市场行为。其中，加强政府的监杼指导和协调,企业的风险规避意识和实力、业主委员会和业主的互动沟通以及业主委员会合法的可行性操作是实现成功新田物业移交的关键。1、物业管理费和车位费等费用的清算和移交旧物业物业费收取账目混乱，不能详细地发布物业费收取情况，哪些是物业多收取需要退还的费用，哪些是业主需要补交的费用，都不是很清晰，给物业移交工作带来妨碍。原物业服务企业是否收取了业主的不合理费用（包括水电周转金、防盗门安装费等项费用）：对于业主入住时间较长的小区，物业费收缴率在80%已经算是很高的，更多的维持在池摆布，也有的在4佻摆布，物业费收缴纠纷是新旧物业移交的一大障碍，在这一纠纷妥善处理前，想要顺利完成移交工作是很祺难的。有些小区没有实行一户一表水电管理，由物业公司义务代收代缴，这就势必浮现差额，该部份往往是由物业公司承担。差额部份移交时最终由谁承担，物业企业的损失怎样弥补.这问题不能很好的解决，也会影响移交工作顺利进行。2、物业管理用房移交根据£物业管理条例B的规定，物业管理用房的所有权归全体业主共有，由于开辟建设和产权登记时，大部份开辟商将物业管理用房的产权登记在自己名卜或者在建设规划时根本没有将物业管理用房考虑进来，而是以其他性质的房屋面积充当物业管理用房面积，如商铺、空架层等，增添了移交工作的安杂性.给移交工作带来艰难。即使用物业企业允许移交,但前期旧物业企业对物业管理用房进行过装修和投入，这部份费用怎么算，还需要业主委m会和新I日物Hk三行商议，增加了移交难度。3、文档及图纸移交：递交图纸、设备及物品的清单按照£物业管理条例S第二十九条，建设单位应当向物业管理公司移交以下资料：（一）竣工总平面图，单体建造、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（三）物业质量保修文件和物业使用等技术资料.（四）物业管理所必须的其他资料“要求物业管理企业应当在前期眼务合同终止时将上述资料移交给业主委员会£物业管理条例3劭述的移交资料都比较概括,没有详细说明日常物业服芬过程中所需要的资料，如：业主信息资料、奘修管理资料、收费登记资料等，这就需要我们在实践工作中进一步细化，尽量完整的采集相关资料。在前期物业管理的过程中，由于是开辟建设单位主持选聘物业服务企业，其对物业服务企业进驻与否享有决定权,导致前期物业管理阶段资料移交不完整，特殊是工程建设方面的资料，这也是旧物业企业向新物业企业移交资料不完整的重要原因。4、遗留问题质量保证期内浮现的局面和外立面以阳台湾水，经过长期维修没有彻底修缮好,以至超过质量保修期。这方面的问愿需要在移交前与开辟建设单位沟通，如果开辟单位能够承诺在移交后对遗留问题能继续负贵维修推改，对新旧物业移交和新物业进驻后日常工作的股利开展会起到及其重要的作用。对于些公共设施设备年久失修，影响业主正常生活和日常物业服务的情况,应在移交完毕前及时发现，妥善予以解决.五、应对措施物业管理工作的本质是服务，人文精神是物业管理的核心，因移交工作涉及的主体呈多样化，做好移交工作需要各方面不同程度的配合与支持，营造良好物业移交工作平台，互相之间的协调沟通起着举足轻重的作用。1、有效沟通沟通方式：可以采取座谈会、邮件、文书公告、电话、网络论坛、现场走访等方式，根据不同情况有所侧重。沟通的意义：由于新旧物业移交工作的夏杂性，在移交过程中，一定会遇到比较大的艰难和阻力，了解情况、化解误解、寻求支持、分工负责以业主委员会为主导，新物业公司配合，协谢一致达成统一。业主委员会与业主以及开辟建设单位实现良好沟通，妥善处理业主欠费和房屋遗留问题、车位租金收取等问题，达成共识，实现多眶。由于小区项目的业主人数众多，意见很难统一，各种情绪又会相互影响，很难通过会议和电话等形式向业主宣传新物业公司和实现与泛博业主的良性瓦动，如果业委会成员以业主和委员的双重身份与业主们进行交流，对移交工作的开展会起到更加积极有效的作用。2、分工协作由于新物业企业的引进是由业委会负责，在移交工作中，业委会固然起到不可替代的主导作用，新物业企业起到操作层面的作用，各行其货，通力合作是移交工作成果与否的关键。3、政府监管与协调加强政府的监督机制,特殊是物业管理费的使用监督机制,为日后的旧物业的退出和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。不仅耍有工商和税务的普通监督管理，还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技术力量和法律、规章的强有力的支持，加大物业监管机制，把这个社会化的问网通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以说是影响到整个布场的游戏规则,政府的相关政策能够与市场问题同步，而不是滞后，物业管理公司能够在遇到问题后有法可依、有法可行。4、企业实力和风险意识提高加强企业团队建设和规避风险的意识。企业要意识到在市场化竞争中不能盲目的市场拓展，结合行业的现状，进行充分的调研和分析，再采取相应的经济行为。而且对经济行为的可操作性细节考虑得要多，物业管理行业并非一个低风险的行业，特殊是在现在这个竞争不规忠规则不完整、没有游戏规则可依的情况下，存在很大的经营风险。5、业委会成员素质业委会在移交工作中的主导作用决定了其组织成员必须具有一定的社会阅历，懂得物业管理的各种法律法规，并有实际的操盘经验。提高业委会成员的专业能力，可礼聘物业管理专家和法律顾问来协助操盘此事，从业委会的备案、招投标过程、新旧物业的接管程序上有一个符合法规、业主需求的过程规划