物流园区规划方案.docx

智慧物流园区规划设计方案目录第一章绪论41.1.背景介绍：41.2第三方物流为物流中心带来新的机遇和挑战41.2.1第三方物流为物流中心带来新的机遇41.2.3应用第三方物流概念发展我国物流中心的应对策略61. 3*物流中心战略概述和规划思路71.1. 3.1*物流中心的战略概述71.3. 2*物流园区规划思路81.4. 域物流中心布局规划原则及影响因素分析81. 4.1物流中心的布局规划原则81.4.2物流中心布局规划影响因素分析9第二章物流园区中心的布局规划92.1 园区内部规划步骤总览92. 2客户需求分析与功能区划分103. 2.1客户需求分析102. 2.2功能区划分112. 3功能区域系统布置122. 3.1S1.P规划物流中心的原理简介123. 3.2利用S1.P规划物流中心144. 3.3方案评估195. 3.4*物流布局图及设计说明：19第三章仓储系统的规划设计与管理213. 1仓储系统的基本知识213.1.1 仓储系统的概念及作用213. 1.2仓库223. 1.3基木模型233. 2大型物流仓库仓储系统的设计253. 3快运中转仓库的设计313. 3.1快运中转库功能及流程313. 3.2快运中转库设计图33第四章园区营运模式及信息化的探讨334.1物流园区的运营模式334.1.1 物流园区的投资开发模式334. 1.2物流园区的管理模式344. 1.3物流园区客户开发364. 1.4物流园区的盈利模式374.2物流仓库的运作模式38仓库业务基本流程384.3物流园区的侑息化41第一章绪论1.1 背景介绍：根据实际情况编制。1.2 第三方物流为物流中心带来新的机遇和挑战1.2.1第三方物流为物流中心带来新的机遇其一，物流需求的产生为物流中心的发展提供了机会，企业的物流服务帘求是物流中心提供物流服务的基础。Outsouring等管理理念的应用，会使更多企业接收和应用第三方物流。过去，流通企业常宜接进行贸易活动，与生产经营企业共同分享商品利润，容易同生产经营企业产生利益矛盾。一旦条件允许，牛产经营企业就跳过流通企业宜接进行交易。表面上看生产经营企业可从中收回一部分利润，实际上这些企业付出的物流成本之高难以计数。第三方物流概念的出现，使企业从大而全的误区中解脱出来，寻求专业化的第三方物流企业管理其物流活动，由此产生了物流服务需求，物流中心以其专业化的管理、优良的设施设备、高效的服务成为提供需求的首选企业。其二，高品质的物流服务为物流中心带来更多机遇。当生产经营企业产生物流服务需求时，物流中心应迅速准确地提供物流的设计。管理、组织、协调。实施、沟通等第三方物流服务。此时物流中心与生产经营企业共同分享的乃是第三方物流服务所带来的物流成本节约的一部分，易与生产企业达成共识和合作，而良好的共识和合作则是形成供应链并保证供应链高效工作的首要条件。满意的物流服务供给，会促进更多物流需求的产生，这是一个良性循环的过程.其三，信息技术及供应链理论的应用，将为第三方物流提供良好的发展环境。作为第三方，需与委托方和相关方面保持密切联系，共享需求和物流信息，高科技信息技术的广泛应用为其打卜了良好的工作基础。供应他理论的推广，使接受物流服务的各方都认识到第三方物流带来的好处，同时认识到协调和合作的重要性，支持第三方物流的发展。1.2.2物流中心面临的挑战作为物流服务的提供者，物流面临着巨大的挑战。其一，在思想认识上，与第三方物流概念还存在着一定的差距。以往的物流，主要强调通过内部信息的利用和共享，达成高效的物流，赚取利润。而第三方物流，则更强调提供最有利于用户的服务，强调与供应性中其它成员的联系和合作，认为第三方物流企业的利润来自于委托物流成本节约的一部分，两者间的利益是一致的。目前大多数物流企业还没有形成这样的管理策略，在认识上还没有意识到第三方物流或合同制物流应该成为企业生存和发展的基石。同时生产经营企业的管理人员也没有充分认识到Outsourcing管理策略对于改善其物流系统提高其竞争力的重要意义。其二，硬件设施设备方面，我国物流中心的设施i殳备普遍比较落后，未达到第三方物流的条件，智能化、自动化仓库还比较少，仓储运输系统的整合效能比较低，尤其是自动化技术和计算机网络技术，还不能保证随时随地的资产可见，也不能形成对物流服务需求全面及时的了解，更难以达到对物流过程的合理、有效的控制，难以满足货主企业的要求。其三，信息技术上，第三方要求能及时获取各成员的信息，适时和适量地安排和存货。我国的网络普及情况较差，EDI技术还很落后，难以实现不同计算机系统之间数据的传递和交换，将影响物流中心与用户各方的沟通和协作，阻碍物流服务质量的提高。1.2.3应用第三方物流概念发展我国物流中心的应对策略1、加强物流中心是提供物流服务的物流基地的认识，要求物流中心以建立供应链为目的，并以供应链其它成员的利益为出发点，站在供应链的角度理解和管理物流。只有这样，才能更好了解用户的需求，从用户的角度出发，提供全方位的服务：也只有这样，才能以正确的态度加强同用户的合作，协同供应链各方最大限度地减少物流费用，提高物流的效益。同时积极加大物流意识特别是第三方物流概念的宣传普及工作，让更多的经营者理解“第三方物流”、“合同制物流”,理解OUt-SoUrCing的管理策略，刺激第三方物流的市场需求。2、作为连接供应和消费各方的枢纽，要求物流中心必须具备先进自动化设施设备.这些设备应该从物流中心延伸到供应链的末端。除了传统的物流白动化技术以外，要加强对物流过程资产可见性系统的研究开发与应用。3、信息技术上，加强物流中心的信息网络建设、管理信息系统的建设、ED1.的建设、条形码建设、自分化设施体系的建设，为形成开放、合作的物流体系打好基础。特别重要的是，信息技术的应用范闱应扩大到供应链的整个范围，否则，物流中心的信息网络只是服务于供应链的一部分，不可能发挥整体效能。第三方物流概念在国外已被广泛接受，并在实施中取得了良好的效果。在我国物流业蓬勃发展的今天，这一概念为物流中心带来r新的机遇。物流中心应抓住这次机遇，准确的定位、完善的组织、全方位的管理加上高科技技术的应用，将为物流中心拓展新的发展道路。1.3*物流中心战略概述和规划思路1.3. 】*物流中心的战略概述*物流中心预计占地28万平方米，地处西安市城市边缘（与三环相邻），其物流中心设施建设规划初步拟两期工程方案。建设物流作业基础设施，整块区域实现供水、排水、供电、供气、通讯、交通，预留计算机网络通道，实现建筑物局域网沟通，整个区域建筑实现智能化的基本要求。*物流中心内部将建成货运配载城，大型停车场，大型物流仓库，快运货物中转仓库，中心综合主楼，办公区，以及各类服务设施，如公寓，餐厅，会议中心等。为客户提供全方位的服务。*物流中心除了为其他物流企业提供进驻条件，仓库等设施设备外，C1.己主要运营家电方面的仓储和配送业务。西安*物流中心将发挥在交通运输、城市功能和区位优势，合理构筑现代物流基础设施平台，大力引进和采用先进的物流组织、技术和管理经验，培育发展有强大竞争力的物流产业群，把物流发展作为提升区域经济发展重要的竞争能力，支持客户企业供应链管理，支持周边区域经济发展。1. 3.2*物流园区规划思路物流园区规划属于物流系统规划中物流节点子系统规划的一部分。物流园区规划的主要内容包括物流园区布局规划，物流园区信息系统规划和物流园区运作模式规划三个部分。物流园区的布局规划包括宏观空间布局规划和内部各功能区围观布局规划；物流园区的运作模式规划主要包括内部功能区建设序列规划，物流园区经营模式规划等。图1-11.4区域物流中心布局规划原则及影响因素分析1.4.1物流中心的布局规划原则区域物流中心选址过程应同时遵守适应性原则、协调性原则、经济性原则和战略性原则。适应性原则。物流中心选址须与国家、省市的经济发展方针、政策相适应，与物流资源需求分布相适应，与城市规划建设相适应。协调性原则。物流中心的选址应将区域物流网络作为个大系统来考虑，使物流中心的设施设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平等方面相互协调.经济性原则。物流中心的选址的费用（建设及经营费用等）因候选点不同而异，选址时应以总费用最低作为经济性原则。战略性原则。物流中心的选址，应考虑全局，同时也应有长远眼光，既考虑目前的实际需要，又要考虑未来发展的可能。1. 4.2物流中心布局规划影响因素分析根据经济发展趋势以及未来发展计划，在城市现代物流体系规划过程中，物流中心的选址布局主要考虑以卜.因素：经营环境：物流中心所在地区的优惠物流产业政策对物流企业的经济效益将产生重要影响，数量充足和素质较高的劳动力条件也是物流中心选址考试的因素之一。这是因为传统仓储业的就业密度和技能要求较低，但随着现代物流中心的建设，现代化的运作需要机械化自动化的设施设备，采用智力型的劳动力有利于物流中心的建设与经营。商品特性：经营不同类型商品的物流中心地好能分别布局在不同地域。如生产型物流中心的选址应与产业结构、产品结构、工业布局紧窘结合进行考虑。物流费用：大多数物流中心选择接近物流服务需求地，例如接近大型工业、商业区，以便缩短运距，降低运费等物流费用。服务水平：由于现代物流过程中能否实现准时运送是服务水平高低的重要指标，因此，在物流中心选址时，应保证客户在任何时候向物流中心提供。第二章物流园区中心的布局规划1.1 园区内部规划步骤总览规划时首先需要进行客户需求与系统分析，即根据目标需求，结合物流中心的实际情况，细分市场、划分功能：其次根据功能定位和功能区域规划，把各个单的服务功能向物流中心合并，并整合以确定物流中心的功能：然后进行物流中心的整体布置，最后对规划的方案进行评估。用图2-1来表示物流中心的规划流程。图2T1.2 客户需求分析与功能区划分1.2.1 客户需求分析第一：自主营运的第三方物流业务主体涉及流程：信息沟通产品运输综合楼入库单（入库仓储反债库存信息流通加工综合楼提货的（提货）反馈库存信息产品运输退货回收业务主体涉及区域：综合办公楼大型停车场大型物流仓库货物配载城第二：外部第三方物流业务主体涉及流程：信息沟通产品运输综合楼入库单（入库仓储反馈库存信息流通加工综合楼提货单（提货）反馈库存信息产品运输退货回收业务主体涉及区域：综合办公楼大型停车场大型物流仓库货物配载城补充：由于外部第三物流方可能有自己的车辆，所以可能不会涉及用物流园区车辆进行运输。或者外部第三方物流企业拥有自己的仓库，以及自己的信息系统，我方为其提供车辆。第三：货运代理业务主体涉及流程：组货【提供中转仓库临时储存】预订车辆业务主体涉及区域：大型停车场货物配载城【中转仓库】集装箱堆场补充：货运代理负责组货，然后课利用我物流中心的车辆运输，中间涉及仓储的概率较小，但是也并非完全不可能，大括号内的是仓储部分。第四：企业仓储运输业务主体涉及流程：信息沟通产品运输综合楼入库单（入库仓储反馈库存信息流通加工综合楼提货单（提货）反饰库存信息产品运输退货回收业务主体涉及区域：综合办公楼大型停车场大型物流仓库货物配载城第五：运输企业业务主体涉及流程：接到运输请求货物运输业务主体涉及区域：大型停车场大型物流仓库中转仓库货物配载城第六：其他需中转主体业务主体涉及流程：仓储配送业务主体涉及区域：中转仓库集装箱堆场大型停车场1.2.2 功能区划分1功能定位物流中心的功能定位是其战略定位和市场定位的外在体现，是按照战略定位和市场定位对物流中心的服务能力进行规划设i的，主要是为C满足目标市场客户的物流需求。为此，物流中心的功能定位主要确定两方面内容：一是园区在不同规划阶段内应具有的物流服务功能：二是根据确定的物流功能进行空间分配，即划分若干物流功能区域。从目前物流中心的规划情况看，物流中心的功能区通常包括仓储中转区、集散配送区、流通加工区、商务办公区、生产服务区、生活服务区等。对于一个特定的物流园区究竟需要规划那些功能，应以市场需求分析为基础以现有物流资源和设施的优化为依托，明确其物流服务对象，结合定原则来确定.另外，功能区域是物流中心内部布局的基本空间单元，可通过三个方面的内容加以确定：是确定功能区域的数目；二是确定功能区域的类型：三是确定功能区域内部的相互关系。2服务功能区的确定仓储区：大型物流仓库，集装箱堆场中转区：快运货物中转库集散配送区：货运配载城商务办公区：中心综合主楼，办公区服务区：餐厅，公寓等1.3 功能区域系统布置2. 3.1S1.P规划物流中心的原理简介S1.P的基本出发点是用量化的作业单位相互关系密级来评各部门之间的相关程度，因此采用系统布置设计法来进行平面布置的首要工作是对物流分析所得到的是定量的相互关系，但是各作业单位之间还存在着其他的关系。例如以卜就是非物流因素为主的情况：辅助设施与生产部门之间常常没有物流关系，但必须考虑它们之间的密切关系，像维修间、工具室、更衣室、休息室与生产区都的定的密切关系。在纯服务性设施中，例如办公室、维修间内，常常没有真正的固定的物流，常用信息流或人流当作“物流”。1.根据经验确定作业单位非物流相互关系密切程度后，利用与物流相关表相同的表格形式，建立非物流相互关系表.字母建要程度量化值A绝对重要4E特别重要3I重要2O一般1U不重要OX不希望-1«2-2通常可以从以下几个方面加以考虑：(1)工作流程(2)作业性质(3)使用场地情况(4)监督和管理(5)联系频繁程度2.列出作业单位相互关系密切理由编号原因1方便2使用一套人员3管理4使用相同设备或同一场地5货物搬运«2-3距离四条线通出;再取分值次高的作业单位2,它与1和6分别有E和U的关系，故2用二削位长三线与1连接，C级关系不予考虑：将A级关系处理完之后，处理E级关系的各作业单位，方法同上;之后依次处理各级关系即可即可。最后得到的布置线型图2-5：图2-56.下面通过面积分析法,确定各作业单位的位置对每一个作业单位作一个同样大小的方块，称为无面积拼块。在拼块上，将作业单位代号写在正中央，名称写在代号上面，“X=”写在代号下面：四个角分别放置与之成A、E、I、O级关系的，U级关系不用考虑。完成全部拼块后，可以裁下来进行布置摆放，撰放时，先找出关系最重要的，即A最多的，若A级数量相同，再比较E的。将此块先放于中央位置，本例为K再看1块的A角(左上)和E角(右上摆放规则是：A级关系要边里边放，E级关系至少角界角，X级关系不能靠边也不能拳角。注：因为I和0对摆放关无多大用处，故在摆放图中省略.根据以上的原则，我们自行制作了无面积拼块。图2-6方案一1观察发现大型停车场(2)的A级关系最多，故将其排放在中心位置。与大型停车场(2)有密切关系的有快运货物中转库(3),大型物流仓库(4),货运配载城(1),集装箱堆场(5)o把它们围绕其排列，最后根据的E关系过于多，所以考虑把中心综合主楼(6)放在中心位置。跟它关系密切的有货运配载城(1),快运货物中转库(3),大型物流仓库(4),集装箱堆场(5),公司办公区(7),服务设施(8)将其分布在中心综合主楼(6)的四周，再根据其他的关系，经过多次尝试找出了如卜.的方案。如2-7所示。图2-72. 3.3方案评估对这些方案，我们可以作个好坏评级。方法是：1 .如果A级的没有旅近，则罚2分；2. X级的边卷边也罚2分；3. A级的只角貂角，为1分；4. X级角靠角，E级没有角靠角也罚1分。由此可见，对于方案一的评估结果如下：快运货物中转库(3)有个E级关系不满足，1个X级关系不满足，得-3分：大型物流仓库(4)有一个E级关系不满足，得T分：中心综合主楼(6)有两个E级关系不满足，得-2分。总计得分为-6分。对方案二的评估结果如下：大型停车场(2)与货运配载城(1)有个E级关系不满足，得T分。除此之外，其余关系都满足条件。故总计得分为T分。显而易见，方案二要好于方案一。2. 3.4*物流布局图及设计说明：*物流中心设计总面积28万平方米。其中长700米，宽400米。建筑面积79000平方米。北面，西面，南面靠公路，南面与三环相接.主要设有北门，西门，南门三个门（北门为正门）。整个园区以道路为界分为南，北两部分。南区主要设置J'仓库，和集装箱堆场，属于主要作业区域,南区主要有中心综合主楼，大型车辆停车场，货运配载城，快运货物中转库，办公区及宾馆区等，偏向于服务。详细内容如下：中心综合主楼位于北区鸵近北门的位置，占地面积3000平方米。货运配载城位于北区的东边位置，占地面积29700平方米。快运货物中转库位于北区的西南角东面配有一个30*100平方米的理货区，总占地面积100OO平方米。大型车辆停车场位于中心综合主楼南面，占地面积30000平方米。办公区级宾馆区位于北区的西面，总占地面积9100平方米。另外北区还设苴小型车辆停车场两个，以方便办理业务人员停车。大型物流仓库共设置九个，其中六个位于南区西面，三个位于南区东面。规格都是60'*90平方米，总占地面积68600平方米。西边仓库由西向东依次编号为W1,W2W3,W4,W5,W6o东边仓库由西向东依次编号为E1,E2,E3.每三个仓库共用个30*195的理货区。集装箱堆场位于南区东南角，占地面积23400平方米。汽车服务区位于南区西南角，提供加油，汽车养护等服务。占地面积9100平方米。园区主干道设计双向4车道，15米宽。足够大型车辆的通行。园区内绿化完善，还有一个湖泊。园区布局设计图如下:平房仓库多层仓库立体仓库散装和跳式仓库3.自动化立体仓库(1)概念自动化仓库：由电子计算机进行管理和控制,不需要人工搬运作业，而实现收发作业的仓库。立体仓库：采用高层货架以货箱或托盘储存货物，用巷道堆垛起重机及其他机械进行作业的仓库。将上述两种仓库的作业结合称为自幼化立体仓库。3. 1.3基本模型首先，仓储系统是由存储空间、觉物、仓储设施设备、操作人员、作业及其管理系统等要素构成。根据需求的不同，常见的仓库可分为直线式、双直线式、锯齿形、U形、分流式、集中式六种。如下表所示项次作业区域间物流动线形式项次作业区域间物流动线形式I直线型4H->-MI3.2 大型物流仓库仓储系统的设计拟定我公司主要是做第三方物流，与西安某固定电器生产厂家合作，为其做第三方物流。同时我仓库也为外地企业，本地其他企业提供仓储。为刺激公司个系统工作效率的提高，我们的仓库面向市场，不仅仅为自己物流或提供便利，同时为其他企业提供最优质的服务。"先我公司仓库是以存储家电为主，其他货物为辅。简化设计期间，我们拟定主要的仓储对象。通过对家电的分类与品种选取，选取5种产品，7个包装规格。表示如卜丁（说明：模型的选取可能和网上部分材料模型选取形似，但是之后的分析并非他人制作，若有雷同确属巧合。）AO1.滚筒式洗衣机（宽*深*高）90011m*60011un*600mm02壁挂式空调内件（宽*深*高）800Inm*20OmnI*30Omm03壁挂式空调外件（宽*深*高）800mn*300n11*700nnB（H波轮式洗衣机（宽*深*高）800m*500nm*500nnB02家用小冰箱（宽*深*高）500ra*50011m*600nnCOI立式空调内件空调外件，组成一个7）三台C02立式托盘，高800m11b盘电叁与100d1.2001托盘蛆装后形成新的体系规格AO1.濠筒式洗衣机（宽*深*高）1OOOmrn*1200mm*60011w实际体积:0.648（立方米）最小盛放体积：0.72（立方米）体积最大利用率：90%货架预设规格：（宽*深*高）I100Inm*130Omm*70OTOn预计利用率：64.7%A02壁挂式空调内件（宽*深*高）1OOOran*1200mm*800三实际体积：0.96（立方米）最小盛放体积：0.96（立方米）体积最大利用率：100%货架预设规格：（宽*深*高）I1.OOmm*130Omm*90Omm预计利用率:74.6%A03壁挂式空谢外件（宽*深*高）1000mm*1200nm*800mm实际体积：0.84（立方米）最小盛放体积：0.96（立方米）体积最大利用率：87.5%预计利用率:64.0%C02立式空调外件（宽*深*高）10001111*1200mn*800ran实际体积:0.864（立方米）最小盛放体积：0.96（立方米）体积最大利用率：90%货架预设规格：（宽*深*高）1100m*1300i三*900m预计利用率：67.1%为方便自幼化，下一步需要作出不同货架的数量。电器编号及名称货架货格预设规格（宽*深*高）预设前期下利用率占总货物的比例所需货架AO1.滚筒式洗衣机1100mrn*1300mm*7OOmm64.7%8.3%2A02壁挂式空调内件1100mm*1300mm*900mra74.6%16.7%4A03壁挂式空调外件IiOOnim*1300mm*900mm65.3%16.7%4BO1.波轮式洗衣机1i0011m*1300mm*900mm62.2%8.3%2B02家用小冰箱1100nun*1300mm*7OOmm60.0%25%6表3-2通过上表，可知：仓库设大型货架共计24,期中货格规格为11OO1111*1300三*70011m（宽*深*庙）的设8个,规格为110011un*1300mn*2100mm（宽*深*高）的货架设4个，规格为I1.OOm1.n*130On1.m*90Omm（宽*深*高）的货架设12个。另外，仓库设有较大面积的散货堆放区。当货物不能组成空间利用率大于60%的托盘体时;将被存放在散货堆放区。集体仓库设计请见附带图，入库作业流程请参见附带仿真模型。图3T整体入鼎2型图货架及堆垛机货物从落货区到智图34图3-33.3 快运中转仓库的设计3. 3.1快运中转库功能及流程快运货物中转库主要用于来往全国主要城市以干线快运货物为主的保管、中转、换装等作业。货物性质为临时储存、服务中转、换装。当进行入库作业时，货运车辆在仓库外理货区内等候作业，货运车辆到达月台后开始卸货，货物先进行入库检查，之后进入帖码区粘贴条形码,接着进入流通加工区进行进一步的处理，由此产生的废弃物放入废弃物堆场。最后由义车将货物送入货架指定位置。3.3.2快运中转库设计图H-ao,-4加区流通工进货月台E1.进货检查贴条一码区废弃物罐放区叉车停放ID区一办公室废弃物堆。放区.I0OJ出货月台J货准备F拣货区第四章园区营运模式及信息化的探讨4.1物流园区的运营模式4.1.1物流园区的投资开发模式在中国物流园区的开发建设过程中，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业；建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。调行数据显示，民营及民营控股企业参与投资建设的物流园区数量:最多，其次是国有及国有控股企业参与出资建设的物流园区。另外，部分物流园区有外资参与投资建设。*物流公司采用主体企业引导模式，这种模式是一种自下而上的模式，山布场自发形成、企业自行发起成立。从市场经济发展的角度，从利用物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用物流技术进行企业经营和在在企业供应链中具有优势的企业，尤其率先在园区内开发和发展，并在宏微观政策的合理引导下，逐步实现在园区范围内的物流产业的聚集，并依托物流环境引进或吸收工商企业在园区所在区域进行发展，达到物流园区开发和建设的目的。物流园区的开发建设完全是企业行为，吸纳各方面投资，无论是国有，集体还是民营，私有或是上市公司，社会个人都可以投资，陈丽园区开发建设股份有限公司，负责园区开发建设，并负责园区静音管理或成立专门的园区运营股份有限公司来负责经营。这种模式使得整个物流园区由一个主导企业或企业协作团体来规划，无疑在整体的功能定位仪统筹方面有较强的优势，不会造成真个物流园区功能上的单一与重合，也不会造成在某个单一功能上过分竞争的局面。4. 1.2物流园区的管理模式1 .中心综合主楼是整个园区的管理中枢也是信息处理中心，负责处理整个园区的相关事宜，向园区其他功能单位传递物流信息，并接受来自外部或园区内部的信息并综合处理。及时发布市场动态，办理相关业务，提供咨询服务。如有车辆需要卸货或技货，可以现场预约，电话预约和网络预约。2三个大门均允许进出，小型车辆进门领卡，出门交卡。货运车辆进出入园区均需出具相关单据。3,货运配载城内有完备的实施设备，提供入住条件，吸引物流运输企业入住。自主经营，园区收取租金和管理费.4,大型物流仓库一部分为*物流公司提供家电的仓储，另一部分可以租给企业等。5,办公区一部分办公使用，剩下的部分可以出租给公司企业，内设会议厅也可以出租宾馆区公司自行经营管理。4.1.3物流园区客户开发在取得政府优惠政策支持的情况下，物流园区加强入驻企业的客户开发工作是至关重要的。物流企业是物流园区的活动主体，物流企业的入驻是衡量一个园区运营状态好坏的重要指标。而物流园区的建设目的就是要通过良好的物流服务能力和水平实现园区经济和社会效益。因此，在中国物流园区的建设规划过程中，如何做好客户开发工作、吸引企业入驻、保持园区活力直是物流园区建设开发和运营的重中之垂。为了更好地吸引和留住企业客户，物流园区会综合运用政府提供的各种相关优惠政策，切实考虑入驻企业在市场需求、资金、员工等多方面的实际问题，制定相关便利政策.常见的具体措施如下：(1)积极协助入驻企业做好市场需求分析，为企业提供强大的信息系统平台挖掘潜在客户信息：(2)对国家扶持和鼓励发展的物流企业给减征或免征所得税；(3)对新入驻的企业给予首年免收所得税：(4)对公益性物流信息项目，经佰息办审批，给P补贴；(5)改善通关环境，对在物流园区内设置的物流企业实行“一次报关、一次验单、一次查验”，简化手续，加快办理速度；<6)对园区内需要工商、税务、海关检查注册、审批的企业，简化手续,提高办事效率；(7)为入驻企业提供方便的交通设施，方便企业职工出行：(8)为入驻企业提供配套的生活、娱乐、教育、培训等设施和服务，解除企业职工的后顾之忧。从目前中国物流园区实际运营情况看，物流园区的服务能力、服务意识对园区吸引企业入驻起着非常审要的作用。交通便利、配套设施齐全、服务质量高、园区品牌好、交易条件好以及租金便宜的物流园区对企业入驻具有很强的吸引力。相反，些不具规模、交通不便、配套设施太差、租金太贵以及管理水平落后的物流园区往往出现高闲置率的问题。4.1.4物流园区的盈利模式（1）土地增值收入。对于园区所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者（即投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者（即物流运营商来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。（2）出租/租赁收入。园区所有者与经营者按一定比例获得出租/租赁收入，主要包括仓库租赁裁用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费等；（3）服务收入。主要包括信息服务、培训服务、中介服务、物业管理、咨询服务等。物流园区在建设初期的物流方案为发展基础物流功能，从货运交易费和场地出租费中盈利。在成长期阶段，盈利模式调整为发展增值服务功能，为客户提供个性化的物流服务。而在成熟期，盈利模式进一步调整为发展并提供从物流一体化到供应链一体化的物流服务，建立ERP或SMC系统。图4-2图4-34.2 物流仓库的运作模式仓阵业务基本流程仓储活动是伴随物流其他活动的产生而产生的，物流活动是以信息为前提的。物流公司不能独立于公司等实体，同样仓储也不能脱离整体运行。伴随仓储不断改变的是与其相符的仓储信息，仓储既是信息消化者也是信息的产生者，在物流活动中产生若至关重要的作用。从第三方物流角度，我们可得如下表：生产厂*总公句相关单位各营业所物流配送中心个配送点至W性通路图4-4为了提高仓库的工作效率，以及管理的规范化，我们仓库实现了机械化。期搬运工作基本由叉车完成，货物的对方主要有堆垛机完成。分区工作由信息控制中心统一调配，贴码工作由人工来完成。高度机械化的仓库，对工人的体力要求有所降低，同时搬运工人比例大幅降低，技术工人比例提高。这样仓库对管理者提出了更高的要求，对于管理者来说是挑战也是机遇。当货物运载车辆到达理货区时，停放在可升降月台旁边，在办理业务人出示相关证明后，完成信息录入，确定信息无误后，由叉车小队长组织车辆将货物运入仓库暂存区。等候在哲存区的工人，在托盘上帖码，然后将货物放到分拣传送带上，运到不同的货架，在处理器处理后，通过堆垛机把货物放入到计算机为其制定的位置。当货物不便在货架上存放或者该货物对货架的利用率太低时，则此货物将被存放在散货存放区。流程如图4-5图4-5当货车道库提货时，需要向控制中心提供相关证件，然后控制中心通知货物管理者，开始取货。货物由货区被运送到出库暂存区，由工人进行进步的加工。最后由叉车装车。图4-54.3 物流园区的信息化物流园区发展的一个显着特征就是物流信息化建设。最近几十年涌现出来的计算机技术、通讯技术以及电子商务技术等，为现代物流业发展提供了重要的技术支撑。为完善物流系统，减少物流信息的传递层次和流程，提高物流信息利用程度和利用率，引导物流系统的正常运行，中国大多数物流园区把物流过程的信息化作为物流系统运行中的一个基本生产要素看待。通过物流园区的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的费用、传输高质图4V求的信息，完善物流系统的正常运行、提高行业整体效益以及社会经济效益。*物流园区将物流系统信息化作为园区建设的重点之一，包括对物流信息的收集、加工、传递、存储、处理、发布，优化等系列作业过程的规划与设计以及系统的运行。通常，物流园区信息化平台包括以下四个子平仓砧管利生产加I：代“流通和rn«N送中。竹鹿区三值*化区外背管叫件生场泞冏0务皆巴IqM办公门劝化发布根大业务处理税收站旅发布侑您化储水平在逢成物乍刎和枕的近g(f1.W化平台下发口於财务iftMUU供求伯思处理交1*化电，'效如葭阳力场需求依总市场供求值.以交后，H批处理*户B侑化U-怆理Gt网化货物箭州信马化Uit伤Ai管理信也化台，如图4-所示图4-6<1)园区管理信息化。园区管理信息化是指园区日常经营管理工作的信息化。园区管理信息化是物流园区管理的基础，涉及园区日常管理与运营，是物流活动得以高效率实现的基础，同时也是物流园区整体管理水平的体现。（2）客户管理信息化。客户管理信息化是指园区的客户进行商贸交易的信息化，涉及交易订单管理、货物查询与跟踪以及财务结算等功能。<3）交易管理信息化。交易管理信息化是指物流企业和客户之间业务往来和交易的信息化。交易管理信息化是整个物流园区信息化的核心，完成EDI数据交换、供需信息查询以及相应的交易单据处理，是物流园区现代化和信息化的标志，只有实现了交易管理信息化才能充分发挥物流园区的综合优势。（4）物流企业信息化。物流企业信息化是指园区内的物流企业内部管理的信息化，涉及物流企业仓储、加1以及配送等基本功能的信息化。物流企业信息化是园区物流企业管理现代化、物流信息共享和物流交易信息化的基础，只有实现物流企业信息化才能实施交易管理信息化。以上四个子平台，其应用对象有所不同。园区管理信息化子平台是园区经营管理公司内部业务（办公）系统，主要满足其自身业务经营管理的需要。物流企业信息化、客户管理信息化、交易管理信息化三个子平台主要是提供给入驻企业使用的，往往是采用ASP（应用服务提供商）服务模式。即由园区经营管理公司建设物流信息平台，而入驻企业以租用方式应用相关的系统模块进行业务管理。