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关于房屋买卖合同锦集九篇房屋买卖合同篇I合同法第116条明确规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由此可见，法律只是赋予当事人适用违约金或拧定金条款的选择权，如果当事人并主张违约金和定金，将不能获得支持。但并非在任何情况卜.，守约方都不能向违约方同时主张违约金和定金。根据定金具体性质，定金可以分为很多种，通常包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。并非每一种定金都不能和违约金同时主张。在厉屋买卖合同纠纷的实践中，最常见的有两种定金，一种是违约定金，如就延期付款或延期交房等事项约定的定金，一种是解约定金，即定金是解除合同的一种代价。其中，违约定金和违约金在本质上是相同的，故，违约定金和违约金不能同时主张是理所当然的。根据牙的高法院关于适用若干问题的解择第117条的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后成任的处理，适用中华人民共和国合同法的规定。这里规定的就是解约定金。从木条规定可见，无论合同履行是否构成违约，解约定金和违约金在目的、性痂、功能等方面是有区别的，因此，二者可以并用。关丁这一点，在北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）第26条中有明确规定，如果当事人双方没有约定定金性质，方违约，对方不能同时主张定金和违约金：如果当事人双方约定了定金性质，一方违约，对方虽然不能同时主张违约定金和违约金，但是同时主张解约定金和违约金是没有问题的。根据合同法第条，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判断违约金与实际损失之间的高低呢？关于解约违约金，根据£最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释B第十六条的规定，只有当违约金超过造成的损失30¾时，法院才会适当减少。根据£最高人民法院关于当前形势I；审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发（20某某）40号），法院在调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。关于迟延付款或交房的起约金，我国现行法律规定并没有明确规定一个比例或者标准。通常法官会根据合同履行的实际情况以及双方举证的情况，决定是否对已经约定的违约金进行调整。根据£最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发（20某某）40号），法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证货任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据；根据4北京市离级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）3（京裔法发20某某43号），当事人请求减少违约金的，法院应当尊重当事人的意思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进交易及维护交易安全的原则，对约定违约金过分高丁造成损失的部分，进行适当减少.其中，损失包括积极损失和可得利益损失。当事人对损失数额计算方法没有约定的，法院可以比照守约当事人相同条件下所获取的利益来确定可得利益损失，或者根据公平原则、诚实信用原则以及合同的履行情况确定可得利益损失。对损失数额双方当事人应当分别举证。由此可见，在申请谢整过高的违约金时，不仅仅是由违约方负举证货任，非违约方同样需要负举证员任。当然，当事人未提出违约金调整请求的，法院不主动调整。根据,国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复（国税函20某某865号），在商品房买卖过程中，如房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。但是上述批第并未涵盖房屋买卖合同纠纷中的其他几种违约金情形，包括二手房买卖合同解除违约金，非贷款原因造成延期交房违约金等等。违约金是针对一方遭受的实际损失而来的，根据税法的原理，这部分并不构成真正的所得，因此无需缴纳个人所得税“因此，房屋买卖合同纠纷所得违约金是否需要缴纳个人所得税，不能一概而论。总之，应对房屋买卖合同纠纷中的违约金适用是一个电杂的过程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可以防范法律纠蜉，也可以更好地解决法律纠纷，最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决房屋买卖合同纠纷中的违约金适用问题，防止陷入法律误区，您可以通过委托当地有经验的律师为您提供专业的法律服务，使您的合法权益得到圾大限度的保护。房屋买卖合同篇2房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋.买受人，而买受人为此支付相应价款的行为.买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续.这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纨纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问腮，但都离不开买卖合同的有效性问即。那么，先竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以F七种：1房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附若物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范用内的土地使用权也必须同时转让.如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生.效，也就不能发生.房屋所有权转移的法律效果“即使房屋己实际交付也属无效“故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。3产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效.房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。4侵犯优先购买权，合同无效.房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件卜.，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效.5单位违反规定购房，合同无效，机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业堆位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。6价格欺诈，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按侦论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交.买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、除瞄行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。7非法转让，合同无效“根据E城市房地产管理法的规定，卜.列房地产不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的：2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：3、依法收回土地使用权的:4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的：5、权属有争议的：6、未依法登记领取权属证书的：7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。签6房屋认购书流程购房者在选好房源，谈妥价格后，第步便是去签订认购书，并交付定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。房屋买卖合同篇3房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让问题（主要是指现房），我国法律界对该问题讨论的不是很多,但是由丁厘清该问题对司法实践颇有裨益，因此本文拟就该问题作些探讨.一、合同权利转让的基本理论问题。在研究房屋买卖合同权利转让问题之前，本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是：第一、合同权利转让是不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件：第一、权利转让合同成立.第二、债权人将权利转让的事实通知侦务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力，对内效力具体表现为：第、合同权利由让与人转让给受让人，如果是全部转让，则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体，转让人将脱离原合同关系，由受让人取代其地位。如果是部分权利转让，则受让人将加入合同关系，与原债权人一起成为共同债权人,第二、在转让合同权利时从属丁主债权的从权利也将随主权利移转而发牛.移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为：第、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权，而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权，并不因合同权利的转让而消灭“2我国关于合同权利转让的立法例包括中华人民共和国民法通则（以下简称民法通则）第九十条和中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第五章的有关规定，其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题，第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。民法通则第九十一条规定：“合同方将合同的权利、义务全部或行部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”.该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分，而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的.转让含有义务转移的因素，所以需要取得合同另方的同意，但是如果转让人不承担合同义务（单务合同）或者义务已经履行完毕，其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢？仅就该条文理解，在这种情况卜.，仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有个限制，即转让人转让合同权利义务时不得牟利，这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。£合同法关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上，并借鉴6涉外经济合同法第26条的有关规定发展而来，它弥补广合同债权债务转让的立法漏洞”.3因合同法关于债权转让的规定比较明确，本文不再详述“合同法未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分，应当理解为只要符合法律规定，不论动产还是不动产，合同权利都可以转让。因此可以讲合同法对房屋买卖合同权利转让提供了明豳的法律依据。卜面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。因预价商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不及杂，本文对该问题不再赘述，下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析.预伟商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预华商品房再转让问题仃两种截然相反的观点：第一种是反对转让，主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性，允许炒楼花可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，损需房屋实际使用者的利益，影响国民经济的发展。赞成转让的认为，炒家进入房地产市场进行风险投资，既可以为房地产开发聚集资金，又可以活跃市场，从世界各国房地产交易实践来看，炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点.4本人赞同第二种观点，商晶房再转让形成的原因是多方面的，可能是为r投资，也可能是因其他原因，购买的商品房时预购方已经没有意义，例如预购方移居国外。如果一概禁止转让，则限制了预购方合法权益的行使。5其实，关于预售商品房再转让问题，我国1995年房地产管理法已经作出了规定，该法第五十四条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预住商品房再行转让的问题.由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定，有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是种委任性条款，即授权国务院对预华商品房再转让制定行政法规，其院含的意思是预购商品房可以再转让.我们无法想象国务院会制定这样的行政法规：“根据房地产法第五十四条的规定，预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让，那么C房地产法应当直接作出规定，没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。6我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释.1993年最裔人民法院学全国民事审判工作座谈会纪要（以下筒称61993年座谈会纪要）规定：“关于转卖预瞥商品房问题。预购方在预告方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预留方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按般房屋买卖关系处理”。1993年座谈会纪要大体包含这样几层含义：一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预传方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预生商品房的行为无效.五、在房屋交付之后预告方转让房屋的，是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释”转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义，但是根据该段后半部分的规定，违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了民法通则的立法本意，这大体与我国当时的经济体制有关。1995年最高人民法院学关审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（以下简称1995年司法解释）中,对干售商品房再转让问题作出比较详细的规定，为避免不必要的争论，本文全文引用该规定：“七、关丁预售商品房的转让问题28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。29、商品房预传合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预告商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效：没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。30、商品房预住合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，符房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理”。根据以Jt规定，可以将预售商品房的债权转让问题归纳为：一、预售商品房合同无效的，预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前，且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房局所有权证后，预购方招房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系，而非预售商品房再转让关系。与1993年座谈会纪要相比，1995年司法解释对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化：一、1993年座谈会纪要规定在庆尾交付之后预告方转让房屋的，是房屋买卖关系，而1995年司法解释B强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系。£1993年座谈会纪要关于这方面的规定有悖于物权理论，因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的所有权，其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系，其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。1995年司法解择将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内,预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权，即便这时房屋还未交付，其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、£1993年座谈会纪要规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效，而0995年司法解释则强调转让预售商品房应当办理转让手续，聘办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是，该“转让手续”是指预购方和预传方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续？该“转让手续”的具体含义是什么？无论该“转让手续”是指什么，决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续，因为如果办理了房屋产权登记手续，预购方已经取得预购商品房的所有权，那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系，而只存在房屋买卖关系。根据该解称的规定，该转让手续应当包括预购方和预告方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢？该解释没有作出进一步的规定，但是根据房地产法第四十四条第二款：“商品房预住人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记符案”的规定，该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。20某某年最高人民法院又发布6关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解糅（以卜.荷称£20某某年司法解择3）,其中第六条涉及登记备案问题。该条规定：”当事人以商品房预告合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主耍义务，对方接受的除外".根据该条规定，预带商品房合I可不以办理登记备案手续为合同生效的条件，除非双方当事人另有约定。也就是说20某某年司法解择对门995年司法解释关于预购方转让预售商品房权利的条件进行/修正，即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同，如果符合法律规定的条件，则该预售商品房买卖合同生效，而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理，预购方和受让方签订的预告商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的原因。此外，在商品房己经交付但是尚未办理房屋权属登记时，预购方将购买交付的商品房转让他人的，对该转让的性质如何认定？根据最高人民法院以上司法解糅的规定，预告商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前，交付以后的转让问题不适用该解释。登记是房屋所有权变更的公示方式，在房屋未办理登记时，该房屋的所有权仍然屈于开发商，那么该转让是否属于无权处分呢？无权处分行为主要包括以卜几种情形：出卖他人之物，出租他人之物，未经共有人同意出租、出卖共有物，将他人之物设定抵押、质押等.7从表面上看，该转让屈于无权处分，但是仔细推敲起来就会发现这种理解存在问题：厉用未交付以前，预购方转让合同权利只要通知预售方，该转让合同即对预告方发生法律效力，但是按照无权处分处理，预购方转让房屋必须经过预传方追认，该转让合同才能生效，这种结论让人觉得不可思议。其实，按照合同权利转让理论，除不得转让的情形外，预购方可以将其对预售方亨有的权利转让给第三人，此时预购方转让的是房屋买卖合同中请求预售方协助办理产权的权利。因此，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记，预购方将购买交付的商品房转让他人，其法律性质仍然属于合同权利转让问题，只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法解押的有关规定，而应当适用合同法关于合同权利转让的一般规定。三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。在理论界和实务界有一种观点，认为未取得权属证书的房屋，无论是房屋所有权还是债权都不得转让，因转让而签订的合同都是无效的。其法律根据是房地产法B第三十七条，该条规定：“下列房地产，不得转让：（六）、未依法登记领取权属证书的”。这种观点对法律的理解有失偏颇.根据有关法律规定，至少有三种''未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让：第一是房地产开发商出卖现房的情况。根据20某某年6月1日国务院颁布实施的商品房销售管理办法，其第七条规定：“商品房现存，应当符合以下条件：（一）现修商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资侦证书：（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件：（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证：（四）已通过竣工验收：（五）拆迁安置已经落实：（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基珈设施和公共设施具备交付使川条件或者已确定施工进度和交付日期：（七）物业管理方案已经落实"。从以上规定可以看出，开发商不需要办理产权初始登记手续，可以直接将现房出卖给买受人。也许有人会提出，房地产法第三十八条规定："以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合卜列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，屈于成片开发上地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”.那么如何解择“转让房地产时房屋己经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定和商品房销售管理办法第七条的规定之间的矛盾呢？实际上，二者之间不存在竞合问题,理由为：K房地产法第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地使用权，如果转让已经有建成房屋的土地使用权时该房屋应当具有所有权证书，一般情况F.买受人应当是具备房地产开发资格的法人.而商品房销售管理办法第七条规定的转让是商品房（现房）的转让问题I,而非单纯的土地使用权转让，对买受人的条件没仃限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之-0第二是开发商预售商品房的情形。所谓预传商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或拧房价款的行为"。 8因为是预传正在建设中的商品房，房屋还未建成，开发商不可能取得房屋权属证书，但是开发商却可以转让该未建成的房屋.同时，开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出，但是房屋已经建成，开发商同样不需要取得房屋权属证书，其可以凭原商品房预售证书继续转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二.第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产，并且与相对人订立财产转让合同。6合同法第五十条规定：”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。对该条款的效力，我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说，即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效，经房屋所有人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的，该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的情况下可以转让房屋的情形，只是第三种情形受到一定的限制，即无处分权的人处分他人房屋，未经房屋所有人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效.至少排除这三种情形之外，其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋权属证书时不得出卖。按照这种逻辑.思路，可以得出买受人与出卖人（可以是开发商，也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织）签订房屋买卖合同，在未办理房屋权属变更登记手续之前，买受人对出卖人享有的权利包括：接受房屋和要求出卖人协助办理房屋权属登记手续：与此相对应，出卖人的义务包括：交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人（受让人）.此时，因房屋尚未办理过户手续，房屋所有权仍然屈于出卖人，所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利（请求权），而不是房屋所有权。在这种情况下，该权利的转让问题应当适用4民法通则第九十一条和合同法关于合同权利转让的规定，同时由T合同法对d民法通则有关权利转让问题进行了修正（转让权利只需通知出卖人，该权利转让合同即对出卖人发生法律效力,根据“特别法优于普通法”的原则.关于转让合同权利问题应当适用£合同法的有关规定（预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法解释。四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题“（一）,买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。根据我国税收征收方面的法律规定，房屋买卖合同的买受人应当按照房屋买卖的成交价格交纳契税。如果在只有买卖合同的双方当事人的情况卜.，契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中，应当由哪方缴纳契税？未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效？对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点：一种认为，买受人和出卖人都应当缴纳契税，即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后，再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。如果买受人未缴纳契税，应当认定该权利转让合同无效。另种观点认为，契桎应当由受让人交纳。如果买受人和出卖人都缴纳契税，结果是人为地制造了两次买卖、两次税费，无法实现社会效益的圾火化。9本人同意后一种观点，除该观点的理由之外，还有如下理由：第一、6中华人民共和国契税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”，其第四条规定：”契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出传、房屋买卖,为成交价格:”，中华人民共和国契税哲行条例细则第七条规定：”条例所称房屋买卖，是指房屋所有人将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。根据以上规定，契校的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人，即买受人为房屋权属的承受人.买受人是否成为契税的纳税人应当区别二种情形：第一是买受人将合同权利部分转止给受让人，买受人不退出原房屋.买卖合同，买受人和受让人共同对出卖人享有权利，是该房屋的共仃人，也是房屋权属的共同承受人，契税当然由二者共同缴纳.第二是买受人将合同权利全部转让给受让人，买受人退出原房屋买卖合同，受让人单独时出卖人享有权利，是房屋权属的承受人，契税由受让人缴纳，因买受人已退出原房屋买卖合同,其不应当再承担奥税的缴纳义务。从另外的一个角度分析，可以将国税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价，买受人没有取得房屋权属证书，当然不需要缴纳契税。如果买受人缴纳契税，则其取得房屋权属证书，此时的转让行为是房屋买卖关系，而不是合同权利转让关系。第二、如果认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效，那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品，因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系，该法律关系属于税法的调整范围，而买卖合同以及权利转让合同是民事关系，二者之间没有任何原因和结果关系。第三、无论民法通则和合同法，还是最高人民法院的相关司法解释，都承认房屋买卖合同权利可以转让，并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实，不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费，其还是应当按照税收法律的规定交纳所得税等其他税费。因此，房屋买卖合同权利转让，转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时，无论是买卖合同的当事人，还是权利转让的当事人，契我或者其他税费是否缴纳都不是合同是杏成立或者生效的耍件。二）抵债房屋的再转让问即。在房地产开发活动中，以房抵僚的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免潦动资金的大fit占用，往往要求淡工方垫资施工，待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形卜.，实际存在两种法律关系：建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主R无关，故仅论述房屋买卖合同关系。以房抵债的法律性质为房屋买卖关系，即开发商以建成房屋折价作为给忖施工方的工程款，施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的时价.建设部£城市房地产转让管理规定第三条也对此作了明确规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（四）以房地产抵债的；”。施工方为了使房屋变现，就需要转让该房屋，这种转让分为两种情形：是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋，该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议，由施工方将该抵债房屋转让给第人，第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需耍缴纳契税和其他税费，为减少变现成本，海工方大多采取第二种方式变现。如何确定施工方转让行为的法律性质？开发商和施工方以房抵简协议为房屋买卖关系，则开发商承担的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续，施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书，其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利，即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成，所以该转让行为应当适用合司法关于权利转让的规定。由于施工方不具有房地产开发资格，其与第三人达成协议后，再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续，如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同，例如三个合同的房屋价格分别为100万元，权利转让问题不会产生任何异议。但是淮工方为尽快使厉屋变现，往往会降价销售房屋，例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元，施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元，最后第：.人和开发商以80万元笺订商品房买卖合同，此时存在一个问题：合同权利转让是指不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。最后个合同改变了第个合同的内容，这种改变是否影响权利转让的性质？混工方转让合同权利的完整流程是，开发商和施工方签订商品房买卖合同，工程款为房屋价款，其后施工方再和第三人签订权利转让合同，施工方收取第：.人给付的对价，最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐，施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后（可能是口头的，也可能是书面的），由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款，因其己经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人，该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析，最后个合同只具有形式上的意义，或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何，施工方的转让行为仍然为权利的转让，我们权且称之为“简化的权利转让”。（三）、合同法第八十七条的具体含义。合同法第八十七条规定：“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定”.具体到房屋买卖合同权利转让问题，“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续？如果是转让合同应当办理登记手续，那么未办理登记手续是否影响该合同的效力？根据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定，该“批准、登记手续”显然是指转让合同的批准、登记手续，这种理解应无异议。关于房屋买卖合同权利转让登记问题，只有1995年司法解释第二十九条作出规定，但是该司法解释即不是法律（狭义的法律），也不是行政法规，同时该司法解释只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件，而不适用1995年以后的案件，再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否需要登记都没有作出规定。本人认为，房屋买卖合同债权转让不需要办理登记手续，或者至少说现在不需要办理登记手续。因此，未办理登记手续不影响转让合同的效力。五、结论。（）、我国法律和司法实践都承认房屋买卖合同权利可以再行转让，权利转让包括预售商品房再转让和其他房屋买卖合同权利转让。（二）、预价商品房再转让。转让的条件是：（1）、预购方和预售方签订的预售商品房买卖合同合法有效。（2）,预购方和受让方签订的预售商品房简权转让合同合法有效。（3）,预华商品房债权转让合同应当在预购方还未取得房屋产权证书之前签订。（4）、预购方向预售方履行了通知义务（三）、特殊的权利转让合同。（1）.转让已经交付但是尚未办理权属登记的商品房。（2）、转让尚未办理权屈登记的抵债房屋。该二种情形均属于合同权利转让，适用£合同法关于权利转让的一般规定。（四）、其他房屋买卖合同权利转让。转让条件：1、出卖人和买受人签订的房屋买卖合同合法有效.2,买受人和受让人卷订的转让合同合法有效。3、买受人向出卖人履行了通知义务。（五）、排除条件是：1、转让权利的转让人不应当缴纳契税，同时契税或者其他税费是否缴纳也不影晌转让权利合同的效力.2、转让合同不需要办理登记手续。注释：I、因合同权利、义务一并转移需要经过对方同意，该转让可研究的问题有限，故本文论述的前提是转让人（原合同买受人）不承担合同义务或者其义务已经履行完毕的情况下单纯的合同权利转让问题。2,参见王利明、崔建远：合同法新论总则h中国政法大学出版社，20某某年3月修订版,第412-426页。3、骆小春：预购商品房再转让的法律思考h载河北法学瓦20某某年第5期，第112页。4、骆小春：预购商品房再转让的法律思考，载河北法学"20某某年第5期,第112页。5、参见金俭：析商品房预售合同讥载现代法学瓦1996年第1期，第62页.6、赵英伟：商品房预售合同转让法律性质及条件研尢，法律图书馆，首页法律论文资料库“商品房”搜索，下载于20某某年8月4日。7、参见田韶华、包雯：6论我国合同法上的无权处分合同及其效力讥载法学家，20某某年第2期，第54页。梁慈星：如何理解合同法第五十一条h栽人民法院报3,20某某年I月8日，第3版。王轶：论无权处分行为的效力，载G中外法学，20某某年第3期，第287页。8、1995年2月17日建设部G城市商品房预存管理办法第二条.9、邹征优、林奇良：不是转让房屋，是转让合同权利，我£人民法院报h20某某年2月26日，第B4版。房屋买卖合同篇4出卖人（甲方）：身份证号码：买受人（乙方）：身份证号码：甲、乙双方就房屋.买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方自愿将其位于的房屋（建筑面积平方米3含储藏室号平方米，共计元（小写）。二、合同签订后，乙方次性支付甲方房款元（小写）。如甲方反悔本介同，按本合同房屋造价的双倍赔偿乙方。三、本合同签定时，甲乙双方都不具备