022年珠三角城市群仓储市场分析报告33页.docx

年城市群仓储市场分析报告宏观环境与城市基本面分析目录CONTENTS城市群仓储整体市场与高标仓市场分析城市城市物流发展潜力模型构建与分析活跃度与进驻建议O1.宏观环境与城市基本面分析城市群占位经济、人口、产业物流交通规划物流政策1.1城市群占位：珠三角作为我国五大城市群之一，GDP占全国9%,发展前景十分广阔域市群格局划分：中国五大城市群钻石结构，珠三角城市群定位世界级城市群发展目标.排名：人均GDP位于前列，排名仅次于长三角城市群，GDP占我国总量的9%,发展前景十分广阔。城市群名称常住人口（万人）占全国人口比IfiGDP（亿元）agdp（元）城市定位京津黄城市群110298%937168%85050以首都为核心的世界城市群长三角城市群2354017%27412324%117480要建设面向全球、，口射亚太、引领全国的世界圾城市群珠三角城市群78599%10058S6%112869建设世界级城市群成渝城市精115618%745107%64313引领西部开发的国家级城市群珠三角城市群与国内四大城市群对比长江中游城市群1373110%1062S49%81746长江经济带发展与中部绝地的里要增长极*击注：蚁空来潞国家浅计局.雌垃计tt1.t2022年5月铮常住人口五大城市群中，珠三角城市群常住人口位居第五位.三b国民生产总值五大城市群中，珠三角城市群GDP总值位B第三位.限人均GDP五大城市群中，珠三角堆市群人均GDP位居第二位.珠三角城市群空间格局1.2珠三角城市群简介：三大城市圈+三大核心城市十九个主要城市，亚太地区最具活力的经济区之一 三大城市圈：广确里都市圈、深莞惠都市圈、珠中江都市圈. 三大核心域市：广州、深圳、珠海. 九个主要城市：广佛肇都市圈（广州、佛山、肇庆）、深莞惠都市圈（深圳、东莞、忠州）、珠中江都市圈（珠海、中山、江门）.珠三角城市群构成核心城市：广州、深圳、珠海其他城市：佛山、锦庆、东芫、惠州、中山、江门珠江三角洲城市料是亚太地区最具活力的经济区之一，它以广东70%的人口，创造着全省85%的GDP.是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地，南方地区对外开放的门户，中国参与授济全球化的主体区域，全国科技创新与技术研发基地，全国运济发展的百要引擎，镉射带动华南、华中和西南发展的龙头，是我国人口集聚最多、创新能力最强.综合实力最强的三大区域之一（另外两个是长三角、京津黄），有“南海明珠”之称.近5年来，珠三角城市群提速趋势明显，以都市圈也设为中心，探索加快打通产业链接脉络，逐渐成为珠三角区域经济发展的核心逻期.1.3经济发展：GDP、人均GDP持续增长，增幅加快；深莞惠都市圈GDP/人均GDP排名第一，整体呈现深莞惠都市圈>广佛肇都市圈>珠中江都市圈GDP:2021年GDP总量100,585亿元，同比增幅12.36%,增幅上涨明显.深莞忠都市圈GDP排名第一，依次为深莞忠都市圈>广佛写都市圈>珠中江都市圈。人均GDP:2021年人均GDP为112,869元，同比增幅I1.50%,增幅上涨明显.深莞志都市圈人均GDP排名第一，依次为深莞惠都市圈>广佛肇都市圈>珠中江都市圈。1001OCO50,0002016-2021年珠三角地区GDP走势IHKH2021年三大城市酢GDP对比分析120,00020.00%10.%20172018201975,40980,47086,92211.77%6.71%8.02%201689524100,585202020212016-2021年珠三角人均生产总值GDP（亿元）67,469有速2.99%1236%IIHF+420162017201820192020202196,006106,119107,889110,506101,225112,86910.53%1.67%2.43%-8.40%11.50%60,000人均GDP（元）格速0.00%-10.00%240,000珠中江都市SS广佛境都市圈深莞惠都市腮GDP（亿元）11,04943,03946,498O120,000深莞患都市圈广候承都市圈珠中江都市圈2021年=大城市群人均GDP对比分析50.00%0.00%50.00%深莞也都市圈广佛毁都市圈珠中江都市O60,000120,000180,000珠中江都市诙广佛餐都市圈深莞忠都市圈aAt¾<5DP（11）104.660114.261119,687,故据来源国家统计局,相联云仓数字研陵绘制物联云仓数字研究跪研究及绘制©202205SoyCInc1.4 产业结构：三产占比逐年增长，二产逐年降低，一产低位维稳。整体呈现5:4:1的趋势 珠三角城市群：三产占比整体呈增加走势，一产、二产低位维稳.2021年三产占比57.57%,二产占比40.73%,产占比1.70%. 广保望都市圈：三产占比整体呈增加走势，一产、二产低位维稳.2021年三产占比61.41%,二产占比36.32%,产占比2.27%. 深莞惠都市圈：一、二、三产走势基本稳定，波动幅度不大，一产占比不足1%.2021年三产占比55.69%,二产占比43.68%,产占比0.63%. 珠中江都市圈：三产比重逐年增加，二产占比逐年减少，一产地位维稳.2021年三产占比50.49%,二产占比45.52%,产占比3.99%.2021I5757%1为40.73%202058.29%I2019S7.07%T20185724%1.-56三三ra%201756.39%1.61%=115%I2016I56.10%000%40.00%80.00%mkh_产2016-2021年珠三角城市群三大产业占比分析2021.227%61.41%2020233%三6ZQS%2019I61.18%2.17%j2018161.89%.2-O5三w*2017IN12%.59.94%2016I233%一58.47%0.00%4o.o%80.00%三产nkT2016-2021年广佛置都市圈三大产业占比分折20210.63%55.69%20200.66%-ibhb5653%4280%2019S4.95%064%*20185V*W15527%0.61.%S三44.12%2017IIaa1.55.18%0.6344.19%20161Q6造MSSS56.30%1451)1%000%30.00%6000%三Jtc>T2016-2021年深莞惠都市圈三大产业占比分析SO49%20215112%2020413%4475%20195043%3.86%P572%2018Ain<35S%,必1。&2017.4713%3；姬49.28%20164S70%393%HS0370.00%30.00%6000%2016-2021年珠中江都市周三大产业占比分析三产»T,数据东池国东统计局，相联云仓数字期5三SH1.5 人口流动：珠三角地区人口呈净流入态势，年均流入288万人，人口流入整体呈增长趋势珠三角城市群人口流动分析：整体呈现人口净流入趋势，最近六年年均人口流入288万，人口流入整体呈增长趋势.珠三角域市群人口占比分析：2021年，广佛堇都市圈常住人口为3,254万人，占珠三角城市群人口41.40%;深莞惠都市圈常住人口为3,428万人，占珠三角城市群人口43.63%;珠中江都市圈常住人口为1.1.77万人，占珠三角城市群人口14.97%.2021年三大城市群常住人口对比分析20212020201920186,79420176.60820163,000人口变化（万人）户籍人口（万人）常住人口（万人）6,4166,0002016-2021年珠三角人口流动情况02,0004,000珠中江都市圈广佛暨都市腮深莞熊都市腮常住人口（万人）1,1773,2543,428深荒患都市BS广镂第都市网珠中江都市圈9,000都市圈常住人口（万人）户籍人口（万人）人口波动（万人）人口潴动，常住人口广佛肇都市圈3,2541,9511,30340.04%深莞惠都市圈3.4281,2412,18863.81%珠中江都市B81,17794323319.83%,数据东池国东统计局KJ联云仓数字期究院母例1.6交通网络：建成畅通全市、贯通全省、联通全国、融通全球的现代化交通网络，基本建成全球重要交通枢纽和国际物流中心，实现“人便其行，物畅其流”构建四面八方四通八达的世界级铁路枢纽推动形成10条出省通道格局，实现1小时直连大湾区、2对亘通省内、3小时互达泛珠三角、5小时联通长三角和成渝地区双城经济圈.北向扩容，推动建设广清永高铁、贵广高铁联络线，推进贵广高铁提金铁路质工程，扩充粤港澳大湾区北行通道容量；东西贯通，加快建设广汕高铁、广湛高铁、深江铁路，研究推进建设广河高铁，支撑全省构建"一核一带一区”新格局；南向融合，推动建设广州至珠海（澳门）高铁，谋划广深高铁新通道，配合国家研究推进超大城市间高速碳总浮通道布局及实验线建设，强化广深双城联动，梃升与大湾区东西极点互通水平.路京昆、京台等高速公路建成通车，国家高速公路待贯通路段基本打通，普通国省道省际接口技术等级对接加快推进,跨区域M国若干蛟"瓶颈路段”大部分已经消除，环京津地区高等级公路基本实现全覆盖.构建以白云国际机场为核心的大港区世界级机场群.谋完善机场的柒疏运体系，构建多层级、一体化的综合交通网络.推动航空机场30分钟直达中心城区、1小时通达珠三角城市、3小时联通泛珠三角城市.规划引入高速铁路、城际铁路和城市轨道，K形成高效便捷的多层次空铁联运系统.提升高端资源集聚福射的国际航运枢纽，大力推进海铁联运体系建设，推进南沙港铁路及配套站场建设，完善江海联运网络广一布局，增强珠江三角洲、西江、北江内河集装箱驳船运输服务.此外，拓展国内外港合作，发展邮轮旅游.深化本港澳大湾区港航合作，积极探索与珠海、中山等合建大型深水港区，加强与深圳在港口物流、航运服务领域合作共赢。深化与香港在航运资讯、航运金曲、航运人才培育等领域合作.,备注：1抠东津湖北十四五M沏位件史汨1.7政策支持：政策利好，围绕建成全球重要交通枢纽和国际物流中心，实现“人便其行，物畅其流”政策名祢政策徵要珠三角城市群十四五现代物流规划要高标应建成畅通全市、费通全省、联通全国、融通全球的现代化交通网络，基本建成全球田要交通枢钮和国际物流中心，实现*人便其行，物畅其流”.珠三角协同发展全球生要交通抠纽和国际物流中心基本实现m12312-出行交通圈（珠三角地区内部主要城市间1小时通达、珠三广东省综合交通运输体系向地区与寿东寿西碑北地区2小时通达、与国内及东南亚主要城市3小时通达、十四五“发展规划与全球主要城市12小时左右通达）和“123"快贷物流圈（省内1天送达，国内及东南亚主要城市2天送达，全球主要城市3天送达）广州市"十四五”现代物流抠纽及产业发展土地利用规划广州将形成以特大型物流枢纽为湾区核心、大型物流枢纽为城市极点、若干个物流骨干节点为片区中心、配送节点为社区终莪的四级物浣和供应械体系.深圳市综合交通“十四五”飒建设高效集约的全球物流抠纽城市；力争到2025年，物流业增加值占GDP比亚10%左右,快递业务量达到100亿件.珠海市综合交通运输体系发展"十四五“规划全面提升港口物流发展能圾,携手探索澳门自由贸易港功能向珠海港延伸，共同打造珠江西岸门户枢纽和国际集装箱中，皤.物膝云仓数字研究院胡究及绘制C2022.05SOycInc02城市群仓储整体市场与高标仓市场分析市场体量分析需求市场分析租赁市场分析2.1市场体量：通用仓储可租面积255.2万m2,分都市圈广佛肇都市圈可租面积最大，体量174.9万m2,占比68.54%;分城市广州可租面积最大，体量114.2万m2,占比44.74%分都市圈可租面积：广健里都市圈可租面积排名第一，总面积174.9万m?,占比68.54%;其次为深莞惠都市圈63.7万m2,占比24.95%;珠中江16.6万m2,占比6.51%.分城市可租面积：广州市可租面积排名第一，总面积114.2万m2,占比44.74%;其次为佛山市53.9万m2,占比21.13%;东莞市42.4万m2,占比16.63%.广健第都市圈深莞忠都市圈珠中江都市圈珠三角城市群-分都市圈通用仓储可租面积分析可租面积（万而）珠三角城市群-分城市通用仓储可租面积分析63.70.0174.9I16.6100.0200.0可租面积（万m1）广州市114.2俺山市二I53.9东莞市二142.4深圳市115.5翟庆市：6.8江门市!6.3惠州市5.8珠海市I5.4中山市4.90.0100.0200.0,数据来诵检疑云仓平台.时值It至2022年4月310市圈179.2万m2,深莞惠都市圈60.1万m2,珠中江都市圈I1.o万m2面积（万H）47.6202.0147.3210.9158.2250.4200.0100.00.02016年2017年2018年2019年2020年202】年面枳（万M）31.4149.375.8122.274.3179.220162021年深莞惠都市圈仓储需求面积分析（万m2）100.05。.U.U2016年2017年2018年2019年2020年2021年面积（万m）14.037.667.681.769.260.12016-2021年广碇谖都市圈仓储需求面积分析（万m2）2.2需求市场-分区域：近三年珠三角城市群年均需求量超206万m2。20211物联云仓数字研究院大数据平台收录的需求总量250.4万m2,其中，广佛置2016-2021年珠中江都市圈仓储需求面积分析（万m2）50.00.0-，=-201弹2017年2018年2019年202阵2021年”面积（万府）2.115.23.97.014.611.0,数据来调检疑云仓平台2.3需求市场分城市：需求占比呈现较强的集中度，马太效应明显；广州需求占比超45%,其次为深圳，需求占比为21.24%梯队分布：第一梯队年均需求占比33.60%,第二梯队12.37%,第三梯队2.14%.城市分布：广州、深圳为第一梯队，需求占比分别为45.98%、21.24%;东莞、佛山为第二梯队；珠海、忠州为第三梯队；江门'等庆、中山为第四梯队.珠三角城市群分域市仓储需求与占比分析数据车m检联云仓平台.时f至2022年4月31日.按需求条数计一2.4需求市场一分面积段:需求第一梯队0999m2,条数占比47.84%;需求第二梯,10001999m2,>100OOm2条数占比均为12.78%;需求第三/梯队900010000m2,条数占比5.57%珠三角域市群仓储分面积段需求S与占比分析io。占比47.84%12.78%5.36%4.54%3.09%3.91%1.24%1.65%1.24%5.57%12.78%,效把来源相联云仓平台.时间载至2022年4月31日,按需求条B1.计2.6租赁市场-高标仓储：租金中位值36.64元/m2.月，深圳平均租金最高，60.00元/m2.月；空置率中位值2.94%,肇庆空置率最高，7.52%i租金：高标仓租金中位值36.64元m2月，区间范围集中在30.50-48.18元m2月，深圳平均租金最高，60.00元m2月.2022年珠三角城市群高标仓市场租金律置率80.0020.%深圳市广州市东莞市佛山市患州市中山市江门市庆市E平均租金MITi!m,60.0049.8143.2836.7736.5030.5030.5028.60EJ空置率0.94%1.84%5.43%4.66%2.26%2.03%3.61%7.52%空置率：高标仓空置率中位值2.94%,区间1.89%-5.24%,深圳、广州空置率较低，市场需求旺盛；隼庆空苦率7.52%高于其它地方。,数据来诵检疑云仓平台.时值It至2022年4月310一一市场小结：珠三角城市群可租面积255.2万m2,年均需求量169.4万m2,高标仓租金中位值36.64元/m2.月，高标仓空置率中位值2.94% 总体市场：通用仓储可租面积255.2万m2。 分都市圈：广僻里都市圈可租面积最大，体量174.9万m2,占比68.54%;分城市-广州可租面积最大，体量114.2万m2,占比44.74%. 需求分布-区域：最近三年珠三角城市群年均需求量206万m2. 需求分布-城市：广州需求占比超45%. 需求第一梯队0999n,条数占比47.84%；需求第二梯队，1000-1999m2、>10000m2条数占比均为12.78%. 通用仓储：深圳通用仓穗平均租金最高，41.12元m2月；珠海市通用仓率高,空置率2610%. 高标仓储：租金中位值36.64元/m2月，深圳租金最高，60.00元m2月；空法率中位值2.94%,肇庆空亘率最高，7.52%.03城市物流发展潜力模型构建与分析相关因素选择城市发展潜力模型打分域市发展潜力类型划分04城市物流市场活跃度分析与进驻建议市场活跃度交叉分析城市进驻建议重点城市物流市场简介4.1 城市物流市场活跃度分析-租金/空置率交叉分析租金/空直率交叉分析可知，高租金-低空苴率城市有4个，低租金-高空直率城市有1个，低租金-低空直率城市有4个.高租金-低空哲率：4个（深圳、广州、东莞、佛山）低租金-低空置率：4个（忠州、望庆、中山、江门）低租金-高空置率：1个（珠海）30.00%25.00%20.00%租金/空置率交叉分析S15.00%朗10.00%5.00%JS州市,24.50,8.78治38庆市,22.41,5.39中山市,21.6,657%江门市,20.00850%佛山市,28.21,8.27%I>q44747%0.00%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.00租金/空置率交叉分析4.2城市物流市场活跃度分析-租金/需求交叉分析 租金/需求交叉分析可知，高租金-高需求城市2个，高租金-中等需求城市2个，低租金-低需求城市5个.180.0160.01400120.0100.080.060.040.020.00.0租金/需求面积交叉分析0.00S.0010.001S.0020.00250030.0033.0040.0045.00 高租金-高需求：2个广州、深圳 高租金-中等需求：2个东莞、佛山 低租金低需求：5个惠州、第庆、江门、珠海、中山租金（元/小月）4.3城市物流市场活跃度分析租金/空置率/需求三维度交叉分析（采用RFM三维度分析法）在RFM三维度分析法下可推出，广州、深圳为核心城市，碗山、东莞为活跃城市，其他城市为普通城市.普通城市：5个（惠州、肇庆、江门、珠海、中山）核心城市：2个（广州、深圳）活跃域市：2个（佛山、东莞）城市仓储市场活跃度与区域类型租金空置率需求面积区域类型分散活跃度分数活跃度-基于RFM的打分前置条件一广州区100高100高100高i核心城市I分类条件分数佛山区高高高SSHI100100100>25第庆区60低100高60低高中中普通城市租金（元/小月）100深圳市100高100高100高高中中核心城市<2560东莞市100高100高100高中高中活跃<10%100患州市60低100S60低高中低普通SV珠海市60低60低60低高高低普通城市>10%60中山市60低100高60低中高低普通>20100江门市60低100高60低中低低普通城市需求面积（万时）平均值789678<20604.4珠三角城市群进驻建议：结合现状物流市场活跃程度以及城市中长期物流潜力两介维度，建议重仓城市2个，机会进驻城市4个，谨慎进驻6个建议重仓：广州、深圳、佛山、东莞.该类城市现状市场以及未来物流发展潜力强劲.谖慎进驻：肇庆、惠州、珠海、中山、江门。该类城市现状市场以及未来城市物流发展潜力疲软.00HR城市美31域市物港泄力城市避驻建议a1VV椎存昭数广州市高R碱高BMjam梭3SMJ出设重仓都点城市跄说G佛山市*离*离活跃城市机会防建设IS仓心点H而n议簟庆市低曲低曾通时,通城市澹慎进驻爆白亚依市61及中长期:而盥物展汨力通议海进驻床）中横。城市松心期5活氏0巾通议仓深圳市离点离岛建议Jt仓7Fzd1Ie东舞-C/东莞市高Sftftm机会减m潦阳市在/11.C三汽购“X惠州市低高低饯低普通城市普通城市®was场Sir收布®X及中长用:a市临轨黑潮力口议道父训仙/d.k邙珠海市低«低三普通底市机会鼻市三wss结合我状市场以股中长期我市粕登发段海力常设I1.m进驻H靠”、；，中山市低高低仞低普通城市苦通城市三s驻培台观软e电以及中惯用曾由布谀发展湖力位也浸依应在J江口市低8诙低普通时sittm澹慎进驻结合正然而均以及中长明：市利物展潸力注议i三进驻QSt议重仓O三8人生产服务型、商贸服务型国家物流广州需求面积潜力分析广州租金潜力分析广州：打造IS家四大国家物流枢纽4.5重点城市1广州：港口型、空港型、枢纽2022年广用物流市场分析城市租金（元/小月）空亶率需求面积（万E）广州31.167.07%152.9、r"N “十四五"期间，广州将依托白云国际机场及其二懈区域、机场综保区南区，建设空港型国家物流枢纽. 广州南沙港物流枢妞：依托南沙港区、南沙港站、南沙综合保税区等，建设港口型国东物流枢纽，打造华南江海公铁多式联运示范基地. 广州东部公铁联运枢纽：围绕增城西铁路站场.建设生产服符型和陆港型国家物流抠纽，大湾区国际班列奥结中心，形成大湾区珠江东岸科技创新和先行制造业供应链组织中心. 广清空港现代物流产业新城（清远市）：依托京广铁路源潭站，建设诲贸服务里国求物流枢纽，打造大湾区现代供应燧枢纽和城市生活分拨中心.4.5重点城市2深圳：港口型、空港型、枢纽生产服务型、商贸服务型国家物流深圳需求面积潜力分析2022年深Ut物流市场分析深圳租金潜力分析城市（禹）空,率:需深圳41.126.72%130.0事议6I谨慎进入深堀：打造国家四大国家物流枢纽2022年，深圳机场航空货运虎力全开.深圳机场将全力推进高水平空港型困家物流枢纽建设，加旌拓展国际全货机航线,加快推进配套物流设施、转运设临、仓储设施建设.深圳将形成盐田港港口型国家物流枢纽（2021年入选）、平湖南商贸服务型国家物流枢纽（2019年入选）、宝安机场空港型国家糊流抠纽（2020年入选）合力共筑的"海、陆.空”高效集约的国家物流枢纽体系.4.5重点城市3-佛山：生产服务型国家物流枢纽2022年佛山物海市场分析佛山租金潜力分析健山需求面积潜力分析城市租金（元/小月）需求面积（万E）俳山8.27%东莞I一:建议重仓a三迸入佛山：是全E9乃至全球重要的制造业基地，生产服务型国家物流枢纽建设意义里大2020年国家物流枢纽建设名单,“确山生产服务型国家物流枢招”作为广东省唯一入选.健山将以建设国家物流枢纽为契机和战体，大力发展抠纽暧济，培育抠纽旦济集聚区，推动区域物流协同发展，扩大佛山制造在全国的辐射影响范围和经济发展空间，助力实现建设国际一流湾区和世界级城市群的目标愚象.4.5重点城市4-东莞：生产服务型国家物流枢纽2022年东莞扬海市场分析东莞租金潜力分析东莞需求面积潜力分析城市租金（元/小月）需求面积（万E）7.37%，二：建议仓通迸人东莞：争取高标准规划建设生产闽务型SI家物流枢纽尽市发展湛力东莞市制造业高质量发展“十四五”规划提出，整合物流基础设施资源，畅通综合流通网络，争取高标港规划建设生产服务型国家物流枢纽.2021年东莞市政府工作报告做好国家物流抠纽申强，推动东莞港打造生产跟务型国家物湖区纽.