城市更新前期服务商招引操作实务(附城市更新单元单一主体挂牌招商招引前期服务商工作指引).docx

弓I11年月日，市人民政府发布£市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见（府O号，以下简称“号文”），取消村企合作改造模式，创设单一主体挂牌招商实施机制并提出建立前期服务商制度等重要制度改茎措施.号文卬发后，市人民政府办公室卬发M市城市更新单一主体挂牌招商操作规范试行（府办O号下称“号文”,旨在规范各参与主体有序实施单一主体公开挂牌招商工作,建立公平透明的城市更新公开市场.号文、号文印发实施行，若干个钠（街道）政府亦相继发布了适用于各自辖区前期服务商操作指引，对于招引前期服务商工作也提出了不少差异化的要求.对于有意参与市城市更新的市场主体而言，在实际拓展前期项目前有必要/解不同镇（街）政府的城巾更新项目要求与工作机制,以使更顺利地推诳项目工作的实施.鉴于此.建纬城市更新业务中心推出市前期服务商操作指引系列，梳理及分析不同钺（街道）招引前期服务商的相关工作要求及操作实务，此篇为钝篇，主要对镇于年月日印发的£镇集体经济组织公开选取前期限务商操作指引（试行）（棉（）号,下称E操作指引A以及慎项目招引前期眼务商相关实践做法进行梳理分析，供市场主体参考.一、制前期服务而操作指引制订情况年伊始，在号文及号文等政策文件指导下,为规范和指号WI范围内集体经济组织实施城市更新项目,理顺城市更新项目前期服务商公开招引的相关工作流程.镇人民政府正式印发手操作指引h根据号文第十六条规定，镇政府街道办可以自行实脩、委托镇（街道）下属企业、i¾府采购服务方式委托相关专业机构或挣合性开发企业或者授权土地所展的集体经济纲织公开招引开展前期工作；而今操作指引只规定了造街政府授权土地所属的集体经济组织通过民主决策程序公开招引服务商开展前期工作的工作方式及相关内容.此外.m作指引中有关前期服务商的准入要求、申请公开招引前期服务商的实施流程、前期服务费用的计.算标准及支付等均在号文的艇础上作进步细化要求，以更好地规范铀制莅国内集体经济组织组织开展城市更新项目前期工作,概括而言，钝人民政府在操作指引台中尽可能详细地明确镇蟠范用内集体经济组织公开招引前期服务商工作中所涉的相关工作内容.二、申请授权公开招引前期服芬商的招引主体根据g操作指引3的相关规定，关于申请钠政府授权公开招引的集体经济祖织，除股份经济联合社（下林“经联社”）外，还可以由股份经济合作社（卜称“合作社”）自行组织.经咨询相关工作人员,其明确回更称,若史斯能用内土地所有权均属于合作社并且该合作社具备履行合同能力的，则可以由合作社自行组织公开招引相关事宜,否则.即使更新单元用地莅国内涉及合作社的，仍衢要由合作社先行履行民主决策程序，授权合作社所制的经岷社统一申报公开招引相关工作等相关事宜，即以经联社的名义具体开展公开招引工作.井旦，结合C操作指引进一步规定及相关工作人员回复,更新单元范用内集体土地涉及两个或两个以上集体经济组织的，由各集体经济组织协商后联合申请上报招引方案,针对招引过程中相美工作步宜及选定方式也应在上报申请钠政府授权公开招引前履行民主决策程序、公示要求后具体落实在招引方案之中。另,操作指引规定如果招用过程中涉及履行民主决策事项的仍应由合作社组织并按规定实施，结合镇已公开的招引方案显示，实践中,更新单元用地范围内涉及合作社的，合作社在授权经联社统,申报公开招引前期服务商的表决决策中会一并授权股份经济联合社公开选定前期服务商，或者仅授权股份经济联合社统一申报，待资格审查小批审核后，由合作社自行组织开展选定前期银务商的民主决策程序.三、集体经济组织公开招引前期照芬商的选定方式根据号文的规定，在接受Iu名后，应召开股东大会或股东代表会议集体决议，具体按照农村集体资产管理规定、集体经济为织章程操作,进而选定前期服务商，然而,操作规范则是依据经审核后符合资格的报名单位数显多少规定不同的选定方式.具体如下表所示:只有一家以接确V、为圻期眩务高两家企业/任小ta格相关资料特交集体经济组双，由集体烬济狙JWn织召开股东大会或股东代衣会议妪体次议，投票数较多的一亲企业确认为前期限商三家企业（含三家）由型体经济机织依据已审批通过的招引方案，姿捶孙资原的中介机构叁照公开采响服务的方代选取前期服务商,具体根M公开采购据务的相关现定执行（前期服务Ifii选定方式）从上表可以看出，一方面，片操作指引并未完全严格执行号文规定的选定程序，例如：只有一家报名常位即直接认定其为前期服务商、三家以上（含三家）报名单位符合资格的,则由理事会委任市政府采购同站登记备案的政忖果购代理机构之一向符合资格的报名的位发出采购文件,报名冷位提交投标文件后由专家评委会根据招引方案及采购文件中所明硝列举的评分标准通过媒合评分法评出得分最高的报名单位作为前期限务商,前述两种选定方式并未要求履行股东大会或股东代表会议进行选定,经咨询回复称,因选定方式是提前在集体势济组织公开招引方案中落实的,并且公开招引方案业经股东大会或股东代货会议我决通过，表明蛆体经济组织的股东或是股东代表己羟I可意该选定方式的执行。另一方面，即使按照已经民主表决的选定方式执行，表决机制也存在与省、市及镇集体资产管理政策相关规定存在差异,根据慎农村集体资产管理实施细则第的相关规定.召开股东大会，应当有本组织有选举权的股东的半数以上参加，或者本组织三分之二以上的户代表参加，所作出决定必须经到会人员的半数以上通过：股东代表会议作出的决定，必须有三分之二:以上股东代表参加会议，井获得到会股东代表的三分之.以上通过,在镇己发布的公开招用方案中,在两家企业符合资格条件的,则由集体经济组织召开股东代表会议集体决以.投票数较多的一家企业确认为前期服务商.显然，£撩作指引3与招引方案中所要求的表决通过要求与前述集体资产管理规定的通过要求不一致，四、集体经济加税巾谛公开招引前期服务商的实施流程关于前期服务商招引流程,翌于惮作指引印发在前,M市农村（社区）集体资产交易办法（府O号，下称£交环办法）印发实族在后，遂E操作指引？中并没增加交易办法中“公开招引前期限务商交易”相关内容。现结合前丈所述及W交易办法3的规定，具体的招引流程如E：（集体经济组织公开招引前期眼务商流程图）五、然城市更新项目前期服芬商准入要求对于参选前期服务商的报名企业应当具茁的条件，号文仅规定招引方案不得设定与完成前期工作关联不大的报名要求：操作指引则明确集体经济如织在公开选取前期服务商时可以优先考虑：1.ift.名企业资质等级、资信情况：2.报名企业注册资本、总资产和自有资金：3.111名企业开发经验、己开发的城市更新项目成果和竣工销售的面积：4或它关于报名企业开发资质、信用状况、开发能力等方面的情况；5.纳入人民法院失信黑名单的企业或该企业、企业法定代表人控股的其他企业均不得报Z参与前期服务商招引工作,针对前述报名要求，学操作指引还进一步明确了可以包恬报名企业的股东企业、间接持行报名企业的股权（或股份）的企业及其他与报名企业在股权上具有关联关系的企业的情况，这就为多个实力综合企业或开发单位提徜参与城市更新项目提供了多种故略合作方式或途径，而不必自己“亲身下场“，除上述费格条件要求外，无论是£操作指引3或是钺范围内集体经济组织己发布的招引方案都没有规定报名单位可以组成联合体形式进行报名.部分招引方案中亦会明确要求具有法人资格的企业垠独H1.名中请.六、前期工作内容及要求根据号文的规定，单一主体挂牌招商前期工作包括编报更新单元划定方案、核交和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体综合收益以及编报挂牌招商方案.£操作指引在前述工作内容的基础上新增了场地环境调查作为前期工作，即提出根据号市建设用地开发利用土填环境管理实施方案（试行“（环O9）要求，前期服务商应结合更新单元具体情况，开展场地环境初步采样调音、收集单元地块历史沿革和利用情况等工作.经咨询相关工作人员,其回更林场地环境调查仅作初步的环境调查及土堆检测,实则不作过高要求以及不要求开展全面检测.该项工作主要开展目的在于明晰单元地块历史沿革和利用情况，七、前期工作由用的结算与支付关于前期工作费用及前期银务商费川的相关规定,操作指引与号文保持一致的规定.仅作原则性的要求,即可以通过按询价方式确定前期眼芬商费用价格或底价：前期服务商后用按照“谁委托、谁支付”的原则处理，委托双方在中明确结算标准、结豫时点、结算方式等内容。除此之外，集体经济组织在前期工作阶段提前开展拆迁补悻工作，可由眼务商垫付补偿资金.其中.操作指引对于预询价的操作流程作出了细化规定.具体流程为：1.由集体经济组织向三家相关专业机构或综合性开发企业进行询价：2.被邀请报价的二家企业可依据彳俄城市更新前期限务费用核次表3（参考范本）（详见附件）中的收费标掂进行参考报价；3.集体经济组织将前述三家企业的报价作为参考，报终拟定附期服务费用价格总额的呆高限价及更新单元收费结算标准.经查俺已公开发布的招引方案，集体经济组织会设定项目前期服务费用的最高限价金额，同时列明年平方米单价多少的结算标准，以终按己批笑的更新单元面积进行结豫，待单一主体挂削成交确定收购企业并在集体经济组织取得货币补偿款后I个工作日内，由集体经济组织一次性支付给前期IM务商.其中,对于前期工作中的征询不动产权益人意愿、娘制拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益以及编制挂牌招商方案等服务工作的结算,t镇城市更新前期服务版用核杳去（多考范本建议该类结算标准以技术类限务傥总和乘以固定比例核算，比例区间为10%-20%1.并且,费用结算参考标准表格中也未列明的期服务商费用的结算标准或要求.此外,胡目前已公开的招引方案中也基本是明确如在限期内收购主体未能完成收购而终止挂牌的，则从该收购主体的竞投保证金中扣除相应歆攻（不高于保证金的10%）作为该前期服务费用拨付给架体经济祖织，集体经济如织再在限期内支付给前期服务商，若该款项不足以覆靛全部前期服务费用的.则超出部分费用由前期眼芬商自行承担：如前期服务商未能在服务协议期内（含廷期）完成全部工作，或苕在单一主体挂牌招商阶段项目未能产生收购主体，己发生的所有前期限务戏用则由前期服务商自行承担,附参考资料：镇城市更新单元单一主体排牌招商招引前期服务商工作指引为规范和指导我镇城巾更新单元实施单一主体挂牌招商工作,理顺城市史新单元的前期单元划定、土地整备及招标的相关工作流程,同时切实在城市更新过程中贯彻落实国家、省、市关于农村（社区集体资产管理的规章制度，保障我钺集体经济组织及其成员的合法权益，促使农村（社区）柴体资产保值增值，根据£市人民政府关于印发关于深化改革全力推进城加更新提升城市品质的遨见的通知B府（）号、市人民政府关于印发市农村社区集体资产管理实施办法的通知：a（Kf（）号）等文件精神I,结合我镇实际，制定本指引。第一章建立前期册务商制度第一条本指引适用于我镇范围内需通过招引前期服务商开展前期工作的第-主体挂牌招商的政府统筹的镇村合作以及集体经济组织自行招引的城市更新项目（以下简称M项目”）.第：条前期服务商的职费是在供地之前（完成新的规划条件），完成更新单元内的前期工作包括：（一）编报更新单元划定方案:（_）核查和确认不动产权益：（三）征询不动产权益人意展：（四）拟定拆迁补借方案：（五）确定政府（集体）琮合收益：（六）编报挂牌招商方案等.第三条由规划所（城市更新中心、不动产登记中心）会同农林水务局、招投标服务所、自然资源分局、财政分局、上地统海开发办、司法分局等部门（单位）开展前期限务商的招引工作,负责制定前期服务商的初步招引方案和确定工作内容，并通过公开采的（政府统筹项目）或有政府授权集体经济组织（仅限集体用地为主导的更新单元）公开招引曲期服务商.第四条开展前期工作所需型付的费用（含政府统筹的初村合作项目以及集体经济组织自行招引的项目）：（一）土地权M调查费用（含土地权睇调查、房屋测绘等）.所产生的费用由规划所（城市更新中心、不动产登记中心、自然资源分局、农林水务局、财政分局核准.（二）规划研究也用（包括改造片区概念规划、更新单元划定与研究成果等），所产生的费用由规划所（城市更新中心、不动产登记中心、自然资源分局、农林水务局、财政分局核准.（W）评估费用主要为政府及村集体收益评估、项目投资与风险评估等），所产生的戏用由规划所（城市更新中心、不动产轻记中心、自然资源分局、农林水务局、财政分局核准.（四）政府统筹的原目.由属地村向领政忖提出申请,以政府采购方式确定前期服务商.上述三项酋期工作以每项的单价为单位，由招投标服分所实施公开果烟，所产生的费用由前期服务商垫付并作技术跟进。（K）集体经济组织自行招引的项目，经镇政府批准后，上述三项前期工作以每项的单价为单位,通过镇农村集体资产交易平台确定专业技术队伍所产生的钳阳田前期服务商垫付并作技术跟进.第五条维体经济殂织在前期工作中提前开展拆迁补偿工作的可由前期限务商垫付资佥，拆迁补偿办议应以集体经济如织为主体，与被拆迁户签订拆迁协议”第六条镇政府或集体经济组织公开招引前期服务商的服务费用,应参照相关行业收费标准执行且按最低标准执行.上述垫付的前期工作所需的戏用（凭正式票据由本指引第四条中所堤定的部门核准后）连同,服务商的服务由用一同支付给前期限务商：政府统筹的钺村合作项目，如项目成功推进，确定收的主体的.项目的前期IM务费川由政府统一承担.相关费用在确定收购主体后的10个工作日内，从土地出让金分成中一次性无息支付给前期服务商；集体经济祖织自行招引的项目，在稳定收购主体后的io个工作11内，从土地溢价分成部分中一次性无息支付给前期限务商，如果没有溢价部分则在集体经济组织的货币补偿中予以支忖.如项目未能成功推进（包括但不限于拆购方案出现反坡以及挂牌招商出现反复流拍,而玲诙项目无法推诳等），政府统筹的钻村合作项目所产生的前期次用，由镇财政与所属村各承抵50%（钺财政统一一次性支付给前期服务商后，由镇财政从集体经济如织的其他经济收入中予以扣除）：集体经济组织自行招引的,由其自行承担.第二章项目前期服务商准入要求笫七条改造项目须符合省、市“三旧”改造的塔本条件，无论是政府统筹还是袈体经济组织申请的项目，都必须按照“公平、公开,公正'的原则招引前期限务商.报名企业应为具有法人资格的企业,两家及以上具有法人资格的企业可组成联合体报名.具体要求如下：（一）企业资信情况；（二）企业开发经验（包括但不限于具有成功的整村改造经验或产城曲合项目的一级开发经5金）：（三）企业对省、市“三旧”改造政策具有一定的认知、理解与执行的熟悉程度：（四）企业多与报名时，须提交限务M项计划书；（三）服务时间一般为2年（涉及整村改造的可延长2年）;（六）纳入人民法院失信黑名单的企业不得报名参与前期IM务商招引工作.第：.章M政府公开采购前期服务商的工作流程第八条政府通过公开采购服务方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展项目的前期工作.（一）编制公开采期的招引方案编制并发布公开采的前期,服务商的招商公告,内容应包括：1 .采购方案：2 .更新单元相关图纸：3 .附务协议：4对有意向参与招引前期服务商的企业资信要求（包括但不限于注册资本、眼芬经聆、企业信用、服务计划书等）：S其它与前期服务相关的资料。上述资料由规划所（城市更新中心、不动产登记中心）收集整理.（一）报批公开果期的招引方案规划所（城市更新中心、不动产登记中心根据招引方案规定的内容整理涂合材料后，会同农林水务局、自然资源分局、财政分局、土地统筹开发办、招投标服务所以及司法分局等相关职能部门（单位）从可行、合规、合理性等方面进行讨论并拟定初步的招引方案.上报镇党委（扩大）会议审议.（三）实脩公开果购该方案及相关资料羟饿党委（扩大会议审议通过后形成正式的招引方案，由财政分局、招投标服务所负优按招投标的相关程序进行公开采购，（四）签订服务协议由钺政府与中标企业签订服务协议第四集体经济组织公开招引前期服务商的工作流程第九条集体经济组织通过民主决策程序公开招引服务商,按照以下程序实施：（一）桀制公开招引方案由规划所（城市更新中心、不动产修记中心初审后，农林水务局牵头，规划所（城市更新中心、不动产登记中心）配合按照集体经济组织重大事项进行表决、公示（包括但不限于有关公开招引前期服务商的股东大会或股东代表会议表决的合法性.集体经济加想公开招弓I前期服务商的招引方案应包括：1 .集体经济组织关于开展修期服务商招引工作的请示及招引方案：2 .民主决策资料：3 .服分协议（该协议须由集体经济组织征询村（社区）法律演问或法律服务机构,如担市、钠关于集体资产管理的虫大经济'"我的，衡做好赛证或者公证，所述资料一并提交）4 .更新单元的相关图纸：5 .对有意向参与招引前期服务商的企业资信要求（包括但不限于注册资本、服务经脸、企业信用、服务计划书等）：6 .其它与前期服务商和关的资料。（二）报批公开招引方案（500亩以卜的更新单元由钝政府批准，SOO由及以上的更新单元由市人民政府批准）规划所城市更新中心、不动产登记中心）受理集体经济组织的申请材料,并会同农林水务局、自然资源分局、财政分局、司法分局等相关职能部门（单位）从可行、合规、合理性等方面时集体经济组织提出申游的招引方案进行讨论并形成初步审意见后，由规划所（城市更新中心、不动产登记中心）与集体经济姐织将该方窠及初步审查意见,共同上报镇党委（扩大）会议审议.（£）发布招引公告，接受报名羟饿党委（犷大）会议讨论通过后，集体经济组织就招引前期服务必有关犷宜，在市公共资源交易网、市农村社区集体资产管理网、铀门户网站、日报3村（社区）公告栏等发布,公告时间不少于15个自然日。报名受理点为村委会指定办公室.报名时间裁止后5个工作日内，农林水务局和规划所（城市更新中心）须共同审查有关报名单位资格并将布告结果反馈集体经济组织，由集体羟济组织在收到反馈结果3个工作11内回发相关报名单位.（四）召开股东大会或股东代表会议集体决议选定前期服务商若只有一家符合条件的企业报名,羟股东大会或股东代我会议表决后可以直接确认其为前期服务商：若彳两家或两家以上符合条件的企业报名，集体经济组织就报名企业的服务小项计划拈提交股东代表审阅，并在报名截止之日起10个工作日内，召开股东大会或股东代表会议进行表决.第一轮表决,若产生了超过三分之二股东或股东代表投票数的企业,则其确认为前期服芬商，若未有闻过三分之二的情况出现.即选取投粟数较多的前两家企业进行第二轮我决，第：轮衣决投票数较第的企业确认为前期服务商。（五）公示集体决议结果集体经济组织将确认的前期服务商在EIK,锹政府门户网站、镇集体资产交易平价、村委会公告栏进行公示,公示时间为15个自然H.（六）签i1服务协议公示无异议，报钺政府审查通过后，集体经济组织和中标企业签订£眼务协议h该协议御报规划所城市更新中心、不动产赞记中心）i案，笫五聿冏则第十条本指引印发实施后,城市更新单元公开招引前期银务商.要统纳入镇政府赛管.实行层级备案，禁止集体经济组织与企业未羟然委、镇政府同意在本指引以外通过签订力意向协议？合作协议框架协议或其他形式圈地、囤地，第卜一条本指引与市今后出台有关前期服务商的政策文件有所冲突或不一致的地方，以力的行关政策规定为准.第十二条本指引自发布之日起试行，有效期一年,由规划所（城市更新中心、不动产登记中心）负责解驿.