项目规划环节成本控制要点.docx

项目规划环节成本控制要点项目规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音"的地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键环节，可以最大限度地减少事后变动带来的成本。所以，该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。项目开发部、工程部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能.一、规划方案（一）可行性规划设计：市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性研究设计任务书、可行性设计变更。由预算部、销售部配合完成0（二）方案评审组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审。由项目、工程、预算、财务、销售等部门组成评审委员会，总经理负责.（三股计成果:对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整,设备选型方案提前确定。由工程部负责；根据提交的设计成果进行投资估算:预算部负责，工程部配合.二、报批设计（一）设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，项目开发部负责、销售部协作。方案设计招投标：工程部负费.方案设计评审：招投标评审委员会.（二）报批：注意市政设计；注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。项目开发部负责，工程部配合。三、扩初设计（一）扩初设计要求：对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核。工程部负责，各部门配合。（二）成本彳既算:根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因索对总成本作出概算。项目开发部与工程部负责。制订经营指导书：预算部负责.（三）扩初设计图：根据扩初设计要求招标、专家评审、内部评审.招投标评审委员会负责0设计调整：工程部负责。四、桩基设计（一）地质勘察：搜集权威地质资料；自己专业人员勘察.（二）设计方案评审：桩基设计2种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构评审。（三）桩基施工图：设计调整.上述5项内容均由工程部负责。五、施工图设计（一）施工图设计要求：根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求.建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。由工程部负责，其他部门协助。（二）报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。由项目开发部负责。（三）审图：互审互签，明确修改意见，设计洽商。工程部负责，销售部参与。（四）面积测算：设计图纸测算与实际施工时检验相结合。工程部负责。六、销售包装设计结合营销费用控制，施工招投标。七、装修方案设计（一）方案设计要求：根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求。工程部负责，销售部协助。（二）材料设备选型成本方案：市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备；制订装修设计目标成本计划明细表，装饰综合价格拆分分析。工程部负责。（三）招投标：制订设计任务书：工程部负责，销售部协助；评审：招投标评审委员会。八、功能设计（一）小区建筑物功能的经济评估：市场调研：销售部负责；有针对性扩充建筑物功能：工程部负责，销售部协助.（二）市政配套方案：市政状况调研、争取政府有利条件。项目开发部负责。（三）环境方案设计：根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额。工程部负责，项目开发部协助；招投标：招投标评审委员会。（四）智能化设计：市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制：销售部负责；招投标，寻找外部合作，争取双嬴：招投标小组组织，总经理负责0（五）销售承诺：保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性。销售部负责，工程部协助。九、设计变更（一）设计调整费用（二）设计变更洽商：严格按照设计变更洽商流程进行。工程部负责，销售部协助。十、材料设备（一）选型（二）方案确定时间：在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装.工程部负责。（三）采购：招投标。招投标评审委员会.十一、其他费用物业管理完善费：限额设计。预算部。