中国酒店式公寓正方兴未艾 发展前景难预测.docx

中国酒店式公寓正方兴未艾发展前景难预测房地产企业多元破茨实务高级研修耕清华大学房地产金融运作希品课程高殴研修班近两年，酒店式公出成为房地产市的新宠，作为近年来种新兴房产投赞品的，投资并把它作为新兴物业.发展商把它作为新的利润增长点.那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓点为“泅店式的服务.公寓式的管理”.市场定位较马,集住宅、酒店、会所多功的生话设施于体,既可“自用”又兼“投资”潜力.在中阖的房地产市场.酒店式公寓正方兴未艾.时间颔乎所有的SOHO办公、K期旅泳商务出枝乃至房产投资都盯住了这个市场,2004年北京、上海.广州的酒店式物业更是一路洪红。根据对发达国家同业情况的考察.酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型,H傀在我国刚刚走纤,但由于它既具仃酒场的M质,乂低于酒店的价格能满足许多商务、投资和高层次人员居冢的需求.从佝必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独”魅力的新兴物业.泗店式公阈,前年热炒的SOHo概念行界异曲同工之处，两疗均是将居住的畅念分别、泗店式服务1.j居次办公相结合他SoHo概念中提供给住户的是较完善的办公空间,而忽略了五星级的配套和服务：K设计的主要功能为满足居家办公的要求.业内对此也H渐关注.据悉，4月2日至41.1.“泅店式公阙的亚计，推介与智的”论坛将于北京举行.日前记者就此话J8采访了有关人1;.酒店式公寓的独到之处分券地卢市场部的林越经理认为,酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似r酒店，rfuft管理的物业公司提供酒店桢式的服务,如客房打打、洗衣等,同时居空内配有全套家J1.及时房设备，概括地说，就是将是皴酒店的商标准服务他于H常生活之中。购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转租.是种就提供泅店专业眼务又楣右私人公寓秘密性和生活风格的琮合物业.酒店式公寓既吸收r兄级酒店的慨务功能和管理模式，乂吸收r信息时代H字楼的特点，如有良好的通讯条件，可疑对性地提供秘书、信息、腌译等商务眼务，是一件琼合性很艰的彷业管用概念.集住宅、酒店、会所等多种功能于体.酒店式公寓的户里,从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调,在股务上根据住户的馨求提供酒店式服务的同时,附限设施还增加/限行、会所、小超市等其他项目.酒店式公由项H本身的设计也是个性化的,它不徒流r般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名优?国企业高彼员工、经理、总裁等，它的物业泞理是由星级酒店口接淆理或有酒店背累的物业公司进行管理，这就消除房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、刎位的各件服务，选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便,而且价格相对较低,随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等.般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰功,随着人们生语水平及生语品味的提高，人们对生语麻僦的要求也除之提升,酒店式公海能够漏足这特定人据的这种需求.酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和我务性公寓:稗：居住性公寓主要用F居住，这种公寓行单独的厨房、阳台、R生间；商务性公宙用途为商务办公,这种公寓没有单独的厨房利阳台.:者面对的消费者不同。成功的酒店式公.寓都相似的地方：其位Wf繁华地段,周用H人法潜在的消费存和租客，客户就在附近。该他网填补该区域的小户型住宅的空r。林越指出酒店式公额。产权酒店、电身公.网和商务公寓相比在同疗异：产权酒店与泗店式公寓的区别产权酒店起源F上个世纪70年代的美用，主要分布在气候温和的限游度假胜地.简俏地说,产权酒店是由消费齐或个人投资拧买断旅游设他在特定时间也的使用权.酒店将摊间客济分割成技在产权出色给投资者,投资打股不在酒店烟住.而是将客历委托酒店经胃管理,取得投资网报，同时还可获得酒店就送的定期限的免费入住权，它足将历地产业、酒店业和楸游业结合在，起的商业业态.而酒店式公寓面枳有大有小,居空仃多行少，宅内用房等生活设施一应俱全。酒店式公出采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的*,但收费比酒店便宜。单身公宦与酒店式公河的区别，单q公寓的消费#是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业N改比起酒店式公寓要劭引得多，I司时，单身公属的面枳醛小些，皎在50平方米以下，以降低总价,适应年轻人的购买需求。血酒店式公寓的消心后是高级门做、经理和总裁等.物业由星级酒店哦书酒店背景的物业公M管理。商务公寓与酒店式公寓的区别.商务公寓注更商,建筑结构上采用大开间，户型大小不、多数以在坏形式出色，便于后期结合办公需铿改造，像市场上四出现过的STUDI。类商务公寓,虽然枭用精用修,有些还然有少事的家具,但整体上更显得适合于办公。配套的然务机构也多是西邮寄、打印等办公项H,而酒店式公寓的公共设施类似J酒店,除押行讷店的眼务机构外，还提供了银行、会所和超巾等家居服务，北京酒店式公育的市场一U鬓铮卜.经纪的市场分析人士对记拧指出,在高档公河中酒店式服务公寓不同于普通高档公璃,它是提供酒店式管理果务的公班.在估统的市场中，酒店式股务公寓照本只租不卖，如雅诗阁、国贸等，出IiJ的项目仅在近几年才出现,如：旺座、鼎极?如华世ft!等.据统计，到今年第季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式股务公寓则有近40个,共提供近3力个住宅M位.。主耍蛆中在六个主耍城区,其中-WJHi1.x和东城四区柳行的高级公寓的套数占全市供应K的80%,满店式股务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24.5哭元,几乎是言通高档公国的两倍。而根据世邦根据仕提供的资料.在京的海外公司高质管理人员.以及在京海外社团和驻华使泊的I：作人G等,陶成了北京酒店大公寓的主要需求群体.一些小型公司也将我作为Ifii住使用.他们希翼在市中心或交通便捷地区生活,有传就酒店的帙件配置,相当水准的上门服务.成要的是使梃供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活祝国，乂仃1F1.i酒好的良好环境和专业服务.这位人士认为酒店式眼务公寓之所以仃较高的租价,足与人自身优势分不开的.酒店式服务公寓就凡传统酒后和公寓的长处，它们大多位成熟曲务中心，外出企业和外籍人员聚架流动他带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务足食设施完善，柳有南档公寓的硬件配置,聘请专业的酒店物业管理公”1或酒店式公寓管理公司入住管理,给住户的生活带来很大便利，星圾服务品成完全涌足了这些客户的需求。同时，相对独上稳定的客泡也给酒店式公寓带来！和W1.UJ观的租金收益.其实酒店式服务公寓的独特优於早已显现，近两年，在京城的高档公岗租岱市场中，租金因整体供H的急剧增长而持续下滑的启势锐不可当，芍些物业租金跌帕i50%以上，然而，类似国贸、赂电中心这样的泅店K服务公寓反而有上涨心势,实际成交租价总体浮动不到5%显然.与普通高格公牺桐比.泗店式眼务公寓的租金水平更联挺.雷店式公宣的投耕点据金桥国际公寓开发商发责人蔡维态介绍由于现在的些大中城市.人口流动性增强,以洸分年轻人为主的宓庭模式出现，这种趋势直接出致了酒店式公寓的出城.酒店式公出是种企新的物业概象同时,各大中城市已经形成/被大务人士阶层,这阶层拥有非常可观的制务消费能力，而传统的物业管理咐他们来说已经不能适应其:快节奏的生活.从另层面来讲，中国加入WTO会为北京带来敬看众多的境外中小型公司，因为目甫大型的国际跨Ia公司都已在北京设立了办事机构中小盘公司由于其资金实力不足,既也方便,又想价位合适,那么酒店式公寓将是K较理想的选择。薄斗房地产经纪公司投资顾问部张M认为，酒店式公道正住宅、酒店、会所等多功能F体，具有“自川”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店,在服务上比酒店更胜算,它同时与$0HO概念中居家办公仃所M别，它具备了星级泊店的配叁和限务,酒店式公寓在未来应该更心向个件化的服务,因租住在这里的客户大部分是高学历'高素质和国际化人匕无论从装修'户型、环境、配套等.都要区别于市场中的其他楼盘,突出自我个性,只有这样才是实现投资网报的不要内东.酒居式公寓是投资型置业咨尤其是异地置业者的首选.通常.消衷的租殳比公旗的租金要高出30%左右,泮通公寓的服务相对酒店要落精”，酒宙式公寓JI仃曜套房屋建筑面枳小'便r管理、服务及配隹设族较齐全、帖出租等特点，是其他物业项U所不健比拟的。但作为中高FA项I1.的酒店式公寓相比普通住宅占用的费金较多.网报周期较K,所以更适宜中长战投资者.另一方面,对于酒店式公寓投资的项目又必须要仃相当严格的条件Ri定.张源指出,酒店式公寓投资醛在适的区位.像朝阳区CBD地区、亚运村等是北京国际商务活动呆活跳的地区,近两年，乂是网络经济加热手的地区,大批小型公司和年轻的白领聚集在这些区域,对他们来说,在这里安冏业，方便门不必i更F要的是机会更多成本更低,最仃可能利用这一区域的人流、资金流、信息流,迅速走向成功,这些热点地区瓜适合酒店式公寓投资操作.的着巾场的发展，H前乂出现了种泗店式公寓篇的业态.据来自开发电Ihr场和都会华庭的发展商京港物业发展仃限公司的消息.他们推出的一种酒店式商务式公寓.皆命名为“那会国际”,这是一种将酒店式公道与SOHo进行了结合并全新演全的新产品,在充分考虑了满足各种检务个性化的需求的同时，也将满足人们财高科住宿的要求.这种全新的模式合理地将居空分为了居住与办公两大区域，既J1.爸了酒店式公寓的高档生活区又满足了S0H。的高陵商务区，同时还配招了五星级俱乐修。更引人注目的是它在S0Ho的川础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那电可以亨受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议股务。由此一来,这种酒店式商务公寓不仅填补了SoHO无5A级办公楼配套楼务的空白而且还可以更完卷地创造一个超5A级的办公场所.上海酒店式公M投费急机初现I:海房地产市场正在经历前所未仃的“黄金”时期.路飒升的房价吸引了众多的房产投资客投身我中.己仃损道几仃亿的资金流入上海房产市场推波助谢.弗内大佬游石屹I1.前前己放温话来：“上海房地产市场是块烧红的趺.不能摸.”酒店式公山投铁也不例外，据位业内的人士透露,无论开发商怎样回选酒店式公阈的投机详情，事实上目前许多的小户型公寓中投资客比例在50%以上,而用来自住的比例很小.I:海房产巾场的火迩弓I发投资若更多的是用城炒作.布里能帔猊上飞就走.这种心态在现在洒耳式公寓的投赞齐中史是盛行,绝大多数投机若在购得酒店式公寓后般都会快速林手买出以雕得差价.然而,正是由于人们对尸短期价格追捧的预期,已经仃很多的专家开始发出警告.由于投机过旺所动成的房价过快上涨，已经怏I:海房地产巾场出现了泡沫初期的征兆.而在I:海房产市场中的投机主力一浙江投资齐.目前己经出现撤资选疚也好像正在证实此中的R微妙变化.就酒店式公寓而H,传统的垃妓投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果1旦出现手中的im状公寓不能为上再找到1像拈手，那么投资拧的5樵格就在眼机尤K足在酒店式公寓概念现在还在“热W之时.由干概念I-WOI.拽发展商浑水换仙，借普酒店式公寓的幌子女出了臼己的产品.而且这些产品现在大多成为了投机的济产TJ1.使得酒店式公寓类产品目前增长迅速.购房齐可选择的余地加大,潜在的二T物业的买者被大IiI分流.将进一步缩小:手物业的流通空间,使得小户型投资先实现垃期会现较为困蝇.其实业内专家指出,IH店式公寓本身是种纯投资的产品只是目前出现了众多的酒店K公寓没仃真正具备旅内涵而且在软硬件方面都没力形成过债的投资条件.囚此也造成了许多投资存育自从需短线掾作，失去了投资酒店式公寓的真正意义.，店式公寓的开发和投资主要面-4大风险船胞市场开发部房产经纪人沈灵认为，H前酒店式公出的开发和投资生耍面临四大风险：是舒新酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流,比如城市假I1.比较强调商务功能,而亚东名座则更塌谢居住”.帝规来说，住宅投资的回报率Ij人们对住宅投资市场的关注成反比.即W禽来越多的人珞住宅用于出租获取同报时，租赁市场的租金水平请会相应地降低，因此，作为酒店式公潞住宅现今相对案中的客户群一一投资客向.1.如果有更佳的投货途径，必会转移11标。:是酒店式公寓的规划设计何通.不少开发商急功近利,使得些酒店式公寓的设计不尽如人意.即使是现在推出的-«项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在些间即，也无法涵足酒店式公出住户的特定需求；切缺乏洗衣、送曾等眼务空间等。三是投资行的预期租金问题.现在.市场t:的酒店式公寓产品大多为匕仃套小锹元的物业分帮构成，巨大的产品上市最左看着区域市场的租赁价格；特别足在交付使用埼，同地点的出租供应量既然用人，诸多买农出租支现的投赞行为愈演愈烈，RaF求成的出租不会降低租金，从而造成投资回报率的卜,降和投资同收期的延长，四是定价间四.酒店式公出的总价而广其他住宅10%20%是合理的,但不少酒店式公出的价格征码也与I1.俱增，拟平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严史背面,另外，酒店式公出还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人擀杂等普遍问题，投资风险怎样现避呢？沈见认为,泞先是对地段的标令考也-目前酒后式公寓收起云涌的首后,跪au区域供应量增加、产晶雷同等影响投资网报率（祖金）的因点.因此在作投资让抵前应考察该地段周边的租赁行情，送齐个合适的类比值来计尊其乎方科价的合理性：该处是否具仃地理优势如交通便捷，最好色近现行或已在建设中的轨道交通：楼盘刷边便筑游以商务楂居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带.其次，极盘暮钉创新设计，拒绝烂尼棱，酒店式公海设计傀充分体现其经济实用性特征，房以布同成紧法而灵活,减少户内消极空间的散量,减少公共面积的分摊.对手不同层次的居住者及其生活习惯,M型食型设计可以灭活分隔.