二手房买卖合同继续履行的条件.docx

二手房买卖合同接着履行的条件在当下房价暴涨的形势下，二手房买卖合同的履行成为了买卖双方的角力点。在二手房买卖合同成立并生效，且合法有效的状况下，合同是否接着履行？以下是聘才网小编整理的文章，欢迎阅读！在当下房价暴涨的形势下，二手房买卖合同的履行成为了买卖双方的角力点。卖方基于各种缘由，可能更多的是基于“卖亏的不甘”，不同意再接着履行已经签署的二手房买卖合同；而于买方而言，以“低价”入手的房屋肯定不行能就此放弃，要求接着履行成了第一诉请。在二手房买卖合同成立并生效，且合法有效的状况卜*合同是否接着履行？这里须要考虑两个层面的问题，一是应然层面，在前述前提下,合同应当接着履行；另一是实然层面，合同接着履行须要满意特定的条件。接着履行的优先性接着履行是诚信原则的体现诚恳信用原则是合同法的帝王规则，合同法第五条对此有具体规定，”当事人行使权利、履行义务应当遵循诚恳信用原则”，并且诚恳信用原则贯穿在合同的签订、履行以及争议解决过程中。如在缔约过程中违反诚恳信用原则的须要担当缔约过失贵任，在履约过程中违反诚恳信用原则的须要担当违约责任。二手房买卖合同成立生效后，买卖双方的权利义务得以固定，卖方的核心义务是转移房屋全部权并交付，核心权利是获得房屋对价；相应的，买方的核心义务是支付对价，核心权利是获得房屋全部权并占有。除非有合同无效、被撤销或解除的情形，否则双方均应当依据诚恳信用原则全面履行前述各自项下的义务。接着履行时违约责任方式之一接着履行既是合同义务，同时又是一种违约责任的担当方式，接着履行的这一双重属性，往往被买卖双方所忽视。接着履行是合同义务这一点，己为大家所认知和接受，在此不再赘述。关于接着履行属于违约责任的担当方式有必要具体阐述。合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当担当接着履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该条法律规定看,在法律上已经明确接着履行属于违约责任的担当方式。另外,就违约责任的内在意义而言，该责任旨在制裁违约行为，首选的应当是促成合同履行来歼灭违约，退而求其次的是对违约人的制裁来保障合同的权威.因此违约责任不仅仅是违约赔偿，还应当包含接着履行。接着履行是对守约方的敬重和爱护在诚恳信用原则的指导卜.，合同法爱护的是守约方，制裁的是违约方。在出现违约情形时，违约方和守约方关于合同状态的诉求可能是冲突的，此种情形卜.，应当敬重合同,注意爱护守约方的利益，领先考虑和支持守约方的诉求。综上，接着履行是诚恳信用原则在合同履行过程中的干脆落实，应当作为爱护守约方的首选手段。接着履行的必要条件前一部分在应然层面论及了绩效履行的必要性，但是具体能否实际操作胜利，还有待考察实然层面的可行性。结合法律规定以及实践操作阅历，我们认为法院要支持接着履行的，至少要满意以卜.必要条件：法律上不存在障碍1.完全全部权。卖方应当是标的房屋的完全全部权人,即卖方不存在无权处分的情形。如夫妻一方处分夫妻共同房产的情形，因为标的房屋属于夫妻共同财产，处分的一方并不享有完全全部权，依据物权法的规定，共有物的处分须要共有权人的同意，因此仅为部分共有权人的处分构成无权处分。又如部分案件中卖方尚未取得标的房屋的全部权登记，但是享有“期权”，此种情形下也构成无权处分，法院无法支持接着履行。2 .不存在他项权利。大部分标的房屋往往都设有抵押，依据物权法的规定，抵押期间，抵押人要出售抵押物的，须要经得抵押权人的同意，因此存在抵押的情形卜.，法院难以支持接着履行，除非买方能够涤除标的房屋上的抵押权。3 .不涉及善意第三人利益。法院裁判的过程，其实质也是衡平各方权益的过程，二手房买卖合同于买卖双方而言是两者之间的内部关系，该合同外的第三人无从知晓。因此法律在此情形下跟注意爱护不知情的善意第三人。假如标的房屋上存在善意第三人的利益，比如标的房屋因第三人申请而被登封，此时法院将不支持接着履行。对价支付的可能性二手房买卖合同中，买方要获得标的房屋的全部权，必需支付相当的对价，买家就标的房屋对价支付的可能性将成为法院是否支持接着履行的关键因素。一般的，在二手房买卖合同中，双方先办理网签手续，同时买方支付首付款，尔后买方办理贷款并放款至监管账户,办理过户手续后卖方再领取剩余款项。事实上买方支付房款的义务在卖方协作办理过户手续义务之后。但是法院在审理时，却会要求买方的付款义务提前履行，在买方具备支付房款的实力的状况下，才会支持买方接着履行的主见。后续执行的可能性判决接着履行的状况下，卖方基本都不情愿协作履行判决内容，因此必定涉及判决执行的问题，假如判决内容是无法执行或执行成本过高，法院将认为接着履行是不恰当的而不予以支持如标的房屋是卖方唯套住房的，法院可.能会认为此种状况下不满意接着履行的条件。买方未放弃要求接着履行的权利法律不爱护在权利上睡大觉的“懒人”，因此在出现违约的情形下，守约方应当刚好向违约方提出要求接着履行的主见。在二手房买卖合同履行过程中，因为房屋价值大，鲜有买方会拖延不决，反倒是只要卖方表现出有违约的迹象,买方就会通过各种途径向卖方主见权利。买房人要求接着履行的应对措施合同缔约阶段的防范在合同缔约阶段，双方注意的是如何达成合同而不会去关注违约的状况，这也往往导致买方会忽视对标的房屋的全面考察，此时的疏漏恰恰可能导致违约情形出现时买方无法主见接着履行。为确保将来接着履行的可行性，我们认为买房人应当做好如下防范：1.审核签约卖方与标的房屋的关系。假如签约卖方并非标的房屋的全部权人，买方应当要求签约卖方供应相应的授权文件。4 .核实标的房屋的登记状况。在签约之前，建议要求卖方供应标的房屋的登记信息，以明确标的房屋上的抵押及查封状况。5 .了解卖方的房产信息。在磋商过程中了解卖方出售标的房屋的目的，是投资回笼资金，还是改善居住环境的换房。合同履行阶段的限制旦出现卖方违约不愿接着履行的状况，买方假如要求接着履行的，应当做好如下应对：1 .在协商过程中要明确主见接着合同。部分买方其实对接着履行并不是必需主见，而是在协商过程中因为赔偿数额谈不妥，而以接着履行作为谈判的筹码。但假如在协商过程中已有明确表示同意卖方违约不接着履行，则有可能被法院认定双方已经就合同解除达成样看法，后续须要解决的是赔偿数额的问题而不是接着履行的问题。2 .打算相应的房款。如前述，买方要求接着履行应当具备支付对价的实力，并且这种实力不是将来可实现的，而应当是判决下达前已经实际具备的。这于买方而言可能会增加肯定的成本，因此须要买方提前做好财务支配。探讨二手房买卖合同的接着履行问题，应当分两种状况:1、比如张三与李四签订买卖合同，张三交付定金后，李四马上反悔。也就是说，履行程度较浅。2、比如张三与李四签订买卖合同，张三交付定金后，二人一起到房管局打协议，张三交首付款并办理贷款事宜完毕，或者张三一次性交齐全款等。这时李四才提出解除合同。也就是说，履行程度较深。作为非违约方的张三，可以选择接着履行合同或者解除合同。依据法律规定和审判实践来看，第一种状况即使判决接着履行合同，也会面临执行问题。比如房价全款200万元,只交付定金10万元。法院判决接着履行合同，就意味着卖方应当协作买方赴房管局打协议。如何强制呢？其次种状况，假如判决接着履行，即使卖方不协作，买方也能凭借法院的生效判决书等法律文件申请房管局办理相关过户事宜。所以我建议各位买主，签订合同后卖主违约的，假如履行程度较浅，可以要求解除合同赔偿损失。假如履行程度较深，可以要求接着履行合同。如何主见赔偿损失的话题，此前具体探讨过，可以关注安刚律师微信公众账号；