保利商铺返租经营探讨.docx

保利商铺返租经营探讨曾将诚品PO1.Y2O16商铺返租经营探讨曹将诚品目录CONTENTS曾将诚品曾将诚品4一、商铺市场发展趋势当一铺养三代已成往事：2005年到2011年全国销售商业地产平均面积为6.7亿平方米，而到2016年全国可售商业地产面积达到12.6亿平米，而年均去化面积只从6500万平方米增长到8000万平方米，平均去化周期己经达到14.8年。供求关系的失衡使商铺库存危机愈演愈烈四大一线城市除北京以外，深圳、上海、广州近10年来商铺库存量均持续走高，供求比分别达到2.82、1.33和1.36,二、三线城市商铺积压的状况则更为严峻曾将诚品5一铺养三代讲故事销售眼见为实卖方市场均衡市场买方市场商铺供应量稀缺，市场饱和度低，商铺销售难度很低商铺供应量提升，竞争加剧，常规销售难度较高，造概念营销盛行商铺供过于求，过度竞争，商铺销售及经营难度高全民抢铺阶段讲故事画大饼阶段兑现投资价值阶段-、商铺市场发展趋势商铺销售经验了三个时代：曹将诚品一、商铺市场发展趋势商铺投资者的进化过程：商铺稀缺阶段兑现投资价值阶段地段、资金商圈规划、周边人流、项目定位与业态规划、项目运营支配、招商状况讲故事画大饼阶段项目地段、项目规划、预期回报、资金投入全民抢铺有闲钱投资的客户专业商铺投资客户了解项目的小区业主自用客户随着商铺投资价值减弱，投资商铺的客群不断收窄，投资的目的性和专业性也不断提升，现在购买商铺的以本小区/周边小区业主和专业的商铺投资客户为主，这些投资者的决策依据更趋向理智与细致，客户最关注的是可预期实现的真实回报，而商业产品的将来升值空间关键在于商业运营。供求关系改变实体经济衰退导致投资风险增大投资回报削减曹将诚品商铺运作模式的新思路1、轻资产化：通过发行商铺的REITs,将商铺轻资产化。通过REITs模式或许能部分解决营销端的任务指标问题，但搭建REITS平台对我们提出了考验，前端整合金融资源，后端提升运营实力，同时坚持风险底线，才能实现快速稳健的发展。*REITs（Rea1.EstateInvestmentTrusts,房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇合特定多数投资者的资金，由特地投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例安排给投资者的一种信托基金。REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值。2、返租经营：商铺返租是指开发商将一个商业项目的众多零散商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在肯定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。通过肯定时期的统一经营，使商铺进入较稳定的经营期，保障业主租金收入与物业升值。返租经营考验开发商的招商与商业运营实力。一、商铺市场发展趋势REITS资本运作实力运营托管实力优化资产组合严控风险嘉德采纳RRITs私募基金的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采纳高财务杠杆收购实现规模扩张无论是新加坡还是美国REITs,后期都是通过成熟优秀的运营管理实力获得超额收益优化资产组合是胜利的推动力。新加坡嘉镌以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平。严格的风险限制是胜利的保障：美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则P/FFO或租金回报率/资金成本把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率曾将诚品返租经营案例回顾只包装不招租返租经营模式尤其是住宅底商的返租经营目前处于发展起步阶段，很多项目将返租销售作为折扣包装的噱头运用，在广州真正通过返租销售并招商开业的社区商铺为数不多，且绝大部分重招商轻运营，后期运营惨淡,影响了开发商在客户和商家圈层的美誉度，对项目后续销售和招商都造成负面干扰只招商不运营一、商铺市场发展趋势普将诚品返租经营模型：返租是手段，经营是保障开发商业主返租销售良好经营招商、运营、旺场、升值信念、口碑、转介、再购一、商铺市场发展趋势迄今为止，返租经营大多只是一种为了实现短期营销目标的促销手段，重返租，轻经营是大部分商业项目的操盘通病，也成为很多商业项目的滑铁卢。市场与客户的改变，确定了地产营销人不能站在营销本身看营销，商业地产营销的胜利必需建立在兑现商业价值的成果上普将诚品2-1返租经营全流程阶段划分2-2规划定位管理2-3招商管理2-4开业和运营管理曾将诚品二、返租经营全流程管控前期规划阶段招商、销售阶段开业管理和运营阶段勾画价值塑造价值兑现价值实现及巩固投资回报实现当下溢价最大化制约产品将来增值可能性2.1返租经营的阶段划分：阶段定位作用曹将诚品12返租经营全流程主要工作列表阶段工作内容备注开发定位阶段市场调研商圈调查、周边竞品体量及业态、消费者报告定位商业项目主题及概念定位自持与返租比例规划买家面积需求与商家面积需求的匹配度对比竞品体量，测算自持初步规模商业业态规划与主题划分依据项目定位进行业态配比主力店的重要性以及选择合适主力业态主力店所占体量，次主力店/精品必备业态，修正自持比例设计规划业态规划指导产品设计，输入条件,避开误区落位规划详细落位规划以及执行节点销售与招商同步阶段招商团队搭建商业定位转化为营销主题、口号及形象输出商铺业态规划及商铺产品亮点相结合展示区亮相招商实操确定主攻区域和业态高举高打，过程中反第调整运营阶段引导商户进场装修帮助办理证照开业前期筹备、宣扬铺垫不停的企划活动赐予商户经营调整建议二、返租经营全流程管控2.1返租经营的阶段划分：普将诚品商铺划分面积小低总价门槛投资者青睐单铺好用面积小商务谈判须要面对多个业主/单个商铺难以满足主力店要求优质商家进驻困难返租经营四大逆境：1 .租售面积要求的冲突2.招商和销生在定位及节点上的冲突3.F1.持和销售面积比例的冲突4.返租年限和主力店租期的冲突误区：销售先于招商执行，强销甩卖。运营溢价未从隹价中体现。要求：形象定位的统一及同步输出，招商的执行和销价蓄势一体化场景搭建，真实布景，广告导视，一物两用自持比例高：可替业绩降低，资金占压率上升，产成品量增加。返租年限长：占用产权年限，影响业主处置敏捷性，增加销售难度和溢价难度返租年限短：无法满足主力店前期投资回收周期，加大招商难度自持比例低:难以体现开发商与业主、商家形成利益共同体关系，影响招商单位信念二、返租经营全流程管控2.2前期定位管理：前期定位的目的和意义：提前考虑解决以上问题曹将诚品市场调研整体规划定位指导营销技术定位发觉机遇与问题分析问题细化解决问题IiI持经营型商业相比返租经营型商业更纯粹，在市场定位，经营定位，业态规划等对硬件的改造要求更敏捷。返租经营型商业，需兼顾考虑到销令问题，因此除了前期要确定项目商业定位，对产品硬件的要求需更前置，并且深思熟虑。二、返租经营全流程管控2.2前期定位管理：前期定位工作三步骤曹将诚品商业规模主要指标项区位及商圈交通条件常住人口竞争因素2-4万皿一二线镇区的商业地段或成片居住区：三四线镇区的中心商圈内必需临区域主要干道，且临街面不低于120米；必需有公共交通，项目四周300米范围内停靠的公交线路3条以上项目周边2公里半径范围内，常住有效消费人口最少不低于5万人（不包含工厂普工）若在中心商圈内，考虑总体供应不能严峻过剩：若在居住区，2公里内无大型品牌超市4-6万门一线镇区的商圈中心或大型成片居住区；二三线镇区的中心商圈内必需临城市主要干道（非快速路，无高架桥），且临街面不低于150米：必需有公共交通，项目四周300米范围停竟的公交线路5条以上：轨道站点旁边优先。项目周边3公里半径范围内，常住有效消费人口最少不低于10万人（不包含工厂普工）若在一线镇区商圈内，考虑总体供应不能严峻过剩：若在二三线镇区商圈，需没有其它大型商业项目；若在居住区，3公里内无大型品牌超市及百货6万肝以上原则上只在市区及一线镇区布局，旦为中心商圈必需临城市主要干道（非快速路，无高架桥），且临街面不低于200米：必需有公共交通，项目四周300米范围停器的公交线路8条以上；轨道站点旁边优先。项目周边3公里半径范围内，常住有效消费人口最少不低于20万人（不包含工厂普工）要么紧邻大型购物中心，人流可以共享:要么3公里范围内无大型购物中心最重要指标影响定位方向：同类竞争、或借位竞争汲取市场空间、或弥补市场空白影响定位的生存力：人群消费劲分级，对应消班业态、等级规模确定消费频次市场调研主要了解三个问题：1.这个项目在此地有哪种类型的商业市场空间？2.这种市场空间，这周边的人消费劲在什么水平？3.人如何来消费？除了这些还能吸引哪里的人来消费？二、返租经营全流程管控2.2前期定位管理-市场调研营将诚品主力店比例自持（或长租）次主力店比例培育期一般返租商铺比例销售成熟期裸售商铺比例地块商业指标总面积100%商业定位下的业态规划是道计算题对经营的促进大小低高销售收益（难度）餐饮类零售类文化消遣类其他类主力类大型连锁餐饮、美食广场百货、大中型超市、品牌主力店电影院、儿童乐园等次主力类私房菜、酒吧、咖啡馆电瑞、家居、书店、音像等专业店KTV、健身房等银行一般协助类快餐、奶茶店便利店、特色商品艺术摄影、小型培训机构、DIY等美容美发、邮局、诊所等商业项目各业态定位一览二、返租经营全流程管控2.2前期定位管理-整体规划定位曾将诚品区域成熟度（反向）主力店是把双刃剑招商层面：低贡献值和高带动力的冲突设计层面:定制化和通用性的冲突主力店面积占比的上/下限主力店面积占比校正品牌价值（正向）人流吸附实力（正向）抗风险实力（正向）市场消费实力（正向）招商周期（反向）内在评估因素外在评估因素物业形态面积占比下限面积占比上限购物中心25%50%开放式街区15%30%主力店面积的确定：应在合理范围内，综合考虑目标主力店H身因素和商业项目外部环境因素确定主力店面积占比二、返租经营全流程管控主力店聚合效应和比例分析普将诚品面积结构其他位置超市便利店面积为80-120平米，标准超市面积在800-2000平米，社区店面积为2000-5000平米，大型卖场为5000-20000平米层高净高3.2米,柱距不低于8米，物业纵深以30-50米为宜基本水电常住人IJ步行距岗餐饮中式正餐600平米以上：西餐或简餐200-600平米：休闲类50-200平米层高净高3.2米，柱距不低于8米电力不少于20千瓦时/100平米，有足够的H来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理机制人流量、户外广告位、外摆位电影院1500-4000m1;净高不低于6米；柱距不低于10米；给排水/排油/排污/烟道;消防平安到位;供配电负荷：300KVA;户外广告位专卖店面积15-80平米，一般40-80平米为佳商店可见度强，格局是浅方形最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面对街道，越宽越佳人流量、主力店旁边、广告位咖啡酒吧50-400平米层高2.8-4米电力按每100平方米10瓦配置，有H来水供应外摆位应依据初步招商规划，提前考量项目满负荷状态的电力供应问题I、满足基础功能常见业态对基础功能的要求示例2、打造项目整体竞争力要点一、商业的昭示性：更强的店铺展示与更多的广告位要点二、敏捷的动线设计：楼栋之间的平层连接、双大堂设计、多层空间的多种连麻打造尽可能多的首层感和外摆空间要点三、租/售项目的整体设计感：70舟销售型项目：通过造型打造项目整体吸引力；以免散售物业自行招商装修风格混乱，降低档次。u敏捷动线设计u视角开阔广告位U整体造型风格统一二、返租经营全流程管控2.2前期定位管理-指导技术定位曾将诚品曾将诚品S优势：1,方圆1.5公里内，三大成熟高端住宅大盘南国奥园、锦绣香江、华南碧桂园，30万居民：2,片区内客户整体消费实力强，对消费的产品有高追求；3,大都汇自有近1万办公人群，同时有2000户居住型产品。南奥碧桂园锦绣香江万达吉盛伟邦乂一城T威逼：1 .周边老牌商业中心，谋求业态升级和转型，起先强调消费的综合性而非传统的餐饮为主；2,较为便利的交通条件下，区域内客户可能会选择到广州市内消费；W劣势：1,方圆2公里内，四大大型商业体海印乂一城、吉盛伟邦、万达广场、长隆乐园2,非传统成熟商业板块，商业整体氛围及档次不高O机会：1，区域内商业众多，但高品质消班在区域内难以满足；2,保利大都汇在销售上的胜利，使得客户对项目保持了高度的商业期盼；二、返租经营全流程管控2.2前期定位管理-指导营销定位保利大都汇商业街区营销定位共享普将诚品全业态购物中心家居专业市场旅游消遣商业（缺乏）特色休闲消密商业区域内缺乏精神消班领地有很多市区外溢来的中高消费群体持续大都汇原有快乐CBD基调以文创消遣消班业态为特色二、返租经营全流程管控寻求蓝海，弥补市场空白：拔升原有调性，选择特色方向+保利大都汇商业主题定位左文右艺心街区酉将诚品遴选匹配的主力店及次主力店二、返租经营全流程管控基于既有定位，确定主力店品类，铺排整体业态规划既有定位支配其他业态配比及落位，调整增配必备特别业态以大都:为例左文右艺定位文创主力店：保利书屋次主力店：音乐酒吧田园牧歌原创设计服装一尚门、金慈旗袍餐饮业态分主题片区商务配套作补充曹将诚品一大精品区文创类精品零售休闲区两大餐饮主题东南亚中式美食集群、欧洲风情餐饮集群一大板块主题式酒吧街必备补充商务配套（健身、美容、便利店）确定初步各业态落位，规划主题分区文创精品区东南亚餐饮集群欧洲风情餐饮集群影院健身房酒吧街普将诚品24日有主力店：保利书屋以复合业态，满足各层次需求，拉动大量客流可组合性强，覆盖全龄段解决新场太生的通病二、返租经营全流程管控曹将诚品25保利书屋经营模式书店三大板块书的销售及沙龙活动管理咖啡清饮服务文创产品零售短期不赚钱2-3年培育期高利润率主要盈利点极高利涧率消费频次低机会性盈利三大板块达到盈亏平衡二、返租经营全流程管控曾将诚品消遣书屋作为主力店的重要性可复制性强的商业模式变身主力店，拉动更多商家进驻有经营前景保障，利于解决商铺销售难题Eg.大都汇、金砸城、鱼珠保利文化地产有力补充产品，拔升企业形象提倡读书文化，树立企业社会责任形象形成规模，可轻资产运营，输出管理；也可打包成品牌资产出售二、返租经营全流程管控曾将诚品东菱料理中国平安广州农商银行一尚门金慧旗袍皇茶（8月开业）保利书屋作为主力店落定后，3个月内胜利签约11家商户，极大加快招商进程。保利大都汇招商现状二、返租经营全流程管控保利书屋累计已引进商家27家，招商签约率达40%精致小面重庆火锅有米坊湘菜普将诚品28招商管理：宏观上战略清楚实操中战术明确二、返租经营全流程管控2.3招商管理战略管理团队管理节点管理区域业态管理曹将诚品二、返租经营全流程管控1.招商团队应当与销售团队同步启动，主力店谈判前置2.招商团队应有考核及淘汰机制，招商员转销售员可行3.团队基本职能端口人口需配齐：招商、运营、工程。4.泛招商，建立外部资源引入的渠道。提前招专业的人招商淘汰转销售开头难，请外援2.3招商管理-团队管理开发商组建招商团队的难处:待遇低、发展空间小、边缘人专业人员引进普将诚品基于招商签约率及开业率的过程目标把控：依据开业时间倒排工作大节点商铺销售启动，同步实行各大品牌商家签约发布仪式2014年初2015.4团队到位招商酒会正式发布招商签约率目标50%开业率30%2016.72016.9招商签约率目标70%开业率50%2016.12招商签约率目标85%开业率80%以保利大都汇为例2015.12确定主力店进驻意向（电影院）2016.3主题分区细化调整二、返租经营全流程管控2.3招商管理-节点管理试营业保利书屋首度发布签约率达30%20164整体开业外立面灯光、关键节点广告位导视系统安装完毕2016.8普将诚品5.97.28/8.159.28招商线经营线1、推动已签约商家完成装修设计出图，进场装修，尽快试营、推动已签约商家完成装修设计出图，进场装修，尽快试营业；2、左文右艺秀苑活动场地完成装修并投入运用（秀苑活动场地完成装修并投入运用（5月20日日前），推动战略创新经营联盟商家合作；3、项目商业街公共洗手间投入运用。、项目商业街公共洗手间投入运用。1、推动主力商家签约（如：秦园、奥、推动主力商家签约（如：秦园、奥思坦汀、出同牧歌、金慈旅袍行）；2、完成已签约商家租赁合同备案。、完成已签约商家租赁合同备案。1、拓展及推动其他小面积商家签约并进行租赁合同备案。、拓展及推动其他小面积商家签约并进行租赁合同备案。项目广告位规划完成。1、协调处理商家试营业过程中产生的问题：、协调处理商家试营业过程中产生的问题；2、战略创新经营联盟商家起先举办活动；、战略创新经营联盟商家起先举办活动；3、后续签约商家装修、试营业、开业；、后续签约商家装修、试营业、开业；4、项目正式开业,举办开业活动。、项目正式开业，举办开业活动。1、接着强攻拓展客户、推动商家签约并进行租赁、接着强攻拓展客户、推动商家签约并进行租赁合同备案；2、以引进短期合作商家等方式，进行地块一、二、以引进短期合作商家等方式，进行地块一、二招商空缺填补。书店发布试营业1、目外摆位规则、规划确定：、目外摆位规则、规划确定；2、试营业商家免租期延长政策出街：、试营业商家免租期延长政策出街：3、开通项目与锦江西门间通道：、开通项目与锦江西门间通道；4、开通汉兴中路车辆通道通行。、开通汉兴中路车辆通道通行。1、保利自营书店发布、设计、装修、开业。、保利自营书店发布、设计、装修、开业。8月1、完成美化2-3东侧广场及2-5东侧广场的花池。东侧广场的花池。5.205.25项目广告位规划完成。依据大节点倒排，细化为招商线与运营推广线双线节点铺排2.3招商管理-节点管理二、返租经营全流程管控曹将诚品招商和销售先后关系处理的探讨先销售再启动招商劣势1、早期散卖客户对后期招商有肯定影响，失去招商主动权，招商难度加大。2、招商出成果较慢，对销售的促进会有所滞后。如招商启动太慢导致收楼后开业状况不志向则影响客户购买信念。3、假如招商志向，开发商无法将损失前期销售单位的溢价。优势能提前回笼部分资金招商与销售同步启动劣势1、招商成果一般较慢，客户假如在销售过程中看不到招商成果的刚好兑现会动摇对项目的信念2、招商过程中可能因市场反应对招商定位做出肯定调整，定位的改变对销售有肯定的影响优势1、有利于在统肯定位下同步宣扬，相互促进。2、共用宣扬资源，节约费用3、客户资源可以相互转化先招商再启动销售劣势销售时间后延，资金回收推迟优势1、提前招商保障在销售时有肯定的成果输出，提高客户信念。2、招商主题经过市场检验进入稳定期，有利于销售时对外输出口径的稳定。3、前期招商成果将干脆提高项目溢价，提高销售利润。二、返租经营全流程管控2.3招商管理-节点管理曾将诚品招商实操把控的原则和方法:对主题分区有清楚规划的，招商执行的反馈应对分区内业态层次进行刚好调整；前期对分区无明确规划的，招商初期反馈就需立即调整主题分区。商家引进层面业态层面主题分区层面主力店先行1.先确定主力业态1.先难后易品牌先行2.特色次主力业态2.再易后难大户先行3.刚需大众业态3.适时调整阶段性调整的分区规划，指导着招商品牌及业态准入。二、返租经营全流程管控2.3招商管理-区域和业态管理普将诚品招商，在商言商，认可此项目的，则会以商带商！商业，瞬息万变,战术需刚好调整。定心丸头五个主力店，蜴予商务条件实惠，确保必需胜利签约引进。圈层搅动以主力店品牌效应，拉动各主力业态相关圈层。业主资源项目的投资业主，是加盟经营或原创经营的最佳来源，需充分利用。招商担当好品牌与加盟商之间的桥接角色。阶段性落位第盘招商策略是否正确，调性和方向是高了还是低了，需每隔两个月或一季度进行数据分析，复盘调整，不能一成不变。二、返租经营全流程管控2.3招商管理普将诚品开业运营管理的作用相当于快递行业中常说的或终一公里，最终10%的疏忽会毁掉从前90MI勺努力。二、返租经营全流程管控2.4开业及运营管理招商缺乏人气缺乏管理人气不足、商户亏损商家退场、二次招商难度增大运营管理三大难：工作量大专业性强协调难度大销售业主拒绝收楼续销乏力恶性循环运营普将诚品36举例：办证索资问题1.广州市房屋租赁备案A.已令商铺，需两次备案。（1）广东保利VS业主（2）广东保利VS商户B.未售商铺，需一次备案。即，广州宏和VS商户。商铺出售后再更改租赁合同，做备案变更。C.租赁备案需每一套商铺都进行备案，且需业主本人，与承租方代表同时到场。大都汇商铺数量H大，需与番禺钟村街道沟通，简化流程、批量进行且免每位业主到场。2 .商户营业执照办理出租方需供应以下资料给商户：A.预售合同B.租赁合同C.收楼通知”D.预售证E.消防验收合格证F.门牌批发G.地址证明H.出租方营业执照3.交楼初期项目未获得一次环保验收许可证，无法供应应餐饮商户办理餐饮服务许可证讥没有一次环保验收报告会影响到餐饮铺装修二次环保的报批，而且影响办理餐饮服务许可证（番禺区食品药品监管局颁发）和营业执照（钟村工商所办理）租赁备案所需文件清单：出租方供应：1.广州市商品房买卖合同（盖公章）2.广州市商品房预售许可证（盖公章）3.广州市建设工程规划验收合格证（盖公章）4.营业执照及法人身份证（盖章）5.门牌批复6.广州市租赁合同7.法人托付书（托付经办人办理备案）8.申请表（盖公章，街道模板）9.番禺区个人出租房屋纳税告知书.10.出租屋主支配生育齐抓共管责任书（盖公章，街道模板）11.出租屋治安管理责任书（盖公章，街道模板）12.转租证明（售后返租的须要，盖广保公章）物业公司供应：1.产地证明，盖公章（写明商铺产权属人名字、身份证号）2.交楼通知书（盖公章）以办证索资为例，1家商户证照办理需打算14种文件，涉及4个政府部门，盖30余个公章。二、返租经营全流程管控工作量大普将诚品37二、返租经营全流程管控工程技术客服运营1.现场装修准入2.水电煤气工程3.二次消防验收1.结构调整的可行性2.规划调整报批3.广告位、导视系统规划1.车流、人流管理2.外摆区域、广告位权责划分3.收班标准的确定1.商家问题处理2.客户体验提升专业性强开发1.租赁备案办理2.商户营业执照办理3.临时问题协调营销1.大中型活动组织2.现场展示提升3.二次招商工作曹将诚品38核心问题：1、公司内部冲突：权责不对等招商运营工作往往由营销部门负贡，其余部门均为临时对接，无转岗负责，工作主动性较低。运营管理作为多部门协同的工作挂在单一部门，权贡不对等导致跨专业协调难度大、工作效率低和更高的失误率。2、公司-物业冲突：利益不一样返租经营追求中长期的良性经营，同时对主力店有特性化服务的需求；物业公司追求短期最大化利润，并强调统一管理节约人力。利益不一样及缺乏有效管理沟通机制，导致商户进场成本高、耗时长，影响开业进度和商户满足度二、返租经营全流程管控协调难度大普将诚品商铺运营不是营销部一个部门的事，牵扯大量事务性、协调性和专业性工作，须要集合公司内外的资源方能胜利。建立协同机制流程标准化建立三级团队的协同机制进场装修、证照办理、开业活动、日常运营的流程标准化二、返租经营全流程管控解决思路曾将诚品核心团队公司跨部门支持外国单位（物业）核心思想：搭建专业的商业运营管理（服务）体系，以公司商业运营组为核心，代理公司专业运营团队为中介，公司其他部门协同支持，削减物业公司对运营环节的干扰，明确权贡，优化信息传导渠道，筒化对接端口，专业的人做专业的事。二、返租经营全流程管控工程专业技术专业法务专业开发专业营销专业分管领导公司各部门协调、总控供应支持工程专业运营管理专业策划专业客服专业反馈客户信息，供应专业看法收集、处理、协调客户物业公司（仅负责水、电等基本能源和公共区域的管理）建立三级团队协同机制营将诚品开业前期材料打算因我司为傕后返租模式，所以需我司与已售商铺业主同往街道办进行一次租赁备案。需由工程部门供应商铺施工图全套（含建筑、电、气、水等各套图），由招商专员统一发给己租商户。针对餐饮业态商户，提前发送给商户对接条件表，回收商户需求条件（电量、两/三相电、上下水条件、管口半径需求等），依据商户需求，赐予统一审核批复。开业前期商户办证开业前商家应自行办理营业执照，类餐饮业态同时需获得餐饮卫生许可证。理论上商家办证事宜，应于开业前两个月起先办理，我司需供应相关资料给商家。其中我司作为出租方，需再与商家同往街道办理二次租赁备案。进场装修及消防报建商户收到进场通知后，应于物业处办理进场相关手续，缴纳相关费用方可进场。商户供应施工图纸和外立面门头效果给物业公司工程部进行审核。审核获批后予以施工。涉及到须要进行二次消防报建的，需凭消防局的二次消防受理回执，方可进场。装修完成后，需消防局人员来验收二次消防。开业前拓展项目全场拓荒，全部广告物料进场拓展大都汇左文右艺VIP,巡展摆摊商户供应广告素材，供应实惠信息和赠送代金券等，参加开业全场实惠规则开业开业广告风暴全城派送开业礼品，来则送：与滴滴、UBER合作，送客前来则送油卡项目开业嘉年华常规运营期1.运营团队每日实时监控商户经营数据（开业第三个月的数据方为常规运营期的可参考数据）2.每周实行活动，商家供应部分资源，甲方出企划费用3.针对实际经营困难，调整业态位置,广告指引等。通过增加可移动指引和摆设，照看困难商户的可达性。运营筹备阶段开业阶段常规运营阶段二、返租经营全流程管控工作流程标准化曾将诚品THKSPO1.Y2016