REICO专项报告：对经济适用房政策的评价.docx

RE1.CO专项报告：对经济适用房政策的评价对政策问题的评价k政策问题的构建在政策主张形成时，政策的问期构建主要来自三个方面：一是小康社会带要居住条件进一步改善。九十年代末，城镇居民的收入水平和改革之初相比有了较大梃高，居住状况也有很大改善，人均庭筑面积巳到达17.78平方米.比改革当初人均6.7平方米提高了11平方米，有很大进步和改等。但理论界和决策层认为，和改革三步走战略的阶段目标相比，和足设小康社会目标要求相比，和国外相比，在整体居住质量（包括房屋配套、生活配套和生活环境等）和居住水平上，还有一定差距，城市居民的住房状况还需要透一步改善：二是住房供给方式需要替代。城镇住房制度在经迨既有公房提租、出售之后，需要进入一个新的阶段。在新的阶段内，公有住房供给逐步退出,商品化、社会化住房供给要成为城镇住房供给体系的主要构成。但是,根据当时的社会收入整体水平.家庭收入的主要来源和职工工资结构，完全依靠劳动报酬获取商品房存在甯遇性的支付能力缺乏问题。因此，需要一种不同的住房供给制度进行替代，以推进住房制度改革的深入。三是，在当时的国际经济和宏观经济背景下，由于亚洲金融风暴，宏观经济面临必须依靠扩大内需求实现既定的增长目标，必乡页寻找可以校大程度满足扩大内需的消费品和行业领班在这样的背景下，通过住房改变居民消费结构,扩大内需，拉动经济增长成为历史的可行。1998年全国城镇住房改革和建设会议指出：“建立新的城镇住房供给体系，重点是大力开展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的,也是房改是否成功的一个重要标志。一方面,中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，开展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活到达小康的重要条件。另一方面，开展经济适用住房又可以增加有效帘求，带动经济增长，不会形成房地产热，符合经济开展总的要求。"（自建设部“关于进一步标准经济适用住房建设和销售行为的通知”，龙住房2000196号）2、政策目的当政策问题按照上面所论逑那样进行构延的时候，政策目的也就很清是,那就是，一要满足居民住房状况的改善；二要构定新的商品化、社会化城市住房供给体系：三要扩大内需，拉动经济增长。3、政策目标通过政策的形成过程分析，我们可以很清楚地看出，在经济适用房政策体系形成的时候，政匏主张本身并不是单纯为解决中低收入家庭住房的社会问题而提出,政策还同时承当深化住房制度改革和效劳宏观经济调控的使命。因此，政策形成之初政策对象目标比较宽泛，更没有确定、清楚和系统的数量指标设置。系形成的时候,政策主张本身并不是单纯为解决中低收入家庭住房的社会问整而提出，政爱汪同时承当深化住房制度改革和效劳宏观经济调控的使命。因此，政策形成之初政策对象目标比较宽泛，更没有确定、清楚和系统的数量指标设置。不过，1998年到2003年，政府曾连续下达七枇经济适用房建设指导方案，方案建设面枳总计为10.47亿平方米（2004年是1.27亿平方米），相当于同期全社会实际新增住宅速筑面积的32%对政策措施的评价经济适用房政策实施的主要措施有三：一是宏观指导，分级决策。即国家下达宏观指导方案,地方政府根据各自的情况分别确定具体的实施方案。根据有关文献，19982003年经济适用房竣工面积为4.77亿平方米，占同期城镇住宅新增建筑面积的14.41%,大约5.7亿平方米的方案没有完成，方案执行率大约为45.56%而且，从2001年开始国家下达经济适用住房定设投资方案数量在逐年降低。二是土地行政划拨。无论是通过房地产开发企业提供经济适用房的新增用地，还是单位自近，或者集资、合作建房，土地供给梆采取行政划拨的方式。其中，集资、合作建房和单位利用自用土地建设经济适用房用地，实际上是利用方案经济体制下原有土地占有的剌余。三是价格管制调整,由于三种供给方式的对象和范围并不完全相同，因此三种经济适用房的价格也不相同。通过房地产开发企业提供的经济适用房价格由政府确定价格构成，而集资、合作建房以及单位自运、面向本单位职工销售的经济适用房价格由各个单位自行决定。从严格意义上讲，集资、合作建房和单位自建住宅（包括速设工程附带住宅）不能算作完整意义上的商品化、产业化和社会化住房供绐，这种生产方式本身和城俵住房制度改革的目标追求并不一致。而1998年2003年，经济适用房的供给更多依赖住房需求者所在工作单位的努力，通过房地产开发企业产业化完成的经济适用房供给量并不高。所以，政策的实施更多依模不完全产业化和不完全社会化的手段。对政策效果的评价k目的：政策目的已经实现城镇居民住房得到改香。包括各个收入层次家庭在内，城镇居民的住房状况都得到较大改善。事实上，根据我国的开展水平，在2001年底,全国城市居民住房人均建筑面积到达20.8平方米，当年全国家庭人口平均数为3.38人，全国城短家庭平均住房面积为70.3平方米，中低收入家庭住房迂筑面积也平均到达80平方米，超过联合国推荐的3-5人家庭住宅最小面积59.5平方米标准线城市住宅商品化、社会化供给体系已经形成。在中低收入家庭住房中，总体上67.42%来自房改私房和商品房，其中平均57.13%的住房来自房改私房，10.29%的住房来自商品房。通过房地产扩大内需，拉动经济得到实现。2003年,房地产业提供的城镇住宅已经占到供给量的58.6%房地产业对国民经济的奉献率不断提高,19982003年，房地产开发投资对当期经济增长的奉献度由11.3%上升到19.6%；对当期经济增长的奉献率由约0.9个百分点迅速上升约1.8个百分点以上，房地产已经成为国民经济新的增长点。2、目标：并没有完全采用预期的措施到2003年底，经济适用房速设方案目标为10.47亿平方米。2003年底，经济适用房竣工面积4.77亿平方米，占全部方案的45.56%：通过房地产开发企业完成的经济适用房爱工面积2.69亿平方米,占全部方案的25.69%。考虑到建设周期的影响.总的方案目标达成率应该稍高。在政策形成之初，政策曾设想在“房地产开发公司每年的建房总量中.经济适用住房要占20%以上"（国发（199443号）。但1997年到2003年末，房地产开发企业每年新开工经济适用房面积平均17.16虬竣工面积占18.75%,没有到达预期方案目标。从目前的数强看，数至2003年，至少超过半数的经济适用房来自集资、合作定房、单位利用自用土地建设经济适用房以及运设工程附带住宅等。但是,根据16个城市经济适用房和商品房的建设情况比黑看，各坨经济适用房的建设情况有很大差异。由于通过市场提供商品化的经济适用房主要依靠政府行玫划拨土地。因此，各地经济适用房建设的差异也反映了各地方政府在经济适用房建设上的意愿有很大不同。我们认为，这和当地土地在全国范围内的级差地租、当地中低收入家庭住房状况以及当地住房供给体系的结构和经济适用房供绐渠道的多样化有偎大关系。3、效果：一、从中低收入家庭住房现状来看，按照当初可以理解的政策目标群体，这些家庭的住房面积得到较大改善，而且各收入阶层家庭住房面积的相对差距没有他们之间收入的相对差距大。中等偏下收入家庭的住房相对面积下降较大，不过，中等偏下收入家庭的住房绝对面积也巳经到达较高水平，到达并超过联合国推荐的建筑面积标准。从满足中低收入家庭住房需求来讲，政策实施以来，居民住房状况存到了改善。但需要强调的是，这一效果的实现，来自包括集资、合作建房、单位利用自用土地建设经济适用房和通过房地产开发企业提供的经济适用房共同完成。但是如果按照当前的政策标准，占全社会家庭3（席的目标群体所占比例并不高,这和当初政策目标宽泛有关系。二、经济适用房的供给更多来自集资、合作建房、单位自建等方式，来自房地产企业提供的经济适用房比例并不高。从住房制度改革来讲，商品化、社会化和产业化住房供给体系巳经形成。但是，在这个体系中，经济适用房名义下的住房供给并不是完整意义上的商品化、产业化和社会化供给。三、从拉动经济增长来看，根据房地产业的产业关联性，即便是通过单位自建和集资、合作建房开发的经济适用房，也依然对国民经济的增长起到了推动作用。在这个意义上，其目的也根本到达。从效果看，经济适用房政策取得了较为明显的效果，但效果的取得主要依敕大量采取不完全产业化和社会化的手段。结论第一，虽然政策的执行更多倚重不完全产业化和不完全社会化的手段，但经济适用房政策当初的目的都已根本得到实现，城稹中低收入家庭的住房情况得到较大改善。第二，在目前经济适用房的使用中，来自拆迁、结婚、迁移、与父母别离和独立自住的新增需求占主要比例。第三，除了拆迁引发的需求可以在拆迁中得到解决外，城市新消住房需求中，来自中等偏下收人家庭的新增住房监求存在支付能力缺乏的问嚣但这并不意味着中低收入家庭存在普遍性住房困难问题。第三，预计在现有土地制度下,大中城市的集资、合作建房.单位自建等其他经济适用房的供给将因为城市土地、城市规划和城市管理的限制而大幅下降，通过房地产开发企业实现的经济适用房将成为经济适用房的主要供给。但是按照现有的供给比例和方式，这局劄经济适用房的供给无法满足全社会3v家庭群体的需求。第四，如果玫府继绘完全依靠新增划拨土地来满足中等偏下收入家庭各个需求层次的住房要求，那么由千各地在土地级差地租、住房状况和供绐条件上的巨大差异，地方政府在政策执行中将面临更大政策执行能力和政策执行本钱的书赘。第五，在土地供给量不变的前提下，全社会每年新增住房需求中,来自中等偏下收入家庭的新增住房需求应该作为一个社会保漳问题，而不是当作市场问题来解决。完全依敕市场供给来解决社会保障问题,将因政策执行本钱的外化而导致政策效果降低。政府可以考虑从政策问题、目标对象和政策措施上对经济适用房政簧进行调整和进一步完善。附录：其他国家和地区的经验其他国家中低收入家庭住房政策的目的现代意义上的住房政策产生于19世纪末20世纪初，用以解决工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题。到目前为止，世界各国大多制定了关于中低收入家庭的住房政策,不断满足城镇居民的住房需求是世界各国政府都承当的政治责任。1948年国际人权宣言第25条把居住权利列为根本人权：“每一个人都有权力拥有足够的生活水平，以保障他个人及其家庭的健康及安适，尤其是食物.衣物、居住、医疗以及必要的社会效劳产生于1995年，有133个国家签署的联合国经济、社会、文化权利国际协议也规定：“每一个人都有权利拥有一个于他和他的家庭都足够的生活水平，包括足够的食物、衣物和住宅，同时可以不断地改善其生存条件。"1996年联合国伊斯坦布尔人居宣言明确指出：“保证人人享有适当住房和使人类住区更平安、更健康、更舒适、更公平、更持久，也更具效率。”“要全面逐步实现国际法律文件提出的人人享有适当住房的权利。”“将寻求各级公共、私营和非政府伙伴间的枳极参与，以保证所有人及其家庭能获得土地使用权的法律保障，能免受歧视并能平等地得到经济上可承受的适当住房。"世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景、目标和手段不尽相同，但有一点根本相似，那就是箕政策问题的不同，所指向的目标群体明显不同。大多数国家的中低收入家庭住房政策源自社会问而不是解决经济问履。这一点在市场经济国家住房玫策的演变历史中表现得最为明显.但是由于住房政策的执行需要借助经济玫策的支持，包括投资政策、财税政筐和金融政策配合共同形成完整的住房政策体系。然而，从公共政黄本身要解决的问题来看，引发中低收入家庭住房政策问题的仍然是社会问题。比方欧洲各主要市场经济国家的中低收入家庭住房政策大多源于战后住房普遍短映但在随后的政策调整中，问题则源于给定住房供绐条件下，住房供给充足而住房需求者支付能力缺乏的矛盾,以及贫民窟和无家可归流浪者的住房问题上。但福利国家，比方瑞典.其住房政或从一开始则是作为一项社会开展目标被列为国家开展方案当中，住房政策本身也就成为国宓开展政策的一项内容。而开展中国家，比方埃及的中低收入家庭住房政黄则由于城市化开展带来的住房危机。埃及城市现有半数住房年久失修，不少住房是危房，许多人无家可归，违章拢筑到处都是，由于地价贤，不少开发商为牟取暴利，随意扩大速筑面积，甚至违章加层，时常发生塌房死人等恶性事故。有一憧七层楼房，上面竟然加盖了五层,结果大楼垮塌.死伤近百人。有鉴于此，政府不得不开始制定相关的住房政策°在美国，产生于大半条时期的住房政策明显作为一项经济玫策而制定，其政筑目标对象是失去抵押权的自由房屋的中产阶级二战以后美国的住房政策则开始转向主要由于大量退伍军人出现而产生的住房问题。目前美国的住房问题则主要以少数族裔，特别是黑人和西班牙族裔低收入者的居住问题。其他国家中低收入住房政就目标对象确实定1、美国为帮助低收入家庭解决住房问题，美国联邦政府从20世纪30年代初开始介入住宅市场。当时的罗斯福政府设立了“联邦住宅贷款银行系烧”(FH1.B),并批准住宅抵押贷款法(HO1.A),据此成立了“房产贷款公司"<H01.C),改变了以前由地方私人机构操作的短期、一次性还本付息的抵押贷款方式，转由联邦政府担保，形成提供长久性、分期还教方式运作的抵押市场。1934年，美国国会正式通过d国家住房法GHA),成立“联邦住宅管理局"(I；HA)和“联邦储蓄贷款公司"(FS1.IC),组建“互助抵押贷款保险基金心,负责对个人住房抵押贷款提供保险。美国国会在1937年通过了公共住宅法案,设立了“联邦平民房屋建设总处-(USfIA).以延立永久性的中央补助。19如年，杜鲁门政府修订了国家住房法，提出的目标是：“每一个美国家庭都能够拥有一套平安、环境适宜和舒适的住房"。为实现这一目标，美国政府在各个不同时期，制定了许多帮助中低收入家庭改善佞房条件的政策，通过立法的方式加以实施。美国住房政键主要包括两个方面的内容：一是通过各行措施鼓励建造低收入者住得起的住房：二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券方案等帮助居民拥有自己的住房。在美国.家庭收入为所在地区家庭平均收入的80%以下者，均可申请住房补贴。补贴的方式通常有两种：一种是直接对低收入家屣提供低租金的公共住房(一股为市场租金的20¾-50%),这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入37%,并申请居住公共住房的最低收入家庭；另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的家庭必须租住符合政府规定要求的住房，同时要拿出家庭收入的25-30%支付租金，缺乏局部由政府补贴。补贴住房建设政策集中表达在20世纪60年代的住房法中，该法的202条规定，政府必须向拢设公共住房的非羸利机构提供低于市场利率的贷款，年利率为3%1968年的*住房和城市开展法也包含了补贴供给出售住房和补贴供绐出租住房的相关条款。2()世纪7080年代，美国住房政策进行了战略性调整,即由补贴住房供给者转变为向住房需求者提供补贴。1974年的住房和城市开展法第8条规定，住房补贴由住房和城市开展部通过地方住房管理机构发放，用于补贴市场租金与租户家庭收入25%之间的差敏,接受补贴的租户每五年接受重新省查，最长补贴期为20年。里根政府在他的第一任期内修订了笫8条款方案，提高租户承当租金的标准，由家庭收入的25与提高到3%克林槐政府维续改革住房和城市开展梯的职能，在削减联邦联邦玫府对住房的有关慎算的同时,将执行住房方案的职能逐步转交到州和地方政府，并修改了第8条款租金资助方案的局存条款，提高各州所得的税金信用的人均标准，从1.25美元增加到1.75美元，并在1997年正式出台的多家庭资助性住房改革及承受能力法案，新增45亿美元资金用于支持在1998年第8条款和约的更新。美国目前实行的住房补贴政策主要是一种直接补贴，即直接用于增加低收入家庭的住房消费补贴，其政策目标是减轻低收入阶层的住房消费负担,以到达政府提出的最低住房消费水平。凡申请政府住房补贴的低收入家庭，必须符合规定的条件，一般情况下，家庭年收入低于所在地区平均收入50%就可以提出申请，在经当坨PHA后申请者的家庭收入、财产和家庭成员的相关信息与其它的相关地方管理机构、申请人所在工作机构的负责人以及银行等机构进行核实，当PHA经过调查核实确认提出申请的家庭符合申请条件，如果不能马上实施补贴，就将其列入补贴对象的等候名单，当排到某一位等候的申请人时，PHA将主动与其联系并为其发放住房优惠券。住房优惠券的持有人可自由的在市场上寻找适宜的住房租住但租住的房屋必须满足PHA对健康、平安等方面的要求。一般情况下，住房优惠券的持有人必须把家庭月收入的30%作为房租支出，也可租住杰于PHR标准的住房，但家庭的租金支出不得超过月总收入的40据HUD的最新报告显示，HUD在2004财政年度支出了240亿美元用于向低收入家庭发放优惠租金券或者用于增加符合要求的廉租住房，全国约有480万低收入家庭得到帮助.2、英国在英国，住房供给的方式主要有四种，即租赁私房、自由住房、租赁延筑协会住房和租赁地方政府住房。英国政府调整房屋供给量和对象的主要手段是住房补贴。住房补贴政黄是针对大量住房供绐和贫民窟改造为主要内容的住房速设补贴和以解决贫困住户房租金承受能力为主的房租补版住房速设补贴：1946年补贴标准为60年每年每套16.1英镑.外加强制性地方捐税（RFC）5一1英傍。1952年,补贴标准提高到26.M英镑，地方指税8.18英镑,实现住房供给目标30万套。1955年,补贴标准又降为22.09英镑（即C为7.7英傍）。1956年底,英国政府通过法令取消了这项补贴，补贴对象仅仅针对老年人的一定单元和梵民府改造。1961年，新的住房法又恢复了面向普遍住房需求的补贴。1967年，所有新建住房每年固定的住房补贴额被取消，地方政府只付了4%的贷款利息，其余由财玫却支付。平均根本补贴标准由每叠住房24英镑增至67英镑，1971年又增至187英镑，翻了三番。此后，政府的补贴玫策由建房补贴向房租补贴转变。房租补贴：1950年后，英国采取了房租补贴政策.使穷人成为补贴的最大受拄者,被称为“真实租金玫策"。如果租房总支出超出了其全部存量住房征税价值的2倍，补贴标准为每杰每年24英镑，若低于2倍，则补贴为每叠每年8英镑。1972年，私有住房法出台，过去的补贴政黄变动只适用于新政策实施后的新速住房，这次采取逐步取消原有补贴的方式，取消了新政策实施以前所有的补贴。取消了地方政府自由确定租金的权力，明确提出了他们到达公平租金的时间表.地方政府苜次被允许可以有盈余，而每年住房超过30英镑以上的盈利上交中央政府。二战以后50年来，英国居民住房产权结构发生了重要变化。40年代末期.大约50%的居民拥有自有住房.其余50%的居民主要从私人出租者那里租用住房。2000年,近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房；其中，20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。住房政策的实施。1946-1979年间，工党执玫与保守党执玫时投政府建房占迂房总量的比重分别为49%和45.3%。最高的19461951年间，主要城市的政府建房量达建房总量的78%。1980年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度.当年修改的*住房法3规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购置其所住的公房，即“优先购置权"政策。”购置权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购置所住的公房。优惠折扣是点为房价的30%。居住两年后，每超过一年再减房价的1%,住30年公房的房客则可以60%的优惠折扣购房,但优惠折扣最大不超过房价的60%。居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。居住两年后可以优惠房价44%,以后每超过1.年再减房价的2%,但是最大优惠折扣不超过房价的70%。另外，公房购置人还可申谪购置一叠住房的局部产权，其余局部仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。此项“购置权”政簸，吸引了大量租户购置公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素.目前英国有70%的居民拥有自有住房，约10%是通过购置现住公房的方式实现的。3、德国以前的中心目标是为人口的绝大局部提供社会住房,而现在这一目标正逐渐向为低收入、多子女、单亲的家庭提供支持转变。由于战争对国民经济和住房的严重破坏.“二战1后的一段时间里,得国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿不出较多的钱用于住房，因而推行了住房储蓄制度。这是一种把储蓄、奖励、免税、雇主与雇员共同负担结合起来的制度，是一种具有德国特色的住房社会保障制度。具体方法是.对首次签订住房储蓄的储户，凡家庭到达1600马克（单身800马克）以上的年储蓄额，给予10%的奖金。法律还规定，雇员参加住房储蓄，凡一年存入储蓄合同936马克者，则庭主必须支付相同金额存入雇员的储蓄账户，且享受国家94马克的奖金。居民购房时，住房储蓄系统为储户提供住房造价40Q50%的资金，其余50T60%的资金通常是由抵押贷款体系等其他金融贷款提供。居民通过合作储蓄购房，享受免税待遇.德国政府在大力推动低价住宅建设，同时也支持她设了相当规模的福利性公共住宅。1951-1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家屣，玫府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代以来，使国住房数量根本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，篌国共有住宅3400万套，有230万套是通过玫府长期、低利率贷款等手段是设的公共住宅。联邦住宅法对这类住宅有供给对象（租户）、租金及供给面枳等方面的限制，各州政府可以做适当的调整.如,该类住宅只能租给享受社会保险、战争中损失严重的家庭及或民；房租每平方米不得超过1马克；每户平均居住面积为3265平方米等。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅,否则将收取市场租金。目前，约14%的福利房租住家庭已经不限于福利房供给对象，是按照市场租金交纳房租的。房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。随着房租管制制度的逐步取消，以及为保证公共住宅运设能筋收回本钱而提高租金，给一局部享受社会保险和低收入者造成了很大的负担。60年代，房租为平均每月每平方米1.5马克，70年代已经涨到4.5马克以上。因此，新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家底都能缈有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额.由政府负担；其中,居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承当50%。根据家庭成员多少、收入上下、房租负担等情况，低收入者可以申请房租补贴，但是单人住房面积不得超过48平方米，双人不越过62平方米，以后每增加一人，面积增加12平方米。1986年，联邦德国共有170万户，约占总住户的6%,领取共计33.8亿马克的房租补贴。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅庭邦玫府提供的房租补贴资金就到达70亿马克。4.法国法国宪法规定：住房问题在很大程度上，展于国家职责范围。然而，法律也规定，地方政府应在它们的职责范围内，博助实施住房政策。事实上，今天，住房的贡任，是由国家和各地区的地方政府分担的。因为，地方政府在城市规划，国土开发、城市速设的运作和社会集资诸方面，握有很大权力。国家通过控制投资机制和制定技术标准，与地方政府共同合作实施有关的住房政匏。国家采顼这一行动的目的，是为了能够提供多种类型的住宅：从独立住宅到楼宇套房，从城市到农村,在集体或个人的土地上，每个家庭都能有一套符合自己理想和经济能力的住房。每年，在建成的三十万套住宅中.四分之三的工程.都得到了国家帮助。国家首先资助建设和开展社会出租房。社会住房祓认为是生活必需品，因而，近几年来.无论是足设新房，还是重修老房，增值税都只有5.5%。特殊的入住条件。这类住房有两个限制：一个是申请者收入的最高限制，另一个是房租的最高限制。国家根据家庭人口数，按房屋所在地的大区类别，进行确定，并且公布正式文件，规定最高限额.目前规定的收入最高限制，可以使三分之二的居民住进社会出租房。社会出租房在法国是由1200多家专业运作机构和社会住房组织进行管理的。这些组织中，0分之三是负责低租金住宅的，四分之一是合资的房地产开发公司。这些廉价租房机构,可以是私营的，也可以是国营的，他们或是责任有限公司、或是合作企业，也可以是地方国营公司。享受各种优惠政策的这些运作公司,必须遵守一些确定的义务。为建设这些社会住房，运作单位可以使用一笔低息长期贷款，名为“社会用途租金贷款"，2000年的利息是助5%。这种贷款，由法国国民储蓄银行推出的著名'甲种储蓄基金提供。这些由储蓄银行募集来的存款，交付一个专门的金融机构管理,这就是国家担保的信托储蓄银行。运作单位，同时还可以享受一笔国家提供的预算补贴贷款.根据工程的不同类型，其利率浮动在5%至12%之间（例外情况为25%）。几十年来，社会住房就这样建立起来了。目前法国全国已有四百七十万套这类住房,每年递增六万套左右。在资助运作单位建房同时，也制定了一套资助低收入者个人住房方法，根据租房者的收入及其家庭人口，这项资助可负担其房租的一局需或者全劄。1997年起，享受资助的详细条件，每年都要更新审定。1999年，近六百三十万个家庭，领到了总数为七百九十三亿法郎住房资助。近来，法国构建了“笫三出租房部"。由于可以享受税收优惠政黄，私人房产主组成了这一群体，他们以租金（低廉）、租期（至少九年）和租房人的收入为条件，向社会出租一套住房。这些新老住房，事实上，是租给那些收入超过入住廉价租金房标准，但还无力承当一般私房房租的人。这种在纳税优惠和框定租赁条件之间的平衡，正好符合“私房出租人章程”.同时，法国制定了一项社会运房机制，使渴望建房的低收入家庭，享受1.种社会建房贷款。这种贷款，提供给那些收入不超过规定水准，工程造价不超过规定上限的家庭,贷款的优惠利率和个人补贴，可以使建房人支付局部月工程款。另外，它还可以与另一种称为“百分之零”的贷款，组成混合贷款。后一种贷款，虽然也有收入条件限制,但可以提供给更多的居民使用。这一无息贷款.晶高可支付百分之二十工程款。每年与国家签约的贷款机构，提供约十一万五千项这种贷款。5.瑞典长期以来.瑞典把住房补贴政策作为起推行福利玫策的重要组成局部，所以住房的补贴高、限制少、度弦面广。补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市玫府发放。(1)给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能锣继续使用原来的住房，而不至由于退休收入减少而使居住条件受到影响。补贴的金额有时到达退休人员的全褂住宅费用。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。(2)有子女家庭的住房补贴。它是以住房费用为基数.根据家庭收人及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。在领取住房补贴的家庭中，有3个或更多孩子的占50%,有2个孩子的占20%,有一个孩子的占20%。住房补贴数额确实定有明显的特点：当住房租金、收入相同时，孩子多的得到的补贴多，子女多的家庭住房纯支出要比子女少的家庭少；收入多的家庭，租金补贴少，住房纯支出多。6、荷兰与西欧其他国家相比，荷兰的私有住房比例较小，1985年占住宅总数的43%,相当多的居民租房居住。在出租的住房中，社会住宅的组织机构管理着1/3的住宅，各城镇的住宅组织机构管理着近1/3。进入90年代,政府希里由地方社会住宅出租机构来管理这类住宅，而政府只给予财政上的援助。隐着收入的继续增长，相当多的家庭已能够或将很快能够靠自己的力量得到一套适宜的住宅。荷兰的住房改策主要有以下几方面：一是住房补贴的发放；按实际占用的房屋进行补贴，后者是按人头进行的住宅补贴。二是对特殊人群的照顾，主要指低收入者；在荷兰，多人口家庭的年纯收入低于30000猗兰盾.单身家庭年收入低于22000荷兰店被视为低收入。三是对住房租金进行营制：主要是通过立法对各类租房、特别是低档租房的租金加以限制。为了使低收入的居民有一个价格适中、设备良好的住所，同时在1.定程度上不增加甚至诚轻住房补贴对财政的压力，荷兰政府采取了一些措施保持住房补贴的健康运转.要求各城镇在住宅分贝方面严格遵守租金与收入相协调的原则，促迸房屋分配政策更严格准确：调整住房租金合同，对于那些收入增多，不应该再享受政府照顾的租房者，取消原来的合同。把新合同从永久性改为临时性.以便按照市场物价与租房者收入的变化来调节租金。荷兰中央政府和地方政府在住房政策的制定和实施中扮演了极为重要的角色其中主要有以下几方面：一是住房补贴的发放；按实际占用的房屋进行补贴,后者是按人头进行的住宅补贴。二是对特殊人群的照顾，主要指低收入者：在荷兰，多人口家庭的年纯收入低于30000荷兰盾，单身家庭年收入低于22000荷兰盾被视为低收入。三是对住房租金进行管制：主要是通过立法对各类租房、特别是低档租房的租金加以限制。荷兰政府在住房税收方面的政策比较简单，主要是住房贷款利息免征所得税.目前，荷兰的住房贷款利息扣除没有最点限额。按照荷兰所得税税法规定,年收入在7500盾以下免征所得税.7500一30500盾所得税税率为38%,30500-51OoO盾税率为50%,5】Ooo盾以上税率为60%。如果一个人年收入50000盾.带交所得税21250盾，若向银行申请住房贷款20万盾，贷款年利率6%,第一年需支付贷款利息12000盾，这笔支出可以从50000.盾的所得税纳税基数中扣掉,实际纳税基数为38000盾，实际交纳所得税15250盾，少交所得税6000盾.贷款额越大，免税额就越大。这项玫策虽然简单，但对荷兰住房市场的影响很大，荷兰90%以上的买房者都使用住房贷款。7、新加坡新加坡住房政策的根本指导思想是全国大多数家庭居者有其屋这一政黄目标的实现主要由新加坡住房开展局承当。政府针财不同收入阶层制定有不同的政策。上世纪70年代，政府规定只有月收入在1500新元（I新元约合5元人民币）以下者才可申请购置组屋；80年代提高到2500新元，随后又放宽到3500、4000新元。这根本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。而20%有较高收入的家庭则需购置标准较高的共管式公寓，成标准更高的置地住宅（花园式住宅）。上世纪80年代中期，低收入家庭申请公找房屋的条件为月收入不高于4000新元，这几乎占新加坡90%的家庭；中等收入家庭申请的条件为月收入不高于6000新元，约占新加坡家庭总数的6公共住房的购房者必须满足HDB制定的若干申请条件。这些条件包括：申请人须为新加坡第，没有其他房产，满足申请者的最低年龄限制，具有适宜的家庭核心，家庭收入低于HDB规定的收入上限。在20世纪60年代和70年代，这些申请条件都得以严格遵照执行，但现在随着住房危机的化解，膻若更多人的住房需求得到满足，这些条件已经变得相当宽松了。目前.按理HDB的定义，月收入缺乏2000新元的家庭即为低收入家庭，约占新加坡家庭总裁的27%低收入家庭在公开市场上购置四居室或更小面积的居室必须符合政府所要求的所有资格条件。为了照顾低收入家庭购置组屋，政府还提供补贴：购置三房式以下住宅的低于半价出售：购置四房式住宅可降价15%出售：购置五房式住宅也有优惠。对于标准较高的公河则按市价出售，不予优惠。购置组屋一般第一次缴足相当于售价20%的款额，余下局部由建屋局以低息贷款方式垫付，住户可用公枳金在5年、10年甚至25年内还清。实在无力购置的，如月收入少于800新元者，政府允许其租同组屋。8、韩国低收入阶层(1.ow-IncomeC1.asses)为了保障低收入阶层的住房权克，林国政府制订实施了国民廉租房建设方案。国民廉租房是旨在稳定低收入阶层的居住条件，由玫府投资足设的租赁公寓。根据现有廉租房供绐短缺的现状，政府方案从2003年至2012年建设100万套国民廉租房，其供给对象主要是月收入低于城市家庭月平均收入50%的居民户，其建设标准依据建设交通部公布的最低居住标准，对于典型四口之家的住宅应具有三个独立房间，最小居住面积不低于37平方米。其他国家中低收入家庭住房政策的主要措施国外中低收入住房政策主要措施概括起来主要三类：第一类是政府自己投资这房，然后直接提供居民租住，这一类政策主要是战后世界各主要市场经济国家实行的公房玫策，这一政策在特定时期迅速解决全社会性的住房供给姮缺起到了积极作用，但这一政策实施的长期后果是财政承当较为沉重的负担.当大面积的社会住房缺乏逐渐消失的时侯，公房玫策逐渐退出政府财政懂算，比方以英国为代表的公房私有化。第二类是政府通过价格、财税和金融手段进行管制和补贴。这是长期以来世界各地比较普遍采取的住房政键措施。居民家庭购置或者租赁房屋.从补贴的对象看，早期的补贴主要针对供给方，也就是对能移提供满足政府规定房屋质量、房屋价格（包括租赁和销售价格）的私人或者公司给予补贴，补贴包括税收;或免优惠、宜接的贷款支持、以及直接的价格补贴等，这类补贴一般也被称作痔头补贴。随着住房自有率的不断提高，以及租赁市场由于价格管制而导致的房屋空置率上升与租赁房屋供给缺乏并存的发生，使政府补贴逐步从房屋的供给方转向住房的需求方，也就是从黄头补贴转向人头补贴方法。第三类则是在政府直接投资建设房屋然后低价出售给家庭。实行这种政策国家和地区相对较少，较为有代表性的是新加坡。从1959年自治开始，新加坡政府就设立专门机构负责公屋迂设.按收入和家蜓条件向居民提供政府公屋。我国的香港地区也实行类似的住房政策措施。由于国家规模的差异、土地所有制的差异以及经济开展阶段的差异，世界各国政府所采取的住房政策措施差异较大。但目前国外大多数国家的住房政策梆有完整的住宅法律体系作保障.有相成熟、多样的住房金融制度做支撑，有比较具体的、严格的和监督性较强的政策操作保证措施。从整体上看,住房立法完备、住房金融健全、住房政或目标集中是国外解决中低收入家庭住房政策措瓶实瓶中最主要的特点。（作者：REICO专项报告）