从案件执行角度看房地产抵押贷款风险及对策.docx

三十年信贷总结：从案件执行角度看房地产抵押贷款风险及对策、房地产抵押贷款存在的风险一租埃权对抗抵押权的凤龄1、抵押初施以处S1.我国法律。“买卖不破租赁”的规定.我的先看一下法条：合同法其次百二十九条租或物在租赁期间发生全部权变动的.不影响租费合同的效力.可见,0买卖不破租赁”的前提是：租城在先,全郃权变动在后.但抵押及买卖有所不同.假如出租在前，抵押花后，则抵押权实现后,机员公同在有效期内对抵押物的受让人接着有效，这时，抵押不破除租货，反之，假如抵押在能，出租在后,则抵押可破除租匿,即抵押权人在实现抵押权后,新的全部权人有权除除租赁关系.抵押权是抵押权人干脆对物享有的权利,可以对抗物的全部人及第三人，Mit.抵押权及一种物权,而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合RJ而形成的一种简权.对比，坟岛法院特地作出了司法说明，£址离人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干同网的说明笫6S条规定：抵押人将己出租的财产抵押的,抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人接若有效：第66条她定：抵押人将己抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力.假如抵押房产存在“先租发后抵押”，借款人（第三人即使不徒按期还贷，由于租赁合网仍旧有效,银行很难顺当处理抵押房地产.实践中，个别杷款人（第三人）就是利用这一法律原则，即使是“先抵押后租货"，也及承租人达成某种默契,将租赁日期提前至贷款之前,为日后极行行使抵押权设肘种种障碍.荔于出租人及承租人的怒意小通.除作出租人及承租人发生内辽,否则银行很燃取将有效证招.我们如无充分的相反证抠,法院也无能为力.只能被动"我认”租赁合同合法、有效.我伯首先他洁了解一下什么是租货合同及其不行或缺的内容：合同法其次百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人运用、收益,承租人支付租金的合同.其次百十三条：租赁介问的内容包括租赁物的名称、数Sh用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式.租赁物修理等条款，其次百I五条:租赁期限六个月以上的，应当采纳书面形式.当W人未采纳书面形式的，视为不定期租赁.其次百二十四条：，K租人经出租人同意,可以将租赁物特租给第三人.承租人转租的.承租人及出租人之间的租赁合同接着孑r效.第三人对租赁物造成损失的.承租人应当赔偿损失.承租人未经出租人向意转租的,出租人可以解除合同.其次百三十条；出租人出次租错房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先物买的权利。其次百:十五条：租赁期间福满,承租人应当返还租歧物.返还的租赁物应当符合依擀约定或肯租贷物的性质运用后的状态.具体案例：银行及江市可心物业有限公司倡款纠纷案。在这个借款刿纷执行案件中,银行从贷款发放前、发放后直至强制执行时,并不了解可心物业抵押的房产点委是谁在占有、运用、收益。换句话说，是可心物业自己在用还是出租、出借他人运用在执行法院做评估展场踏iS抵押物时，承租人孙某就出现了，手持份长达1。年且租货费一次性付清的租赁合同,合同的签订日期2005年9月13日。贷款发放时间2006年3月6F1.从形式要件存属于典型的租赁在先，抵押在后.执行案件一时陷入门故局.后的知情人给我徽行供牌线索.承租人孙枭在2007年5月份即在贷款之后才取得租赁权期限也不是10年而是5年，租赁优标年交，知忸人同时还给银行供应了5年租赁合同的复印件.2、代位收取租金收入难以实现.传款人（第三人）及银行锭H倡款合同、抵押合同前，例如及抵押房地产承租人答订时间较长的租赁合同.并I1.暨求承租人一次性付清租赁费：或者借款人（第三人）以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很雄获得租金收入用于偿还贷款.代位收取租金的法律依枷：担保法*第四十七条依务履行期届满，债务人不履行佐务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分别的自然假息以及抵押人就抵押物可以收取的法定蛾息.3、抵押物拍卖保帝价不客观,假如俏款人不按期还价，银行有权依法处置抵押房地产用来归还贷款本息.当极行拍卖抵押后地产时,依据我国目前的法律规定.承租人具有优先阙买权.由于借款人（第三人）及承租人签订的长期租赁合同存在,房租明显低于市场价格且早在抵押贷款前已次性收取，借款人（笫人）就以此为由达到了有您压低抵押房地产拍卖饰格的目的。依据合同法其次百一十四条：租赁期眼不得超过：卜年。蟠过二卜年的，超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租优合同，但妁定的租赁期限自线订之日起不褥超过:十年.假如抵押房产存在20年租赁合同并且于租贷合同维订之日将租金一次性付清的状况.就相当于出租人将抵押房产变相地卖给了承租人.从形式上石，是租员合同,从实质上而，是融资合I司或是借款合同.假仙出租人以此种方式获得融资，其成本是巨大的，无界于饮鸠止渴.大家可以想一下,20年的时间是一个什么概念?假如此抵押房产拍卖时,除了承租人的买外还会有其他的买受人竟买吗？爬于承租人优先蜘买权和长达20年的粗歧期限.承租人在拍卖活动中,可以进可攻退可守,游刃右余.进可攻足指承租人竟买抵押厉产时，可以骼20年的租赁费折抵拍卖款:退可守是指,无论是以竞买该抵押房产,都要无条件等到其租依合同履行完毕时才可以收回该房产，承租人租也行买也行，都不亏本.-般地说,在长达20年的租赁期限内,同类地段房产租赁就不断上涨，而承租人却照I日享受20年前较低的租赁价格,及此川反的是出租人或者抵押权人的投失却是致命的.下面我们行一下具体桌例：具体案例：银行及江市友情商场有限奏任公司倡款纠纷一案，2006年6月中旬.2公6在银行收得650万元抵押贷款,期限为一年.贷款刎期后.由于该公司经营不料,无力还太2008年初银行依法诉讼取得胜诉并很快将案件提级至乌江市中欲人民法院执行.也是在案件评依环节，发觉抵押的商铺中有70%以上被出租人出租，时间长达3年、5年且租金在台网签iT之日一次性收取,个别而铺的租期决至长达20年,可以确认的是租依合同都是此实的，而I1.在贷款之前（2经笑订井交际履行。可以想貌,存在这些瑕疵的商铺.在3拍过程中无人比买.依据相关法汴规定，3拍垢束后，我In刚好向执行法院中请变卖抵押的商铺，为使抵押商铺胜利变实，我In做出了极不情思的让步，即承租人购买该商铺时，可以差射微效，即从商铺变次敢中扣除承租人嫩她的租金。付几个商铺变卖款在44万元左右,扣除承租人缴/的20年相金36fi元,承租人只需再缴纳8万元就能取得该商铺的全部权-抵押商铺存在的上述瑕疵,导致贷款以终形成300余万元损失.假如我们小先优驾驭抵押商铺的租赁状必适当降低贷款折扣或者不予发放贷软.或许会削M或者杜绝贷款损失.4、依附抵押沏存在的装潢及附属设施产权归属不清。由于当前的房地产市场,无论是住宅还是商企，一般为毛坯状态。那么一份正常的租匿合同当中，出租人和承租人应当具有对出租房屋的装潢及川关的阴风设施的约定内容：比如我由选出？租城期满房屋的装洪等产权归1M?还是由承租人负近复蜃除状等等.仪如以此类房产向限行申请贷款.我的就有必要乔消此房产是否笠潴等系列相关的何鹿.假如借款人向银行供应的租IS合同没有以上施木内容的条款，那人家说租信合同的仪实成分能有多少？人家都知道，银行在实现抵押权时，房产费经过评估这一环节，房屋是否装潢，是否在灌附的网展设施，将在很大程度会影响报终的评估价格。我的行，下相关的法条依据：合同法其次百二卜三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租垃物进行诙善或者熠设他物的,出租人可以锭未承租人发原原状或拧赔伤损失。5、承租人放弃承租权承诺的效力.济产-且在锹行做了抵押例行一般会要求承租人作出承诺：如银行实现抵押权,承租人力展提前解除租赁合I司等.那么这种承诺有没有法律均束力？第一，假如我是承租人，我会出具这种承诺吗？不会，假如承租人没有过错,解除租货合同的前提是承租人自愿出租人Isj将足施5年支付给承租人.否则承租人就忏权利要求接者稷行租货合同的抗州权.而且法院一般会支持承租人的诉讼及求.江想在借款人无力偿还银行贷款本息的窘况下，又哪来的钱款赔偿承租人？在当前做个社会信用芯化的背及F.借款人即使布.实力也不会去做这样的位.其次，承诺书是不是承租人本人的真实意思表示。实践中.多为实际承租人是甲.而做出的承诺人却是乙，自然没有任何法律效力.第三,将来的承租权利可否预先放开?这甲的将来是指银行发放贷款后的若干天以后即馄行行使抵押权时须要拍英抵押房产的那个时点或者说那个日期.承租人在这个时点上的权利可以现在,即银行发放贷款时就放弃自己的承租权利吗？当前的法律、法现时此没有明确的规定，但依据最高人民法院的司法判例和存我各省、自治区高院的批”在法来行.将来的权利只能在将来的那个时点到来时才可以放弃,我们可以在一下倍歆合同中,钉这样要求借款人出具收谎的叫？我借款人索诺I此笔借款我省定足欲供还贯行本息.即便是此笔借款已经丢失诉讼时效.借款是现实的.至于借款的诉讼时效姑且不管酸终会不会丢失但终究是将来的事.历么将的事让人家现在就放奇，及法及情及理都说不过去.我In看一个典型案例：具体案例：中国农业银行濮阳市京开大道支行及河阳溃阳市市区食品公司借款纠纷案.1995年8月27日、1995年12月27日，中国农业银行濮阳市京开大道支行及何南濮阳食品公司分别锭订了170万兀.600万元的两份倡款合同，合同到期H分别为1996年10月27日、1997年2月27F1.上述两空贷款到期后，1998年10月9日,河南濮阳食品公司给农业银行出具3枚加热公余的空白逾期贷款翊知单.其中I1枚通知单填写了催收日期.旗余2枚通知单并未填写日期.2000年8月29日和9月8日.农业银行工作人处在2枚空臼的催收通知单上填写了包括催收口期在内的其他要素.2002年8月23口，农行向河南省濮即市中被人民法院提起诉讼,及求判令食品公司偿还借款本金770万元及利息，并提交了包括由农行工作人员自行填力的四枚逾期贷秋催收通知单等证据.濮阳市中级人民法院进过审理,认为本案170万元,600万元两笫借款的到期H分别为1996年10月27日、1997年2月27日,讼时效届满日分别为1998年10月27日、1999年2月27日.1998年10月9日的催收通知，引起诉讼时效中断，对于2000年8月29H和9月8R的催收通知单形成时间是1998年10月,此时借演期间已届满,诉讼时效已中断.可以认定食品公司在空门催收通知书上加盅公章的行为.是其授权农行可以依IK须要在催收通知侬上的选填写时间的人实感思我示,即抛弃了因诉讼时效期间届满而产生的时效利益和不主见诉讼时效抗酒权.依据催收通知单填巧的最线H期2000年9月8H至2002年8月23日，农行提起诉由不超过法定诉讼时效期间，遂判挟农行胜诉。一审宣判后，住品公司在法定时间内向河南省高院提起上诉,任求二审法院依法改判J.上讲理由：银行催款应有具体催收行为,而农行并未在2000iV8月29日、9月8日向管品公司催收过贷款.ft品公司在抗肺催收通知取上加IKi公难的意思不明獭.如佟晶公司同意农行可以依据须傀住催收tY上第意加写时间，必需有明确的授权，因此，该行为不能视为食品公司放弃时效和福，河冽省庙院经过审理.认为案情困碓.遂向缴高人民法院请示.坡岛人民法院经过榇讨答复如卜：诉讼时效制度的事实状态是指在法定期附内不行使权利.其法律效果导致权利的丢失或权利效力的减损，时效制度属强制性规定，体现的是国家星I：公扶利拄和社会秩序的铿求对J私领域的强制性干预，民法对时效作出强制性规定，不许当方人依门由意志解除时效的适用，变史时效期间,或但先抛弃时效利当事人既不能通过协议变更时效期间的长短.也不能约定予以解除.权利人行使债权的行为及义务人推弁诉讼时效利拄的行为均应当有明确的意思表示，实施肯定的法律行为，权利人行使权利的目的必需通过语言、文字等形式表达出来，让相关人刘晓，也就是说应当采纳令相对人知晓的行为,而不是第方行为.其不同于以事实行为行使权利,如财产全部人对其全部的物进行占疗.运用处分等行为.是不以意思衣示为要素的行为.对她弃诉讼时效利益的行为，本院司法说明仅规定了诉讼时效届满后债务人已删履行债务的状况，并未规定本案这种情形.1、权利人是否存在明确行使债权的行为。既然时效的中断能移引起时效的史新计算，这对债权人是个爱护,但对债务人不利，为了公允的女护W方当事人，只有当主见权利的意思表示到达或者说让债务人知恚时才能产生中断的后果，假如在债务人都不知悉的状况下，就使时效中断，明显对债务人是不公允的,认为假如债权人只的.主见权利的催收证据.但没行债务人受箱if据（回执）的.险社为侵权人主见权利的总思表示没仃在法定期间内到达债务人.不能“定债权人的这催收行为在诉讼时效期间内向微务人主见了权利，不适用诉讼时效中断的Mi定.木案中，农行主见行使俯权的依据是三份催款通知书,其同时认可三份催款通知单上的印率均是1998年加盖的,诉讼时效应于2000年10月9日届满.对此.应视为食品公司明知。在时效届湎前的2000年8月29I1.、2000年9H8H的两张通知中工衣行后来城写的.食品公司并不知农行在空白借款单通知书卜分别埴写了2000年8月29日和2000年9月8I1.也不知道农行以此行为主见债权.同时.农行也无证据证明食品公司在该对应时间对其上述行为是明知的。该“实己控两申花证属实。故农行未在诉讼时效届清前以相对人食品公司知晓的方式行使过总求权，不悭适用诉讼时效中断的规定.2、债务人是否存在明册的附弁时效利益的行为.诉讼时效之进行，对义务人而占使居种利益,既是一种利益，依据私法自治原则,义务人本当自由处分，即可以空有，也可以拊弃，但是，大陆法系各国均规定，时效利益不得提前她弃,即在时效未完成以前不得衲弃，例如,法国民法典8第2220条规定I”时效不得预先抛弃,0!在时效完成后.得抛弃之.”瑞士债务法第141条第1款“时效不得预先抛弃,”口本民法巩3在第146条也仃相向现定.因为,假如允许当小人预先他并时效利拄,有可能使权利人利用自己所处的优势地位，乘机运迫义务人同意拊弃，处于逆境中的义务人将被詹同意,这样俚损宙了义务人的利拄，背离了诉讼时效制度的宗旨。所以,时效完成前抛弃时效利益的行为陶视为无效.相反,时效完成后.义务人可以附拜时效利益，因为此时义务人已羟变更了自己的不利境况,所作出的她弁时效利益的意思表示如无其他摩由应为无暇疑。依据以上的分析看法，我们认为，时效制度属强制性规定，不允许当事人依|,|由意志解除时效的迨用或变更时效期间,故即使按河南行高级人民法院审判委员会的影数行法认为''食品公司在空白俄收单上加盅公章的行为是其授权农行可以依据须要在催收通知单上随意填写时间的真实意思表示,即放弃了囚时效届满而产生的时效利费和抗辩权“，但因其权于提前苑并时效的行为，亦应认定无效.据此，河南省高法作出判决，依法撤销呻判决，驳臼农行的诉讼i求，讲这个案例的目的,在于揭示大家.做贷后时，千万不瞿投机取巧,借款人即使给我们签发多张未填写日期的逾期贷款催收通知单但不等于我W就可以依据纪要随用Ki填.<->抵押登记的风险1、土地运用权出让年限的风险.银行办理用地产抵押登记手续时，假如乂是办理r房坳产抵押登记.而没有办理土地运用权抵押登记.有没有风险？我们先来看一下法条：依据物权法第百八十一条以建筑物抵押的,该建彷物占用范阳内的建设用地运用权一并抵押。以建设用地运用权柢押的,该土地上的隹筑物一并抵押，抵押人未依照的款煨定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押.1«此.我们可以得出这样的结论.在仅以房产为抵押物的前提下.建筑物占用范用内的上地运用权做及不做抵押登记好像存在的风险不大.这也是我们常说的“房地体主义即地的房走，唐KI地走,但唐施体主义在实浅中也有，个例外：关于平房办理产权变更登记的特殊妁定；集体土他上的房屋（平房），禁止办理产权变更置记；国有土地上的房屋（平房.如无，国右土地运用权证亦禁止办理产权变更登记。低如说,房屋、土地均以办理抵押S记手续取得他项权利证书的前提下.行没有风险？我的来看个具体案例具体案例：银行及江市星点建筑装t材料有限公司借款纠纷一窠.该借款人在2007年4月9日'4月28日分别在限行取得贷款1500万元、2000万元，信软期限均为1邹，抵押物为该借款人全部的质混结构平唐井干及国有土地运用权.上述房产、土地运用权均办理了抵押登记，并取得房屋及土地他项权利证明书。货款到期后，借款人无力还歆，2009年7月银行依法清收。案件进入执行程序后，还是在评他程序，执行法院认为I抵押的土地运用权已在2008年4月811.27日出让手续相继到期,坚持拍卖抵押物时只大房子不卖土地运用权.锹行的看法：1、房子不是空中根间，只卖房子不卖土地违反场地一体主义的法律比则：2、2F抵押物是平房,如无土地运用权证,则不能办理抵押房产的变更上记.假如竞买的房产不能办理产权证腌变更登记,我的的抵押权就无从实现.为妥当解决上述冲突.执行法院给乌江市国土资源局发函,对拍友的土地运用权如何处置提出了初步看法.2（Ho年9月25日，市国土资源局正式问函,原文如下：该宗。地即未签订土地出让合同，也未微纳土地出让金，因此要对该宗土地运用权进行处置，依据行关法律法规规定应先办理出让手续后，才使村土地运用权进行处置.宏么办？我归妾实现抵押权还要先为借款人垫忖资金办理土地出让手续后才可以处巴土地运用权.我们在借款人的巾场里走访时.隅然发觉一个更麻烦的问图.原来该借款人在建设星点市场时由于缺乏资金，存在向承租人变相集资的问遨.具体操作如下:将市场档口按面枳以每平方米1700兀的价格出仰5年运用权,5年期眼届满时借款人除按此价格回购外.还需按年息2分5的标准支付红利给承租人,假如借款人未按时回购所出售档口.则承租人可以无偿运用该档口直至借款人回照该档口之日I我们调套，涉及此类状况的档口大约80户左右，面枳5000多丫方米.占抵押厉产总面积的33.9%（抵押况产总面积14734平方*）,涉及佥撇1200多万元（不含红利）.其中贷款前集资550万元左右，贷秋后集宽650万元左右，我们形象地比方下I我们拍卖的档口价格大约在3600元/平方米,扣除补交的土地出让金1100元/平方米左右,再扪除承租人已缴纳的购买档口款1700元/平方米.鼓终剌氽800元/平方米可以用来忸还贷款本息及各类诉讼费用.等于我们怔拍卖1平方米商铺，仅能收回80。元.（关注公众号：金融人上任忘录回复0059看银行如何快捷地追回借款这JS文章，也很不惜。假如考虑红利的问趣.每平方米档口基本剩余500元左右.由此.我们可不行以得出一个力企：借款人经皆不善、变相融资的嘉成本、欠徽土地出让金及滞纳金等诸多风险,蚊终都会由我In抵押权人并买单？2、对盘记期限相双存在的误区.这种忸误存在于I银行亦理房地产抵押贷款时,世要求将贷款的期限及抵押物登记的期限设为一样.否则一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期,银行将无法处置抵押房地产.我In先来看一个案例：具体案例：银行及乌江巾饱湖米业限费任公司借款刎纷一案。2006年7月24II,借款人在银行取得抵押贷款200万元，期限为1年.乌汀商贸公司以自己的车间作为此等俄款的抵押物,并依法办理了抵押盘记.2008年7月23II.银行将此转贷款展期,展期期限自2008年7月23日至2009年5月22日.由于例款人存在酒海风险拒不偿还银行贷款本息.后银行将借款人诉至乌江市人民法院。乌江市法院经过审理，认为：银行及抵押人约定的抵押期限届湎.2008邱7月2311,Kt告在办理贷公展期时，虽有抵押人乌江商贸公司出具了同意抵押登记的证明，但未依据合同法第七I七条当那人例商一样，可以变更合同,法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、身记等手续的，依照其规定.未重露办理抵押受记，遂川决抵押人乌江市轻1：燃料公司免除抵押担保五任.依据才中华人民共和国担保法第五十二条：抵押权及其担保的硕权同时存在，债权歼灭的，抵押权也歼灭,公而人民法院关于适用中华人民共和国担保法？若干何题的说明第卜.条:当事人约定的或者3记6门使求登记的担保期间，时担保物权的存续不具忏法律约束力。依据上述法律规定，只要债权尚未歼灭、抵押物尚未灭失等法律规定的抵押权效力终止情形尚未出现，抵押权自抵押合同生效后始终存在，而不依当寄人的意思为转移，如当事人解除担保法X第五.条的适用，月行妁定抵押担保期限，或者鹿记机关违反上述法律规定，擅自设定抵押担保存续期限，都违反r物权法定主义以则,因而打于无效。据此.银行网好向乌江市中汲人民法院提起上诉，并在：审中胜诉，三）土地运用权性Mi引发的风险K土地运用期限.我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），上地性质不同处置雉易理皮也不同划拨土地是国家在实行土地出让制度的女行的由政府部门批准.在土地运用名康纳补偿、安置等费用后将土坦交付其运用，班考格土地运用权无伤交忖给土地运用者运用的行为,出让土地则爱指开发商以行偿的方式取得土地,并向国土资源部门支付土地出让金.这样的土地具有运用年限.屈于住宅类土地的运用期限为70年,典于工业类十.地的运用期限为50年，凰于商业服务综合类土地的运用期限为40年，银行办理房堆产抵押贷款时，应特殊用意十施的运用年限，否则就可能蛤FI后处置房地产时埋下RS思，如是租依土地运用权的房地产办理抵押白记时，就须要严格依据国土资源陆1999年下发的才规范国有土地租赁若干杳法的规定办理。2 .处置费用-对于出让土地件历的房地产交易,由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理工地运用权转让时不须要再交费（巫新办理出让手续）：曷于划拨用地性质的房屋上地，处置抵押房地产时程序较为繁琐，并须妾向国土资源部门补交荷定比例的土地出让金，简洁产生风险，依据现有法律、法规、行政规章的规定，它归对人民法院强制变价或当事人自行处分国有划拨土地运用权的限制,体现在以下三个层面I是被执行人对国有划拨土地运用权没有处分权,或者没有自主的处分权，只有涉及施上建筑物全部权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的批求.炮上建筑物所占用的困内的国有划拨土地运用权，可以一并转让。二是人民法院或定强制拍女、变土地上建筑物、附着物或以物抵住时在及当地土地管理部门取得样看法后.可以萩定国有划拨土地运用权班地上物同时转移.二是国有划拨土地运用权经报有审批权的人民政府批准料让，成人民法院，先取得了土地管理郃门的一样看法而拍卖、变卖或行以物抵储的，受让人整办理土地运用权的出让手续,并依法缴纳土地运用权的出让金.同时最衙人民法院关于俄产企业国力划拨土地运用权应否列入破产财产等问邂的批复*共次条之规定,假如企业对以划拨方式取得的国有上地运用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效,依据这个司法说明的规定,在对申请执行人次有优先受偿权的抵押物变价后,优先扣除土地出让金，中谙执行人可就朝余变价款项部分优先受借。所以银行办理房地产抵押贷款时,应当曲意土地运用权的性防,充分考虑划拨土地运用权抵押所存在的高风险.否则将有可能指加处R抵押房地产的黄川.实践中的个别时候.还存在拍卖（受交）价款还不足以缢纳土地出让金等世用,由于拍卖价款的金歆是相对固定的，假如加加了不必及的黄用如补交而救的土地出让金，贷款本息就有可使得不到足额悟还而形成不必要的损失。3 .各级开发区办理以即耀即退方式办理的I.业用地出让T续.当箭,各级开发区为吸引投资，凡符合招商条件的入园企业，国土部门基本十.他出让金以囿城即退方式（零出让）为企业办理了国有土地运用证、国有土地运用权出让合同及出让金发票,各级开发区为了校持入园企业,解决其触资难问遨，在银行及入园企业办理国有土地抵押登记时,开发区也是路绿灯予以放行.这里面船藏的风险就是一旦企业钱昔不善，银行主见抵押权时，开发区就会执行法院发函，称：涉案的国有土地运用权，是战JXX文件，绘入园企业享受的实恶政S1.如该宗土地运用权由新的受让人获得，则应按相关法律法规由新办理土地出让手续，补交各类税费,实践中，依法拍女土地运用权的款项一股不足以补交土地出让金及给类税费，（网）土地运用权用途变更的风冷出止土地依据用途不同有许多种，其价假是完全不同的，特殊是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉,假如能终传变为住宅、商业、旅游，消地等用途的经营性用地.其价值是数倍的埔长.依据中华人民共和国土地管理法第56条规定,建设单位确需变更土地建设用途的.经有关人民政时土地行政主留郃门和城市现划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人（第三人在办理讲地产抵押贷款后，假如私白变更土地的用途，如将仓库用地变更为消遣中心用地，依据我国法律规定，国家可以无偿收回土地运用权，银行将无法处置抵押房地产。（五） 在建匚程抵押的风险1、建设工程价款优先权风险,建设工程价款优先权，它是“物权优先、债权同等”的一个例外,抵押权属上物权，而建设工程欧是板建筑施工合同形成的做权"在这种例外情形下，恺权就优先物权。怎么说明这种例外情形，法学专家给出这样的说明，建设I：程价款屈广准物权.它是基于法律的明文设定而产生的,所以称为：法定抵押权：金硼机构施于和抵押人合意达成的抵押权闽于意定抵押权.故法定抵押权优先于应定抵押权.及裔人民法院在关于建i殳工程价款优先受性权问题的批受B中规定I人民法院在中理房地产纠船案什和办网执行臬件中,陶依照中华人民共和国合同法第286%的规定.认定建筑I：程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权.建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之口或者建设工程公网约定的竣工之口起计W.依据上述煨定，在建工程承包人只要在法定的期间内主见建设工程的优先受偿权，受诉人民法院就会据此依法支挣建工程承包人的诉讼总求,由于该优先受偿权优于抵押权的优先受偿.即法定抵押权优于商定抵押权.这极有可能使银行的抵押权落空.实践中.的存在个别借款人（第三人）及建设工程承包人恁意串通，己达到阻同锹行处式抵押房地产实现抵押权之目的。什么叫折价？折价也是实现抵押权的方法之一。所谓折价，就是债务履行期隔满后,抵押权人及抵押人经协议,It1.抵押权人取得抵押物全部权.以清偿担保债权的-部或全部.受担保债权在协议抵悟的金粮范围内歼灭.抵押权人对抵押人的抵押权也因此而歼灭.以抵押物折价实现抵押权具有荷化手续、节约成本的优点，但它仅能适用于抵押权人和抵押人达成协议的情脖,折价协议只能在债务用tfKJIitiiw时达成，而不能在订立抵押合同时约定.实我中，存在着在抵押合同中约定当债务人3期不同行简务时,抵押物归抵押权人全部的状况.这就是所谓的“流域契於广,我国担保法将此种的定现定为无效.因为方面抵押物的价格fj可陡会不断上涨,在此状况3波顺契约格会损害抵押人和抵押人的典他债权人的利拄，月一方面也培为了防止抵押人因一时之急，而以高价抵押物来担保低额债权，并H被迫接受以抵押物冲抵价额较低的俯权的不利后果。引申个问咫：世设I：程承包人可否预先将建设工程优先受偿权放弃？合同法*第286条的立法目的之就在通过设立优先受偿权,进步确立“劳动酬劳肯定优先”的观念，有效爱护劳动者获得劳动醮劳的权利,浙护社会的核定;工资是工人“出卖劳动力的酬劳.出卖血汗之对价"、”工资具有河定神圣性，必需予以爱护，实现社会正义立法目的之:就在于诩过设立工程款的优先受借权,有效地保证建筑企业的流淌资金快速回茏,节约资金占用成本,形成融碾有序的建筑巾场运行机制.在工程建设中,物化到建设工程价也中的.不仅仅是劳动价值.依擀I：程造价构成理论在一项I：程的价格中.包括干脆工程也、间接费、安桂利润和税金四项，人工工资只是工程造价中项.般状况"人工工检只占工程造价的10%到20%,更主笠的是承包人付出的材料款（特殊是在包工包料施工的状况下）、设在运用防、施工管理心等，因此，物化到工程价格中的除了施工工人的劳动外,史主要的是承包人的各种实物及贲金.通常.工程价款的数独比其他商品和服务的价款数湘姿大汨多，对于有的建筑企业来说.有时项1.程款的拖欠就会造成企业流淌资佥的呆滞,导致资金周转不灵，特姝是对于那些依鬼贷款作为工程款桀资和以抬购其他企业材料进行施工的企业来说，工程款的拖欠，不但使企业维强，而且拖累其他企业陷广三角债”的泥潭.其生导致建筑市场的无序和混乱，特殊应当用意的是有些建筑企业在拖欠工程款难以收回或者无法收回时,对于其施工的其他工程往往会实行愉1.她科的方式未降低成本,导致了“豆腐渣”I：程恶件循环地不断发生.依据小岛人民法院答复看法：时效制度制强制性规定，不允许当事人依自由意志解除时效的透用或变更时效期间。建设工程承包人预先放弃建设工程优先受偿权的承诺是无效的.同理,建设工理承包人在行使建设工理优先受借权期限届满时的放弃是外效的.2.税收优先权风险.中华人民共和国税收征收管理方法第45第第1款规定：税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另行规定的除外：纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被印跟之前的，税收应当先于抵押权、质权、留阿权执行,该煨定表明，只叠纳税人欠澈税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收就优先于抠保物权.六共有财产抵押的风险据报高人民法院关于适用中华人民共和国担保法3若干何退的说明第五十四条规定r按份共有人以共共有财产中享有的份歆设定抵押的.抵押仃效.共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效.但是，及他共有人知道或者应当知道而未提出井议的视为同意，抵押行效,故在共有财产进行抵押时,共有人以其共行财产设定抵押，未姓其父共有人的同意，抵押无效.实践中，锹行要分清"按份共有“和“共同共仃”的区分所在：按份共有联名思义,就是共有人依据协议所筹订的份额，对自己的那部分份歆加有产权,可以制点处置自己所限的那部分份糊不过假如涉及到及大他人共用的部位时，儒征得其他共有人的同意才能处跳；共同共有,则是全都共有人对产权都拥有产权，但是共有人不能私自处置房屋，必需得到其他全部共行人同比的状况下，才能变更权利人，所以银行在对倡软人（第三人用共有财产办理房地产抵押贷敌时，假1银行没有要求借款人（第三人）和财产共忏人共同卷字,就会丢失抵押权,从而形成贷款风险.（七抵押房地产评估价格失真的风险目前，由于评估机构管理不Me范.在房地产评估价格上杓时不公正,往往依据申请评估人的意熄擅自抬高,借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付，评估机构可能付息抬商房地产的评估价格.让借款人能够申请到更多的贷纨：当银行柏女用来抵押的房地产时，评估机构就依据市场价格评估房地产.如此来去，评估价格就会产生多则几百万元少则儿卜万兀的“人为差价”，形成不必要的贷款风险，由于评估机构出具的评估报告有效期-般为1年，他款期限般乂在1年以上，等到货款边期银行向人民法院提起民事诉讼时,评估机构的评估报告已经失效，银行也就无从依法追究评估机构评估不实的法律近任.（用途为住宅的房地产处跟执行战依据2005年12月21日起实行的最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（.对执行相被执行人及其所扶养玄期生活必需的已经设定抵押的房屋规定了严格的条件和程序.首先，人民法院对已羟设定抵押的被执行人及其所扶养家园居住的用屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当赐予核执行人六个月的宽限期.在此期限内.法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋,只有六个月的宽限期珀湎后，被执行人仍未迁出的,人民法院才能强制迁出，其次,强制迁出时,被执行人无法自行解决居住问题的,应由中谴执行人为被执行人及其所扶养家的供应临时住房.而积鎏照城M量低收入家庭来租住房管理方法所规定的人均保租住房面积标精确定：但被执行人旧于低保对象且无法自行解决居住何鹿的，人民法院不应强IM迁出.由此Ur以行出，用途为住宅的抵押房地产处置执行程序较为繁母、难应较大，实践中人民法院,般会考虑社会效果而不考虑法律效果，向出献人（第三人帧斜，不广受理银行的的迁中诂.（九不规范运用格式（制式）合同的风险.格式合同是指当本人为了血亚运用而预先拟定、并在订立合同时未及对方协商的合同。银行在发放贷款时，多运用格式（制式合同.个别信贷人员在及出款人、抵押人锭订合同时像填空做作业,模一样.但（中华人民共和国合同法从维护公允、爱护强齐动身,对格式条款从三个方面予以限制：第一，供应格式合同一方有提示、说明的义务，应当提请时方留意免除或者限制其权利的条款,并依据对方的要求予以说明：其次，免除供应格式合同方当那人主要义务、解除对方当事人主要权利的格式合同无效：第三，时格式合同的理解发生争议的，应当作出不利于供应格式合同一方的说明。由于倡款人、抵押人主体的多样性和抵押财产的困难性,使得行隹贷款所存在的风险兵有个案性.二、防范房地产抵押货款风险的对谊（深化询查,防止M先租饭后抵押”情形的出现银行办理房地产抵押贷款前,要仔细做好贷前调查工作，具体了解借款人（第:人）用来抵押的房地产是否已羟租货他人,并对租货期限、价款等状况摸清,何时依据同类地段的房地产租赁价格进行仔细核实、比税.据以对不怜惆形区分对待，对1.1.经出租期限较长的用地产.板行原则上不予办理抵押贷款,防止出现”先租赁后抵押”问题.当然,假如出现”先抵押后租赁”的情形,即抵押人在设定抵押权后,又将抵押物出租，在这种状况下.已登记的抵押权的效力优先于租赁权.银行可以办理房地产抵押贷款-银行在贷后检杳工作中,尤K要第总“先抵押后租货"怙形的租赁期限及价款,对于明显低于市场价格的租依合同，通过有效措施广以刚好订正，必要时银行可以行使代位权，即提起民事诉讼主见自己的合法权益.（二）留意土地运用权的性历和运用年限限行办理抵押贷款的，变调春清晰房地产所占用土地运用权的性质，对于出让土地要分清是属卜住宅类还是属F工业类。依据土地运用权的性口，表若土地运用期Ia是否到期.对即将到期或己经到期的土地，其他上网着物不褥办理抵押贷款,对于划拨用地性质的房屋土地.彼行应及借款人（第三人）绘订合同.要求借款人（第三人）在处置房地产时补交土地出让金或适当降低贷款的折扣率.（）加大贷后检在力度，防止私自变更土H1.用途银行办理房地产抵押贷款管,应住着土地运用证上填写的土地用途及借款人（第三人）实际运用用途是否一样,假如不一样.不予力理抵押贷款.即使办理前样.策行也应在贷款发放后进行贷后校杳,自行借款人第-上地实际用途是否发生变更,依据检作状况刚好实行有效括施，（四）对在建工程抵押贷款重点管理由于在建工程具有特侏性，在受偿权上不利于银行，因此,侬行应适当降低在这工程抵押贷歆的折扣率；对发放的在建工程抵押贷政，应进行单独、1人管理，妾求俗放人把基本存款账户设在银行，往来款项要通过银行办理，Iai时监督倡款人货金运用状况，尤其是其及建设工程承包人的工程价款的往京要进行全程监仰.展业避开银行抵押权出现落空的风险.E）信贷人员应熟知房地产市场行情为精确获得抵押房地产的评估价格.银行应熟知历地产市场行怡.虽然银行无权确定评估机构对抵押房地产所作的优价，但可以依据自己找它的市场行情客观确定贷款发放的额度，与它贷欧发放的主动权。（六） 摸清借款人（第三人）用于抵押的房惚产的基本状况根行发放房地产抵押贷款时,应具体调我清晰借款人（第三人）的实际历地产Stfft,查野有