【《A房地产公司项目投资项目概况及可行性探究（数据论文）》7100字】.docx

房地产公司项目投资项目概况及可行性分析摘要当前，我国经济增速放缓，房地产市场调控政策更新频繁.市场竞争加剧.由丁项目长期建设和房地产开发涉及的各个行业的性质，在创建房地产项目的过程中会出现许多意想不到的风险。此外，大部分中小房地产企业的生存环境因资金短缺、资金不足、公司融资、投资、经营等各方面风险加大而有危险。那么，在投资房地产项目之前,有必要进行深入细致的投资可行性研究，并根据实际情况分析财务风险。本文结合一个房地产项目，进行现实世界的投资分析和风险研尢。提供风险管理建议，指助企业改善潜在财务风险，做好进一步的激进工作。关健词：A房地产公司；项目投资：可行性目录一、引言3二、A房地产公司项目投资项目概况及可行性分析3（）项目概况3（一）开发成本及效益分析41 .开发成本估算42 .开发费用估算53 .资金的来源与运用64 .投资收益分析9（三）项目不确定分析101.盈亏平衡分析IO2.盈亏敏感性分析IO三、项目研尢的结论和建议11（）研究结论H（一）项目建议I1.1 .建立全过程成本管理意识112 .建立和完善成本管理组织机构123 .加强施工过程的费用控制12参考文献13一、引言近几年来，我国经济的高速增长、相关市场体系的不断完善、房改体系模块数量的增加，以及房地产行业的激烈竞争，都绐了房地产企业炒作的机会，投资并获得大员利润。今天的房地产公司在进行投资决策时必须做出明智而理性的决策，包括制定法律程序、研究项目的可行性，以及做出投资决策以成功开发投资项目。从宏观经济的角度来看，在美国抵押贷款危机影响全球房地产市场的时候，我国采取了有效措施，时我国房地产业的发展产生了全大影响。启动多项财产检查，协调房地产市场政策。在我国城镇化进程不断加快的同时，投资者将继续开发房地产投资项目，以期在房地产公司成立后尽快实现盈利。迄今为止，存在无法恢史后建筑的成本等问题此外，房地产投资项目通常具有投资规模大、周期长、不确定性大的特点.如果企业在决定投资项目时做出错误的投资决策，将会对企业造成不可挽回的损失。房地产企业在救出投资决策之前可以运用科学的实证方法，对投资项目的可.行性进行分析研究，降低投资项目的风险，避免基于项目可行性研究报告做出正确的投资决策，从而避免出现类似问题，二、A房地产公司项目投资项目概况及可行性分析（一）项目概况A房地产公司项目位于洪都新城段，政府将吸引50亿元人民币的建设资金。它的规划面积为4100英亩，将来的规划面积内将有约30万人。它将形成一个具有商业，城市休闲和生态居住功能的洪都新城.，沿者广州路，将形成一个以功能为主体的东西向城市发展轴线：沿着上海路，这样做会是一个比较好的方案，周围环绕着商务办公室和高端住宅用地。它是洪都新城建设中最繁荣的地区。未来前珏广阔。项目总面积20192平方米，总建筑面枳52378平方米。该社区包括8栋房屋,354户家庭，336个停车位，建筑面枳比为2.0,绿化率高达35%。整个社区都是纯西式居住社区，超高住房率和建筑物之间的超大间距是低密度和舒适生活的典范。我I各项经济技术指标经济技术指标I项目占地面积m,200422总建筑面枳m，523784停车位个3366总规划数户3547绿化率%35财务数据I总投资万元5000002销内收入万元699098.573银行贷款万元2(XXXX)4所得税万元59993.49财务评价指标I净现值万元I2612I.M2内部收益率%22.43静态投资回收期年1.454动态投资回收期年1.676盈亏平衡点%75.28（二）开发成本及效益分析1.开发成本估算开发成本是个值得被重视的问题，需要对此进行进步的了解，项目前开发成本，建筑安装成本以及基础设施成本。1 1）土地价格确定房地产开发中要解决的第一个问题是土地使用权问题。拥有土地时的卜一步发展取得土地使用权的成本是土地的成本。而在许多相同的因素里又有许多不一样的东西，与之相关的成本各不相同。授予土地使用权的主要方法是政府分配或征用，转让，他人转让，租金，投资和所有权。（2）项目初步工程造价估算比较本质上是不同的,并I1.成本估算方法是不同的。通常,项目计划，设计和有效研究的成本是根据项目投资的总成本计算得出的。该项目的传记和环境研究费用以及该项目通常用于其他方面的费用。取决于所需的工作分配。建筑和技术安装成本包括子组件成本，其他项目成本，项目成本计量，法定成本和税金。建筑安装工程能按12000元/平米计算，则通过对该项目的计算，建筑安装工程费用为62872万元。所以这么多工程中，我们需要对这个过程中产生的费用进行详细的归纳，详细投入见下表2：表2前期工程费用估算表序号项目计算依据计价（万元I规划设计费用建筑安装工程费*8%5029.762可行性研究费用建筑安奘工程费，6%3772.323地质助查费用建筑安奘工程费*9%5658.484筹建费用建筑安装工程费”5%9450.8合计24091.36（3）基础设施建设成本估第基础设施建设是指房地产开发项目中的管道，道路等基础设施项目的建设，范围距建筑物2米，在项目平面图的红线以内.基础设施建设成本包括电力，水和天然气供应，污水处理，绿化,道路工程和卫生等公用事业的建设成本，以及这些公用事业与市政公用事业之间的接口产生的相关成本。衣3基础设施费用估算表序号项目计算依据金额万元I道路工程1363元/平米*523787138.712排水工程865元/平米*523784530.703供水工程1250元/平米*S23786547.254供电工程1154元/平米*523786044.425燃气工程1045元/平米*S23785473.56通讯工程753后平米*523783944.067绿化工程869后平米*200421741.658智能系统I100后平米*523785761.58合计41181.87（4）建设安装费用估算建造成本和安装成本是指在特定建造过程中发牛的建造成本，材料采购成本和安装成本。根据实际获得的信息和数据，在初步准备的可行性研尢阶段估算建筑和安装工程的成本。常用的估算方法包括近似工程量计算方法等.所以这个方法是比较容易被接受的。2 .开发费用估算<1）开发成本涉及到的因素特别，所以在归纳的过程中必须严谨.开发房地产项目时，开发平台的组织和管理的运营成本将很高，房地产单位将被出售，投资资金将用于为该项目提供资金。（2）财务费用估算房地产本来就是一个对资金要就特别严建的项目。因此，需要为该项目筹集资金，并且所发生的成本是财务成本。特别是，它包括利息支付，金融机构管理费，代理费和其他费用。<3）估计销售成本最发达的项目是了解从购买房屋或公寓中获得的收入，而购买房屋的营销活动成本是买方的费用。房地产计划是一个非常iR要的环节，所有房地产经纪人成本都包含在购买成本中.重要提示：营销计划费用，房地产项目广告费用，人工费用，以及其他的后勤保障方面的贽用.衣4销色费用估算表序号项目计算依据计价万元）I营销策划费699098.57*1%6990.992宣传广告戏699098.57*1%6990.993福利费和差旅费699098.57*1%6990.994其他销售费用699098.5741%699().99合计27963.963.资金的来源与运用资金对于房地产来说特别重要。如果不能解决资金问感，就无法控制房地产开发。因此，需要在对项目有用的学习背珏下明确定义预算计划。所需的资本可以从几个固定成本中熊定。所以我们需要在这个过程中特别重要，并选择圾低筹资方式。可能的融资方式为：内部股权融资，外部贷款和销售融资。预售收入。预售收入是指开发公司收取的用于将已完成财产作为商品出售给需要购庆的客户的预付款。而且根据我们平常的研究来看，决定将A房地产公司项目住宅类楼房定价约为17000元/平方米,停车位定价约为200000元/个，商铺类楼房定价约为20000元/平方米,销售从建设经营期第二年开始，分4年进行。住宅类销售分别为20M20%.25，、35%«商铺类销告分别为15%.20%,35%、30%。停车位销售分别为20%、20%35%、25%.住宅类分4年销售收入预测收入见下表5：表5住宅类精咨总收入表时间可梢件面积（m2）销售胞价m2）第伸收入（万元）2021年20%820()I7(XM)139402022年20%820()I7(XM)139402023年25%10250I7O174252024年35%14350170243950合计289255商铺类分1年销售收入预测见下表6：表6商铺类的件总收入表时间可销将面枳m2）销售单价（7Cm2）镣即!攵入（万元）2021年15%1350100000135«)2022年20%180()100000IS(XK)2023年35%3150IO(XXX)315«)2024年25%2250IO(XXX)22500合计855«)停车位4年销售收入预测见下表7：表7车位销伊总收入表时间可销售个数（个）销售单价元/个销售收入万元2021年20%67200O)O13402022年20%6720000013402023年35%11820000023602024年25%842000001680合计6720并且，A房地产公司项目将于2022年竣工，该项目建设完成后文化旅游项R也即将全面营业。具体营业收入见下表8：表8文化旅游项目计业总收入-：文化项目许台秀13362.1719357.4120765.9X53484.17电玩城17824.2827476.4824263.4669563.74电影城22833.1821977.2125795.5470605.93二：旅游项目室内乐园20777.2421459.3622326.3864562.98塞外乐园19726.4620587.4519146.845946().75合计94523.33110857.91112298.2317623.57由上表可知文化、旅游项目收入为317623.57（万元）。表9预计总销件收入汇总表时间wx建设经营期2021年2022年2023年2024年和万元住宅类139401394()17425243950289255商铺类I35(X)1800031500225(X)85500停车位13401340236016806720文化旅浙O94523.33110857.91112298.2317623.57合计28780127803.33162142.91380428.2699098.57通过预销华汇总计舔得A房地产公司项目4年的总收入为699098.57万元。贷款资金。贷款资金是房地产开发公司从其他单位或个人借款的资金，甚至还有我们的一个规划，这部分资金是项目的债务资金，必须偿还并支付利息。向银行贷款200000万元用项目投资，假设还款期限为3年，贷款年利率为4.9船第一年贷款金数为120000万元，第二年贷款金额为80000万元.公式：还款额=（月利率*贷款本金*（月利率+1）还款月数）/1（月利率+1）还款月数-1）贷款月利率二贷款年利率/12=0.049/12=0.00408当年利息=（借款本息累计+当年借款/2）*贷款年利率第I年贷欷每期还款额=0.00408*120000*（0.00408+1）12）/<0.00408+1）12-1.=I0282.32（万元）。第2年贷款每期还款额E（M）O408*80000*（0.00408+1）12/（0.00408+1）12-1=6854.88（万元）。通过计算,我们得出结果：第年贷款金额120000万元，每期的还款金额为10282.32万元：第二年贷款金额80000万元，每期的还款金额为6854.88万元。表10银行贷款还款情况表於位；万元序号项目名称合计建设经营期2021年2022年2023年2024年I借款还本付息1.1年初借款累计第一笔借款本年借款120000120000122940128964.06135283.29本年应计利息21912.1829406024.066319.246628.88年底还本付息141912.18135283.29年末借款累计122940128964.06O141912.181.2年初借款累计8196085976.04第二笔还款本年借款8000080000本年应计利息1018.88196401.64212.82年底还本付息90188.X6年末借款累计8196001.3年初借款累计0借款汇总本年梏款20000012(XXX)S(XXX)00本年应计利息32101.0529407984.0610335.2810841.7年底还本付息232101.05232101.05年末借款累计2借款还本付息的资金来源2.1投资【可收232101.05资金的使用是对募集资金的有效利用。所以由于这个过程我们必须重视,因此资金的使用也是项投资计划。资金的使用应考虑到项目的未来方向，财务计划和适当的计划。4.投资收益分析投资收益率：项目投资方案达到了一定生产能力后，年平均净收益金额和项目投资金额的比率。计算公式为：投资收益率=(年平均净收益总额/投资总额)*100%=(699098.57/4/500000)*100%=34.95%通过计算后得出A项目的投资收益率为37.08%,因此该项目盈利空间较大。房地产项目的经济效益和社会效益是指必须根据建筑物投资决策，在建工程以及开发建设中项目的完成和捐传三个方面进行分析和评价的经济效益。这种经济利益贯穿于整个A房地产项目，无论是在开发项目之前还是在项目出售之后，这种经济利益一直存在。首先,A房地产项目的出现在一定程度上降低了当地居民对房地产市场的消费需求，从而增加了他们对房地产市场的兴趣.随着A房地产项目的建成与完善，周边的许多居民家庭将告别低矮、破旧、设施简陋的住房，住进明亮、设施齐全的楼房。新建住宅的功能品质和环境条件明显提高，生活设施齐全、各项配套设施不断完善。在逐渐成熟的房地产项目体系中，人们越来越多地参与A房地产项目，这一方面可以剌激就业，方面可以缓解劳动力市场的严重问题。随着旅游业的发展，除了购买房屋的人数外，来这里的人数还将增加，从而增加了该地区的整体消我能力，并促进了该地区的经济发展。同时，该地区的商业化成熟后，也耨在一定程度上刺激其他项目的发展，实现该地区贸易的互利双½.其次，从广义上讲，该项目基于A房地产项目，创建/一个集文化与商业一体的广泛的营销综合体.环境破坏是毁灭性的，但自A住宅项目完成以来，已经开展r城市生态活动，以改善环境，使人们意识到环境保护并实现可持续经济发展的战略目标。同时，该项目以许多工业部门为目标，并鼓励其他公司加入特定部门，以实现该地区的快速经济发展。圾后，南昌是一座历史悠久的著名文化名城。在整个A项目中，A项目继续关注文化特征，并纳入文化活动，例如剧院展览和电影院。文化底缚非常浓厚。这些文化举措一方面可以改善人类的文化活动，另一方面可以促进人类的消费，从而促进区域经济发展。随着A房地产项目市场化水平的不断提高，A房地产项目的经济与社会效益将会不断显现出来，对周边的关联产业的带动效应明显增强。A项目的建成与完善为南昌市经济发展、稳定就业、提升城市形象、改善南昌市人民生活创造了有利条件。(三)项目不确定分析由丁任何事物都有不确定性，通常要研究不熟悉的区域及其可能影响房地产趋势的风险因素.不确定性是对购房项目的经济理解中最重耍的因素，并且会影响项目的决策或成功。在房地产项目中，报价是评估和分析实践中常用的方法。因此，对该主题的理解非常清楚。因此，与固定资产有关的这些指标也需要仔细检查，以提高项目和开发的逼真度。缺乏对购房计划的了解有助于购房者根据其风险投资项目的规模和特点确定可盈利的投资基金，并加强对投资机会的预防和减保。1 .盈亏平衡分析那么我们如果一旦开启了这个项目，主要考虑项1.的保本销售率。盈亏平衡点=总投资/(总销售收入一销售税金)X100%=500000/(699098.57-34954.93)X100%=75.28%该项目的盈亏平衡点为75.28%,说明项目销售率只要不低于该点,项目就能够保本。2 .盈亏敏感性分析在房地产项目计划中，不可持续的因素不影响收入，因为这个因素是不受我们控制的，我们也不知道这个的项目什么时候需要花钱，然后，根据结果，测试资产购买计划对经济结果的响应能力，并更改收入对每个影响因素的响应能力,因此，应该在调杳期间选择最重要的组件.此过程是损益的统计分析1房地产计划的开发通过以下过程：销件和投资，这是与房地产投资相关的不可缺少的一部分，在原始预测模型的基础上，购买价格和制造成本被认为是两个不公平的因素。所以在安排好确定的因素后，这些因素峡其自然就行。表U敏感性分析我变动因素内部收益率变化-10.00%0.00%10.00%销件价格-2.64%10.53%24.28%建设投资25.18%10.53%-0.88%基准收益率10.(X)%10.00%10.00%投资增加10%同时价格下降10%-12.41%销售价格极感度系数=指标变化率/销售价格变化率=(24.28%+2.64%)/10%-(-10%)=1.346建设投资做感度系数-指标变化率/建设投资变化率=(25.18+0.88%)/1.(m-(-10%)=1.303结果表明，如果建设投资敏感度系数小于销售价格敏感度系数，则影响项目投资回报的最紧迫因素是购买价格。因此，需要踊定价格以询保投资效率。该项目的主要经济指标是内部收益率而于收入的预测标准，这表明A后地产公司土地项目具有强大的风险防范能力。三、项目研究的结论和建议(一)研究结论本文主要以A房地产公司项目发展情况为基础,根据国家各项宏观调控政策和房地产项目建设相关规定，对房地产企业的项目造价、利税进行评估，编制项目财务预测基础表，对各项财务指标进行评估分析。计算盈亏平衡点和对项目不确定性的敏感性.识别潜在的项目风险，并分析潜在的财务风险。通过上文的投资环境分析可知，商业地产在当地市场中认可度较高，尤其是公寓这一品类，潜在客户群体较大，预计该项目会有良好的销作预期。(一)项目建议1 .建立全过程成本管理意识建立全方位，完整的链接和全套的动态控制概念。完善成本控制和控制的思想基础.成本管理和控制的最终目标是在某些约束卜.(例如，有限的资源，包括劳动力，资本，材料和机械设备)使效率最大化。所以我们需要遒慎，整个建设A房地产公司项目的成本控制实际上主要包括两个主要安排。首先，要从大的方面来看待，该.A房地产公司项目的成本是整个施工过程的成本.成本控制和控制工作与成本产生是统一的，无论在A房地产公司项目的哪个阶段，成本控制都是必不可少的.鉴于特定的.A房地产公司项目实施环境和方案，以及当时有限的资源或设备，必须制定最合适的A房地产公司项目实施计划。不得违反相关法律，法规和操作要点。在某些现有约束下，我们必须尽一切可能：降低成本水平，但是降低成本水平并不意味着无视A房地产公司项目质量。2 .建立和完善成本管理组织机构由于房地产公司购房计划的独特性，一群熟练工人任命了组长。A房地产公司是一家项目管理和建筑公司，因此人事部门需要专注于管理它。八房地产公司购房计划的管理结构应包括工程，行政，财务和人力资源部门。如有必要，符需要其他团队成员和品牌推广人员来协助购地项目。申请后，A房地产公司项FI的负责人负责管理A房地产公司项目的成本和经济活动.A房地产公司项目办公室负货规划以及土地购买项目管理和定价A房地产公司物业管理处是公司创建的永久土地项目建设管理程序的检查，监督和审查员。向八房地产公司项目办公室报告，分析和编辑A房地产公司项目办公室的价格和会计，并为员工提供业务指导和技能培训。A房地产公司的房地产投资部门需要精简其支付管理系统，完善各种规章制度，并建立一个支付会计帐户。为了及时有效地管理付款，有必要弄清楚A房地产公司办公室管理系统是最终的付款管理系统。3 .加强渔工过程的费用控制建设成本管理是这个项目中占主导地位的一个关键要素，这是因为所有建筑工作都非常耗时且昂贵.如果没有有效的管理系统来执行此任务，那么A房地产公司购地计划的成本控制任务将受到影响。A房地产公司的土地购买计划的建筑成本包括房地产，人工，机械和非建筑成本。非营利性成本是公司组织和管理其生产和商业活动所产生的成本。公司需要进行施工过程的各个方面。参考文献1.杨志国.房地产企业开发项目可行性研究存在的问题及对策IJ1.经营者,2020,034(001):41-43.2许海燕.试论房地产项目可行性研究中财分管理存在的问题及对策.经营者,2020,034(010):142-143.145.I3J兰明.试论房地产投资项目财务分析模型的构建与应用J1.纳税,2019(19).|4)诸坚.财务在房地产企业投资决策中的应用J中国乡镇企业会计,2020,Ooo<006):8&87.|5|王子英.房地产企业财务报告分析与评价一一以万科为例IJ1.中国集体经济,2019,585(01):141-143.|6|景媛媛.YX房地产公司财务风险识别与评价D.郑州大学,2019.