【《房地产企业资金管理现状问题及完善对策—恒大房地产为例》12000字（论文）】.docx

房地产企业资金管理现状问题及完善对策一根大房地产为例摘要众所周知,财务管理是一个企业经营管理的核心,资金管理又是财务管理的核心.所以资金可以说是一个企业的血液和命脉,资金管理是衡量一个企业旎否长久发展的生会缴资金管理相对于一个企业来说,尤其是对发展速度校快的房地产企业来说，其重要性不言而喻。因此，企业应该对资金方面迸行有效管理,完善资金管理体系.促进企业稳定持续的发展。本文主要采用了文献贡料法、理论分析法、案例分析法等,根据资金管理和房地产企业资金管理等相关理论，以恒大房地产为典型代表，对房地产行业当前的资金管理现状和存在的一些具有代表性的问题进行研究分析，并提出合理有效的建议。关键词：房地产企业；资金管理；筹资管理；投资管理；营运资金管理目录摘要.错误!未定义书签。1结论.11研究背景1.2 研究目的1.3 研究戢义Abstracta*14研究思路和方法.1.4.1 研究思路2.1 国内研究文献2.2 国外研究文献1.4.2 研究方法12国内外文献综述*2.3研凭现状评述3资金管SS论分析3.2资Se理的内容3.2.2投资管332J4房地产企业资金管理现状分析4.1资环同期长4*»*»«*«»*»«*«4.4非自有资金比大i5案例分析5.1恒大房地产公司筒介.5.2忸大店地产公向的资金管理状况及何建?-I筹资管理方面一一IIJ一一IIJ一一IIJ一一I货且Cff1.'一'"SU26房地产企业资金管理研究对策6.1加强筹资管理6.11改W贵三三,62氐资产6.2多昆千十»»(>.2.1理制资.2一石呼»6.3.1提离*贵金能力及加强its黄金的Rm首理1633加强普运资金的风险'管理能力7结论参考文献1212)««121213131313一1315151绪论.研究背景资金是决定企业稳定发展的前提条件，资金运转可以评价一个企业中资产的流动和收益。资金的流通体现在每个经营的过程中，是促进房地产企业发展的血液和命脉,对资金管理的合理控制是推动虎地产企业稳定发展所具备的前提条件。房地产企业近几年的高速发展现推动了我国经济社会的快速发展以及改善提高了人民的生活水平。房地产行业与其他行业相比开发周期较长、资金需求量大等特点，属于资金较空集的行业,合理有效的使用资金是非常重要的。结合当前我国房地产企业的发展现状，优化资金管理是韭常里要的。最近几年中,房地产企业的资金万面出现了一系列的问题,如：资金在管理方面制度还不够健全、资金来源的渠道较单一、资金投资不合理、资金营运能力较差等。因经济环境的快速发展以及政府多次的调控，使房地产企业在资金的方面出现了困难。因此,房地产企业应当提高并且加强对资金管理的重视性,加强管理的水平,提升投资效益.实现房地产企业的长久发展的目标。1.2 研究目的该论文主要研究的是房地产企业在资金管理中所存在的一些问题，选取以恒大地产为例子,分析资金管理的发展现状及存在的向邈，发现问题的来源,提出具体的解决措施和合理的解决方法,合理有效的解决资金管理问题.对我国其他房地产企业也提供了合理有效的建议。13研究意义资金作为企业的血液和命脉,如果资金方面出现了问题，将会产生难以预计的后果.不仅房地产企业受到影响,而且会使整个房地产行业受到威胁。在理论方面,本篇论文主要研究的是资金管理,分别从资金的筹资、投资、营运管理等方面来具体分析，提出科学有效的解决方案。在实践方面,以恒大房地产为例,根据目前恒大启地产的发展现状,该论文对其资金管理方面进行了全面系统的研究.针对存在的问题.做出具有针对性的解决方案。1.4 研究思路和方法1.4.1 研究思路本论文是在我国的房地产市场处于稳定状态的时候，把资金管理作为主要的研究对象。首先，根据资金管理的理论知识,对整个房地产企业中的资金管理目前的现状进行研究；其次,选取以恒大地产为例,列举恒大在资金管理中所出现的一些典型问题；最后，以恒大存在的资金问题为典型代表,对全削的房地产企业提出合理有效的对策。1.4.2 研究方法(D文献研究法。根据收集和整理的资料,总结前人的研究成果,借助于网络查询和留书馆搜集资料的方式,阅读大量关于房地产企业资金管理的文献。(2)理论分析法。理论是万物之行的基础,理论可以促进企业多个角度的发展。具备扎实的基础,用行动检览真理。本文主要运用了自己所学的理论知识与研究方法.分析虎地产企业资金管理的问题,结合理论与实际,提出科学有效的解决方案。(3)案例分析法。不论文主要是以恒大房也产为例子.针对存在的问题,提出科学合理的解决对策，同时也对整个房地产企业提供了可借鉴的措施。2国内外文献综述2.1 国内研究文献资金管理，其实是对资金的来源与使用、计划与控制、会替与考核的总称，是财务管理的重要核心内容C资金管理的研究内容主要分为以下两个方面：一、大多数文献是依靠财务管理来入手的,利用一些财务指标来研究企业中资金管理会出现的问题：二、根据目前存在的主要问题.进而提出相关的解决方案。通过直阅相关文献资料了解到目前国内学者的研究发现，房地产企业资金管理问题在我国起步较晚.阴究的还不够全面。从整体看，我国的资金管理处于一个刚起步的阶段，管理体系还没达到一个完整的理论体系。经济环境的不断发展以及虎地产企业一些政策的提出，使房地产企业遭遇严重的资金管理问题，这些问题不仅使房地产行业的发展受到影响，还使市场经济的其他领域也受到了影响。因此，一些专家和学者重视房地产资金管理的问题。蒋姝蕾(2017)对企业的现金管理进行了一系列的调查，提出了财务管理是企业关注的核心领域,财务管理要把垂点放在现金管理上，资金管理影响一个企业是否能长久的生存与发展。他分析了企业资金管理中的四种基本形式,根据我国最好的管理实践比较了这四种形式的基本特征，并提出了要加强对资金管理的有效控制U1.防波清、郁响响(2018)对企业的黄金管理模式进行了研究,根据目前经济的不断发展.他提出了企业的规模和经济范围在不断的变大.经济结构在组织上比较豆杂,使市场经济受到了影响,对公司的生存与发展带来了不利的因素，资金结构的不合理加重了企业的财务负担。杨博好(2018)对资金管理的理论部分进行了深入的研究，研究了资金管理方面存在的一些问题。王元月、李照飞(2016)从融资方面对资金管理研究分析.提出了企业受到风险因素的影响、资金的来源渠道等多方面的影响。因此,企业在考虑资金笆理问题时,应当结合多个因素全面考虑问题.从而合理有效的解决资金管理问题,41.o张常青(2017)根据前人的研究成果.对营运资金管理采用传统视角、渠道理论、供应链价值理论等多种角度进行评价和描述,对研究的发展导向进行了具体分析叫梁佳急(2017)研究了如何提高房地产企业的资金管理效率。她提出了资金在企业的重要性.企业的各项活动都圈不开资金的支持,企业是特殊的经济组织.必要要加福资金的管理16,o沈彦(2017)分析了房地产企业中现金管理的问题以及解决对策，房地产受国民经济的影响,取得了很大的迸步.房地产企业对现金管理这一方面也非常重视。企业若想处于领先的地位，就必须建立有利于实现的财务管理目标,加大资金管理结构并且提出适宜的筹资策略。盖越(2017)从房地产企业的管理角度入手，提出了资金管理的重要性.以资金的有效来源,合理利用,良好监超与控制等方式来说明资金管理的重要性。他提出了不仅要对资金管理的来源和资金的稳定性进行重视,还要对资金管理的可持续发展性迸行合理考虑。汪曦思(2018)提出了房地产在资金管理中所存在的一些问题以及解决的方法。对于这些方法，他认为应当从管理的角度切入，这样有利于财务痣督和加强资金管理信息。李俊丽,张瑜林(2018)对当前房地产企业所存在的黄金管理问题进行了研究,经过分析,他提出市场因素的变化会对资金管理带来影响.会增加财务风险，资产负债率加大会导致企业利息费用的增加,导致资金出现短缺,使企业不能正常经营.增加了财务风险C所以，企业中的资金管理人员应当增强风险意识，科学有效的管理资金叫2.2 国外研究文献阅国外文就资料可得知，国外学者对房地产企业资金管理存在的问题很早就开始分析，针对如何解决资金管理问题各有不同。因为各国情况的不同，所以，只是做了一种暂时的参考。JiajunZHU.TianZHU.MinWANG(2017)对房地产的存货周转和市场需求情况迸行了研究.他分析了房地产存贷投资缺少调研,存在盲目扩大等问题,导致债务风险较高IRHcIyettcGcman和RaduTunaru(2019)对房地产企业的库存进行了研究，通过分析近几年房地产企业相关的数据，发现库存过多,导致房地产企业筹资困难,成品房建成后销售情况不佳,资金回收率较低U?1Kei1.hVSmith(2017)认为企业对成本的使用对资金管理造成很大的影响。资金成本受借款利息的影响,借款的时间越长.受到的风险就越大，利息也会越高。资金成本不仅受借款的影峋,还受瓯收应付款的影响。所以企业考虑运营资金管理时,应当尽快收回应收款,合理优化资金，避免出现资金管理问题"式JJKim和D.B.Kim(2018)认为房地产企业要时刻密切关注市场经济的发展变化,针对房地产企业中出现的存贷要加福管理.提高房地产企业中资金运营的管理水平,保证企业在收益方面的稳定性U41.AnOkeyCM.Adam(2OI7)对一些上市公司进行了深入的阴究.通过验证分析他得出的结论是：总流动货产与总货产的比值与净资产之间存在着正相关的关系。这体现了.过多的流动资产投资将会消弱企业的经营业绩"5|。BrandCnbUrgMarCUS(2018)为研究房地产企业的经营管理水平与资金周转关系.建立了以供应链为基础的资金管理相关模型,利用模型来研究定虽与定性两者之间的关系Pmopappa-Sieke(2017)提出了把财务与营运费金的管理相结合,减少供应犍的成本,运用供应链融资方式使各成员之间的关系变融洽,从而提高资金运营效率”42.3研究现状评述根据上文所描述,国内外的一些学者都对居地产中资金管理问题迸行深入的研究.我国在货金管理方面起步较晚,缺少经验和基础.我国的一些学者利用外国学者的研究报告,又进行了深刻的探讨和研究。在研究的方法上,可以体现出，即使当今存在较多的资金管理研究角度.但没有做出具体准确的解决问题的依据,研究方法不够完善。为了促进房地产企业的快速发展.我们还需要不断探索和研究,寻找有利于房地产企业快速发展的途径,从本质上解决资金管理的问题，对未来房地产的快速发展打下良好的基础。3资金管理理论分析3.1 资金管理的概念资金管理是按照国家的一些相关政策、资金运动的相关特疝等,针对资金的开放性、动态性和综合性的管理，资金管理是企业的核心，资金是企业的最大赞助者，任何企业都必须拥有一定的资金来源,否则企业就会面临破产。3.2 资金管理的内容资金管理可以分为广义的和狭义的两种形式。广义的是指资金在经营过程中能够有效的管理，主要包括：寿资、投资、营运资金、资金运作和资本运营等C狭义的是对资金的筹集、资金使用、货币资金的有效计划和监督的管理,它是针对企业内部的资金进行的管理、合理分配和监督的过程。3.2.1 筹资管理根据企业的经营特点,相要对外进行资金投资、对内进行资本结构调整、扩大生存规模和获取收益等。企业应根据资本市场的发展以及其他副资渠道.合理的筹集资金。当前，大部分企业在生存经营活动中所获取的资金渠道主要是：银行贷款、利用外资和筹集资金等。因为我国的资本经济市场发展起步较晚,筹资渠道不够完善,所以很多企业严重依赖于银行贷款。3.2.2 投资管理按照企业制定的投资计划,把资金与企业的经营相联系,在这期间荻得的利益的方式叫做投资管理.是通过产品的投入、产出以及销售等一系列过程来实现的。投资管理主要有：项目决策，具体的操作过程和资金的有效循环利用等,包含了企业经营的全过程。3.2.3 营运资金管理营运资金的管理主要是针对企业中的流动资产和流动负债的管理,利用营运资金管理可以反映出企业当前的经营状况,企业应当在科学合理的决策下迸行有效的管理资金O4房地产企业资金管理现状分析资金作为虎地产发展的经济支持者,合理管理资金是房地产企业发展的前提,目前在我国的房地产企业资金管理现状中出现了：资金的循环周期较长、资金的需求量大、资金投资的成本高、非自有资金所占的比重较大等特点。4.1 资金循环周期长房地产企业中的资金大多数用于：购买土地，工程的建设，楼房的销售,日常的管理等环节。房地产的项目从开始的土地网买到后期商品房的出售是一个漫长的过程,根据碧桂园前几年的开发记录,从资金的初次投入到房屋销售回收资金,需要3-5年的时间,与其他行业相比，资金回笼期限较长，资金循环周期较长，此外还存在若一些不确定的因素也会影响资金的循环。Bfr-I林BAifi产资金不过程4.2 资金需求量大2019年,绿城的资金投贲达到了I1.万亿元，资金投资额占全国房地产企业资金投资的18%,2019年绿地的资金投费额约12万亿元,占全国启地产企业资金投资的20%.碧桂园地产在2019年时,资金投资达到了14多万亿,在全国房地产企业的资金投资中.占比稳定在25%左右。房地产企业的资金规模较大,它在开发经营的过程中需要投入大量的资金以及资金合理的分配等,从而推动了房地产开发成本的增加，而项目在建设的过程中还会需要投入大量的资金。»6.1仙鼬IMS出的黄金投贵与至用房毗行亚贵MMR分析指标（万亿元）2019年2018年2017年2016年2015年绿城资金投资11.3511.010.7810.4310.02绿地资金投资12.19122111.6510.8210.18碧桂园资金投资14.6214.2413.4313.1311.89全国厉地产企64.1260.6556.251244.63业资金投资注：表中数据分别来源于绿他绿帽碧桂园2O152OI9年的财务报告4.3 资金投资成本高2019年，万科在房地产行业的投资资金已经达到了95.036万亿元.与前几年相比.出现了高速的增长.约增长了105个百分比.2019年12月份的投资金额落有下降,下降了4个百分比.和前三年相比降低了9.3个百分比。Sfr-22019年万科房«&产行业的资金投贵长比例4.4 非自有资金比重大根据绿地的黄金来源组成结构,可以看出该企业的非自有资金占比较大。宫地产企业在项目开发的前期过程中需要投入大量的资金,绿地依界自有的资金来独立完成1页目建设是非常困难的，多种渠道的融资方式成为了绿地的必然选择。«6-2到岫房地产行业黄金来皿梅(IZJt)项目2018年金额2019年占比金额占比国内贷款1967316.11%2124317.0%利用外资5340.44%6390.52%自若资金4742338.83%5(M2041.33%其他资金5449144.62%4969040.73%汪：表中敬据来源于绿地2018-2019年的贪金结沟5案例分析根据上文房地产企业的资金管理现状,可以看出我国的启地产在资金管理上存在若许多不足之处。恒大地产作为我国房地产的龙头企业,发展起步较早、规模较大及资金管理方面发展相对较成熟。因此本文选取以恒大为例.来分析房地产在资金管理中存在的一些典型问题。5.1 恒大房地产公司简介恒大成立于1997年.2009年在香港上市,是我国规模比较大的一家官地产公司.是房地产行业的领先者。企业的资金总额达1790亿元,企业员工3万多名,90%的技术和管理人员都是本科及以上的学历,是房地产行业的龙头企业。5.2 恒大房地产公司的资金管理状况及问题根据恒大集团近几年的财务报告,得出恒大在资金的筹资，投资和营运资金管理中存在一些问题。通过调取恒大2017-2019年的财务报告进行具体分析,得出恒大存在以下主要的资金管理问题。5.2.1 筹资管理方面1 .融资模式较单一，融资成本较高恒大地产的资金结构来源主要是银行贷款，自有资金和承包人垫付等，它和其他居地产的黄金来源不一样,这体现了恒大地产融资的单一性。从下表中可以看出,银行贷款比例近三年中一直在20%以上,最高的一年将近30%,自有资金一般是建好的商品房销售的收入资金。通过分析和总结,恒大地产总投资中银行货款约占60%,可以了解到企业的费金大部分是鸵银行来运转的。a7值大房地产开发摩!目贵金来J1.（千万）年份资金来源国内货款自港黄金其他资金金额占比金徽占比金额占比%2017121219.6628947.2623.88%40X87.3833.73%51385.0242.4%2018149463.2242611.9528.51%47349.9331.68%59601.3039.82%2019157624.3939721.3525.20%51874.1732.91%6602.8541.91%注：表中数据来源于恒大地产20172OI9年财务报告从上表中可以了解到我国房地产企业在资金融资方面受到了局限,融资模式单一.除了银行贷款、自有资金和预付剂外,没有别的融费案道。银行贷款作为资金短缺的主要支持者,从土地的购买、项目施工以及房屋销售等,都离不开银行贷款的支持。因为房地产项目的开发周期较长，所以银行对于这方面的贷款非常逆慎，国家对房地产企业实施调控手段,央行限制房地产的货款额度,当面对资金不足时，企业一般会选择小额信贷公司,小额信贷公司的借款利率比较高,增加了企业的融资成本,为企业带来了资金压力。2 .资产负债率较高,负债结利不合理恒大地产2017-2019年的资产负债奉、流动负债与总负债的比率和非流动负愦与怠负质的比率之间的分析。«7.21大财品分财务依标项目2017年2018年2019年资产优质率88.14%87.02%92.89%流动负债/总负愤70.12%69%60.24%非流动负债/总负债29.8%30.99%39.76%注：表中数据来源于恒大地产2017-2019年财务报告房地产研究组提出了房地产企业的资产负愤率在不断的上升，有的已经突破了70%,加大了负债风险,导致房地产企业的资金成本噌加。结合上表中的数据,可以知道恒大地产2017年的资产负债率为88.14%,2018年和2019年的负债率分别为87.02%,92.89%o相对于企业来说.资产负债率如果较高，就将会给企业带来资金风险。恒大地产是属于一个比较优秀的上市公司,资产负债率达到这么高，是因为企业过分的依赖于银行贷款,费金融资渠道相对较单一所产生的。如果一个企业在资金方面出现了短缺.那么这个企业就将会出现资金断裂的现象.后期将会发生财务风险。根据上表中的数据还可以得出，流动负愦与总负债的比例变化较大，反应了恒大地产负债结构方面的不合理性,负愤压力较大。如果公司的债务比例处于一个较高的现象,就会引发公司的财务风险和费用压力,这也是未来整个房地产企业面临的一个难题。我国目前存在着一些房地产企业，他们竟为了解决资金短缺的问题迸行铤而走险.有的甚至进行违法违规的操作，这些行为都是国家禁止的。有些企业采用先让施工方垫付资金的方式,采用这种方式会让企业遭受负面的影响。比如,施工方垫付资金后,资金还无法满足需求时，就会影响相关的项目进度.这样使公司面临投资与还债的双重困境,资金压力将更大,加剧资金的恶化。企业为了避免出现财务危机的现领.应当改善资金融资模式，扩宽资金融资渠道。5.2.2 投资管理方面1 .投资决策简单，缺乏合理性与其他企业相比,房地产属于利润较高的行业,但高收益伴随着高风险。恒大地产在项目开发的精细化和特色性等方面还存在着不足之处,这影响了企业未来的发展。恒大地产用20亿元购买了一块土地，开发商计划建设一个豪宅，对该区域进行实际的调查与分析，认为该区娥将会有一个飞快的经济发展速度。但从目前的销售情况来看.非常不理想,预告率才仅仅达到30%。公司资金开始出现短缺的现象,项目继续开展下去将会有一定的难度,后来经过银行贷款的支持缓解了资金困难。目前我国的整个房地产企业自身的资金能力都不足，预售效果又不理想，再加上资金回笼速度较慢，便筹集资金变得困难。因此,房地产企业如果在投费明目前期没有合理的分析,对待预售情况持过于乐观的态度,最后就会使资金回笼变得困难.还会承担较高的银行贷款利息支出。2 .投资收益率较低通过对收益率的分析,从下面的表格中可以发现恒大地产公司的净利率较低,特别是2019年,毛利率和净利率都呈下降的趋势,可以得出恒大地产公司的投资收益水平在整个企业中处于下跌的趋势。恒大地产的投资收益出现失调,这个现象也验证了一个事实，当前我国房地产整体行业的资金投资能力不足和资金管理水平较低等问题.产重影响了未来房地产企业的经芭发展。73值E产公Q的毛利率与冷利甘取顼目2017年2018年2019年毛利率33.01%33.57%31.37%净利率17.30%16.44%8.63%注：表中戮据来源于恒大她产2017-2019年财务报告5.2.3 营运资金管理方面1 .营运资金能力较差营运资金周转的能力可以反映出一个企业的经营发展状况,营运黄金的管理效率是通过营运资金的周转来体现出来的.营运资金的周转有利于减少开发项目的成本、可以有效的规邈经营风险以及获取更多的利润等。从下表中可以看出,恒大地产储存的大量土地是造成资金周转困难的主要因素,虽然对于房地产企业储存太量的土地资源是非常重要的,是未来稳定发展的基础,但是也不能过于盲目的大量情存土地.要根据实际情况来合理储存土地资源。可以看出，我国的房地产企业对自身的认识还不足,过于旨目的储存大量土地资源，使资金流动性变差.育品房库存增加,最终导致企业营运资金管理水平下降。综上所述,存货和总资产的周转率是造成我国房地产周转率整体发生下降的主要因素。97-4%e公Q的运能力指行项目2017年2018年2019年存货周转率32.27%22.91%21.75%总资产周转率22.27%17.48%16.54%注：表中数据来源于恒大地产2O172OI9年财务报告2 .营运资金的结构不合理恒大地产的经苣规模在不断的犷大，房地产的高收益推动者资金的大量投资，在建明目和储存土地等方面花费了较多的资金,资金回笼速度较慢,投资收益下降。根据下表的数据.可以看出流动比率较稳定.速动比率在2018年的时候是下降的,体现了企业的短期还款能力下降，速动比率下降的主要原因是大量的存货所造成的。97sSXft产的短Nraft能力的项目2017年2018年2019年流前比率135i三1149速动比率0.60.520.56注：表中数据来源于恒大地产2017-2019年财务报告整体来看，近几年恒大地产的整体规模发展较快,对于5»卜部融资的依赖程度也较高.资金管理的稳定性还要有所提升。考虑到公司的长远发展.拥有充足的资金资源以及合理的资金管理对策是对公司未来良好经营的最大支持。总体上来看我国的房地产企业主要存在以下的问题：资产负债率较高,难以保证资金的来源,增加了偿债风险,投资锹乏合理性，投资收益较低，存货和应收账款较低，营运结构不合理等。为了实现恒大以及整个后地产企业快速发展的目标,企业必须完善资金管理体制，制定合理有效的贡金管理对策,所以改善房地产的资金管理问题是非常重要和有必要的。6房地产企业资金管理研究对策资金作为虎地产的血液和命脉,资金的有效管理是企业长期稳定发展的保障.根据上文中恒大地产在资金管理中存在的问题.决定对我国房地产整体企业提出一套科学合理的研究对策，祐望对整个房地产行业提供可借鉴的措施。6.1 加强筹资管理6.1.1 改善筹资渠道,降低融资成本根据目前房地产企业的发展现状，结合目前银行贷款政策的不断变化.可以看出房地产企业在将来不能完全依靠贷款来解决资金短缺的问题C因此房地产企业要不断完善资金融费的渠道,在筹集资金的过程中降低其风险。在完善融资渠道的时候,要选择合理的方式，有效的降低融资成本。所以，建议恒大地产根据自身情况在国家允许的范围内.去改善融资渠道，结合其他公司有效的融资模式,用以解决公司自身问题。用地产开发商较多，中小型房地产公司占比较多。开发房地产，前期需要运用大量的黄金购买土地货源,其次助目在生产的过程中,也需要大量的黄金,在开发的整个过程中，企业都圈不开大量资金的支持。大多数房地产企业会因资金短缺，导致项目不能正常进行，也有些开发商拥有一定量的土地资源，但是缺少资金。所以，企业应当使用合作的方法来完成项目,使用合作的融资方式,有利于提升可用资金,解决资金短缺的问题,企业运用合作开发的模式,可以使资金风险降低。6.1.2 降低资产负债率恒大地产要想未来能够稳定的发展,必须降低正常负债率,有以下两种方式：1 .运用企业中内部管理的措施来减少资产负债率.加大对财务的管理。提高对应收账款项目的管理.改善资金管理的往来款项；要提高资金的使用效；注册资本投入等方式。2 .采用金融管理模式来降低资产负债率。企业在做筹资时,要合理的计划负债比率.达到最佳的资本结构。因此，应当科学的减少资产负债率,合理制定资产负质结构，保证资金的长期性。运用以上方式,网务风险不仅可以减少，企业的财务模式也可以得到稳定的发展。6.2 提升投资效益6.2.1 合理制定投资决策企业制定投资决策时,要进行具体的研究分析,合理的评价该投资明目,分析和研究该助目的投资风险、市场需求、经济规模等.科学合理的为该助目提供决策依据。房地产企业应当从以下方面来研究分析：第一，调查该项目的背景,根据当前的国家政策和经济环境迸行展开分析,里点研究当地的投资环境；第二,进行市场调研,了解人们的消费习惯.预测未来经济状况、市场的供需情况等；第三,合理的规划该项目,使该项目满足消费者的需求，俣证资金在使用时有良好的循环过程；第四，对成本费用迸行核算；第五，项目地点的选择,对该项目进行成本规划，充分考虑该项目周边环境的教育、医疗、交通和购物等；第六,由究分析该项目的水文气象和地质状况等。以上内容是房地产企业投资决策的依据,从助目的整体角度考虑,科学合理的制定投资决策,最终使助目的经济效益达到最优。6.2.2 提高投资收益率房地产企业应当合理的提高毛利率水平.使资金得到快速的回笼。怛大地产可以采用：增强产品的竞争力来提高毛利率水平。这种方法有助于实现公司对产品定价，可以让售价高的产品,提高毛利率。西方经济学家认为,经济决策是理性的,他们喜欢判断和预算,他们的目的：用最少的经济得到最多的利益。恒大地产在提高明目的工作效率和资金管理效率的同时也要提高资金的投资收益。采用奖惩制度,对项目收益做的较好的员工进行奖励，对于投资收益较差的员工,采取适当的处罚制度C6.3 加强营运资金管理63.1 提高营运资金能力及加强营运资金的预算管第房地产是资金较密集的行业,如果企业想实现资金的有效循环,就必须要提高营运资金的管理,提高营运资金的管理效率。在做预算前要充分考虑好营运资金的每个环节.结合预算的结果对各项业务进行有效的管理与控制，如果有的业务超出预算或者不在业务同国内,就需要根据审批程序进行相关的审批；应当对资金循环进行全面的管控,有关部门及时上报资金的状况；对于预算差距较大的,要按照实际情况及时分析与解决。63.2 合理完善邑运资金结施只有合理的完善企业的运营结沟,才能更好的分配各项费产。由于营运资金受供应链的影响较大，所以企业要打破传统的观念,创造新的供应链理念，运用营运资金的统一管理,降低资金的库存。采用现代技术方法和管理理念,统一有效的管理技术人员.处调好企业中内外部之间的信息沟通.提高管理水平,减少营运资金的成本,较少库存.降低生产费用和销隹费用,问时要提高营运资金的周转率,使生产实现高收益、低成本.提升企业的竞争力。63.3 3加强营运资金的风险管理境力资金是一个企业经营过程的核心，营运资金是一个企业财务管理的核心，营运资金如果出现了风险,会使企业的正常经营活动受到影响,所以应当加强对营运资金的管理,对未来企业将会面临的风险进行管理与控制,减少资金的损失。企业加强营运黄金风险管理的时候应当采用以下方式：1 .实魇营运资金风险预警机制房地产企业要根据自己的现状,根据财务信息、营运资金及其他因素，制定有利于企业发展的财务体系,将合理有效的决策提供给管理者。2 .规范信息监控体系企业的发展规模在扩大,项目开发也在不断的噌加.企业前期所采用的人工独立管理资金的方法已无法满足企业目前的经济发展需求，虽然恒大地产现在已经建立了信息监控体系，但是仍然不能满足需求，还需要进一步加强规范。运用一些管理系统来规范信息的监控体系,在权限范围之内查看贡金的一些使用情况，为调好企业和各个部门之间的信息有效沟通。企业在进行全面的管理与监控信息时,要对资金预算、账户管理、筹资以及存款加强管理，还要对公司内部的转账控制和安全授权认证加强管理。3 增强全体员工的营运资金管理意识企业在加强风险管理的时候,要结合自身的资金发展状况,从本质上解决营运资金管理存在的问题。首先,企业要对营运资金加强重视,把资金管理工作放在首位,制定相关的措施.将其纳入到公司的规则制度中，使营运资金得到有效的管理。首先，企业要让每一位成员都参与到营运费金管理中,让他们意识到营运资金管理的重要性,提升员工的对资金的认识：其次,应定期组织对员工财务管理相关知识的培训,提高员工的业务水平；最后.企业制定资金管理的相关办法，采用资金考核制度。7结论财务管理作为一个企业经营管理的核心,资金管理作为财务管理的核目前国家在采取一些措施调控房地产经济时.企业要及时改善资金管理的方式,提高资金的流动性,保证企业拥有大量的资金来源。作为我国房地产的龙头企业-恒大地产，意识到完善资金管理的重要性.并实施优化资金管理的办法。本文主要是选取恒大地产的资金管理为研究的对象,分析了目前启地产企业在资金管理中存在的一些问题.如：融资模式较单一.资金需求量大；资产负债率高；投资决策简单,锹乏合理性；投资收益率较低；营运资金能力较差；营运资金的风险能力低等。结合房地产企业存在的一些问题从筹贲、投资和营运资金这些角度提出合理的对策。公司要结合自身的发展情况,改善融资渠道,减少资产负债率,有效的对融资助目进行管理：提高投资的收益率：提高营运资金的能力,提高营运资金的风险管理能力,优化资金管理，提升市场竞争力度，促进企业长期稳定的发展。参考文献U1.将姝蕾.企业集团资金管理模式研究初探IJ.北京财贸运邑学院学报,2()17,33(06):18-22.I2J韩近清,郁响响.企业集团资金管理模式研究J金融经济,2018(24):196-197.杨博婷.中国上市公司营运资金管理调查J智库时代.2018.|4|王元月.李鹏飞.营运资金管理策略选择研究J财会通讯.2016(14):59-61.|5|张常,杨军.营运资金管理绩效评价研究述评及展望(财会通讯2)17(05):53-56.梁佳意.企业集团资金管理效率的提升J)现代交际.2017(24)：55.沈彦.企业集团资金管理存在的常见问题及对策建议J1.企业改革与管理.2017(23):109-110.网盖越HS城建集团运营资金管理胡究D.河北科技大学.2017.汪曦曦.企业集团资金管理的常见问邈和改迸措施J纳税,2018.12(M):250.110)李俊丽,张喻林.房地产企业财务风险分析与对策U1.科技经济市场,2018,(10):33-35.1 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