【《新收入准则对A房地产控股公司的影响探析》17000字（论文）】.docx

新收入准则对A房地产控股公司的影响研究摘要近几年适着国内市场经济的飞速发展,涌现出了好多新的行业和新的业务类型。收入是会计的六大要素之一,对公司的后续发展有者举足轻里的地位，也是股东们、投资者都非常着重的指标。选取房地产行业的A控股公司，来分析新收入准则预期给A控股带来的影响。文萤从颁布的新收入准则规定出发，在修订的内容、使用的范围、确认条件等方面诳行了解析；研究得出新收入准则更能准确清晰的提供对会计处理的指南，更能提高公司会计信息的可比性、可靠性；同时对公司信息披露的程度有了更高的要求，有助于财务报表使用者了解更全面的信息，做出最优的决策.公司需加强合网的管理和部门间的合作,提高会计人员的专业素养来应对新收入准则带来的影响。关键词：新收入准则；房地产公司；收入确认；收入计量；财务报表目录一、结论I(一)研究背景和意义11 .研究背景I2 .研究意义I(二)斫究现状21 .国外研究现状22 .国内秘究现状23 .国内外研究述评3(三)斫究内容和研究方法31 .研究内容错识:未定义书签。2 .研究方法3二、新旧收入准则对比4(一)新收入准则修订的主要内容4(二)新收入准则的适用范困和确认条件51 新收入准则的适用范函52 .新收入准则的确认条件6（三）旧收入准则存在的问题61 .对收入的边界定义不清晰62 .对特定交易事助的指引有限63 .收入确认时点不一致74 .对信息披露的要求比较低7（四）新旧收入准则对比分析71 .收入确认模型发生了变化72 .收入计盘发生改变73 .会计科目发生了变化84 .特定情形交易发生了变化85 .信息披建要求发生了变化8三、 新收入准则实蜘况8（一）新收入准则在各行各业的实施状况9（二）房地产行业收入准则变化历程io（Z）新收入准则对房地产行业的影响10四、 新收入准则对A控股公司的影响I1.（一），地产公司业务流程篱介II（二）A控股公司面12（）A控股公司的财务状况13（四）新收入族则对A控股公司的影响141,收入确认方面的影响142.收入计量方面的影响153收入报告方面的影响16五、 A控股公司实施新收入准则面临的挑战及应对猎魂18（一）新收入准则给A公司带来的挑战181 .对公司财会人员知识吏新的挑战182 .对公司合同管理的挑战183 .对公司原有会计流程的挑战194 .对公司各部门合作交流的挑战19（二）A控股对新收入准则的应对措施191 .提升财会人员专业技能学习的能力192 .设立专门的合同管理部门193 .更新完善会计流程204 .加强各部门合作20六、结语20参考文献21结论(一)研究背景和意义1 .研究背景收入是会计的六大要素之一，也是企业股东、投资者、债权人以及其他会计报表使用者非常看重的指标之一。收入是企业的主要经营成果，是弥补企业经营会用的重要资金来源,保障了企业利润的实现；它对于企业的后续发展至关重要.是衡量企业经营业绩的“防雨表收入对于企业的重要性不言而喻。在1993年12月.IASC发布的收入准则明确了收入的确认、计量、披露等事助。为与国际会计准则接轨,保持一致：在2006年2月,我国财政部发布CASI4-收入和CASI5-建造合同(下文称旧收入准则).对企业的收入确认、计曼和相关信息在财务报表中的批漏披露进行了规范。随着国际社会市场经济的快速发展、国际间的货易频饕,收入准则也在不断的发展和完善。在2014年5月,IASB和FASB联合发布最新收入准则IASeI5统一了收入的确认模型。为了应对越来越复杂的交易事项和实务中出现的问题,同时与国际准则保持一致，旧的准则己经不再适用，改革迫在用睦。结合我国的实际国情，于2017年7月颁布了新收入准则CAS14(2017),它建立了单一的收入确认模式。新收入准则的实施势必会影响各行各业的收入确认，其中，对房地产企业的收入确认、财务报表会带来很大的影响。本文就以房地产企业为例.比较新旧收入准则，分析新收入准则带来的不同方面的影响.并提出一些措施和建议。2 .研究意义收入隹为财务报表的重要组成部分,备受投资人和债权人的重点关注。所以.如何真实准确的反映收入对企业的前景尤为重要。旧收入准则在应对某些特殊情形时规定的不明确、边界划分的不清晰,有可左会引发企业的经营业绩但高或者偏低，出现不能真实准确的反映公司的经济利益的情况。CASI4(2017)较旧收入准则CAS(2(X)6)相比,不再划分收入的种类来确定收入.即商品和劳务之间没有界限了.不再区分收入和建造合同,两者合并为一.使用单一的收入确认模型来规范不同业务取得的收入，淡化在旧收入准则下采用两种不同的模式确认收入所带来的影响。收入准则的改革势必会对各个行业都会产生或大或小的影响,结合财政部发布的文件和各上市公司实施情况来者.大多数的公司会在202()年开始实施，威至目前公司执行新收入准则的时间较短，并且年度报表还没有对外发表，新旧收入准则的变化如何影响公司尚不能得出清晰的定论,其影响有待进一步研究”由于房地产行业极具特殊性,所以选取虎地产公司作为研究对毁。房地产行业开发的流程大致有购买土地、项目定位、工程设计和建设、房地产营销等.步骤较多且繁杂，工程建设周期长跨度大，运用新收入准则对其自身的影响是不容忽视的。在理论层面，结合专家学者们的研究理论,以A控股公司为例,进一步分析新收入准则其在收入确认,财务报表方面带来的预期影响并对其进行补充,提供一些借鉴参考的作用。在实践层面,通过分析新收入准则对房地产公司的影响提出一些措施,给粕要实行新收入准则的公司提供参考建议,尽可能带助公司快速适应准则的改变,降低公司的成本.使之更能稳健的管理发展。（三）研究现状1 .国外研究现状Co1.son(2010)表示公允价值计量会导致不是最优决策结果的发生,而新收入准则会更好的规避这一问题。Sinha(2014)通过研究表明，运用旧收入准则在产生比较多的间接费用支出时.会增加收入和费用配比的戏度,甚至会出现错配的现象.这就会导致企业盈利能力的不准确.会计信息法量的降低,继而影响决策、预测的判断。EIaincHcnr)-(2017)指出运用旧收入准则可比性低的企业,在实行新收入准则后的受益程度比原本可比性高的企业要大。通过研究表明,在会计信息可比性方面预测新收入准则会产生比较积极的影响。KcnTysiac(2017)认为新收入准则对大部分公司的信息批露要求比较高.这将会招助债权人、投资者更好的了解企业的情况。2 .国内研究现状马尚(2018)指出房地产行业具有周期长、成本滞后的特点,预告是销售模式独有的特性,在旧收入准则模式下.不论是在收入确认时点方面还是金额方面都缺乏可比性。弟雯娟(2018)认为修订后的收入准则在佛认企业收入的事件会发生变化,特殊的交易事项可能会提前或推迟。原来某个时间段确认的可能会变成时间点。袁宗祥(2019)指出随着经济的快速发展，企业经营模式错综复杂的发展.旧的收入准则已经不适应当前企业的发展模式，为使国内企业快速发展紧跟国际的趋势，实行新收入准则势在必行。杨若琼(2019)认为新收入准则的发布对于会计体系的完善起了非常大的作用,执行新收入准则对公司的影响是比较大的,财务部门、销售部门等等会因此而调整C有关销售合同和销售价格的制定、信息的披露也会因此而发生改变。王蓉(2020)指出旧收入准则难以适应社会经济的变化，新准则的实施进一步规范了会计核管，提高会计信息质量水平。房地产企业的收入具有复杂性.新收入准则的运行会增加会计核算的难度.会带来一定的潜在风险。3 .国内外研究述评根据上文列示的国内外文领.国外的学者预测新收入准则将会产生积极的影响,可以提高会计信息的可比性,披露程度也比较高,相比旧收入准则的公允价值计虽是最优的决策。国内的学者认为收入准则的改至已是必然趋势,提高会计信息水平的同时对房地产公司会带来潜在的风险C国内外学者一致认为新收入准则会产生积极影响但同时也存在风险。（三）研究内容和研究方法1 .研究内容第一部分：绪论。阐述研究的背景和意义.并结合国内外现状分析我国收入准则的变化原因；并确定本文的研究内容和研究方法。第二部分：概述新收入准则的修订的主要内容，新收入准则使用的范围、确认的条件、新旧准则的对比,修订新收入准则的意义。结合文献分析旧收入准则存在的问题,奠定后文案例分析基础。第三部分：新收入准则实施情况和对各行各业的影响。通过过对文献的研读.详细分析对房地产行业产生的影响。第四部分：案例分析-以A控股集团股份有限公司为例实施新收入准则将要带来的影响,介绍公司的业务模式、种类和流程,从收入确认，收入计量和财务报表方面细化分析其带来的影响。第五部分：新收入准则带来的挑战及应对措施,提出相关建议。第六部分：总结结论以及对未来的展望。2 .册究方法文献研究法：收集国内外在该领域的专家和学者研究出来的成果，结合我国实际面临的情况和自己对该成果的思考和见解,进行整合和阴究的一套方法。文献研究法有助于全面系统的理解新收入准则。比较研究法：通过对比两种以上的事物，找出具相同点和不同点,研究其中存在的规律。本文将会分析由旧收入准则过渡到新收入准则的过程中存在的差异以及带来的影响.更进一步的理解新收入准则所带来的变化。数据分析法：直找统计所选案例公司历年的有关数据信息.分析整合数据.会通过图表更加直观的展现在旧收入准则模式下存在的问题。案例研究法：对某一案例事件分析,结合文献的研究.诳而找到应对新收入准则影响的方法。本文用会对A控股公司的财务状况进行详细分析.结合已经实施的企业，研究新收入准则将会对A控股公司的影响。二、新旧收入准则对比（一）新收入准则修订的主要内容收入是评价经营业绩的核心指标；收入准则是依据企业会计准则基本准则而制定,是公司的会计人员在处理收入相关事项所要遵循的准则；收入准则明确界定了收入的范围,以及什么时候需要确认.如何计量,还有相关会计处理和信息的披露等方面都给出了详细的规定,目的是用来加以规地会计工作。修订之后的新收入准则建立了单一的收入确认模型,用来规范所有与购买方订立的合同；也就是旧收入准则中的14号收入和15号建造合同划入到统一确认模型里.不再根据业务类型运用不同的收入确认模型，这样就提高了公司会计信息的可比性；同时又为何时确认收入（某一时段或时点）提供了详细具体指引。把控制权的转移（即客户取得了相关商品的控制权）作为收入确认的判断标准。新收入准则中引入了“五步法为收入的确认和计量提供指南,如图2-1所示。内容来源：叼政部CAS（2017）图2-1收入确汉“五步法”前两步是收入的确认,第三步和第四步是收入的计量,第五步是收入的确认。然后是在特殊交易或事项方面，新收入准则更加详细明确的列举出几种特殊交易下（例如：销鱼退回、附有质量保证、额外购买选择权等八大特殊事项）.公司应该怎么处理，在什么时候确认收入。公司需要考虑转让给客户商品之前是否拥有对商IS的控制权,以此来区分公司扮演的是什么身份,主要贲任人或者代理人。对于合同中的附加条件,需要考虑是否单独确认为一助覆约义务.如果是.就按照五步法进行后续的确认和计量：否则，翻艮据特殊事项的具体情况做其他处理。还有列报方面新增了合问履约成本、合冏资产、合同负债、会冏取得成本几个科目核算公司和客户签订合向中产生相关的收入、成本费用:并对具体会计操作做出指引。等到期末,金冏资产、合同负债会反映在相关的财务报表中。（二）新收入准则的适用刑圉和确认条件1.新收入准则的适用冠圉收入发生在企业的日常活动中，与除它之外的其他五大要素息息相关,收入会增加企业的所有者权益,跟所有者投入资本没有关系的经济流入。跟旧收入准则相比排除了一些收入类型（如金融工具、金融资产转移、套期保值等）.威威明确了范围的界限，新收入准则适用范围是所有与客户之间订立的合同。合同是明确双方的权力和义务并且具有法律约束力的协议书，它可以是书面的、口头的或者是其他形式。合同的范圉不包括金融工具、租赁、保险、长期股权投资、金融货产转移、合并财务报表等类型的合同。但是需要注意的是非货币性赞产交换一般按照CAS7号-非货币性资产交换进行会计处理.但是用公司自己的存货来换取对方客户的固定资产或者无形资产的,适用新收入准则。2.新收入准则的确汝条件公司与客尸订立的合同中的履约义务完成之后,在客户拥有对取得商品的控制权,即客户拥有对该商品的现时权力，主导商品的使用权力并有权阻止或者同息别人使用该商品，目预期能获得商品带来的经济利益,才能确认为收入。企业与客户签订的合同需要同时满足下表2-1所示的全部条件之后.才可以在客户取得商品的控制权时确认为收入。除了有事实或情况明确表明会发生重大改变的迹瑛,企业需要在以后期间重新评估外,其他情况下,在合同的生效日（即开始日）之前满足条件的,不需要企业重新评估。表2：1确U收入的5个前提条件1 .合同各万己枇准该合同并承诺膈疆行各自义务：2 .该合同明愉了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；需要满足5个条件3.该合司有明加的与所转让蔻品相关的支付条款：4 .该合问具有商业实质,即履行该合向将改变企业未来现金流量的风除、时间或金浅分布：5 .企业因向客户转让强品而有权取得的对价很可鹿收回。内容来源：财政部CASI4（2017）（三）旧收入准则存在的问题1.对收入的边界定义不清晰销官两品取得、提供劳务取得和让渡资产使用权取得的收入是旧收入准则的组成部分。销售商品收入是以所有权的主要风险报酬转移为判断依据；提供劳务收入是以完工百分比法来计星。对于某些混合复杂型业务,在一班销生行为中同时存在货物和服务且二者有从霭关系（混合销售）,又或者是，同一个公司既存在销售货物又存在提供劳务等系列服务（兼营）时，如何确认复杂业务收入会比较困难,不同公司之间可能会采用不同的收入确认方式,这就导致了同一行业不同公司之间会计信息缺乏可比性。2对特定交易事项的指引有限随着经济产业的快速发展升级，各种各样类型的企业如雨后春笋般发展.当然也出现了各种各样的业务模式和组合服务，旧收入准则中对特殊交易只做出解释和说明.指引太少，然后具体的会计实揉如何处理；旧收入准则已经不辆足业务日益发展的需要。3 .收入确认时点不一致有时候可能会出现商品的发票或收据等凭证己转移到麴买方手中,但是贯物还没有收到,二者没有同时交付时如何确认转移时点会比较困难,再者如果商品转移时间比较长或者环节步骤比较多，确认时点难度会加大。4 .对信息披露的要求比较低旧收入准则规定在附注中应当披露采用的会计政策、完工进度的方法和收入相关的金额等；披露程度太低,导致公司通过财务报表的附注对外透漏的信息太少,不具体不全面.财务报表的使用者了解公司的信息不充足.可能会发生错误的判断决策等。(四)新旧收入准则对比分析CASI4(2017)和CAS14(2006)的总则和定义新收入准则和旧收入准则是保持一致的,没有发生变化,是基于企业会计准则基本准则而制定.目的就是为了规范与收入有关事项的确认计量。具体对比分析如下：1 .收入确认模型发生了变化首先是晚认适用的范围，旧收入准则中规定的收入包括销怎商品取得的、提供劳务取得的、让渡资产使用权取得的收入；签订建造合同取得的收入适用CSA15建造合同准则，而不适用CAS14(2006)。新收入准则囊括了以前的收入准则和建造合同准则，明确界限扩大了收入的范围,建立了单一的计量模式,不再通过划分圈于什么收入来确定适合哪种准则；这样就避免了会计人员在处理复杂类似且重合度高的业务时,运用不问的收入确认方法造成公司之间信息可比性降低,容易的公司的财务状况和经营成果造成影响。其次是确认的时点.旧收入准则按照购货方获得商品所有权的风险和报酬时点作为收入确认的判断标准；新准则改变了这种确认模式,按照客户取得该商品的控制权时点作为新的判断标准。然后是收入的计量也发生了改变,旧收入准则的计量是从购买方取得的合同价款或者称协议价款(一般是公允价值),不公允的除外。新收入准则的计量就是按照五步法确定的交易价格，是预期有权收回(不是最终收回)的数额。还有列报方面新熠了合同资产、合同负债两个科目单独列示企业拥有.应向客户收取的对价.是无条件收取且仅随时间的改变。2 .收入计量发生改变旧收入准则CAS(2(X)6)采用的是与购货方订立的合同价款或者地议价款.即按照公允价值进行计量；新收入准则CAS(2017)是按照交易价格去计量收入，未来预计有权收回的数额就是交易价格,需要注意的是,不是最终收取而是有权收取C如果公司与客户签订的合同不止一项履约义务，而是有多个(两个或两个以上)时，交易价格就会被分配到每一单项义务，公司每履行一个履约义务,就会确认完成一个覆约义务的收入。准则中也说明了公向需要考虑可变对价、存在的不可忽视的重大融资成分、非现金对价、应对客户对价等产生的影响。相比较来说，使用合同中的交易价格提高了会计信息的可靠性，因为公允价值可影会有人为操纵的风险且没有考虑其他可变因素,可靠性较低.而且五步法统一了规范计量模式。3 .会计科目发生了变化新收入准则增加了合同成本和合同负债两个科目。合同成本包含两部分.分别是合同取得成本和合同覆约成本；取得成本是增量成本,取得合同时才会发生且预期能够收回,确认为一项资产进行处理；否则确认为一项费用。履行合同可能会发生各种各样的成本，公司要对这些成本进行分析，不属于其他准则规范范围且满足：该成本与取得的合同有关，与其能够收回，增加未来履行履约义务的资源这三个条件，就可揩合同履约成本确认为一助资产。4 .特定情形交易发生了变化旧收入准则列举了少量的特定情形交易事项并做了解释说明和指南.业务种类少且不全面，随着时代经济的发展和产业的升级,业务种类随之增多，旧收入准则慢慢不再适用。修订后的新收入准则对附有质量保证条款的、额外购买选择权的、授予知识产权许可的等八种特殊销色类型详细解释说明了实际操作的会计处理,考虑得比较全面,也建立了统一的标准。5 .信息披露要求发生了变化旧收入准则规定在附注中需披爨采用的会计政策、确定的完工进度方法、销售商品劳务等收入金额.披露的要求比较低,展示企业的信息比较少,导致报表使用者不能更好的了解实际情况。CAS(2017)对信息披露要求进一步提高，与收入相关的重大事项(会计政策、会计变更、重大旗资成分等等)都要进行披露，增强了会计信息的可比性、透明度,可以更好的为公司，投资人，债权人等财务报表使用者制定决策提供依据。三、新收入准则实施状况(一)新收入准则在各行各业的实施状况2017年7月发布的CAS(2017)规定在境内外同时上市的公司在2018年1月I日开始实施；其他境内的上市公司在2020年1月I日开始实施；非上市公司的要求2021年开始实施C新收入准则发布后，从2018年起，部分满足条件的企业开始相继实施新收入准则，准则的改变势必会影晌各行各业。根据文献搜集的数据,如下表3/所示。表3-1各行业公司运用新收入准则的情况行业制造业保险证券类交通运输类建筑类房地产供应类只他激a43家28家15家S家2家4家4冢哉据来源：由张蜂万(202(»文献整理所得。根据新浪财经数据显示，到2019年年底，共有113家上市公司采用新收入准则，他们涉及不同的领域和行业,有制造业、公共设施服务业、房地产业、交通运输业、保险证券金融业、建筑业等等。在这些上市公司期末的财务报表的附注“会计政策和会计估计变更原因及分析”中披露了公向运用新收入准则带来影响分析。对财务报表的影响，新增了合同资产或让合同负债两个科目；对收入的确认计量的影响.收入确认的范圉划分和时点或时段的判断,然后就是交易价格分配到每个单项履约义务的变化。如下表3-2根据文献整理.财务报表的影响即运用新收入准则会新噌合问资产和合同负债两个科目,有些相关的科目(如存货、应收账款)也会通过这俩科目反映。计量是指按照新准则更新确定交易价格.然后分配至单项履约义务中。根据表3-2,首先可看出无影响的占行业百分比最高的是86%,是保险证券金融业,新收入准则对其影响非常小；其次受事分类科目影响占比最高的90%是采选业，因为按照新准则，已经完工但还没收到款项的存货和还没有收到的应收账款,都应该计入到“合同资产”科目里，在报表中单独列示；财务报表相关科目和收入确认都受影响占100%的为能源供应业和房地产业，二者受影响较大，然后建筑业也颇受影响。所以就挑取了其中的房地产行业来迸一步研究新收入准则实施后的影响。表3-2新收入准则的形¾情况(单位：家)行业般一吊无影峋仅财务报表影响报表和计均受影响交通运输业151(7%)7(47%)7(47%)建筑业I(20%)I(20%)3(60%)房地产2002(100%)保险金融业2824(86%)4(14%)0制造业431(2%)29(67%)13(30%)采选业1009(90%)I(10%)数据来源：由张烽方(2020)文默整理所得。（三）房地产行业收入准则变化历程房地产行业是把土地和房屋作为“商品”,进行开发建造、出售租赁、维修服务等等一系列经营活动为一体的综合性产业；生产建造交易过程中涉及大量的费金和高成本,因此是具有风险性的一个行业。根据文献，从20世纪8()年代实施的最基础匍易的基本建设建议会计制度到2006年的CAS14,再到2017年颁布的CAS14,是从笼统到细化的一个过程；政策制度也是随着市场的发展进行不断的调整.产业的发展，新业务模式的涌现都是影脸制度政策不断改变的因素。制度紧跟市场发展,不但可以满足对收入核算的更高要求,也可以使行业的收入核算更加规范,财务信息质量也能得到保障。根据相关文献1983年至今房地产行业运用的会计制度数据如下表3-3所示。表£3房地产业运用会计制度历程年价名称注释1983年以前基本建设建议制度I1984年-1988年国营建设单位合计制度-会计科目和会计报表/1989年国营辕市建设综合开发企业会计制度行业内首明会计制度1993年房地产开发企业会计制度进一步观是成本核算售三2005年企业会计制度统一企业会计标潴力国际准则相协调2006年CASI4收入、CASI4-建造合同建立房地产行业统骸算指南城招来源：百度(三)新收入准则对房地产行业的影响房地产行业在国民经济中一直发挥了非常大的作用，因为房地产行业关联度是比较高的,带动能力也比较强，如果房地产能够长期繁荣发展,那么它可以带动具他行业的发展；其次,房地产行业直接推动了经济的增长，国家实行宏观调控依靠房地产行业。近几年我国房地产企业的数量总、体趋势还在不断地增加。居地产企业业务种类涉及范囹比较广，前期的土地开发购买、房屋建造出租等,后期可能会有物业管理服务等业务，种类繁多,会计核算也会比较繁杂。房地产企业开发建造具有产品生产周期长，生产环节多,投资资金高，风险高的特点和竞争激烈且具有高的不确定性。新收入准则的变更对房地产行业的影响不容忽视。房地产公司销售房屋分为两种期房销售、现房销售；前者是公司正在建造房屋,客户已经交了部分房款或者全部房款.但是公司现阶段还没法交房：后者是已经完工的房屋,客户付完房款后立马可以入住。期房销住在旧收入准则中,是按照在某一时点确认收入（在交房的时候确认）,这样不能准确地衡量公司的收入,因为大部分房子同时确认会导致公司的收入在某段时间内大量增长,不能真实的反映公司的财务状况和经营成果C实施新收入准则后满足在某一段时间内确认收入需满足三个条件之一,期后销售给客户受合同限制.不可以再用作其他用途，满足有不可替代性这一条件，所以期房销售在新收入准则中作为在某一时段内确认收入，规避了旧收入准则带来的风险。据新浪财经数据显示,截至到2019年年底，我国大部分房地产公司尚未实行新收入准贝J.只有少数几家公司实行了新收入准则（碧桂园、万科、北辰实业等）.A控股未实行新准则,将于2020年开始实施，本文是基于2019年之前的数据来进行分析。下文将借鉴参考已经实施新收入准则的房地产公司产生的影响,分析未实施新收入准则的A控股公司预期面临的影响.然后给出防范的措施建议。四、新收入准则对A控股公司的影响（一）房地产公司业务流程简介由于后地产行业不同于其他行业具有特殊性,开发建造周期时间长,从开始到建成完工交到客户手中至少需要3-5年时间。房地产公司的业务流程分为以下几个步骤：根据A控股公司官网上显示的组织要沟可以发现有一个预算合约部门。预算合约部的具体工作是负责合同管理、预算管理、工程招标等等多项工作并结合为一体的部门；部门中有专设合同管理员职位，负责完成合同的起草、编制、签订等事宜,密切关注合同的履行、变更和终止等情况。新收入准则是基于公司与客户签订的合同进行收入的确认计量，有助于公司迸一步增强合同怠识和规范性。(二)A控股公司概况所选公司为A控股公司,尚称A控股,旗下有许多涉及不向领域的子公司;自2017年7月新收入准则发布至2019年年底,A控股公司尚未实行新收入准则,A控股将于2020年I月I日开始实行新收入准则。成立于1993年的A控股全称为A控股集团有限公司,主要的经营范围是商品府的开发和销告、物业租赁等等CA控股隶涌中博集团旗下,是其唯一一个地产投资和管理平台；A控股1993年在深圳证交所上市(O(X)O31SZ).然后被中粮集团在2(X)5年收购后,改为中粮地产；在2018年12月至2019年1月进行了重大的资产重组并完成“A控红器”产权整合。选取A控股公司的原因有以下几个万面，首先A控股在国内的房地产行业中名列前50强,属于中上等的地位，经邑业绩表现崔健.品牌影响力、品牌价值和综合实力都比较高；其次，全国大部分房地产包括A控股在内，未实行新收入准则,而A控股综合实力稳健,参考已经实行新收入准则的公司,用来预测A控股实施新准则后可能带来的影响。(三)A控股公司的财务状况A控股公司共有商品房销售及一级土地开发、投资业务及相关服务、酒店经营、物业及其他管理、其他业务五个产品经芭模块营业收入构成了总营业收入；在2018年A控股集团营业收入合计为221.686亿元,2019年营业收入合计为337.866亿元,同比增长52.41%,一年之内达到116.18亿元。A控股以销售商IS房及一级土地开发为主要收入来源,房地产销售占比为79.61%,剜余其他业务收入占比20.39%.名经营模块收入占比如下图4-1所示。2.492.05_0.63丁商占历第伊及级土地开发了投贲物业及相关服务S酒店管理片物业及其他管理£其他业务©4-12019年A控股名模诀收入占比图(单位：百分匕)欲据来源：A2019年年报A控股公司在2015年的总资产达到553.216亿元，过了五年之后,在2019年总资产到达1831.825亿元,五年之内资产涨了1278.609亿元,近3.3倍.总资产的增长速度比较快。由于房地产行业的特殊性,存货占资产的比重较高.房地产公司的存贷主要是产成品、开发用品、原材料、在产品等等.如下图4-2所示为2015年至2019年A控股公司存货比率。早在2016年,国家就指出在经济社会发展中当前的五大任务之一就是房地产去库存,慢慢减少后地产库存,目的是为了鼓励房地产公司Rg若市场经济的发展,顺应其市场发展规律，改变调整销货策略.会对楼市和店企带来影响。为响应国家策略,A控股公司2015年至2019年存货比率整体总势是在下降的.在2017年和2018年保持持平达到最低点53%。T-存货比率201SfE2。】6年201？年2018年2019«墩据来源：A20I5年-2019年年报。图小2存货比率图由于房地产这一行业的特殊性，它是负质经管模式且占用资金量高.负情占总资产的比重是挺大的。如表4-1所示.是2014年至2015年A控股公司负债和所有者权益的占比情况，A控股公司在2019年初进行了资产重组，前后数据不连贯，所以没有选取2019年的数据。由图可知,这五年期间，公司的负愦一直在逐年增加格近5.5:1。据有关调雪显示，比较稳定的比例是1:1,所有者权益能够保障偿还负愦。因为负债过度的话,如果出现房地产业被限购或者出现其他不容乐观的情况,公司的资产抵不过债务,会出现资金周转不灵或是资金链断裂的情形。表41.A控股负债所有者权及占比情况年价2014年201，年2016年2017年2018年负债占比23%20%18%15.5%15%所育者权益占比76%80%82%84.5%85%合计100%100%100%100%1%数据来源：A历年年报数据（四）新收入准则对A控股公司的影响1 .收入确认方面的影响结合A控股公司的实际情况,通过对比新旧收入准则,分析A控股公司实施新收入准则招会产生的预期影响。首先新旧准则相比收入确认不一样了,旧收入准则把收入划分为销售商品确认的收入,提供劳务隔认的收入、让渡资产使用权魂认的收入或是有关建造合同确认的收入,并且对不同类型的收入都有略微不同的确认标准。而在新收入准则的规定中，把这些收入全部使用同一种确认标准，看“控制权”的转移是否发生。依照新标准,会计人员在判断收入时会比较方便,不用辨别到底属于什么收入.少了人为的主观臆断,降低了铅误的风险，增强了会计信息的可靠性,在不同公司之间会计信息可以横向对oA控股公司在2019年年初进行了资产重组,根据2018年年度报告，其中商品房销售收入占总营业收入的90.16%,销售商IS房大致分为两类：现房和期房。A公司在现房销官的时候.是现成的房屋,客户闷买后即可立马入住,现房销售无论是在旧收入准则下还是新收入准则下,都是隹为在某一时点确认收入,即在交房时点确认,所以说现房销售时,两者确认时间没有差别。A公司需注意在期后销告情况的时候,旧收入准则是看所有权风险和报酬是否转移C一般来说,交房这一时间点才会确认为收入.交房之前如果收到款项,作为负慎处理。而新收入准则以控制权的转移为判断依据，公司与客户签订的销售合同是具备法律保护的,并且满足时段覆约义务的条件，因为客户确定了具体楼层和单元，有合同的约束公司不会将客户的房屋转作其他用途，是具有不可替代性；如果实际销售时，客户不按嫣合同约定时间之内交付房款，在这种情形下,依照合同规定公司有权收取违约金,所以满足时段履约义务。这就意味着实施新收入准则，公司可以按照工程进度提前确认收入,更能真实反映公司的财务状况。2018年年报A公司采用旧收入准则下,提前收取客户的房款作为负债,即预收账款。据估计A公司整体的完工进度为60%,年末的预收账款为223.62亿元,按照新收入准则,预收账款的60%可以提前确认为收入.约为34172亿元,所以当年的收入就会增加,根据进度确认的金额比较大,提前确认更能真实反映A控股的财务状况,便于投资者做出决策。新收入准则中关于收入确认计量的五个步骤（上文己具体介绍）,根据A公司的房屋销售合同内容，使用五步法要注意单项履约义务交易价格分配的问题，如果符合某一时段履约义务条件，A公司就可以用完工进度百分比乘以单项履约义务的价格提前晓认收入，即把预收账款中相等的金额转至主菅业务收入科目；若客户预付的账款高于合同中的单项履约价格,不含税金额部分瑜认为合同负债；反之，若预付的账款低于合同中的单项港约价格,则确认为合同资产。在旧收入准则中，企业取得合同的过程中发生的销售佣金是计入到销售费用中,而新收入准则下.将未来预计可以收回的增量成本（公司取得合同就会发生,不取得就不会发生）作为合网取得成本。2 .收入计量方面的影响确定为收入之后,接下来该确定收入的金额了。旧收入准则中,公司是在最后交付虎屋的时点用公允价值或处议价款来确定收入金额：新收入准则则是用五步法确定预期有权收取的交易价格.然后按照一定的比例分配给各单项履约义务,如果是在一段时间内福约，是按照工程的迸度提前确定收入金额，把负质里的预收账款下科目里的金额随施工进度转入主营业务收入科目。如此一来，负债金额就会减少，公司的负使比率随之用少，收入会增加。前文已分析过,2014年至2018年负愦比率不断升高，负债与所有者权益之比趋近5.5:1;在旧收入准则下，公司如果预售的房屋增多,提前收取客户的款助就会增多.这也可能是让负债率增高的其中一个原因。如果未来A控股公司实施新收入准则，提前确认收入可能会使公司一定程度降低负债占总资产的比率,企业偿债能力就会增强。下面以搜集来的A控股公司在苏州建造的某项目住宅的数据为例,分析A控股在新收入准则下对收入计量带来的影响。这个项目的开始日期为2016年1月份,预计完工日期使2019年12月份。如下表42所示。表42A控股某项目完工进度情况（单位：元）2016年12月31日2017年12月31日2018年12月31日2019年12月31日累计成本金额1831029579.582O3O942356.2526S4&41478373115667830累计预收金额1861397184265935092033588790183920450846累计完工进度58.7%65.1%84.5%100%激据来源：A历年年报数卷公司一般在确定某个项目的完工进度时,根据产品自身的属性,选择恰当的方法,产出法或者投入法等等,若遇到完工进度不旎准确合理评估的情形.公司可根据截止到当下已经发生的成本预计可以得到补偿的数额来确定大致的完工进度CA公司可以根据己经发生的成本来确定完工进度,一般宫地产公司在开发某项目之前都会由相关专业部门预算此功目将会发生的成本预算,所以公司就可以用该已经发生的成本占预算的总成本的百分比来却确定完工进度情况。如表4-2,实行旧收入准则时，A控股公司在2016年、2017年和2018年都不可以确认销售房屋收入,预收的金额计入负债,等到2019年年末完工及交付房屋时候一次确认大约为39.21亿元的收入，成本大约为31.16亿元，同时可以确认利润8.05亿元。利润也只能等到完工时候才可以确认，所以2016年至2018年没有收入和利润。而新收入准则规定，某一时段的履约义务成本和预收账款可以随若完工诳度逐步确认；所以在2016年、2017年和2018年年末分别可以确认累计收入23.01亿元、25.53亿元和33.13亿元,减去各期的成本就可以计算出当明的利润；如此一来,从开工之日起,在每年的年末都可以确认一笔收入和利润,公司的负债比率就不会那么高,偿还负债的资金来源得到了保障.相比在完工时全部确认更能真实反应公司的业绩和财务状况,数据的真实性、可靠性得到了提高。3收入报告方面的影响新收入准则相比于旧收入准则而言.对收入的各方面产生了不小的影响.尤其是一部分收入提前愉认.会导致财务报表上一些科目的数据会发生改变。首先直接影响利润表的相关数据，结合上文表4-2数据分析,在旧收入准则下,2019年12月31日确认完工交付后屋的全部成本和全部费用,即确认39.21亿元的收入，确认31