【研报】成都产业链不动产白皮书-仲量联行-2024.docx

2024年7月(G)J1.1.成都产业链不动产白皮书SEEABRIGHTERWAY办公空间是城市产业发展最常见的、所必需的载体；而办公楼和产业园区的市场基本面从需求侧分析,自然而不开一个城市的产业发展功能与微观市场主体的活力。过去，业内持续关注企业不动产（英译COrPorateRea1.Estate.mcRE故略.虽然业界称作企业的不动产路.但关注的对象是微观市场主体即企业端的我体需求，包括且不限于办公需求、生产制造需求、零售商贸需求、毋物流需求等.而非普罗大众理解的住宅地产。故特此说明.本文的,不动产均指向承我于商业地产、产业地产等戒体之上的企业不动产需求。世界格局股息万变,经济形势亦嫌繁复杂。过去,市场竞争更多源于单个市场主体之间的竞争.表现为企业与企业、品牌与品牌.商品与商品之牖的竞争。而今，市场竞争早已从企业之间的竞令,升级为产业链之间的竞争.这种竞争态势从国与国之间、到城市群与都市圈之间，再到城市与城市之间，已然形成多线产业链竞争发履格So因此,我们对企业不动产策略的关注也随之升级为对“产业蟀不动产的探索。停,行在内率先出产不动户（英那IndustryChainRea1.Estate,IM1.CREJMtt:,SM办公.企k产JHWfE"<MttfnMfft,JKAff对此金招田有IQj阳.在成都,我们看到地方政府因地制宜持续更新各类产业招引的优惠政策.推动故略新兴产业.高科技产业、专精特新产业落地.IR引头部链主企业落地,借此加速地方产业较完善,井哥其延伸且惠及整个城市群，实现在地产业的“建图号蟋'因此,产业链不动产的视角使已从企业的微观视角，升毁至产业发展的中源乃至宏观视角。如果企业不动产聚焦的是基于企业战略之上的不动产策略如企业总部设立、空间规划优化等；那么产业链不动产则更加关注一座城市、一个片区、一条产业链上的产业集群效应与产业链发展优化进程。前者完全源于微观企业的个体视角，后者则突显中观产业的群体视角.探寻城市产业发展的不动产策略及其对市场、对政府、对企业的启示。本文将从成都的支柱产业电子信息产业出发.从产业发展基本面分析成都电子信息产业集的发展及其与上下游产业的融合关系，并从不动产视角解读产业链上下游与融合发展的不动产浸辑.探索产业发展的地埠集群特征、产业关联效应等，初撩成都主导产业的产业偿不动产发展现状以及未来走势,并基于分析在文未提出对市场主体和政府监管机构的相关建议。虽然报告视角聚焦成都、聚焦电子信息产业，但报告首提的产业链不动产”概念造用于不同经济体、不同产业、不同不动产载体.以前腌视角推动业内在企业不动产策略研究领域的前进。仲行研M2024隼7月目录产业篇O1.转型开自产业新同期,成都I：业瞄准新质生产力202融合电子信息与新材料搭建产业协同桥梁，成都羟济同频共振7载体篇ICRE行业首挑：“产业健不动产”全新研究领域2501共生成都产业与不动产策略的共生共荣之路2702链条成都电子信息行业产业链不动产特征展现2903聚合探索产业空间聚蛆特征，寻求城市功能提升机遇38结论篇方法论“产业锥不动产”之理论总结50产业篇装体的研究,必须回Ja上希产业视角，实体产业是一个经济体、一座城市好济发,联的压船石，是地方经济高质发展的Itt）推器,也是向产业威体持缜注入活力的源动力。建图强鞋,加快疑主企业落地，推动技略新兴和高附加值产业械的、培育,完善与延伸.实现跨产业协同发助力地方短济迈向高质新台阶。O1.开启产业新周期，成都工业瞄准新质生产力起始：'退二进三”成效显著成都产业结构变迁第三户*gMM9M长.出f*MUUI“棚Mgdp/长的主削拿梳印成都近15年鳏济构成发现,2O122O22年,成弟第三产业增加值从2.803亿元飙升至13万亿元,中长近四倍,其GDP的占比也从2012年的39.1%.快速华升至2022年的66.1%这十年间.成都的经济增的80%由第三产业贡献；其中金融业与批发和零售业对GOP塔长的贡Itt分别达到14.6%和10.4%,是授功地区经济增长的三产支柱产业。图120072023年成都：.次产业构成及对经济增长的贡献率1O0W%6040%20*MWM22017MM三-ik*=ikTii>X=iiSttii)笫三产物20072023隼成三次产JkMGDP/长的Jut2OO72O23年成三次户占GoP的比三-r=rii(xu)二产姬(筑仆)m三数出东算戌修市就计年茶、氏幅蜕计月州,停察行班究期,用“年7月HM,加岫遍长筏为Mk,如皿秘网长的IgM下»在以金融和商贸力代表的埃务业高歙猛进的十年里.成都的工业制造业表现稍显拊及。质府城计数据显示2012-2022年,成都全口径工业由加伯甫长1,71S忆元.十年累计增幅为51.2%年复合期速4.2%）,低于92.3%的全国平均水平（年复合增速6.8%）,也低于其他同能级城市,似乎成都这个内陆公国城市的工业发展与中国作为世界工厂制造业辑飞的速度存在一定的速差。因而在势头91劲的三产黑务亚村托下.成郡的二产工业占GDP的比亶从2012年的470%建至2022年的242%。过去十年,二产对GDP增长的贡献率仅为12.4%,明显ft于金融业之于成都经济的推动力“诚然.这也与成都这座中西部金IH中心和科技中心及其在世人心中公园城市的形象一致与亶庆、苏州相比,成都似乎并不以工业制造业闻名于世.进入2023年，成都的工业发展仍面对不小挑战。一方面.全年双«1以上工业增颔值同比增长4.1%,增速在26个万亿GDP城市中仅揖名第16位。增长主要来自航空航天器及设备制造业（同比长95%网电子及通信设备制造业（同比JW长5.3%）；务方面，成都的全口径工业增加值名义增速仅为16%。受工业增切值下滑影峋.2023年成都的二产工业在GDP中的比重遏一步降至22.4%,且对GDPiW长的贡献窣仅为7.1%,相反增速期健的三产服务业在GDP的占比M之提高,GDP贡献比傥掌升至111.6%.S22022年成盘。对麻城市二次产业占GDP的I匕加第一产业X=J(I1.1.)J1.=产*<*S1*IKPii各E1.tfet计年釜,件一联行吊究IB.2QM年7月U正如成都在，:十四五制造亚高质量发展规划中的息结:”成都整体处于工虫化中期，工也占GDP比低于全国水平.全口径工业塔加值在城市中排名第14,与成都经济息案7的地位不相匹81.同时工业企业整体竞争力不足.产业偌抗风险能力有待提升.畿至2022年.成都坝上工业企业4391户,企业数量较深圳,上海、苏州有较大差IE,且缺少存全球影制力的一流企业。转折："一号工程'一工业立市，打造制造强市，聚焦新型工业化Ke全球经济发展进程.虽然退二进三，观务业成为核心支柱产业济发展进入后工业时代，工业占GoP比下降,是绝大多数发达国家、世界级城市产业结构的共同标釜。但后工业时代的出现是H立在产业高度发1«的底层经济幕咄之上,EfbW变为*Mr,且物tt=mrt>*入*阱8»长内生物力的升，法师按“侵济盘的社会阶It,M食定工199m水平在管IHUI的4在此基批上.发达解济体中的慢界级城市发展出高度发达的金题照务JI1.贸易务业，成为世界的金融中心、商贸中心.由此可见,发达经济体进入后工业经济时代的前提是：支柱产山的生产效率和科技创新股应用已达到引怒I产业发展的傥界级或区域级水平。没有优势技术对制造业和生产性服务业的支撑,社会便很寿进入高人均GDP和商人均可支配收入的发原舱段.因此单施以消费驱动经济的常长模式或能实现无期足济增收目标，但从长期，往往缺乏可持税的内生学长劭能,且受制于芟体产业的周期波动性等不可控因素,发达经济体用了2040年不等的时间才使得第三产业占比突破60%,进入后工业化社会。即便JO此，美豫英法日等发达国次却仍在近几年舞济调整的近周期内,妗酚提出.再工业化战略,外资企业将产山链SJ迁母国本土也成为部分西方国家的产山St兴的重要手段.引发全球关注。回归中国,近期房地产调按、实体产业投资、害得消费恢复等关键领St经济指标尚不及预期,中国在破总经济内生增长动能的道路上仍须砥砺前行.同时.DD际地缘政治冲突IngI.贸易库擦升级,使缚中国工业制造面价发达I1.SHE1.MIftBXIUt中r«低*MtW双向桥压。在这个经济转型的关磋时期，工业仍是主导国民经济的命脉,须务必避免经济空心化.'脱实向虚或引发的产业结构风险,坚持工业立国,打澧新质生产力.实现高质量坡S1.情M1.小迁.2022年广州出府工作报告首次提出坚特产业第一.制造业立市.紧随其后深圳半月内连发三份文件强调.工山立?T;而上海则在2023年高调发布IH渔业高规发展计划,瞥死现E工业第一城，此外苏州、天津,杭州.合杷.常州汕头等多个核心二三蛟城市也SJtS打出.制迨立市.产&强市口号.将邕造业的亶要性推向新高度，成都也是实体产业枳极践行者的西部代表。2024年5月.成都举行全市新丝工业化推进大会，这是建2022年产业建88强健行动计划.十四五制造业高质量发威Si划发布以来,成都召开的又一场高规格的产业大会。不仅如此，成都早在年初的政府工作报告中便提出.坚定把工业立市.制送强市作为夷体经济发展一号工程;此次会议提出.坚定工业兴市、制造强市目标不动摇.大力推迸新型工！!化，加蚓设全国先进制逡业基地.预见：“三次创业”一工业现代化从无到有，从有到优从城市发展沿革看,成都既非老工业甚地亦非传统工业强市那么在全国产业格局中.成都通向产业立市的决心何在呢？依据工信部2022年公布的45个国家先迸物道业第群名单.成都拥科3大高产值产业集群,分别是成都软件和信息服务集群、成添电子信息先进制造集群、成傥高端能镰装备集群,成为全国先进制造业篌一密队的城市。回覆成都的制造业发展历史，可以追溯我一五时期，当N的成都已深度参与新中国工业化起步和初级发展遏程,接下来报告将成都这个内陆城市的现代工业化之路回欧并总绪成都工业.三次依业的发展历程。-MT:JS1.m三MMT,MnVXJft20世更50年代的成都,工业发展百度待必按时一五“t划,成都檀炳定为全国工业城设8个重点城市之一.重点发威电子工业和机域工业，60年代.CB际局势动荡,出于BD防安金考虑,中国国防科技工业开始从东都一城地区向西部三IT地区转移.成为中国经济史上一次大规模工业迁移历程.S3川无还是当时,三线JtiS的核心地区.JK绿共和BQit设的步伐.成都发动机集团（420军工厂X国营红光电子管厂（773厂卜成都飞机工业集团«132军工厂卜成都成交通金公司（S12卜成都量只刃具厂、成都机军事高厂、国营西南无故电器布厂等一批国防军工，电子及装各我域的国百企业相继在成都屠地生程,为成空发展留下浓蜃彩的一笔,也正式拉开成都电子信息和装备制造两大万以产业的早期序幕。*=%ttr=S1.TFhMaRH1.IMffiV干事年后中国加入V/TO.成都抓案外资西进.内资西移的产业转移机遇凭借西部劳动力.土地、能算等要素资爆优势濠度参与国际产业信分工。凭借计划经济Irt代的电子、装备产业芟砒,成和R引英特尔.藏尔.修州仪器,富士康、仁宝、«例、取念、京东方、一汽丰田.一汽松等一大批电子信息,汽车装务制造企业迸驻。工信部数定显湫,2022年四川七贡IK了全国21%的律生计算机设售产量和8%的手机产量,弁推功成母经济外向度从2007军的20.7%增长至2022年的405%.借此.成都最终形成电子信息制造和装备制造两个福射国内外市场的万亿圾产业集群。K3成都产业发假历程s-as*aH力博*-AXK或飞工1998英特尔2003京东方深天，20072008筋州仅感2010慌成芯存i2011四方价业2014西门子nero1.i20162018于"2008C201620202000成料华微2007中航无人机2016201120112013"的货仙MGH取枳微软取CC数X兴邓网幅投资指常,停察行研究部,RM年7月IFVHinmftiuft新时期,复杂谅潴的BJ际形势和风云际会的外部经济环境使得中国工业制造面收发达国京.高皑IH造回流和友展中国家-中低然制造分流的双向挤压。力实现工业制造的高质量发展中国愈发视点产业的产业能自主性与安全性,弁逐步提升制造业技术附加值,加速从承接产业转替的裳正加工制造到深度参与产业各环节创新用发设计.在全球产业扮假链中争取更大的话谕权。在这一词I1.下.戌都也由此迈入背水一故的第三次例业期.口前成都制造业员己初步形成两大万亿小产业集科.但莺收突破千亿的的分产业仅有汽车、航空航天和交通运输、电气机W泡SittI三业、电子及通信设备、食品加工制造.五个产业.产收集那次度仍显不足，近年在贯昼保护主义抬头.以及消费电子良然（主要包括智能手机知个人电!S度球等求量绻蝇的双重影峋下.成都在二次仞业时期枳JR的大消费电子终端以及上游半导体良皑制造企业，由于产品面向全球市场，因而受到较大冷击.自2022年起,成都个人电脑.手机产品产量出现较大降幅;2023年，烽幡进一步Ir大，同年集成电路产也由升转降.结束了过去年的高增长。虽然近年产业强处补慑取得一定戌效,电子信息和高索装备的产业敬条持砍向上延神。但受过去在全球产业分工中承接大量InH制造产业转移影响.成都外资西迸、内资西移的制迨商多位于?S笑曲我的中同环节,产品设计与应用环节的自主权有较大提升空间。眼未来,更要在新一轮科技革命和产业变革中热流勇进、不整入后,成都就必须X变现有产业格局，将各自为政的优势产业握指成拳、而电子信息和新材料两大基Mi制造业则是绝佳的切入口,通过升热制造技术、创器产品和用途,电子信息和新材料有望成为链接不同产业的希案.ffi42022年成都规上制造业营收构成*1.t三H.XXeaitN1.rM1.kinHVMf1.Imva11m*iKT6EAMMA*tS*K5H束W*工及EH制成 1*MtPSMA 1%ftfi三成尊市蜕年绘.井班行班究,2024年7月ffiS2025年成都万亿和千亿产业集群发展目标02电子信息与新材料搭建产业协同桥梁,成都经济同频共振曾经：电子信息产业作为成都核心支柱产业，贯穿成都现代工业发展史图6成都电子信恩制造业对制造业总营收增长的贡献率从上世纪50年代起,国家在成都亶点投资建设电子工业以来.到2020年电子信息产业产值突破万亿,电子信息在长达70年的时阁里始蜴景成都经济的支柱产业之一,货穿按个现代工业化进程。2W2002KCP2007JOU»1220172017M tW.通一加,也07iM:1aft注:被任均为爱上企业:成林布第计年发,仲行开交部,“24年7月WftAita行计 *HXtX4<三坊及WQKM三> M帕加拿去与此同时,成都电子信息产业逐步从以英代尔、鎏州仅寄、戴尔主导的半导体、pcwi.逐步拓is至新H显示.智爱终然、通讯及肮空电子、软件信息牒务等细分产业,弁初步形成芯（集成电路师所型显示）、图智能终端卜软高靖软件XW（人工智艇）.网（新一代年息网络5大点发展领域,电子信息产业炼日81完善。三2.sjte-Maar,ait-u*MMt优IMMU进一步拆分成都电子信息产业的产业链企业分布结构.可以，到在8个对标二蛟城市中,成都电子信息在制造业与服务业两大钦域呈现出齐头并进的发展格局。首先在电子信息制造皑,受益于过去二十年在PC、手机,£示器件等消费电子领域的战咯布局.成都中落消费电子产品与通信设务制造业企业聚集度在对标城市中位居前列。图9成都。对标城市电子信息企业产业链分布夯州南京成IB原材料、生产设籥8计及期追服务电子元忤.设备零部件电子设备、终箱产品口S1.S技术服务销IS和应用2.0004,0008,00020,00030,000：企业数（家）HMjSJ1.1.:仲联行免令.2024*F7f1.从CRE到ICRE,从企业不动产扩容至产业链不动产的时代必然性一企业不动产的概念具有动态性，出经济和市场发展,这一察念也在送配各个经济体的产业变迁.如前文所述.早期企业不动产关注企血本身从等本"到'iw<r一系列的企业发展,以不动产策略去适配企业在不同时期的故第.最终仍是照务于企业最核心的主T业务.实现总定的长期增长.不难看出.企业不动产更关注市场主体这存的维一个体,不同的企业不动产策略双送配不同规模、不同行业.不同企业生甜同期下的企业战略,这是一种从个停视角出发的高度概括，时局变迁.豌济发展须苴弦更张。在经济迈入调整周期阶段&济体对于产业链的主导.完善,延伸电发亶要.一方面有助于经济体产业链在安全性,自主性的提升.另一方册也有利于增长本国产业鼠在全球竞学中的侬导力和话语权。因此，当下一国产业发屐高度亶混两大因素,即竞争力和安全性,两召球一不可.当全煤各大短济体都在关注产业发展的竞争力与安全性之时，从佐统企业竞争.为主的市嘀竞合关系使已情然改变,发展为好济体之间俨业恬竞争'为主的发展新格局，段,弛泞弼见的手与不见的手,手M1.因此.企Ik不动产-5R畤的主体对象是企业本身产业脩不动产策略的主体对象则更多是地方政府、园区运营方.新区或CBD管委会等监管、脏务.运苫机构.当然后召最蛀凰务的对象仍然是前者企业本身.因为产业链的培育完善本质上仍寓不开企业个体的逐一落地。从这一角度出发.产1W8不动产宣对企业不动产的要扑充和完善。最后,在法入实证分析前.报告需要再次强调：才业住不动产.«1念的提出，绝不是对企业不动产,既存柢念的否定,反而是在新经济周期下对后者内涵的发威。产业链不动产汤&企业不动产的内网.并进一步*fR视角拓飙至更加宏观、全面的产业箧视向。视角的转换&不动产策班更能造配当前解济环境下不同产业、不同生命周期.不同规模的市场主体的企业经营目标和地方政府的产业发展目标。基于上述背景，仲量联行在业内首次提出基于.企业不动产(CRE)并适用于当胡姓济周期的全新定义yJwS不动产(ICRE,全称IndiJStryChainRea1.Estate)，产必:fWr"的提出是对“企业不动产,这一基砒槌念的发展,以适配现今经济周期下,妊济体的产业链培育及市场主体企业的发展慧求3首先,枭路视角不同。企业不动产,出于市场主体的单个企业视角关注企业基于选址的不助产策略,以实现烽本电效的经苫性目标。而俨业链不动产更关注产业健在形成.培育、完善、延悻过程中的上下解产业聚集和代产业融合，不动产策略送鬣的对以是区内产业招引,体现出产业威发展的群体视角。前者聚焦微观企业视角段本增效是关微词：后者基于中财业视角,产业聚集五关丽1.其次，策略目标不同。险业不动产次Ma务于单个企业经苫,助力企业经营业务发展目标；产土链不动产策略的目标是实睨区域产业聚集、产业结构优彳巳产业恬完善。前者更关注企业逡址和空间优化,而后者的祝向在前者基珀上,柘展至核宇经济打造、区域国Jt配套完善,产业招引政策等SJt硬件因素.再者,策电主体不同。企业不动产更强调以海场作为资源鬣*的基出.产业链不动产-增加K府作为宏观调控的辅助手K232009202弊成都各类成交土地用地面积占比t5ffiJ*住宅左”)Xttff1.iai左发)Bff1.（4»）总出让土粗石H）住宅用利左用）工业用电左劫）效好务；中生我里.ft>awttew®.2oz4<F7f1.(2O1S2O2J>Sfi<MHJftt)MtM1.*WT中心城区土地开始种缺,土地供应整体跨过高周期,城市发展进一步向外疑申.2014年.CS务院同戢设立天府新区.2017年.成都城市布局将由原来的“两山夹一城不变才一山连两If,这一时期两大新兴区域产业与不动产增量开始步入大家视电20152019年间，上一阶段土地项目逐步交付，商业办公面棺篌一波集中供应期.同期,第三产业引领成都经济增长.年均增速达8.9%.超超GDPit速妁1个日分点.H中,金融、科技互联网、地产建筑以及零得贸易等行业增势是著,成为商业办公楼去化主要功能，优质麴业办公相年均净火炳量达75.6万平方米,存物业跑步去化。同时,伴随商品质办公*H以及住宅近的交付使用，成都市中心，金酸城,的双核发展格居逐步形成。然而,在先后经历国际环境变化、不动产和互联网K3R洞投以及新冠疫情等相关冲击后，城布产业结构网除凸显，径济足长而精阶段性就故。2020年后，H1.1.办公楼需求靖明显下滑,年均冷吸纳量收为26.1万平方米.新兴区域项目去化眼连,核心区St降融.耶殂需求上涨明显,市场租金再次大幅下S1.迈入全新经济周期,市场急需调整战略布局及短营预期。2023年成都GDP增速6%.全市经济仍处干资悻短阶段。相较早期共大饼,式高强度护索,当匍经济除期以辍下城市发履更加关注H11jff1.Ma产业层面,相对单一的产业结构往往无法支撑城市的可持续，«JR发展,经济增长的内生动能往往需要旅务业与工业的多元发展，因此,面对外部环境的持续变化,成都作为中国经济增长大后方,第四城市价（成辙轼市祥）发及支柱城市,在捕石强势第务业优势的同时.其故咯工业发展意义明显。2021年12月，成都首次提出将大力玄施产业,建丽强链一行动，明确大力发,展集成电路、新H显示,高蟒软件等重点产位恬，2023年,成都迸一步优化调整生态1«和产业斑体系，遍整产业生芯图由12个变8个.点布局电子信息、数字经济.航空航天、现代交通、蝶色低.破、大健康.新消费.现代树£个产业生态网，工业独设置回供应同期.但相较于早期低效布局,当下供应更加关注土地利用效施，2023年全市工业用地平均容枳率达29.我20092011年平均容积率高出1.6个点。工业上核产品定位与招引可行性研究成为市场主流.这一理念同样付活蒲业地产领域.轼市空设焦点回老城未来.超筑区位价值有望通过威体改造.我市更新得以展现。成都电子倍总三大产业鞋进驻载体类更占比修商业，5.裟总部园区，1.3%工业园区，5.4%井优质商业办公楼,30.8%产业园区，185%A零售商业5.9%园区2S.1%办公楼41.7%住宅及周边商近722.8%住宅27.3%乙里办公楼,9.2%甲生办公楼，1.6%ttSX«:冲肮行研我器.MM年7月B26柒成电路、*得商业Ei区住宅办公楼集成电路带盘g新里显示大It办公楼唐上用能开发n可用于办公用途载体。主要包含弄是件联行标度的甲级办公依,乙6办公楼.双股其他K业办公楼字.住宅住W峨合用地开发,主要包含住宅小IX及底值.的逑代次力IWh国区工S或科研用地开发.主要包产业EB区（以办公.柳发力主导取电入工坦区（以械、住信检谦为主导智糖Xsraz（*个企业是部或几率企Ik总甜父集卜零台商北离北用地开发.敦体臭fiHt妁批发市场.审业奖场.雌中心.百货邻.数稣费W-*ttHWM.2024军7月倭条视角:产.不动产的地合分析我43招柳角从全景切检至产业偌的上中下器.成都的电子信息产业的头部企业呈现出明显的地理分布特征.接下来,Hta以戌都电子信息产业链的地理分析为始，探看产业IS聚合效应及其对产业隹不动产策略的启示.依好成都电子信息产业等分我域一集成电路产业企业显效触五的集群（左例闭注册资本总19前五的翼群（右例感行.我门线制出成都集成电路产业头部企业全景图.如图41所示,我TJ总结出I1.成电路产业在骅聚集特征。JtWM*Mt*JM三Wft:上IrTM1.r,申，RK三11r,TFW三JF报告再次物江2023年成都产业办公楼白皮书所卖出的关于第成电路产业布局的观点：在企业个数和企业资本两个维度上.高新通区凭借扎实的软件珊发基咄和丰富的人才俗备,成为集成电路Hh以IC设计为主的产亚聚第高地。由于产业需求的外溢,当«9产业已进一步外拓至新川、华阳、双流等I®丸因此,产业健的上游在茗发层可IT-珞向Sr,与成都的城市化主柏方向完全一致.进一步对上期的左右两个堆图,成华区一环至三环出现一定数中小规穰上讷企业,而聚H区正地处电子科技大学周边，高皎科班刻化大量初创类企业.中,企业的强制造属性,决定此突企业选址多青眯具寿制迨心基岫的城市产业功能区.如地图所示,中游企业-两Jt齐"V.主要聚鳗于州大方位：1能天府大道向南.穿过成都新经济活堀（离新南区）以天对新区半导体材料产业功能区以及成都科学城等产业为同发显!*,而恰心谶西他的双流聚集一定数量的中监制造H头鄢企业。2）以沙西线和西Ifi大道为边界,田联高新西区及耶都区，高新西区在翼成电跑产业国扮演的角色十比*断«是中?制取区域内裂集华为、因特尔.富士康和德州仪88等多家全球头部企业，雨这也正是成都电子信嵬产业生态网的产业功能区主要承载地，下企业则以市场为导向.PSUS三不内.锣近市场与消费乐集成电路的下游头部企业整本集聚于成Si环线高速内,尤其是三环内的老城区。中心蛆团从市中心延申至南三环,周边以成龙大道、高新大道创业路.西芯大道（2号姣卜港Si大道（3号爱）为切副自然京集城东南西北四块。Ja果从有图以资本界定的头部企业«1,武侯、普羊'高新则是最为集中的发展城区。通过对成都集成电路产业头部企业的地理特征分析，我们得出以下络论和启示:VA.产重S上中下鲁环节在一IHt市的有I1.隹住ZrM*ttmtt*jr从经济学视角出发.产业高度聚集利于发挥税模好济效应,优化产业链和供应链效率同时也便于人才汇聚以及产业社群打造.而产业聚集的区位差异,也有利于地方政府施行具后更强计对性的产业域房地产策崎。×.不日的*市动区、新区在产业利产草上,在实xaun*,隹件BHMkX个产.上的一东,BnMM.例如,高新西Z主导高新技术制造业,高新南区主打软忤.阚1.后台等1«务业,莅蛀菊务区的企业IR能聚焦市场、对接客户.因此.更归聚焦的产业链不动产策略,既是市场经济、资算争夺的必然结柒.也符合超大城市迈入城市化后期阶段产业资券的分IW.产业链不动产策咯的影响因素如前文所属,包括价格、Efi,人才、科技*ESG等话多埃度,从政府视角出发.91*产业招胤政策、产业软体兴3«.产业JUi设施H设.并因地制宜在产业61各环节中找到适合本城发展的切入点,在政策.人才、基建、K体、服劣等方面,适配目标产业的落地需求.实现产城融合。同时,在玄IR产童福1«M的床下.市串化的产黑,仍不可弃.否大的空吸体会M开夏企业较大的MkSBUt.OMiSURrani1.Mm1.Im1.载体篇小结作为承载城市产业发展的不动产或体，在全新经疥周期中须备配企业可持续发展和产业恬防同高质量发履这期大鬻求。以产业恬不动产'方法论为出发点,以成都电子信息产亚为研究案例,聚焦集成电JK传感器与新型显示等细分优势产业发Jg赛通,报告在载体第笆次提出并搭建起.产业6!不动产-的研究框架.望过去从体角加入户需先的逆Et.1M但。MaE育ND入产MffXM系,MTttJkM的申J产W1.而在本篇章中,企业注册信息作为每一个为本的样本虎,这与过去不同楼宇中的每一个企出租户,存在采样逻寇的It然不同.破除办公内办公租户,厂房内看厂房租户的思缗慢性，新的研究方法论串联起不同产业链上的各近直赛道的企业.我试从产业链视角寻求当下不动产增量署求的案源，本X8援引的成都案例所呈现出产业链不动产的主要发展裆势,我们相但在K他同类城市,在不同产业倭条上都会有所体现，通过超2万笠的企业信息、60万个数据节点的择车规模,数行结果再次论证成都电子信息产业强照务性箱在,企业对精就办公空间的需求占比仍接近半数.这意味着即使是以制造;性为标签的产业悟.其产业恬的上下筠横跨二产和三产.细分行业更是渗透至更广的门类中,因此产业敬不动产筑崎也会S8之多元化,更看重视产业链上下游融合与跨行业协同发屈过程中,产业软体和不动产策郎的造配性.续一类型的载体或因1产业招引。从动态视角分析企业的不动产策略,成都案例又给到市场一条探索新方向。伴随市场营商环境提升和企业工商行政登记的规范化,这来越多原本在住宅产权tt体中近期乃至长期办公的事求,科望回流至办公楼或产业园区.那么对于政府而苦,如何承接此类回流需求,如何在供怆IM改革中谪R低成本找体比例,在这一经济周期下也是一道必答题。载悼篇的分析让我4T对干业链不动产价值更加磨好.多元、1合、动态.长期、弊界都是这一更高维度不动产策略的关修词.捺告对成都特定产业的分析只是开始而非结束。报告在靖论篇,枸从“产业能不动产的三个关键词出发,探讨这方法论更广泛的适用性,并归纳电焙出/山链不动产-SR略的1念性特征.结论篇“产业链不动产”之理论总结芟于报告在产业和我体常以成都电子信息产业鞋为案例,为城市产业融合、产业链协同发展以及毂体交间的适配问题度开探讨。基于前文结论，报三r在站也重节奖论常,将对前文M于成募市场的结论进行提炼.提出在企业不动产在华更具普者性应用场It的.一般性砧因此,勘论首对Oaa产业链不动产的一般性©金、定义以及is用场景和先啕因素.为回答上述问题.接下来报告将从不动产策略的三大视角.即眼视角.动离视角却以体视角.去嬉帮产业、产业簧,奴体.空间、HE.区域等各个靖域O首先，静恣视角关注产业嶙在时间约束下.在产业横蔽度视角下的产业关联与融合的间JK.如何打出行业Si垒、普行业协同发展是点1.其次.动态视角在静态视角的JnK上突破时间约重.增加时间维腐,薪究在一定时期内的产业流动和企业基于不同生命周期的发展历程对不动产第睹所产生的影响,这种变化会影峋产业导人的进程及产业协同的效*.反过来也会推动不动产策略因时而交、i8:t,IS配产业变迁、企业流动进程中伴生的迈不动产'概念下的Kr求。最后,从产业变迁到我体适配,政体现角则是对有祝向和动态视角的反乩当产业迸入全新的经济周期之时.承做产业及履的皴体如何去购一座轼市.一个区域的产业财“求,实非一初一夕所能解苦的震愚。如今,很多城市面棺办公楼、产业园区的空座,同期浩如都市工业园.工业上楼等用究课题总能在某一段时间内热发业界专业人士的用究热情.这样的现象生诉税们.奴体的利用需要尊市场狭律，但宏观调控的积极引导也具彻相当位侑.尤其是经济调整周期中,让载体主动甑产也发厦需求.更具荷视野的前w然而,业界在产业较体、不动产策略领域的研究仍方兴未艾.Jf1.国科技研发创新一般,非一朝一夕之事。在各地实践中，产业我体是否真正能等满足产业生态屋的建立,已是蔻在各地政府面前的一大群短。从蚊体供给侧角度分析,地产关开发周期耗时过长.加上Ii筑行业和空01功能送代过快.IB可能导致载体或空间取不上豌济周期的变化,这是导致不动产毁体与产业铝配、失配的基也性原因.在结论寅.报告将从三大视角详细用样影啕产业鞋不动产黄电的三大关苏因素,并通过与企业不动产这一星他性假念的对比，妇奶幺给产业链不动产策略的主要特在.的Kwfc府.市场和企业雪立更具前性的不动产策SS研判视角,为城市.区域、敦体科学招引目标企业契定方法论工坦。a42不动产策略炒态视角I1.I1.产业链不动产策略之静态视角：产业协同首先,戮们在时间妁束下,以好态视角从产业链的垂0关系切入分析产业融合发展的横IBiI关系，不考虑企业长期发展。过去，在企业不动产视角主导的52箱,产业毯体系相对诙直且独立.企业本身的选址具我市场自发性。因此,区域市场较也在实践中形成为体系、有规划的产业链。尤其考虑到栽体的崖JS需妾数年的工程周期,WS统筹管理，不具有产业前m性的不动产策给早已无法涓足城市新区,产业功能区的产业修发是需求.产业旅不动产,笑略58出对产业情之间的协同发展提出霎求.在产业链单链里直关我度保绣不变星班上,矗立在聘产业之间的行业壁垒无需打破.实现检行业的上下港支撑与供应链共享.推动区域是济痔放更强的规模崎济效应。同时,孩心产生陡向上、向下延伸产业链基本怠得以放大,并在望带动冏边产业同步发展.户敢不动产簟的出.EJutJaMacmmn加,ItfTA1.MMMtiJMmJU1.,以及产业在城市IMM的育MK*,墨地方户火育信一夏的物力IHt,也JUmw产Jk右匣静态视角芨辍饼读：如上图所示.过去成都不同行业之间的供应链体系相对独立，企业更多聚速中游制迨和下游销得羸,而中JS1.Mifi就行山壁律较高.因而零部件产R具有特定行业的专供膜性。上图实线黑色方框代表产业之间的行业用华较高,下图也煌方柢则表示行亚型学M弱。未来随箍本土内生企业的数税模不扩?、产业链向上延伸.本土企业在上3?产品研发设计和产2定义上拥有更具竞争力的话语权。如下图所示,本土企业有望从上耨软硬件的生新、设计.开发环节入手,匹配更多下游应用场景和客户嘉求。有利于形成多行业的交互发Ig并透一步支撑未来新兴产业发展。实畿箭头表示行业内关联.虚姣胱头表示行业向关联。如下IH外网箭头所示,依托电子信息躲务而发区形成的产业互我网,既是强生产性服务业,也是新质生产力本身，信息愚务业伟力成都具有全国比较优势的特色产业,未来有望进一步屈能产业,在提升企业内舒生产效掂.创新能力.以及第助各类企业匹配多产业客户、瓶展应用场It上将起到关键作用，产业链不动产策略之动态视角：产业流动ffi43不动产策略动态视角产倭视角不动产我体接角企业生命I1.Mm角产力倍不聒产企Ik不财产Jne注柱包座抵代袅在五中右相应植女分奏下企业数的X小关第ItiBi匕供参考成锌电hi怠产it.rftttm<5nat从MK角为明角,灾时,拘束,动本研究关注一班时内的产JM以