商业广场收支测算1.doc

商业广场10万物业管理收支测算一、 测算编制的说明1、 本测算按未来运作的模式,保洁、外墙清洗、消杀、垃圾清运、电梯维保、空调水处理等对外发包管理.2、 保安监控系统、消防通道门禁系统、消防与广播系统、服务与管理标识含百货内部标识、停车场设施、高空作业车与垃圾运输车等已作为初始投入,按5年分摊到成本中.3、 考虑超市、餐饮等业种的运营特点与招商的灵活便利,负二层与六七层空调拟采用吊顶式水冷柜机,由商户自行控制供给与日常保养维护,自行承担运行电费,我司只收取冷却塔与水泵等公用设备折旧、维护费用与相应运行电费.4、 根据商业运营特点和购物中心整体形象需求,拟加重购物中心舒适、美观氛围营造,主题景观的设计,与其"五一"、国庆、圣诞、春节等节日气氛装饰、景观设计.5、 外墙墙体广告与电子屏幕广告,由于面积与具体形式、电子屏幕选型等暂不确定,测算可变程度将比较大.6、 鉴于建筑外立面具体设计、装饰形式、质材,内装修形式与质材,机电设计、选型、具体参数,商户的具体面积分割等等尚不确定,本测算有不周之处,费用项目与数字不尽准确,应以具体运作数字为准.二、 支出预算基本分摊费用预算序号费用项目计算公式与内容月费用元年费用万元1员工工资工资标准见附表一1年按13个月算246700.00320.712工资附加标准见附表一伙食补贴与社保67725.0081.273奖励基金按月工资总额2个月计算41116.6749.344加班工资5%员工月工资12335.0014.805服装费标准见附表一17375.0020.856员工培训10000.0012.007办公费按月预计10000.0012.008 费8部 机4000.004.809清洁费分包162000.00194.4010垃圾清运费按月预计2000.002.4011化粪池清运费按月预计1000.001.2012消杀费按月预计2000.002.4013外墙清洗费每年一次均摊于每月8000.009.6014绿化租摆费用日常室内租摆15000.0018.0015绿化费1710.002.0516初始投入分摊669.08万见附表二,5年均摊11513.00133.8217水电费公共水电公共照明、电梯等设备运行350000.00420.0018电梯保养费17台升降梯×1000元/台·月+80台手扶梯×350元/台·月扶×350元/台·月梯45000.0054.0019日常维修费电梯、空调、消防、保安、配电等系统80000.0096.0020办公室管理费300×30元/月·9000.0010.8021宿舍租金500×25元/月·12500.0015.0022节日与环境装饰季节风格装饰、节日气氛烘托等60000.0072.0023业务招待费按月预计8000.009.6024汽车费用油费、修理费、停车费4200.005.0425保险费设备保险与公众责任保险5000.006.0026不可预见1+2+ +25×3%38585.2446.3027管理成本合计1+2+ 261324759.911614.3828含税管理成本27÷1-5.05%1395218.441700.2429空调运行成本一年运行9个月,按80%负荷测算778541.4934.2530广告维护运行费用电子广告牌、灯箱广告、税222811.60267.3731百货用电成本每平方米建筑面积40W,每天13小时571851.43686.22总成本2968422.873588.09注：电子广告牌建设费用300万,5年分摊50000元.广告税按8.2%的税率计算.此费用未包含可能发生的广告发布证照费用.三、 收费标准与收入预算建议管理费标准：百货公司管理费标准为包空调费：65.00元/月·独立铺位管理费标准为包空调费：40：00元/月·负二层独立铺位、超市、酒楼餐饮等管理费标准为：20.00元/月·不含空调运行费,冷却塔与水泵等公用设备折旧、维护费用与相应运行电费另行分摊.电影院 管理费标准为：6.50元/月·停车收费标准：15分钟起计费,每小时5.00元/辆本体维修基金标准：0. 50元/平方米建筑面积·月收入预算序号收入项目计算公式与内容月收入元年收入万元1百货公司管理费65元/月·×407302,647,450.003,176.942独立铺位40元/月·×6904276,160.00331.393负二层管理费20元/月·×6904265,740.00318.894酒楼餐饮管理费20元/月·×22869457,380.00548.865电影院管理费6.5元/月·×250016,250.0019.506收入合计1+2+5×95% 按95%出租率计算3,479,831.004,175.807公共场地活动租用收入50.008电费差价独立铺位、六七层餐饮、负二层66.609停车服务费5元/车位×387车位×10小时×30天×50%按50%停车率计算290,250.00348.3010墙体广告费收入2100×130元/月·×60%按60%对外出租率计算.163,800.00196.5611电子广告600元/分钟×30分钟×30天540,000.00648.00合计收入6+7+8+9+10+114,473,881.005,485.25注：电影院收费是依据#市写字楼管理服务费最低一级收费,即四级6.50元/月·计算,空调建议设立分立系统,自行承担运行费与维护费.停车服务费：每天停车高峰约10小时.电子广告按每天30分钟能收费时间计算.每平方米建筑面积管理费用：1700.24万元/年÷80385÷12月/年=17.63元/月·每平方米建筑面积空调费用未分摊空调折旧费用：934.25万元/年÷47634÷12月/年=16.34元/月·（一） 百货公司、潮流新天地-1至5层单位面积成本序号费用项目计算公式与内容月费用元/月·1管理费用平均分摊 17.632空调费用平均分摊 16.343电费每平方米建筑面积按40W计算,每天13小时 14.044场内保洁费 3.00合 计全包 51.01二独立铺位单位面积成本序号费用项目计算公式与内容月费用元/月·1管理费用平均分摊 17.632空调费用平均分摊 16.34合 计水电自行负责 33.97三负二层与六层、七层单位面积成本序号费用项目计算公式与内容月费用元/月·1管理费用平均分摊 17.63合 计水电自行负责,规定时间外空调费用另计 17.63三、收支对比序号项 目年度金额万元1收 入5,485.252支 出3,588.09收支对比1,897.16注：预计管理费包括停车费年收入4640.70万元,年费用3320.72万元,收支对比1319.98万元.四、 初始投入明细见附表二序号项 目内容说明年度金额万元1机电工具629,130.002办公设备521,800.003保安用品与设备 2,551,450.004电脑设备与系统 146,800.005消防设施 910,500.006清洁、绿化设备 1,131,100.007服务与管理标识8停车场设施 200,000.00合计 1,897.16 注：此费用已分五年分摊到成本.初始投入包括了消防广播系统、保安监控系统、门禁系统、停车场设施等楼宇建设设施.附表一：预算工资和福利标准岗位人数人工 资元/月伙 食 补 贴元/月福 利社 保工资15%服 装 费元/年.人标准小计标准夜餐费4元/晚小计标准小计经理110000100002000200150020002000经理助理26000120002000400180020004000财务2350070002000400105020004000出纳118001800200020027015001500设计师16000600020020090020002000工程主管245009000200400135020004000机电主管150005000200020075020002000机电工程师2450090002000400135020004000机电班长330009000200120720135015004500机电工2720005400020036057608100150040500事务主管2350070002000400105020004000事务助理4180072002000800108015006000保安主管135003500200020052520002000保安班长61800108002002401440162015009000保安员74110081400200300018400122101500111000环境主管130003000200020045020002000绿化工2100020000030015003000厨工22200440006600勤杂工2800160002400车场收费员21500300020040045015003000小计1382467003072037005208500保安员人数计算24小时/天×30天/月÷27天/月=3.3 即每个岗位需人工3.3个24个岗×3.3=80人包括6个班长10 / 10附表二：开办费l 机电工具名 称预计单价购置数量金额元备 注75型室内疏通机2500.00元/台1台2500.00手提电焊机800.00元/台1台800.00日立牌电钻500.002台1000.006级铝梯270.00元/架2架540.0014级铝梯580.00元/架1架580.0040MX220V移动插座570.00元/台3部1710.00960型万能表100.003部300.00手提式应急灯300.00元/台15台4500.00小型维修工具水、电500.00元/套30套15000.00工具包,钳子,扳手等高空作业车可横向伸缩600000.00元/辆1辆600000.00合 计629130.00l 办公设备名 称预计单价购置数量金额元备 注保险柜1500.00元/组2组3000.00 机300.00元/部8部2400.00分体空调机3000.00元/部5部15000.00办公台、椅800.00元/张50张40000.00折椅30.00元/把80把2400.00沙发、茶几3000.00元/套3套9000.00文件柜900.00元/个12个10800.00铁柜1000.00元/组10组10000.00过胶机600.00元/台1台600.00数码相机3000.00元/部1部3000.00办公用品300.00元/套30套9000.00复印机一体机15000.00元/台1台15000.00碎纸机800.00元/台1台800.00装订机800.00元/台1台800.00面包车250000.001辆250000.00的士头150000.00元/辆1辆150000.00合 计521800.00l 保安用品与设备名 称预计单价购置数量金额元备 注铁柜250.00元/组40组10000.00双架铁床200.00元/张40张8000.00军被80.00元/张80张6400.00床垫80.00元/张80张6400.00棉大衣80.00元/件80件6400.00水鞋50.00元/双80双4000.00警棍50.00元/支25支1250.00对讲机2500.00元/部50部125000.00含电池、充电器电视机2000.00元/部2部4000.00监控系统15000.00元/点140点2100000.00门禁系统2500.00元/门100门250000.00巡更系统600.00元/点50点30000.00合 计2551450.00l 电脑设备与系统名 称预计单价购置数量金额元备 注电脑4200.00元/台20台8400.00办公使用打印机针式2800.00元/台1台2800.00财务打单打印机彩色2500.00元/台4台10000.00管理软件50000.00元/台1套50000.00办公自动化、财务合计146800.00l 电脑设备与系统名 称预计单价购置数量金额元备 注灭火器75元/具1800具135000.004KG/50灭火器箱95元/个900个85500.00应急灯250元/个300个75000.00消防广播系统300元/点2050点615000.00合 计910500.00l 清洁、绿化设备名 称预计单价购置数量金额元备 注绿化用具500.00元/套2套1000.00不锈钢垃圾300.00元/个150个45000.00塑料垃圾桶400.00元/个30个12000.00剪草机7500.00元/台1台7500.00擦地机15000.00元/台3台45000.00吸水洗尘机7000.00元/台3台21000.00抛光机16000.00元/台3台48000.00垃圾收集车2900.00元/台4辆11600.00垃圾车200000.00元/辆2辆400000.00手扶清洁车80000.00元/辆2辆160000.00电动清洁车320000.00元/辆1辆320000.00电瓶运输车60000.00元/辆1辆60000.00合 计1131100.00l 保安用品与设备名 称预计单价购置数量金额元备 注服务与管理标识600000元/项1项600000.00l 保安用品与设备名 称预计单价购置数量金额元备 注停车场设施200000元/项1项200000.00道闸、油漆、护拦、软件