房屋征收评估技术细则.docx

被征收房屋分类及其说明一、住宅房分类宅屋住房成套住宅指以商品开发或单住统一建没方式线造的混合结为单元式住宅，内部功能布局明碇.有狸立的南卫谀族竽.狼门院落指办理合法手绘后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独家使用（独立产权）,房屋内部功能布局明确，有独立的国卫设施等。非成套住宅以上两类房屋以外的房星.二、非住宅*业用房分类t业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑.通常为钢混艇架转为，层高校高，有大身度的厅堂作为管亚场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用.商维类健就以门面房.小商归为典型建筑.一般为临街通、巷道底层层屋，多数为破昆、痔木结用.有的为连家店，多数为单开间.商务类建筑以一般金旗.证券、Sf业写字怪等商务性办公经萱窿筑为典型,通常为临街钢混结构的多工、小高层和嬴层建筑，底层和2.3层等低层都分为大厅形式的交易或运营场所,其余多为写字间或客火形式。逋常内外装住的等级较高。娱乐类戏就各类翻舞厅.保龄球馆、休闲中心.健身娱乐中心等.建筑结构多为铜建和混合结狗.通常有娱乐用途大厅和包间,设有公共卫生间。电照设法较复杂，旅馆类建筑分为香通旅馆.招待所和准星级.三星纹、因星线，五星线宾馆两类典型赛就。前一类通常为4遍.配台多层是筑玷构.底层设服务台或值班空,内廊，水泥.水野石或普通池矿池面，通常有多人问、单人间，一般吊层设公共卫生间，普速装修：后一类逍常为铜隹结构的多层、小高层或高层建筑，依等线、规模，功能蚊量及海合程度,逋常设大厅总服务台.黄依，娱乐、商务等配金段务性设施.客房均设有单独卫生间,包括单间、标准问、商务和豪华会问等形式.内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆班芬设备设造系统.皆欲荚建筑各类大小餐沱，饮作店、饭店、茶社、f.建筑结构类型包括板梨、迎合'科木和捌易结构,相应的装修和设备档次、配各差异较大.典型的黄饮类筵筑设有操作间、铭物间、餐厅、包厢、双务窗.一般设有公共卫生间.其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房.三、非住宅非*业用房分类非管业性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑.通常为博混、钢耗培构和工业排架结构，角柄屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，传墙或装配式墙体，水泥地面,木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型线筑,通常为多房砖混或铜会房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊）.砖段、钢混梁，现浇成预制楼地面板.设公共卫生P1.室内普通芸修.附件2：公共性洪筑以图书馆、博甥诧、教学楼、门诊楂等为典型空筑.通常有较为独特的跳筑道型，一般为钢耳或偌漏房屋“可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。二、可比实例应与估价对象的用途相同I1.其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：（1）钢结构，（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格I）五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格,标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数调整不得超过30%。九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定”标准样本住宅设定的"标准样本住宅”必须符合下述条件:1 .为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。2 .一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。3 .一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。4 .成套住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次巳使用年限朝向成套二宝半一厅迎合5层1-5IO年左右一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内袋修.普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等速筑面积70100m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全5 .独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落一层三间混合一等或二等IO年左右一间朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积I4(22Om2升摊占地权属及证照情况产权,证照齐全6 .m-m,一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。二、住宅房评估中可比实例选撵要求1 .可比实例应是与估价时象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2 .可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。3 .可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。4 .可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。5 .可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。6 .可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。7 .采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。&每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数调整不得超过30%。9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%.在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。三'独门院落调整系数合法院落面积S(m,)SW1.O10<S202()<S30S>30调整系数K,106108110112合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积住宅房屋实体因素（&、K511）修正说明表一、成套住宅房实体因索修正系敷表I表结构类型钢混结构残凝结构砖木结构简易结构T二等T二等三等一等二等三等T二等系数取值110-1141()6-1IO103-10698-10293-9797-10192-9685-9176K74-791*房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-1031.-IO8»*卧室朝向北西东一间朝由两间朝南三间及以上朝南修正系数979899100IO1.102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。,表楼层数楼际炎®所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼100100100100100100100KU)IIO1051051051059()HOIIO115115四85105IiO115五80100105六7095七65Ob.顶层坡屋面带阁楼的，I页层系数增加2-5,具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的.综合价格由评估机构评估确定。O不适用本表楼层系数,房屋（含阁楼）的上表数字可以根型实际情况在分值上作±0.5的浮动。二、独门院落住宅实体因案修正系也表I表结构类型钢髭结构砖混结构铸木结构简易结构T二等T二等三等一等二等三等一等二等系数取值IIO-II4106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-912x>74.79,表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108,我卧室朝向北西东一间朝南两间朝本三问及以上朝南修正系数969899100IO1.102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。,表套型等级T二等三等四等五等系数取值I(X)-I1.O96-I(X)94-9692-9490-92住宅房屋套型及平面布因素等敛说明友如下:级rtT二等三等四等五等说明设计合理,内部功能布局得当，技立厨卫设施，明阳明卫，大卧两厅，露天院落整洁。设计较为合理.内部功使布局躬确，有独立的国卫设焦，露天院落较为整洁。内部功能布局较为发乱，设施不全，搭建同卫，烧落凌乱，内部功能布局凌乱，房间比较分散.不满足上述要求的I1.院落。三、非成套住宅房实体因修正系数结构类型钢髭结构砖混结构跨木结构简易结构T二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值I1.OJ1.4106-110103-1()698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79,表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103I(X)-IOS,表檐高系数取值9497100102104106108I1.O113-115,表住宅功能因素按实际果光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级T二等三等四等五等系数取值101-10399-10197-9995-9793-95住宅功能因素等级说明表如下:等级内广、一等二等三等四等五等说明通行方便,二室朝雨，阳光充沛,空线流区,房间大小合适,通行较为方便，一室朝甫.设施不全,无朝南县间.内部功能布局凌乱，房间大小不一,逋行不变。不满足上逑要求的奉成杰住宅房屋。四、有关说明1.KSU的取值范围应该界于80120之间。2 .可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3 .实体因素修正系数采用计算方式为：Pi、P,.、Pb=0.3P1.+0.2P2+0.25p3+0.25内可比实例实体因素调节系数为P,标准样本实体因素调节系数为P.,被征收房屋实体因素调节系数为PbO可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数除=P,P,X100标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数降i=PP,X1004 .、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加IOenI,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。五、房等级及安成本价说明表垠位:元/01'结相等皴结构、装修及设施建安价根柒T（南屋）m以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内场中级捺灰、乳胶漆,水泥地面，铝合金或里钢中空玻璃门宙，水、电、卫、消防、通讯设施齐全.1150二等（多层）m以上，整板基础或独立基础，框架结构,外墙屋面保温.内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高3.6m以上，钢筋混躁土条形基础或独立基础，框架结构，内堵中级抹灰，水泥地面，铝合金或夔钢门赞，水、电、卫齐全。1020稼混Tm以上，钢斯混凝土基砒，底层楼板架空，24Omm实心砖墙，设置构造柱、层层圈缨,钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内洁中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。920二等m以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，24Omm实心砖墙，层层圈梁,现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。850三等m以上，转基础，180mm或24OmE碑墙，有度梁，现浇或多孔板屋面，内堵抹灰，外墙勾壁或髭合砂浆将刷，水泥地面，水门窗，有水电。780痔Tm以上，瓶或钢筋混凝土条形基础，有图梁实砌240mm或以上传堵，巨径20Cm以上较好松杉木桁条，水昵地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内堵抹灰，较好木门窗，室内采光通风艮好，水电设施齐全。8二等m以上，砖基础.实砌24（）11n或以上砖墙,直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面,内塔捺灰.室内采光通风较好,水电设施齐全.700三等m以上，24Omm砖墙、内堵抹灰，直径15至17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗.简易水泥地坪,采光、通风一般，水电设施齐全。600筒9)Tm以上，18Omm或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条,较差木门套或水泥预制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。460二等m以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。390注：不包W舌工业及仓储用房的非住宅同房,房屋层高为地平面与上层板丁R面之间的高度,前后植高不等的，以平均高度计算。住宅房屋区位因素（G、KH）修正说明表一、住宅区位因索修正调节系数评分赛因素类别因素项目内容考察项目部分等级T二等三等四等五等征收项目周边大环境自然环境囱然景观、风向a“76543空气污染.0.水文a?76543交通条件离市区主干道的矩高a；”IO8765公交线路情况a*98765教育医疗设旅所在学区1公里内学校情冗的IO9876医院及医疔机构分布情冗a三IO9876商业配售设菸重要商业超套设麓Oo2019181716征收项目范内小环境规划设计建筑小区布局与外形等a”12I1.1()98建筑密度、外里等W87543姨化率.室外公共活动空间与饿化景观IiH11IO987物止管理物业花理情况MI1.1()987配套谀能住宅区内配套设於1完备程度an1110987以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±05的浮动。类简易双层屋面mr80按投影面枳计算1.热层m,40按投影面积计算琉璃瓦（双层屋面部分）m'I(X)含¥米筒、狰瓦袖面瓦（双层屋面部分）m,60含胃简、有瓦单面彩钢板双层屋面m,60双面夹层彩钢板m,90琉璃瓦贴面女儿墙in240含料的、灯瓦小瓦贴面女儿墙m200含甘前、脊瓦无贴面女儿堪m100油毡夹层南逐m'2()雨三类石棉瓦雨逐m'18玻瑞钢雨盖m,4029不快钢雨篷m,70彩钢两基m,60港塑布伸缩含架雨SKm,40PVC水管m15管镀锌水管m2030道fi砌下水道m30类铸铁、水泥涵管下水道m50客井（含装）个KW辅搁楼m,300净空岛度170Cm以上31房搁楼I1.r200净空商度170Cm以下九类猪羊鸡叫棚舍（水泥地m,70/m'附32水水井口500井独管水井口200九Pft属物36化粪池、沼气池只SoO含预制板盖建筑材料袋卸费她10专营堆场的黄沙、石子.木材、钢帙等:自行处理建筑材料装和犯吨30砖块、木材、别、铁、水石灰：自行处理中堂m,1()0晒衣铁吊勾只6镀锌暗衣管in25含支架不锈剂脱衣管m50含支架观赏鱼池（室外）m'IIO深度大于60cm,含贴面观林鱼池（室内）m,180深度大于60E,含贴面棺材坟墓口100o自行迁移处理陶城、田灰盒坟嘉个600自行迁移处理较好砂石路m,20珑砌体I3(»钢、木结构招牌块50拆卸费：自行处理钢字个IO拆卸费：自行处理塑字个5拆卸费：自行处理水表户按征收时相关部门规定标准补偿电表户按征收时相关部门规定标准补偿有线电视户按征收时相关部门规定标准补偿电话移机11按征收时相关部门规定标准补偿宽带网户按征收时相关部门规定标准补偿管道燃气户按征也时相关部门规定标准补偿说明：1.未列入的养殖业，综合养殖器具处理因素按市场收购价的2（用估价；2 .未列入的项目、装饰装修采用新品及高档品牌的，参照市场价结合成新估价：3 .使用劣康材料和简单工艺装修的，应根据实际情况对以上标准作相应下浮：4,被征收房屋应具备的水、电、卫生等设施巳列入评估条件，包括在房屋的评估价中，房屋征收中不再另行补偿：5 .门检传价介于两等级之间的.可采用插入法评估；元/棵二、树木类补偿标准1.零星树木补偿价格树木品种树木地坪以上Im高处胸围(cm)10以下11-3031-5051-7071-9091-110110以上杨树、楝树、柳树、桑树、水杉、枪树、槐树、泡桐、壳树等杂树杨刺槐、合欢、梧祠椿、棒黄杨、柏、松、法横元/棵2.零星果树类树种苗木幼树胸田8-15cm胸图16-22cm胸围22Cm以上1年生2年生梨.¥果，柿,枇杷、桃、季.石格、承、橙、拮、金.无花果元/棵3.球类树木珠(cm)30以下30-5050-8080-110110-150150以上小叶黄扬、柏树、冬青、海棠.海桐4 .绿篱元/mm以下mIm以上5 .其它(5-1)名称单位华价（元）备注««极独杆苗符合正常莉有国种桢行题株距要求.两年生3-5年5年以上竹园m,10(5-2)元/棵名称树木地坤以上Im高处宜径（On）附注2以下2-56-1516-2526-3030以上囱行处理俄杏树IO150250100500(5-3)元/棵名称高70tm以下构包(cm)6-1011-1617-2222以上附注香惬50.100200400自行处理(5-4)元/棵名称树高(cm)50以下50-8081-100101-150151-200201-250251-350351以上腊梅、石楠.枫、盘槐、石榴紫荆、海棠、月季、茶花、茶梅珪花235122550200500(5-5)元/棵名稀解图cm)3以下3-99-1212-1818-2222-2525以上附注香樟、样树512356090200自行处理名称地图cm)3以下3-99-1212-1818-2222以上附注紫薇141272200WO自行处理注：树木类补径适用范围仅指被征收房屋房前屋后零星栽种树木，突击栽种、违背农业生产技术密度要求，恶意套取补偿款的，一律不予认可.主题词：城乡建设房屋征收评估细则通知抄送：市委各部门、各直属单位，市人大常委会办公室，市政协办公室,市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。海安市人民政府办公室2011年11月21日印发（共印200份）