2023年国有土地上房屋征收与补偿办法.docx

2023年国荀土地2方浅猊收与科作为法第一章总则第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据中华人民共和国民法典中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城市房地产管理法国有土地上房屋征收与补偿条例不动产登记暂行条例国有土地上房屋征收评估办法省国有土地上房屋征收与补偿条例市国有土地上房屋征收与补偿办法市国有土地上房屋征收补偿评估机构选定办法等有关规定，结合我市实际，制定本意见。第二条在本市行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）进行补偿，适用本意见。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。第四条市政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。市政府确定市住房和城乡建设局作为本市房屋征收部门，负责组织实施本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。市发改、财政、公安、教体、民政、自然资源（规划）、综合行政执法、市场监管、税务、行政审批、审计等部门应当按照本意见的规定和职责分工，做好房屋征收与补偿的相关工作。镇政府、街道办事处和居民委员会应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收部门或者房屋征收实施单位可以委托具备相应资质的单位承担测绘、预评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。从事房屋征收与补偿工作的人员应当具备业务知识和相关法律知识，依法实施房屋征收与补偿。第六条房屋征收与补偿业务经费纳入征收成本，由市财政予以全额保障。业务经费包括测绘、评估（预）、房屋拆除、法律服务以及委托房屋征收实施单位等因房屋征收产生的各类费用。第七条房屋拆除工程应当由具有相应资质等级的建筑施工企业承担。依照法律、法规的规定，需要通过招标投标的方式确定被征收房屋拆除施工企业的，应当通过招标投标的方式确定。第二章房屋征收决定第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一确需征收房屋的，由市政府对国有土地上房屋依法进行征收：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。非因前款所列情形，不得对国有土地上房屋进行征收。第九条依照本意见第八条规定征收房屋的，由市政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序，说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形，并提交发展改革、自然资源（规划）等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）和专项规划的证明文件。因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外，还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。房屋征收部门经审查，对房屋征收事项符合法定条件的，应当提出审查意见，报市政府。市政府决定启动房屋征收程序的，应当合理确定房屋征收范围。第十条房屋征收范围确定并公布后，不得在征收范围内实施以下不当增加补偿费用的行为：（一）新建、改建、扩建或者装修房屋（经法定部门鉴定的危房解危除外）；（二）改变房屋和土地性质用途；（三）房屋析产、赠予；（四）其他不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。前款规定限制事项应书面通知自然资源（规划）、住房和城乡建设、公安、行政审批、综合行政执法、市场监管、税务、供电、通信等有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过1年。第十一条房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织有关部门对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。对未经登记的建筑，房屋征收部门应当提请市政府组织自然资源（规划）等部门依法依规进行认定，并出具相关法律文书，由房屋征收部门作出处理。房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示。对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的，市政府应当组织自然资源（规划）、房屋征收部门及时进行复核、处理。第十二条房屋征收部门应当拟定征收补偿方案，报市政府。征收补偿方案应当包括下列内容：（一）房屋征收部门、房屋征收实施单位；（二）房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等;（三）被征收房屋的基本情况；（四）补偿方式、补偿标准和评估办法；（五）用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数,产权调换房屋的价值认定；（六）过渡方式和搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准；（七）补助和奖励等。第十三条市政府应当组织市发展改革、财政、自然资源（规划）、住房和城乡建设等部门对征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公示。公示期限不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋的，超过半数的被征收人认为征收补偿方案不符合国有土地上房屋征收与补偿条例省国有土地上房屋征收与补偿条例市国有土地上房屋征收与补偿办法以及本意见规定的，经书面申请，市政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。听证工作由市政府确定的部门或者机构组织实施。市政府应当将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。第十四条市政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门或委托第三方对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证，形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否做出房屋征收决定的重要依据。房屋征收决定涉及被征收人500户以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。第十五条市政府作出房屋征收决定前，市财政部门应将征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，并负责做好征收补偿费用的监管工作。鼓励有条件的项目使用现房用于产权调换。市政府提供现房用于产权调换的，可折价抵减房屋征收补偿费用。第十六条房屋征收事项符合法定条件的，由市政府依法作出房屋征收决定。市政府应当自作出房屋征收决定之日起3日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。第三章房屋征收补偿第十七条市政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：（一）被征收房屋价值补偿；（二）被征收房屋附属物价值补偿；（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。被征收房屋价值包括：房屋价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。被征收房屋附属物价值包括：房屋室内外装饰装修、各类附属设施、设备、彩钢瓦、钢结构、树木、壁画等价值；燃气安装、集中供热按照规定标准补偿。第十八条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本意见第二十五条规定情形除外。对于被征收人选择货币补偿的，可以选择货币化安置方式。货币化安置方式由市政府另行制定。第十九条对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格评估确定。被征收住宅房屋的最低补偿价值为被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场评估价格的90%o前款中新建普通商品住房是指房屋征收公告发布时近期建成的，符合国家规定的建筑设计标准和质量安全等技术规范，功能齐全，价格合理，能够满足居住生活需要的一般性商品住宅。具体应当符合以下标准：（一）住宅小区建筑容积率在LO以上；（二）单套建筑面积在120平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的L2倍以下。第二十条对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。第二十一条被征收住宅和非住宅房屋附属物价值，按照个人所有房屋（不包括仓储、办公、厂房、工交等）合法建筑面积每平方米360元确定。国家机关、社会团体或者企事业单位、集体所有及个人的仓储、办公、厂房、工交等房屋合法建筑面积按照每平方米160元的标准协商确定。确属特殊情况的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。燃气安装、集中供热按照市燃气、热力部门规定的标准执行。第二十二条被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋和被征收房屋的价值均按照本意见规定进行评估确定。双方结清差价后，产权调换房屋的所有权归被征收人所有。第二十三条用于产权调换的房屋，应当符合下列规定：（一）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准;（二）符合国家和省规定的房屋质量安全标准；（三）产权清晰。第二十四条被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。第二十五条被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，在租赁关系存续期间，被征收人未与承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的，应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。第二十六条被征收人只有一套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于46平方米的，被征收人可以向房屋征收部门提出住房困难书面申请并出示相关证明，房屋征收部门应当在房屋征收范围内进行公示，公示期限不得少于10日。公示无异议的,房屋征收部门应当按照多层楼房46平方米、高层楼房49平方米的标准给予货币补偿或者房屋产权调换，上述面积以内的房屋差价款和增加面积所需的费用被征收人不承担，超出的面积由被征收人按阶梯价格购买，并拥有完全产权。第二十七条被征收人符合住房保障条件的，市政府应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。被征收人既符合住房保障条件，也符合享受最低面积补偿条件的，房屋征收部门应当征求被征收人意见，由被征收人选择住房保障或者享受最低面积补偿。第二十八条房屋征收部门应当向被征收人支付一次性搬迁费，住宅房屋每户标准600元；非住宅房屋按照合法建筑面积每平方米15元的标准支付。非住宅房屋的搬迁费包括设备、用具等的拆除、运输、安装以及其他费用。实施司法行政强制执行的，不支付搬迁费。第二十九条被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内与房屋征收部门签订补偿协议并验收交房的，房屋征收部门应当给予奖励和补助。（一）奖励标准：住宅房屋每提前1天奖励1500元；非住宅房屋按照合法建筑面积每平方米奖励20元。个人所有房屋签约期限一般为20天；国家机关、社会团体或者企事业单位及集体所有房屋签约期限一般为10天。（二）补助标准：住宅房屋按照合法及奖励建筑面积每平方米IOO元的标准给予补助，补助总额低于IOOOo元的按10000元支付；非住宅房屋按照合法建筑面积每平方米10元的标准给予补助。第三十条征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿或者现房产权调换的，按照合法及奖励建筑面积每平方米10元的标准给予一次性临时安置补偿费，临时安置补偿费总额低于IOOo元的按IoOo元支付。被征收人选择房屋产权调换（不含现房产权调换）的，根据补偿协议约定的过渡期限，按照合法及奖励建筑面积中用于房屋产权调换的面积，给予每月每平方米10元标准的临时安置补偿费；剩余的合法及奖励建筑面积,按照每平方米10元的标准给予一次性临时安置补偿费。第三十一条征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的，被征收人选择货币补偿，营业用房按照实际合法营业房屋建筑面积每平方米110元、生产和办公等用房按照实际合法使用房屋建筑面积每平方米80元，给予一次性停产停业损失补偿费。被征收人选择房屋产权调换的，根据补偿协议约定的过渡期限，按照被征收房屋合法建筑面积中用于房屋产权调换的面积，给予每月每平方米20元标准的停产停业损失补偿费；剩余的合法建筑面积，按照每平方米10元的标准给予一次性停产停业损失补偿费。第三十二条被征收住宅房屋实际用于经营使用，被征收人能够提供营业执照、依法纳税记录等营业手续的，且营业执照、依法纳税记录等营业手续记载的营业地点、时间与被征收房屋地址相一致的，房屋征收部门应当根据经营年限和实际用于营业的房屋合法及奖励建筑面积，在住宅房屋评估价格的基础上增加事实营业补助。具体按照下列规定执行：（一）手续审核标准。被征收人已进行“三证合一”登记的，应当提供营业执照、依法纳税记录，并根据提供上述手续情况分别按照70%、30%的比例确定事实营业补助标准。被征收人未进行“三证合一”登记的，应当提供营业执照、税务登记证、依法纳税记录，并根据提供上述手续情况分别按照40%.30%、30%的比例确定事实营业补助标准；（二）补助标准。临主要街、路（含商业街、市场）的房屋，每年（经营时间不满一年的按月计算）在住宅房屋评估价格的基础上增加12%的事实营业补助；非临主要街、路（含商业街、市场）的房屋，每年在住宅房屋评估价格的基础上增加6%的事实营业补助。事实营业补助和住宅房屋评估价格合计不得超过同区位非住宅房屋市场评估价格的85%。（三）事实营业面积认定标准。实际用于营业的房屋建筑面积以被征收房屋实际正在经营使用的面积为准。原则上，临主要街、路（含商业街、市场）房屋的事实营业面积不得超过同一幢建筑主体房屋合法及奖励建筑面积的80%；非临主要街、路房屋的事实营业面积不得超过房屋合法及奖励建筑面积的60%。第三十三条征收设有抵押权的房屋，按照国家有关担保的法律、法规执行。第三十四条房屋征收部门应当与被征收人依法签订补偿协议，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项进行约定。第三十五条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。房屋征收部门对被征收人给予补偿后，被征收人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。第三十六条对认定为违法建筑的，不予补偿。但当事人能够在征收补偿方案确定的签约期限内与房屋征收部门签订协议并验收交房的，对其配合搬迁的行为，按照下列方式和标准给予奖励：（一）居民自建住宅房屋按照砖混两层楼房每平方米360元、砖混一层平房每平方米310元、砖木结构房屋每平方米270元的标准，给予工料费奖励，不予安置；房屋附属物按照建筑面积每平方米260元的标准给予奖励。（二）国家机关、社会团体或者企事业单位及集体所有房屋按照重置价给予奖励，不予安置；房屋附属物按照建筑面积每平方米60元的标准给予奖励。第三十七条对认定为违法建筑，且无法采取改正措施消除对规划实施影响的，如被征收人不能在征收补偿方案确定的签约期限内与房屋征收部门签订协议并验收交房的，由市综合行政执法部门依法强制拆除。第三十八条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报市政府，按照征收补偿方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人不明确包括以下情形：（一）产权不明；（二）产权人下落不明；（三）产权人死亡，无继承人继承，或者继承人不明确；（四）法律、法规规定的其他情形。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第三十九条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市政府应当催告当事人履行搬迁义务，催告书送达10日后当事人仍未履行搬迁义务的，可以自被征收人的法定起诉期限届满之日起3个月内，依法向被征收房屋所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。第四十条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。第四十一条被征收人选择房屋产权调换的，应当在确定的回迁安置区域内，根据拟建房屋套型和面积选择回迁安置用房。选房顺序按照被征收人取得的搬迁验收号和签订补偿协议的结算号相加除以2的结果确定。如果顺序相同，以搬迁验收号为准，并根据所选房屋套型，采用划片和单元立体切割的方式选房。被征收人选择现房产权调换的，应当按照先签订协议、先选择房屋的原则，确定选房顺序。第四十二条房屋征收部门应当在房屋征收前主动与通信、电力、广电、国防光缆、石油、供水、燃气、热力等管线所属单位做好对接，各相关单位要按照谁主管谁负责的原则，积极支持和主动参与沿线的房屋征收工作。第四章房屋征收评估第四十三条被征收房屋和产权调换房屋的价值，应由经依法备案的房地产价格评估机构评估确定。同一征收项目的房屋征收评估工作，一般由一个房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两个以上房地产价格评估机构共同承担。两个以上房地产价格评估机构共同承担同一房屋征收评估项目的，各房地产价格评估机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行同一标准。第四十四条房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布，并根据征收项目需要，就项目概况、评估范围、承担房屋征收评估的房地产价格评估机构数量、评估期限等向房地产价格评估机构发出报名通知。第四十五条房屋征收部门应当告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为10日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。被征收房屋所在地镇政府、街道办事处和居民委员会可以组织被征收人协商选择房地产价格评估机构。第四十六条被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。被征收户数IoOO户以上的项目，原则上采取集中投票的方式选定房地产价格评估机构。第四十七条采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机构的，房屋征收部门应当提前3日将选择房地产价格评估机构的相关事项告知被征收人。被征收人应当在规定时间内持房屋权属证书，按一个被征收人（产权证）一票的原则，到指定地点参与投票、抽签或者摇号活动，逾期不参加的被征收人视为自行放弃权利。房屋征收部门应当邀请被征收人、被征收房屋所在地镇政府、街道办事处、居民委员会代表和公证机关等进行现场监督。集中投票结束后应当当场组织公开唱票，得票最多的评估机构当选该项目的房地产价格评估机构。第四十八条参与投票的被征收人占被征收人总人数比例低于30%的，房屋征收部门可以通过抽签、摇号等形式在候选评估机构中随机选定房地产价格评估机构。第四十九条房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门应当将房地产价格评估机构名单在征收范围内公告。同时书面告知被选定的房地产价格评估机构，并与其签订房屋征收评估委托合同。第五十条房地产价格评估机构应当按照相关标准规范，如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作。拒不配合的，由被征收人自行承担相应责任。第五H一条房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示，公示期限不得少于5日。公示期间，房地产价格评估机构应当进行现场说明，听取意见；分户初步评估结果存在错误的，应当予以修正。公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门、被征收房屋所在地镇政府、街道办事处和居委会、房地产价格评估机构共同向被征收人转交分户评估报告，并由房地产价格评估机构负责对分户评估报告内容进行解释说明。被征收人拒绝接收评估报告的，应当在两名以上无利害关系的第三人见证下将评估报告对被征收人或者其同住成年家属实施留置送达。如被征收人去向不明的，应当在征收范围内公告送达。第五十二条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内进行复核，出具复核结果。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，由市房地产价格评估专家委员会出具鉴定结论。鉴定结论认为评估报告存在错误的，房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。第五十三条房屋评估报告鉴定费用一般由申请人承担;鉴定撤销原评估报告结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。第五章法律责任第五十四条违反本意见规定，有下列行为之一的，由上级政府或者本级政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）对不符合法定条件的房屋征收事项作出房屋征收决定的；（二）违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的；（三）违反房屋征收法定补偿内容、标准实施房屋征收与补偿的；（四）房屋征收范围确定后，违反规定办理应当暂停办理的限制事项手续的；（五）非法干预评估活动和评估结果的；（六）违法组织实施强制拆迁的；（七）未及时核实、处理投诉、举报的；(A)其他不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。第五十五条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章附则第五十六条因旧城区改建需要征收房屋的，可以实行房屋模拟征收，即在作出房屋征收决定前，房屋征收部门可以与被征收人签订附生效条件的补偿协议，在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；未达到规定签约比例的，补偿协议不生效。签约比例不得低于90%。第五十七条本意见由房屋征收部门负责解释。未尽事宜，由房屋征收部门研究后，报市政府审批实施。第五十八条本意见自2022年8月29日起施行，有效期至2025年8月28日。