物业公司工程部热水机组维护保养作业指导书.docx

物业公司工程部热水机组维护保养作业指导书1目的规范热水机组维修保养工作，确保热水机组各项性能完好。2结用地适用于某某物业管理有限公司辖区内热水机组的维修保养。3职责3.1项目经理负责对热水机蛆设备维护保养进行监普和检杳、大型维保安排、严重异常情况处理安排。32工程维修部主管负责检查热水机组设备维护保养作业规程的执行情况并组织实施。3.3以设备管理责任人为主按照本规程进行热水机组设备的维护保养作业。4程萍要点4.1 日常养4.1.1 设备责任人每天对热水机组设备进行日常维护保养1次,并在热水机组日常检查养护记录表中填写。a、热水机组运行是否后异常振动：b、热水机组运行参数是否正常；c、附属压力表、温度计是否正常；d、附属阀门、法兰盘是否有漏水、锈馋现象；e、附属水箱补水是否正常，水位是否正常；f、设备表面卫生是否清洁；g、机房地面、热水机组附属管道表面是否清洁；h、机房照明设施、消防设施是否正常；1.机房通风设施是否正常；j、机房温度是否正常（40"C）;k、机房湿度是否正常（40%70%）;I、设备供电电压是否正常（380±5%卜4.1.2 工程维修部主管每周对热水机组设备进行巡视检查1次。a、检查设备房及热水机蛆日常保养工作情况；b、检至热水机组日常检查养护记录表填写情况。4.1.3 在巡视检杳中发现的异常情况，应予以记录并按照4.4异常情况处理程序执行。42破冬计划护保养管4.2.1 设备维护保养计划管理4.2.1.1 设备维护保养计划应包括：a、大中小型维保内容；b、维保时间和实施；c、维保设备、部件名称；d、维保计划材料。4.2.1.2 设备维护保养计划制定的根据:a、设备设施使用频度；b、设备设施运行记录；c、设备设施异常情况记录。a、每年12月下旬设备管理责任人应根据对各种记录的分析的结果，制定下一年度热水机组设备维保计划；b、设备管理责任人负责提出维保时间、维保内容和维保材料要求，并制定初步计划，填写幺设备维护保养计划表；c、设备管理责任人将设备维护保养计划表交工程维修部主管；d、工程维修部主管负责审核设备维护保养计划表,并根据计划内容确定(属于内部维护保养，还是属于外委维护保养)维护保养实施人员人数;e、工程维修部主管将审核后的设备维护保养计划表3报项目经理审批通过属于外委维护保养)由项目经理指定外委维护保养单位；f、设备维护保养计划表审批通过后，由设备管理责任按维护保养计划执行维保工作。4.2.1.4设备维护保养实施程序：a、内部维护保养实施程序：(1)设备管理责任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表.交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行。(2)由工程维修部主管安排人员，配合设备管理责任人进行维保：(3)由设备管理责任人负责按照设备维护保养计划申请表和“4.3设备维护保养管理"组织、实施；(4)每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况、检验结果记录在设备维护保养记录表中。b、外委维护保养程序：(1)设备管理责任人根据设备维保计划填写4设备维护保养计划申请表,交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行；（2）设备管理责任人根据OS备维护保养计划申请表内容，按照对外委托维修保养管理作业指导书对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；（3）每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况检验结果记录在设备维护保养记录表中。4.2.2设备维护保养分类：a、大型维保：整机；b、中型维保：针对阀门、盘根、电气接头、接触器等元器件的维保和测试（1天/台）；c、小型维保：油漆点补、紧固螺栓及应立即处理的设备缺陷（0.5天/台卜4.2.3设备维护保养标准：a、电机：绝缘±05MQ,转动灵活且无异常声音、无锈馋、三相电流平衡（谍差42%）;b、水泵：转动灵活且无异常声音、无锈蚀、打得起水压、无渗漏；c、阀门：开关灵活、装完全打开和关闭、无锈蚀、无渗漏：d、法兰:无锈蚀、无渗漏；e、接触器：机械动作灵活、动静触头吸合能同步、动静触头压力一样。5记录a、PROE1.DO-GCQC-4401热水机组日常检查养护记录表3b、PROE1.DO-GCQC-4402灯A水机组设备运行记录表